2019년 12·16 주택가격 안정화 대책 후폭풍 / 전세대란 고조/ 보유세 보전을 위해 전세가격 상승 예상 /고가주택 보유자, 다주택자 보유세부담 /내년 담보대출이자 상승 예상
급작스럽게 정부가 2019년 12월16일 부동산 대책을 내놨습니다.
그리고 현재 2일정도 지나면서 서서히 언론에서는 "후폭풍" 이라는 제목을 달고 이번 12.16대책에 대한 부작용을 이야기하고 있습니다.
부동산 대책이 나온지 얼마 되지 않지만 기사를 한번 정리를 해볼까 합니다.
이를 통해서 2020년에는 어떻게 대응을 해야 할지 고민해 볼려고 합니다.
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대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯 https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=023&aid=0003494456 '집포자' 속출… 전세시장까지 흔들린다 |
#. "내년 2월 전세계약 만기인데 집주인이 들어와 살겠다네요. 전세계약 연장을 기대했는데…. 요즘 전세매물도 귀하고 전셋값도 많이 올랐는데 막막합니다." (서울 송파구 잠실동 아파트 전세입자)
#. "내년 마포구 아현동 아파트를 매입하려고 자금조달계획을 세우고 있었는데 갑자기 대출이 막혔습니다. 매매를 연기하고 당분간 전셋집에 눌러앉으려고요." (서울 마포구 공덕동 아파트 전세입자)
'집포자' 속출… 전세시장까지 흔들린다
서울 아파트 전세 가격은 2019년 7월 상승세로 돌아선 이후 지난 11월 자사고, 특목고 폐지와 정시확대발표 이후 학군위주의 인기지역들이 최근 상승 폭이 더 커지고 있습니다.
서울 아파트 전세 가격은 지난 7월 상승세로 돌아선 이후 최근 상승 폭이 더 커지고 있습니다.
2019년 12월 18일 한국감정원에 따르면, 지난 9일 기준 서울 아파트 전세 가격은 직전 일주일보다 0.14% 올라, 2015년 12월 셋째 주 이후 약 4년 만에 가장 높은 상승률을 보였습니다.
아울러 KB부동산에 따르면 전세수급지수도 150.7을 기록하면서 점점 전세수요자들이 늘어나고 있습니다.
이미 서울 아파트 전세 가격은 지난 7월 상승세로 돌아선 이후 최근 상승 폭이 더 커지고 있다.
18일 한국감정원에 따르면, 지난 9일 기준 서울 아파트 전세 가격은 직전 일주일보다 0.14% 올라, 2015년 12월 셋째 주 이후 약 4년 만에 가장 높은 상승률을 보였다.
특히 지난 11월 자사고·특목고 등의 폐지와 정시 확대 발표 이후 학군 인기 지역인 강남구와 양천구 등에서는 전세 가격이 들썩이고 있다. 서울 강남구 대치동 은마아파트, 양천구 목동5단지 등에서는 지난 두 달 사이 전세 가격이 최고 5000여만원 올랐다.
이미 서울 전세 시장은 수요보다 공급이 부족한데, 정부 정책 때문에 상황이 더욱 악화될 수 있다는 것이다.
KB 국민은행에 따르면, 지난달 서울 전세 수급 지수는 150.7로, 2017년 6월 이후 가장 높았다. 이 지수는 100을 넘어설수록 전세 수요가 공급보다 많다는 의미다.
대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯
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한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 많이 뛰었다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "전용 84㎡ 기준 9억원을 넘지 않는 아파트는 서울 지역 내 거의 없는 상황에서 주택 구입문턱을 높였기 때문에 실수요자들이 전세시장으로 유입될 것"이라고 말했다.
'집포자' 속출… 전세시장까지 흔들린다
부동산 정보 업체 '부동산114'에 따르면 2020년 4만2012가구인 서울 아파트 입주 물량은 2021년에는 2만1939가구로 줄어들 예정입니다.
2020년에는 서울에 입주물량이 절반정도로 줄어 들게 되어 전세 공급 측면에서 보면 신규 입주가 줄고 기존 물량도 잠기는 등 전세매물 부족현상을 겪을 것으로 예상됩니다.
그에 반해 위에서 언급했듯이 전세수요자들은 더욱 더 늘어날 것으로 보이지만 입지가 좋은 곳일 수록 전세공급은 줄어들어 전세가격은 상승할 수밖에 없을 것이라 생각합니다.
여기에 향후 입주 아파트가 줄면서 전세 물량 감소도 예정돼있다. 부동산 정보 업체 '부동산114'에 따르면 내년 4만2012가구인 서울 아파트 입주 물량은 2021년에는 2만1939가구로 줄어들 예정이다. 전세 공급 측면에서 보면 신규 입주가 줄고 기존 물량도 잠기는 '이중 족쇄'가 채워지는 셈이다.
반면 전세 수요는 더 늘어날 것으로 예상된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택 담보대출 규제로 구매력이 줄어든 잠재 매수자들이 당분간 임차 시장에 머물면서, 학군·교통 등이 우수한 지역이나 신축 아파트 등을 중심으로 전세 가격이 국지적으로 불안해질 수 있다"고 말했다.
