2019.12.16 주택시장 안정화 방안 (4) - 실수요 중심의 공급 확대 /2020년1.5만호 사업승인완료/ 수도권 30만호 계획/ 신도시교통망확충/ 상한제6개월유예 신속 처리

2019년 12월 16일 정부가 고강도 부동산 대책을 기습적으로 내놓았습니다. 서울 도심내 공급을 위해, 2020년까지1.5만호이상 사업 승인완료를 추진하고, 수도권 30만호 계획의 조속한 추진을 위해 2020년 하반기에는 주민협의등을 거쳐 토지보상 착수 할 것을 계획하고 있습니다.

 

0. 보도자료.hwp

0.16MB

191216(13시이후)주택시장+안정화+방안(주택정책과).pdf

1.03MB

3. 외부용 Q&A★.hwp

0.05MB

2. 주택시장 안정화 방안 최종본★★.hwp

0.24MB

1. 발표문 최종★.hwp

0.02MB

【실수요 중심의 공급 확대】​ 마지막으로 실수요자를 위한 도심내 주택공급도 방식을 다양화하고 속도를 더 내겠습니다. ​ 수도권 30만호 공급계획의 조속한 추진을 위해 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고, 서울 도심 내 부지 4만호는 패스트트랙 적용을 통해 사업승인을 최대한 앞당기겠습니다. ​ 관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업추진을 적극 지원하겠습니다. ​ 서울의 가로주택정비사업 활성화를 위해 공공성 요건 충족시에는 사업시행 면적을 1만→2만㎡로 확대하고, 분양가상한제 적용도 제외되도록 하겠습니다. ​ 서울의 준공업지역 내 주택공급을 위해서 산업-주거 복합건축을 확대하고, 주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 제도개선이 획기적으로 이뤄질 수 있도록 하겠습니다

 

 

---

실수요자를 위한 공급 확대

서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진 / 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

​

​

32. 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

- ‘2020년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행하겠다고 합니다.

- 국유지(군부지) 위탁 개발 및 주택사업승인 병행등을 통해 최대 3~4개월 사업기간이 단축될 것이라 예상하고 있습니다.

현황	향후 계획
수도권 30만호 중 서울시 내 4만호(62곳)는 주택사업승인 등 정상 추진 중(2.4천호 완료) ​ ㅇ 서울시는 4만호 이외 용적률완화(조례개정 완료) 등 도시규제 개선을 통해 ‘23년까지 5.5만호 공급(착공기준) 계획 ​ * (용적률) 상업지역 : 400→600%, 준주거지역 : 400→500% / 3년 한시적용(’19.3월 개정완료)	서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 ‘20년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행 ​ * 국유지(군부지) 위탁개발 및 주택사업승인 병행 등을 통해 최대 3∼4개월 사업기간 단축

​

 

33. 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

- 연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 ’2020년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수할 것을 계획하고 있습니다.

ㅇ 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 ‘2020년 상반기 내 대부분 지구 지정 절차 등 완료

ㅇ 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등 거쳐 광역교통 개선대책 확정(2차지구 ’20.上, 3차지구 ’20.下)

 

현황	향후 계획
수도권 30만호 계획으로 서울시 4만호(62곳) 외 26만호(24곳) 입지발표를 완료하고 연내 15만호(13곳) 지구지정 완료 예정	연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 ’20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수 ​ ㅇ 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 ‘20년 상반기 내 대부분 지구 지정 절차 등 완료 ​ ㅇ 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등 거쳐 광역교통 개선대책 확정(2차지구 ’20.上, 3차지구 ’20.下)

ㅇ 남양주·하남·과천 등 1·2차지구 14만호(10곳)는 지구지정 완료하였고 연내 추가로 1만호(3곳)에 대한 지구지정 완료추진하고 있습니다.

지구지정이 완료된 곳은 지구계획 수립 용역도 조기에 발주 완료하였습니다.

14만호 (10곳) :남양주왕숙, 하남교산, 과천, 의정부우정, 의왕청계, 시흥하중, 성남신촌, 안양관양/ 인천계양, 인천검암역세권

나머지 고양·부천 등 11만호(11곳) : 지구지정 절차 등 진행 중 입니다.

※ 주거복지로드맵 등에 따른 공공택지 22곳(8.5만호) 지구지정, 9곳(2.6만호) 지구계획도 확정

​

2020년 하반기부터 본격적인 토지보상이 시작할 것이라고 계획을 밝혔습니다.

지구지정절차도 2020년 상반기에 대부분 지정완료할 것이라고 합니다.

2020년 하반기부터 시작되는 토지보상으로 넘쳐나게 될 유동자금들은 다시 부동산으로 들어올 가능성이 큽니다.

이를 어떻게 정부가 대책을 세울지 지켜보게 되네요.

 

---

실수요자를 위한 공급 확대

관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원 / 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선 /

준공업지역 관련 제도개선

​

​

34. 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

정비사업들 중 상한제 6개월 유예에 다른 관리처분인가를 받은 단지 (54개단지 6.5만호)에 대해 신속히 사업을 추진한다고 합니다.

철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 2달 소요 예상되는 부분에 있어서 서울시와 협의하여 해결방안을 모색하고, 신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하여, 심의절차(굴토심의, 분양보증, 공사비 검증 등)는 소요기간 최소화하겠다고합니다.

현황	지원 방안
정비사업에 대한 상한제 6개월 유예에 따라 관리처분인가를 받은 단지(54개 단지 6.5만호)는 신속한 사업진행을 추진 중이나, ​ ㅇ 철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 2달 소요 예상	서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F*’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인 사전 제거 ​ * 서울시 주관으로 관할구청, 조합이 참여, 현황·문제점 공유 및 해결방안 모색(필요시 국토부 배석) ​

그렇다는 것은 이번에 통매각을 추진하던 "원베일리"의 경우에는 2020년 4월 29일이전에 분양이 가능할 수도 있겠네요.

