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[21.03.10]오피스텔 내집마련 실수요 증가 소형 하락 중형이상 상승/주담대 70% 나와 인기/2020년 08월 이후 주거용 오피스텔 주택수 포함, 취득세 4.7%, 양도세는 동일카테고리 없음 2021. 3. 10. 17:29728x90
말도 많고 탈도 많은 오피스텔 세제...섣불리 샀다가는 코 뀁니다 [부동산 플러스-오피스텔 세금제도 ABC]
http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20210309000370&cpv=1
공급 과잉인데...어쩔수 없이 '중형 오피스텔' 삽니다
https://www.sedaily.com/NewsView/22JQPQQ28H/GB02
아파트 가격 급등, 대출 규제까지 겹쳐 ‘내 집 마련’ 원하는 수요자들 오피스텔 로
아파트 가격이 워낙 급등한 데다 대출 규제까지 겹치자 ‘내 집 마련’을 원하는 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리고 있습니다.
특히 임대 용도로 인기를 모은 초소형 오피스텔 매매가는 하락하고 있는 반면 대신 주거용으로 사용 가능한 30평형대 오피스텔 가격은 꾸준히 오르고 있습니다.
오피스텔 매매가 2020년 02월 기준 0.08% 상승
한국부동산원에 따르면 2020년 02월 전국 오피스텔 가격은 0.08% 상승했다. 수도권은 0.09% 상승했고 지방은 0.02% 오르며 상승세로 전환했다고 합니다.
소형인 전용 40㎡ 이하 하락 / 중형 이상인 전용 85㎡ 초과 0.54% 상승
전용면적별로 가격 상승률을 보면 전용 85㎡ 초과 오피스텔이 0.54% 올라 가장 큰 폭으로 상승하였고, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 0.52%, 40㎡ 초과 65㎡ 이하 0.30% 등의 순으로 상승하였습니다.
반면 초소형 오피스텔인 전용 40㎡ 이하 오피스텔은 되레 0.09% 하락하였다고 합니다.
이는 수도권도 상황은 비슷으로 2월 전용 40㎡ 이하는 0.09% 하락한 데 비해 △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 0.54% △전용 85㎡ 초과 0.52% △전용 40㎡ 초과 65㎡ 이하 0.40% 등을 기록했다고 합니다.
경기부동산포털, 2020년 12월 경기도 내 오피스텔 거래량 1,924건 관련 통계 작성 이래 가장 많아 / 서울 오피스텔 거래량 높고, 청약 인기 여전
경기부동산포털에 따르면 2020년 12월 경기도 내 오피스텔 거래량은 1,924건으로 관련 통계 작성 이래 가장 많이 이뤄졌다고 합니다.
2021년 01월에도 1,361건을 기록하는 등 거래량이 예전보다 많이 늘어났다고 합니다.
서울 오피스텔 거래량도 지난해 12월 1,714건을 기록하는 등 고공행진을 이어 가고 있고, 청약 인기도 여전하다고 합니다.
정부의 아파트 규제가 중형 오피스텔의 인기 요인
중형 오피스텔의 인기가 치솟는 배경에는 정부의 아파트 규제 때문이라고 분석하고 있습니다.
현재 정부는 아파트 거래에 대해서는 주택담보인정비율(LTV) 등 강력한 대출 규제로 서울 등 투기과열지구 내 아파트는 LTV가 40%까지만 인정하고 있습니다.
이마저 9억 원 초과분에 대해서는 20%만 적용되고 15억 원을 넘어서는 경우 단 한 푼도 대출을 받을 수 없습니다.
오피스텔의 경우 주택 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있어
반면 오피스텔의 경우 이 같은 규제로부터 자유로워 주택 가격의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.
그렇하 보니 ‘영끌’을 해도 내 집 마련이 힘들어진 실수요자들이 대출을 넉넉히 받을 수 있는 오피스텔로 수요가 몰리는 것이라 분석하고 있습니다.
그렇다 보니 이들 실수요자의 경우 가족 단위의 장기 거주를 계획하고 있는 사례가 많아지면서 전용 40㎡ 이하의 소형 오피스텔보다는 중형 이상의 오피스텔을 찾게 된다는 것입니다.
오피스텔의 경우 주거 여건이 상대적으로 열악
하지만 오피스텔의 경우 주거 여건은 아파트에 비해 상대적으로 열악합니다.
한 부동산 전문가는 “정부의 강력한 규제가 실수요자들을 환경이 열악한 오피스텔로 몰아넣고 있다”며 “무주택 실수요자에 대해선 대출 규제를 완화할 필요가 있다”고 조언했습니다.
