2019.12. 16 주택시장 안정화 방안 (2) - 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완/ 종합부동산세 세율상향/ 공시가격,시세변동율 모두반영 /분양권 양도세 주택수 포함

2019년 12월 16일 정부가 고강도 부동산 대책을 기습적으로 내놓았습니다. 확실히 이번 대책은 상당히 강력합니다.

 

【주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완】 ​ 둘째, 공정과세 원칙에 맞게 종부세를 강화하고, 양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한하겠습니다. ​ 종부세율의 경우 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상하겠습니다. ​ 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하겠습니다. ​ 이와 함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하겠습니다. ​ 단, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여, 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, ​ 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안도 검토 중입니다. ​ 실거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해 나가겠습니다. ​ 양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, ​ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존 주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년내 전입요건을 추가하겠습니다. ​ 임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하겠습니다. ​ 다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상하겠습니다. ​ 다만, 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 ‘20.6월말까지 한시적으로 배제하겠습니다.

 

두번째 단락인 "주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완" 파트입니다.

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주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

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9. 종합부동산세 세율 상향조정

- 종합부동산세 세율을 인상

(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p～0.8%p)

- 적용시기 : 법 개정 후 2020년 상반기 납부 분부터 적용

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10. 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

- 조정대상지역내 2주택자의 세부담 상한을 200% 에서 300%로 확대합니다.

- 적용시기 : 법 개정 후 2020년 상반기 납부 분부터 적용

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11. 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

- 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제 및 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여준다고 합니다.

- 적용시기 : 법 개정 후 2020년 상반기 납부 분부터 적용

전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안 검토중

해당 정책은 1주택 보유 고령자의 세금부담을 줄여주기 위한 정책입니다.

 

 

12. 공시가격 현실화율 제고

- 공시가격이 평균 70%미만인데 2020년 공시에는 시세변동율을 모두 반영할 것이라고 합니다.

특히 (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영한다고 합니다.

- 적용시기 : 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도 발표

현행	개선
‘2019년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황 * (현실화율, ‘18→’19, %) 공동주택 68.1→68.1, 단독주택 51.8→53.0, 토지 62.6→64.8	‘2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고 * (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

2020년 공시가격이 얼마나 나올지 상당히 주목할수 밖에 없네요.

공시가격에 따라 재산세와 종부세가 판가름날 것이고 취득세 또한 상당히 올라갈 것이라 생각됩니다.

현실화율을 제고한다는 말이 이렇게 무섭게 들리기는 처음이네요.

1주택자 이상인 분들은 이번 개정안에 대해 꼭 알고 계셔야 할거 같습니다.

 

 

13. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

- 1세대 1주택자면 거주기간과 상관없이 보유기간 기준 80%까지 장기보유특별공제를 적용했으나 거주기간+보유기간을 합쳐야만 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

* 다주택자는 해당사항이 없습니다. 15년 이상 보유시 최대 30% 공제만 됩니다.

- 적용시기 : 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

현행	개선
1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용 * 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세	1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가 ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

□ (현행)

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□ (개선)

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14. 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

이는 이미 발표된 사항으로 2년 이상 거주를 해야 1주택자 장기보유특별공제 적용이 됩니다.

’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행)

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15. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

- 일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 조정지역내는 2년, 일반 지역은 3년이내에 양도하면 받을 수 있었으나 2019년 12월 17일 이후부터는 1년으로 줄었습니다.

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단, 새로 취득하는 주택에 임차인이 있는 경우에는 임대차계약종료시(최대 2년)까지 연장해준다고 합니다.

또한, 대책발표 전에 매매계약 체결하고, 계약금을 지불한 경우에는 종전규정을 적용합니다.

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- 적용시기 : 2019년 12월 17일 부터 새로 취득하는 주택에 적용

현행	개선
조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택 * 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도	신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택 * 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

조정대상지역내에 일시적 2주택자들이 양도세를 비과세 받기 위해서는 무조건 기존 집을 1년이내에 팔아야 합니다.

그렇지 않으면 양도세 비과세 혜택을 받지 못합니다.

 

 

16. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

- 1세대 1주택자가 조정대상 지역내 등록한 임대주택은 거주하지 않더라도 보유 2년하면 비과세 혜택을 받을 수 있었으나 앞으로는 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

- 적용시기 : 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용

현행	개선
조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나, ​ ㅇ 소득세법 과 민간임대주택법 에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음 ​ * 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)	조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족 하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

1세대 1주택자가 임대등록한 주택에 대해서 양도소득세 비과세요건이 강화 됩니다.

거주요건 2년을 충족해야 하는 군요. 기존에 살던 집을 팔고 들어가서 살아야 하는 군요.

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17. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

- 분양권은 대출, 청약시에 주택수로 포함하였으나 세제상으로는 미포함되어 있었습니다.

이를 이번에 조정대상지역내 주택양도시 양도소득세 중과를 위해 분양권도 주택수에 계산한다고 합니다.

- 한편, 조합원 입주권은 이미 대출,청약, 세제상 모두 주택에 포함되어 있습니다.

- 적용시기 : 2021년 1월 1일 양도분부터 적용

현행	개선
9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함 하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 * 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함	다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

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18. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

- 1년이내 보유한 주택이나 조합원 입주권을 팔게 되면 양도소득세율이 40%에서 50%로 인상됩니다.

- 또한 2년이내 보유한 주택이나 조합원 입주권의 경우에는 기본 세율에서 40%로 인상됩니다.

- 적용시기 : 2021년 1월 1일 양도분부터 적용

현행	개선
주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나, ​ ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용	2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%) ​ * 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

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19. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

- 다주택자가 조정대상지역내 10년이상 보유한 주택을 양도할 경우 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용해준다고 합니다.

- 적용시기 : 2019년 12월 17일 (대책 발표일 다음날) 부터 ~ 2020년 06월말까지 양도하는 주택

현행	개선
다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제	다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도 하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

규제 일변도에서 완화책이 처음으로 나온거 같습니다.

그런데 조정대상지역내 주택을 10년을 보유하시고 계신 분들이라면 대량 2009년부터 보유하신 분들일텐데 과연 지금까지 가지고 계신 분이 계실지 궁금하네요.