[보도자료-국토부-21.03.31]3080+주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정/ 금천,도봉,영등포,은평구 등 4개구 등 총21곳/가산디지털,방학,쌍문,영등포,연신내,녹번,세절

국토부에서 2021년 3.31 3｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 의 일환으로 1차 선도사업 후보지를 선정하였다고 발표하였습니다.

2021년 2.4 대책발표 후 2개월만에 지자체로부터 총 341곳 후보지 접수를 접수 받아 1차로 서울 4개구 21곳 선정하였다고 합니다.

규모는 약 2.5만호 규모 (판교신도시 수준) 이며, 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구,총 21곳을 선정하였다고 발표하였습니다.

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그럼 보도자료를 토대로 살펴보고자 합니다.

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국토교통부 - 보도자료

3080+ 주택공급 방안 1차 선도사업 후보지 선정 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95085373

□ 국토교통부(장관 변창흠)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구,총 21곳을 선정하였다. ㅇ 이와 함께 2월부터 지자체와 민간의 후보지 접수를 개시하여, 현재까지 지자체는 288곳*, 민간은 통합지원센터를 통해 53곳 등 총 341곳을 접수하여 입지요건 및 사업성을 검토 중이다. ​□ 이번 1차 선도사업 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건(범위･규모･노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정하였다. ㅇ 구체적으로, 금천･도봉･영등포･은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외*한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토하여 총 21곳을 선정하였다. * 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토 예정 ㅇ 자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2.5만호를 공급할 수 있는 규모이다.

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｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구,총 21곳 선정

｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣ 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구,총 21곳을 선정하였다고 합니다.

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2021년 02월 부터 지자체 288곳 와 민간 후보지53곳 접수, 사업성 검토중

2월부터 지자체와 민간의 후보지 접수를 개시하여, 현재까지 지자체는 288곳, 민간은 통합지원센터를 통해 53곳 등 총 341곳을 접수하여 입지요건 및 사업성을 검토 중이라고 합니다.

지자체 제안(유형별)	정비사업 41, 도심복합 185, 소규모정비 40, 재생 12, 기타 10
지자체 제안(지역별)	서울(18개 구청) 252, 경기·인천 13, 지방5대 광역시 23
민간 제안(유형별)	정비사업 7, 도심복합사업 24, 소규모정비 13, 기타 9

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1차 선도사업 후보지, 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체 중심으로 검토를 거쳐 우선 선정

이번 1차 선도사업 후보지는 지자체 제안 후보지 중 공공이 시행주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건(범위･규모･노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 우선 선정하였다고 합니다.

 

금천･도봉･영등포･은평 4개구 와 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토하여 총 21곳을 선정

구체적으로, 금천･도봉･영등포･은평 4개구 제안 후보지 109곳 중 정비사업, 소규모 사업 등을 제외*한 도심공공주택 복합사업 62곳의 후보지에 대해 검토하여 총 21곳을 선정하였다고 합니다.

* 정비사업, 소규모사업 등 47곳은 추후 별도검토 예정이라고 하네요.

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금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2.5만호를 공급

자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이며, 이는 약 2.5만호를 공급할 수 있는 규모라고 합니다.

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서울 금천구 가산디지털 역세권사업

ㅇ (위치) 서울특별시 금천구 가산동(가산디지털단지역) 인근

ㅇ (면적) 51,497㎡

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 116%

ㅇ (노후도) 74%

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역세권 입지임에도 김포공항주변 고도지구 지정(‘77~)으로 동 지구 폐지(’19.3) 전까지 고밀개발이 사실상 불가능한 지역으로 저밀이용, 대상지 주변에 국가산단(G밸리, 남서측)과 남부순환로(동북측)가 위치하여 도시공간구조가 단절되며 개발되지 못한 채 노후화 가속되고 있습니다.

또한, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도의 주거환경개선이 어려운 상황으로 공공참여 고밀복합사업 추진 필요한 지역이라고 판단하였네요.

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개발방향

인접한 역세권 입지 및 G밸리 산업구조 고도화와 연계하여 도심형 주거공간 및 부족한 상업·문화·업무기능을 보충하는 복합시설 조성*할 계획이라고 합니다.

* G밸리 종사자를 위해 충분한 주거공간을 제공하고, 개발이익을 활용하여 지역 내 부족한 도서관 및 노인여가복지시설 등 생활SOC시설도 확충

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서울 도봉구 방학 역세권사업

ㅇ (위치) 서울특별시 도봉구 도봉2동(방학역) 인근

ㅇ (면적) 8,194㎡

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 147%

ㅇ (노후도) 67.5%

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대상지는 방학역에 인접한 부지로 도봉로 및 마들로와도 접하고 있는 교통요지임에도 불구하고, 학교 및 지상철도로 기존상권과 연결이 단절되고, 사업지 규모가 과소하여 민간개발이 곤란한 부지로 입지에 맞는 고밀이용 필요하다고 판단하였다고 합니다.