대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯
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전세수요는 넘쳐나면서 전세값 상승이 두드러지는데 집주인은 양도세 감면을 위해 전세계약 연장을 안할 것으로 예상됩니다.
이번 대책을 통해 정부는 매매·전세 대출을 옥죄었고 집주인들의 실거주 요건을 강화하며 보유세 부담도 늘었습니다. 결국 1주택자들도 양도소득세를 감면 받을려면 장기보유 특별공제 혜택을 받아야만 하기 때문에 다른 곳에 전세로 살고 있는 1주택자들은 실거주를 위해서 기존에 살던 전세입자들에게 계약 연장을 안해줄 수도 있다고 전망하고 있습니다.
내년 말 서울 강북 지역 아파트 전세 계약 만료를 앞둔 30대 직장인 이모씨도 "집주인이 들어와 살겠다고 나가라고 하는 건 아닌지 불안하다"고 말했다. 이번 대책에 1주택자들도 양도소득세를 감면받을 수 있는 장기 보유 특별 공제 혜택을 많이 받으려면, 그 집에 오래 거주해야 하는 요건을 추가했기 때문이다.
이번 대책을 통해 정부는 매매·전세 대출을 옥죄었고 집주인들의 실거주 요건을 강화하며 보유세 부담도 늘었습니다.
이로 인해 인기 지역을 중심으로 전셋집 공급은 더욱 부족해지고 안 그래도 상승세를 타고 있는 전세 가격이 더 오르는 부작용이 나타날 수 있다고 전문가들은 말하고 있습니다.
대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯
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결국 집주인들로써는 세금혜택을 보기 위해서 전세를 내주던 집에 실거주를 해야 하기에 전세집 매물이 줄어들게 될 것입니다.
12·16 대책에서는 1가구 1주택자의 장기 보유 특별 공제 거주 기간 요건이 추가되고, 조정 대상 지역 내 등록 임대주택도 양도세를 면제받기 위한 2년 실거주 요건이 생기면서 입지가 좋은 지역의 집에 대한 전세 수요가 가장 먼저 없어질 것입니다.
12·16 대책에서는 1가구 1주택자의 장기 보유 특별 공제 거주 기간 요건이 추가되고, 조정 대상 지역 내 등록 임대주택도 양도세를 면제받기 위한 2년 실거주 요건이 생겼다. 집주인들로서는 세금 혜택을 보기 위해 전세를 내주던 집에 들어가 살아야 하는 상황이 생기면서 인기 지역 전셋집 매물이 시장에서 줄어들게 되는 것이다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "입지 좋은 지역의 집이 소유자 처지에서 살기 좋기 때문에 양질 전세 물량이 먼저 사라질 것"이라고 말했다.
대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯
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한편, 보유세가 인상되는 것이 예상되면서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 올려달라고 할 것으로 보입니다.
종부세율 인상, 공시가격 현실화로 보유세가 늘어난 집주인들이 세입자에게 세금 부담을 전가할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.
종부세율 인상, 공시가격 현실화로 보유세가 늘어난 집주인들이 세입자에게 세금 부담을 전가할 수 있다는 우려도 나온다.
서울 서초구 아파트에 전세로 사는 40대 장모씨는 "최근 집주인이 종부세가 너무 많이 나왔는데 자금이 부족하다며 전세금 2000만원을 올려달라고 했다"고 말했다.
대출 길 막혔는데 전세 수요는 폭발… 연쇄 '전세 대란' 불보듯
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2019년 12월 16일 부동산 대책의 최종 피해자는 "전세입자"라고 우려하고 있습니다.
15억원을 넘으면 1주택 소유자도 세입자에게 임차보증금을 내주기 위한 대출이 불가능한 것은 물론 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 즉시 회수한다는 대책이 나오자 벌써부터 세입자에게 연장 불가를 통보하는 사태가 벌어지고 있다고 합니다.
정부가 연이어 쏟아내고 있는 부동산대책의 최종 피해자는 '전세입자'라는 우려가 나온다. 15억원을 넘으면 1주택 소유자도 세입자에게 임차보증금을 내주기 위한 대출이 불가능한 것은 물론 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 즉시 회수한다는 대책이 나오자 벌써부터 세입자에게 연장 불가를 통보하는 사태가 벌어지고 있다.
보유세 인상과 대출규제 강화로 실수요자의 주택 구입을 사실상 차단한 상황에서 전세입자의 입지가 더욱 좁아지고 있는 것이다. 특히 전세물량이 넉넉지 않은 상황에서 내년에 서울 입주물량이 감소하고. 재건축·재개발 이주 수요까지 겹칠 경우 전세시장은 최악의 상황을 맞을 것으로 예상된다.
'집포자' 속출… 전세시장까지 흔들린다
결국 전세입자는 기존에 살고 있던 곳에서 밀려나야 할 처지에 놓이게 되었습니다.
