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[20.02.13]서울시 역세권 공공 임대주택 건립 및 운영기준 개정 방안 마련 중/ 서울 주택 공급 확대방안 / 역세권 반경 350m 확대 방안 추진/ 증산4구역 수혜 예상기사읽기 2020. 2. 13. 14:33728x90
서울시는 2020년 하반기부터 서울역세권중심지에위치한재건축단지복합개발검토하겠다고 밝혔습니다. `역세권공공임대주택건립및운영기준`개정을 위해 관련부서간 의견수렴이 막바지에 달하고 있다고 하네요.
초고층 개발 막던 서울시, 입장 선회한 까닭
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020021211083411583
[단독] 역세권 반경 250m서 350m로 확대…용적률 높여 도심 주택공급 늘린다
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/125512/
재개발 취소 증산4구역, 역세권임대주택 사업 '급물살'
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01702326625668880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
지난 2020년 02월 06일, 정부와 서울시가 역세권 공공임대주택 사업 규제 완화를 통한 서울 주택 공급 확대 방안을 조만간 내놓을 예정인 것으로 파악되었습니다.
정비해제구역과 1종 주거지역에서도 역세권 공공주택 사업을 할 수 있도록 허용하고 용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위를 기존 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘려 고밀 개발해 주택 공급을 늘리겠다는 방침을 세우고 올해 하반기부터 서울 역세권 중심지에 위치한 재건축단지에서 복합개발을 검토하겠다고 밝힌 것입니다.
이는 이때껏 일대 부동산 가격 자극을 우려해 '35층룰(일반주거지역 내 아파트 최고 층수 35층 제한)'을 고수하던 서울시의 입장변화가 생긴 것 아닌가 하는 추측이 나오고 있습니다.
역세권 공공임대주택
역세권 500m 이내 2종 주거지역~준주거지역에서 용적률 인센티브를 주는 대신 늘어난 용적률 절반은 공공임대주택으로 공급하는 사업이다.
토지 등 소유자 측에서는 용적률을 더 받아 사업성을 높일 수 있고, 정부 측에서는 건축비만 내고 역세권에 임대주택 공급 물량을 확보할 수 있다.
2020년 하반기 서울 역세권 중심지에 위치한 재건축단지 복합개발 검토하겠다고 밝혀
서울시는 하반기부터 서울 역세권 중심지에 위치한 재건축단지에서 복합개발을 검토하겠다고 밝혔습니다.
서울시가 복합개발에 따른 층수 제한 완화 검토를 공식적으로 밝힌 것으로 도심 중심지를 고밀도로 개발해 임대주택 등 공공기여분을 높이겠다는 것입니다.
그러면서 공급확대 방안으로 논의되고 있는 것은 아래와 같다고 하네요.
1. 기반 시설이 충분한 역세권(승강장 경계로부터 500m 이내)에 위치한 정비사업장의 용도변경을 통해 용적률을 높이겠다.
2. '역세권 공공임대주택 사업' 규제를 완화하여 정비해제구역과 1종 주거지역에서도 역세권 공공주택 사업을 할 수 있도록 허용하겠다.
3. 용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위를 기존 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘리겠다.
4. 2020년 02월 말에는 준공업지역 내 정비사업과 가로주택정비사업을 활성화시키기 위해 공기업이 함께 참여하는 1호 시범사업을 각각 발표할 계획이다. 공기업이 참여해 사업을 지원하고 공공성을 높이기 위해서다.
서울시 `역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준` 개정 위해 관련 부서 의견 수렴 막바지
2020년 02월 06일 국토교통부와 정비업계에 따르면 서울시는 `역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준` 개정을 위해 관련 부서 의견을 수렴하는 막바지 단계라고 합니다.
<개정안 주요내용>
△ 역세권 공공임대주택 가능 지역을 기존 3종주거지역 또는 준주거지역에서 1종 주거지역까지 확대 허용
△ 정비해제구역도 역세권 공공임대주택 사업 가능
△ 용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위 확대(반경 250m→반경 350m)
기존 서울시 조례상에는 1종 주거지역과 정비구역에서 해제된 지역은 역세권 공공임대주택 사업을 추진할 수 없도록 돼 있었습니다.
