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[20.12.19]KB부동산 주택시장동향 조사/매수우위지수 100이상 10곳,전국100넘어/파주,일산서구,안양 동안구, 부산 강서구,진구,기장군, 대구 달서구 1% 이상 상승부동산공부 2020. 12. 19. 14:09728x90
2020년 12월 14일 기준 주간 KB부동산 Liiv ON 주택시장 동향 조사를 리뷰하면서 제 생각을 정리한 내용입니다.
인사이트라고 할건 없고 그냥 부동산 공부하기 위한 것이니 참고만 해 주시길 부탁드립니다.
아울러 해당 지역에 대해 제가 잘못 이해하는 부분이 있다면 말씀 부탁드릴게요 ^^
그럼 "KB부동산 주택시장동향 조사 보고서"를 리뷰하겠습니다.
보도자료 - KB부동산
12월 14일 기준 『[주간] KB부동산 Liiv ON 주택시장동향』조사결과
https://onland.kbstar.com/quics?page=C059745&cc=b061785:b061785
조사기준일: 2020년 12월 14일
- 경기도 파주 1.48%, 일산서구 1.19%, 안양 동안구 1.19% 높은 상승 기록
- 서울 아파트 전세가격 상승률 지난주 0.49%보다 축소된 0.43% 기록
*지수기준시점 : 2019년 01월 14일
전국 아파트 매매 0.40%→0.47% 상승
서울 아파트 매매가격 0.37%→0.36% 상승 약보세
경기 아파트 매매 가격 0.44%→0.54% 상승폭 확대
파주, 일산서구 및 안양 동안구 등이 경기도 지역 아파트 매매가격 상승세
/ 부산 강서구, 부산진구, 부산 기장군, 대구 달서구 광역시 상승세
경기도 파주 (1.48%), 일산서구 (1.19%), 안양 동안구 (1.19%)
부산 강서구(2.03%), 부산진구(1.54%), 부산 기장군(1.50%), 대구 달서구(1.38%)
KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면 파주, 일산서구 및 안양 동안구 등이 경기도 지역 아파트 매매가격이 상승세를 유지하고 있다.
경기도에서는 파주(1.48%), 고양 일산서구(1.19%), 안양 동안구(1.19%)가 1% 이상의 높은 상승률을 보였다.
수도권 이외에는 부산 강서구(2.03%), 부산진구(1.54%), 부산 기장군(1.50%), 대구 달서구(1.38%)가 높게 상승했는데 이들 지역은 가격이 상대적으로 낮아서 상승률이 높게 보여지는 경향을 띄었다.
5개 광역시(0.64%)는 대구(0.97%), 부산(0.73%), 울산(0.66%), 광주(0.34%), 대전(0.25%)이 상승을 보였다.
서울의 매매가격 0.37%→0.36% 상승률 약보합세 / 매수우위지수 109
서울의 매매가격은 0.36% 상승률을 보이며 지난주(0.37%) 상승률과 유사하다.
서울 매수우위지수는 기준점인 100을 넘는 109.9을 기록하며 매수문의가 점차 증가하는 모습을 보였다.
지방 0.35%→0.35% 보합, 하락지역 없음
광역시 이외의 기타 지방(0.35%) 매매가격도 상승했다. 세종(1.17%), 경북(0.46%), 경남(0.39%), 강원(0.27%), 충남(0.24%), 전북(0.22%), 전남(0.20%), 충북(0.19%)이 상승했고, 하락 지역은 없다.
전국에서 상승율이 1% 이상인 지역만을 뽑아 봤습니다.
2020년 12월 18일 국토부에서는 추가로 조정대상지역과 투기과열지구를 지정하였습니다.
눈에 띄는 것은 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶인 지역이 아닌 다른 지역들이 상승하고 있다는 것입니다.
부산
영도구 1.36, 진구 1.54, 기장군 1.50, 강서구 2.03
대구
동구 1.07, 달서구 1.38, 달성군 1.08
울산
남구 1.16
세종
세종시 1.17
경기도
고양시 일산서구 1.19, 안양시 동안구 1.19, 파주시 1.48
경상남도
통합창원시 진해구 1.25
부산 기장군, 경상남도에서 통합창원시 진해구는 주변의 가격 상승으로 인한 풍선효과가 이미 나타나고 있었는데 이번 2020년 12월 18일 추가 조정대상 지역에 따른 비규제지역으로써 더욱 강해질 것이라 생각합니다.
이는 2020년 11월 19일 국토부에서 조정대상지역을 경기도 김포, 부산 해운대구,수영구,동래구,남구,연제구, 대구 수성구 등을 추가로 지정하면서 부산의 강서구가 지난 11월 16일부터 5주 연속 1% 이상의 상승율을 기록하고 있습니다.
경기도에서는 김포시가 조정대상지역으로 지정되면서 경기도 파주시가 풍선효과를 보이면서 4주째 1% 이상의 상스율을 보이고 있습니다.
더욱이 김포시가 조정대상지역으로 묶이면서 이미 조정대상지역인 고양시가 빨대효과를 보이면서 더욱 상승하고 하고 있습니다.
대구의 수성구도 투기과열지구에 이어 조정대상지역으로 추가로 지정되면서 대구 달서구가 3주째 1%대의 상승율을 기록하고 있고, 달성군도 2020년 12월 14일 기점으로 1%의 상승율을 기록하였습니다.
이런 최근의 사례를 보더라도 풍선효과는 강해질 것이라 생각이 드는 한편, 이미 추가 규제지역으로 지정되기 전부터 해당 지역들로의 낙수효과로 인한 가격 상승은 일어나고 있는 것으로 이번에 확인할 수 있습니다.
하지만 이번 매매가격상승은 꼭 조정대상지역 지정에 따른 상승이라고 생각하진 않습니다.
