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'20년06월1주 아파트 매매가격동향/한국감정원/ 충북 청원구1.0%상승, 충북 흥덕구0.72%상승, 서울은 6억원 이하는 계속 상승할듯, 경기도 상승 지속부동산공부 2020. 6. 6. 13:09728x90
한국감정원 6월 1주차 아파트 매매 가격 동향에 대한 코멘트만 따로 정리하였습니다.
한국감정원 매매, 전세 동향을 정리하는데 상당히 오랜 시간이 걸립니다.
거의 하루중 반나절정도 걸리는 듯 합니다.
그래도 이렇게 한번 정리를 하게 되면 우리나라의 전반적인 부동산 흐름을 파악할 수 있기에 꾸준하고 있습니다.
하지만 글이 너무 길어지다 보니 코멘트만 따로 정리해서 보는게 더 낫지 않을가 싶어 따로 간추려 놓습니다.
보다 상세한 내용을 보시고자 하신다면 아래 URL을 참고해 보시길 바랍니다.
'20년06월1주 아파트 매매가격동향-한국감정원/ 서울 구로구 강세, 그외 하락세 축소/ 경기도 과천,분당제외 상승중, 풍선효과 지속중/ 대전 상승 지속, 충북 청주 급등 1.0%
서울 : 0.00%
2019년 12월 16일 부동산대책이 나온 이후 3주가 지나가는 시점이었기에 서울은 부동산 규제로 인한 조정국면에 있었습니다.
중저가 아파트 위주로 상승하고 있으며 9억 이상 대출에 제한이 있고, 15억 이상은 대출 자체가 금지되어 있었습니다.
그렇다 보니 서울 주요지역과 고가아파트 등에 대한 거래가 끊어진 상황이었고, 세금규제등으로 인한 급매물이 출현하고 있으나, 매수자들이 관망세를 유지하고 있었습니다.
한편 11월달 분양가 상한제, 강남 4구와 마용성에 집중된 부동산 거래 합동조사 등의 점검 강화등으로 다소 심리가 위축되리라 생각했으나 이런 정부의 예상과는 달리 저금리에 따른 유동성, 신축대단지 선호현상, 상대적 저평가 단지 및 전세가격 상승등으로 상승세가 계속 이어졌습니다.
결국 2019년 12월 종부세가 나오면서 상승분위기에 영향을 미칠 것이라 정부는 기대하고 있었으나 시장은 그렇게 흘러가지 않았고, 오히려 계속 오를 것이라는 기대 심리와 풍부한 유동자금 등으로 매물 자체가 사라지고 있고, 호가를 기록하고 있는 귀한 매물에 대한 거래가 됨으로써 가격 상승을 일으켰습니다.
그러면서 서울의 각종 개발 호재와 더불어서 그간 상승폭이 적었던 지역들의 갭메우기가 일어나기 시작했습니다.
2020년 05월 28일에 한국은행이 기준금리를 0.75%에서 0.5%로 인하하였습니다.
*기준금리 : 0.75 → 0.5% (한국은행, 5.28)
그리고 보유세 기준일(6.1)이 지나감에 따라, 보유세(재산세, 종합부동산세)의 부담을 느낀 고가주택 소유자들이 내놓은 급매물들이 소진됨과 동시에 매물이 사라짐으로써 15억 초과 단지 위주로 하락세가 진정되었습니다.
그에 비해 9억 이하 중저가 단지는 정부의 부동산대책으로 인한 풍선효과로 상승세를 계속 보이고 있었습니다.
이에 서울 평균 매매지수가 2020년 3월 5주차부터 하락하다가 9주 만에 보합 전환하였습니다.
그리고 위의 차트에서 보더라도 경기도는 5월말을 기점으로 다시 상승세를 보이고 있고, 인천의 경우에는 등락이 있긴 하지만 0.02%대 이상의 상승율을 기록하고 있습니다.
