[20.12.23]분양가 상한제 후 공급물량급감/ 2021년 서울 아파트 입주물량 절반, 전세대란 지속, 매매가격 상승 전망/ 수도권 외지인 아파트 거래 계속 증가,매매가격 상승

분양가 상한제 후 공급물량 급감… 서울 아파트 분양목표 결국 미달

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020122302101532031001

부동산114에 따르면 2020년 서울 아파트 공급물량은 이달까지 총 4만1622가구로 집계되었습니다.

이는 2019년말 부동산114가 2020년 서울 공급물량을 조사했을 당시 예정됐던 4만5944가구의 약 90% 수준으로 대부분의 물량이 예정대로 공급됐지만 약 10% 가량은 공급이 늦어졌습니다.

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​2020년 08월, 본격 시행된 민간택지 분양가 상한제 이후 공급물량 대폭 줄어, 공급절벽 현실화

올해 서울 아파트 공급이 당초 예정됐던 물량을 다 채우지 못한 것으로 나타났다.

특히 8월부터 본격 시행된 민간택지 분양가 상한제 이후 공급물량이 대폭 줄어들면서 집값 급등의 원인으로 지목되고 있는 '공급절벽'이 현실화되는 분위기다.

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2020년 공급물량 민간택지 분양가 상한제 시행전인 상반기 대부분 집중

특히 민간택지 분양가 상한제 시행으로 공급물량이 대부분 상반기에 집중됐다.

7월 입주자모집공고를 마친 단지까지 민간택지 분양가 상한제를 피할 수 있어 8월까지 대부분의 공급물량이 몰렸던 것으로 나타났다.

실제 올해 1월부터 8월까지 서울에 공급된 아파트 물량은 총 3만1686가구로, 올해 공급된 물량의 76%가 집중됐다.

월별로 보면 8월이 9628가구, 8월이 7704가구로 올해 월별 공급물량 1, 2위를 차지할 정도로 분양가 상한제를 피하기 위한 물량 대부분이 7~8월에 몰린 셈이다.

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8월 이후 분양된 민영주택단지(공공 제외), 대부분 100세대 미만 소형단지들로 구성

실제 한국부동산원 청약홈 입주자모집공고를 살펴보면, 8월 이후 분양된 민영주택단지(공공 제외)는 장안에스아이팰리스, 고덕 아르테스 미소지움, 서초자이르네, 수유동 북한산 스카이뷰 아파트, 망우역 신원아침도시 등 5곳에 불과하다. 게다가 이들 단지는 대부분 100세대 미만의 소형단지들로 구성돼 대규모 공급과는 거리가 멀었다.

​현재 연내 분양을 준비중인 힐스테이트 리슈빌 강일이 사실상 올해 서울 마지막 공급물량으로, 총 809세대 규모가 막바지 공급에 나설 예정이다.

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굵직한 재건축 사업지, 연내 분양을 못한 것도 공급미달의 원인/ 1만2000여세대의 둔촌주공 공급 1년 가량 늦춰져

굵직한 재건축 사업지들이 연내 분양을 못한 것도 공급미달의 원인으로 꼽힌다.

단군이래 최대 재건축 사업이라던 강동구 둔촌주공(1만2032세대, 일반분양 4786세대)는 당초 올해 7월께 분양 예정이었지만 조합 내부 갈등과 분양가 상한제 등의 여파로 내년 상반기 이후 분양될 예정이다. 자그마치 공급이 1년 가량 늦춰진 셈이다.

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공급부족, 청약경쟁율에 반영, 전국 아파트 1순위 청약경쟁율 28.4대1 (2019년 14.4대 1)

공급부족은 고스란히 청약경쟁률로도 반영됐다. 지난달 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.4대 1로 2019년 같은기간 14.4대 1보다 두 배 가까이 상승했고, 서울도 68대 1을 기록하며 지난해(32.1대 1)보다 2배 이상 청약경쟁률이 올랐다.