규제지역 지정으로 인한 풍선효과가 나타나는 것과는 별개로 이미 규제지역임에도 불구하고 가격이 상승하고 있는 경기도 안양시 동안구, 세종시 뿐만 아니라 수원시 팔달구 (0.93%), 의정부시 (0.91%), 김포시(0.87%)등의 상승세는 전세품귀현상으로 인한 전세난에 따른 이주수요가 늘어나면서 매매가격이 상승하고 있다고 생각하기 때문입니다.
전국 아파트 전세 0.32%→0.33% 상승 강보합세
서울 전주대비 0.49%→0.43% 상승 축소 / 경기도 0.34%→0.36% 상승 확대
전국 전세가격 상승율 0.32%→0.33% 강보합
11/09
11/16
11/23
11/30
12/07
12/14
0.34%
0.35%
0.38%
0.35%
0.32%
0.33%
서울 아파트 전세가격 상승률 0.49%→0.43%, 상승폭 축소
11/09
11/16
11/23
11/30
12/07
12/14
0.46%
0.53%
0.61%
0.45%
0.49%
43%
수도권 아파트 전세가격 상승율 0.38%→0.37% 약보합
11/09
11/16
11/23
11/30
12/07
12/14
0.43%
0.43%
0.47%
0.41%
0.38%
0.37%
경기 아파트 전세가격 상승율 0.34%→0.36% 약보합
11/09
11/16
11/23
11/30
12/07
12/14
0.42%
0.40%
0.40%
0.42%
0.34%
0.36%
5개 광역시 전세가격 상승세 0.35%→0.29% 상승율 약보합
인천을 제외한 5개 광역시(0.29%)는 대구(0.42%), 울산(0.38%), 부산(0.27%), 대전(0.22%), 광주(0.14%) 모두 상승했다.
날짜
지역별 전세 상승율
2020.12.14
대구(0.42%), 울산(0.38%), 부산(0.27%), 대전(0.22%), 광주(0.14%)
2020.12.07
울산(0.46%), 부산(0.39%), 광주(0.38%), 대구(0.33%), 대전(0.20%)
2020.11.23
울산(0.58%), 부산(0.57%), 광주(0.41%), 대구(0.23%), 대전(0.14%)
2020.11.16
울산(0.63%), 부산(0.39%), 대전(0.32%), 대구(0.30%), 광주(0.08%)
2020.11.09
울산(0.49%), 부산(0.35%), 대전(0.30%), 대구(0.29%), 광주(0.21%)
광역시 이외의 기타 지방 0.17%→0.26% 전세가격 상승
광역시 이외의 기타 지방(0.26%) 전세가격도 상승했다.
세종(1.53%), 경북(0.37%), 경남(0.30%), 강원(0.18%), 충북(0.13%), 전북(0.12%), 충남(0.12%), 전남(0.04%) 모두 상승했다.
2020년 7월말 임대차 3법 통과이후 서울, 경기도 위주로 오르던 전세가격이 2020년 11월 16일 기점으로 전세가격이 으로 전국적으로 확대되고 있습니다.
세종, 포항북구, 대구 동구, 부산 상서구, 대구 달서구 등 전세가격 상승율이 전국 10위 안에 포진해 있을 정도로 전국적으로 전세가격이 상승하고 있습니다.
이른 전세품귀현상으로 인한 전세가격 상승으로 전국적으로도 전세물량이 없다는 뜻입니다.
이렇게 전세품귀현상이 벌어지게 된 계기는 우선 2020년을 기점으로 서울,경기도 지역의 입주물량이 감소한다는 분위기가 감지되면서 부터라고 할 수 있습니다.
한국감정원에 따르면 서울의 전세가격은 77주째 상승하고 있습니다.
이는 역산해보면 약 1년 6개월전인 2019년 6월 이후부터 전세가격이 상승하였다는 얘기가 됩니다.
이는 2018년 09월 13일 부동산대책 (2018 9.13 부동산대책)의 일환으로 2019년 5월 이후 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등이 실제로 부과되는 시점과 맞물리면서 전세가격이 상승한 것이었습니다.
즉, 2018년 9.13대책을 발표하면서 다주택자들에 대한 대대적인 규제를 강화하기 시작하면서 2019년 6월 이전에 매매할 수 있는 길을 열어준 터라 이때까지는 큰 문제가 되지 않았으나 2019년 6월 이후에 다주택자들이 매물을 내놓지도 거래가 활성화되지도 않은 상황이 벌어지면서 전세매물이 서서히 잠기기 시작한 것이라 생각합니다.
다주택자들이 집을 매입하여 다시 전세를 놓아야 하는데 그렇지 못하게 되다 보니 전세매물이 잠기게 되는 상황으로 결국 다주택자들이 집을 매입하지 못하면서 전세물량이 점점 줄어들게 된 것이라 생각합니다.
그렇게 전세가격이 상승하고 있는 와중에 트리거가 된 것이 바로 2020년 07월말 임대차 3법이라고 생각합니다.
그리고 그 이후의 상황을 다시 정리하자면 아래와 같다고 생각합니다.
1. 임대차 3법중 계약갱신청구권으로 재계약 비율이 높아지고 있습니다.
2. 임대차 3법중 전월세상한제로 재계약을 하더라도 5%밖에 못올리지만 2년이 아닌 4년을 보장받기 위해서 아예 10~15%를 더 높여서 신규 계약하는 경우가 많다고 합니다.
3. 임대차 3법중 계약갱신청구권으로 4년을 보장해줘야 하기 때문에 집주인은 계약 기간이 만료된 경우에는 전세가격을 큰 폭으로 올려서 내놓는다고 합니다.
4. 그렇다 보니 아예 이로 인해 미리 더 높은 가격으로 올리고자 계약을 보류하는 경우도 종종 나타난다고 합니다.
5. 신규입주물량이 점차 줄어 들면서 더욱 전세 품귀현상이 벌어지고 있는 와중에 초저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가격 인상으로 보유세 부담이 증가하는 집주인들은 세금부담을 덜기 위해서 전세 보다는 월세로 전환하는 비율이 높아지면서 전세 매물이 감소하고 있습니다.
6. 여기에 주택담보대출 규제로 전세시장에서 매매시장으로의 진입이 막히면서 전세 수요가 늘고 있습니다.
