[20.02.14]수용성(수원,용인,성남) 가격 급등/ 수원시 상승율1.23%기록/ 팔달구, 권선구, 영통구 2%대 상승/ 용인시 수지구 1.05%상승/ 정부 조정지역 지정 검토

2020년 02월 13일 수용성(수원,용인,성남)에 대해 정부가 조정대상지역 추가 검토하기로 했습니다. 1%내외의 급등세를 보인 지역들에 대해 국토부가 검토한바 없다고 밝힌지 며칠만에 입장변화입니다.

풍선효과에 두달새 2억↑… ‘수용성’ 핀셋규제 할듯 http://www.donga.com/news/article/all/20200213/99683874/1 교통 호재 타고 뛴 수용성… ‘총선 전 투기잡기’ 칼 빼든 정부 https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200214020010 수·용·성 아파트값 뜀박질… 정부 칼 빼 든다 http://www.segye.com/newsView/20200213513597

정부가 수.용.성 (수원,용인,성남)등의 최근 집값 상승을 모니터링 하면서 조정대상지역에 대한 추가검토를 한다고 밝혔습니다.

실제 2020년 02월 둘째주에 수원 권선,영통구는 1주일사이에 약 1~2%의 상승율을 기록하면서 전국 집값 상승율의 1,2위를 기록하였습니다.

그리고 용인시 수지구도 작년 10월에 비교하면 약 3억원이 뛰었다고 합니다.

이에 정부가 조정대상지역으로 지정하는 등의 규제를 검토하기로 했다고 밝혔는데, 전문가들은 이런 추가규제로 인해 집값이 잡히기 보다는 또다른 지역에 대한 풍선효과로 나타날 것으로 전망하고 있습니다.

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2019년 12·16부동산대책 이후 ‘수용성(수원 용인 성남)’ 일부 지역의 집값 급등

2019년 정부가 발표한 12·16부동산대책 이후 상대적으로 규제가 적은 ‘수용성(수원 용인 성남)’ 일부 지역의 집값이 급등하고 있습니다.

한국감정원에 따르면 2020년 02월 둘째 주 수원 권선구의 아파트 가격은 전주 대비 2.54% 상승하며 첫째 주(1.23%)보다 2배 이상으로 급등했습니다.

풍선효과에 두달새 2억↑… ‘수용성’ 핀셋규제 할듯 http://www.donga.com/news/article/all/20200213/99683874/1

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수원시 아파트 가격은 12·16대책 이후 13일까지 약 1개월 만에 6.88% 상승, 지난주 상승율 1.23%

2020년 02월 13일 한국감정원이 발표한 2월 둘째 주 ‘전국 아파트 주간 가격 동향’에 따르면 경기 수원시와 용인시, 성남시 등 수도권 일부 지역의 아파트 가격이 급등하였습니다.

지난주 상승률(1.23%)보다 2배 이상으로 오름폭이 컸습니다.

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특히 수원시에서 권선구의 아파트 매매가격지수는 전주 대비 2.54% 상승하며 공표 대상인 176개 시군구 중 가장 높은 상승률을 기록하였습니다.

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수원시 영통구가 전국에서 두 번째로 높은 아파트 매매가격지수 상승률(2.24%)을 보였고 △수원시 팔달구(2.15%) △수원시 장안구(1.03%) 로 수원시 전역이 1%대의 상승율을 기록하였습니다.

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규제를 피해 이들 지역으로 수요가 몰리면서 수원시 아파트 가격은 12·16대책 이후 13일까지 약 1개월 만에 상승율을 보더라도 6.88% 상승하였습니다.

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수원시 장안구(3.44%)를 제외한 나머지 3개 자치구에서 7% 이상의 상승률을 기록했고, 수원시 영통구의 상승률은 8.33%에 달합니다.

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실례로 권선구 ‘호반베르디움더퍼스트’ 전용면적 84m²는 지난해 12월 초 5억400만 원에 실거래됐던 것이 지난달 초 6억 원으로 뛰었고 최근에는 7억7000만 원에 실거래 신고가를 기록했습니다.

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용인시 아파트 가격은 12·16대책 이후 13일까지 약 1개월 만에 3.99% 상승

용인시의 아파트 가격도 약 1개월 기간 동안에 3.99%나 상승했습니다.

수지구(5.75%)의 상승률이 가장 컸고 기흥구(3.6%)와 처인구(0.27%)상승하였습니다.

