[20.09.10]하남시,전국 아파트 전셋값 상승률1위 / 3기 신도시 청약대기수요 유입계속,전세가격 상승 지속/ 사전청약,무주택기간 5~6년 이상 유지해야/계약갱신청구권 4년보장

경기도 하남시의 전세가격 상승율이 전국 1위를 하고 있다고 합니다.

서울, 수도권에는 7월 31일 임대차법이 시행되면서 전세물량이 대폭 줄어 들면서 전세가격이 전반적으로 상승하고 있는 상황이었습니다.

그렇다고 해서 하남시의 전세가격이 갑자기 상승하면서 전국 1위를 했다는 것은 아닐 것입니다.

지난 1년동안의 통계를 보건데 전국 1위를 한 것인데 이는 이번 임대차3법에 의해 전세가격이 상승한것이 아니라 예전부터 계속 상승세를 이어오다가 최근에 더욱 상승한 것이 아닌가 생각합니다.

​이렇게 전세가격이 상승하다 보니 이제 좀 전세가격이 그만 오르지 않을까 생각할 수도 있겠지만 제 생각에는 앞으로 하남시를 포함해서 3기신도시의 전세가격은 앞으로도 더욱 상승할 것이라 생각합니다.

​그럼 왜 하남시가 이렇게 전세가격이 상승하고 있고 앞으로도 전세가격이 더 상승할 것이라 생각하게 되었는지 기사정리를 통해서 한번 얘기해 보고자 합니다.

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사전청약 `10년 희망고문`·서울분양은 `바늘구멍`…3040 또 허탈

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/09/933620/

서울지역의 주택공급은 거의 전무한 상황입니다. 9월달 서울 아파트 일반분양물량은 252가구밖에 안된다고 합니다. 정부가 발표한 3기 신도시 사전청약 추진계획에서 가장 관심이 있던 용산 정비창은 입주하는 데 최소 7년은 걸릴 예정인 데다 서울 입지인 태릉CC, 캠프킴 등이 제외됐습니다.그렇다고 수도권의 분양도 쉽지 않을 정도로 청약 경쟁률이 높은 상황입니다.

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2020년 09월 08일 정부의 3기 신도시 사전청약 추진계획, 용산 정비창, 태릉CC, 캠프킴 제외

지난 8일 정부가 3기 신도시 사전청약을 발표했지만 청약시기가 불확실한 데다 알짜 입지로 관심이 높았던 태릉CC나 과천청사 등이 빠지자 30대 실수요자들이 하나둘 고개를 돌리고 있다.

그러나 서울 신규 아파트 분양은 씨가 마르고 있어 분양시장은 더욱 경쟁이 치열해질 것으로 예상된다.

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30대 실수요자들 추첨제인 생애최초 특별공급을 노려보려 해도 서울 신규 아파트 청약이 전무한 상황, 서울 지역 주택 공급 절벽

추첨제인 생애최초 특별공급을 노려보려 해도 서울 신규 아파트 청약이 전무한 상황이다.

분양가상한제 시행이 본격화하면서 실제 서울 지역의 주택공급 절벽은 현실화하고 있다.

9일 부동산114에 따르면 이달 서울 아파트 일반분양 물량은 252가구로 지난해 1995가구에 비해 10분의 1 수준으로 줄어들었다.

올해 안으로 예정된 서울 아파트 청약은 민간분양 1곳, 공공분양 2곳에 불과하다.

30대 실수요자를 위해 도입한 생애최초 특별공급은 올해 서울에서 거의 보기 힘들 전망이다.

정부는 민영주택에 생애최초 특별공급을 도입해 공공택지에서는 15%를, 민간택지에선 7%를 생애최초 물량으로 배정했지만, 정작 서울 분양 자체가 씨가 말랐기 때문이다.

민간분양은 오는 10월 예정된 강동구 고덕강일지구의 '힐스테이트 고덕' 한 곳으로 집계됐다.

이 단지에는 생애최초 특별공급이 처음 배정될 예정이다.

분양 관계자는 "이 단지는 공공택지 민간분양으로 분양가상한제를 적용받는다"며 "일반분양 445가구 가운데 생애최초 특별공급 등 특별공급 물량도 나올 예정"이라고 말했다.

 

반포 래미안원베일리와 둔촌주공 재건축의 연내 분양은 불투명한 상황, 분양가 상한제 적용 받아 후분양 할지도

반포 래미안원베일리와 둔촌주공 재건축의 연내 분양은 불투명한 상황이다.