7. 3기신도시 등 서울 인근 청약 대기를 위해 전세로 머물러 있는 수요도 증가하였습니다.
8. 매매가격 급등과 더불어 정부의 임대주택 건설계획 발표등에 매수보다는 관망하는 수요가 늘어나면서 전월세수요가 증가하고 있습니다.
그리고 지금 현재 서울,수도권을 중심으로 전세가격이 상승하던 것이 전국으로 퍼지고 있습니다.
서울 아파트 매매가격 전주대비 0.37%→0.36% 상승 약보합세
성북구, 도봉구, 노원구, 중구, 중랑구 0.4%이상 상승
서울아파트 매매가격 지난주와 유사한 약보합세
서울 아파트 매매가격은 지난주(0.37%) 상승률과 유사한 0.36% 상승률을 보였다. 성북구(0.64%), 도봉구(0.58%), 노원구(0.56%), 중구(0.47%), 중랑구(0.45%)가 상대적으로 높은 상승을 보였다.
11/02
11/09
11/16
11/23
12/07
12/14
0.33%
0.30%
0.29%
0.27%
0.37%
0.36%
성북구
(0.64%)
서울에서도 비교적 가격이 저렴했던 지역으로 저 평가 인식 강하고 신월곡1구역, 동선2구역, 삼선5구역, 정릉골 등 재개발 진행 구역 포진되어 있으며 동북선 경전철 착동 등으로 개발에 대한 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도 높은 길음뉴타운 단지들을 중심으로 매매가 강세 유지 중임.
금천구
(0.44%)
가격이 대부분 9억원 이하인 지역으로 대출 규제 제한이 상대적으로 약한 편이고 신안산선 착공, 인천2호선 독산역까지 연장선 추진, 서부간선도로 지하화, G밸리2020프로젝트, 구 대한전선부지 내 대형 종합병원 건립 추진, 구청 인근 1000여 세대로 구성된 신축 단지 건설 예정 등 여러 개발 호재 있어 매도호가 강세 유지 중.
현재 서울에서 30평대 아파트에서 7억원 이하의 아파트는 거의 없습니다.
이는 KB부동산 시세를 보더라도 알 수 있습니다.
서울 전체 평균 가격은 10억 2767만원이며 전세가격은 5억 6068만원이라고 합니다.
kb부동산 통계정보 그리고 서울 강북지역의 평균 아파트 매매가격을 보더라도 8억 360만원이며 전세가격은 4억 5238만원입니다.
그렇다 보니 그나마 대출규제가 적은 9억원 미만의 아파트가 있는 지역들이 대해 강세를 보이고 있습니다.
물론 잘 찾아보시면 7억원 미만의 아파트도 있으며 매매가 이뤄지기도 합니다만 평균에 기반한 내용이니 오해없기 바랍니다.
그리고 서울에서 30평대 7억원 미만의 아파트들의 경우 그렇게 좋은 품질일 보장할 수 없다고 생각합니다.
다시 본론으로 돌아와서 9억원 미만의 아파트가 있는 곳중에서 대표적인 지역이 금천구입니다.
2020년 12월 14일 기준으로 금천구의 매매가격이 상승한 배경에는 이 지역의 개발호재와 더불어 9억원 미만의 아파트를 그나마 나오는 대출을 활용하여 매입을 할 수 있기 때문이라 생각합니다.
그러면서도 호가가 너무 오른 상황이다 보니 타 지역 대비 저평가 지역으로 판단하는 실수요자들이 출퇴근이 용이한 역세권 위주로 매매가 이뤄지고 있는 것이라 생각합니다.
전체적으로 보자면 정부의 부동산대책 등으로 취득세, 양도세 중과 로 인해 거래가 한산하지만 호가가 빠지지 않은 상황에서 매도자들도 관망세를 유지하고 있는 상황입니다.
그렇지만 여전히 매수문의는 꾸준한 상황으로 저금리로 인한 유동 자금이 부동산에 유입되면서 매수세가 꺾이지 않고 있습니다.
더욱이 전세 매물 구하기가 어려워 매매로 전환하려는 수요가 늘어나고 있으나 시장에 출회되는 매물이 극히 드물어 거래가 어려운 상황이 지속되면서 매매가격도 상승하고 있습니다.
현재 성북구는 서울에서도 비교적 가격이 저렴했던 지역으로 저 평가 인식 강하고 신월곡1구역, 동선2구역, 삼선5구역, 정릉골 등 재개발 진행 구역 포진되어 있으며 동북선 경전철 착동 등으로 개발에 대한 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도 높은 길음뉴타운 단지들을 중심으로 매매가 강세 유지 중이라고 합니다.
도봉구는 전세 매물 구하기가 어려워 매매로 전환하려는 수요가 늘어나고 있으나 시장에 출회되는 매물이 극히 드물어 거래가 어려운 상황이라고 합니다.
GTX-C노선, 우이신설선 연장 교통 호재와 창동 역세권 개발 등으로 매도자들의 기대감이 높아 실거래가보다 높게 시장에 매물을 내놓고 있고, 선택폭이 없는 매수자들은 높은 가격에도 거래가 되면서 강세가 계속되고 있다고 합니다.
노원구는 상계동 재개발 4구역, 6구역에 이어 1구역의 사업시행인가로 상계동 일대가 상승세가 지속되고 있고, 재개발로 인한 신규아파트(상계동 포레나노원, 상계동 상계역센트럴푸르지오 등) 분양 가격이 구축 아파트 가격을 끌어 올리고 있는 모습을 보이고 있습니다.
특히 학군 선호 지역인 중계동은 한 건 거래 시 마지막 신고가를 갱신한 금액으로 거래되고 있고, 광운대역세권개발사업, 동북선경전철 착공, GTX-C노선 신설 등에 대한 기대감으로 투자자 문의도 꾸준하다고 합니다.
