'20년06월1주 아파트 전세가격동향/서울전반 상승, 용산 정비창 개발 / 경기도 과천,분당제외 상승폭 확대/ 대구,대전,울산 상승/부산,광주 보합/ 충북 청주 상승
한국감정원 6월 1주차 아파트 매매 가격 동향에 대한 코멘트만 따로 정리하였습니다.
한국감정원 매매, 전세 동향을 정리하는데 상당히 오랜 시간이 걸립니다.
거의 하루중 반나절정도 걸리는 듯 합니다.
그래도 이렇게 한번 정리를 하게 되면 우리나라의 전반적인 부동산 흐름을 파악할 수 있기에 꾸준하고 있습니다.
하지만 글이 너무 길어지다 보니 코멘트만 따로 정리해서 보는게 더 낫지 않을가 싶어 따로 간추려 놓습니다.
보다 상세한 내용을 보시고자 하신다면 아래 URL을 참고해 보시길 바랍니다.
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'20년06월1주 아파트 전세가격동향-한국감정원/ 서울전반 상승, 용산 정비창 개발 / 경기도 과천,분당제외 상승폭 확대/ 대구,대전,울산 상승/부산,광주 보합/ 충북 청주 상승 |
그럼 코멘트만 따로 정리한 것을 바로 시작하겠습니다.
서울 :+0.02% → +0.04% 상승폭 확대
2019년 09월에는 대부분 구가 신축 또는 역세권 대단지 위주로 수요유입되면서 전세가격이 안정을 찾는듯 하였습니다.
그러나 2019년 10월에는 가을철 이사수요 유입과 더불어서역세권, 직주근접 지역 중심으로 전세가격이 상승하고 있고 11월달에도 입지가 양호한 지역들 위주로 매물 품귀현상으로 상승세가 지속되었습니다.
이사수요가 마무리가 되는 10월 중순부터 11월말이 끝남과 동시에 다시 학군에 의한 이사수요가 움직이면서 강남구, 양천구등의 대표적인 학군지역들에 대한 전세수요 상승이 일어났습니다.
2019년은 유달리 학군에 의한 이사수요가 많았는데 그 이유는 자사고, 특목고 폐지 및 정시 확대이슈로 주요 학군지역의 수요가 지속적으로 유입되면서 상승폭이 상당히 높았습니다.
아울러 이 시기부터 전세공급이 부족하다는 시그널이 잡히기 시작하였습니다.
한국감정원은 서울의 2019년 4분기 입주물량은 18년에 비해 50% 이상이나 줄어 들면서 전세가격의 상승을 예고하고 있었습니다.
* 서울 2019년 4분기 입주물량 : 약 22,000세대(’18년) → 약 10,000세대(’19년)
2020년 01월에도 서울의 전세가격지수는 +0.15% 상승하였는데, 신정 전후 숨고르기로 대부분 지역이 상승폭이 축소되었다고 얘기를 하지만 하락 반전하면서 안정세를 찾는것은 아니었습니다.
그러다가 2020년 02월부터 어느 정도 전세 상승율이 안정화되는 상황을 연출하였습니다.
전세가격 상승율이 0.05% ~ 0.1% 대를 유지하면서 겨울방학 이사수요가 마무리가 되어 가고 있는 상황이었습니다.
하지만 정부의 부동산 규제로 인한 "로또분양"이라할 만큼 싼 분양가로 공급되는 새아파트에 대한 청약대기수요, 강남권 등의 정비사업 이주수요 그리고 매수시장위축으로 인해 입지가 좋은 지역들과 직주근접이 좋은 지역들에 대한 상승세는 여전히 유지되고 있었습니다.
2020년 03월에는 겨울방학 이사 수요가 마무리되면서 안정세를 찾아가는 듯 하였으나 정비사업 이주수요, 역세권 직주근접 수요, 매매시장 위축에 따른 전세계약 연장 등으로 인해 전세가격이 상승하였습니다.
특히 강남3구의 경우의 전세가격 상승은 오히려 전세매물이 부족한 상황을 연출하면서 상승을 이어가고 있었습니다.
2020년 04월은 코로나19사태가 본격화되면서 코로나 예방을 위한 사회적 거리두기 연장발표(4.4) 등의 영향으로 관망세 보이기도 하였습니다.
