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[20.07.19]당정 그린벨트 해제 논의, 단기적인 효과 기대/ 그린벨트 해제시 1만가구 공급, 2년 이상 대기해야/ 장기적으로 연간 4만가구 공급 지속 기대감 보여야카테고리 없음 2020. 7. 19. 08:00728x90
요즈음 당정이 그린벨트 해제에 대해서 논의가 많이 되고 있는데요.
서울과 수도권의 부동산의 가격이 계속 상승하고 있는 상황에서 정부는 계속 수요억제책으로 부동산 규제를 하다가 드디어 공급에 눈을 돌리고 있는 듯 합니다.
그래서 지금 당장 효과를 보일 듯한 서울 인근의 그린벨트 해제에 대해서 논의가 이뤄지고 있습니다.
그렇지만 당장은 그린벨트 해제가 서울의 공급대책에 효과가 있을지는 모르겠지만 장기적으로 볼때는 큰 영향은 없을 것이라 생각을 하는데요.
이에 대해서 기사를 정리해 봤습니다.
내곡·세곡 벌써 꿈틀···매수 문의 늘고 호가 오르자 “안 팔겠다”
https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z5C7WNJI6
'끊임없는 유혹' 그린벨트 카드, 효과 미미 대규모 공급 어렵다
https://www.news1.kr/articles/?3998036
'그린벨트 해제' 당정에 힘 실어준 靑···이번엔 풀릴까
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020071808422479796
[단독] 작년 서울 그린벨트 땅 거래액 역대 최대… "묻지마 투자 주의보" - 2020년 02월 14일
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/02/14/2020021401563.html
부동산 공급 대책 '그린벨트 딜레마' - 2018년 9월 17일
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/09/17/2018091700147.html
개발제한구역(開發制限區域), 또는 그린벨트(green belt)
개발제한구역(開發制限區域), 또는 그린벨트(green belt)는 법적으로 개발을 제한하고, 자연을 보존하도록 하는 구역을 의미합니다.
이 정책의 주된 이유는 도시의 무절제한 팽창을 막고 도시민의 건강에 필요한 주변 녹지 환경을 보전하기 위함으로 또한 야생동물들이 다시 돌아와 삶의 터전을 잡도록 하기 위한 목적도 있다고 합니다.
주로 시가지를 둘러싸고 있는 공원, 미개발 녹지 등으로 이루어져 있습니다.
대한민국에서는 1971년 7월 30일 계속된 개발로 성장하는 서울의 무제한 팽창을 방지하기 위해 도시계획법에 근거하여 처음 시행되었습니다.
수도권과 부산 등지의 일부 대도시권 근교 일대에 설정되어 있고, 그린벨트 내에서는 건축물의 신·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한되어 있으나 개발제한 구역 지정 목적에 위배되지 않는 범위 내에서 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설로서 허가권자의 승인 및 허가를 받아 개발 행위를 할 수 있습니다.
토지이용계획확인서상에서는 '그린벨트'는 '개발제한구역'으로 명칭되며 녹색라인으로 표시된다고 합니다.
서울 그린벨트 서초구가 면적 가장 넓어
서울의 그린벨트 면적은 150.25㎢가량, 자치구별로 살펴보면 서초구가 23.89㎢로 가장 넓고 강서구(18.92㎢), 노원구(15.9㎢), 은평구(15.21㎢), 강북구(11.67㎢) 등의 순이라고 합니니다.
해제 1순위, 단연 서울 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 등 강남권 그린벨트 지역
이런 가운데 그린벨트 해제가 유력한 강남 일대 부동산시장에는 벌써부터 매수문의가 늘어나는 등 기대심리가 커지는 상황에서 해제 1순위는 단연 서울 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 등 강남권 그린벨트 지역라고 합니다.
정부의 선택지는 서울 강남구 세곡동과 서초구 내곡동 일대가 될 가능성이 크다는 평가하고 있습니다.
