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[21.04.02]인천 올해부터 대규모 입주/대구, 2021년말까지 3만3000가구 입주 예정/노원구,재건축 적극 추진,공릉 태릉우성 빨라/ 성북5구역 도심 공공주택 복합사업 선회카테고리 없음 2021. 4. 2. 07:35728x90
추격매수 몰리는 인천···8.5만 가구 입주 폭탄 온다
https://www.sedaily.com/NewsVIew/22KWYA6FGT
2021년 들어 가장 뜨거운 인천, 추격 매수 수요 몰리며 매매가격 상승중
올 들어 가장 핫한 시장을 꼽으라면 단연 인천입니다.
더 싼 아파트를 찾는 추격 매수 수요가 몰리면서 집값이 고공 행진을 이어가고 있습니다.
현재 인천 아파트값은 추격 매수 수요가 몰리면서 상승 중입니다.
한국부동산원 통계를 보면 올 들어 인천 아파트값은 4.49% 상승하면서 동 기간 상승률을 놓고 보면 경기도(5.01%) 다음으로 2위를 기록하고 있습니다.
# 지난 2019년 입주한 인천시 연수구 ‘송도SK뷰’ 전용 84㎡는 6일 9억 5,000만 원에 매매가 이뤄져 직전 최고가(8억 500만 원)보다 1억 5,000만 원 가까이 올랐다. 이미 30평형 기준으로 10억 클럽에 이름을 올린 단지도 제법 나오고 있다.
2010년 준공한 ‘더샵센트럴파크1’ 전용 106㎡는 19일 10억 4,800만 원에 손바뀜되며 신고가를 기록했다. 보름여 만에 1억 원 가까이 오르며 최고가를 다시 갈아 치웠다.
2021년 ~ 2023년 3년간 8만 5392가구 입주물량
이런 가운데 앞으로 인천에 대규모 입주 물량이 쏟아질 것으로 예상됩니다.
2021년 03월 31일 서울경제가 호갱노노 자료를 분석한 결과 인천에서는 2021년부터 오는 2023년까지 3년간 무려 8만 5,392가구가 입주를 앞두고 있다고 합니다.
세부적으로 보면 올해 1만 6,552가구, 2022년 3만 2,145가구, 2023년 3만 6,695가구입니다.
2022년 검단신도시 중심 입주 시작, 2023년 구도심 재개발, 신도시 입주 진행 예정
지역별로 보면 2022년에는 검단신도시를 중심으로 물량이 공급되고 2023년에는 구도심 재개발, 송도신도시·검단신도시 등 도시 전역에서 입주가 진행될 예정이라고 합니다.
인천, 입주 시작 후 조정국면에 들어가면 조정기간 길어질 수도
새 아파트가 계속 분양을 앞두고 있어 입주 물량은 더 늘어날 것으로 보고 있습니다.
이는 서울과 경기 입주 물량이 2021년부터 2023년까지 줄어드는 것과는 대조를 이루고 있습니다.
대규모 입주 물량으로 집값이 조정 국면에 진입할 경우 집값 하락 등 부작용이 커질 수 있다는 우려와 더불어 조정기간이 길어질 수도 있다고 하는데요.
인근 서울 입주 물량이 많지 않아 영향을 덜 받을 수도
한편 일각에서는 인근 서울 입주 물량이 많지 않아 영향을 덜 받을 것이라는 의견도 있습니다.
윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “지난해 서울 외곽 지역까지 아파트값 급등세가 이어져 서울 바깥으로 매수세가 몰린 것이 인천 아파트값 급등의 원인”이라며 “입주 물량에 따른 가격 추이는 관련 변수가 많아 신중히 살펴볼 필요가 있다”고 진단했다.
김준형 명지대 부동산학과 교수는 “수도권 전체로 보면 앞으로 입주 물량이 많지 않은 편”이라면서 “인천 아파트값 가격은 주변 지역 공급량과도 연동돼 있어 장기간 가격 조정이 있기는 힘들다”고 말했다.
조정 기간이 그리 길진 않을 것이라 생각합니다. 하지만 가격 조정은 받을 거라 생각합니다.
이미 많이 매매가격이 상승한 서울, 서울 인근 경기도 지역은 가격이 떨어지진 않을 것이고 이로 인한 가격 하락을 기대하는 대기수요층들은 싼 아파트를 찾아 인천으로 이동할 것이라 생각합니다.