그렇지만 정비사업 이주 수요 있거나 직주근접 수요 꾸준한 단지 및 상대적 저평가 단지 위주로 매물 부족현상 지속되며 상승하고 있었습니다.
강남구의 경우 매매가격은 하락하는 반면에 전세 상승율을 0.1%를 기록하고 있고, 서초구도 전세 상승율을 0.04%를 기록하기도 하였습니다.
재건축, 재개발 단지에 대한 매매가격은 하락하는 반면에 재개발, 재건축 이주수요에 의한 매물부족에 따른 전세가격은 상승하고 있었습니다.
그리고 현재 2020년 06월 매매시장이 상대적으로 안정세를 찾아가면서 매매수요가 잠잠하다 보니 전세수요자가 들어나게 되어 전세가격이 상승하게 되고, 기준금리 인하로 인한 전세자금 대출에 대한 부담감이 줄어드는 효과와 더불어 전세물량은 더욱 부족한 하게 되면서 역세권, 학군 위주로 전세수요가 증가하는 것으로 나타나고 있습니다.
이에 대해서 한국감정원은 이미 2019년 하반기부터 공급이 부족하다는 것을 언급하면서 전세 수요가 증가하고 있음을 예견하였습니다.
그리고 현재 전세수요가 늘어남과 동시에 새 아파트에 대한 신규 공급은 줄어들고 있기에 전세가격은 상승하고 있습니다.
부동산지인에 따르면 2019년 서울의 입주물량은 6,816세대 였는데 반해 2020년은 50.134세대 로 예상하고 있습니다.
그리고 올해 2020년 5월 현재, 2020년 6~7월달 서울의 입주예정물량은 약 14,000세대 로 추정하고 있을 정도로 공급량이 많다고 할 수 없습니다.
서울 강남 11개구 : +0.04% 상승
강동구는 2020년 1월 ~ 2020년 03월까지 입주물량도 상당하였습니다.
특히 2020년 2월에 신규입주하는 고덕 아르테온이 총 4066세대가 입주하게 되는 영향을 받아 전세가격이 잠시 내려가기도 하였습니다.
그리고 2020년 3월에도 입주가 진행되었습니다.
그런데 강동구는 3월이후 부터 전세가격이 빠지지 않고 상승하기 시작하였습니다.
집주인이 실거주 2년을 해야 비과세 혜택을 받을 수 있다 보니 세입자를 구하는 것이 아니라 실거주를 선택하면서 입주하다 보니 예상되었던 전세물량이 줄어들면서 오히려 상승하게 된 것입니다.
지난 4월에도 전세가격은 +0.05%이상 상승하였는데 지금 현재 5월말 기준으로도 계속 상승중에 있습니다.
결국 강동구의 입주장으로 인한 전세가격하락은 없고 계속 오르고 있습니다.
서초구는 재개발, 재건축등으로 인한 이주수요가 늘어나면서 전세가격이 상승하고 있습니다.
서초구의 경우 신반포4지구가 2020년 05월 25일부터 이주를 시작함으로 인해 주변 전세 수요가 증가함과 동시에 전세물량은 한정되어 있다 보니 상승하고 있습니다.
아울러 강남구는 대치, 수서 등의 대표적인 학군수요지로써 상승을 지속하고 있습니다.
한편 송파구의 경우에는 지난 4월에 신규 입주가 마무리가 된지 2년이 넘어가는 상황에서 신축에 대한 수요는 많았는데 잠실, 신천동 대단지 위주로 하락으로 반전, -0.01%를 기록하였습니다.
헬리오 시티의 1만세대에 가까운 입주장에서 싸게 들어왔던 전세수요자들이 2년만에 바뀐 상승된 전세가격을 감당하기 힘들어 하면서 강동구,동작구의 입주물량에 따른 그나마 싼 전세 물건, 신축에 대한 전세수요가 이동, 이로 인한 잠깐 동안의 공백으로 가격이 하락하였습니다.
그런데 이런 상황이 정리가 되면서 잠실, 가락, 신천동 등지의 전세가격이 다시 상승을 하고 있습니다.
역시 전세물량이 적다 보니 가격이 상승하고 있습니다.
동작구의 경우에는 전세든, 매매든 신축에 대한 수요가 그 만큼 많다는 것을 느낄 수 있습니다.
