[20.02.17]주거 정책 심의 위원회(주정심)개최, 투기과열지구 조정대상지역 등 규제지역 추가지정 할듯/ 수.용.성 지정시 풍선효과 인정?/ 오.동.평, 남.산.광 풍선효과 확대

수.용.성 이번주 조정대상지역 내지는 투기과열지구 로 지정될 가능성이 높습니다. 정부가 풍선효과가 없다고 했는데, 풍선효과를 인정할 수밖에 없게 되었습니다.

'수용성' 잡기 초읽기..'투기과열지구' 초강수 나오나 https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020021412235727850 '성남 수정' 아파트값 판교·위례 키 맞추다 투기과열지구 부르나 http://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363399407 '수용성' 다음은 '오동평'? … 풍선효과 더 남하하나 https://www.sedaily.com/NewsView/1YYY2LM0YL 수용성 규제 놓고 정부 고민… 숨고르기 이후 2차 상승 우려 https://www.fnnews.com/news/202002161742278249

2020년 02월 16일 국토교통부에 따르면 정부는 이르면 2020년 02월 세째주초에 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정에 나설 것으로 예상된다고 합니다.

2019년 12·16 대책 후 줄곧 "풍선효과는 없다"던 정부는 2020년 02월 10일 기준 '수용성' 집값 급등세를 확인한 뒤 2020년 02월 14일 홍남기 기획재정부 장관 겸 경제부총리 주재로 비공개 회의인 ‘녹실회의’를 열고 수·용·성 등 부동산 가격 동향과 추가 규제 등 대책을 논의한 것으로 알려지게 되면서 부터인데요.

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이번주 국토교통부, 주거정책심의위원회가 개최되면서 규제지역 추가 지정과 수도권 외 지역 추가 검토대상에 대해 나올 것이라 예상하고 있습니다.

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정부, 2019년 12·16 부동산 대책을 내놓은 지 두 달여 만에 추가 규제지역 후속 방안

정부가 12·16 부동산 대책을 내놓은 지 두 달여 만에 규제지역을 추가하는 후속 방안을 내놓을 예정입니다.

집값이 급등해 투기과열지구와 조정대상지역 지정요건을 충족한 '수용성'(수원·용인·성남)의 규제를 격상하고 수도권 외 지역까지 규제 범위를 넓히는 방안을 검토 대상에 올렸다고 하네요.

이에 규제지역 지정 후 집값이 뛴 경우가 적지 않았던 만큼 정부가 어떻게 규제를 할지 관건입니다.

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이번주 초 주거정책심의위원회(주정심) 개최, 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정에 나설 것으로 예상

2020년 02월 16일 국토교통부에 따르면 정부는 이르면 이번주 초에 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정에 나설 것으로 예상된다고 합니다.

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주정심은 김현미 국토부 장관이 위원장이고 관계부처 차관 등 13명과 부동산 관련 연구원·대학교수 등 위촉직 11명 등 25명으로 구성, 정부관계자 절반 넘어

주정심은 김현미 국토부 장관이 위원장이고 관계부처 차관 등 13명과 부동산 관련 연구원·대학교수 등 위촉직 11명 등 25명으로 구성되어 있고, 재적위원 과반수 찬성으로 안건이 의결되는데 정부 관계자가 절반이 넘는 만큼 규제지역을 추가로 지정하게 되면 곧바로 지정할 가능성이 높다고 합니다.

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​12·16 대책 이후 "풍선효과는 없다"던 정부, 2020년 02월 10일 기준 '수용성' 집값 급등세를 확인한 뒤 '즉각 대응'으로 급선회

2019년 12·16 대책 이후 정부는 "풍선효과는 없다"고 하면서 확인되지 않은 상황이라고 밝혔습니다.

​2020년 02월 1주차 한국감정원에서 수.용.성의 가격 급등이 있었고 2020년 02월10일에서 정부는 이상현상으로 급등이 있었지만 안정적인 추세이기에 면밀히 지켜보겠다고만 밝혔습니다.

