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신성철님의 페이스북에 올린 글을 필사하였습니다./ 코로나19사태는 IT버블과 비슷/ 금리가 0%이기 때문/ 부동산이 나빠질려면 금리가 올라야/ 수도권,지방은 올해 상승 전망부동산공부 2020. 3. 16. 21:53728x90
신성철님께서 블로그에서는 더 이상 부동산 얘기를 안하시겠다고 하셨는데
다행히 페이스북에 올리신 반가운 글이 있어 필사하였습니다.
참고해서 보시길 바랍니다.
https://www.facebook.com/profile.php?id=100012191809083
참 이런 말하기 그렇지만 공부하는 입장에서 이번 코로나19사태는 다시보기 어려운 좋은 공부의 기회입니다.
게다가 미국증시에서 33년만에 최대 낙폭의 하락이 나왔습니다.
'무려' 33년 평생 살아도 두번을 보기 힘든 사건이며 역사적인 시간을 지나고 있는 것입니다.
그날 아침 뉴스를 보면서 오랫만에 두근거림과 흥분을 느끼면서 혼잣말이 나왔습니다.
서브프라임때를 연상시키는 이 시장의 움직임을 보고 경제를 공부하는 사람으로써 흥미와 흥분을 느끼지 못한다면 거짓말일 것입니다.
물론 이로 인해 나도 큰 경제적 타격을 받을 수도 있겠지만, 지금 그런건 내 알바가 아닙니다.
덕분에 수많은 뉴스와 기사를 훑어 보게 되었지만 역시나 쓸만한 말은 없고, 특히 부동산에 관해서는 더욱 그렇습니다.
우리나라 부동산의 역사에서 역사적인 하락을 보인 사건은 누구나 알듯이 대표적인 두개의 시건이 있습니다.
하나는 IMF이고 하나는 서브프라임 모기지론 사태입니다.
이번 사태를 맞이하며 머릿속을 훝은 생각은 과거의 2가지 사건중에 이번 사태와 조금 더 비슷하는 것은 무엇이지? 라고 하는 것이었는데 웃기게도 둘다 비슷하지 않고 새롭다는 것입니다.
IMF는 동아시아에 한정적인 외환위기였지만 현재 위기의 진앙지는 미국입니다.
여기서 잠시 내 개인적인 생각을 말하자면 나는 이번 사태가 코로나19와 사우디와 러시아의 석유전쟁의 결과라고 생각하지 않습니다.
4차 산업을 명분으로 미칠듯이 상승해온 증시에 대한 의구심이 들었고 그런 의문이 우버나 위워크나 비전펀드 등 유티콘 기업들의 시실 악화에 의한 증폭된 상황에서 이번 상승에서 우리가 4차 산업의 과실을 볼 수 있을 것인가 하는 불안감을 코로나19와 사우디 러시아 석유전쟁이 그저 톡하고 건드렸을 뿐입니다.
울고 싶은 아이에게 빰 두대 툭툭 친 것입니다.
코로나19로 하락추세로 전환될만한 장이었다면 다른 이유로도 충분히 하락했을 것입니다.
차라리 현재의 상황과 가장 비슷한 원인을 가진 과거사건을 찾는다면 IMF나 서브프라임이 아니라 IT버블이 더 가까울 것이라고 생각하는 이유입니다.
서브프라임과 이번 사태의 결정적인 차이는 금리입니다.
젊은 분들은 모르실 수도 있는데 지난 서브프라임때 다주택자들이 줄줄이 무너졌다고 하니까 그냥 무너졌구나, 하고 생각을 하실 수 도 있는데 그게 아닙니다.
당연히 저항을 하다가 무너졌습니다.
하지만 그 저항이 무력했던 이유는 금리때문입니다.
서브프라임 사태이후에 다주택자들이 버텨내기를 힘들어하는 시기가 오는데 그 결정적인 요인이 바로 금리입니다.
경제가 안좋으면 부동산도 경제이니 부동산도 안좋아질거야 라고 용감하게 말핫는 분들이 숱하게 보이는데
세상이 그리 만만치 않습니다.
안좋으려면 그럴만한 이유가 있고 전이되는 루트가 있어야 합니다.
실거주 비용으로 보았을때 서브프라임때 수도권의 전세가율이 40%로 전월세 전환율이 8% 수준이었습니다.