동작구 신길뉴타운 입주가 마무리가 되면서 상도동 위주로 전세가격이 상승하고 있습니다.
2020년 2월, 3월에 꾸준히 0.2%대로 상승을 하고 있었는데 신길뉴타운의 입주와 맞물려 3월달에 잠시 보합을 보이긴 하였으나 다시 1주만에 다시 상승, 직주 근접에 따른 수요가 가하다는 것을 확인하였습니다.
양천구는 오히려 동작구와는 다른 양상을 보이고 있는데 신정뉴타운 3,045세대가 신규 입주하다면서 전세가격이 조정을 받았습니다.
지난 3월 이후 계속 전세가격의 조정을 받은 상황이 3~5월까지 이어지면서 6월 1일자 기준으로 보합세로 나타났습니다.
아무래도 학군수요지 대표되는 양천구에서는 아직까지 직주근접에 대한 수요보다는 학군수요가 강하다 보니 전세수요가 그만큼 많지 않았던게 아닌가 생각합니다.
아울러 동작구의 신규 입주물량과 맞물리다 보니 강남접근성이 더 좋은 동작구에 전세 수요를 빼앗긴게 아닌가 하는 생각도 드네요.
특이한 것은 구로구가 아닌가 생각됩니다.
강남권에서 9억이하 아파트가 집중되어 있는 구로구는 정부의 규제로 인한 풍선효과로 매매가격이 계속 상승하고 있는 지역입니다.
이렇게 매매수요가 많음과 동시에 전세수요가 증가하는 것은 구로구에 진입하고 있는 수요층들은 실수요층이 아닌가 생각합니다.
이는 투자수요층이 진입을 하여 가격이 상승하는 것이라면 투자층이 아파트를 매입하여 전세를 다시 내놓게 되면서 전세 공급이 많아지게 되는데 그러면 전세가격은 쉽사리 상승하진 않습니다.
그런데 전세가격도 상승한다는 것은 실수요층들이 구로구의 싼 가격의 아파트를 매입하여 실거주를 한다고 보아야 하며 그로 인해 전세물량이 더욱 줄어들게 되면서 전세가격이 올라간다고 생각합니다.
서울 강북 14개구 : +0.03% 상승
2020년 1,2월에는 학군수요에 따른 전세가격 상승이 진행되었습니다.
강북권에서는 광진구, 노원구 등의 상승세가 두드려졌습니다.
2020년 3월에 접어 들어서 보니 강북 전지역에서 역세권 위주로 상승하면서 직주근접에 대한 수요층에 의해 전세가격이 상승하였습니다.
2020년 4월에도 전세가격 상승세는 지속되면서 성북구, 동대문구 ,마포구, 용산구, 성동구 등의 정주여건이 양호한 단지위주로 전세가격이 계속 상승하였습니다.
2020년 06월 마포구, 용산구, 강북구, 노원구 등이 전세가격이 상승하고 있습니다.
노원구는 지난 2월에 전세가격도 월계동 위주로 상승하였는데, 장위뉴타운이 인접한 곳이기도 하거니와 1호선 월계역과 광운대역 등이 위치하고 있어 직주근접이 용이한 점에 가격 상승을 하고 있었는데, 이번 3월에 접어 들면서 전세가격 상승세는 다소 주춤하는 모양새로 0.01% 상승을 기록하였습니다.
그리고 4월에 접어 들면서 상계역 센트럴 푸르지오 신규 입주물량으로 인해 전세가격의 영향을 받아 하락세를 보이다가 5월달에 보합세를 유지하였습니다.
그리고 6월1일 기준으로 다시 상승을 하기 시작하였습니다.
이 부분을 강남권의 양천구, 신정뉴타운 3,045세대가 신규 입주하였고, 노원구는 3월말 상계역 푸르지오 810세대가 입주하였습니다.
그렇다보니 이 시기 동안에 노원구, 양천구의 전세지수는 하락세를 보이고 있었습니다.
아무래도 양천구가 더 대단지이다 보니 그 영향이 컸던게 아닌가 싶네요.
용산구는 국토교통부가 2020년 05월 06일, 용산역 철도 정비창 부지(51만㎡)에 미니신도시급인 8천가구를 공급한다는 계획을 공개한 이후 전세가격이 상승하고 있습니다.