보유세 인상과 대출규제 강화로 실수요자의 주택 구입을 사실상 차단한 상황에서 전세입자의 입지가 더욱 좁아지고 있습니다.
특히 전세물량이 넉넉지 않은 상황에서 내년에 서울 입주물량이 감소하고 있고 분양가 상한제 지정으로 재건축, 재개발 공급부족, 분양가 상한제 유예기간인 2020년 04월 29일전까지 발생하게될 재건축·재개발 이주 수요까지 겹칠 경우 전세시장은 최악의 상황으로 치닫게 될 것이라 생각합니다.
이는 결국 전세대란으로 이어지면서 매매가와 전세가 사이가 줄어들면서 전세가율이 다시 높아질 것이라 생각합니다.
그렇게 된다면 결국 대출없이도 15억이 넘는 곳에 갭투자를 할 수 있는 시장이 다시 열리지 않을까 생각합니다.
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[12.16 부동산대책 후폭풍]역대급 규제 엎친데 공시가 덮쳐…양천·광진구 등 ‘이중족쇄’ http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20191218000532 15억 기준선 왜? 전체 주택수의 1.2%… 대출 막아도 영향 미미 |
서울 지난 2년간 국토부 실거래가 자료 분석결과, 5만 8829건 집계(작년 8만 1388건) 총 거래량 자체가 줄어들었습니다. 그리고 실거래가 9억원이상의 매매는 10곳 중 3곳입니다.
헤럴드경제가 최근 2년 동안의 국토교통부 실거래가 자료를 전수 분석한 결과, 전일 기준 올해 서울 아파트 거래량은 5만8829건으로 집계됐다고 합니다.
이는 60일의 실거래 신고기한이 남아있는 것을 감안하더라도 작년 한 해 동안 거래됐던 8만1388건과 비교하면 총 거래량 자체는 줄어들 가능성이 높을 것이라고 합니다.
반면에 실거래가 9억원 이상의 경우 올해만 벌써 1만7395건이 손바뀜하면서 작년(1만4254건) 대비 3000건 이상 많아졌다고 합니다.
전체 거래에서 차지하는 비중도 지난해 17.5%에서 29.6%까지 치솟은 것으로 조사되면서 올해 거래된 서울 아파트 10곳 중 3곳이 9억원으로 정부가 지정한 고가주택입니다. (정부는 시세 9억원이상이면 고가주택이라고 2019년 12월 16일 대책에서도 언급했습니다.)
▶올해 서울 아파트 매매 10곳 중 3곳이 9억원 이상…양천·강동 급증=18일 헤럴드경제가 최근 2년 동안의 국토교통부 실거래가 자료를 전수 분석한 결과, 전일 기준 올해 서울 아파트 거래량은 5만8829건으로 집계됐다. 60일의 실거래 신고기한이 남아있는 것을 감안하더라도 작년 한 해 동안 거래됐던 8만1388건과 비교하면 총 거래량 자체는 줄어들 가능성이 높을 것으로 관측된다. 하지만 거래금액별로 구간을 나눠보면 상황이 달라진다.
실거래가 9억원 이상의 경우 올해만 벌써 1만7395건이 손바뀜하면서 작년(1만4254건) 대비 3000건 이상 많아졌다. 전체 거래에서 차지하는 비중도 지난해 17.5%에서 29.6%까지 치솟은 것으로 조사됐다. 올해 거래된 서울 아파트 10곳 중 3곳이 9억원 이상의 고가주택인 셈이다.
특히 15억원 이상 30억원 미만 아파트의 경우 1년 사이 4349건에서 5998건으로 급증하면서, 거래에서 차지하는 비중 역시 5.3%에서 10.2%으로 가장 높은 증가율을 보였다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]역대급 규제 엎친데 공시가 덮쳐…양천·광진구 등 ‘이중족쇄’
서울 아파트는 지난 11월 자사고, 특목고 폐지와 정시확대발표 이후 학군위주의 인기지역들이 최근 상승 폭이 더 커지고 있습니다.
특히 강남구, 양천구와 광진구 등의 학군지역이 급등하면서 매매, 전세 모두 강세입니다.
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지역 |
9억원 이상 거래된 아파트 건수 |
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강남구 |
3,453건 |
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송파구 |
2,988건 |
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서초구 |
2,192건 |
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양천구 |
1,197건 (40% 가량 급등) |
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강동구 |
804건 (2018년 : 495건) |
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동작구 |
749건 (2018년 : 502건) |
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광진구 |
665건 (2018년 : 462건) |
구별로는 강남구에서 올해 9억원 이상 아파트가 3453건 거래되면서 2년 연속 1위를 차지했다. 송파구와 서초구는 각각 2988건, 2192건으로 2위와 3위에 이름을 올렸다.
이어 마용성(마포·용산·성동)의 거래량은 성동구를 제외하면 작년과 비슷한 수준을 보인 가운데, 학군 선호도가 높은 양천구와 강남권과 인접한 강동·동작·광진구 등에서 9억원 이상 아파트 거래가 부쩍 많아졌다.