그런데 금리가 7% 수준을 보여 주었으니 실거주비용에서 자가가 전월세보다 두배 수준의 거주비용을 지불해야 합니다.
쉽게 말하자면 월세로 40만원을 받아서 은행에 이자로 80만원 내야 한다는 의미입니다.
월세 40만원을 받고 내 돈 40만원을 이자로 내야 한다는 것입니다.
한채당 이 정도인데, 주택이 하락하는 상황에서 매달 이정도의 금융비용까지 내면서 버틸 수 있는 다주택자는 없습니다.
당연히 급매가 쏟아지고 가격은 하락하고 시장은 무너집니다.
시장이 무너지는 이유는 이처럼 매우 현실적이고 그 현실적인 이유를 만들어내는 루트가 있어야 하는 것입니다.
여기까지 들으면서 현재와 서브프라임사태와의 차이가 무엇인지 느낌이 오지 않나요?
비슷한게 아니라 전혀 반대의 상황입니다.
(서브프라임사태때는 금리가 7%, 지금 코로나19사태인 현재는 금리가 미연준이 0%로 내렸네요.)
그래서 서브프라임 같은 부동산 시장의 하락을 걱정한다면 질문은 하나로 모여들게 됩니다.
금리가 정말로 인하하여, 금리의 인하가 지속적으로 유지가 가능할 것인가?
이 질문이 현재의 부동산 시장을 보기 위한 가장 근본적인 전제 조건입니다.
페이스북은 단문만 써야되나 봅니다.
글이 길어지니 너무 렉이 심해서 상세히 정리를 해드리는게 불가능합니다.
간단히 정리하자면,
부동산 시장이 무너지기 위해서는 금리가 상승으로 움직여야 합니다.
그것이 없다면 무난히 넘어갈 것입니다.
단순히 경기가 죽는 것만 가지고 죽을 수 있는 부동산 시장은 공급이 과다하여서 투자자에 의해서 움직이는 시장정도입니다.
당연히 추세상승이 곧 시작될 수도권은 제외입니다. (하락하는 것도) 길어야 반년 안쪽입니다.
문제는 지방입니다.
지방 중 지난 몇년간 과공급으로 주태보급률이 올라가고 그런 이유로 경기가 죽으면서 투자자의 유입이 없고 매수세가 없어지는 지역, 그리고 수요가 점유유형을 자가에서 전,월세로 돌려도 전,월세 가격의 상승이 발생하지 않을만한 지역에서 영향이 있을 뿐입니다.
이것이 영향이 미치는 요인이 주택보급률과 지난 몇년간의 공급물량과 자가점유율입니다.
하락이 가능한 지역은 제한적인 것이며 또한 작은 도시들에서 가능한 것이기에 이 정도로는 올해의 수도권 지방 부동산의 동시 상승을 수정할 생각이 없습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 최소한 지방의 대도시와 중심도시들의 상승을 점치면서도 매수를 적극 추천하지 않는 이유는 지금 지방의 상승을 추세로 보지 않기 때문입니다.
추세였다면 수도권의 전망처럼 이런걸 따져볼 필요조차도 없었을 것입니다.
이런걸 따져본다는 것 자체가 피곤하고 어려운투자입니다.
투자는 쉽게하는 것입니다.
마치 운전한지 몇년 된 운전자들이 자기 운전 실력 과신하듯이 투자수익 몇년내고 나면 자신이 투자의 신이라도 된 듯 굳이 어려운투자에 도전하고 성취감을 느끼려는 분들이 계신데, 투자 살아남은 사람이 고수이고 쉽게 투자하는 사람이 고수입니다.
그리고 양도세 문제도 있는데, 또 글이 버벅 거려서 여기서 일단 글은 끝을 맺겠습니다.
PC로 작성을 해봤는데 페이스북은 단문만 쓰는 걸로 해야 겠습니다.
블로그에 부동산 글을 못 쓰니 참 불편하네요.
신성철님의 네이버 블로그에서는 이제는 "시계공"으로 활동하시고 계신데
페이스북에 신성철님의 부동산관련 글이 올라와서 허락없이 캡쳐해서 올립니다.
필사하면서 공부하기 위해서 블로그에 올립니다.
혹시라도 신성철님께서 보시고 삭제요청하시면 바로 삭제할 예정입니다.
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