[단독] 역세권 반경 250m서 350m로 확대…용적률 높여 도심 주택공급 늘린다 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/125512/ 서울시 관계자는 “최근 주택공급 확대 필요성에 대한 공감대가 커지고 있는 만큼 역세권 공유개발 사업도 유연성을 높일 수 있도록 운영방침을 전반적으로 재정비하고자 한다”면서 “다만 지금은 기초적인 내용만 검토하는 단계”라고 설명했다.
재개발 취소 증산4구역, 역세권임대주택 사업 '급물살'
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01702326625668880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
역세권 범위가 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘어나면 용적률 상향이 가능한 1차 역세권 기준 주택 공급 가능 면적도 2배가량 증가
1차 역세권에서는 3종 주거지역이나 준주거지역으로 용도 상향을 통해 고밀 개발이 가능한데, 이번 운영기준 개정으로 용도 상향이 가능한 역세권 범위가 크게 늘어나게 되는 것입니다.
정비업계에서는 역세권 범위가 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘어나면 용적률 상향이 가능한 1차 역세권 기준 주택 공급 가능 면적도 2배가량 증가한다고 보고 있습니다.
서울시 관계자는 "도시계획위원회 등에 안건을 올릴 필요 없이 부서 의견 수렴이 마무리되는 대로 이달 확정할 계획"이라고 말했다.
특히 1차 역세권에서는 3종 주거지역이나 준주거지역으로 용도 상향을 통해 고밀 개발이 가능한데, 이번 운영기준 개정으로 용도 상향이 가능한 역세권 범위가 크게 늘어난다. 정비업계에서는 역세권 범위가 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘어나면 용적률 상향이 가능한 1차 역세권 기준 주택 공급 가능 면적도 2배가량 증가한다고 본다.
[단독] 역세권 반경 250m서 350m로 확대…용적률 높여 도심 주택공급 늘린다
역세권 공공임대주택 사업 용적률을 원래 용도보다 높게 적용받아 사업성을 높이는 방식
역세권 공공임대주택 사업은 용적률을 원래 용도보다 높게 적용받아 사업성을 높이는 방식입니다.
하지만 상향 용적률을 적용해 늘어난 주택의 50∼60%는 공공임대주택으로 지어서 표준건축비로 서울시에 매각하는 방식이라고 합니다.
하지만 이때껏 역세권 공공임대주택은 3종주거지역 또는 준주거지역만 가능했었지만 이번 개정안이 통과가 되면 정비구역이 해제된 1종주거지역도 용적율을 상향해서 사업이 진행될 수 있게 된 것입니다.
서울시, '2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)' 수립을 위한 작업 진행
서울시는 2019년부터 '2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)' 수립을 위한 작업을 진행해 왔습니다.
2040서울플랜은 상반기까지 계획안 작성이 끝나면 하반기 공론화 과정 등을 거쳐 연말 최종 확정된다고 합니다.
이에 따라 시정 전 분야를 아우르는 최상위 법정계획인 2040 서울플랜에 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성이 높아졌습니다.
서울시 고위 관계자는 "역세권에 위치한 단지의 복합개발이 주택 공급에 어느 정도 영향을 미칠지에 관한 검토를 하고 있다"며 "부동산 시장에 미치는 영향을 신중히 검토해서 국토교통부와 협의할 계획"이라고 언급했습니다.
시는 지난해부터 '2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)' 수립을 위한 작업을 진행해왔다.
2040서울플랜은 상반기까지 계획안 작성이 끝나면 하반기 공론화 과정 등을 거쳐 연말 최종 확정된다. 이에 따라 시정 전 분야를 아우르는 최상위 법정계획인 2040 서울플랜에 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성이 높아졌다.
서울시 고위 관계자는 "역세권에 위치한 단지의 복합개발이 주택 공급에 어느 정도 영향을 미칠지에 관한 검토를 하고 있다"며 "부동산 시장에 미치는 영향을 신중히 검토해서 국토교통부와 협의할 계획"이라고 언급했다.