이들 지역은 이명박 정부 당시 보금자리주택을 짓고 남은 땅으로 보존가치도 크지 않은 것으로 분석하고 있습니다.
강북의 그린벨트 지역은 산세가 험하고 수요가 적은 것이 단점
강북의 그린벨트 지역은 산세가 험하고 수요가 적은 것이 단점으로 꼽히는데 강북·은평구 등 서울 북부권은 경사도 측면을 고려하면 택지개발 가용면적이 넓지 않아 주택 대상지로는 부적합하다는 평가와 함께 이들 지역은 주로 북한산 등 산과 맞닿아 있기에 개발하는데 부담이 되는 듯 하네요.
강서구 그랜벨트, 김포공항 자리하고 있고, 3기 신도시 부천 대장지구 인접이라 부작용 우려
강서구 그린벨트는 김포공항 인근에 자리하고 있는데 이 지역은 3기 신도시인 부천 대장지구 인접지역이어서 각종 부작용이 우려된다는 의견이 우세하다고 합니다.
공급규모는 그린벨트 해제 반대하는 서울시와 협의에 달려
공급 규모는 서울시와의 협의에 따라 달라질 것으로 서울시는 여전히 그린벨트 해제에 반대 입장을 유지하고 있습니다.
청와대와 여당이 강하게 압박할 경우 일부 지역에 대해서는 해제할 가능성이 있지만 전면적으로 풀기는 어려울 것이라는 전망이 우세합니다.
서울시 관계자는 “그린벨트는 한번 훼손하면 원상복구가 불가능하다”며 “온전히 보전한다는 것이 서울시의 확고하고 일관된 입장”이라고 언급했다.
2018년 국토부, 서울시에 그린벨트 해제 요청, 서울시 반대 의사 확실히
2017년 여름부터 서울 부동산 시장이 급격히 달아오르기 시작하자 국토부는 대규모 주택 공급을 위해 서울시에 지속적으로 그린벨트 해제를 요청하기도 하였습니다.
특히 최강남권을 포함한 해제 후보지를 구체적으로 제안하며 "검토해달라"고 요청했던 것으로 전혀졌습니다.
이 당시 국토부 관계자는 "대부분 더는 녹지라고 보기 어려운 '비닐하우스촌(村)'만 골라 해제를 제안했다"했었는데, 서울시는 '그린벨트를 풀어 찔끔찔끔 아파트를 지어봤자 일부에게 로또 청약 기회를 줄 뿐, 전체 집값을 안정시키기에는 한계가 있다'고 얘기하면서 반대의사를 확실히 하였습니다.
진성준 부시장은 "서울과 비교해 지방의 박탈감이 큰데, 서울의 그린벨트를 해제해 주택을 공급한다고 지방의 박탈감을 해소할 수 있을 것이냐, 정책의 실효성이 있을 것이냐는 의문"이라고도 했다.
국토부 관계자는 "우리가 기대하는 수천 가구 규모의 지구 수준은 고사하고, 1000가구 이상 대단지를 지을 수 있는 곳조차 찾기 어렵다"며 "지금 서울 아파트 시장에서도 그런 곳에 지어진 '나 홀로 단지'들은 가격이 오르지 않는다. 다시 말해 수요자가 원하는 공급이 아니란 것"이라고 말했다.
부동산 공급 대책 '그린벨트 딜레마'
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/09/17/2018091700147.html아무래도 이 당시 2018년 만 하더라도 국토부에서는 공급대책에 대해서 상당히 서울시를 압박했던 정황이 보여지네요. 이는 현재 상황과 비교해 보면 국토부에서도 공급이 부족하다는 것과 수요자가 원하는 공급은 서울내 공급인 것을 충분히 알고 있다는 것인데 서울시의 강력한 반대 의사로 인해 어쩔 수 없이 공급이 부족하지 않다는 논리를 펼치고 있다는 생각을 하게 되네요.
