[20.03.05]서초구 반포1,2,4주구, 반포3주구, 방배13구역 2021년 상반기 이주 계획/ 5000여가구 이주시 인근 전세가격 급등 예상, 동작구, 과천시까지 영향 미칠듯
서초구 반포에서 재건축 사업을 추진중인 반포1,2,4주구와 반포3주구 등이 2021년 상반기부터 이주를 시작합니다. 총 5000가구에 달하는 이주 수요로 하락하고 있는 과천시의 전세가격을 밀어올릴지 지켜보게 되네요.
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"과천까지 밀려간다"…'5000가구 이주' 반포발 전세대란 오나[부릿지] https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021030417153411941 과천 전세, 나홀로 내리막…왜 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03096326628915752&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y |
반포에서 재건축 사업을 추진중인 반포1,2,4주구와 반포3주구, 방배 13구역 등 총 5000가구가 2021년 상반기부터 이주를 시작합니다.
반포에서 재건축 사업을 추진중인 반포1,2,4주구와 반포3주구 등이 올해 상반기부터 이주를 계획하고 있습니다.
여기에 방배13구역은 2021년 03월 부터 2021년 09월까지 이주를 시작한다고 합니다.
이렇게 되면 서초구에서만 총 5000가구가 한꺼번에 몰리면서 일시에 이주할 경우 서초구 잠원동, 방배동, 동작구, 과천까지 전세가격을 밀어 올릴 가능성이 높다고 합니다.
2120가구의 반포주공1,2,4주구, 2021년 5월부터 이주 계획 중
서초구 반포동 810번지일대 위치한 반포주공 1단지(1,2,4주구)는 2120가구를 헐고 5300여 가구의 새 아파트를 짓는 재건축 사업을 추진 중이라고 합니다.
이 사업지는 분양신청을 마무리 짓고 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리·처분 계획을 지난 2018년 12월에 받았지만 조합원 간 소송이 불거지며 사업이 지연되었다가 이번에 소송이 마무리되면서 2021년 05~11월 이주를 계획 중이라고 합니다.
1500여가구, 반포주공 3주구, 관리처분 계획인가 신청 계획, 계획대로 진행시 6월 이주
서울지하철 9호선 구반포역을 중심으로 1,2,4주구와 반대편에 위치한 3주구는 오는 3월 둘째 주 관리처분계획 인가를 신청할 계획입니다.
관리처분계획인가 승인이 계획대로 진행될 경우 오는 6월부터 이주에 나설 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.
1200여가구, 방배13구역, 2021년 3월말 ~ 9월까지 이주 시작
서초구에서는 방배13구역 1200여 가구가 2021년 03월 말부터 9월까지 6개월간 이주를 시작합니다.
이주가 시작되면 주변 전세가격이 급등할 가능성이 크다고 합니다.
이주가 시작가 일시에 움직이면 인근 단지들의 전셋값이 요동칠 가능성이 크다고 합니다.
반포 1,2,4주구가 2019년 10월 즈음 이주를 계획했을 당시 전셋값이 급등했다고 합니다.
조합원들이 학군 등을 고려해 인근 단지로 전세를 알아보면서 수요가 몰린 것인데 인근 아파트 단지의 전세가격이 단기간에 2억 ~ 2.5억이 올랐다고 합니다.
서울시, 이주시기 몰려 전세가격 급등이 예상되면 주정심을 통해 관리처분 인기 시기를 늦출 수도
서울시에서는 이주 시기가 몰려 전셋값 급등이 예상될 경우 주거정책심의위원회를 열어 관리처분 인가 시기를 조정한다고 합니다.
이는 관리처분계획이 통과하면 바로 이주와 착공이 개시되기 때문에 인가를 신청 후 1년 내에서 조정을 할 수 있다고 합니다.
아울러 서울시는 최대 1년 이내에서만 관리처분 인가 시기를 늦출 수 있다고 하네요.
실제로 2018년 당시 반포1,2,4주구도 이러한 이유로 2~3개월 가량 관리처분계획인가 승인이 늦어지기도 하였다고 하네요.
관리처분계획인가 받지 않은 반포 3주구 이주조정심의 받을 수도
아직 관리처분계획인가를 받지 않은 3주구가 이주조정심의를 받을 수 있다고 합니다.
3주구 조합도 조합원들에게 관리처분계획인가가 계획보다 늦어질 수 있음을 안내했다고 합니다.
관리처분인가, 3~4개월 가량 늦춰지는 게 일반, 이주 시기 조정하더라도 실효성 크지 않아
관리처분인가가 3~4개월 가량 늦춰지는 게 일반적이라 이주 시기를 조정하더라도 실효성이 크지 않을 이라고 하네요.
반포3주구의 이주가 목표 시점인 6월보다 3개월 가량 늦춰질 경우 5월~11월 이주 예정인 1,2,4주구와 일정 부분 이주 시기가 겹치기 때문입니다.
이주가 개시된다면 전셋값 급등은 피할 수 없을 것, 동작구, 과천까지 전세이주 밀려 나갈 듯
인근 중개소들에 따르면 지금도 단지별로 전세가 많아야 4개정도 뿐이라 이주가 개시되면 부르는게 값이 될 것이라고 말하고 있습니다.
중개소들은 조합원들이 잠원동, 방배동 등 서초구 내에서 이동을 원하지만 전세 물량이 적다 보니 동작구, 과천까지도 전세 이주가 밀려갈 것으로 관측합니다.
서초구의 이주수요가 과연 신규 입주물량으로 전세가격이 떨어지는 과천의 전세가격을 상승 시킬까요?
2020년말부터 과천 내 신규 입주물량이 쏟아지면서 전세가격이 떨어지고 있습니다.
과천은 1300가구 규모의 과천센트럴파크푸르지오써밋이 입주를 하고 있고, 2021년 2월에는 과천위버필드 2000가구가 입주하고 있습니다.
단기 입주 물량이 많아 전셋값이 약세를 보이고 있고, 과천 지식정보타운의 분양이 마무리되면서 전세이주 수요도 정체를 보이고 있습니다.
과천 입주가 마무리 되는 2021년 3~4월 하락세 멈출 듯 하나 2021년 하반기에 다시 입주가 시작됩니다.
입주가 마무리되는 올해 3~4월 정도에는 하락세가 끝날 것으로 전망하고 있습니다.
하지만 과천위버필드(2128가구)를 시작으로 하반기 △과천자이(11월·2099가구) △과천푸르지오어울림라비엔오(12월·679가구) △과천제이드자이(12월·647가구)가 입주를 앞두고 있습니다.
과천은 강남권과 대체로 가깝습니다.
수급 불균형 때문에 과천 전세가격이 하락하고 있지만 과천은 강남권이랑 대체적으로 가깝고 이 지역 수요자들도 과천 내에서 이동하는 경향이 나타나고 있기 때문에 시간이 지나면 자연스럽게 전세가은 회복할 듯 합니다.
아울러 서초구의 이주수요가 다른 지역에 비해 상대적으로 전세가격이 싼 새아파트가 많은 과천으로 몰릴 가능성이 있다고 생각합니다.
서울시가 이주수요를 분산하기 위해 이주 일정을 연기시킨다고 한다면 2021년 하반기에 과천의 입주장으로 인한 전세가격 하락은 크지 않을 것이라 생각합니다.