이 지역이 개발되어 신규 아파트가 공급된다면 거주자 우선 공급 정책에 따라 실거주 2년을 하는 사람들에게 우선배정되기 때문으로 전세수요가 늘어난 것이 아닌가 생각합니다
경기 : +0.12% → +0.16% 상승폭 확대
경기도의 전세가격은 계속 상승중입니다.
몇몇 지역의 입주물량을 제외하자면 전세가격은 강세를 이루고 있습니다.
경기도 안양시는 3월달에 잠시 주춤하다가 다시 전세가격이 상승하고 있습니다.
용인 수지구도 4월달에 비하자면 다시 힘을 얻으면서 전세가격이 상승세를 이어가고 있습니다.
용인 수지구의 전세수요층이 지난 4월에 잠시 힘이 빠지면서 용인시 기흥구로 이동하면서 전세가격이 상승하였는데 지난 3월에 대형 병원호재로 인한 신갈동 위주의 상승이 두드러지면서 전세가격의 상승세가 지속되고 있습니다.
그렇다 보니 6월1일 기준으로 기흥구의 신갈동 역세권 신축 위주로 상승을 계속하고 있습니다.
수원의 전세가격은 여전히 상승세를 보이고 있습니다.
2020년 02.20 대책을 발표하면서 매매가격이 잠시 주춤하는 상황이지만 전세가격은 계속해서 상승세를 보이고 있었습니다.
수원시 영통구는 교통이 편리한 지역위주로 전세가격이 상승하고 있었습니다.
그런데 여기에 수원시 팔달구도 여기에 가세하면서 전세물량 부족, 저렴한 단지위주로 상승을 이어가고 있습니다.
앞으로 수원시도 전세부족으로 인한 가격 상승은 당분간 지속될 것이라 생각합니다.
구리시의경우에는 지난 3월에 갈매지구와 인창동 위주로 전세가격이 상승하고 있었는데 여전히 신축 대단지 위주로 상승세를 이어가고 있었습니다.
그리고 현재 매매가격 상승과 정비사업 이주수요 등으로 수택, 인창동위주로 상승세가 이어지고 있습니다.
화성시의 경우에는 지난 3월달에 동탄역 인근위주로 입주물량이 소진되면서 전세가격이 상승하고 있었습니다.
그런데 4월에 접어들면서 급반전하며 전세가격이 하락세를 보이기도 하였습니다.
그렇지만 다시 5월들어서 반등하면서 전세가격은 상승세를 유지하고 있습니다.
안산 신규 입주 부담으로 사동을 위주로 하락전환하였고, 이제는 단원구의 구축 위주로 전세가격이 하락하고 있는 상황에서 신규로 3월달에 3,700여세대가 입주를 시작하였습니다.
그렇게 안산은 신규물량으로 인한 신규 물량에 대한 전세가격 하락이 지속되다가 되다가 지난 4월중순부터 상승을 시작하였습니다.
이번에 광주시가 진입한 것이 특이할만한 상황입니다.
국토부는 일부 지역에서 주택 분양권 전매행위 제한 기간을 강화한다는 내용의 주택법 시행령 개정을 8월까지 완료하겠다고 2020년 5월 11일 발표하였습니다.
이때 과밀억제권역과 성장관리권역, 그리고 5대광역시등에 대해 전매제한 을 소유권 이전등기시까지로 하겠다고 발표하였는데 여기에 경기도 광주시는 빠져 있는 상황이었습니다.
태전동 신축 위주로 상승하고 있는데 앞으로 이 지역의 분양물량이 나오게 될 경우 전매 제한이 6개월로 분양권 전매가 가능하기 때문에 전세수요가 몰리고 있는게 아닌가 생각합니다.
한편 과천시는 청약 1순위 요건이 2년으로 강화되면서 전세가격 하락이 지속되고 있습니다.
2020년 03월에 본격적인 전세가격 하락을 시작하면서 지난 4월달~5월내내 -1.0% 대의 하락이 계속되고 있습니다.