서울 중구는 주택담보대출 규제로 전세시장에서 매매시장으로의 진입이 막혀있고, 서울 인근 청약 대기를 위해 전세로 머물러 있는 수요도 증가하면서 전세가가 강세를 보이고 있습니다.
서울의 중심 지역이고 지하철 3,5,6호선 이용이 가능한 역세권으로 전세 수요는 꾸준한 편이나 매물이 대부분 월세로 나오고 있어 이를 받쳐줄 전세 매물이 절대적으로 부족한 편이라고 합니다.
중랑구는 매도 매수 모두 관망 중이나 실수요자 문의는 간간이 이어지고 있고, 수요에 비해 전 평형 모두 매물이 부족한 상황이라고 합니다.
상봉, 망우역 일대 복합역사 개발, 상봉터미널개발계획, 동부간선도로지하화, 면목선 개통 예정, 이주·철거 중인 중화1재정비촉진구역 등 개발에 대한 기대감으로 매도 호가도 꺾이지 않고 있다고 합니다.
2020년 12월 07일 기준으로 서울의 매매가격 증감율이 0.37%→0.36%를 기록하였습니다.
강북권과 강남권 모두 매매가격상승율이 상승하였습니다.
서울의 매수우위지수가 100을 넘어 109포인트로 우상향하고 있습니다.
매수움직임이 조금씩 우상향하고 있는 가운에 매도움직임이 지난주 보다 더 떨어지면서 매수우위지수가 상승하고 있습니다.
서울 강북권이 매수우위지수가 109를 기록하면서 매도자우위시장으로 변모하고 있습니다.
매수세가 전주에 비해 조금 상승하는 와중에 매도 움직임이 전주보다 조금 더 떨어졌습니다.
매수우위지수가 102.9→109를 기록하면서 우상향하고 있습니다.
서울 강남권에서도 전주대비 매수우위지수가 강북권보다 더 상승하면서 104.5→110.5를 기록하였습니다.
매수 움직임이 우상향하는 가운데 매도움직임이 줄어들면서 매수우위지수가 상승하였습니다.
서울은 하락지역 없이 대부분 상승하였습니다.
서울은 0.37%→0.36%의 상승율을 기록하면서 전주와 비슷한 상승율을 기록하였습니다.
전주에 비해 0.5% 이상 급상승 한 지역로 노원구 0.56%, 도봉구 0.58%, 성북구 0.64% 로 전주에 비해 지역수가 줄어들었습니다.
강남권에서는 0.5% 이상의 매매가격 상승율을 기록한 곳은 없으며, 0.4%이상 상승한 지역으로 관악구 0.41%, 금천구 0.44%, 서초구 0.43%을 기록하였습니다.
이는 강북권이 강남권보다 더 많은 상승하고 있고, 위에서 언급했듯이 9억원 미만 아파트가 있는 지역들 위주로 상승하고 있습니다.
이런 추세는 앞으로도 당분간 지속되지 않을까 생각합니다.
서울의 매매지수는 계속 상승중에 있습니다.
지난주 보다 상승하면서 116.0→116.9의 매매지수를 기록하면서 계속 우상향하고 있습니다.
여전히 강남권보다 강북권의 매매지수가 더 높이 상승하면서 흐름을 이어가고 있습니다.
서울 전세가격 0.49%→0.43% 상승폭 축소
양천구 1.17% 상승, 마포구, 송파구, 광진구, 종로구 등 상승
전세가격 상승폭 확대, 전주대비 0.49%→0.43% , 하락지역 없이 대부분 상승
서울 전세가격은 전주대비 0.43%를 기록하며 지난주 상승률 0.49%보다 축소됐다.
양천구(1.17%), 마포구(0.78%), 송파구(0.76%), 광진구(0.68%), 종로구(0.56%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 대부분 지역에서 상승했다.
11/09
11/16
11/23
11/30
12/07
12/14
0.46%
0.53%
0.61%
0.45%
0.49%
0.43%
양천구
(1.17%)
전세 물량이 절대적으로 부족하여 전세가격을 수천만 원 올린 집이 바로 계약이 되고 1억원 이상 올린 집들도 나오고 있는 실정임.
특히 겨울 학기 이사 수요 문의가 증가하는 목동지역 단지들 전세가가 상승세 보이고 있음.
마포구
(0.78%)
공덕1구역이 연내 이주 완료 예정으로 중소형평형대 임대 문의 증가.
매물 호가 높고 분양가상한제로 청약 노리는 전세 수요가 꾸준.
목동, 강남, 여의도 방면 출퇴근이 용이하고 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터움.
서울의 전세가격 상승율(0.49%→0.43%)은 서울 매매가격 상승율(0.37%→0.36%)보다 높습니다.
양천구 목동의 경우 전세물량이 절대 부족하여 전세가격을 수천만원에서 1억원 이상 올리는 집들이 나오고 있다고 합니다.
신규입주물량이 점차 줄어 들면서 더욱 전세 품귀현상으로 인한 전세난이 극심합니다.
양천구 목동은 대표적인 학군지역이기 때문에 그럴 것이라고 생각할 수 있으나 그렇지 않다는 것을 마포구가 잘 나타내고 있다고 생각합니다.
공덕1구역이 연내 이주 완료를 예정하고 있다는 것은 신규물량으로 신규 전세공급이 이뤄지는 것으로 일반적으로 전세가격이 빠지는 것이 정설이라 할 수 있습니다.
그런데 마포구의 전세가격 상승율이 0.78%로 오히려 전세가격이 상승한 것으로 보면 전세 공급 보다 전세 수요가 훨씬 많다는 것을 말합니다.
결국 전세 물량이 절대 부족하다는 것을 의미하는 것입니다.
더욱이 분양가 상한제 시행으로 인해 청약을 노리는 전세수요자들이 계속 늘어나고 있는데 전세물건은 점점 사라지다 보니 전세가격이 계속 상승하고 있는 것이라 생각합니다.
그리고 이 와중에 초저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가격 인상으로 보유세 부담이 증가하는 집주인들은 세금부담을 덜기 위해서 전세 보다는 월세로 전환하는 비율이 높아지면서 전세 매물이 감소하고 있습니다.