국토부 "수용성 풍선효과 아냐… 현재 규제계획 無"

수용성 지역의 주택 가격 추이는 '면밀히' 들여다보고 있다고 했다. 국토부 관계자는 "전반적으로 안정화된 추세인데 일부 주택 가격이 이상현상으로 급등했기 때문에 면밀히 시간을 두고 유심히 지켜보고 있다"고 했다. https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=008&aid=0004354983&sid1=001

한국감정원에 따르면 연초 이후 10일까지 서울 아파트 매매가격은 0.19% 오르며 상승폭이 둔화했지만 같은 기간 수원 권선구(7.07%) 영통구(6.74%) 팔달구(6.32%)가 크게 올랐고 용인 수지구와 기흥구도 각각 4.42%, 3.23% 상승하였고 2020년 02월 둘째주의 집값 상승률 상위 10개 중 6개가 이들 '수용성'이었습니다.

​이에 그전까지 국토부 관계자는 "경기 남부지역 집값을 엄중히 보고 있다"며 "주변 지역까지 확산할 가능성도 고려해 규제지역 추가 여부를 검토 중"이라고 말한 정부는 이런 수용성등이 급등하는 상황을 확인한 뒤에 '즉각 대응'으로 급선회한 것입니다. 이는 불과 2일만에 입장변화였습니다.

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수원은 이미 상승 사이클 진입, 2019년 상반기부터 "갭투자의 성지", 주간 아파트 매매가 2% 상승은 감정원 통계 작성이래 8년만에 처음

부동산업계에 따르면 수원은 2019년 12·16 대책의 가장 큰 수혜지로 꼽히고 있습니다.

서울을 묶는 고강도 규제의 '풍선효과'가 가장 극심하게 드러난 지역이 바로 수원이라고 말하고 있습니다.

수원은 사실상 2019년 상반기부터 '갭투자의 성지'였습니다.

정보에 빠른 투자자들이 수원 영통구 등지의 아파트에 1억원 미만의 돈으로 (전세를 끼고) 갭투자를 하고 집값이 오르면 시세차익을 챙긴 후, 그보다 조금 더 외곽의 아파트를 사는 방식으로 투자가 일어났던 곳이었습니다.

이런 곳이 지난 12·16 대책에서 강남을 누르자 2019년 연말부터 2020년 초에 집중적으로 급상승한 것입니다.

​2019년 부터 이어진 매물 소진→한두 개 아파트 거래로 계단식 상승→배짱호가 매물→비규제·개발 호재로 배짱 매물 소화→가격급등의 사이클이 이미 굳혀졌습니다.

​2019년 02월 13일 한국감정원이 발표한 2월 둘째주 아파트가격 동향(2주간 변동분 반영)에 따르면 수원 주간 아파트매매가격이 2% 이상 오른 것은 감정원이 통계를 작성한 이래 8년 만에 처음이라고 합니다.

​상승세를 주도했던 영통구(0.95%→2.24%)와 재개발 이슈가 있는 팔달구(0.96%→2.15%)와 함께 권선구(1.23%→2.54%)도 신분당선 호매실구간 연장 호재에 힘입어 금곡·호매실동 위주로 상승폭을 확대했습니다.

16일 부동산업계에 따르면 수원은 지난 12·16 대책의 가장 큰 수혜지로 꼽힌다. 특히 서울을 묶는 고강도 규제의 '풍선효과'가 가장 극심하게 드러난 지역이 바로 수원이었다.

​수원은 사실상 지난해 상반기부터 '갭투자의 성지'였다. 정보에 빠른 투자자들이 수원 영통구 등지의 아파트에 1억원 미만의 돈으로 (전세를 끼고) 갭투자를 하고 집값이 오르면 시세차익을 챙긴 후, 그보다 조금 더 외곽의 아파트를 사는 방식으로 투자가 일어났던 곳이다. 이런 곳이 지난 12·16 대책에서 강남을 누르자 작년 연말부터 올해 초에 집중적으로 튀어오른 것이다.