두 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가를 받아들여 연내 분양할지, 분양가상한제를 적용받아 후분양을 할지 아직 미정이다.

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위례신도시 마지막 공공분양 2곳, 평균 경쟁률 치열할 듯

오는 11월 서울 강남·판교 출퇴근이 가능한 위례신도시에서 마지막 공공분양 2곳이 나온다.

서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 위례택지지구 A1-5, A1-12블록이 분양을 한다.

실수요자라면 시세보다 저렴한 공공분양을 노려볼 만하지만 치열한 경쟁이 불 보듯하다.

지난 6월 SH공사가 공공분양한 고덕강일 8·14단지는 평균 청약경쟁률이 각각 100대1을 넘었다.

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수도권 분양시장, 서울 못지 않게 청약 경쟁율 높아

부동산114에 따르면 9월 경기도 민간분양은 수원 영통구, 남양주 별내동, 고양 덕양구, 하남 감일동 등 인기지역에서 나올 예정이다.

오는 10월에는 대우건설이 과천지식정보타운에 동시 분양하는 3개 단지가 민간분양으로 나올 예정이다.

인기가 높은 지역이 많아 경기도도 경쟁률이 만만치 않을 것으로 전망되지만 그나마 서울보다는 경기도로 눈을 돌리는 것이 낫다는 분석도 나온다.

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​서울은 분양이 거의 제로에 가깝습니다. 이유는 여러가지가 있겠지만 가장 대표적으로 민간택지 분양가 상한제를 시행함으로 인해 서울내 재건축 사업장들이 사업성이 떨어지다 보니 입주자 모집공고에 나서지 않고 연기하고 있기 때문이라고 생각합니다.

특히 서울 주요지역들의 경우에는 아예 민간택지 분양가 상한제 적용을 받더라도 후분양으로 가겠다고 하는 단지들오 있기 때문에 더욱 분양 물량일정이 최소한 2년후로 밀리고 있다고 생각합니다.

​그렇다고 서울 인근의 수도권의 경우에도 분양을 받고자 하더라도 수요가 많기 때문에 경기도의 청약도 쉽지 않습니다.

올해 경기도에 나올 예정된 물량들은 좋은 입지의 물건들이 많은데 이들 지역의 청약 경쟁률은 불보듯 높을 것이라 생각합니다.

이런 와중에 정부는 2020년 09월 08일 3기신도시에 대한 사전청약 대상지를 발표하였습니다.

그리고 이 사전청약 대상지 중 한곳인 하남이 전국 전세 가격 상승율 1위를 차지했다고 합니다.

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서울 제친 하남시, 전국 아파트 전셋값 상승률 1위

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020091002101532031002

2019년 8월 경기도 하남시의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격이 1126.1만원 수준이었지만 2020년 8월 기준 1473.8만원으로, 1년간 30.88% 상승했다고 합니다.

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경기도 하남시 전세가격 전국 가장 높은 상승율 기록

부동산 정보제공업체 경제만랩은 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 분석한 결과 2019년 8월 경기도 하남시의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격이 1126.1만원 수준에서 2020년 08월 1473.8만원으로, 1년간 30.88% 상승했다고 9일 밝혔다. 이는 전국에서 가장 높은 상승률이다.

2019년 8월 경기도 하남시의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격	2020년 8월 경기도 하남시의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격
1126.1만원 수준	1473.8만원
1년간 30.88% 상승

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미사강변 센트리버 전용면적 84㎡ 2020년 8월 6억 6500만원, 1년간 84.7% 상승율

국토교통부의 실거래가 통계시스템에 따르면 깅기도 하남시 선동에 위치한 '미사강변 센트리버'의 전용면적 84㎡는 지난해 8월 3억6000만원에 실거래됐지만 올해 8월에는 6억6500만원에 거래돼 1년간 84.7%의 상승률을 기록했다.

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미사강변 하우스디 더 레이크' 전용면적 84㎡, 6억원 전세계약 체결

또 망월동에 위치한 '미사강변 하우스디 더 레이크' 전용면적 84㎡도 지난해 8월 3억8000만원에서 올해 8월에는 6억원에 전세계약이 체결됐다.

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​2019년 8월 부터 가격이 서서히 오르기 시작하다가 지난 5월달부터 급격히 전세가격이 상승하였습니다.