양천구의 경우 작년 820건에서 올해 1197건으로 40% 가량 급등하며 전체 5위를 기록했다. 강동구는 495건에서 804건으로 수직상승했고, 동작(502건→749건)·광진(462건→665건)의 9억원 이상 아파트 실거래량도 급증한 것으로 조사됐다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]역대급 규제 엎친데 공시가 덮쳐…양천·광진구 등 ‘이중족쇄’
결국 이 서울 인기지역들이 이번 2019년 12·16 대책과 공시가격 상향이라는 ‘이중 규제’의 사정권에 들어갈 가능성이 높을 것이라고 합니다.
내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담으로 이어질 것으로 예상됩니다.
정부는 시가 9억원 이상 주택에 대해 초과 금액부터 주택의 담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상은 대출이 불가능하도록 막았습니다.
KB국민은행과 한국감정원 시가를 대출 기준으로 삼겠다고 밝혔지만 시가 산출에 중요한 부분을 실거래가가 차지하기 때문에 최근 거래량과 가격 흐름이 상당 부분 시가에 반영될 공산이 큽니다.
그리고 2019년 12월 18일, 공시가격 현실화 발표에서도 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원, 15억∼30억원, 30억원 이상으로 구간을 나눠 내년도 공시가격 현실화율을 각 70%, 75%, 80%가 되도록 맞춘다는 계획을 밝혔습니다.
이는 곧바로 내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담으로 이어질 것으로 예상됩니다.
▶서울 인기지역, 대출규제·세금 폭탄 ‘이중규제’ 사정권=부동산 업계에서는 이들 지역 대부분이 정부의 12·16 대책과 공시가격 상향이라는 ‘이중 규제’의 사정권에 들어갈 가능성이 높을 것으로 관측하고 있다.
정부는 시가 9억원 이상 주택에 대해 초과 금액부터 주택의 담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상은 대출이 불가능하도록 막았다.
KB국민은행과 한국감정원 시가를 대출 기준으로 삼겠다고 밝혔지만 시가 산출에 중요한 부분을 실거래가가 차지하기 때문에 최근 거래량과 가격 흐름이 상당 부분 시가에 반영될 공산이 크다.
전날 공시가격 현실화 발표에서도 공동주택의 경우 시세 9억∼15억원, 15억∼30억원, 30억원 이상으로 구간을 나눠 내년도 공시가격 현실화율을 각 70%, 75%, 80%가 되도록 맞춘다는 계획을 밝혔다.
이는 곧바로 내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담으로 이어질 것으로 예상된다.
시중은행의 한 부동산 담당 PB는 “서울 주요 인기지역에 주택 2채만 갖고 있어도 일반 직장인은 감당할 수 없는 수준으로 세금 부담이 늘어날 수 있다”며 “보유세 부담능력이 없는 경우 주택을 1채 이상 보유하지 말고 매도하라는 정부의 강한 의지가 담긴 것으로 보인다”고 지적했다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]역대급 규제 엎친데 공시가 덮쳐…양천·광진구 등 ‘이중족쇄’
한편 전문가들은 시가 15억원 이상 초고가주택 수가 전체 주택수의 1%를 조금 상회하는 수준으로 미미해 대출규제를 하더라도 주택시장에 별다른 영향을 주지 않는다고 판단했기 때문으로 분석하고 있습니다.
국토부에 따르면 시가 15억원 이상 초고가 주택은 국내 전체 주택수인 1339만가구의 1.2%인 16만2000가구에 불과합니다.
시가 15억원 이상에서 30억원 미만 인 주택수는 약 15만가구로 전체 주택수의 1.1%이며, 특히 시가 30억원을 넘는 주택수는 1만2000가구에 불과해 전체 주택수의 0.1%라고 합니다.
그렇다 보니 전체 주택시장에 미치는 영향은 별로 없을 것이라고 전문가들은 말하고 있습니다.
일단 전문가들은 시가 15억원 이상 초고가주택 수가 전체 주택수의 1%를 조금 상회하는 수준으로 미미해 대출규제를 하더라도 주택시장에 별다른 영향을 주지 않는다고 판단했기 때문으로 분석하고 있다. 15억원 이상 초고가주택을 거래하는 사람들은 문재인정부 주택정책의 핵심인 '서민 주거안정 및 실수요자 보호'와 거리가 멀다는 것도 또 다른 이유라는 게 전문가들의 전언이다.
정부가 내놓은 관계부처 합동 '주택시장 안정화 방안'을 살펴보면 정부는 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원 넘는 아파트에 대한 주택 구입용 주택담보대출을 전면 금지하는 등 주담대 규제를 강화했다.
국토부에 따르면 시가 15억원 이상 초고가 주택은 국내 전체 주택수인 1339만가구의 1.2%인 16만2000가구에 불과하다.
시가 15억원 이상에서 30억원 미만 인 주택수는 약 15만가구로 전체 주택수의 1.1%다. 특히 시가 30억원을 넘는 주택수는 1만2000가구에 불과해 전체 주택수의 0.1%다.