​수원에 외지인 투자가 몰리면서 한주 만에 집값이 2% 이상 오르는 등 과열 양상이 뚜렷해지자 뒷짐만 지고 있던 정부가 긴급히 규제지역 추가 지정을 검토하고 나섰다.

​하지만 시장에서는 정부의 늑장대처로 너무 늦은 것이 아니냐는 비판의 목소리가 크다.

​지난해부터 이어진 매물 소진→한두 개 아파트 거래로 계단식 상승→배짱호가 매물→비규제·개발 호재로 배짱 매물 소화→가격급등의 사이클이 이미 굳혀졌다는 것이 그 이유다.

​실제 지난 13일 한국감정원이 발표한 2월 둘째주 아파트가격 동향(2주간 변동분 반영)에 따르면 수원 주간 아파트매매가격이 2% 이상 오른 것은 감정원이 통계를 작성한 이래 8년 만에 처음이다.

​상승세를 주도했던 영통구(0.95%→2.24%)와 재개발 이슈가 있는 팔달구(0.96%→2.15%)와 함께 권선구(1.23%→2.54%)도 신분당선 호매실구간 연장 호재에 힘입어 금곡·호매실동 위주로 상승폭을 확대했다.

​수용성 규제 놓고 정부 고민… 숨고르기 이후 2차 상승 우려

https://www.fnnews.com/news/202002161742278249

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용인시 수지구, 조정대상지역 지정이후 1년간 2.25% 상승, 2020년 02월 10일까지 6.76% 상승

용인 수지구는 조정대상지역 지정 직전 1년간 아파트 매매가격 상승률이 9.97%였다가 지정 후 6개월 하락반전해 집값이 잡히는 듯 했습니다.

특히 2020년 02월 2주차에 용인에서는 수지구(0.71%→1.05%)로 상승폭이 늘어났습니다.

하지만 2018년 12월 31일 조정지역 지정 된 이후에도 1년간 2.25% 올랐고 2020년 02월 10일까지 6.76% 상승하면서 조정대상지역임에도 그 효과가 사라진 것입니다.

​분당보다는 비교적 새 아파트가 있고 강남 접근성이 좋은 수지가 상대적으로 투자수요가 몰리는 것으로 용인 수지 역시 풍선효과의 일종으로 호가가 뛴 것으로 보고 있습니다.

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성남시 수정구, 구도심 아파트 인근 판교, 위례신도시 영향으로 오름세, 키맞추기 상승, 성남시 전역 조정대상지역

성남시 수정구 구도심의 아파트값이 인근 판교·위례 신도시 폭등세를 등에 업고 가파른 오름세를 보이고 있습니다.

신규 아파트 분양권에 붙은 프리미엄이 2020년 02월 들어 분양가를 넘어섰고, 호가는 실거래가가 10억원 대를 넘긴 영향에 11억 원대에 형성되어 있습니다.

지난 15일 성남시 수정구 신흥동 산성재개발구역 ‘산성역포레스티아’ 건설현장. 올해 7월 입주 예정인 이곳은 전용 84㎡형 분양권 호가가 11억5천만 원까지 올라섰다.

지난 1월 동일 평형 분양권 실거래가가 10억 원을 돌파한 데 이어 지난 11일 10억7천만 원까지 치솟은 영향이다. 분양권 프리미엄만 5억7천만 원, 이달 들어 프리미엄이 분양가(평균 분양가 5억8천만 원)를 넘어섰다.

부동산 업계는 이 같은 아파트값 급등세에 대해 인근 판교·위례 신도시와 키를 맞추려는 것이라고 진단했다.