2019년 10월 부터 2019년 12월달까지 매주 1%대의 상승율을 기록하던 전세가격이 2019년 12.16부동산 대책이후 2019년 12월 23일까지에 0.66%의 전세가격 상승률을 보이다가 2020년 01월 06일 0.05%, 2020년 02월 03일 하락반전하더니 5월말까지 거의 매주 하락율을 갱신하면서 전세가격이 낮아지고 있습니다.
과천시의 전세가격 상승의 큰 원동력이었던 지식정보타운 분양에서 거주우선순위를 위해 이주해오는 전세수요층들이 1년거주 요건을 2년으로 강화하는 것이 주효하게 영향을 미치면서 그 여파가 상당하다는 생각이 드네요.
과천에 전세레버리지 투자를 하신 분들의 경우에 도래하는 재계약때 상당한 리스크가 발생하지 않을까 생각됩니다.
성남 분당구의 경우에는 그동안 많은 상승세를 지속하고 있었는데 전세가격이 조정을 받고 있는 흐름이 지속되고 있습니다.
당분간 전세가격의 조정은 계속되지 않을까 싶네요.
인천 : +0.10% → +0.11% 상승폭 확대
인천은 2019년 09월 상승 반전한 이후로 계속 상승하고 있습니다.
2020년 03월에 접어들면서 신규 입주물량이 450가구, 4월달에 연수구에 889세대가 입주하면서 그 주변의 전세가격에 영향을 끼치며 하락하였습니다.
그렇다 보니 인천 동구와 연수구를 제외하면 상당한 전세가격 상승을 이루고 있습니다.
인천 동구는 2019년 하반기부터 힘든 모습을 게속 보이고 있습니다.
대규모 신축 입주로 인한 주변 구축들의 수요가 하락하면서 큰 타격을 받았습니다.
다른 지역에서 이 수요를 채워줘야 하는데 그게 쉽지 않다 보니 현재 5월달에도 그 영향을 받고 있다고 생각합니다.
한편 연수구는 신규 입주 영향으로 4월,5월 내내 전세가격은 하락세를 유지하고 있었습니다.
그리고 6월 1일 기준으로 보합으로 나타나면서 다음주의 전세가격을 기대하게 되네요.
그런데 계약구가 6월 1일자 기준으로 전세가격이 하락했네요.
노후아파트 위주로 수요가 감소하여 하락하였지만, 서운산단 등 산업단지 배후수요, 신축에 대한 수요가 증가하면서 지속해서 상승세를 이어가고 이는 와중에 마곡 산업단지에 대한 수요층이 유입이 되고 있기 때문에 그 영향은 크지 않을까 생각합니다.
청라가 위치한 서구의 경우에도 가정, 석남동 일대의 구축위주로 전세가격은 계속 상승하다가 마전, 왕길동 위주로 상승세를 유지하고 있습니다.
여기에 부평구가 새로 가세하였습니다.
서울 접근성이 양호한 부평, 부개동 역세권 위주로 전세가격이 상승하고 있는데 이는 서울 서부권, 경기도 광명등의 전세가격 상승을 인해 밀려나는 수요가 들어오는게 아닌가 싶네요.
5대광역시 및 지방도시
5대광역시 : +0.06% 상승폭 유지
5대 광역시의 전세가격이 2019년 10월 이후 상승하기 시작하면서 2020년 03월 중순달에 대전을 제외하면 하락을 겪고 있었습니다.
그러다가 4월 중순부터 다시 상승을 이어가고 있는데 반대로 대전은 상승폭이 상당히 줄어드는모습을 보였습니다.
그렇다 하더라도 대전, 울산의 전세가 상승은 0.1%대의 높은 수준을 유지하고 있습니다.
세종의 경우도 등락은 있지만 여전히 전세가 상승세를 유지하고 있네요.
한편 부산, 광주는 계속 -0.01%~ 0.00% 수준으로 보합을 유지하고 있는 상황을 계속 유지하고 있습니다.
코로나19사태로 인해 전세가격이 빠질까 했는데 그렇지 않고 있습니다.
오히려 대구의 경우에는 전세가격이 서서히 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
지난 4월을 지나면서 5월달에 전세가격이 0.02~ 0.05% 의 상승율을 기록하고 있습니다.
대전 : +0.21% 상승
지난 3월 중순까지 강세를 보이던 전세가격이 3월 중순이후로 전세가격 상승율을 꺾이면서 유성구의 경우에는 하락반전하였습니다.
