2019.12.16 주택시장 안정화 방안 (3) - 투명하고 공정한 거래 질서 확립 / 민간택지분양가상한제적용지역확대/ 3억이상 자금조달계획서 제출/ 불법전매적발시 10년청약금지

2019년 12월 16일 정부가 고강도 부동산 대책을 기습적으로 내놓았습니다. 확실히 이번 대책은 상당히 강력합니다. 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 추가하였고, 3억원 이상은 자금조달 계획서를 제출해야 합니다. 불법전매적발시 10년간 청약이 금지되며, 임대사업자는 의무가 강화됩니다.

 

【투명하고 공정한 거래질서 확립】 ​ 셋째, 개별거래에 대한 강력한 조사를 통해 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 차단하겠습니다. ​ 우선, 정비사업 단지의 고분양가 책정으로 인한 시장 불안요인이 발생하지 않도록 민간택지 분양가상한제 적용지역을 대폭 확대하겠습니다. ​ 집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개구와 과천‧하남‧광명시의 13개동, 그리고 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개구 37개동을 추가지정 하겠습니다. ​ 고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수 조사하고, 국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설하여 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘히 조사하겠습니다. ​ 또한, 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화하겠습니다. ​ 임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하겠습니다. ​ 임대등록시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 초과 주택은 혜택을 제한하겠습니다.

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191216(13시이후)주택시장+안정화+방안(주택정책과).pdf

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투명하고 공정한 거래 질서 확립

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

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20. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

- 민간택지 분양가 상한제 적용지역이 서울 13개구 전 지역과 경기 3개시(과천,하남,광명)이 지정되었습니다.

- 적용시기 : 2019년 12월 17일 지정 및 효력 발생

 

현행	개선
서울 27개 동을 상한제 지역으로 旣 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)	집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천· 하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

ㅇ (집값 상승 선도지역) 서울 집값 상승 선도 13개구 (서울 평균 or 수도권 평균 1.5배 상회) 全지역 및 과천·광명·하남 13개동 지정

* ’19.7월 이후 선도지역 : 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진 (13개구)

노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 일부지역만 지정

ㅇ (정비사업 등 이슈지역) 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구 (강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동 지정

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재정비 구역이 많은 성남과 수원이 지정되지 않았네요.

그렇다면 성남과 수원에 그 수요가 몰리지 않을까 생각됩니다.

아울러 광명시와 과천시에 인접한 안양시, 부천시 은평구에 인접한 고양시 등이 수혜를 받지 않을까 생각되네요.

 

 

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투명하고 공정한 거래 질서 확립

시장 거래 질서 조사체계 강화

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21. 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

- 현재 정부에서는 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사하고 있습니다.

- 적용시기 : 2019년 하반기부터 시행중

ㅇ 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

* 9.13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산업 법인 설립이 급증함에 따라 성실신고 여부 검증 필요

(’17년 7,282건→’18년 7,332건→’19년 10,245건 / 매년 1∼9월 기준)

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22. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화

기존에 없던 상설조사팀을 전담 조사기구로 설립하여 수시로 조사하겠다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 02월

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ㅇ 상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 관계기관(지자체 등) 수사공조 실시하고 있습니다.

- 실거래 합동조사는 상설조사팀 구성이 되는 2020년 02월 21일까지 연장해서 운영한다고 합니다.

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* (수사대상 주요 불법행위) 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등

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ㅇ 정비사업에 대한 합동점검을 상시화하여, 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위 엄중 조치할 예정이라고 합니다.

현행	개선
실거래 관계기관 합동조사 1차 결과 기 발표(11.28) * 8∼9월 신고된 28,140건 중 이상거래(2,228건, 전체의 약 8%) 추출 ⇒ 계약완료된 1,536건 조사 ⇒ 1)탈세의심 532건 국세청 통보, 2)대출규정 미준수 23건 금융위 등 통보 ​ * 10월 신고내역(1.7만건) 등에 대해 고강도 집중 조사 지속하여 내년 초 2차 조사결과 발표 예정	국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월) ​ (국토부) 국세청·금융위·금감원·감정원 파견 포함 10∼15명 내외 내외로 팀 구성(특사경 인원 증원 추진) ​ (감정원) 전담인력 10명(본사, 신규)과 기존인력 30명(지사) 등 총 40명으로 구성

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23. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화

- 앞으로 투기과열지구, 조정대상지역은 3억원 이상 주택, 비규제지역은 6억원 이상 주택 취득시 자금조달계획서를 무조건 제출해야 합니다.

- 위법 가능성이 높은 항목인 경우에는 지급수단을 추가로 기재하고 실거래 조사시 조금조달 확인서를 지참해야 합니다.

① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계 ② 현금 등 기타 항목 자산 종류 ③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가 ④ 주담대와 신용대출 구분 등

- 적용시기 : 2020년 03월 (부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행)

현행	개선
자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득 시로 제한되어 있어, ​ ㅇ 과열우려가 있는 조정대상지역 및 非규제지역 투기적 수요 조사 에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족	자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령) ㅇ 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단 기재 추가(시행규칙), 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설(훈령) 등 ​ ① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계, ② 현금 등 기타 항목 자산 종류 ③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가 ④ 주담대와 신용대출 구분 등

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24. 자금조달계획서 증빙자료 제출

- 앞으로 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출해야 합니다.

- 그렇지 않으면 실거래 상설조사팀이 즉시 조사 착수하여 이상거래 확인시 과태료 부과 및 관계기관 통보 조치를 합니다.

