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[20.02.11]HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토/ 지역별 공시지가 차이 반영, 분양가 인상폭 최소화 방안 마련 예정/ 강남발 재건축,재개발 시장 분상제 이전 분양 러시기사읽기 2020. 2. 11. 13:25728x90
HUG가 고분양가 심의 기준 변경 검토한다고 합니다. 분양가 상한제 시행이전에 공시지가를 반영하지 못한 점 등을 개선해서 이달중으로 변경작업을 마칠 것이라는 전망입니다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토..."이달 중 개선안 발표할 듯"
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/02/131887/
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토
http://news.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202002090100&t=NN
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토…둔촌 주공 등 분양 힘 받나
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200209021400003?input=1195m
HUG, 분양가 잣대 낮춘다…둔춘주공 등 분양 속도내나
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02020486625668880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역내 분양가 심의 기준 개선을 검토하고 있다고 합니다.
2020년 04월 말부터 시행되는 민간택지 분양가 상한제를 앞두고 형평성 논란을 빚는 자체 고분양가 심의 기준을 정비하기 위한 것이라고 하는데요.
2019년 6월 심의 기준을 변경한 데 이어 두번째 수정안 논의입니다.
주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역내 분양가 심의 기준 개선을 검토
건설업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역내 분양가 심의 기준 개선을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.
2020년 04월 말부터 시행되는 민간택지 분양가 상한제를 앞두고 형평성 논란을 빚는 자체 고분양가 심의 기준을 정비하려는 것으로 2019년 6월 심의 기준을 변경한 데 이어 두번째 수정안 논의이라고 합니다.
HUG, 인근 분양 1년 초과·미준공 있을 땐 105%이내 분양가 책정 기준
HUG는 2019년 06월 09일 고분양가 사업장 심사기준을 개선하면서 현재 자체 고분양가 관리지역에서 구 단위로 1년내 입지·규모·브랜드 등이 유사한 분양 단지가 있을 경우 직전 사업장의 분양가 수준으로, 직전 분양 단지의 일반분양이 1년을 초과한 경우에는 이전 분양 단지의 분양가의 105% 이내에서 분양가를 책정하도록 하고 있습니다.
그러나 HUG의 이러한 분양가 심의 기준은 동별, 단지별 격차를 인정하지 못한다는 지적을 받고 있었습니다.
2019년 06월 09일자 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01492406622520080&mediaCodeNo=257
해당 구내 직전 분양가 우선되다 보니 일반분양가가 조합원 분양가보다 싸지기도
주변 시세보다 해당 구내 직전 분양가가 우선되다 보니 일부 단지는 일반분양가가 조합원 분양가보다 싸지거나 거꾸로 동네 가치보다 분양가가 높게 책정되는 등의 문제가 발생하기도 했습니다.
분양가 상한제 시행시 현행 HUG기준 지역별 땅값 격차 반영 못해
특히, 분양가 상한제 시행으로 `공시지가`가 상한제 토지비 산정의 핵심기준이 된 가운데, 현행 HUG 기준으로는 지역별 땅값의 격차를 반영하지 못해 형평성 논란은 계속 이어지고 있습니다.
2019년 초 광진구 화양동 e편한세상 광진그랜드파크가 둔촌주공의 공시지가보다 59%에 불과하지만 일반분양가 3.3㎡당 3천370만원 분양보증 내어 주었습니다.
하지만 둔촌주공은 HUG기준으로 3.3㎡당 최저 2천600만으로 3000만원을 넘지 못할 것으로 예상하고 있습니다.
실제로 지난해 초 분양한 광진구 화양동 e편한세상 광진그랜드파크는 당시 공시지가가 ㎡당 492만원으로 둔촌 주공의 825만원 대비 59%에 불과했다.