서울 강남등의 요지에 있는 재건축, 재개발 사업에 대해 보다 신속한 의사결정과 처리를 통해서 6.5만호의 공급이 이뤄지도록 하겠다는 계획입니다.

이에 서울시가 얼마나 정부와 협조하여 진행할지가 관건인데, 필요하다면 국토부도 배석하겠다는 것으로 보아 정부가 나서서 적극적으로 재개발, 재건축을 추진하겠다고 나서고 있네요.

 

 

​

35. 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

서울 가로주택정비 사업지가 증가하고 있는 상황에서 공기업 참여로 사업확대를 지원하고 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원하겠다고 합니다.

여기에 공기업은 LH와 SH가 사업에 참여하는 방식이 되겠네요.

추진현황	지원 방안
서울 가로주택정비 사업지는 ’19.10월 현재 94개소로, 전년(45개소) 대비 109% 증가하는 등 빠르게 증가하고 있는 상황 ​ * 조합설립준비(49), 조합설립인가(18), 건축심의(11), 사업시행인가(7), 착공(8), 준공(1)	공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원 강화

​

36. 가로구역 및 사업시행 면적 확대 등 (시행령 개정사항)

투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하여 사업시행면적도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용이 가능하도록 한다고 합니다.

​

※ 가로구역 : 가로주택정비사업의 가로요건 충족여부를 판단하는 구역경계입니다.

사업시행 면적 : 가로구역 내에서 실제로 사업을 시행할 수 있는 면적

현재는 가로구역이 확대되어도 실제 사업시행 면적은 1만㎡로 제한 중입니다.

​

아울러, 공공성 요건 충족 시 가로주택정비사업을 분양가상한제 적용 제외 대상에 포함하여 사업 활성화 지원한다고 합니다.

* 분양가상한제 적용 제외 대상은 현재 도시형생활주택, 경제자유구역 내 건설주택, 관광특구 내 건설주택입니다.

현행	개선
도시계획委 심의 시 가로구역을 1만→ 2만㎡까지 확대가능 ​ * 서울시는 투기과열지구에 해당하여 가로구역 확대 불가 * 시·도 조례로 정하는 경우 : 1.3만㎡까지 / 도계위 심의시 : 2만㎡ 까지(투기과열지구 제외)	투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용

​

 

37. 기타 특례부여 사항 (공공성 요건 미충족 시에도 적용)

인동간격 관련해서 서울시 조례 규제 수준이 법령보다 엄격합니다.

특히 중정(中庭)형 건축 등이 어렵게 되어 있는데 이 조례를 법령 하한수준으로 완화하여 가능하도록 하겠다고 합니다.

​

(법령) 건축물이 마주보는 경우 건축물 간 거리(인동간격)는 건축물 높이 0.5배 이상

(조례) 인동간격은 건축물 높이 0.8배 이상→ 사업구역이 좁아 마주보는 배치 불가

또한 조합원 부담 완화를 위해서 광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외하여 부담금 납부부담 완화하겠다고 합니다.

​

* 부담금 = 표준건축비(1㎡ 당) × 건축연면적 × 부과율(수도권 4%) - 공제금액

의사결정 간소화	건축 규제 완화
조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음 ​ * 현재는 조합원 재적 과반수 출석, 과반수 찬성을 통해 총회의결 필요	인동간격 관련 서울시 조례 규제수준이 법령보다 엄격하여 중정(中庭)형 건축 등 곤란 → 조례를 법령 하한수준으로 완화 ​ (법령) 건축물이 마주보는 경우 건축물 간 거리(인동간격)는 건축물 높이 0.5배 이상 ​ (조례) 인동간격은 건축물 높이 0.8배 이상→ 사업구역이 좁아 마주보는 배치 불가 ​ (조합원 부담완화) 광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외하여 부담금 납부부담 완화 ​ * 부담금 = 표준건축비(1㎡ 당) × 건축연면적 × 부과율(수도권 4%) - 공제금액

​

 

38. 준공업지역 관련 제도개선

서울 준공업지역 재생과 활성화 방안(’15년) 을 운영중이지만 사업추진이 다소 부진하다고 합니다.

이를 개선하기 위해서 LH와 SH 가 참여할 경우 인센티브를 제공하겠다고 합니다.

현황	지원방안
서울 내 준공업지역은 서울시 전체면적의 3.3%인 1,998만㎡ ​ * (자치구별 현황, 7개 자치구) 성동(2,051천㎡)·도봉(1,489천㎡)·양천(93천㎡)·강서(2,920천㎡)·구로 (4,277천㎡)·금천(4,122천㎡)·영등포구(5,025천㎡) ​ * 서울 준공업지역 재생과 활성화 방안(’15년) 을 운영중, 사업추진은 다소 부진	저렴한 주택 공급, LH·SH 등 참여 시 인센티브 제공

​

 

39. 정비사업 활성화를 위한 제도개선

조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원하겠다고 합니다.

현황	개선
사업면적이 1만㎡를 초과하는 경우 산업-주거 복합건축 및 최대 용적률 400%를 적용받을 수 없어 활성화에 한계 ​ ㅇ 산업근로자 주거지원을 위해 산업지원 시설 30%를 기숙사로 공급 하고 있으나, 취사 등이 불가능해 입주선호도가 떨어지는 상황	조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원 ​ ① 공기업 사업시행 참여 ② 확정지분제 ③ 저렴한 분양주택·공공임대 공급

​

 

40. 준공업지역 내 소규모정비 활성화

준공업지역 내 저층주거 밀집지역에서 추진하겠다고 합니다. (가로주택정비 활성화 방안 적용)

​