15억 기준선 왜? 전체 주택수의 1.2%… 대출 막아도 영향 미미
정부는 시가 9억원 이상 주택에 대해 초과 금액부터 주택의 담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상은 대출이 불가능하도록 막았습니다.
이로써 서울 주요 입지에 진입할 수 있는 레버리지를 없애 버리면서 현금부자들만이 가능하도록 해놨습니다.
반면 15억원 이상 초고가 주택을 보유하고 있는 소유자들에게는 그리 큰 영향은 없을 것이라 생각됩니다.
특히 초고가주택의 수도 전체 주택수의 1%를 약간 넘는 수준이고 이들에게 대출규제를 하더라도 전체 부동산에 미치는 영향이 그리 크지 않을 것이기 때문입니다.
그러면서 한편으로 부동산의 공시가격 현실화 방안을 발표하면서 보유세를 강화하겠다고 밝혔습니다.
재산세와 종합부동산세에 대한 세율을 강화하면서 시가 9억 이상의 집에 대한 사실상의 증세를 한다고 합니다.
이는 고가 주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담이 증가할 것으로 예상됩니다.
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[12.16 부동산대책 후폭풍]대출 등 규제폭풍 3년…전국서 증여·상속 4만5000건 늘었다 |
전국의 소유권 이전 등기 가운데 증여 및 상속 건수가 4만5000건 늘고 있습니다.
대출이 어렵고, 세금은 늘리는 정책 방향이 지속적으로 이뤄지면서, 관련 세금 부담하고 재산을 물려주는 방식의 소유권 이전이 증가하고 있습니다.
현 정부가 18번의 부동산 시장 관련 대책을 내놓는 동안, 전국의 소유권 이전 등기 가운데 증여·상속 건수가 4만5000여건 늘어난 것으로 집계됐습니다.
대출을 어렵게 하고 세금을 늘리는 정책 방향이 지속적으로 이뤄지면서, 차라리 관련 세금을 부담하고 재산을 물려주는 방식의 소유권 이전이 증가한 것으로 풀이하고 있습니다.
현 정부가 18번의 부동산 시장 관련 대책을 내놓는 동안, 전국의 소유권 이전 등기 가운데 증여·상속 건수가 4만5000여건 늘어난 것으로 집계됐다.
대출을 어렵게 하고 세금을 늘리는 정책 방향이 지속적으로 이뤄지면서, 차라리 관련 세금을 부담하고 재산을 물려주는 방식의 소유권 이전이 증가한 것으로 풀이된다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]대출 등 규제폭풍 3년…전국서 증여·상속 4만5000건 늘었다
2017년에는 전체 407만7441건 중 63만2805건(15.54%)으로 늘었으며, 2018년에는 405만9024건 중 66만5814건(16.40%)으로 건수와 비율 모두 증가했고, 2019년 3분기까지도16.81% 비율로 증가했습니다.
특히 2019년 12월 18일 대법원 인터넷등기소에 따르면, 문재인 정부 출범 전인 2016년 연간 소유권 이전 등기 408만 7492건 가운데 증여·상속 관련은 62만1832건으로 15.26% 이었습니다.
그런데 2017년에는 전체 407만7441건 중 63만2805건(15.54%)으로 늘었으며, 2018년에는 405만9024건 중 66만5814건(16.40%)으로 건수와 비율 모두 증가했습니다.
2019년 3분기까지 286만5772건 가운데 48만1005건이 증여와 상속에 따른 것으로 16.81%에 달하면서 상승세를 보여주고 있습니다.
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년도 |
2016년 |
2017년 |
2018년 |
2019년 3분기 |
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소유권 이전등기 |
408만 7492건 |
407만7441건 |
405만9024건 |
286만 5772건 |
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증여,상속관련 |
62만1832건 |
63만2805건 |
66만5814건 |
48만1005건 |
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비율 |
15.26% |
15.54% |
16.40% |
16.81% |
18일 대법원 인터넷등기소에 따르면, 문재인 정부 출범 전인 2016년 연간 소유권 이전 등기 408만 7492건 가운데 증여·상속 관련은 62만1832건이었다.비율로는 15.26%에 속한다.
그러나 이는 문재인 정부들어 부동산 규제가 이어지는 가운데 점차 증가했다. 2017년에는 전체 407만7441건 중 63만2805건(15.54%)으로 늘었으며, 2018년에는 405만9024건 중 66만5814건(16.40%)으로 건수와 비율 모두 증가했다.
눈여겨볼 것은 지난해 4분기 대출 규제와 세금 중과를 중심으로 한 ‘9·13 대책’ 이후인 올해 1분기의증여·상속 등기 비중이 전분기 대비 큰 폭으로 상승했다는 점이다. 1분기 전체 소유권 이전 등기 93만1210건 가운데 17만1158건이 증여·상속에 따른 것으로 18.38%를 차지했다.