'성남 수정' 아파트값 판교·위례 키 맞추다 투기과열지구 부르나

http://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363399407

주거환경 개선, 교통망 확충 기대감에 더해 조정대상지역으로서 상대적으로 낮은 대출장벽이 투자 유입이 용이하다는 점과 판교·위례 신도시가 위 아래로 자리하고 있기에 성남시 수정구가 가격이 상승하고 있습니다.

특히 위례신도시의 한부분을 차지하고 있는 성남시 수정구 창곡동과 성남시 수정구 산성역 주변이 가격 상승을 이끌고 있습니다.

부동산 업계에서는 이번 성남시 수정구의 아파트값 급등세는 인근 판교, 위례신도시와 키를 맞추려는 것이라고 진단하고 있습니다.

​수정구 고등지구도 가격이 급등하면서 분양가보다 3억 이상 치솟는 곳도 있다고 하네요.

​결국 위례 신도시, 고등지구, 구도심 재개발구역 등을 중심으로 수정구 집값이 상승하고 있습니다.

인근 공인중개사 A씨는 "산성역 주변 아파트는 산성역을 통한 판교· 위례 신도시 연결 호재에 집값이 오르고 있다"면서 "현재 판교·위례 신도시 84㎡형 아파트 호가가 14억 원 선이므로 투자자들은 충분한 차익을 거둘 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

오는 5월 GS건설과 대우건설이 공급 예정인 수정구 신흥2재개발구역 ‘자이푸르지오’ 84㎡형 조합원 입주권에도 5억5천만 원가량 프리미엄이 붙었다.

수정구 고등지구도 가격이 급등하며 지난해 8월 입주한 ‘고등호반써밋’ 84㎡형 시세가 이달 9억5천만 원 안팎까지 오르며 분양가보다 3억 원 이상 치솟았다.

'성남 수정' 아파트값 판교·위례 키 맞추다 투기과열지구 부르나

http://www.joongboo.com/news/articleView.html?idxno=363399407

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'수용성' 전역, 12월말 기준 투기과열지구·조정대상지역 지정 정량적인 요건 모두 해당

'수용성' 전역은 12월말 기준 투기과열지구·조정대상지역 지정을 위한 정량적인 요건에 모두 해당된다고 합니다.

​1. 투기과열지구 : 주택가격상승률과 물가상승률을 비교해 '현저히' 높은 경우 지정

2. 조정대상지역: 직전 3개월 1.3배를 초과한 경우 지정

​여기에 청약경쟁률 등을 선택요건으로 감안하게 될 경우에 2020년 01월에도 지정요건이 충족 했을 것으로 추정하고 있습니다.

결국 '정성적'인 요건을 고려한 정부 '의지'에 따라 규제 강도가 정해질 것으로 내다보고 있습니다.

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규제강도 따라 수용성 분위기 좌우

정부는 4월 총선을 앞두고 이들 지역에 조만간 추가 규제를 발표할 전망국토교통부는 아직 조정대상지역으로 묶여 있지 않은 수원 영통·장안구 등지를 조정대상지역으로 추가 규제하는 방안을 논의 중이라고 합니다.

국토부는 일단 조정대상지역만 추가 지정하고 상황을 지켜볼지, 아예 투기과열지구로 동시에 묶을지를 검토하고 있는 것으로 알려지고 있습니다.

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조정대상지역 지정으로는 한계 지적, 곧바로 투기과열지구 지정 가능성 대두

정부는 경기 남부지역을 조정대상지역으로 지정하거나 단숨에 투기과열지구로 격상하는 방안까지 모든 가능성을 내비치고 있습니다.

​하남시는 2016년 11월, 광명시는 2017년 6월 각각 조정대상지역으로 지정됐지만 이후 주택가격이 3~5%대로 오르고 청약경쟁률이 50대 1 가까이 치솟자 투기과열지구로 규제가 격상됐습니다.

