[19.12.27]'19년12월 4주차 서울 전셋 상승률0.23%/ 교육제도개편 학군, 청약대기, 대출규제로 상승/ '20년 전세가격 상승지속 / 전월세실거래신고제, 계약갱신청구권 / 시가15억원초과주택대출막혀 9..

2019년 12월 마지막 주 서울 아파트 전셋값 0.23%상승 하면서 지난주보다 0.05%포인트 상승하면서 2015년 11월 이후 최대 상승 기록했습니다. 2020년에는 전세가격이 더 상승할 것이라고 합니다.

규제 '풍선효과'…9억 이하 수도권 집값 급등, 서울 핵심은 '전세 품귀' https://www.hankyung.com/realestate/article/201912263848i 강남3구·양천·강서…전셋값이 불붙었다 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/12/1086995/?a=1 12ㆍ16 대책 약발? 서울 집값 상승률 ‘뚝’… 전세값은 또 뛰어 https://www.hankookilbo.com/News/Read/201912261415368761?did=NA&dtype=&dtypecode=&prnewsid= 대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기 http://www.donga.com/news/article/all/20191227/98978574/1 보유세 불똥 튄 전세값…반전세 확산에 세입자 한숨 http://www.fnnews.com/news/201912261556471504 [이슈&분석]중개사도 놀란 전세가격 뜀박질…집값 잡다 전셋값 요동 현실화? http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20191226000203

정부의 12·16 부동산 대책이 나온 지 일주일 만에 서울 아파트값 상승률이 둔화됐습니다.

시가 9억원 이상 아파트에 대한 주택담보대출을 금액에 따라 축소 혹은 금지함에 따라 매수세가 위축되며 종전보다 싼 가격에 몇몇 거래가 이뤄지고 있다고 합니다.

전셋값이 오히려 뛰어오르고 있습니다.

2019년 12월 26일 한국감정원에 따르면 이번주 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.23%로, 지난주보다 0.05%포인트 상승했다고 합니다.

지난주에 이어 2015년 11월 이후 최대 상승 기록을 또다시 경신한 것이라고 합니다.

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2019년 12월 마지막 주 서울 아파트 전셋값 상승률 0.23%, 지난주보다 0.05%포인트 상승, 2015년 11월 이후 최대 상승 기록

26일 한국감정원에 따르면 이번주 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.23%로, 지난주보다 0.05%포인트 상승했다.

지난주에 이어 2015년 11월 이후 최대 상승 기록을 또다시 경신한 것이라고 합니다.

이는 2018년 12월과는 반대로 ‘12·16대책’ 직후 전세금이 급상승한 것으로 보고 있습니다.

양천구 (0.56%)	강서구 (0.53%)	강남구 (0.52%)
송파구(0.35%)	서초구(0.32%)	강동구(0.20%)
마포구(0.19%)	서대문구(0.16%)

 

특히 강남구와 양천구 목동은 최근 학군 수요 증가와 전세 매물 품귀 현상으로 전셋값이 0.52% 올랐고, 목동이 있는 양천구(0.56%)도 급등하였고, 이 밖에 강서구(0.53%) 송파구(0.35%) 서초구(0.32%) 강동구(0.20%) 등 강남·북을 가리지 않고 전셋값이 강세를 보였습니다.

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강남3구·양천·강서…전셋값이 불붙었다 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/12/1086995/?a=1

 

대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기

http://www.donga.com/news/article/all/20191227/98978574/1

 

대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기

http://www.donga.com/news/article/all/20191227/98978574/1

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​교육제도개편, 학군수요, 청약대기 수요, 아파트 매물이 줄어들며 전세가격은 상승폭이 커

이렇게 서울의 전세가격이 상승하는 원인으로는 교육제도 개편으로 학군 수요가 증가하고 청약대기 수요가 커지고 있어서 입니다.

또한 서울 4분기 입주물량이 약 1만2,000세대로 2018년 대비 9,000여세대가 줄어 들면서 신규 공급물량도 줄어들다 보니 전세매물이 신규로 공급되지 않고 있는 것도 한 원인으로 지목하고 있습니다.

자율형사립고·특목고 일괄 폐지와 정시 비중 확대를 골자로 한 대입 제도 개편안이 발표되자 미리 좋은 학군과 학원가가 있는 동네로 전입하려는 전세 수요도 늘었다. 지난달 민간택지 분양가 상한제가 시행돼 ‘로또 분양’이 가능해지면서 실수요자 상당수가 전세를 더 살면서 청약을 노리는 대기 수요로 전환된 영향도 있는 것으로 추정된다. 10월 초 5억6000만 원에 거래됐던 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용면적 84m² 전세금은 이달 23일 6억6000만 원으로 1억 원이 올랐다. 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 역시 같은 면적 전세금이 2개월 사이 1억5000만 원 올랐다.