국토부 직권해제 카드, 시장은 직권해제 카드 꺼낼 것으로 전망
국토교통부는 지난 2018년 서울시에 그린벨트 해제를 요청했지만, 당시에도 서울시의 반대의견을 수용한 바 있습니다.
국토부가 직권으로 그린벨트 해제를 할 순 있지만 이 경우 양측 모두에게 부담이 되는 것도 사실입니다.
특히 그린벨트 부지에 주택을 공급한다고 해도 서울 내 공급부족 현상을 해결하지 못할뿐더러 일회성 처방에 그칠 것이라는 관측도 나오고 있기 때문입니다.
하지만 시장에서는 서울시가 계속 반대할 경우 국토교통부가 법에 정해진 ‘직권해제’ 카드를 꺼낼 것으로 전망하고 있습니다.
한 전문가는 “지난 2018년 3기 신도시를 추진하면서 정부가 그린벨트를 해제하려다 서울시의 반대로 무산된 경험이 있다”며 “이번에는 어떤 식으로든 해제에 나설 것으로 보인다”고 말했다.
김상조 청와대 정책실장, 17일 KBS라디오 출연 "(그린벨트 해제 문제를) 당정 간 의견을 이미 정리했다"며 "논란을 풀어가는 게 정부의 역할"이라고 밝혀
김상소 청와대 정책실장님은 "부동산 정책과 관련해 항상 드렸던 말씀이 모든 정책 수단을 메뉴판 위에 올려 놓는 것"이라며 "그것을 하느냐, 마느냐는 또 다른 판단의 문제"라고 강조하면서 당정이 그린벨트 해제까지 포함해 주택공급 방안을 검토 하고 있다는 점을 재확인한 것으로 해석되고 있습니다.
김상조 청와대 정책실장은 17일 KBS라디오 '김경래의 최강시사'에 출연해 "(그린벨트 해제 문제를) 당정 간 의견을 이미 정리했다"며 "논란을 풀어가는 게 정부의 역할"이라고 밝혔다.
그는 "부동산 정책과 관련해 항상 드렸던 말씀이 모든 정책 수단을 메뉴판 위에 올려 놓는 것"이라며 "그것을 하느냐, 마느냐는 또 다른 판단의 문제"라고 강조했다,
김 실장의 이 같은 발언은 당정이 그린벨트 해제까지 포함해 주택공급 방안을 검토 하고 있다는 점을 재확인한 것으로 해석된다.
'그린벨트 해제' 당정에 힘 실어준 靑···이번엔 풀릴까
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020071808422479796
2019년 9월, 서울 서초구 내곡동 산 17만7435㎡(5만3674평)이 250억원에 거래, 우람개발주식회사 매입
작년 9월 서울 서초구 내곡동 산 17만7435㎡(5만3674평)이 250억원에 거래되었습니다.
서울 강남 마지막 노른자위 땅으로 불리는 헌인마을 바로 옆에 위치한 높지 않은 산인데 그린벨트로 묶인 이 산을 사들인 큰 손은 우람개발주식회사라고 합니다.
그린벨트 토지 거래액이 역대 최고치 기록, 2019년 서울 지역 내 그린벨트 토지 총거래액은 전년(1887억6935만원)보다 29.6% 늘어난 2446억5843만원
그린벨트 토지 거래액이 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다고 합니다.
서울 집값이 크게 오르는데 서울에 집을 지을 땅이 없어 공급이 부족하다는 지적이 반복되자 그린벨트가 해제될 가능성이 있다고 보는 투자자가 몰린 것으로 조선일보사가 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 의뢰해 2006년~2019년 서울 토지 실거래가 현황을 분석한 결과, 2019년 서울 지역 내 그린벨트 토지 총거래액은 전년(1887억6935만원)보다 29.6% 늘어난 2446억5843만원으로 집계되면서 역대 최고치를 기록했다고 합니다.