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용인시 수지구의 ‘성복역롯데캐슬골드타운’ 전용면적 84m²의 실거래가 2019년 10월 8억5000만 원에서 2020년 01월 11억7200만 원으로 3억 원 이상 급등했습니다.

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용인 수지구 상현동의 광교상록자이 전용 84㎡도 지난 3월 거래 신고가 10억8500만원이었는데 지금 호가는 12억원에 이른다고 합니다.

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성남시 아파트 가격은 12·16대책 이후 13일까지 약 1개월 만에 0.45% 상승

성남시 아파트는 1개월 기간 동안에 0.45% 상승한 것으로 기록되었습니다.

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반면, 경기 북부권의 고양시, 남양주시 아파트값 안정세

경기 고양(0.05%)과 남양주(0.15%) 등 경기 북부권의 도시들은 아파트값이 안정세를 보이고 있습니다.

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서울 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.06%), 송파구(-0.06%) 하락세

2020년 02월 10일 한국감정원 기준 서울 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.06%), 송파구(-0.06%)는 하락세를 보이고 있습니다.

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​수·용·성의 아파트 가격이 급등, 청약시장 과열되는 ‘풍선효과’ 확산되자 추가 규제

이렇게 12·16대책의 풍선 효과가 커지자 정부는 대책 이후 약 두 달 만에 가격 급등세가 나타나는 지역에 추가 규제를 도입하는 방안을 검토하기로 하였습니다.

12·16대책의 타깃인 서울을 피해 규제가 없거나 덜한 지역의 아파트 가격이 급등하고 청약시장이 과열되는 ‘풍선효과’가 확산되자 추가 규제를 내놓기로 한 것입니다.

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수.용.성의 가격 급등 원인, 풍선효과 외에도 정부의 개발 정책과 재개발 사업 영향

일각에선 수.용.성의 가격 급등 원인을 풍선효과 외에도 정부의 개발 정책과 재개발 사업 영향으로 보고 있습니다.

특히 수원, 광교 집값의 단기급등은 12·16 대책의 영향이라는 분석 외에도 2020년 01월달에 발표된 신분당선을 호매실까지 연장하는 사업이 예비타당성조사를 통과한 것도 한몫했다고 보는 시각도 있습니다.

실제로 호매실 인근은 물론 연장선이 거쳐 가는 수원 화서역 일대는 호가 기준이기는 하지만 수억 원이 올랐습니다.

지하철 1호선과 신분당선 연장선이 교차할 화서역 일대도 아파트값이 급등했습니다.

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즉, 신분당선 판교~호매실 연장을 비롯해 경기 남부권에 교통 호재로 인해 서울 부동산 투자를 막아 놓은 상황에서 교통 환경이 개선되면 그 지역으로 돈이 몰리는 것이라고 얘기하고 있습니다.​

또한 수원 팔달·장안구 일대와 성남 수정·중원구(구 성남시가지) 등은 도심재개발 사업까지 활기를 띠면서 투자 수요가 몰리고 있다고 보고 있습니다.

분당의 부동산 중개업자는 “신분당선 판교~호매실 연장을 비롯해 경기 남부권에 교통 호재가 널렸다”면서 “서울 부동산 투자를 막아 놓은 상황에서 교통 환경이 개선되면 그 지역으로 돈이 몰려가는 것은 당연한 것 아니겠느냐”고 꼬집었다. 수원 팔달·장안구 일대와 성남 수정·중원구(구 성남시가지) 등은 도심재개발 사업까지 활기를 띠면서 투자 수요가 몰리고 있다.

교통 호재 타고 뛴 수용성… ‘총선 전 투기잡기’ 칼 빼든 정부

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서울 전역은 투기과열지구인 동시에 조정대상지역, 사실상 대출받아 집 사는 것이 막혀.

서울 전역은 투기과열지구인 동시에 조정대상지역으로 묶여 있습니다.

해서 아래와 같은 부동산 규제를 받고 있습니다.

아울러 서울은 해당 규제를 모두 적용받는 동시에 12·16대책에 따라 15억 원 이상 주택의 주택담보대출이 차단되고 9억원 초과 15억 원 미만 주택의 LTV는 40%에서 20%로 강화됐습니다. 사실상 대출받아 집을 사는 게 막힌 것입니다.