주거용 오피스텔 주택으로 분류, 취득세 양도세 중과대상
요즘 인기를 끌고 있는 주거용 오피스텔 상황에 따라 주택으로 분류돼 취득세나 양도소득세 중과 대상이 되기도 하는데, 어떤 경우엔 업무용 시설로 보고 주택이라면 면제되는 부가가치세 과세 대상이 되기도 합니다
오피스텔 주거용과 업무용으로 나눠 용도에 따라 세금달라
오피스텔은 ‘주거용’일 수도 ‘업무용’으로 나눠지는데 이는 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 하기 때문입니다
그래서 주택으로 보느냐, 업무용 시설로 분류되느냐에 따라 세금은 달라진다고 합니다.
투자목적으로 오피스텔을 사는 걸 염두에 둔다면 반드시 오피스텔 세제에 대해 이해하고 있어야 합니다
주거용 오피스텔 =준주택, 일명 아파텔, 주택으로 간주, 씽크대,침대,일부 바닥난방 가능
일명 ‘아파텔’로 통하는 ‘주거용 오피스텔’은 주택법상 ‘준주택’으로 분류합니다
주거용 오피스텔은 씽크대, 침대 등 주거를 위한 내부 시설을 설치할 수 있고, 일부 바닥 난방도 허용하고 있습니다
즉, 이런 시설이 있으면 주거용 오피스텔이기 때문에 유의하셔야 합니다
주거용 오피스텔, 주택임대사업등록시 전입신고 가능
주택임대사업 등록을 하면 세입자가 일반 주택에 이주한 것과 똑같이 전입신고를 할 수 있기 때문에 주택으로 보고 있습니다
업무용 오피스텔, 사무시설/상업시설 설치, 소유자 부가가치세 와 소득세 내야
‘업무용 오피스텔’은 말 그대로 업무용이기에 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 간주 합니다.
그래서 업무용 오피스텔 주택이 아니기 때문에 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다
업무용 오피스텔, 주택수 미포함/ 1주택자 업무용 오피스텔 소유시 2주택자 아님
오피스텔을 업무용으로 쓰면 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함하지 않기 때문에1주택자가 업무용 오피스텔을 소유했다고 2주택자가 되지 않습니다
주거용 오피스텔, 2020년 07.10대책으로 주택수 포함, 2020년 08월 이후 세금 부과
주거용 오피스텔도 원래 주택 수에 포함하지 않았는데, 2020년 ‘7·10 대책’때 주거용 오피스텔을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 급등했고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘자, 정부가 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하는 규제를 하였습니다.
이 대책 이후 2020년 08월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과하게 되었습니다.
주거용 오피스텔, 매입하는 순서에 따라 취득세 달라져, 양도세 적용 방법 달라
그렇다 보니 사는 순서에 따라 취득세 달라져 주의해야 합니다.
일단 주거용 오피스텔은 주택으로 간주해 세금을 부과하기로 했지만, 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 다르다고 합니다
조정대상지역내 1주택자 주택(아파트,빌라 등) 매입시 취득세 8%, 2주택자 이상 12% 내야
기본적으로 조정대상지역에서 1주택자가 주택을 사려면 취득세를 8% 내야 합니다.(일시적 2주택자 제외)
2주택 이상을 가진 사람이 주택을 한 채 더 사려면 집값의 12%나 되는 취득세를 내야 합니다.
주거용 오피스텔 매입시, 기존 보유주택수에 상관없이 무조건 4.6%만 내면 돼
그런데 주거용 오피스텔을 살 때 적용하는 취득세 기준은 다릅니다.
주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다고 했지만, 취득세는 주택처럼 부과하지 않기 때문입니다.
즉 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일하며 주거용 오피스텔을 두 채, 세 채 등 여러채를 사더라도 동일한 4.6% 입니다.
예를 들어 1주택자가 서울에서 평균값 수준인 9억원짜리 주택을 1채 사려면 취득세 8%인 7000만원이상을 내야하고, 2주택이상 보유자가 9억원 주택을 산다면 취득세만 12%인 1억원이상 내야 하지만 주거용 오피스텔을 사는 경우 4100만원정도만 되고 주거용 오피스텔을 여러 채 사더라도 4.6%의 취득세만 내면 됩니다.
취득세 구분
1주택자
2주택자
3주택자 이상
아파트/빌라 등 주택
최대 3%
8%
12%
주거용 오피스텔
4.6%
4.6%
4.6%
단, 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득시 주택수에포함되어 취득세 중과, 8%, 12% 로 내야 할수도..
조심해야하는 건 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때입니다.
이 때는 주택을 1 채 보유했다고 간주해 취득세를 내야 하는데, 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야 합니다.
오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 3채를 보유한 것으로 하여 12%나 중과됩니다.
주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것입니다.
말하자면 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라지게 됩니다.
무주택자, 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리
따라서 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리합니다.
무주택자라면 최초 주택을 살 때 적용받는 취득세(1.2~3%)는 오피스텔보다 훨씬 낮습니다.