연도별로도 15%대에 머무르던 증여·상속 등기 비중이 2018년 16.4%로 올라온 데 이어, 올해도 3분기까지 286만5772건 가운데 48만1005건이 증여와 상속에 따른 것으로 16.81%에 달하면서 상승세를 보여주고 있다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]대출 등 규제폭풍 3년…전국서 증여·상속 4만5000건 늘었다
결국 대출받기 어려워지면서 부모도움을 받을 수 있는 수요자와 그렇지 않은 수요자간의 양극화가 진행될 것입니다. 그리고 세부담이 커지기 때문에 장기적으로 증여건수는 계속 늘어날 것입니다.
부동산 관련 전문가들은 정부의 부동산 관련 규제가 사실상 자산이 이미 있는 이들에게 유리하다고 말한다. 대출 받기가 어려워지면서 부모의 도움을 받을 수 있는 수요자와 그렇지 않은 수요자 간의 양극화가 진행될 수 있다고도 전했다.
소득세법 시행령 98조에 따르면, 가족 등 특수관계인은 시가와 거래가액의 차액을 3억원 이내로 혹은 시가의 5%이내 차이에서 거래가 가능하다. 때문에 현금을 증여한 후, 관련 자산을 3억 이내 혹은 시가의 5% 내에서 싸게 파는 방식으로 도움을 주는 가족간 거래가 있을 수 있다.
업계 관계자는 “정부가 자금출처조사와 세무조사를 꼼꼼하게 들여다보면서, 세금을 내고 법망 안에서 증여에 나서는 이들이 늘고 있다”며 “대출을 어렵게 할수록, 물려받을 것이 없는 실수요자만 어렵게 된다”고 말했다.
실제 사망 전 이뤄지는 증여의 경우, 2016년 27만8014건에서 ▷2017년 28만1323건 ▷2018년 30만7579건으로 점차 증가했다.
분기별로는 규제책이 쏟아진 2018년 4분기에 8만4838건으로 최근 3년내 최고를 기록했다. 올해 들어 3분기까지는 22만6868건으로 집계됐다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “세금 부담이 늘거나 집값 상승 신호가 있을 때 증여가 증가하는 경향이 있다”면서 “12·16대책으로 단기적으로 집값 조정 가능성이 있지만 세금 부담이 커지기 때문에 중장기적으로 증여건수는 늘어날 것”이라고 전망했다.
[12.16 부동산대책 후폭풍]대출 등 규제폭풍 3년…전국서 증여·상속 4만5000건 늘었다
소유권 이전등기 건수자체는 조금씩 줄어들고 있습니다.
하지만 이 건수 중에서 증여 및 상속 등으로 이뤄지는 이전 등기건수는 계속해서 늘어나고 있습니다.
2019년 3분기까지 접수된 건만 하더라도 48만1005건이라고 합니다.
4분기까지 접수가 된다면 2018년 의 증여 및 상속 건수를 넘을 것으로 추정됩니다.
결국 대출받기 어려워지면서 부모도움을 받을 수 있는 수요자와 그렇지 않은 수요자간의 양극화가 진행될 것입니다.
그리고 세부담이 커지기 때문에 장기적으로 증여건수는 계속 늘어날 것입니다.
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12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’ http://www.economytalk.kr/news/articleView.html?idxno=202308 |
9억 원 초과 주택(LTV) 차등 적용 및 미적용 기준(2019년 12월 22일까지 대출 신청자), 주택 시가산정 때 기준(KB부동산시세와 한국감정원 가격 중 높은 것) 등의 구체적인 기준에 대한 가이드를 은행이 제대로 숙지하지 못하였습니다.
은행들은 금융당국의 기준과 일선 영업점 등의 의견을 반영해 대출시행 가이드라인 등을 마련하고 일선 직원들이 내용을 숙지토록 교육할 예정이라고 합니다.
긴급하게 12.16대책을 발표하다 보니 은행과의 조율이 없었고, 발표한 이후에 이에 대한 교육을 시행한다고 했기에 9월 초과주택 차등적용 및 미적용 기준을 2019년 12월 22일까지의 대출신청자에게 제대로 된 설명을 할 수 없습니다.
이에 은행권에서는 대책발표 이후 문의전화로 온종일 북새통을 이루고 있다. 은행들은 금융당국의 기준과 일선 영업점 등의 의견을 반영해 대출시행 가이드라인 등을 마련하고 일선 직원들이 내용을 숙지토록 교육할 예정이다.
특히 고객들의 주요 관심사는 9억 원 초과 주택(LTV) 차등 적용 및 미적용 기준(22일까지 대출 신청자), 주택 시가산정 때 기준(KB부동산시세와 한국감정원 가격 중 높은 것) 등의 구체적인 기준을 고객들에게 차질 없이 안내하도록 노력하겠다는 입장이다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
http://www.economytalk.kr/news/articleView.html?idxno=202308
구간별로 LTV를 차등 적용해야 하면서 기존 차주 및 예비 차주들의 자금 이용 계획도 수정이 불가피한 상황입니다.
예를 들어 서울에서 시가 14억 원 자리 아파트에 대한 담보대출의 경우 9억 원까지는 기존의 LTV 규제 40%를 적용하고 9억 원이 넘는 5억 원의 담보가치에 대해서만 LTV 20%를 적용하게 되면서 기존에 받아야 할 대출 금액보다 줄어들게 되면서 자금계획 수정이 불가피하게 되었습니다.