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2021년에도 공급 부족 이어질 듯

문제는 내년에도 공급부족이 이어질 수 있다는 점이다.

부동산 업계의 한 관계자는 "연말 막바지 공급이 이어지고 있는데 대부분 서울이 아닌 지역에서의 공급"이라며 "정비사업과 분양가 규제로 사업성이 악화된 조합들이 분양을 늦추고 있어 내년에도 예정대로 물량이 공급될지는 미지수"라고 말했다.

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​2020년 7월 29일부터 민간택시 분양가 상한제가 본격적으로 시행되었습니다.

민간택지 분양가상한제는 2019년 9.13 대책때 지정되면서 6개월의 유예 기간을 두었고, 2020년 04월 29일부터 시작될 예정이었으나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 3개월 늦어져 본격 시행에 들어가게 되었습니다.

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동으로 이들 지역 민간택지에서 입주자모집공고 신청을 하게 되면 분양가 상한제의 적용을 받게 되었습니다.

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그렇다 보니 건설사들은 2020년 08월 이전에 입주자 모집 공고를 앞다퉈 내게 되면서 2020년 상반기에 상당히 많은 분양물건을 내놓게 되었습니다.

​이유는 HUG에서 책정하는 분양가 보다 5~10% 정도 낮아질 것을 우려한 건설사들이 자신들의 이익을 위해서 민간택지 분양가 시행전에 입주자 모집공고를 내놓은 것이기에 상반기에 상당히 많은 공급이 이뤄지게 된 것입니다.

​그렇지만 이 당시에도 부동산 업계는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 앞으로 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 우려된다고 지적하기도 하였는데 이것이 현실화되고 있네요.

서울에 공급될 물량은 2020년 초에 예상했을때는 4만5944가구였는데 12월 22일 기준으로 4만1622가구가 공급되면서 약 90%가 공급된 것으로 나타났습니다.

여기에는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 건설사들이 수익율 악화로 인해 신규 물량에 대한 계획을 연기하거나 보류하면서 공급이 줄어 들게 되었습니다.

여기에 더해서 정부는 재건축 사업에 대한 초과이익환수제도 도입, 조합원에 대한 2년 거주시에만 입주권 부여 등 재건축시장에 대한 규제를 강화하면서 더욱 사업을 위축시키며 신규 공급을 줄였기 때문입니다.

​그런데 이렇게 신규 공급이 줄어드는 상황은 2021년에도 지속될 것으로 보여집니다.

정부가 재건축 사업이나 민간택지 분양가 상한제 시행등에 대한 규제를 완화하여 신규 물량을 공급하기 보다는 당장 전세대란에 대한 대책방안을 마련하는 것에 급급하면서 임대주택을 활성화방안 마련에 몰두하고 있기 때문입니다.

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서울 아파트 입주물량 '반토막'…전세대란 오나

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01321846626001472

부동산114에 따르면 2021년 서울에 입주하는 아파트는 임대주택을 포함해도 2만9000가구밖에 안된다고 합니다. 2020년 입주물량이 4만 9000여가구인데 반해 절반으로 줄어들 수 있다고 합니다.

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​2021년 서울 입주 아파트 임대주택 포함 2만9000가구, 2020년 4만9000가구의 절반

2021년 서울 아파트 입주물량이 비상이다. 올해에 비해 절반으로 줄면서 안 그래도 심각한 전세난이 내년엔 대란으로 이어지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 내년 입주 주택이 전국 46만호, 서울 8만3000가구라고 밝혔지만, 아파트만 놓고 보면 3분의 1 순에 불과할 것으로 보인다.

하지만 이는 아파트뿐 아니라 다세대·다가구, 도시형생활주택, 오피스텔, 빈집(2000가구) 등을 모두 포함한 수치로 풀이된다.