특히 역세권 20~30평대 소형 평형 전세 물건이 월세 또는 반전세로 많이 전환되어 전세가가 강세를 보이고 있다고 합니다.
양천구는 전세 물량이 절대적으로 부족하여 전세가격을 수천만 원 올린 집이 바로 계약이 되고 1억원 이상 올린 집들도 나오고 있는 실정입니다.
특히 겨울 학기 이사 수요 문의가 증가하는 목동지역 단지들 전세가가 상승세 보이고 있다고 합니다.
마포구는 공덕1구역이 연내 이주 완료 예정으로 중소형평형대 임대 문의 증가하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 매물 호가 높고 분양가상한제로 청약 노리는 전세 수요가 꾸준하다고 합니다.
목동, 강남, 여의도 방면 출퇴근이 용이하고 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층도 많다고 하네요.
송파구는 임대차법 시행으로 임대 매물을 30~40% 상회하여 내놓거나 회수하여 오른 가격으로도 거래 가능한 임대 매물 이 귀한 편입니다. 간혹 전세 계약갱신청구권으로 계약연장하는 경우 가격 조정을 통해 이전 전세값 대비 10~15% 정도 오른 금액으로 연장 거래가 되고 있습니다.
광진구는 전세 재계약이 많아 시장에 나오는 물건도 수요도 없고, 거래도 한산한 편이라고 합니다.
계약연장하는 경우 이전 전세값 대비 5%정도 오른 금액으로 연장 거래가 되고 있고, 새로운 임대 매물은 기존 금액보다 30~40% 상회하여 내놓고 있어 전세가 강세는 계속되고 있습니다.
그렇다보니 매매가격도 같이 움직이면서 강세를 보이고 있습니다.
종로구의 경우 명륜동지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역입니다.
지난주 광화문 쪽 주상복합 단지에서 법인 매물 여러 채가 높은 호가에 한꺼번에 거래가 이루어지면서 상승세를 이끌었다고 합니다.
소형의 경우 월세 거래가 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준한 상황이다 보니 전세의 월세 전환율이 높게 나타나고 있어 전세품귀로 전세가격이 급등하기도 하였습니다.
서울 전세는 강남권이 소폭 하락한 가운데 강북권이 상승하면서 서울시 전세 전반이 상승하였습니다.
서울 강북권의 전세가격 상승율은 0.49%→0.43%로 계속 전세가격의 상승율이 상승하였습니다.
지난주 종로구의 전세가격이 1.58%를 기록한데 이어 이번주에는 양천구가 1.17%의 상승율을 기록하였습니다.
강북권에서 0.5% 이상의 전세가격 상승율을 기록한 지역은 광진구 0.68%, 마포구 0.78%, 서대문구 0.51%, 종로구 0.56% 입니다.
강남권의 경우 0.5% 이상의 전세가격 상승율을 기록한 지역은 구로구 0.55%, 송파구 0.78%, 양천구 1.17% 로입니다.
전세가격 상승율을 보면 서울 강북권이 0.36%, 서울 강남권이 0.48%를 기록하였습니다.
이는 서울에서 매매가격 상승율은 강북권이 더 많이 오른 반면 전세가격 상승율은 강남권이 더 많이 올랐습니다.
전세수급 증감을 보면 서울 전반이 떨어지는 모습을 보이고 있습니다.
서울 전체 190.9→187.2를 기록하였고, 강북권은 189.8→185.3, 강남권 191.8→188.8을 기록하였습니다.
전세가격의 상승 기울기는 줄어들지 않고 여전히 가파른 모습을 보이고 있습니다.
해당 전세가격 상승의 기울기는 계속 우상향으로 더 높아지는 듯 해 보입니다.
전세물량이 줄어든 만큼 전세가격은 급등수준으로 올라가고 있다고 생각합니다.
그런데 이런 상황은 앞으로도 계속 이어질 것이라 생각되네요
경기도 매매가격 0.44%→0.54% 상승폭 확대
인천 매매가격 0.21%→0.26% 상승폭 확대
경기 파주, 고양, 안양 강세, 인천 상승세
경기 파주와 고양, 안양 강세, 인천도 상승세
경기는 전주대비 0.54%의 상승률을 보이면서 지난주(0.44%)보다 상승률이 확산되고 있다.
파주(1.48%), 고양 일산서구(1.19%), 안양 동안구(1.19%), 수원 팔달구(0.93%), 의정부(0.91%)가 높게 상승했고, 하락한 지역은 없다.
인천(0.26%)은 서구(0.48%), 연수구(0.33%), 계양구(0.32%), 중구(0.24%) 등 전주대비 상승했다.
경기
파주
(1.48%)
김포가 조정지역으로 지정되면서 파주도 조정지역으로 묶일 수 있다는 불안감에 매도문의가 증가하고 매수문의는 줄어드는 모습임.
다만 마지막 투자 기회로 보는 시각도 여전히 있어 외지인 투자자들 문의는 계속.
GTX-A 노선, 서울~문산고속도로, 제2외곽순환 고속도로 개통 등의 교통 호재로 매도호가 강세 보이고 있는 가운데 서울 전세 대란으로 인접한 경기권 아파트 매입으로 돌아서는 젊은 층 실수요자들이 꾸준히 증가.
일산서구
(1.19%)
서해선 호재로 매매가격은 우상향이나 매물이 없음.
정상 입주물건은 전무하고 세안고 내놓은 매물도 매수하려 하면 보류하고 있음.
인접한 김포 지역이 조정대상지역 지정되고 매매가가 급등하면서 투자 매수 세력이 일산 서구로 관심 돌리고 있음.여타 신도시 대비 가격이 덜 올랐다는 저평가 인식이 강해 투자 수요 및 실수요자 모두 관심 보이는 지역임.
인천
연수구
(0.33%)
임대차3법으로 인해 임대물건이 줄어들고 전세 보증금이 상승하고 있으며, 이로 인해 갭투자가 가능해지면서 매매가격이 동반 상승 중.