대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기

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전국 시ㆍ도 단위에선 "세종" 매매가격과 전세가격 상승세가 가장 커

전국 시ㆍ도 단위에선 세종이 매매가격과 전세가격 상승세가 가장 컸습니다.

세종의 경우에는 공급물량 부족과 외지 수요 등이 맞물린 것으로 풀이되고 있습니다.

세종의 아파트 가격 상승폭은 전주 대비 0.96%p 증가한 1.33%로 나타났으며, 전세가격은 같은 기간 1.27%p 증가한 2.17%로 조사됐습니다.

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국토교통부, “최근 전세가 상승세는 전세 9억 원을 초과하는 일부 고가 아파트의 영향이 크다”며 “중저가 주택의 전세가는 안정적”이라고 해명

 

한편, 국토교통부는 2019년 12월 26일 “최근 전세가 상승세는 전세 9억 원을 초과하는 일부 고가 아파트의 영향이 크다”며 “중저가 주택의 전세가는 안정적”이라고 해명했습니다.

국토부에 따르면 이번 주 전세보증금 9억 원 초과 아파트는 전주 대비 1.27% 올랐고, 6억 원 초과∼9억 원 이하는 0.67%, 3억 원 초과 6억 원 이하 아파트는 0.19% 올랐다고 주장하였습니다.

국토부의 중저가대 전세금은 안정적이라는 해명에도 불구하고 전세 6억 원 이하 아파트의 전세금 상승률 0.19%는 지난주 서울 전세금 상승률 0.18%보다는 높은 수준입니다.

국토부의 중저가대 전세금은 안정적이라는 해명에도 불구하고 전세 6억 원 이하 아파트의 전세금 상승률 0.19%는 지난주 서울 전세금 상승률 0.18%보다는 높은 수준이다.

대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기

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전셋값이 역대 최고치를 기록한 단지도 속출

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡	2019년 12월 18일, 15억8500만원 전세거래	2019년 11월(15억원)보다 1억원가량 상승
강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161㎡	2019년 12월 19일 22억5000만원 전세거래	2019년 11월 (22억)보다 5000만원 상승
강남구 반포힐스테이트’ 전용 84.8㎡	2019년 12월 21일 14억5000만원 전세거래	2019년 10월보다 1억원 상승
송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84.8㎡	2019년 12월 17일 9억8000만원 전세거래	​
양천구 목동 신시가지 2단지 전용 116㎡ 전세	2019년 12월 23일 8억8000만원 전세거래	2019년 11월(8억원)보다 8000만원 상승
양천구 목동 부영그린타운1’ 전용 164.1㎡	2019년 12월 21일, 9억5000만원 전세거래	​

규제 '풍선효과'…9억 이하 수도권 집값 급등, 서울 핵심은 '전세 품귀' https://www.hankyung.com/realestate/article/201912263848i

 

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이번 전세금 상승 원인 실수요자들이 주택 구입을 포기하고 전세를 택할 수밖에 없다.

전세금 상승 원인으로는 실수요자들이 주택 구입을 포기하고 전세를 택할 수밖에 없게 된 점이 꼽히고 있습니다.

이는 12·16대책으로 시가 15억 원 초과 주택에 대한 대출이 막혔고, 9억 원 초과 주택의 경우 대출 가능 금액이 줄어 매매가 어려워진 점과 더불어 낮은 금리도 인해 전세자금대출이 더욱 용이해지면서 상승 폭을 키운 원인으로 지목되고 있습니다.

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앞으로도 전세금이 계속 오를 가능성이 크다.

문제는 전세금이 계속 오를 가능성이 크다는 데 있습니다.

정부는 12·16대책에서 1주택자들에게 주었던 양도소득세 혜택중 ‘장기보유특별공제’ 요건에 실거주 의무를 신설하면서 규제를 강화하였기 때문입니다.

이는 집주인들이 기존 세입자를 내보내고 실거주하는 경우가 늘어나게 하는 규제로 전세 공급이 줄어들 수 밖에 없데 만듭니다.

이상우 익스포넨셜 대표는 “핵심지역 신축 아파트를 중심으로 실거주하려는 1주택자가 늘면서 전세 공급 물량이 마르고 있다”며 “명문 학군 지역은 자율형사립고 폐지, 정시 확대 등으로 전세 수요가 더 많아졌기 때문에 당분간 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

강남3구·양천·강서…전셋값이 불붙었다

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/12/1086995/?a=1

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “내년 1∼3월 본격적인 이사철이 되면 학군 이전 수요와 주택 구입 대기 수요가 겹쳐 전세금이 계속 오를 가능성이 높다”고 전망했다.