2020년 2월달 하남 위례 분양, 5월달 하남감일 지구 잔여분양 물량 등에 대한 기사가 계속 나온터라 관심이 높았던 것이라 생각합니다.

여기에 지난 5월 21일 하남교산 신도시, 과천 지구 광역 교통개선대책 확정 등의 개발호재가 나오면서 해당 지역의 전세가격이 급등하기 시작한게 아닌가 생각합니다.

하남교산 신도시, 과천지구 광역교통개선대책 확정 - 2020년 05월 21일 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083918 시세10억 하남 아파트가 5억에 나왔다 - 2020년 05월 14일 https://n.news.naver.com/article/009/0004575207

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“매일 부르는 게 값” 하남 교산, 빌라 전셋값까지 치솟았다 [현장르포]

https://www.fnnews.com/news/202009091800217812

치솟는 전세가로 아파트를 구하지 못하는 사람들이 빌라로 눈길을 돌려 빌라가격도 오름세라고 합니다. 하남 감일지구 근방 구축 빌라 전세가격이 2억 후반에서 3억5000만원로 올랐다고 합니다.

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하남 감일지구 근방 구축 빌라의 전세가 2020년 초 2억원 후반대에서 3억5000만~3억6000만원 상승

치솟은 전세가로 아파트를 구하지 못한 사람들은 빌라로 눈길을 돌리며 빌라 가격도 오름세다. 인근 감일지구 근방 구축 빌라의 전세가는 올해 초 2억원 후반대였지만 최근엔 3억5000만~3억6000만원까지 올랐다.

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경기도 남양주 왕숙, 전세가격 상승

경기도 남양주 왕숙도 상황은 비슷하다. 별내신도시의 D공인중개사 대표는 "힐스테이트 전세가 3억4000만원 정도였는데 열흘 전에는 4억원에 거래됐다"며 "매물을 올리자마자 10군데에서 전화가 오는 걸 보니 이젠 4억원보다 더 받아도 될 것 같다"고 말했다.

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​대체로 빌라의 경우에 상당히 좋은 입지의 물건이 아닌 이상 전세가격이 상승하는 경우는 드물다고 합니다.

그런데 전세매물이 너무 없다 보니 이런 빌라의 전세가격이 덩달아 올라가는 것을 보건데 하남시의 경우 전세 가격 상승은 더욱 올라 갈 것이라 생각합니다.

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잠겨가는 전월세 시장… 3기 신도시發 대란 시작됐다

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020091002101532031001&frommobile=1

하남은 3기 신도시(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장·고양 창릉) 중에서도 청약 대기자들에게 인기가 가장 높을 것으로 예상되는 지역으로 사전청약에 유리한 2년 거주를 목표로 이주하는 수요로 전세가격이 상승하고 있다고 합니다.

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​하남, 3기신도시중 청약 대기자에게 가장 인기가 높을 곳으로 예상되는 지역

하남은 3기 신도시(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장·고양 창릉) 중에서도 청약 대기자들에게 인기가 가장 높을 것으로 예상되는 지역이다.

업계에서는 청약 당첨을 위한 이주 수요가 대부분 반영됐지만, 사전청약에 유리한 위치를 차지하려고 2년을 거주하려는 '막차 수요'가 여전히 움직일 수 있다고 내다보고 있다.

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2021년 사전청약이 잡혀 있는 남양주왕숙, 고양창릉, 인천계양등 전세가격 상승세

여기에 내후년까지 사전청약 일정이 잡혀있는 남양주왕숙, 고양창릉 인천계양 등 인근지역 아파트 전셋값도 계속 상승세에 있다.

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경기도 남양주시, 전세가격 처음으로 5억원대 진입

실제 경기도 남양주시 다산동 '다산 e편한세상 자이' 전용 84㎡는 지난달 전셋값이 처음으로 5억원대에 진입했고, 월세는 전용 74㎡가 지난 6월 보증금 5000만원에 임대료 110만원 선이었다가 이달에는 보증금4000만원에 임대료 160만원에 계약이 이뤄졌다.

창릉지구가 들어서는 고양시 덕양구와 인천계양지구 인근 일대도 전셋값 오름세가 두드러진다.

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고양시 덕양구 성사동 4억원대 눈앞

고양시 덕양구 성사동 '삼성래미안' 전용 59㎡는 지난 1일 3억9000만원에 전세계약이 이뤄지며, 지난 5월 3억원데 첫 진입 이후 이제 4억원대를 눈앞에 두고 있다.