대전의 2019년 4분기 입주물량은 2018년에 비해 40%나 줄어 있었고, 2020년에 신규 물량이 없기 때문에 전세가격이 상승하리라 생각했습니다.
그런데 코로나19의 영향으로 04월 13일자에 갑자기 하락전환한 이후 조금씩 등락을 하면서 상승을 하고 있습니다.
앞으로 이런 상황이 당분간 지속되지 않을까 싶네요.
세종 :+0.11% → +0.02% 상승폭 축소
세종시에서 2019년 10월 상승 반전한 이후에 도담, 새롬동 위주로 높은 상승폭을 계속해서 보여주고 있었습니다.
2020년 상반기에는 입주물량도 부족한 가운데 그동안 상대적으로 저평가 되었던 아름, 고운동 위주로 매매가격와 더불어서 전세가격도 동반 상승중입니다.
적체되어 있던 입주물량이 소화되었고, 정부청사 접근성이 좋은 지역인 도담, 새롬에서 먼저 전세가격이 상승을 이끌고 있었습니다.
상당한 상승세가 이어지고 있어 세종시의 전세대란이라 말할 상황이 벌어지고 있습니다.
매매가격이 상당한 가운데 4월의 전세가격의 상승율도 0.2%대를 유지하고 있었습니다.
그리고 5월달에 접어들면서 전세가격 상승은 서서히 안정세를 이어가고 있습니다.
오히려 상승폭이 줄어들고 있기에 앞으로 당분간 보합을 이루지 않을까 생각합니다.
울산 : + 0.19% 상승
울산은 2019년 12월 부터 본격적인 상승율을 보여왔습니다.
그리고 현재 5월말까지 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다.
울주군이 4월중순까지 하락세를 보이다가 그이후 상승전환하면서 울산 전반은 전세가격이 상승세를 보이고 있습니다.
대구 : 0.03%
대구는 2020년 02월때까지 조용히 상승중이었습니다.
그러다가 코로나19 사태로 인해 정말 거짓말 처럼 2월 24일 기준으로 보합에서 바로 하락으로 반전하였습니다.
그러다가 04월 06일 이후 보합으로 반전하면서 조금씩 상승세를 보이고 있습니다.
조금씨 코로나19사태에서 벗어나는게 아닌가 싶네요.
부산 : 0.00%
부산은 정말 작년 조정지역해제 직후가 가장 큰 상승을 보였습니다.
(10.28) -0.02% → (11.4) -0.03% → (11.11) 0.00% → (11.18) 0.05%→ (11.25) 0.10% → (12:02) 0.11%
부산에는 조정지역 해제가 정말 트리거가 되었습니다.
하지만 부산지역에서도 진구,남구, 연제구, 수영구, 해운대구, 동래구, 금정구 만 그 수혜를 받았고, 나머지 지역들은 여전하였습니다.
조정지역 해제에 대한 영향이 끝나면서 주변 입주물량의 영향으로 전세가격이 하락세가 다시 시작되었습니다.
지난 4월까지 전세가격은 하락세를 유지하고 있다가, 5월에 접어들면서 북구, 강서구, 사상구, 사하구 등이 상승세를 보이고 있고, 수영구, 남구 등도 상승세를 보이고 있습니다.
그렇다 보니 5월말을 기준을 하락세를 유지하고 있던 전세가격은 0.0%를 기록하면서 보합을 기록하였습니다.
앞으로 6월달의 전세가격이 살아날지 계속 보합을 유지할지 지켜보게 되네요.
광주 : 0.00%
광주가 서서히 움직일 것이라 생각했는데 거의 정체이네요.
-0.01%의 하락을 간간히 보여줄 뿐 거의 보합 수준을 보여주고 있습니다.
8개도 : +0.05% → +0.03% 상승폭 축소
충북 충주시가 전세가격도 상승하고 있습니다.
4월 13일을 기점을 전세가격지수가 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
그렇다 보니 전세가격 상위를 충북이 차지를 하고 있네요.
그에 반해 경북이 전세가격 상승율에서 하위를 차지하고 있네요.
강원 - 전세지수
충북 - 전세지수
충남 - 전세지수
전북 - 전세지수
전남 - 전세지수
경북 - 전세지수
경남 - 전세지수
제주 - 전세지수