그리고 3월 30일 기준으로 하락세로 접어든 서울의 경우에는 5월 11일을 기점으로 하락율을 줄어들면서 현재 서울은 0.0%의 보합을 기록하였습니다.
강북 14개구를 살펴보면
지난 2월부터 마용성이라고 하는 마포구,용산구, 성동구의 상승세가 줄어들면서 4월,5월동안에 마용성은 계속 하락세에 있었습니다.
그에 반해 노원구, 도봉구, 강북구 등도 2월에 이어 3월달에도 상승세를 이어가다가 4월에 접어들면서 상승세가 많이 소진되면서 조정을 받는 듯 하다가 5월말을 기점으로 보합을 유지, 도봉구, 강북구는 0.01%의 상승으로 돌아섰습니다.
특히 동대문구의 경우에는 상승폭이 확대되고 있습니다.
2017년 부터 계속된 상승세가 2019년 12.16부동산대책 이후로 소외되었던 지역들로 규제를 피해 갭메우기 장세가 이어지고 있습니다.
특히 2019년 12.16 부동산 대책의 9억 이상의 아파트 매매시 대출규제를 함에 따라 9억미만의 아파트가 존재하는 강북권 지역들에 대한 풍선효과가 나타고 있었습니다.
물론 강북권도 지난 4월 이후 보합권에서 전반적으로 하락으로 나타나고 있다고 하지만 지역별로 차별화가 일어난 상황이다 보니
노도강 , 동대문, 중랑 등의 상승세는 여전히 유효하게 보합 내지는 상승을 계속 하고 있었습니다.
지난 4월달에도 얘기를 해드렸듯이 강북의 노도강과 9억원 이하의 아파트는 여전히 상승은 계속될 것이라 생각합니다.
그렇지만 급등수준의 상승은 힘들지 않을까 생각합니다.
6억미만 아파트들의 수가 많이 줄어들었기 때문에 거래할 수 있는 물량 자체가 줄어든 영향, 그리고 6억원이상 9억원 미만의 물건들이 늘어나면서 이들 물건을 소화할 수 있는 사람들의 심리적인 시간이 필요하다고 생각하기 때문입니다.
강남 11개구를 살펴보면
2019년 12.16대책에 따른 매수문의가 급감한 이후 하락으로 전환한 상황에서 지난 2월, 3월에도 하락세가 유지되고 있었는데
4월, 5월에 코로나19사태까지 겹치면서 이로 인한 거래 위축은 더욱 강해지면서 거래량이 급격히 줄어들었습니다.
그런 와중에 재건축 단지 위주의 급매물이 출회,이를 받아내는 현금부자들이 싼 가격에 거래를 하면서 매매지수가 하락하였습니다.
이번 재건축단지 위주의 급매물의 경우 6월 1일을 기점으로 한 보유세(재산세, 종합부동산세)등의 부담으로 인한 급매물들이었습니다.
특히 6월 이전에 잔금치는 조건의 급매물들이 주를 이루고 있기에 시간적으로 5월말 기준으로 봤을 때 1달이내에 전세를 낀 물건이라도 5억~10억정도의 금액의 현금을 가지고 있는 분들이 아니면 힘든 물건들만 남은 상황, 거래가 이뤄지기에는 쉽지 않은 상황이다 보니 거래가 끊어지면서 매매지수에도 강남3구의 매매지수 하락폭이 줄어든 것이라 생각합니다.
한편, 금천구, 영등포구, 관악구, 동작구도 약보합을 유지다가 다시 상승으로 전환하고 있습니다.
이들 지역에는 9억원 이하의 중소형 단지가 밀집되어 있습니다.
한편 구로구는 아래 차트를 보더라도 "군계일학" 이라 할 정도로 높은 상승율을 기록하고 있습니다.
강북권에 대해서도 말씀 드렸듯이 9억원 이하의 아파트들은 앞으로도 계속 상승세를 유지할 것이라 생각합니다.