수요자 선호도 높은 송도동, 연수동 일대 신축 단지들이 강세.
또한 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골재개발 등으로 투자자 관심 높아지면서 매매가가 상승세 유지 중임.
역세권 공동주택가 1억 미만 단지들도 매매가 강세임.
김포시가 조정대상지역으로 지정됨으로 인한 풍선효과가 파주시에 계속 나타나고 있습니다.
여기에 고양시도 마찬가지로 김포시의 조정대상지역 지정에 따른 풍선효과가 일어나면서 계속해서 상승하고 있습니다.
김포시와 인접해 있다보니 매매가격이 급등하고 있고, 다른 1기 신도시와 비교했을때 저평가 인식이 강하다 보니 실수요자들이 더욱 강하게 관심을 갖고 있다고 합니다.
그렇지만 김포시 또한 여전히 매매가격이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
김포시가 조정대상지역으로 지정되었음에도 불구하고 0.87%의 상승율을 보인 반면 파주시는 4주 연속 1%대의 상승율을 기록하였습니다.
그렇다 보니 이번 2020년 12월 18일 파주시도 조정대상지역으로 지정이 되었는데요.
이리 된다면 거꾸로 김포시가 다시 가격이 출렁거릴 가능성이 커지는게 아닌가 생각합니다.
이 경기도 서북권 지역의 경우에는 비규제지역에 따른 풍선효과로 인해 가격이 상승하는 반면에 경기도 전반의 매매가격 상승에 대해서 살펴보자면 서울 전세 대란으로 인접한 경기권 아파트 매입으로 돌아서는 젊은 층 실수요자들이 꾸준히 증가한 것이라 생각합니다.
전세가격이 급등하면서 전세대출을 받더라도 전세집을 구하지 못하는 전세입자들은 해당 지역을 떠나 가격대가 맞는 지역으로 밀려나면서 전세수요와 더불어 전세보증금에 맞는 아파트의 매매로 전환하는 수요가 많아지고 있기 때문입니다.
이를 잘 보여주는 지역이 바로 수원 장안구(0.47%), 수원시 팔달구 (0.93%), 성남수정구 (0.57%), 의정부시 (0.91%), 구리시 (0.48%), 남양주시 (0.55%), 군포시(0.56%), 의왕시(0.75%), 하남시(0.68%), 경기도 광주시 (0.65%), 화성시(0.49%) 등 서울과의 교통이 편리한 지역들이거나 주요 도시에 인접한 지역들의 가격 상승율을 보면 알 수 있습니다.
한편 인천의 경우, 정부 대책으로 투기과열지구에 지정되면서 매수자들이 점차 관망세로 돌아서는 분위기로 전반적인 거래는 한산한 편이나 수요에 비해 물건이 현저히 부족하고 임대차3법으로 인해 임대물건이 줄어들고 전세 보증금이 상승하고 있으며, 이로 인해 갭투자가 가능해지면서 매매가격이 동반 상승 중입니다.
특히 저평가 지역으로 꼽히는 지역들에 투자자들이 관심을 보이고 있고 ,역세권 아파트의 공시가격이 1억원 미만의 단지들에 대한 매매가 강세를 보이고 있다고 합니다.
경기도 파주시는 김포가 조정지역으로 지정되면서 파주도 조정지역으로 묶일 수 있다는 불안감에 매도문의가 증가하고 매수문의는 줄어드는 모습이라고 합니다.
다만 마지막 투자 기회로 보는 시각도 여전히 있어 외지인 투자자들 문의는 계속 이어지고 있다고 하네요.
GTX-A 노선, 서울~문산고속도로, 제2외곽순환 고속도로 개통 등의 교통 호재로 매도호가 강세 보이고 있는 가운데 서울 전세 대란으로 인접한 경기권 아파트 매입으로 돌아서는 젊은 층 실수요자들이 꾸준히 증가하고 있다고 합니다.
고양시 일산 서구는 서해선 호재로 매매가격은 우상향이나 매물이 없습니다.
정상 입주물건은 전무하고 세안고 내놓은 매물도 매수하려 하면 보류하고 있다고 합니다.
인접한 김포 지역이 조정대상지역 지정되고 매매가가 급등하면서 투자 매수 세력이 일산 서구로 관심 돌리고 있는데요.
여타 신도시 대비 가격이 덜 올랐다는 저평가 인식이 강해 투자 수요 및 실수요자 모두 관심 보이는 지역입니다.
경기도 안양시 동안구는 임차 수요 많지는 않지만 수요, 공급의 괴리가 여전히 큰 편으로 전세가 상승 중. 특히 학군 수요 선호도 높은 평촌동 일대 단지들 전세가가 강세를 보이는 지역입니다.
2021년 01월 호원지구 입주 예정 물량이 풀리기 전까지는 전세 품귀 현상이 지속될 것이라고 합니다.
인천 연수구는 임대차3법으로 인해 임대물건이 줄어들고 전세 보증금이 상승하고 있으며, 이로 인해 갭투자가 가능해지면서 매매가격이 동반 상승 중입니다.
수요자 선호도 높은 송도동, 연수동 일대 신축 단지들이 강세를 보이는 와중에 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골재개발 등으로 투자자 관심 높아지면서 매매가가 상승세 유지 중이라고 합니다.
아울러 역세권 공동주택가 1억 미만 단지들도 매매가 강세를 보이고 있다고 하네요.
경기도의 매매가격 상승세가 다시 급상승하고 있고 인천도 지난주 잠시 조정을 받는 듯 하다가 상승하고 있습니다.
이번주에도 고양시의 매매가격 상승율이 눈에 띕니다.
고양시는 지난주 0.93%→1.02%→0.81%의 매매가격 상승율을 기록하였습니다.
덕양구 0.58%→0.54%, 일산동구가 1.29%→0.75%, 일산서구가 1.36%→1.19%로 급상승하였습니다.