이번 대책에 따르면 구간별로 LTV를 차등 적용해야 하면서 기존 차주 및 예비 차주들의 자금 이용 계획도 수정이 불가피한 상황이다.
실례로 서울의 시가 14억 원 자리 아파트에 대한 담보대출의 경우 9억 원까지는 기존의 LTV 규제 40%를 적용하고 9억 원 이 넘는 5억 원의 담보가치에 대해서만 LTV 20%를 적용하게 된다.
이에 대해 금융당국은 은행의 대출 규제가 잘 지켜지고 있는지 현장 점검에 나설 예정이다.
또 금융위원회와 금융감독원은 금융사 여신업무 담당자 등을 소집해 협조를 구하면서도 이번 대책과 관련해 영업점 방문조사와 대출취급 모니터링 등을 강화하겠다고 밝혔다.
손주현 금융위 금융정책과장은 “금융위와 금감원 합동으로 점검반을 운영해 업권별 규제이행 여부 등을 점검하겠다”는 입장을 내놨다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
http://www.economytalk.kr/news/articleView.html?idxno=202308
15억 원 초과 아파트 대출금지와 9억 원 초과 주책 대출 금액 축소 등으로 주담대가 위축될 가능성이 높아졌습니다.
우선 15억 원 초과 아파트 대출금지와 9억 원 초과 주책 대출 금액 축소 등으로 주담대가 위축될 가능성이 높아졌고, 여기에 당분간 부동산 거래감소가 이어질 것으로 보여 주담대 비중이 높은 가계대출이 타격을 입게 될 것으로 예상하고 있습니다.
이처럼 정부가 고강도 대책을 즉각 시행에 돌입하면서 그 후폭풍을 고스란히 은행들이 떠맡게 됐다. 더욱이 은행들의 수익성 확보에도 비상등이 켜졌다.
우선 15억 원 초과 아파트 대출금지와 9억 원 초과 주책 대출 금액 축소 등으로 주담대가 위축될 가능성이 높아졌다. 여기에 당분간 부동산 거래감소가 이어질 것으로 보여 주담대 비중이 높은 가계대출이 타격을 입게 됐다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
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시중은행 가계대출중 주담대 비중이 70%대, 이 가계대출 1~2%p 하락 추정하고 있습니다
실제로 주요은행들의 주담대 의존도는 약 70%정도로 그 비중이 높습니다.
이번 12.16대책으로 인해 대출증가율은 1~2% 포인트 하락할 것이라고 추정하고 있습니다.
실제 지난 11월 말 기준 가계대출 중 주담대 비중은 우리은행이 79%를 비롯해 KB국민은행 74%, KEB하나은행 72%, 신한은행 67% 등으로 은행들의 주담대 의존도가 큰 것으로 나타냈다.
백두산 한국투자증권 연구원은 “이번 조치로 인해 전체 은행 대출 증가율은 다소 이른 시점이기는 하지만 약 1~2%포인트 하락할 것으로 추정된다”면서 “이는 이번 대책이 지난해 9·13대책과 총부채원리금상환비율(DSR) 관리지표 도입방안 및 RTI 개선방안의 대출 감소효과를 합친 추정치 0.8%포인트 보다 다소 클 것으로 전망되기 때문”이라는 분석을 내놨다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
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이번 대책은 규제가 강력한 편, 대출에 묶인 상황에서 신용대출에 풍선효과가 일어날 수 있다고 합니다. 한편 은행보다는 일반고객의 피해가 더클 것이라고 하네요.
은행 입장에서도 주담대가 정체되면서 신용대출에 풍선효과가 일어날 수 있다고 합니다.
기업대출은 여전히 유동성이 풍부하지만 2020년엔 수수료 수익이 위축된 상황에서 아직 정확한 예측조차 할 수 있는 단계는 아니기 때문에 상황을 지켜보며 대안책을 찾아봐야 한다고 합니다.
항상 부동산 대책과 관련해 은행들 피해보다는 일반 고객들의 피해가 크기 때문에 고객들 혼선을 줄이는 데에 총력을 기울일 방침이라고 합니다.
한 시중은행 관계자는 “이번 대책이 강력한 규제로 판단하고 있다”면서 “일부 전문가들은 큰 효과가 없을 것이라는 전망을 내놓지만 일단 대출이 묶인 상황에서는 부동산 시장이 영향을 안 받을 수 없다”고 내다 봤다.
관계자는 또 “다만 은행 입장에서도 주담대가 정체되면서 신용대출에 풍선효과가 일어날 수 있다. 기업대출은 여전히 유동성이 풍부하지만 2020년엔 수수료 수익이 위축된 상황에서 아직 정확한 예측조차 할 수 있는 단계는 아니다”라며 “상황을 지켜보며 대안을 두고 고심할 수밖에 없다”고 고충을 드러냈다.