홍 부총리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “주택시장 안정의 기본 전제는 충분한 공급”이라며 “내년 서울 8만 3000가구, 수도권 27만 8000가구를 포함한 46만가구의 주택을 공급하겠다”고 밝혔다.

 

2020년, 전세난은 대부분 아파트 위주, 아파트 입주물량이 중요

윤지해 부동산114 수석연구원은 “지금 전세난은 대부분 아파트 위주라, 아파트 입주물량이 정말 중요하다”면서 “내년엔 아파트 물량이 적어 3~4인 가구 중산층 전세난은 계속될 것”이라고 봤다.

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2021년 전국 아파트 입주물량 31만9000가구, 4년평균 보다 적어

실제로 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해뿐 아니라 2019년(4만2892가구), 2018년(3만7243가구)과 비교해도 턱없이 적은 수준이다.

전국 기준으로 해도 내년 아파트 입주물량은 크게 줄어든다.

정부는 내년 46만가구의 주택을 공급(입주물량 기준)해 전세난을 해소하겠다고 장담하지만, 아파트는 31만9000가구로 최근 4년간 평균 물량보다 적다.

부동산114가 집계한 올해 민간분양 입주 아파트 36만 28154가구다. 2019년에는 41만 6126가구, 2018년 45만 9879가구, 2017년에는 39만 7295가구가 공급됐다.

부동산114 신규 입주물량	2018년	2019년	2020년	2021년
서울	3만7243가구	4만2892가구	4만1622가구	2만9000여가구
전국	45만 9879가구	41만 6126가구	36만 28154가구	31만9000가구

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신규 공급되는 입주물량 - 전세난 압력 줄여주지 못해

공급된 가구가 전세시장 압력을 줄일 여지도 부족하다.

한번 전세를 놓으면 4년간 사실상 입주가 불가능한데다, 주택담보대출을 받으면 6개월 내 입주를 해야하기 때문이다.

특히 내년 2월부터는 분양가상한제 아파트에 당첨되면 거주의무기간도 새롭게 생긴다.

공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 거주해야 한다.

민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.

이를 어긴 사람들에게는 1년 이하 징역, 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.

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2021년, 집값 상승세 이어질듯, 세입자들 매매 선회 수요 증가/ 부동산세 부담, 집값에 전가하면서 매매가격 상승

집값 상승세도 이어질 전망이다.

전세난 압력에 매매로 돌아서려는 수요가 많은데다 내년부터 오르는 각종 부동산세 부담이 집값에 전가되면서 오히려 상승세를 부추길 것이란 전망도 나온다.

내년 6월1일을 기준으로 종합부동산세는 올해보다 2배 가량 오르게 되고, 취득세는 이미 지난 8월부터 최고세율 12%를 적용하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석팀장은 “세금을 늘려서 수요를 옥죄다보니 공급이 위축돼 시장이 왜곡됐다”며 “정부가 내년 주택시장에 46만가구를 공급하겠다고 예고했지만 당장 전세난과 집값 상승세를 잡는 극약처방이 되진 못할 것”이라고 전망했다.

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2020년 12월 22일, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 2021년 입주 주택이 전국 46만호, 서울 8만3000가구라고 밝혔습니다.

하지만 이 주택수 아파트뿐 아니라 다세대·다가구, 도시형생활주택, 오피스텔, 빈집(2000가구) 등을 모두 포함한 수치로 아파트만 놓고 본다면 그렇지 않은 듯 합니다.

부동산 114에 따르면 2021년 전국 아파트 입주물량은 31만9000가구로 4년평균 보다 적고, 서울의 경우에는 2만9000여가구가 신규 입주하는 것으로 나타났기 때문입니다.

결국 이렇게 되면 그동안 우려되었던 공급 부족에 따른 전세난은 해소되지 않을 것이라 생각되어집니다.