투기지역	LTV, DTI: 40% 중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한 ​ 주담대 만기연장 제한 - 2건이상 아파트 담보대출 있는 경우 ​ 주담대 건수제한(세대당 1건) - 기존주택 2년 내 처분 약정시 예외허용 ​ 기업자금대출제한 - 임대 사업자의 임대용 주택 취득 외 주택취득 목적 기업자금대출 신규 취급 불가
투기과열지구	LTV, DTI: 40% 중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한 분양가상한제 대상 지역으로 지정될 수 있음
조정대상지역	LTV: 60%, DTI: 50% 중도금대출 발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부 - 세대당 보증건수 1건 제한 * 다주택자 양도세 중과 분양권 전매제한

교통 호재 타고 뛴 수용성… ‘총선 전 투기잡기’ 칼 빼든 정부 https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20200214020010

 

​수·용·성 내 투기과열지구 : 성남시 분당구 / 조정대상지역 : 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구, 성남시

반면 수·용·성 내 투기과열지구는 성남시 분당구 단 1곳뿐입니다.

투기과열지구보다 규제 수준이 낮은 조정대상지역도 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구, 성남시 로 4곳입니다.

나머지 지역인 수원시 권선구, 영통구(일부 제외), 수원시 장안구, 용인시 처인구는 LTV 규제, 전매제한 등 규제가 없습니다.

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홍남기 기획재정부 장관 겸 경제부총리 주재로 비공개 회의인 ‘녹실회의’를 열고 수·용·성 등 부동산 가격 동향과 추가 규제 등 대책 논의한 것으로 알려져

정부는 이날 홍남기 기획재정부 장관 겸 경제부총리 주재로 비공개 회의인 ‘녹실회의’를 열고 수·용·성 등 부동산 가격 동향과 추가 규제 등 대책을 논의한 것으로 알려졌습니다.

국토교통부 관계자는 “(최근 집값이 급등한 지역에 대해) 필요한 조치를 할 것”이라며 “시장 불안이 심화하거나 확산될 경우 규제지역 추가 지정 등을 검토 중”이라고 말했다.

풍선효과에 두달새 2억↑… ‘수용성’ 핀셋규제 할듯

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13일 기획재정부와 국토교통부 등에 따르면 정부는 조만간 주거정책심의위원회를 열어 수원과 용인, 성남의 일부 지역에 대해 부동산 규제를 강화한다. 특히 이번 규제 대상의 주요 타깃은 대부분의 지역에서 2%대 상승률을 보인 수원이다. 국토부 관계자는 “수원 팔달구는 올해 누계 상승률이 6.32%나 된다”면서 “필요하다면 특별사법경찰을 투입해 이상 거래나 투기 세력의 유입이 없는지도 살펴볼 것”이라고 말했다.

교통 호재 타고 뛴 수용성… ‘총선 전 투기잡기’ 칼 빼든 정부

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전문가들, 특정 지역의 가격 상승때마다, 규제 한다면 또 다른 풍선효과를 가져올 수 있을뿐 장기적인 가격 안정세 기대하기 어려울 것이라 전망

정부가 수용성 아파트값을 잡겠다고 나섰지만 효과에 대해선 전망 대체로 전문가분들은 규제로 인해 집값이 잡힌적이 별로 없다고 말합니다.

유동성 문제가 해결되지 않는 상황에서 규제 지역을 늘려도, 결국 갭(매매가격과 전세가격 차이)이 적고 개발 호재가 있는 곳으로 돈이 몰려갈것이라고 말하고 있습니다.

다만, 조정대상지역에 집이 있는 분들의 경우에는 다른 주택을 매입하고자 할때 다주택자 양도세 중과 부담이 생길 수 있기에 이런 투기심리는 낮아질 것이라 전망하는 전문가분도 있습니다.

윤지혜 부동산114 수석연구원은 “수요가 급격하게 몰리는 지역을 조정지역 규제로 잡았던 적이 별로 없다”며 “서울만 해도 투기과열지구라 대출 규제가 더 세지만 9억원 이하 집값 급등세를 잡지 못하고 있다”고 지적했다.

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반면 함영진 직방 데이터랩장은 “수용성 지역이 조정대상지역으로 묶인다면 다른 투기과열지구나 조정대상지역에 이미 집이 있는 사람의 경우 수용성에서 집을 또 살 때 다주택자 양도세 중과 부담이 생긴다”며 투기 심리를 낮추는 효과를 발휘할 것으로 전망했다.