또 다른 관계자는 “아직 15억 원 이상 주택에 대해 파악이 되지 않고 있다. 일단 지켜보고 있다”면서 “2020년 실적은 이미 전망이 우울한 편이다. 경기가 침체되면서 이미 실적 정채를 고민하고 있는 상황에서 이번 대책으로 주담대가 정체된다고 해서 당장 실적에 영향을 미칠 것으로 보지는 않는다”고 설명했다.
다만 한 업계 관계자는 “국가 정책이니 별도의 은행 차원 대책은 없다”면서 “항상 부동산 대책과 관련해 은행들 피해보다는 일반 고객들의 피해가 크기 때문에 고객들 혼선을 줄이는 데에 총력을 기울일 방침”이라고 밝혔다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
http://www.economytalk.kr/news/articleView.html?idxno=202308
은행들은 12·16 부동산 대책으로 고가 주택 보유자가 대출을 기대하기 힘들어지게 되면서 은행들도 2020년 실적걱정을 해야 한다고 합니다.
2019년 하반기 불거진 파생결합상품펀드(DLF) 사태로 인해 수수료 수익이 크게 위축될 것으로 전망되는 가운데 가계대출 상당수가 주택담보대출(주담대)라는 점에서 관련 수익도 정체 또는 위축될 가능성이 커지고 있어서입니다.
15억 원이상 대출이 전면 금지되고 9억 원 이상 주택도 초과분은 담보인정비율(LTV) 강화에 따라 20%만 인정되면서 고가 주택 보유자가 대출을 기대하기 힘들어지게 됐다고 합니다.
정부가 전격 12·16 부동산 대책을 내놓으면서 부동산 시장이 술렁이는 가운데 정작 이번 대책의 유탄을 은행들이 고스란히 떠 앉게 돼 당장 2020년 실적 걱정을 할 처지가 됐다. 특히 올 하반기 불거진 파생결합상품펀드(DLF) 사태로 인해 수수료 수익이 크게 위축될 것으로 전망되는 가운데 가계대출 상당수가 주택담보대출(주담대)라는 점에서 관련 수익도 정체 또는 위축될 가능성이 커지고 있다.
18일 금융권에 따르면 정부는 지난 16일 고강도의 부동산 대책을 발표한 가운데 15억 원이상 대출이 전면 금지되고 9억 원 이상 주택도 초과분은 담보인정비율(LTV) 강화에 따라 20%만 인정되면서 고가 주택 보유자가 대출을 기대하기 힘들어지게 됐다.
12·16 대책 고강도 대출규제…유탄 맞은 은행들 ‘전전긍긍’
http://www.economytalk.kr/news/articleView.html?idxno=202308
은행이 힘들어질 수도 있다는 얘기에 관심을 갖는 것은 바로 대출이자 때문입니다.
DLF 사태 이후 은행들이 이윤을 창출할 방법에 대해 고심하고 있는 상황입니다.
모럴해저드에 대한 논란은 떠나서 은행은 결국 예대마진을 통한 이익을 보는 사기업입니다.
그런데 이번에 DLF 사태로 인해 더 이상 은행이 고위험 상품에 대한 판매를 할 수 없도록 규제하였습니다.
그리고 이번에 다시 15억 이상에 대해 대출을 못하도록 막아 버렸습니다.
이에 은행들도 수익창출을 위한 방법이 마땅치 않은 상황이 되었습니다.
그런다고 당장 힘들어지진 않을 것이라고 하였으나 은행이 대출을 해주고 이자를 챙기는 수익구조에서 가계대출의 70%를 담당하는 주택담보대출중 고가주택에 대한 대출규제를 가함으로써 이 이자 수익에 대한 규모를 축소시켜버렸습니다.
한편으로 신용대출에 대한 풍선효과가 나타날 것으로 예상도 되긴 하지만 신용대출에 대한 규모는 담보대출에 대한 규모에 비해 그리 크지 않기 때문에 이자수익이 떨어질 것이라 생각합니다.
이 부분에서 우려스러운 것은 은행이 수익이 떨어지게 되면 어떻게 할까 입니다.
결국 은행은 자신들의 이익을 보전하기 위해서 예금금리는 낮추면서 대출금리는 올릴 것이라 생각합니다.
분명 정부의 눈치를 볼 것입니다. 그러면서 대출금리를 안올릴 수도 있을 겁니다. 하지만 대출금리를 낮추진 않을 것입니다.
더욱이 2020년에 정부는 수퍼예산으로 512조를 편성하면서 60조에 달하는 채권을 발행합니다.
이 국채는 시중 은행이 사야 합니다. 기준금리가 1.25포인트입니다.
내년에 한국은행이 1.25포인트에 대한 기준금리를 내릴 경우에 코픽스 금리는 상승할 것이며 그로 인해 대출금리도 상승할 것입니다.
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#실거래가9억원이상의매매는10곳중3곳입니다.
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#강남구,양천구와광진구등의학군지역이급등하면서
#매매,전세모두강세입니다.
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#은행들자신들의이익을보전하기위해서
#예금금리는낮추면서대출금리는올릴것