14일 본지가 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 의뢰해 2006년~2019년 서울 토지 실거래가 현황을 분석한 결과, 2019년 서울 지역 내 그린벨트 토지 총거래액은 전년(1887억6935만원)보다 29.6% 늘어난 2446억5843만원으로 집계됐다. 역대 최고치다.
[단독] 작년 서울 그린벨트 땅 거래액 역대 최대… "묻지마 투자 주의보" - 2020년 02월 14일
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/02/14/2020021401563.html2020년 02월 기사입니다. 이미 이때부터 정부가 그린벨트 해제를 할 것이라는 예상을 하고 매입을 한 것일까요?
이미 이때부터 강남권 그린벨트 지역에 대한 매수세는 이어지고 있었습니다.
하지만 이 시기의 그린벨트 지역의 매입에 대해서는 혹시나 하는 마음에 하는 투자이기에 결과론적으로 볼때는 잘된건가 싶지만 딱히 그런거 같진 않네요.
여하튼 이 시기 부터 강남권의 그린벨트 지역은 이미 거래가 이뤄지고 있다는 것을 알 수 있습니다.
강남 매수문의 늘고 기대심리 확산, 해제될지 여부 불투명, 과열양상까지는 아직
세곡동 일대는 인근 지역의 그린벨트 해제가 유력하다는 전망이 나오자 매수문의가 늘어나고 있습니다.
또 일부 주택 소유주는 매도 의사를 철회하며 지켜보겠다는 분위기가 조성되고 있다고 하네요.
다만 그린벨트가 어느 정도 해제될지 등이 확정되지 않아 ‘묻지마 투자’로까지 확산하지는 않는 분위기라고 합니다.
수도권 광역급행철도(GTX) 통과 예정지 일대에서는 아파트 동·호수도 묻지 않고 매입하는 투기과열 현상이 발생했는데 세곡동과 내곡동 일대는 현재 이런 투기과열 양상까지는 나타나지 않는 상황이라고 하네요.
세곡동의 한 중개업소 관계자는 “며칠 새 매수문의가 늘기는 했는데 매물이 없어 거래는 이뤄지지 않는 상황”이라며 “강남 일대 다른 곳보다 저평가된 지역이어서 호가도 조금 오르고 있다”고 설명했다.
또 다른 중개업소 관계자 역시 “이 일대 어느 지역이 그린벨트에서 해제될 것으로 보이느냐는 문의가 이어지고 있다”며 “동네 주민들 사이에서도 개발 같은 것을 기대하는 분위기가 생기고 있다”고 언급했다.
그린벨트 해제 단기 효과는 확실, 서울의 빈땅이 거의 없기 때문
전문가들은 그린벨트를 해제하고 대규모 주택을 짓겠다는 공급 대책과 관련해 일시적 효과에 대해서는 대체로 동의하고 있습니다. 빈 땅이 거의 없는 서울에서 대규모 공급을 하기에 이보다 나은 방안이 없기 때문이라고 하네요.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 유휴부지가 많지 않은 만큼 대규모 공급을 위해서는 그린벨트 해제 등이 필요하다”며 “공급물량이 어느 정도 될지가 관건인데 시장의 예상 수준을 넘어서면 강남 3구의 집값 안정에 도움을 줄 수 있다”고 평가했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "공급 부족이 완벽히 해소되긴 어렵겠지만 소형 주택이라도 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양받길 원하는 수요가 일부 해소될 것"이라며 "기대수요로 인한 일부 안정화 효과가 있을 것"이라고 분석했다.
연간 4만가구 공급이 필요한 상황에서 그린벨트를 해제한다고 하더라도 남은 지역이 얼마 없어 1만가구 내외 정도나 공급이 가능할 것, 현정부에서 공급은 어려울 듯
그린벨트를 해제한다고 하더라도 남은 지역이 얼마 없어 1만가구 내외 정도나 공급이 가능할 것으로 지금부터 그린벨트 해제를 추진한다고 해도 본격적인 공급이 이뤄지려면 최소 2년 이상 시간이 필요하기 때문에 현 정부 내에서는 공급이 어렵다고 합니다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "그린벨트를 해제한다고 하더라도 남은 지역이 얼마 없어 1만가구 내외 정도나 공급이 가능할 것"이라며 "지금부터 그린벨트 해제를 추진한다고 해도 본격적인 공급이 이뤄지려면 최소 2년 이상 시간이 필요하기 때문에 "현 정부 내에서는 공급이 어렵다"고 말하였습니다.