초고층 개발 막던 서울시, 입장 선회한 까닭
서울시 정비해제구역, 1종 주거지역 역세권 공공주택사업 허용 예정, 증산4구역 추진 예상
서울시는 기존에 매우 제한적으로만 허용했던 정비해제구역이나 1종 주거지역에도 역세권 공공주택사업을 허용할 예정이라고 합니다.
2019년 6월 일몰제를 통해 서울 최초로 정비구역에서 해제된 "은평구 증산4구역"은 역세권 공공주택 사업이 재개발과 유사한 효과라고 보고 적극적으로 사업을 추진할 태세라고 합니다.
역세권 공공주택 사업이 확정되면 증산4구역 조합원과 일반분양 가구는 기존 2400여 가구에서 3000여 가구로, 임대주택은 기존 600여 가구에서 1500여 가구로 늘어날 전망하고 있습니다.
서울시는 기존에 매우 제한적으로만 허용했던 정비해제구역이나 1종 주거지역에도 역세권 공공주택사업을 허용할 예정이다.
지난해 6월 일몰제를 통해 서울 최초로 정비구역에서 해제된 은평구 증산4구역은 역세권 공공주택 사업이 재개발과 유사한 효과라고 보고 적극적으로 사업을 추진할 태세다.
역세권 공공주택 사업이 확정되면 증산4구역 조합원과 일반분양 가구는 기존 2400여 가구에서 3000여 가구로, 임대주택은 기존 600여 가구에서 1500여 가구로 늘어날 전망이다.
[단독] 역세권 반경 250m서 350m로 확대…용적률 높여 도심 주택공급 늘린다
증산4구역
은평구 수색·증산뉴타운 중 한 구역
2019년 6월 재개발 추진 13년만에 서울시 제1호로 일몰제를 적용받아 사업을 중단된 사업장
2014년 8월 추진위원회가 설립됐지만 2년 안에 조합설립 동의율인 75%를 얻지 못해 정비구역에서 해제됐다.
증산4구역 정비구역해제 절차 마무리 이후 일반주거지역으로 환원해야 사업 가능했으나
이번 개정안이 있기 전까지는 역세권 공공임대주택은 3종주거지역 또는 준주거지역만 가능해 증산4구역은 서둘러 정비구역해제 절차를 마무리하고 일반주거지역으로 환원해야 사업이 가능하다고 합니다.
해서 업계에서는 이 행정절차가 빨라도 6월은 돼야 마무리될 것으로 예상하고 있었습니다.
이런 상황에서 서울시가 관련 사업 규제 완화에 나서기로 하면서 증산4구역 개발 사업이 보다 원할하게 진행될 것으로 예상하고 있습니다.
증산4구역을 시작으로 역세권 공공임대주택 사업 긍정적 전망
증산4구역을 필두로 역세권 공공임대주택 사업은 앞으로 활기를 띨 것이란 관측이 나오고 있습니다.
재개발 사업을 접어야 했던 주민들 입장에서는 공공임대주택을 서울시에 매각해 일정 부분 사업비를 충당할 수 있고, 서울시는 해당 사업이 주택 보급 활성화 정책과 맞물려 상호가 만족하는 ‘윈윈’ 사업으로 평가하고 있기 때문입니다.
역세권 공공임대주택 사업 활성화 ‘증산4구역’ 첫 수혜 대상이 될 전망
서울시가 주택 공급 확대 일환으로 역세권 공공임대주택 사업 활성화에 나서기로 한 가운데 은평구 ‘증산4구역’이 첫 수혜 대상이 될 것으로 보고 있습니다.
현재 증산4구역은 서울시에 역세권 공공임대주택 사업을 위한 주민 입안동의서를 받고 있다고 합니다.
그리고 이 역세권 사업을 서울시에 제안하려면 사전 타당성 검토에 필요한 주민 동의률 60%가 넘어야 하는 데, 총 1676가구인 증산4구역의 경우 1005건 이상의 동의서가 필요한데 지금까지 모인 동의서는 900건이 넘는다고 하네요.