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “유동성 문제가 해결되지 않는 상황에서 규제 지역을 늘려도, 결국 갭(매매가격과 전세가격 차이)이 적고 개발 호재가 있는 곳으로 돈이 몰려갈 것”이라고 분석했다.

교통 호재 타고 뛴 수용성… ‘총선 전 투기잡기’ 칼 빼든 정부

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안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “12·16대책에 따른 풍선효과를 충분히 예견할 수 있었음에도 정부의 대처가 너무 늦었다”며 “특정 지역의 가격이 오를 때마다 규제를 가한다면 또 다른 풍선효과를 가져올 수 있을뿐더러 장기적인 가격 안정세도 기대하기 어려울 것”이라고 말했다.

풍선효과에 두달새 2억↑… ‘수용성’ 핀셋규제 할듯

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2019년 12·16부동산대책 이후 ‘수용성(수원 용인 성남)’ 일부 지역의 집값 급등하고 있습니다.

수원시 아파트 가격은 12·16대책 이후 13일까지 약 1개월 만에 6.88% 상승하였고 지난주이 대비해서도 상승율 1.23%나 상승했습니다.

같은 기간동안에 용인시는 3.99% 상승, 성남시는 0.45%가 상승했습니다.

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그에 반면 경기 북부권의 고양시나 남양주시의 아파트값 안정세를 유지하고 있으며, 서울 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.06%), 송파구(-0.06%) 등 정부의 부동산 규제로 인해 하향세를 기록하고 있습니다.

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이렇게 수·용·성의 아파트 가격이 급등하는 원인은 2019년 12월 16일 부동산 대책으로 인한 풍선효과로 보는 시각이 지배적입니다.

하지만 수.용.성의 가격 급등 원인에 풍선효과 외에도 정부의 개발 정책과 재개발 사업에 대한 영향도 크다고 생각합니다.

2020년 01월에 신분당선 판교~호매실 연장에 대한 예비타당성 조사를 통과하면서 호매실 인근의 아파트 가격이 상승하였습니다.

또한 1호선 화서역을 중심으로 하는 경기 남부권에 교통 호재와 수원시 팔달구의 재개발 등의 주거환경 개선등의 호재로 서울 부동산에 투자가 힘들어 지고 있어 이 지역으로 돈이 몰리는 것이라고 생각합니다.

그리고 주거환경 개선에 따른 외지의 수요층의 관심이 몰리고 있는 것도 맞다고 생각합니다.

수원 팔달·장안구 일대와 성남 수정·중원구(구 성남시가지) 등은 도심재개발 사업, 용인시 수지구의 리모델링 사업 추진 등으로 인한 활기를 띠고 있기 때문입니다.

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결국 서울에 부동산 투자를 할 수 없기 때문입니다.

서울 전역은 투기과열지구인 동시에 조정대상지역, 사실상 대출받아 집 살 수 없게끔 2019년 12.16대책을 발표하였습니다.

그렇다 보니 규제가 덜한 지역으로 투자수요층이 몰릴 수밖에 없다고 생각합니다.

거기에 교통호재 및 주거환경 개선 호재 등이 맞물리다 보니 급등한게 아닌가 생각합니다.

​이에 정부는 수.용.성 의 급등에 대해 추가적인 규제를 논의하지 않고 있다고 밝힌 바 있지만 불과 며칠만에 이들 지역에 대한 조정지역 추가 지정에 대해 논의하고 있다고 밝혔습니다.

​결국 정부도 이 상황에 대해서 마냥 지켜만 보고 있을 수 없었을 것이라 생각합니다.

​문제는 이들 특정 지역의 가격 상승때 마다 정부가 추가 규제한다고 하더라도 과연 다른 부동산 시장에도 그 영향이 미칠까 하는 것입니다.

전문가들은 또 다른 풍선효과를 가져올 수 있을 뿐 장기적인 가격 안정세 기대하기 어려울 것이라 전망하고 있습니다.

이에 대해서 저도 동의하는 바이며, 시장에 떠도는 많은 유동성 자금들이 규제가 덜한 지역에 대한 투자로 이어지면서 풍선효과가 나타날 것이라 생각합니다.

​결국 심리입니다.

주택을 구매하는 사람들의 마음에서 주택매입에 대한 심리가 사그러들지 않은 한 유동성장에서는 계속해서 이런 정부와 시장간의 술래잡기 게임은 멈추지 않을 것이라 생각합니다.