서울, 경기도의 수요층들이 인천으로 이동하면서 공급물량이 많아짐으로 인한 가격 조정은 있을 수 있으나 거래가 활발히 이뤄지면서 공급이 빠르게 소진되지 않을까 생각합니다.
결국 수도권에서 서울, 경기도에서 밀려는 수요층들이 인천에 몰리게 되면서 장기간의 조정은 받지 않을 거라 생각합니다.
"주택 과잉공급" 올 하반기 본격 입주 앞두고 대구서 울린 '경고음'
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2021040110340001513
대구, 2021년말까지 3만3000가구 공급 예정, 주택 적정수요의 2.5배
2021년 04월 01일 대구시와 부동산업계에 따르면 연말까지 대구에선 49개 단지, 3만3,000가구가 공급될 예정이라고 합니다.
이는 2021년 대구지역 주택 적정수요(1만2,978가구)의 2.5배에 달하는 물량이라고 하는데요.
2018~2027년 대구의 누적 주택 수요는 총 12만4,662가구로 연간 1만2,500호 안팎의 공급이 적정선이나, 2018년부터 최근 3년간 분양물량은 8만5,268가구에 달한다고 합니다.
2020년에만 3만2,070가구가 분양됐는데 공급 물량이 적정 수요를 크게 앞선 것이라고 하네요.
과잉공급 시작된 2018년 분양, 2021년 하반기 입주 시작 등 부작용 우려
과잉공급이 시작된 2018년 분양 아파트가 입주를 시작하는 올해 하반기부터 입주가 시작되면서 주택 매매시장 침체와 미입주 등 부작용이 불거질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
대선과 지방선거를 내년에 앞둔 만큼 최근 급등한 부동산시장이 경착륙하진 않을 것이란 전망이 우세하지만 올 하반기 본격 입주가 시작되면 이야기가 달라질 수 있다는 것입니다.
대구시 관계자는 “풍부한 유동성과 가격상승 심리 영향으로 올해도 주택이 과잉 공급되고 있지만 올 하반기나 내년 초부턴 미분양이 우려된다”고 말했다.
입주물량 2021년 1만7,472가구 / 2022년 2만4,396가구 2023년 2만8,516가구
2021년 대구 입주물량은 1만7,472가구, 내년은 2만4,396가구, 그다음 해는 2만8,516가구입니다.
앞서 대구지역은 2005~2007년 3년간 주택이 과잉 공급되자 2008년엔 미분양이 2만1,379가구를 기록한 바 있습니다.
미분양 물량은 그로부터 4년이 지난 2012년(3,288가구)에서야 안정 단계로 접어 들었는데요.
결국 저금리와 풍부한 유동성으로 수년간 주택이 과잉 공급된 대구에서 또 다시 대규모 미분양 사태가 나오지 않을가 우려하고 있습니다.
김동찬 광주시의회 의원은 “향후 10년 간 주택수요는 최대 6만3,900가구"라며 "이보다 두세 배 많은 12만5,000~18만7,000가구가 공급되면 여러 문제가 발생할 수 있다”고 말했다.
대전, 2021년 3만5,000가구 역대급 공급 예정
주택 과잉공급은 다른 지역도 있습니다.
대전에도 올해 3만5,000가구 공급이 예정돼 있는데, 이는 역대 최대 규모다.
이진우 부동산자산관리연구소장은 “입주가 본격화하는 올 하반기부터 부동산시장에 재고가 쌓이기 시작할 것"이라며 "대구뿐만 아니라 전국이 비슷한 상황”이라고 말했다. 현재 고공행진 중인 주택가격이 올가을 변곡점을 맞을 수 있다는 이야기다.
이제 입주가 시작되는 지역들에 대해서는 조심해야 할 시기가 다가오고 있습니다.
2020년, 2021년 상반기와 같은 가격 흐름은 쉽지 않을 거라 생각합니다.