박홍대 증산역세권재개발 추진위원은 “재개발구역 해제로 주민들의 상심이 컸지만 지난해 7월부터 사업 방식을 변경해 개발사업을 재추진하기로 하면서 다시 힘을 내고 있다”며 “개선된 주거환경에서 살고 싶은 주민들의 마음이 반영된 것”이라고 말했다.
재개발 취소 증산4구역, 역세권임대주택 사업 '급물살'
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01702326625668880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
초고층 개발 막던 서울시, 2019년부터 주택공급 부족 우려 로 입장 선회
일대 부동산 가격 자극을 우려해 '35층룰(일반주거지역 내 아파트 최고 층수 35층 제한)'을 고수하던 서울시가 입장을 선회한 이유는 분양가 규제로 서울 재개발·재건축 등 정비사업이 지연되면서 지난해부터 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려때문입니다.
부동산업계는 2021년부터 서울 아파트 입주 예정 물량이 2만여 가구 수준으로 떨어질 것으로 예상하고 있습니다.
이는 2020년 올해 입주 예상 단지(4만여 가구)의 절반수준입니다.
서울 공급부족 우려에 대안, 기존 정비사업의 토지 이용을 높이는 방향으로
서울시는 서울시의 예정된 입주물량이 줄어들고 있는 상황에서 공급을 늘리기 위한 방안으로 대규모 택지지구로 개발할 땅이 부족하니 기존 정비사업의 토지 이용을 높이는 방향을 고민하고 있었네요.
기반 시설이 충분한 역세권(승강장 경계로부터 500m 이내)에 위치한 정비사업장의 용도변경을 통해 용적률을 높이므로써 이런 공급부족 우려에 대한 상황을 반영하는게 아닌가 생각합니다.
서울시 고밀도 개발 계획 가시화 되면 잠실·여의도·압구정 등 한강변 재건축 단지 사업 재개 가능
시장 전문가들은 서울시의 고밀도 개발 계획이 가시화되면 잠실·여의도·압구정 등 한강변 재건축 단지들이 사업을 재개할 수 있다고 보고 있습니다.
층수가 높아지면 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등으로 저하된 사업성이 개선될 수 있고, 잠실5단지와 압구정 현대아파트 등은 이미 초고층 개발을 추진해 오고 있었습니다.
전문가들 재건축단지의 고밀도 개발, 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것 예상
전문가들은 재건축단지의 고밀도 개발이 정부와 지자체의 우려와는 달리 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 예상하고 있습니다.
정부가 개발이익환수를 어떻게 끌고 가느냐에 달려 있고, 용적률을 높여주는 것으로 인한 공공기여 부분에 대한 서울시의 요구 사항들에 대한 학습효과로 층수완화가 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 예상하고 있습니다.
한강변에 위치한 재건축 단지들의 경우에 숙원사업(?)인 초고층 개발추진에 있어서 층수완화인한 초고층에 대한 프리미엄은 월등할 것이라 생각합니다.
일례로 성수동 트리마제는 47층입니다. 강북에 위치해 있습니다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "초고층·고밀도 개발에 따른 시장 영향은 정부가 개발이익환수를 어떻게 끌어가야 하느냐에 따라 달려있다"고 설명했다.
백 대표도 "과거 한강 르네상스 개발 당시에도 정부가 재건축 단지의 용적률을 높이는 대신 조합 예상 대비 과도한 공공기여를 요구해 반발을 샀다"며 "과거 학습효과로 층수 완화가 직접적인 반등 트리거로 작용하기는 어려울 것"이라고 설명했다.
초고층 개발 막던 서울시, 입장 선회한 까닭
2020년 하반기부터 서울 역세권 중심지에 위치한 재건축단지 복합개발 검토하겠다고 서울시에서 밝혔습니다.
그러면서 서울시의 개정안으로 얘기되는 부분을 정리하자면
1. 기반 시설이 충분한 역세권(승강장 경계로부터 500m 이내)에 위치한 정비사업장의 용도변경을 통해 용적률을 높이겠다.