대치동-목동 전세 호가 1억넘게 껑충… 물건도 없어 이사 포기

http://www.donga.com/news/article/all/20191227/98978574/1

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인기 없는 반전세, 전세매물이 고갈되고 보유세 압박이 심해지면 확산 조짐, 3% 중반의 전월세전환율 상승 조짐

지금까지는 인기가 없는 반전세가 전세매물이 고갈되고 보유세 압박이 심해지면 확산될 여지가 보이고 있다고 합니다.

또한 현재 3% 중반이 전월세전환율도 상한선까지 치솟을 가능성도 있다고 합니다.

특히 학군수요가 몰리는 지역에서는 세입자들이 '울며 겨자먹기식'의 반전세를 선택을 할 수 밖에 없기 때문에 실제로 학원가가 몰린 강남권의 대치동 반포동과 목동 등에서는 전세 매물은 방학수요로 대부분 동이났고 반전세 매물만 남아있는 상태라고 합니다.

대치동 인근 한 공인중개업소 관계자는 “대치동 학원가 인근 아파트의 경우 전세 물량은 거의 없다”며 “반전세 물량으로는 30평대 대치한신휴플러스가 보증금 5억원에 월세 100만원, 20평대, 방3개 대치현대아파트는 보증금 2억원에 월세 120만원 등이 매물로 있다”고 설명했다.

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반포자이 단지의 공인중개업소도 “반포자이 35평대의 경우 전세 매물은 15억5000만원으로 딱 하나 남았다. 반전세 매물은 사실상 월세에 가까운 보증금 1억원에 월세 400만원, 보증금 1억원에 월세 380만원으로 두 개 남았다”라며 “전세가 올해 들어 유별나게 부족하다. 임대인이 전세보다는 반전세를 선호하기 때문”이라고 설명했다. 이어 그는 “보증금 1억원을 월세로 환산하면 30~40만원 정도”라고 덧붙였다.

보유세 불똥 튄 전세값…반전세 확산에 세입자 한숨

http://www.fnnews.com/news/201912261556471504

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전세난이 장기화 될 경우, 집주인들 반전세로 돌아설 가능성이 충분, 보유세 인상으로 임차인에게 부담 전가 가능성

전문가들은 현재 진행되는 전세매물 품귀는 12·16대책에 따른 영향이 크지만 자칫 전세난이 장기화 될 경우에는 집주인들이 반전세로 돌아설 가능성이 충분하다고 분석하고 있습니다.

2014년 전세대란 당시에는 매매가는 멈추고 전세값만 오르자 반전세와 월세 전환 압박이 강하였다면, 내년에는 학군수요가 있는 지역에서 반전세가 증가할 것이라고 합니다.

한편 보유세 인상과 관련해서도 다주택자들이 매도에 나서기 보다 매입을 꺼리는 정도에 그칠 것이라고 예상하고 있습니다.

한편, 부동산 대책이 정부가 원하는 대로 효과가 나려면 보유세 인상, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 같은 시기에 시행돼야 하는데, 2020년에 전월세상한제가 시행된다 하더라도 계약이 새로 체결되는 시점에는 세입자의 부담이 크게 늘어날 수도 있다고 전문가들이 전망하였습니다.

여경희 부동산114 선임연구원은 “현재도 반전세 물량이 늘어나는 편인데, 서울의 전세시장이 상승압박을 받는 상황에서 보유세 인상이 결정되면 더 증가할 것은 당연해 보인다”며 “다만 2014년 전세대란 당시에는 매매가는 멈추고 전셋값만 오르자 반전세와 월세 전환 압박이 강했다면, 내년에는 아직 집값 상승 여력이 완전히 꺾이지 않았기 때문에 소위 학군(학원)수요가 있는 지역에는 반전세가 증가할 것으로 보인다”고 말했다.

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권일 부동산인포 팀장은 “아무래도 보유세가 인상되면 임대인이 임차인에게 부담을 전가할 가능성이 있다”면서 “부동산 대책이 정부가 원하는 대로 효과가 나려면 보유세 인상, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 같은 시기에 시행돼야 하는데, 내년에 전월세상한제가 시행된다 하더라도 계약이 새로 체결되는 시점에는 세입자의 부담이 크게 늘어날 수도 있다”고 말했다.

보유세 불똥 튄 전세값…반전세 확산에 세입자 한숨

http://www.fnnews.com/news/201912261556471504

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상승세가 지속되면 전월세 가격을 잡기 위한 추가 대책이 나올 가능성 대두

전월세 실거래 신고제, 계약갱신청구권 도입

이 같은 상승세가 지속되면 전월세 가격을 잡기 위한 추가 대책이 나올 가능성도 있습니다.

전월세 실거래 신고제, 계약갱신청구권 도입이 있습니다.

하지만 이런 제도들도 도입 초기에는 오히려 전월세 가격을 높이는 부작용이 발생할 수 있습니다.

계약 기간이 늘어날 것으로 예상한 집주인이 전월세 가격을 미리 올릴 수 있기 때문입니다.