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인천 계양구 전세가격 상승

인천광역시 계양구 계산동 '인정프린스' 전용 84㎡도 지난 4일 2억4000만원에 전세계약되며 지난 7월 2억2000만원보다 2000만원 상승한 가격에 거래됐다.

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이는 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행되면서 전·월세 물건이 귀해지고 가격이 치솟는 영향이 크다. 여기에 사전청약 수요까지 더해지면 임대료가 더 오를 가능성도 크다.

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​다른 3기신도시들의 전세가격도 상승하고 있습니다.

하지만 이번 전세가격 상승은 3기 신도시 때문에 전세가격이 상승하는 것만은 아닙니다.

이미 서울을 포함한 수도권 지역 전셋가격은 2020년 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 이후부터 가파르게 상승하고 있었기 때문입니다.

​이는 3기 신도시 사전청약 발표로 인해 전세가격이 상승하는 것이 아니라 이미 새 임대차법으로 인해 전.월세 물량이 부족하여 상승하고 있는 와중에 2020년 09월 08일 정부가 사전청약 대상지중 2021년 1차로 3만가구를 발표한 것입니다.

​그렇지만 이번 3기신도시 사전청약 발표를 하는 시점에서 관망세에 있던 청약 대기수요자들이 3기신도시로 이주하면서 전세가격은 더욱 가파르게 상승할 것이라 생각합니다.

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5개월새 2억5000만원 급등…'하남 전셋값' 미쳤다

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020090926461

3기 신도시가 예정된 곳의 전세가가 상승하는 건 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아진 영향이 크다고 합니다. 특히 2년 이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%가 우선 공급된다고 하네요.

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3기 신도시가 예정된 곳의 전세가가 상승하는 건 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아진 영향

3기 신도시가 예정된 곳의 전세가가 상승하는 건 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아진 영향이다.

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3기 신도시, 2년 이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30% 우선 공급

경기권 택지개발지구에서 분양하는 아파트는 해당 시·군 1년(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 30%, 경기 내 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%를 우선 배정하고 나머지 50%는 서울·인천 등 수도권 거주자에게 공급한다.

당첨 확률이 높은 것이 이들 지역으로 이사 가는 이유다.

서울 등 다른 수도권 지역에서도 전·월세를 살면서 우선 배정되지 않은 물량에 청약할 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 수요가 지난 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행으로 불붙은 수도권 전세난을 가중시키고 있다”고 말했다.

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특히 하남 전셋값이 가장 많이 오르는 건 3기 신도시 중에서 선호도가 높기 때문

국토부가 최근 3기 신도시 분양을 희망하는 12만여 명을 대상으로 지역별 선호도를 설문조사한 결과 하남 교산을 선택한 비율이 20%로 가장 높았다.

하남은 강남 접근성이 뛰어나다. 서울지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간이 지난달 8일 개통하는 등 교통 여건이 계속 개선되고 있다.

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3기 신도시 사전청약, 전세난으로 전세가격 상승중인 수도권에 기름 붓는 격

3기 신도시 사전청약이 30대의 ‘패닉바잉(공황구매)’을 잠재우는 데에는 어느 정도 효과가 있겠지만 당장 불붙은 수도권 전세난에 기름을 부을 수 있다는 우려가 나온다.

서울을 포함한 수도권 지역 전셋값은 지난 7월 31일 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등 새 임대차보호법 시행 이후 가파르게 오르고 있다.

전세 매물 품귀 현상도 서울에서 경기도로 확산되고 있다.

여기에 3기 신도시를 노리고 임대차 시장에 머무는 무주택자가 늘어나면 전세난이 가중될 수 있다는 얘기다.

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3기 신도시가 촉발한 전세가격 오름세가 수도권 전역으로 퍼질 가능성이 높다

부동산 전문가들은 3기 신도시가 촉발한 전세가격 오름세가 수도권 전역으로 퍼질 가능성이 높다고 분석하고 있다. 3기 신도시 예정지 거주자가 아니더라도 수도권에 살고 있을 경우 무주택자이기만 하면 청약을 노릴 수 있기 때문이다. 정부 계획에 따라 내년 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작되지만, 당첨주택에 입주하려면 준공 때까지 5~6년간 무주택 상태를 유지해야 한다.