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개발방향

향후 우이신설 연장선 신설계획*에 따라 더블역세권역에 포함될 입지로, 주거·상업·문화 기능을 집약한 고밀 복합공간으로 조성할 계회이라고 합니다.

특히, 도봉구 지역생활권에 위치한 주요 역세권 입지인 만큼, 커뮤니티센터 등 도심재생 활성화의 앵커시설 조성 추진하겠다고 하네요.

* 제2차 서울특별시 도시철도망 구축계획에서 우이동~방학역 구간 연장계획 고시(‘20.11)

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서울 영등포구 영등포 역세권사업

ㅇ (위치) 서울특별시 영등포구 영등포동(영등포역) 인근

ㅇ (면적) 95,000㎡

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 156%

ㅇ (노후도) 77.8%

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지역 노후화*에 따라 정비사업 등을 계획하였으나, 1호선 지상 철도로 인해 기개발지(영등포역 전면부)와 단절되어 사업여건이 열악하며, 소규모·비정형 필지가 다수 분포하고 있어, 복잡한 권리관계와 이주대책 마련 어려움 등으로 민간개발 추진에 한계*있다고 판단하여 추진한다고 합니다.

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* 도시재생, 재정비촉진사업 등 기존 사업은 영등포역 북측정비에 집중

* 공공이 시행하는 역세권사업을 통해 사업성을 개선하고, 추가 분담금 없이 입주할 수 있는 공공자가주택과 공공임대주택 공급을 통해 충분한 이주지원 가능

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개발방향

역세권 + 지역생활거점 입지특성과 광역도심의 발전 잠재력을 바탕으로 직주근접 컴팩트시티 조성 추진, 특히, 대상지 북측의 대중교통 접근성 및 영등포 여의도 도심과 연접된 입지를 고려하여 고층 업무·상업시설을 집중 배치하고, 남측으로 주거단지를 배치함으로써 대표적인 도심 발전축으로 조성할 계획이라고 합니다.

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서울 은평구 연신내 역세권 사업

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ㅇ (위치) 서울특별시 은평구 불광동(연신내역) 인근

ㅇ (면적) 8,160㎡

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역, 준주거지역

ㅇ (기존용적률) 142%

ㅇ (노후도) 83.3%

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지하철 3·6호선에 인접한 저층 상가·주택지로 고밀이용이 필요하나, 기존 도시계획 적용 시 사업성이 낮아 자력개발 곤란, 특히, 구파발역을 기점으로 추진된 은평뉴타운 및 각종 정비사업에도 불구 대상지는 개발되지 않아 노후화가 가속되고 있는 상황이기에 추진한다고 밝혔습니다.

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개발방향

연신내역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 지구중심 상업기능과 주거기능을 활성화하는 주거상업복합거점 조성*하고 설계공모를 통해 민간의 창의적 디자인과 아이디어를 반영하여 근린상업기능 강화 및 생활편의 증진시킬 계획이라고 하네요.

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* 공공자가주택 공급을 통해 분담금 납부여력이 없는 토지주 재정착을 지원하고, 인접한 불광동 저층주거사업지(불광근린공원 및 불광동 329-32 인근)와 연계하여 개발시점별 세입자 순환이주지원 등도 검토

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서울 도봉구 창동 준공업지역 사업

ㅇ (위치) 서울특별시 도봉구 창동 674 일대

ㅇ (면적) 9,787㎡

ㅇ (도시계획) 준공업지역

ㅇ (기존용적률) 173%

ㅇ (노후도) 63%

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과거 섬유관련 산업 밀집지였으나, ‘80년대 대형공장 이전에 따라 산업기능이 위축되어 배후주거지역으로 변화한 지역으로, 대상지는 준공업지역임에도 산업시설 없이 모두 주거지역화된 이후 정비되지 않고 도시기반시설 부족 및 노후화 진행가 진행되고 있습니다.

과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민주도 주거환경개선이 어려운 지역으로 공공참여 사업을 통한 도시기능 재구조화 필요하기에 추진하게 되었다고 합니다.

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개발방향

대상지역 주변이 빌라위주 주거공간으로 형성되어 있어, 대상지 개발을 통해 부족한 상업·편의·문화시설 등 생활SOC를 설치하여 고밀복합 근린생활 중심지로 조성*할 계획이라고 합니다.