노원구, 30년 넘은 39개 아파트 단지 재건축 팔 걷어붙였다
http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20210401000081
'안전진단 아파트 서울서 최다' 노원구, 재건축 적극 추진
https://www.news1.kr/articles/?4260988
안전진단
재건축 사업의 첫 관문으로 현지조사(예비 안전진단) 후 정밀 안전진단이 이뤄지며 D등급(조건부 재건축)이나 E등급(재건축)을 받아야 재건축 추진이 가능
안전진단 추진절차는 소유자 10% 이상의 동의를 얻어 관할 구청에 신청하면 구에서 전문가를 통한 현지조사를 실시
현장실사 이후 안전진단이 필요하다고 판정되면 입주민이 비용을 구에 예치한 후 정밀 안전진단 용역을 실시하고, 조건부 재건축 판정 시 한국건설기술연구원으로부터 적정성 검토를 통해 최종 재건축 여부를 결정
서울 노원구, 관내 준공 30년 넘은 노후 아파트 39개소 5만9000여세대 재건축 적극 추진
노원구는 1980년대 대규모 아파트 단지들이 조성된 지역으로 30년이 경과한 재건축 안전진단 대상 아파트가 서울에서 가장 많은 곳입니다.
이에 노원구는 2021년 04월 01일 관내 준공 30년이 넘은 노후 아파트 39개소 5만9000여 세대에 대해 재건축을 적극 추진한다고 밝혔습니다.
서울시 노원구, 재건축 주진중 아파트 23개소
현재 재건축을 추진 중인 지역 내 아파트 단지는 모두 23개소라고 하는데요.
지난 2017년부터 재건축을 위한 안전진단 요청서가 접수되면서 순차적으로 안전진단 절차를 진행하고 있지만 강화된 안전진단 기준으로 인해 재건축 추진에 어려움이 많다고 합니다.
노원구, 안전진단 기준 완화 정부 건의중
노후 아파트 재건축에 가장 큰 걸림돌은 최근에 규제가 강화된 안전진단 기준일 것입니다.
이에 노원구는 주차난과 설비 노후에 따른 주민 불편 등을 감안한 기준 완화를 정부에 건의 중이라고 합니다.
재건축 안전진단 평가항목별 가중치에서 구조안정성 항목 비중을 낮추고 주거환경과 건축마감·설비 항목 비중을 높이는 것을 골자로 지난 2018년 개정된 강화된 ‘재건축 안전진단 기준’이 구조적으로 취약하지 않을 경우 사실상 재건축을 허용하지 않고 있는 것을 바꾸자는 것입니다.
노원구 관계자는 “아파트 재건축의 목적이 구조안전 외에도 주민들의 쾌적한 주거환경에 있는데도 현행 규정은 주차난과 수도관 등 설비 노후로 주민 삶의 질이 크게 떨어져 있는 상황을 반영하지 못하고 있다”고 설명했다.
노원구, 자체 지원 방안 마련 위한 연구 용역 착수, 전담 부서도 신설
노원구는 보다 체계적인 재건축 지원방안을 마련하기 위해 2021년 04월 02일부터 연구 용역에 착수한다고 합니다.
재건축 안전진단 기준 분석과 완화 근거 마련, 재건축 가이드라인 작성, 재건축 개발가능 규모 분석 및 사업 타당성 검토 등에 본격적으로 나선 것입니다.
아울러 도시계획 및 건축 분야별 전문가로 이루어진 자문단도 운영하면서 용역수행을 할 것이라고 하빈다.
내부적으로는 2021년 07월까지 재건축 실행지원을 위한 관련 부서 인력 조정과 조직 구성 등 내부 행정적 지원체계도 개선하여 마무리할 계획이라고 합니다.
오승록 구청장은 “강남북 주거 불균형 완화와 주거환경 개선을 통한 주민 삶의 질 향상을 위해서라도 합리적인 방향으로 아파트 재건축이 추진되어야 한다”
"재건축 안전진단 기준 변화로 주민의 주거 행복권이 침해당하고 있다"며 "강남북 주거 불균형 완화와 주거환경 개선을 통한 주민 삶의 질 향상을 위해 합리적인 방향으로 아파트 재건축이 추진돼야 한다"고 강조했다.
공릉동 태릉 우성 가장 빨라
현재 노원구에서 재건축 추진이 가장 빠른 곳은 공릉동 태릉 우성 아파트입니다.
정밀 안전진단 결과 조건부 재건축 판정을 받아 현재 적정성 여부를 검토 중이라고 합니다.