2. '역세권 공공임대주택 사업' 규제를 완화하여 정비해제구역과 1종 주거지역에서도 역세권 공공주택 사업을 할 수 있도록 허용하겠다.
3. 용도 상향이 가능한 1차 역세권 범위를 기존 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘리겠다.
4. 2020년 02월 말에는 준공업지역 내 정비사업과 가로주택정비사업을 활성화시키기 위해 공기업이 함께 참여하는 1호 시범사업을 각각 발표할 계획이다. 공기업이 참여해 사업을 지원하고 공공성을 높이기 위해서다.
등입니다.
여기서 서울시는 역세권 공공임대주택 건립에 대해 보다 중점적으로 추진하는 모양새입니다.
이번 `역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준` 개정 위해 관련 부서 의견 수렴 막바지에 있다고 전하고 있습니다.
역세권 공공임대주택은 3종주거지역 또는 준주거지역만 가능했습니다.
하지만 이번 추진중인 개정안을 보면 '역세권 공공임대주택 사업' 규제를 완화하여 정비해제구역과 1종 주거지역에서도 역세권 공공주택 사업을 할 수 있도록 허용하겠다고 밝혔습니다.
또한 역세권 범위가 역 주변 반경 250m에서 350m로 늘어나게끔 한다고 했습니다.
이는 용적률 상향이 가능한 1차 역세권 기준 주택 공급 가능 면적도 2배가량 증가하게 되는 것이라고 하네요.
이런 와중에 서울시가 2019년 06월에 정비구역 해제를 한 증산 4구역이 이번 역세권 공공임대주택의 첫 사업 단지로 추진될 가능성이 크다는 기사가 같이 나오고 있습니다.
정비구역이 해제된 증산4구역은 1종 주거지역이기 때문에 원래대로라면 역세권 공공임대주택을 지을 수 없습니다.
하지만 서울시가 추진하는 개정안이 확정된다면 충분히 가능해지게 됩니다.
이때껏 초고층 개발을 막아왔던 서울시가 개정안에 대해 공식적으로 논의하고 있다고 밝히면서 그 입장에 대한 변화가 감지되는 것은 바로 줄기차게 제기되어 왔던 서울시의 주택공급 부족 우려 때문입니다.
실제로 2021년에 예정된 입주물량이 2020년의 절반인 2만가구밖에 안됩니다.
2016~2018년에 분양을 한 아파트단지들이 2~3년이 지나 입주를 하는 시점이 2021년부터입니다.
그런데 이 시기에 서울에 분양된 단지가 그렇게 많지 않다는 것입니다.
이런 상황에 대해서 서울시도 더 이상 직시하지 않을 수 없었을 것이라 생각합니다.
그동안 서울에 공급이 부족하지 않다고 말은 해왔으나 실제로 통계지표상에 나타나는 상황이 우려되는 상황인 만큼 서울시내에 공급을 늘리기 위해 기존 정비사업의 토지 이용율을 높이는 방향(고밀도 개발 계획)으로 추진할 수밖에 없을 것이라 생각합니다.
문제는 이런 서울시의 고밀도 개발 계획들이 가시화되기 시작하면 잠실·여의도·압구정 등 한강변 재건축 단지 사업 재개 가능해진다는 점입니다.
전문가들은 재건축단지의 고밀도 개발이 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것 예상하고 있지만 한강변에 위치한 재건축 단지들의 경우에 숙원사업(?)인 초고층 개발추진에 있어서 층수완화인한 초고층에 대한 프리미엄은 월등할 것이라 생각합니다.
그렇다 하더라도 서울에 신규 공급을 늘리기 위한 방법으로 그린밸트를 풀어서 채우는게 아니라 기존에 있는 재개발, 재건축 사업장에 대한 용적율을 높이는 방안으로 추진되는 것으로 보더라도 서울에 그만큼 지을 땅이 없다는 것을 공식적으로 인정하고 있다고 생각합니다.
아울러 앞으로 서울은 더욱 이런 추세가 이어지지 않을까 생각합니다.
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