9억미만의 아파트들이 9억원이라는 가격 상한선을 향해 상승을 게속 할 것이라 생각합니다.
그렇지만 급등수준의 상승은 힘들지 않을까 생각합니다.
6억미만 아파트들의 수가 많이 줄어들었기 때문에 거래할 수 있는 물량 자체가 줄어든 영향, 그리고 6억원이상 9억원 미만의 물건들이 늘어나면서 이들 물건을 소화할 수 있는 사람들의 심리적인 시간이 필요하다고 생각하기 때문입니다.
경기도 : 0.17% 상승
2020년 02월 말에 수원, 용인, 구리, 안양 등의 상승률은 가히 폭발적이었습니다.
지난 2019년 12.16 부동산 대책 이후 강력한 대출규제로 서울의 부동산 수요를 억누르다 보니 경부과 서울인근 지역으로 풍선효과가 나타나면서 급등수준의 가격상승을 불러 일으켰습니다.
이 당시 수원의 경우 한주만에 1.56% 라는 급등 상승세에서 조정지역으로 묶이면서 0.78% 로 꺽이기 시작하더니 5주만에 0.06%의 상승세를 보이며 상승폭이 하락하였습니다.
2020년 02.20대책으로 수원을 주타켓으로 잡았기에 그 효력을 할 것이라고 생각하였지만 6월 1주차에도 수원은 여전히 상승세가 지속되고 있습니다.
수원 장안이 0.49%를 기록하는 등 2020년 02.20대책의 효과가 무색할 정도입니다.
특히 2020년 02.20대책이 나온 이후에 안산시, 군포시, 평택시, 화성시, 오산시 등으로의 풍선효과가 나타나고 말았습니다.
그리고 아래 차트를 보다러다 과천, 분당을 제외하자면 거의 모든 지역들이 높은 상승율을 기록하고 있습니다.
과천, 분당 등이 하락하는 것이 투기과열지구 이거나 조정지역이기 때문이라고 말할 수 있으나 광명시는 상승율이 줄긴 하였으나 상승세가 지속되고 하남시도 4월달 조정을 거치면서 다시 상승세로 접어들었습니다.
안양시 동안구, 만안구, 수원시 전역, 용인수지구 등도 마찬가지로 2월달의 높은 상승세는 아니지만 여전히 높은 상승율을 기록하고 있습니다.
확실히 이번 5월달 장세를 보자면 경기도의 상승을 이끄는 주된 요인은 신축내지는 교통호재가 아닌가 생각합니다.
신규분양에 대한 기대감, 교통호재(별내선, 하남 교산신도시 교통대책), 신축아파트에 대한 수요등으로 가격 상승을 이끌고 있다고 생각합니다.
인천 : 0.21% 상승
인천은 2019년10월달 이후로 교통호재 등의 기대심리가 잠시 주춤하다가 살아나면서 지난 2020년 02월 이후 급등하기 시작하였습니다.
수인선, 분당선과 GTX-B노선 예비타장성 조사 통과에 의한 기대심리와 더불어서 7호선 청라 연장, 2호선 연장 계획, 인천지하철2호선연장 개발 기대감과 연수구에 위치한 송도의 분양열기로 인한 매매가격 상승을 시작하더니 서울의 규제로 인한 비규제지역인 인천에 대한 풍선효과가 나타나면서 인천내 역세권 위주의 신축 아파트들의 상승세가 나타나면서 2020년 06월 현재에도 상승세는 계속되고 있습니다.
계양구,연수구 위주의 교통에 대한 개발호재, 3기신도시에 대한 기대심리, 신축 수요, 비규제지역에 대한 풍선효과, 남동구의 주거개선을 위한 개발호재 , 서구의 교통호재(7호선 연장)가 있는 청라동 위주로, 부평구는 서울 접근성이 좋은 지역으로 풍선효과로 상승세가 지속되고 있다고 생각합니다.
하지만 인천 전역이 오르진 않고 있습니다.