전세품귀현상으로 인한 전세난, 이로 인한 전세가격 급상승에 대한 대책에 대해서 정부도 공급대책을 내놓긴 했지만 실제로 전세난을 겪고 있는 물건은 "아파트"가 대부분이기 때문입니다.

정부도 이를 잘 알고 있으리라 생각은 합니다만, 아파트에 대해서만 부각하게 된다면 기울어진 운동장이 더욱 기울어질 것이기에 전체적인 주택수로만 발표를 한게 아닌가 생각합니다.

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그렇다하더라도 과연 이번 공급대책 발표가 과연 이번 전세난을 해소할 수 있느냐는 것에는 기사에서도 언급했듯이 쉽지 않을리라 생각합니다.

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1. 한번 전세를 놓으면 4년간 사실상 입주가 불가능하기 때문에 거래할 전세물량이 없습니다.

2. 주택담보대출을 받으면 6개월 내 입주를 해야 하기 때문에, 전세를 내놓을 수 없습니다.

3. 2021년 02월부터는 분양가상한제 아파트에 당첨되면 거주의무기간이 생겨 2~3년은 거주해야 합니다.

공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고, 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 합니다.

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위의 조건들로 인해 전세 공급이 더 늘어나긴 쉽지 않은 상황입니다.

그렇다고 전세수요가 줄어들면서 전세난이 해소되지 않을까 하는 생각은 기우라고 생각합니다.

1. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 로또분양을 노리는 청약수요자가 늘어나며 전세수요자가 늘어나고 있습니다.

2. 3기 신도시 청약을 기다리는 대기수요자들도 늘어났습니다.

3. 전세입자들이 매매수요자로 선회하면서 전세물량이 더욱 줄어들게 되었습니다.

4. 2021년부터 보유세(재산세, 종합부동산세)가 가중되면서 집주인들은 전세를 월세로 전환, 세금부담을 줄일려고 합니다.

5. 재건축 단지들의 경우, 집주인이 무조건 2년 거주를 해야 입주권이 나오기 때문에 전세입자를 내보내고 거주를 해야 합니다.

위와 같은 이유들로 인해 2021년에도 전세가격은 상승할 것이고 이로 인해 매매가격도 동반상승할 것이라 생각합니다.

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수도권 외지인 아파트 거래 계속 증가

http://www.segye.com/newsView/20201222515513

2020년 12월 22일 국토연구원의 ‘외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석’ 보고서에 따르면, 외지인 거래비중이 1%포인트 오르면 서울 아파트값은 0.12%포인트, 수도권은 0.08%포인트 상승하는 효과가 있었다고 밝혔습니다. 수도권에서 외지인의 아파트 거래가 2013년 이후 꾸준히 증가추세가 나타났고, 이는 아파트 가격 상승 요인으로 작용했다고 밝혔습니다.

“2013년 이후 서울과 수도권에서의 외지인 아파트거래는 지속 증가, 아파트가격 상승요인으로 작용”

https://www.krihs.re.kr/issue/pressView.do?seq=34428

WP20-13 외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석(국토연구원).pdf

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동일 시도 또는 동일 시군구가 아닌 지역의 매입자가 주택을 구입한 경우를 외지인 거래로 가정하여 살펴볼 때, 전체 아파트 거래 중에서 외지인 거래의 비중은 수도권과 서울에서 2013년 이후 증가추세를 보였다. ◦ 동일 시도 외로부터의 외지인 아파트 매입 기준으로 외지인의 거래비중은 수도권에서 2013년 18.9%에서 2019년 23.0%로 4.1%p 상승하였으며 서울은 같은 기간 15.6%에서 21.9%로 6.3%p상승했다. ◦ 동일 시군구 외로부터의 외지인 아파트 매입 기준으로 외지인의 거래비중은 수도권에서 2013년 40.5%에서 2019년 49.2%로 8.7%p 상승하였으며 서울은 같은 기간 41.9%에서 56.3%로 14.4%p 상승했다. ​수도권과 서울에서 외지인 거래가 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 결과 외지인 거래의 비중은 아파트매매가격 변동률과 상관성이 있으며 통계적으로 유의한 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타나 외지인 거래비중이 늘어나면 아파트가격이 상승하는 효과가 있음을 밝혔다. ◦ 외지인 거래비중 1%p 상승 시 아파트매매가격변동률은 수도권 0.08%p, 서울 0.12%p 각각 상승하는 효과가 있는 것으로 나타났다. ◦ 분석모형은 아파트매매가격변동률의 자기회귀항이 포함된 시계열 모형을 적용하여 자기상관 문제를 제어하였으며 내지인 아파트거래를 통제한 후 순수한 외지인 거래의 영향력을 분석했다.