경기도 의정부 0.93%→0.91%를 기록한 가운데 수원 장안구(0.47%), 수원시 팔달구 (0.93%), 성남수정구 (0.57%), 구리시 (0.48%), 남양주시 (0.55%), 군포시(0.56%), 의왕시(0.75%), 하남시(0.68%), 경기도 광주시 (0.65%), 화성시(0.49%) 등 서울과의 교통이 편리한 지역들이거나 주요 도시에 인접한 지역들의 가격 상승율을 보면 알 수 있습니다.
수도권에서 유일한 비규제지역이었던 파주시가 1.39%→1.48% 로 4주 연속 1%대의 높은 상승율을 기록하면서 풍선효과를 보여주고 있었는데, 2020년 12월 18일 조정대상지역으로 지정되면서 다음주에는 어떤 모습을 보일지 지켜보게 됩니다.
과천시의 경우 신규 입주물량과 더불어 분양 물량등으로 인해 매매가격이 하락에서 보합을 유지하고 있습니다.
경기도 동두천이 0.0%를 기록하는 가운데 이천, 안성 등이 보합세를 보이고 있습니다.
인천의 경우, 꾸준한 매매가격 상승세를 유지한 가운데 0.21%→0.26%의 매매가격 상승율을 기록하고 있습니다.
인천 지역 전반이 상승하는 가운데 인천 동구는 지난 11월 02일을 기점으로 하락세를 멈추고 상승하면서 2주연속 0.2%대의 상승하다가 이번주는 쉬는 모습을 보이고 있습니다.
인천 서구가 계속해서 상승하면서 0.38%→0.48%, 계양구가 0.30%→0.32%, 연수구가 0.33%, 중구 0.24%를 기록하고 있습니다.
인천의 매매가격 상승율은 경기도 보다 매매 가격 상승율이 높지 않지만 여전히 매매가격은 우상향하면서 올라가고 있습니다.
매매지수를 보자면 경기지역의 매매가격은 빠지지 않고 우상향으로 여전히 기울기가 줄기보다는 오히려 수도권 평균 매매지수와의 이격을 줄이는 모습을 보이고 있습니다.
인천지역의 매매지수를 보면 그동안 지수의 기울기가 줄어드는 듯 하다가 다시 상승 기울기가 높아지는 모습을 보이고 있습니다.
경기도 주요지역의 매매지수는 여전히 우상향하고 있습니다.
부천시의 매매지수의 상승세가 낮아지고 있는 와중에 일산서구와 일산동구의 매매지수가 상승하면서 경기도 평균과의 이격을 점점 좁히고 있습니다.
안양시 동안구의 매매지수가 상승하면서 분당구의 매매지수에 근접하는 모습을 보이고 있습니다.
김포시는 그간 보여주었던 매매지수 상승 기울기는 아니지만 여전히 상승하면서 광명시의 매매지수와의 이격을 점점 좁히고 있습니다.
고양시도 경기도 평균 매매지수를 넘어 상승하고 있고, 하남시와 성남시는 거의 비슷한 매매지수를 보이고 있습니다.
과천시는 여전히 보합세를 보이고 있네요.
다만 몇몇 경기도 지역은 여전히 매매가격 상승보다는 보합세를 유지하면서 가격 상승세를 타지 못하는 지역도 있습니다.
파주시의 경우 급상승하면서 화성시와 광주시의 매매지수에 근접해 있습니다.
의왕시가 용인시의 매매지수에 인접하면서 상승하고 있고, 의정부시의 매매지수도 상당히 높은 기울기로 상승하고 있습니다.
남양주시의 경우 수원시의 매매지수와의 간극을 좁히면서 수원시보다 매매지수가 기울기가 가파르게 상승하고 있습니다.
인천의 경우 인천 동구가 2주 상승하다가 횡보하고 있습니다.
이런 와중에 중구가 미추홀구의 매매지수를 넘어 섰습니다.
인천 서구가 인천평균 매매지수를 넘어, 남동구의 매매지수에 인접하였습니다.
연수구도 매매지수가 상승하면서 우상향하고 있고, 부평구도 꾸준히 상승하고 있습니다.
인천 평균 매매가격 상승율이 그동안 둔화되는 느낌이었으나 다시 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
경기 전세 0.34%→0.36% 상승폭 확대
인천 전세 0.26%→0.29% 상승폭 확대
경기, 인천 전세 상승세 지속
경기 0.34%→0.36%, 인천 0.20%→0.29%, 상승세 지속
경기도 아파트 전세가격도 의왕, 안양, 수원 등의 상승으로 전주대비 0.36%를 기록했고, 인천(0.29%)도 전주대비 상승했다.
경기에서는 의왕(0.98%), 안양 동안구(0.77%), 수원 권선구(0.73%), 수원 팔달구(0.68%), 군포(0.65%) 등이 높게 상승했고, 인천에서는 남동구(0.61%), 연수구(0.41%), 중구(0.37%), 부평구(0.24%) 등이 상승했다.
경기
의왕
(0.98%)
매물이 부족하여 가격은 조금씩 상승하고 있으며 올전세 보다 반전세 매물이 조금씩 늘어가는 추세임.
과천, 평촌, 안양 등 경기지역과 강남, 사당 등 서울지역으로의 교통편이 좋아 수요자 항시 꾸준한 지역.
안양
동안구
(0.77%)
임차 수요 많지는 않지만 수요, 공급의 괴리가 여전히 큰 편으로 전세가 상승 중.
특히 학군 수요 선호도 높은 평촌동 일대 단지들 전세가가 강세임.
내년 1월 호원지구 입주 예정 물량이 풀리기 전까지는 전세 품귀 현상 지속될듯 함.
인천
남동구
(0.61%)
간석동 일대 단지들은 1호선과 인천지하철 2호선이 해당되는 역세권으로 인천광역시청, 교육청, 공원 등 인프라 다양하여 작은 평수 찾는 고객 꾸준한데 물건이 귀해 전세가 강세.
조정대상지역으로 묶인 후 전세 물량 부족이 더욱 심화되는 모습임.