* 주거지역화가 광범위하게 진행된 준공업지에 대해서는 주거지 위주로 개발하되, 지역 여건에 따라 첨단 산업 기능을 일부 복합하는 방식의 개발모델 검토

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서울 영등포구 신길동 저층주거지사업(舊 신길4구역)

ㅇ (위치) 서울시 영등포구 신길동 인근(舊 신길4구역)

ㅇ (면적) 51,901㎡

ㅇ (도시계획) 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 135%

ㅇ (노후도) 94.9%

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신길뉴타운의 중심부에 위치하였으나, 인접지 고밀개발*에도 불구하고, ‘14년 재개발 구역해제 후 노후화 진행

공공참여하에 인센티브부여를 통해 토지등소유자의 사업수익을 높여줌과 동시에 기반시설 정비 등을 통한 주거환경 개선 필요가 있어 추진한다고 합니다.

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* 신길3 (’22예정, 799세대) / 신길5(’20준공, 1,546세대) / 신길8구역(’20준공, 641세대) / 신길9 (’20준공, 1,476세대) / 신길12(’20준공, 1,008세대) 등

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개발방향

용적률 상향을 통해 1,200세대 대단지 및 근린공원, 상업시설을 공급하여 신길 뉴타운의 거점기능을 담당하는 주거지역으로 정비할 계획이라고 합니다.

분담금 납입여력이 낮은 저소득 토지주의 재정착을 위해 공공자가주택을 충분히 공급하고, 특히 인근의 신길1구역(공공재개발) 및 신길2, 신길15구역(도심공공복합사업) 등과 연계한 순환정비 방식을 적용하여 원활한 이주 지원하겠다고 하네요.

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서울 은평구 불광동 저층주거지사업

ㅇ (위치) 서울시 은평구 불광동 불광근린공원 인근

ㅇ (면적) 67,335㎡

ㅇ (도시계획) 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

ㅇ (기존용적률) 131%

ㅇ (노후도) 75.2%

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저층노후주택 밀집지로 주거환경이 열악하나 비교적 높은 종전개발 밀도(130.7%)로 민간주도 자력개발 추진 어려움이 있다고 판단하였고, 특히, 주민들의 개발 희망에 따라 ‘공공재개발 사업(5.6 대책)’을 신청하였으나 노후 건축물 연면적 기준 미달로 탈락하여, 재개발사업이 어려운 만큼, 금번 3080+ 대책으로 발표된 공공참여 사업을 통해 인센티브를 부여받아 사업성 개선(토지주 추가수익 보장)하여 추진한다고 밝혔습니다.

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개발방향

GTX역세권(연신내역)의 증가하는 주택공급 수요를 충족할 수 있도록 용적률 상향을 통해 1,650여 세대 대단지 공급할 계획을 세우고, 사업지 동편의 대규모 근린공원 및 북한산 조망과 어우러지는 건축물 배치를 통해 쾌적하고, 경관이 우수한 주거공간 조성하겠다고 합니다.

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1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과

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용도지역 1~2단계 종상향, 용적율 평균 111% 상향

용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진시 대비 용적률이 평균 111%p 상향되는 것으로 나타났다고 합니다.

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공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내), 평균 341세대 증가

공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 341세대(39.9%) 증가하는 것으로 분석되었다고 합니다.

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토지주 수익, 우선분양가액 시세평균 63.9% 수준 예측, 수익율 29.6% 향상

토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측되었다고 하네요.

이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6%p 향상되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다고 발표하였씁니다.

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* 토지주 수익률 = 시세차익(시세–우선분양가액) / 종전자산가액

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세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능

토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 30.3% 감소되는 것으로 분석. 다만 분담금은 도시계획심의 과정 등에서 변동될 수 있다고 하네요.

세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능하다고 합니다.

그리고 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시할 예정이라고 하네요.

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향후 사업 일정

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1차 선도사업 후보지 세부 사업계획(안)을 수립할 예정

이번에 선정된 1차 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이라고 합니다.

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주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보 후, 2021년 07월부터 예정지구 지정 계획

또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이라고 합니다.

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주민동의 받아 지구지정하는 경우, 토지주에게 최고 수익율(10~30%p) 보장, 인허가 우선 처리 지원 계획

선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고, 도시․건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이라고 합니다.

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* ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장

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예정지구 지정시 이상․특이거래에 대해 조사 계획

예정지구 지정시 이상․특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이라고 합니다.

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민간제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 진행 중, 주민 동의 등 후보지 선정 절차 추진 계획

이와 별도로, 공공직접시행 정비사업은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼,

지자체가 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고,

민간제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 진행 중으로, 컨설팅 결과에 따라 주민 동의 등 후보지 선정 절차를 추진할 계획이라고 밝혔습니다.