인천 동구의 경우 구도심 저층ㆍ노후 단지 위주로 수요 감소하며 하락세를 유지하다가 3월을 넘어 4월에 접어들면서 상승반전하였다가 다시 5월달에 하락하기도 하는등 대체로 조정을 받고 있는 상태입니다.
또한 인천 중구의 경우 영종의 대규모 입주물량의 영향으로 잠시 하락세를 맞이하였지만 5월말에 회복세를 보이고 있습니다.
이를 보건데 주변에 대량 입주물량이 있는 경우에는 그 영향을 감안하셔야 하지 않나 생각합니다.
5대광역시 및 지방도시
대구가 코로나19로 인해 상승세를 이어가다가 03월 20일 이후 급 하락전환하면서 4월달에도 하락세를 지속하였습니다.
하지만 그 이후 하락율이 축소되면서 5월하순에는 상승으로 반전하였습니다.
특히 대전의 경우에는 다른 5대 광역시에 비해 2019년 12월 이후 한번도 하락세를 겪지 않은 지역인데 4월을 지나 5월 중순이후에 다시 상승율이 확대되고 있습니다.
하지만 4월달에만 하더라도 대전을 제외한 5대 광역시가 하락을 보였지만 대구, 울산등이 상승하고 있습니다.
대전 : 0.46% 상승
코로나19의 영향은 대전에는 없나 봅니다.
대전시 전역이 상승세를 이끌고 있습니다.
동구, 서구, 대덕구는 혁신도시 후보지에 대한 기대감으로 상승을 이끌고 있고, 서구와 중구는 정비사업 진척으로 인한 소형단지들이 상승세를 이끌고 있습니다.
결국 이번 대전에 대한 사람들의 심리가 상당히 지속되고 있다는게 참 놀랍네요.
세종 : +0.28% → +0.44% 상승폭 확대
세종시는 2019년 11월 하락에서 전환한 이후에 2019년 12월말에 폭발적인 상승세(0.99%)를 기록, 2020년 01월 06일 기준 0.28% 상승세가 한풀 꺾이나 그뒤로 3월달에 다시 급등하면서 2차 상승을 이끌었습니다.
그리고 4월에 접어들면서 코로나19사태가 본격화되어 급등양상이 줄어들면서 조정을 받고 있는 것으로 보여집니다.
그렇다고 하지만 다른 지역들에 비하자면 여전히 0.2% 대대의 상승세를 유지하고 있었습니다.
그러다가 그동안 소외되었던 조치원, 금남면 지역의 저가 단지들의 가격이 상승하면서 세종시 일대에도 갭메우기가 일어나고 있고, BRT 보조노선 추진, 주변 인프라 개선 등이 영향을 미치고 있습니다.
이에 5월말 기준 0.44%대의 높은 상승율을 다시 기록하면서 제 3차 상승을 기대하게 하네요.
울산 : 0.09% 상승
2019년에 서울,경기도의 대세 상승기에도 눌려 있던 울산이 2019년 10월 상승으로 반전한 이후에 약 6개월이 지난 시점에 하락반전을 하였습니다.
울산은 대구와 인접해 있다 보니 3월 16일를 기점으로 상승세가 줄어들면서 4월달에 울주군 위주의 하락영향으로 전반적인 하락율을 기록하기도 하였습니다.
특히 4월 울주군의 -0.15% 하락, 5월달의 -0.16%의 하락은 울산의 전반적인 매매지수의 하락을 이끌었다고 생각합니다.
하지만 전반적으로 울산도 5월중순을 기점으로 다시 상승세를 확대하고 잇으면서 3차 상승을 기대하게 하네요.
대구 : +0.05% 상승
대구는 지난 1월부터 조용히 상승중이었습니다.
특히 2월달만 하더라도 2월 7일 0.21% 상승을 하기도 하였습니다.