그런데 HUG가 자체 심의 기준에 의해 화양동 e편한세상의 일반분양가를 3.3㎡당 3천370만원에 분양보증을 내주면서 논란이 됐다. HUG 심의 기준을 적용하면 땅값이 더 비싼 둔촌 주공의 일반분양가는 3.3㎡당 최저 2천600만원, 아무리 후하게 쳐도 3천만원을 넘지 못할 것으로 예상되기 때문이다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토…둔촌 주공 등 분양 힘 받나
고분양가 관리지역내 상한제 대상 지역과 비대상 지역간 형평성 논란이 더 커질 수 있다
2020년 03월부터 분양가 상한제 적용 유예기간 내 일반분양 단지의 분양보증 신청이 줄을 잇는 가운데, 앞으로 분양가 상한제가 본격 시행되면 같은 고분양가 관리지역내 상한제 대상 지역과 비대상 지역간 형평성 논란이 더 커질 수 있다는 점도 HUG가 서둘러 기준 손질에 나선 배경으로 보고 있습니다.
강남 분양가 상한제 대상 지역보다 강북의 비(非)상한제 지역 아파트 분양가가 높게 책정될수도
현행 기준으로는 자칫 강남의 분양가 상한제 대상 금액보다 강북의 비(非)상한제 지역의 HUG 심의 대상 아파트의 분양가가 훨씬 더 높게 책정되는 `역전현상`이 나올 수도 있습니다.
지역별 공시지가의 차이 등 반영하되 이로 인한 분양가 인상폭 최소화 방안 마련 예정
HUG는 고분양가 심의 기준안에 지역별 공시지가의 차이 등을 반영하되 이로 인한 분양가 인상폭은 최소화하는 방안을 찾고 있는 것으로 전해지고 있다고 하네요.
아무래도 HUG가 무리하게 "구단위" 기준에 맞춰서 제시했던 분양가를 "시세"기준으로 수정하게 된다면 재건축 조합입장에서 빠르게 협상에 임하지 않을까 업계 관계자가 얘기했네요.
업계 관계자는 “HUG가 무리하게 ‘구 단위’ 기준에 맞춰서 제시했던 분양가를 ‘시세’ 기준으로 수정하면 재건축 조합 입장에서는 빠른 협상 유인이 될 것”이라고 말했다.
HUG, 분양가 잣대 낮춘다…둔춘주공 등 분양 속도내나
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02020486625668880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
HUG,국토교통부와 합의후 이달 중으로 기준 변경 작업 마칠 예정
HUG는 국토교통부와 협의를 거쳐 늦어도 이달 중으로 기준 변경 작업을 마칠 것으로 알려졌습니다.
기준변경을 검토하고 있는 것은 사실이라고 하면서 실제 변경 여부와 내용등은 세부검토를 거쳐야 알 수 있다고 밝혔습니다.
HUG와 국토부는 이에 대해 "기준 변경을 검토하고 있는 것은 사실이지만 실제 변경 여부와 내용 등은 세부 검토를 거쳐야 알 수 있다"며 "현재로서는 상당히 유동적"이라며 조심스러운 반응이다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토..."이달 중 개선안 발표할 듯"
건설업계의 한 관계자는 "정부가 12·16대책에서 관리처분인가를 받은 기존 정비사업 단지의 사업 진척을 지원하겠다고 한 마당에 HUG의 분양가가 분양 일정에 발목을 잡아서는 안된다고 판단한 듯하다"며 "다만 심의 기준 변경으로 분양가가 과도하게 높아질 경우 또다른 비판을 받을 수 있어 기준 마련에 신중을 기할 것으로 보인다"고 말했다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토…둔촌 주공 등 분양 힘 받나
2019년 06월 09일 당시 분양가 개정안
분양가 심의기준 변경시, 3월 이후 분양하는 강동구 둔촌 주공 등 일부 일반분양 순항 전망
HUG의 분양가 심의 기준이 변경될 경우 3월 이후 분양에 들어갈 강동구 둔촌 주공 등 일부 단지의 일반분양도 순조롭게 진행될 전망하고 있습니다.
이들 단지는 땅값이나 주변 시세는 높은데 HUG 심의 분양가가 낮아 조합과 HUG간의 일반분양가에 대한 견해가 커서 분양 일정을 잡지 못하고 있었기 때문입니다.
둔촌주공조합 일반분양가 3.3㎡당 평균 3550만원 VS HUG심의기준 3.3㎡당 최저 2천600만원 ~ 3000만원
특히 일반분양 물량이 4786세대에 달하는 강동구 둔촌 주공아파트는 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정했지만 HUG 심의 기준을 적용하면 땅값이 더 비싼 둔촌 주공의 일반분양가는 3.3㎡당 최저 2천600만원, 아무리 후하게 쳐도 3천만원을 넘지 못할 것으로 예상되기 때문입니다.