상계동 13개 단지 2만8000세대의 공공 분양 주공아파트 재개발 추진 중
상계 주공 6단지, 정밀 안전진단 진행 / 상계 주공 1단지 현지조사 통과 / 상계주공 2단지 등 14개소 현지조사 진행 10월까지 완료 계획
상계동 13개 단지 2만8000세대의 공공 분양 주공아파트는 소방과 단열이 취약하고 층간소음, 수도관 노후, 주차장 부족 등 주거환경이 열악한 상황입니다.
이에 상계 주공 6단지는 정밀 안전진단을 진행하고 있고, 상계 주공 1단지 등 5개소는 현지조사를 통과했다고 합니다.
상계 주공 2단지 등 14개소는 4월부터 매월 2개 단지 씩 현지조사를 진행해 10월까지 완료할 계획이라고 하네요.
2021년 3월부터는 상계 주공5단지가 996세대 규모의 재건축을 시작한다고 합니다.
성북5구역 '저층주거지 개발' 나선다
https://www.fnnews.com/news/202104011820266413
서울 성북5구역, 2·4대책 일환인 도심 공공주택 복합사업 선회
노후도 기준 미달로 2차 공공재개발 후보지에서 탈락한 서울 성북5구역이 2·4대책 일환인 도심 공공주택 복합사업으로 선회한다고 합니다.
모현숙 성북5구역 공공재개발 추진준비위원장은 "2월말 LH와 컨설팅 과정에서 성북5구역이 도심공공주택 복합사업 중 저층주거지 형태에 해당이 된다고 해서 이같이 결정했다"면서 "지자체가 추천하는 방식이 아니라 주민들 스스로 접수한 첫 번째 사례"라고 말했다.
성북3구역 재개발 조합으로 시작된 성북5구역
성북5구역은 애초에 성북동 '성북3구역' 재개발 조합으로 시작하였는데 서울시의 직권 해제로 민간 재개발 사업을 포기할 수밖에 없었습니다.
이에 '성북5구역'으로 재개발 추진위원회로 명칭을 바꿔 정비사업을 재추진하고 있습니다.
하지만 2020년 8·4대책이 발표된 이후 줄곧 공공재개발에 도전했지만 노후도 기준에 미달되면서 공공재개발 후보지에 탈락하였습니다.
서울시는 현재 '도시주거환경 정비계획'에 따라 '동수의 3분의 2 이상', '연면적 60% 이상'이 지은지 30년 넘는 주택이어야 한다는 두 가지 조건을 함께 만족해야 정비 사업을 허용하고 있습니다.
여기에 성북5구역의 경우 일부 지역은 건물 노후도가 84%에 육박할 만큼 낡았지만 신규 건물들도 있어 노후도 기준을 만족하지 못하면서 탈락한 것입니다.
도심 공공주택 복합사업의 경우 노후도 기준 낮아져 추진 가능
하지만 정부가 도심 공공주택 보급사업의 활성화를 위해 역세권과 빌라촌에 대한 고밀개발 시 노후도 기준을 국토부 고시를 통해 지역별로 차등적용할 수 있도록 하였습니다.
여기에 서울시는 시범적으로 60%로 완화하기로 하면서 성북 5구역은 도심 공공주택 복합사업의 경우 노후도 기준이 낮아지면서 추진이 가능해 졌습니다.
조합측 도시재생구역 지정 반대, 도생구역 지정시 정비사업 할 수 없어
성북5구역은 최근 서울시가 도시재생사업의 일환으로 구역 내 주민공동이용시설 조성에 예산을 투입한다는 소식에 반대서명을 걷어 제출했습니다
현재 도시재생구역으로 지정되면 공공재개발 등 정비사업을 할 수 없기 때문입니다.
이번에 성북5구역이 공공재개발 후보지에서 탈락한 또다른 이유 중에 이 도시재생 예산이 투입되지 않았냐는 것인데요.
추진위 관계자에 따르면 실제로 투입된 예산은 없다고 합니다.
지자체 추천이 아닌 자발적인 신청으로 주민 동의 요건을 충족하면서 '1호' 도심공공주택 복합사업 지역이 될지 지켜보게 되네요.
추진위 관계자는 "도시재생 예산이 투입되면 정비사업이 안된다는 얘기를 듣고 바로 막았다. 실제로 투하된 예산은 없는 상황"이라고 말했다.
2020년 05월 기준