그러나 코로나19사태가 대구에 직접 타격을 가하면서 소비심리가 꺼지면서 5월달까지 그 흐름이 계속 이어져 매매지수의 하락세를 겪고 있었습니다.
그런데 생각보다 빠른 회복세를 보이면서 5월 하순부터 매매지수가 상승반전하였습니다.
2020년 2월 10일 이후 하락하던 매매지수는 5월 04일 기점으로 상승을 하면서 2020년 06월 01일 기준 0.05%의 상승을 기록하였습니다.
부산 : -0.01% 하락
부산은 2019년 11.11을 기점으로 상승전환을 하면서 해.수.동 으로 불리는 해운대구, 수영구, 동래구 등의 상승이 눈에 띄게 올랐습니다. 하지만 급등 피로감으로 인해 상승폭이 상당히 줄어 들면서 상승세가 꺾이더니 2020년 03월에 안정세를 유지하면서 상승율은 2주 연속 0%대를 보이고 있습니다.
이 당시 부산에는 여전히 공급될 물량이 많이 남아 있기 때문에 반짝 호재로 인한 급등장이 사라지면서 다시 하락 반전하였습니다.
그리고 이 추세는 4월, 5월달에도 지속되면서 매매지수는 게속 하락을 하고 있습니다.
하지만 5월말을 기점으로 남구, 연제구, 수영구, 해운대구, 동래구 등이 조금씩 매수심리가 살아나고 있습니다.
아직까지 부산 전체를 보자면 하락 구간에서 등락을 계속하고 있지만 이들 지역들의 매수지수가 올라가고 있는 것이 눈에 띄고 있기에 부산의 매수심리가 살아나고 있는게 아닌가 생각합니다.
6월달, 7월을 넘어서 8월달 부터는 본격적인 상승세가 이어지지 않을까 조심스럽게 생각합니다.
광주 : -0.03% 하락
광주시는 2019년 누계 상승율 0.19%를 기록하였고, 2020년 현재 누계 상승율은 0.18% 입니다.
2020년 01월 06일에도 0.02%, 2020년 03월 02일 기준 0.02% 상승을 기록하며 안정적인 상승율을 보이고 있습니다.
다른 5대 광역시의 급등장이 이어지게 된다면 다시금 광주도 올해 하반기에는 상승으로 이어질 것이라고 생각하고 있는데 코로나19사태로 인해 상황이 그리 좋지 않습니다.
지난 3월까지는 어느정도 버티는 듯 하다가 4월들어서 본격적인 하락세로 접어들었습니다.
다만 광주시 서구가 잠깐씩 보합을 유지하면서 버티고 있지만 광주시 전반이 하락세를 유지하고 있습니다.
8개도 상승폭 유지
충북이 8개도에서 상위 상승율로 1위를 차지했습니다.
무려 충북 청원구는 1.00%의 상승율을 기록했습니다.
그동안 서울, 수도권의 상승장에서 소외되었던 지방 도시로 충남 천안, 충북 청주, 경남 창원등이 대표적인데 이중에서 충북 청주가 반사광 발전기 개발 호재로 인한 트리거로 투자수요가 몰리면서 가격이 급등하고 있습니다.
지방도시이다 보니 서울, 수도권에 몰려 있는 각종 규제로 부터도 자유롭다 보니 더욱 많은 수요가 몰려들고 있는게 아닌가 생각합니다.
그와 더불어서 강원도도 상승세를 이어가고 있습니다.
특시 춘천시와 원주시의 경우 각각 0.12%, 0.11%를 기록하고 있습니다.
경기도 접근성이 좋은 지역들로 일종의 풍선효과를 보고 있다고 생각합니다.
충남의 경우 천안시가 0.07%를 기록하면서 4월 말이후 상승세를 보이고 있고, 계룡시의 경우 0.25%를 기록하였습니다.
아무래도 세종시와 대전시 인근에 위치하다 보니 그 영향을 받고 있는게 아닌가 생각합니다.
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