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전체 아파트 거래 중 외지인 거래의 비중은 2013년 이후 계속 늘어나는 추세

같은 시·도 또는 시·군·구 외 지역 거주자 주택을 구입한 경우를 외지인 거래로 볼 때 전체 아파트 거래 중 외지인 거래의 비중은 2013년 이후 계속 늘어나는 추세다.

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매입 비중 2013년이후 6년 동안 수도권 4.1%P·서울6.3%P 상승

시·도 외로부터의 외지인 아파트 매입 비중은 수도권에서는 2013년 18.9%에서 작년 23.0%로 4.1%포인트 높아졌고, 서울은 같은 기간 15.6%에서 21.9%로 6.3%포인트 상승했다.

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거래 비중 2013년이후 6년 동안 수도권 8.7%P·서울 14.4%P 상승

시·군·구 외로부터의 외지인 아파트 거래비중은 수도권에서 2013년 40.5%에서 작년 49.2%로 8.7%포인트 올랐으며, 서울은 같은 기간 41.9%에서 56.3%로 14.4%포인트 높아졌다.

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2016년~2019년 거래비중 높은 지역, 경기 과천시(53.3%→77.1%), 서울 성동구(56.6%→68.6%), 강남구(48.8%→60.3%)

2013∼2016년 외지인 거래비중이 높았던 지역은 서울 용산구(50.6%→69.2%), 경기 하남시(45.2%→63.4%) 등이었고, 2016년부터 2019년에는 경기 과천시(53.3%→77.1%), 서울 성동구(56.6%→68.6%), 강남구(48.8%→60.3%) 등의 외지인 거래비중이 급증했다.

황관석 국토연구원 부연구위원은 “외지인 아파트 거래와 아파트 매매가격 변동률의 상관계수는 수도권과 서울 각각 0.350, 0.381로 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다”며 “주택시장 확장 국면에서는 외지인의 투자수요 증가로 주택가격 변동성이 확대될 수 있는 만큼, 시장불안 지역을 중심으로 외지인의 단기 투기수요를 억제하는 방안이 필요하다”고 제언했다.

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2020년 12월 22일 국토연구원의 ‘외지인 주택거래가 주택가격에 미치는 영향 분석’ 보고서를 발표하였습니다.

외지인 거래비중이 1%포인트 오르면 서울 아파트값은 0.12%포인트, 수도권은 0.08%포인트 상승하는 효과가 있었다고 밝혔습니다. 수도권에서 외지인의 아파트 거래가 2013년 이후 꾸준히 증가추세가 나타났고, 이는 아파트 가격 상승 요인으로 작용했다고 밝혔습니다.

주택시장 확장 국면에서 외지인의 투자 수요가 증가하면서 주택가격 변동성이 확대되고 있다고 합니다.

아래와 같은 외지인이 아파트를 매매한 비중이 높은 지역을 한번 살펴보시길 바랍니다.

외지인의 성격을 잘 파악하셔야 하겠으나 해당 지역 인근지역에서 들어오는 것도 외지인으로 보고 있기 때문인데, 이를 떠나서 그만큼 사람들이 많은 관심을 가지고 바라보는 지역이라 생각합니다.