오피스텔은 무주택자가 첫 번째로 사든, 다주택자가 여러번 사든 4.6% 세금을 내기 때문입니다.
양도소득세 일반 주택과 동일하게 적용
양도소득세 적용 기준은 주거용 오피스텔도 일반 주택과 동일합니다.
3주택자 이상은 주택 매도하고 양도세 낼 경우 60%이상 양도세 낼 수도
다주택자가 매매 차익이 많이 생기는 주택을 처분하려면 양도세를 많이 내야 합니다.
주택보유수, 보유기간, 규제지역 여부 등에 따라 적용하는 세율이 다른데, 2주택자가 조정대상지역에서 1년 미만 보유한 주택을 팔 땐 매매 차익의 절반(50%)을 양도세로 내야 합니다.
1년이상 2년 미만이면 40%를, 2년 이상은 6~42%의 양도세를 부과하게 됩니다.
3주택 이상을 가진 사람이 주택을 팔 땐 조건에 따라 매매 차익의 60% 이상을 양도세로 낼수도 있습니다.
주거용 오피스텔도 팔때 주택수에 포함하여 양도세 중과 기준 적용
주거용 오피스텔도 똑같이 취급됩니다.
주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용됩니다.
즉, 3채 이상의 오피스텔을 가지고 있다고 한다면 최대 60% 이상 중과할 수 있다는 얘기가 됩니다.
주거용 오피스텔 1채 보유한 1세대1주택자, 양도세 비과세 혜택, 조정지역내 실거주 2년 요건 - 일반주택과 동일
양도세 부과의 관해선 주택과 똑같이 적용되기 때문에 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만 일반주택과 똑같이 주거용 오피스텔도 조정지역에선 2년 실거주 요건도 적용을 받게 됩니다.
오피스텔 분양권 주택이 아닙니다.
다만, 오피스텔은 청약시장에서는 다릅니다. 오피스텔 분양권을 주택으로 보지 않기 때문에 주택수에 포함되지 않기 때문입니다.
그래서 요즘 서울 도심이나 인기지역 역세권에서 분양하는 주거용 오피스텔에 사람이 수천명씩 몰리는 것도 주택수에 포함되지 않기 때문입니다.
아울러 청약통장도 필요 없이 청약할 수 있고, 거주지 제한 등도 적용받지 않고, 만 19세 이상이면 누구나 부담없이 청약 신청을 할 수 있는 것도 하나의 인기 요인입니다.
기존 주택이 있는 상황에서 오피스텔 분양권 취득시 주택수에 포함 안되니 다주택자가 아닙니다.
기존 주택이 있는 상황에서 오피스텔 분양권을 취득했다고 다주택자로 취급하지 않습니다.
오피스텔은 분양을 받은 후, 실제 사용하기 전까지 용도(주거용·업무용)를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않기 때문입니다.
당연히 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함하지 않기에 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등이 없습니다.
기존 주거용 오피스텔 보유자 새 아파트 분양을 받을때 청약 자격 등 제한 받지 않습니다.
청약제도에선 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주거용 오피스텔 보유자가 새 아파트를 분양받을 때도 청약자격 등에서 제한을 받지 않습니다.
한국부동산원 청약홈의 ‘청약제도안내’ 사항엔 오피스텔 관련, ‘아파트를 청약할 때 오피스텔 소유는 주택소유로 보지 않는다(주거용·업무용 포함)’고 명시해 놓고 있기에 오피스텔을 가지고 있다고 일반 아파트 청약에서 불이익을 당하지 않습니다.
대법원, 주거용 오피스텔로 분양한 소형 오피스텔, 주택이 아닌걸로 간주
주거용 오피스텔은 이처럼 매매시장에선 주택으로 간주하지만, 청약시장에선 주택이 아닌 것으로 분류하고 있습니다.
2021년 02월 19일 대법원에서 나온 판결에서는 주거용 오피스텔로 분양된 소형 오피스텔은 주택이 아니라는 취지가 나왔습니다.
건물주가 주거용으로 오피스텔을 짓고 부가가치세가 면제대상인 ‘85㎡ 이하 국민주택’ 로 판단하여 세금을 내지 않않았는데, 대법원에서는 부가가치세 면제 대상을 판단하는 기준으로 건축물 공급 당시 건축물대장의 용도를 기준으로 판단해야 한다고 봤습니다.
결국 공급 당시 건축물의 용도가 업무시설인 오피스텔이어서 부가가치세 면세 대상에서 제외된 이상 실제 주거 용도로 사용되고 있다고 해도 다르게 볼 수 없다는 판단한 것입니다.
건축물의 용도인 업무시설을 주거용으로 사용하더라도 부가가치세는 내야 한다는 것으로 아직은 법앞에서는 오피스텔이 주택으로 간주하지 않고 있습니다.