​성남시는 2016년 11월에 성남시 전역이 조정대상지역에 포함됐지만 성남분당 집값 과열이 식지 않자 10개월 만에 성남시 분당구가 투기과열지구로 지정됐습니다.

​이번에 집값 급등세를 보인 수원 팔달구와 용인 수지·기흥구는 2018년 12월, 구리시와 수원 광교지구는 같은 해 8월 각각 조정대상지역으로 지정됐습니다.

그럼에도 불구하고 2020년에 들어서 이들 지역들의 가격 상승율은 상당합니다.

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결국 비규제 지역인 수원 영통구와 권선구, 장안구 등만을 조정대상지역으로 추가하는 선에선 '풍선효과'를 완전히 차단하는데는 한계가 있다는 지적으로 이미 오른 거래가격을 누르기에는 역부족이란 의견이 많다고 하네요.

​가격급등 사이클을 통해 매물이 많이 잠긴 상태이고 탈서울 수요, 경기남부 입주물량 소진, 신분당선 호재 등도 장기적인 집값 상승 등으로 인해 조정대상지역으로 지정하는 것으로도 그 효과가 미미할 수 있다는 판단하에서 투기과열지구 지정도 같이 논의가 되고 있다고 합니다.

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대전 등 수도원 외 지역까지 규제지역 범위를 넓히는 방안도 검토 중

정부는 대전 등 수도원 외 지역까지 규제지역 범위를 넓히는 방안도 검토 중이라고 합니다.

수도권 밖의 규제지역은 세종시와 대구 수성구 2곳(투기과열지구)이 있습니다.

규제지역 후보지로 꼽히는 대전은 2020년초 이후 대전 유성구는 3.04% 상승하는 등 집값이 2.09% 상승 했습니다.

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​수.용.성 조정대상지역 지정되면 다주택자 양도세 규제, 전매규제 등로 일단 외지인 유입수요는 줄일 수 있을 것

함영진 직방 빅데이터랩장님은 수용성을 투기과열지구로 동반지정하는 게 초기유동성이나 투자 유입수요를 줄일 수 있지만 실수요자 주택구입까지 제약될 수 있다 있다고 지적하면서도 조정대상지역이 되면 다주택자 양도세 규제와 전매규제 등이 있으니 일단 외지인 유입수요는 줄일 수 있을 것이라고 전망하였습니다.

수원의 경우에는 외부인들이 많이 들어오긴 하였지만 실제 실수요층들이 새집에 대한 수요층도 두텁습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "수용성을 투기과열지구로 동반지정하는 게 초기유동성이나 투자 유입수요를 줄일 수 있지만 실수요자 주택구입까지 제약될 수 있다"며 "조정대상지역이 되면 다주택자 양도세 규제와 전매규제 등이 있으니 일단 외지인 유입수요는 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.

'수용성' 잡기 초읽기..'투기과열지구' 초강수 나오나

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020021412235727850

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국토부, 주택 구입 자금출처 조사 강화로 투기수요를 막겠다

국토부는 주택 구입 자금출처 조사도 강화해 투기수요를 막겠다는 방침입니다.

2020년 02월 21일 이후 서울지역 뿐 아니라 조정대상지역은 3억원 이상 주택 구입시 자금조달계획서를 내야 하고 다음달부터 비규제 지역 6억원 이상으로 확대됩니다.

투기과열지구는 9억원 이상 주택 구입시 자금조달계획 증빙자료도 첨부해야 합니다.

그리고 서울 강북지역의 9억원 이상 아파트 가격이 오르는 '풍선효과'가 이어질 경우 대출규제를 포함한 추가 조치도 검토하기로 했습니다.

​규제지역이 되면 대출규제와 함께 청약·세금·전매제한 등 다양한 제약 요인이 생기게 됩니다.

조정대상지역은 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%, 청약 1순위 제한, 다주택자 양도소득세 중과·장기특별공제 배제 등의 제한이 됩니다.