만약 이 금액을 받지 못하면 조합원 추가분담금이 바뀌어 분양승인 신청 전까지 관리처분계획변경인가를 다시 받아야 하는데 HUG 금액과의 격차가 클수록 조합원들의 반발도 거세 상한제 시행 전 분양 승인을 낙관하기 어렵게 되는 상황이었습니다.
둔촌 주공 조합은 2020년 02월말까지 한국감정원의 공사비 적정 검토가 마무리되는 대로 2020년 03월 달부터 HUG와 본격적인 분양가 협의에 들어갈 예정입니다.
시공사 관계자는 "HUG의 심의 기준이 변경돼 분양가가 합리적으로 책정되면 조합 입장에서 숨통이 트이면서 분양 일정도 빨라질 수 있다"며 "반대로 그 반대일 경우에는 4월 내 분양도 장담할 수 없기 때문에 상황을 예의주시하고 있다"고 말했다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토..."이달 중 개선안 발표할 듯"
동작구 흑석3구역 재개발 조합 일반분양가 3.3㎡당 2800만원 의결 예정, 조합측 3.3㎡ 당 3,000만원 이상 희망
4월 하순께 일반분양에 들어갈 동작구 흑석3구역 재개발 조합도 일반분양가를 3.3㎡당 2800만원 선으로 책정하고 2020년 02월 28일 관리처분변경 총회에서 최종 의결합니다.
흑석 3구역 조합은 지난해 8월 분양한 동작구 사당3구역 이수푸르지오 더프레티움의 분양가가 3.3㎡당 2천813만원에 HUG 분양보증 심의를 통과한 만큼 분양가 문제에서는 큰 이견은 없으나 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 3000만원 이상을 희망하고 있어 HUG 기준안 변경에 따라 조합측 의견이 받아 들여질지는 지켜봐야 한다네요.
신반포3차·경남아파트 재건축 조합(원베일리), 설계변경으로 늘어난 가구수에 대해 조합원 평형 신청 다시 받아, 당초 일반분양분 350가구에서 150가구로 줄어들 전망
지난해 일반분양분 '통매각'이 좌절된 신반포3차·경남아파트 재건축 조합(원베일리)은 현재 설계변경으로 늘어난 가구수에 대해 조합원 평형 신청을 다시 받고 있다고 하네요.
조합은 이 과정에서 상가 조합원에 아파트 일반분양분 신청을 허용하고, 1+1 신청 대상을 확대하는 방식으로 조합원분은 늘리면서 일반분양분은 최소화하는 작업을 진행 중이라고 합니다.
그렇다 보니 당초 350가구 안팎이던 일반분양분이 150가구 정도로 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.
보류지도 법정 한도 내에서 최대한 늘릴 것도 계획하고 있다고 하네요.
현지의 한 중개업소 대표는 "단지 고급화 전략으로 신반포 3차 조합원 분양가가 3.3㎡ 5천200만∼5천300만원에 책정됐는데 HUG 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 5천만원에도 못미쳐 조합원 분양가보다 일반분양가보다 낮아지는 문제가 생긴다"며 "조합의 사업 손실을 줄이기 위해 일반분양을 최소화하려는 것"이라고 설명했다.
HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토…둔촌 주공 등 분양 힘 받나
개포 주공1단지, 상가 조합원과의 내부 갈등으로 4월내 분양 불투명, 상한제 적용시 3.3㎡당 3,600만원선 책정 예상
재건축 '대어'인 개포 주공1단지는 상가 조합원과의 내부 갈등으로 4월 내 분양이 불투명해지고 있습니다.
상가 조합원들이 재건축에 합의하는 대신 개발기여금으로 1천300억원을 요구하면서 조합과 대립이 심화되고 있습니다.
조합은 이 문제 해결을 위해 최근 서울시 정비사업 지원 태스크포스(TF)에 지원을 요청했고, 지난주 서울시 코디네이터가 파견되면서 상한제 시행 전 분양에 대해 해결하고자 노력중에 있다고 하네요.