즉, 2년 계약을 4년으로 늘리면서 전세, 월세 가격을 올릴 수 있기 때문입니다.

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여당 중심으로 정치권에서는 전월세상한제, 계약갱신청구권 연장을 위한 입법절차 추진중

한편, 최근의 전세시장 불안감에 대해 여당을 중심으로 하는 정치권에서는 전월세상한제와 계약갱신청구권 연장을 위한 입법절차를 추진 중에 있다고 합니다.

전월세상한제, 계약갱신청구권 연장 제도 모두 당정협의나 법 개정안 제출을 통해 국회 논의가 시작된 상황이라고 합니다.

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​2019년 12월 마지막 주 서울 아파트 전셋값 상승률 0.23%하면서 지난주보다 0.05%포인트 상승했습니다.

이는 2015년 11월 이후 최대 상승 기록입니다.

이번 전세가격 상승의 주요요인들은

1. 교육제도개편

2. 학군수요

3. 청약대기 수요

4. 아파트 전세 매물 부족

등으로 인해 전세가격은 상승하고 있습니다.

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반면에 국토교통부은 “최근 전세가 상승세는 전세 9억 원을 초과하는 일부 고가 아파트의 영향이 크다”고 말하면서 “중저가 주택의 전세가는 안정적”이라고 해명하였습니다.

​그렇지만 전세 6억원 이하의 전세금 상승율이 0.19%로 지난주 0.18%보다 더 올라갔습니다.

그렇다 보니 국토부의 해명은 그냥 눈가리고 아옹하는게 아닌가 생각이 듭니다.

​더욱이 전셋값이 역대 최고치를 기록한 단지들도 속출하고 있습니다.

현재로써는 강남구, 양천구, 강서구 등에서 두드러지게 나타나고 있지만 이 전세가격 상승이 점차 확산될 조짐이 보이고 있습니다.

​이는 2019년 12·16대책으로 시가 15억 원 초과 주택에 대한 대출이 막혔고, 9억 원 초과 주택의 경우 대출 가능 금액이 줄어 매매가 어려워진 점과 더불어 낮은 금리도 인해 전세자금대출이 더욱 용이해지면서 전세가격의 상승폭이 커지게 된 요인으로 지목되고 있습니다.

결국 이번 대책으로 인해 전세수요층들이 매매로 갈아탈려다가 주택 구입을 포기하고 전세를 택하게 된 것이라고 보여집니다.

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한편 반전세 물량이 서서히 나타나고 있다고 합니다.

2014년 전세대란 당시에는 매매가는 멈추고 전세값만 오르자 반전세와 월세 전환 압박이 강하게 나타난 것과는 사뭇다른 형태로 반전세 매물이 나오고 있습니다.

이번 반전세 매물의 출회는 전세매물이 고갈되며서 보유세 압박이 심해지면서 3% 중반의 전월세전환율이 점차 상승하다 보니 반전세 물건이 증가하고 있다고 합니다.

그러다 보닌 2020년에는 주로 학군수요가 있는 지역들에서 전세매물이 부족한 상황에서 보유세에 대해 임대인이 임차인에게 전가하는 형태로 반전세가가 증가할 것이라고 예상하고 있습니다.​

이렇게 전세 불안요인이 가중되면서 2020년에도 전세가격 상승이 이어질 수 있다는 게 전문가들의 공통된 의견을 내고 있습니다.

즉, 전세 시장에서 집주인들이 공시지가 인상 등에 따른 보유세 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 커지고 있다는 것입니다.

그러다보니 정부에서는 전세가격이 계속 상승세로 이어질 경우에 보유세 인상, 전월세상한제, 계약갱신청구권등의 대책을 추가로 시행하게 될 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

전세가격이 불안해지는 가운데 2020년에도 전세가격은 계속 상승으로 이어질 것이라 생각합니다.

집주인된 입장에서 1주택자에 대한 양도세 헤택이었던 '‘장기보유특별공제’ 제도에 대해 손을 보면서 실제 거주를 해야 하는 상황이 되다 보니 전세 매물이 더욱 줄어들게 될 것이며 대출규제로 인해 매입을 못하게 되는 실수요층들도 다시 전세로 눌러 앉게 되는 상황이기 때문입니다.

그런 와중에서 서울의 주요 입지지역에서는 신규 공급도 줄어들어 신규 전세 물량이 예년보다 더욱 부족한 상황이 됩니다.

그렇다 보니 전세가격은 상승할수밖에 없을 거라 생각합니다.

그런 와중에 정부는 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권과 같은 규제책을 내놓을 것이라 생각합니다.

그렇게 된다면 집주인은 4년~5년으로 전세 장기계약을 맺으며 전세가격을 대폭 인상해서 내놓을 것이라 생각합니다.