투기과열지구는 LTV·DTI 40%로 제한, 재건축 조합원 지위 양도금지, 조합원 분양권 전매제한 등이 적용되고 민간택지 내 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있습니다.

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정부가 2019년 12·16 부동산 대책을 내놓은 지 두 달여 만에 추가 규제지역 후속 방안을 논의한다고 합니다.

2020년 02월 3째주 초 주거정책심의위원회(주정심) 개최, 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역 추가 지정에 나설 것으로 예상하고 있습니다.

이 주정심에는 김현미 국토부 장관이 위원장으로 있으며 관계부처 차관 등 13명과 부동산 관련 연구원·대학교수 등 위촉직 11명 등 25명으로 구성되어 있는데 정부관계자가 절반 넘습니다.

​정부는 12·16 대책 이후 이때껏 "풍선효과는 없다"고 주장하였습니다.

그런데 2020년 02월 10일 기준 한국감정원의 발표자료를 보고 받은 자리에서 '수용성' 집값 급등세를 확인한 뒤 '즉각 대응'으로 급선회하면서 이번주에 주정심을 열어 추가지정에 대해 논의한다고 밝힌 것입니다.

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수원은 이미 상승 사이클 진입했다고 시장에서는 보고 있습니다.

2019년 상반기부터 "갭투자의 성지"로 인식되면서 많은 투자자들이 진입을 한 상황에서 2020년 2월 둘째주 주간 아파트 매매가가 감정원 통계 작성이래 8년만에 처음으로 2% 상승을 기록하게 되었습니다.

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용인시 수지구는 2018년 12월에 조정대상지역 지정이 되면서 한동안 조정장세를 이어갔습니다.

하지만 지난 1년간 2.25% 상승하였고, 2020년 02월 10일까지로 넓히면 6.76%의 매매가격 상승을 하고 있습니다.

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성남시 수정구는 성남시의 구도심으로 재개발, 재건축 등의 이슈가 많은 지역입니다.

성남시는 이미 전역이 조정대상지역으로 지정되어 있고, 성남시 분당구는 투기과열지구로 지정된 상태입니다.

하지만 아파트 인근에 판교, 위례신도시가 자리하고 있어 이들의 지리적 영향을 받으면서 키맞추기 상승을 하고 있습니다.

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이들 '수용성' 전역은 2019년 12월말 기준으로 투기과열지구·조정대상지역 지정 정량적인 요건 모두 해당된다고 합니다.

결국 이들 지역들에 대해 추가로 조정대상지역 지정을 한다고 하더라도 그 한계가 있을 수 있어 곧바로 투기과열지구 지정될 가능성도 대두되고 있다고 합니다.

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아마도 제 생각에는 이들 지역에 대해서 투기과열지구로 지정되지 않을까 생각합니다.

그리고 수원, 용인, 성남 전역에 대한 대대적인 자금출저 조사가 이뤄지지 않을까 생각합니다.

아울러 다른 지역에 대한 풍선효과도 예의주시하면서 긴급 회의를 주최하면서 지정하지 않을까 생각합니다.​

이와중에 오산·동탄·평택 을 일컫는 오동평, 남양주, 산본, 광명을 일컫는 남산광이라는 줄임말들이 심심치 않게 들리고 있습니다.

수용성 다음은 `남산광`?…풍선효과에 쏠린눈 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/155992/

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수도권의 비규제지역으로의 풍선효과가 점차 높아질 것으로 예상되는 가운데 정부가 이들 지역에 대한 규제지정을 넓혀 갈것이라 생각합니다.​

한편 대전 등 수도원 외 지역까지 규제지역 범위를 넓히는 방안도 검토 중이라고 합니다.

하지만 이들 지역에 대해서 정부는 총선을 의식할 수밖에 없는 상황이라 이번에는 지방에 대한 추가규제 지정은 힘들지 않을까 생각합니다.