- 적용시기 : 2020년 03월 (부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행)

현행	개선
실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사 중 ​ ㅇ 비정상 자금조달 등 이상거래 신속 대응과 선제적 조사가 곤란	투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함 ​ ㅇ 증빙자료를 확인하여 이상거래 의심 시 실거래 상설조사팀 조사 즉시 착수 ⇒ 과태료 부과 · 관계기관 통보 등 조치 ① 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유 ② 소득금액이 크지 않은 20대가 현금 · 금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유 ③ 대출 규제 초과하는 ‘임대보증금 포함 주택’ 매수자가 주택담보대출 실행

<제출해야 할 자료 예시>

① 자기자금(소득금액증명원 등)

② 현금· 금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등)

③ 임대보증금(전세계약서 등)

④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

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투명하고 공정한 거래 질서 확립

공정한 청약 질서 확립

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25. 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화

- 불법전매에 대한 청약금지 규정을 신설, 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발시 주택유형 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

- 적용시기 : 2020년 03월 (공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행)

* 불법전매의 경우 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행된다고 합니다.

현행	개선
공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황 ​ * 공급질서교란행위, 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금	공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지

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26. 청약당첨 요건 강화

- 청약 1순위 거주요건은 1년으로 서울(전체), 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산 안성 등이 있습니다.

- 이 1순위 거주요건 1년을 2년 이상으로 강화하는 개선 방안을 관계 지자체와 협의중이라고 합니다.

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* 1년 거주요건 필요 지역 : 서울(전체), 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산, 안성

* 경기도의 경우 해당 시에서 30%, 경기도에서 20%, 수도권 전체에서 50% 선정됨

현행	개선
청약당첨을 노린 일부 지역 전세시장 과열 해소 필요 ㅇ 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군) 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 ​ ㅇ 수도권 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 내 분양물량의 50%는 해당 지역(시·도), 50%는 수도권에서 당첨자 선정 ​	관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시 (66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)

 

 

27. 청약 재당첨 제한 강화

- 분앙가 상한제 지역의 주택, 투기과열지구 내 분양 주택 당첨시 10년, 조정대상지역내 당첨시 7년으로 재당첨 제한이 적용됩니다.

- 적용시기 : 2020년 03월 (주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행)

현행	개선
현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한 적용	분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상 지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

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투명하고 공정한 거래 질서 확립

임대등록 제도 보완

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28. 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

- 임대등록시 취득세와 재산세는 면적 기준만 있고, 가액기준이 없기에 면적기준에 맞으면 금액이 높더라도 혜택을 받았지만 앞으로는 공시가격 등의 가액기준도 추가된다고 합니다.

- 적용시기 : 법 개정 후 새로 임대등록하는 주택부터 적용

현행	개선
종합부동산세·양도소득세·임대소득세의 경우 수도권 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에만 혜택을 부여하나, ㅇ 취득세·재산세는 면적 기준만 존재하고, 가액기준이 없음	취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격 6억원 등)하여 세제혜택 제한

앞으로는 공시가격 등의 조건이 더 추가될 것이라 생각되네요.

지방의 아파트를 임대등록할 경우에는 이런 것들도 주의해서 투자를 해야 할 듯 합니다.

 

 

 

29. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

- 임대사업자의 의무 위반 사례에 대해 관계기관 합동점검을 추진한다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 상반기 (관계기관 합동점검)

현황	개선
’94년 임대등록제도 도입 이후 과거 지자체에서 수기 관리해 오던 등록정보 현행화가 미흡하여, 사업자의 공적의무 점검이 제한적 ​ * 최근 4년간(’15~18) 의무 위반자에 대한 과태료 부과 건수는 총 1,394건이며, 등록정보 현행화 등으로 매년 의무위반 적발 건이 증가하는 추세 * 종합부동산세 합산배제 요건 적정여부를 검증하여, ’17∼19년 707명 23억원 추징	등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진 * 관계기관 간(국토부·지자체 등) 합동점검 T/F 를 구성한 후, 시스템(렌트홈 등) 간 연계 분석 등을 통해 위반자 적발(과태료 부과·세제혜택 환수)

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30. 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화

- 임대 사업자에 등록하는 것에 제한 규정이 없어, 미성년자 및 위반으로 등록 말소된 사람이 다시 등록이 가능한데, 앞으로는 미성년자 등록은 제한되고 위반으로 말소된 사람은 2년이내 등록은 제한된다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 상반기 (민간임대주택 특별법 등 개정 후 즉시 시행)

현행	개선
규정 상 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없어, 위반 시 처벌이 제한적인 미성년자와 위반으로 등록 말소된 자도 등록 가능 ​ * 형법 또는 질서위반행위규제법 에는 책임연령 개념을 적용하고 있어, 미성년자의 위반행위에 대한 벌칙·과태료 부과 등 처벌 시 한계 존재	등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화

이런 조항이 없었군요. 청소년도 임대사업자로 등록이 가능하다는 건 알았지만 말소된 자가 다시 등록할때의 제한이 없었다니..

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31. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화

- 임대사업자가 보증금을 미반환하여 피해가 발생하게 되는 경우, 등록말소 후 세제혜택 환수한다고 합니다.

- 아울러 선순위 보증금 등의 권리관계에 대해서 설명할 의무가 추가된다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 상반기 (민간임대주택 특별법 등 개정 후 즉시 시행)

현황	개선
최근 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 존재하나, 사업자 제재방안 미비	사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무, 범위 확대 ​ * 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가

 

앞으로 임대사업자 분들이 세입자를 구하게 되면 각별히 주의를 해야 하네요.

그리고 역전세등에 대한 리스크를 보다 꼼꼼히 체크를 하셔야 합니다.

그렇지 않으면 임대사업자로써 받았던 혜택을 고스란히 반환해야 합니다.