임대차 3법으로 전세 물건도 잠기면서 가격이 급등하고 있고, 전세가가 매매가에 육박하는 단지들이 계속 출현하고 있고, 전세가격을 집주인이 이전 금액보다 크게 올려서 내놓는 상황인데도 불구하고 그 물량이 너무 적다 보니 이마저도 계약이 성사되고 있습니다.
여기에 투자금액이 적은 소형 평형대에 갭투자자들이 매입한 이후 가격을 올려 전세를 내놓으면서 가격상승이 지속되고 있고, 초저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가격 인상으로 보유세 부담이 증가하는 집주인들은 세금부담을 덜기 위해서 전세 보다는 월세로 전환하는 비율이 높아지면서 올전세 보다 반전세 매물이 늘어나고 있는 상황입니다.
전세가 월세로 전환 되면서 전세물량이 더욱 사라지고 있고, 신규 분양 단지의 청약을 기다리는 대기수요까지 겹치면서 공급이 절대적으로 부족한 상황이며 그나마 여유가 있는 월세 매물도 줄어들고 있습니다.
결국 수요와 공급사이의 괴리가 크다 보니 전세가격은 계속 급등세를 보이고 있습니다.
인천의 경우에도 경기도와 서울에 인접한 계양구, 부평구의 경우 전세수요의 유입이 계속이어지면서 반전세, 월세 로의 전환이 이뤄지고 있고, 전세매물이 갈수록 귀해지고 있습니다.
더욱이 조정대상지역으로 묶이면서 남동구도 전세물량 부족이 심화되고 있습니다.
특히 역세권 과 작은 평수를 찾는 수요는 계속 꾸준하다 하지만 물건이 귀해 전세가 강세를 보이고 있습니다.
경기도 의왕시는 매물이 부족하여 가격은 조금씩 상승하고 있으며 올전세 보다 반전세 매물이 조금씩 늘어가는 추세를 보이고 있습니다.
과천, 평촌, 안양 등 경기지역과 강남, 사당 등 서울지역으로의 교통편이 좋아 수요자 항시 꾸준한 지역입니다.
경기도 안양시 동안구는 임차 수요 많지는 않지만 수요, 공급의 괴리가 여전히 큰 편으로 전세가격이 상승중입니다.
특히 학군 수요 선호도 높은 평촌동 일대 단지들 전세가가 강세를 보이고 있다고 합니다.
2021년 1월 호원지구 입주 예정 물량이 풀리기 전까지는 전세 품귀 현상 지속될 것으로 보여집니다.
인천 남동구는 간석동 일대 단지들은 1호선과 인천지하철 2호선이 해당되는 역세권으로 인천광역시청, 교육청, 공원 등 인프라 다양하여 작은 평수 찾는 고객 꾸준한데 물건이 귀해 전세가 강세를 보이고 잇습니다.
조정대상지역으로 묶인 후 전세 물량 부족이 더욱 심화되는 모습을 보이고 있다고 합니다.
수도권의 전세상승율은 0.38%→0.37%로 약보합세를 보였습니다
경기도는 0.34%→0.36%, 인천은 0.26%→0.29%로 상승하였습니다.
전세수급을 보자면 인천이 184.1→176.7 포인트를 기록하면서 계속 낮아지고 있고, 경기도도 189.3→185.1을 기록하면서 전세수급지수가 낮아지고 있습니다.
경기도의 전세가격 상승율은 0.34%→0.36%이 강보합세를 보였습니다.
김포시와 파주시의 전세가격 상승율이 여전히 높게 상승하였고, 서울과의 교통이 편리한 지역들의 전세가격이 상세를 보이고 있습니다.
수원 권선구 0.73%, 팔달구 0.68%, 성남 수정구 0.58%, 고양시 일산 서구 0.56%, 안양시 동안구 0.77%, 용인시 수지구 0.55%, 군포시 0.65%, 의왕시 0.98%, 하남시 0.48%, 파주시 0.46%, 김포시 0.57%, 광주시 0.64% 등을 기록하였습니다.
여전히 과천시의 전세가격이 계속 하락세를 보이고 있습니다.
인천시는 남동구가 0.61%의 상승율을 기록한 가운데 연수구가 0.41%, 중구가 0.37%을 기록하였습니다.
전세지수를 보자면 경기도의 경우에는 전세지수의 기울기가 더욱 가파라지는 모습을 보이면서 전세가격 상승세를 이끌고 있습니다.
인천의 전세지수 기울기 또한 전주에 비해서 상승 기울기가 더 높아지는 모습을 보이고 있습니다.
인천도 경기도와 비슷한 모습을 보이고 있습니다.
지방 주요지역 매매, 전세 증감
[매수자·매도자 동향지수]
서울 103.8→109.9 상승
전국 매수우위지수, 100.8→104.5 상승
매수우위지수 100 넘는 지역 10곳 넘어
매수우위지수 = 100 + "매수자 많음" 비중 - "매도자 많음" 비중 (조사 항목: 매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음)
매수우위지수 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수자가 많다'를, 100 미만일 경우 '매도자가 많다'를 의미
서울 109.9로 매수심리 확대, 대구·광주·대전은 매수우위지수가 110을 넘으면서 ‘매수자 많음’을 보임
서울의 매수우위지수는 지난주(103.8) 대비 상승한 109.9를 기록했다.
매도 문의는 주춤한 반면 매수 문의는 점차 늘면서 매수심리 회복세를 보이고 있다.
대구(126.1), 광주(112.4), 대전(113.2)의 지수가 110을 넘어 ‘매수자 많음’을 보였다.
반면, 울산은 지난주 132.8에서 95.4로 떨어지면서 매수 문의 하락을 보였다.
매수우위지수 100 이상인 지역 : 10곳
서울 (109),경기도(110), 세종시(112),대구(126),광주(112),대전(113), 충남(101), 경북(105), 경남(106), 제주(147)
전국 100.8→104.4 상승
서울 매수우위지수 103.8→109.8 상승
서울 강북 102.9→109.0 상승
서울 강남 104.5→110.5 상승
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