그린벨트를 해제한다고 하더라도 남은 지역이 얼마 없어 1만가구 내외 정도나 공급이 가능할 것으로 지금부터 그린벨트 해제를 추진한다고 해도 본격적인 공급이 이뤄지려면 최소 2년 이상 시간이 필요하기 때문에 현 정부 내에서는 공급이 어렵지만 그래도 추진하여 서울의 집값 안정에 영향을 미칠 수 있도록 하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.
장기적 관점에서 불안심리를 잠재우기에는 한계가 명백할 것이라는 평가가 우세, 꾸준한 공급이 이어진다는 신호가 중요
하지만 전문가들은 장기적 관점에서 불안심리를 잠재우기에는 한계가 있다는 평가가 우세합니다.
불안심리를 잠재우기 위해서는 서울 내에 꾸준한 공급이 이어진다는 신호가 중요하다는 것이 이유입니다.
재건축·재개발 규제를 풀고 서울 내 아파트 35층 규제 등을 완화해 장기적으로 주택공급이 계속 확대될 수 있다는 정책적 의지를 보여줘야 한다는 것인데 녹지 훼손 등 부작용을 고려하면 그린벨트 해제를 통한 택지 조성이 최상책이 될 수 없다는 것입니다.
서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “서울은 수요 요인을 고려하면 현재보다 연간 4만가구 이상의 공급이 더 필요하다”며 “그린벨트를 해제해 일회성으로 공급물량을 늘릴 수 있지만 장기적 관점에서 수요 안정책이 될 수는 없다”고 지적했다.
두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “공급과 관련해 가장 좋은 대책은 정비사업 규제를 풀어 공급물량을 지속적으로 늘리는 방식”이라며 “그린벨트 해제는 녹지공간 축소와 도시계획 훼손 등 각종 문제점을 지닌 만큼 좋은 공급 대안이 되기는 어렵다”고 평가했다
근본적인 처방은 서울 내 각종 재개발·재건축 규제를 완화하는 것, 규제완화 쉽지 않기에 용적율 상향으로 고밀도개발 유도
근본적인 처방은 서울 내 각종 재개발·재건축 규제를 완화하는 것이라고 합니다.
다만 정비사업에 따른 집값 상승 우려로 정부가 규제 완화를 결정하기는 쉽지 않아 보입니다.
그렇다 보니 정부와 서울시는 역세권의 범위를 350m까지 늘리고, 3기신도시 등의 용적률을 상향하여 고밀도 개발을 유도하게끔하여 우회 공급을 할려고 하고 있습니다.
김규정 연구위원은 "사실 서울 도심에 인프라가 갖춰져 있는 곳에서 기타 개발 없이 아파트를 공급하는 가장 효과적인 방법은 민간 재개발·재건축"이라며 "다만 주택 가격이 더 오를 것이기 때문에 이번 정부에서 이 방법을 쓰긴 어려울 것"이라고 설명했다.
채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "주택시장에서 오늘 집값이 제일 싸다는 불안감이 팽배한 것이 문제"라며 "단기적인 공급방안보다 이를 중장기적으로 안정적이게 공급한다는 인식을 시장에 심어줘야 한다"고 조언했다.
결국 서울의 공급대책은 재개발, 재건축 말고는 딱히 해답이 없습니다.
용적율을 올리는 부분도 서울시가 35층 규제를 완화해줘야 가능 한 것인데 대체로 한강변에 인접한 지역들에 대해 제재를 가하는 있기에 쉽사리 풀릴 것이라 생각되진 않습니다.