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​3기 신도시 분양물량 중에서 해당 지역에 2년이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%가 우선 공급된다고 합니다.

그렇다 보니 3기 신도시가 예정된 곳의 전세가가격 상승은 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아지는 영향이 앞으로 더욱 커질 것이라 생각합니다.

​이는 3기 신도시 분양을 노리는 무주택자가 집을 사지 않고 계속 세입자로 남아 있게 되면서 해당 지역의 전세물량은 없는 상태에 전세수요자들은 계속 유입되기 때문에 전월세 가격은 계속 오를 것이라 생각하기 때문입니다.

​그 이유는 정부 계획에 따라 2021년 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작되지만, 당첨주택에 입주하려면 준공 때까지 5~6년간 무주택 상태를 유지해야 하기 때문입니다.

한번 이사를 가서 전세로 거주하면서 2년 정도를 살고 나서 다른 지역으로 이사를 간다는게 말처럼 쉽지 않습니다.

특히나 사람들은 자신들이 살고 있던 익숙한 환경에서 다른 환경으로 이동하는 것에 대해 쉽사리 결정하지 못하기 때문이라 생각합니다.

그리고 이번에 계약갱신청구권으로 인해 2년 연장이 가능해지면서 4년을 거주할 수 있게 되다 보니 이사한 지역에 오래 머물 수 있게 되었습니다.

그렇다 보니 전세매물은 한정이 되어 있고 전세 수요자는 점점 많아지고 사전청약을 하여 당첨이라도 된다면 최소한 5~6년은 무주택 상태를 유지해야 하니 해당 지역의 전세가격은 계속 상승 할 수 밖에 없다고 생각합니다.

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왜 이렇게 경기도 하남시의 전세가격이 뛰고 있는 걸까요?

경기도 하남시의 대표격인 마사강변도시가 있고, 강일3공공주택지구, 감일지구가 있습니다.

그리고 일부이긴 하지만 위례신도시도 있으며 3기신도시중에서 가장 입지가 좋은 하남교산지구도 있습니다.

교통도 점점 좋아지고 있어 지하철 5호선이 연장되었습니다.

강남4구 중에 강동구, 송파구가 바로 옆에 붙어 있기 때문에 입지적으로 상당히 좋은 지역입니다.

현재 하남시의 인구수는 284,507명, 세대수는 123,194세대로 서울인근 경기도에서 과천시, 군포시, 구리시를 제외하면 인구수가 그리 높지 않은 도시입니다.

즉 해당 지역 거주 요건 우선순위에 의해 1순위 당첨확율이 상대적으로 높다고 할 수 있습니다.

이는 과천시의 경우 7만이 약간 넘는 와중에 과천지식정보타운을 분양받기 위해서 전세로 이주하는 사람들이 많았던 것처럼 하남시도 이러한 수요가 상당하다고 생각합니다.

이런 하남시가 빌라의 전세가격이 상승할 정도로 전세매물이 없어지면서 전세 가격이 급격히 올라가고 있습니다.

이렇게 가격이 올라가는 이유는 청약 거주지 요건을 맞추려는 실거주 수요가 많아진 영향이 크다고 생각합니다.

이는 3기 신도시 분양물량 중에서 해당 지역에 2년이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%가 우선 공급되기 때문입니다.

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하지만 3기 신도시 분양을 노리는 무주택자가 집을 사지 않고 계속 세입자로 남아 있게 되면서 해당 지역의 전세물량은 없는 상태에 전세수요자들은 계속 유입되기 때문에 전월세 가격은 계속 오를 것이라 생각합니다.

정부 계획에 따라 2021년 7월부터 3기 신도시 사전청약이 시작되지만, 당첨주택에 입주하려면 준공 때까지 5~6년간 무주택 상태를 유지해야 하기 때문입니다.

그리고 이번에 계약갱신청구권으로 인해 2년 연장이 가능해지면서 4년을 거주할 수 있게 되다 보니 이사한 지역에서 4년 거주는 보장되어 있기 때문에 더욱 전세매물이 나올 확율은 없을 것이라 생각합니다.

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전세매물은 한정이 되어 있고 전세 수요자는 점점 많아지고 사전청약을 하여 당첨이라도 된다면 최소한 5~6년은 무주택 상태를 유지해야 하니 하남시 뿐만 아니라 3기신도시 지역의 전세가격은 계속 상승 할 수 밖에 없다고 생각합니다.