그러나 합의가 불발될 경우 4월 28일까지 입주자모집공고를 내지 못하고 상한제 적용 대상이 되게 되면
3.3㎡당 4천758만원 선에 책정될 것으로 예상됐던 일반분양가가 상한제 적용시 3천600만원대로 낮아질 것으로 예상되면서 조합원 추가부담금도 가구당 7천만원가량 늘어날 수밖에 없다고 합니다.
주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역내 분양가 심의 기준 개선을 검토하고 있다고 밝혔습니다.
HUG는 2019년 06월에 고분양가 관리지역내 분양가를 심의하는 기준 개선안을 강화하여 발표하였습니다.
1. 현재 자체 고분양가 관리지역에서 구 단위로 1년내 입지·규모·브랜드 등이 유사한 분양 단지가 있을 경우 직전 사업장의 분양가 수준으로 분양가를 책정한다.
2. 직전 분양 단지의 일반분양이 1년을 초과한 경우에는 이전 분양 단지의 분양가의 105% 이내에서 분양가를 책정한다.
그러나 HUG의 이러한 분양가 심의 기준은 동별, 단지별 격차를 인정하지 못한다는 지적을 받고 있었습니다.
그 이유는 해당 구내 직전 분양가 우선되다 보니 일반분양가가 조합원 분양가보다 싸질 수도 있고, 분양가 상한제 시행시 현행 HUG기준 지역별 땅값 격차를 반영 못하는 경우도 발생하였기 때문입니다.
실제로 2019년 초 광진구 화양동 e편한세상 광진그랜드파크가 둔촌주공의 공시지가보다 59%에 불과하지만 일반분양가 3.3㎡당 3천370만원 분양보증내어 주었습니다만, 둔촌주공은 HUG기준으로 3.3㎡당 최저 2천600만으로 3000만원을 넘지 못할 것으로 예상하며 둔촌주공 조합측과의 이견이 큰 것으로 알려지고 있어서 입니다.
아울러 고분양가 관리지역내 상한제 대상 지역과 비대상 지역간 형평성 논란이 더 커질 수 있다는 지적도 나오고 있습니다.
4월말부터 분양가 상한제를 시행하게 되면 분양가 상한제 대상지역인 강남 재건축, 재개발 단지들의 분양가보다 강북의 비(非)상한제 지역 아파트 분양가가 높게 책정될 수 있기 때문입니다.
그렇다 보니 HUG와 국토교통부는 2019년 6월에 강화된 고분양가 관리지역에 대한 분양가 산정 기준에 대해서 지역별 공시지가의 차이 등을 반영하면서도 이로 인한 분양가 인상폭 최소화 방안 마련 예정하고 있다고 밝혔습니다.
업계에서는 "지역구별"로 분양가를 산정하는게 아니라 "시세"별로 분양가를 산정하는 방안으로 추진되길 바라고 있습니다.
일단, HUG와 국토교통부가 협의를 거쳐서 2020년 02월 달중에 기준 변경 작업을 마칠 것으로 예상되는 가운데, 분양가 상한제 실시 이전에 분양을 추진하고 하고자 하는 재개발, 재건축 단지들에게 얼마나 영향을 미칠지 관심을 가질 수밖에 없네요.
이번에 완화되는 기준이 적용된다고 한다면 결국 다시 한번 강남발 재건축, 재개발 단지들의 이슈로 인해 서울 집값에 영향을 미칠 것이라 생각합니다.
이번 기사를 읽으면서 드는 생각은 분양가 상한제 실시이전에 고분양가 관리지역에 대한 분양가 기준을 완화하여 주변시세기준에 준하는 분양가 산정방식으로 조정하지 않을까 생각합니다.
그렇게 된다면 둔촌주공 뿐만 아니라 강남 재개발, 재건축 단지들이 4월 분양가 상한제 시행 이전에 분양을 서둘러 진행할 가능성이 커질 것이라 생각합니다.
HUG의 고분양가 기준에 의해 이때껏 분양을 연기하거나 미루고 있던 사업장의 경우에는 기준 완화가 이뤄진다면
2020년 04월말로 예정된 분양가 상한제 이전에 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지지 않을까 생각하게 되네요.
총선전에 청약에 대한 이슈몰이로 서울,수도권 청약 시장이 과열되지 않을까 생각합니다.
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