'20년04월2주 아파트 매매가격동향-한국감정원/ 서울 전반 하락세/ 노원,중랑,강북,구로 등 중저가 단지 상승세 여전/ 군포,화성,의왕,안산 풍선효과/ 인천 송도 상승 주도

전국주택가격동향조사: 2020년 04월 2주 주간아파트 가격동향 - 한국감정원

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!200410(조간)_주간아파트가격동향+(20200406기준).pdf

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2020년 04월 2주차 차트

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코로나19 확산과 정부 규제(대출규제, 보유세 증가, 자금출처 증빙강화 등) 영향으로 관망세 확대되고 거래 위축됨에 따라 서울 주요지역은 대체로 급매물 위주로 거래되며 지난주 대비 하락폭 확대되고 있다고 한국감정원에서 분석하고 있습니다.

실제 강남 3구의 하락폭이 확대하고 있는 와중에 서울 전역으로 하락세가 확대되고 있는 모습을 띄고 있습니다.

하지만 노도강의 상승폭이 축소된 것으로 나타나고 있으나 하락으로 반전한 것은 아니기에 소강상태에 머무르고 있다고 보여지는게 맞지 않나 생각합니다.

아울러 경기도 지역의 경우에는 투기과열지구로 지정된 지역, 조정대상지역으로 지정된 몇몇 지역을 제외하면 대체로 상승세를 유지하고 있고 오히려 군포시, 안산시 등은 0.4% 이상의 상승률을 보이며 풍선효과가 여전하다고 생각합니다.

만약에 코로나19가 없다면 어땠을까를 생각해 보면 정부의 규제로 인한 영향을 만한 재건축, 재개발 정도에서 타격을 받았을 것이고 그렇지 않은 지역들에 대해서 부동산 상승에 대한 기대감이 꺾였다고 보여질 만한 요인은 없다고 생각합니다.

이번 코로나19에 직격탄을 맞은 대구정도가 급반전하면서 3월부터 하락세로 돌아선 것을 제외하면 지난해와 분위기가 크게 달라진게 있나 할 정도로 코로나19의 영향은 없다고 생각합니다.

오히려 강남3구의 하락세는 거래매물의 실종과 더불어 정부규제로 인한 강력한 대출규제로 현금부자들만 매물을 소화할 수 10억이 넘는, 대출도 안되는, 가격도 만만치 않은 급매물 위주의 거래가 이뤄지다 보니 통계상의 평균에 대한 함정이 아닐까 생각하고 있습니다.

대전과 세종시가 워낙에 높은 상승율을 기록했던 3월에 비해 4월이 상승폭이 축소되었다고 하나 이는 하나의 기저효과로 인한 것으로 본다면 현재 상황에서도 여전히 높은 상승율을 기록하고 있다고 생각합니다.

코로나19에 영향을 아예 받지 않았다고 할순 없으나 여전히 부동산에 대한 기대감이 사라진 것이라고 보기에는 힘들지 않나 생각합니다.

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서울

코로나19 확산과 정부 규제(대출규제, 보유세 증가, 자금출처 증빙강화 등) 영향으로 관망세 확대되고 거래 위축됨에 따라 서울 주요지역은 대체로 급매물 위주로 거래되며 지난주 대비 하락폭 확대되고 있다고 한국감정원에서 분석하고 있습니다.

​실제 강남 3구의 하락폭이 확대하고 있는 와중에 서울 전역으로 하락세가 확대되고 있는 모습을 띄고 있습니다.

​하지만 노도강의 상승폭이 축소된 것으로 나타나고 있으나 하락으로 반전한 것은 아니기에 소강상태에 머무르고 있다고 보여지는게 맞지 않나 생각합니다.

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강북지역은

지난 2월에는 마용성이라고 하는 마포구,용산구, 성동구의 상승세가 줄어들면서 4월에 접어들면서 마포구 -0.04%, 용산구-0.04%, 성동구 -0.01%를 기록하면 하락하였습니다.

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그에 반해 노원구, 도봉구, 강북구 등도 2월에 이어 3월달에도 상승세를 이어가다가 4월에 접어들면서 상승세가 많이 소진되는 느낌입니다.

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그간 상승세에서 소외되었던 지역들로 갭메우기 장세로 흘러가다 정부의 규제로 인해 9억 이상의 아파트 매매시 대출규제를 함에 따라 9억미만의 아파트가 존재하는 지역들에 대한 풍선효과가 있었지만 코로나19와 전통적인 계절적 비수기가 겹치면서 상승세가 주춤하고 있습니다.

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강북 전체가 2019년 7월 1주차 상승 이후 40주만의 보합이라고 한국감정원은 진단하고 있습니다.

노도강 , 동대문, 중랑 등의 상승세는 여전히 유효하다는 것을 주목해 볼 필요가 있지 않을까 생각합니다.

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​강남지역은

2020년 04월 강남4구는 2019년 12.16대책의 영향을 계속 받고 있는 상황과 코로나19로 인한 거래 위축으로 인해 강남3구는 재건축 단지 위주의 급매물이 출회하면서 이를 받아내는 현금부자들로 인해 매매가격 지수가 하락하고 있습니다.

​이미 지난 12.16대책에 따른 매수문의가 급감한 이후 하락으로 전환한 상황에서 지난 2월, 3월에도 하락세가 유지되는 상황이었습니다.

​이런 분위기에서 투자자들이 많이 있는 재건축,재개발 단지 위주의 급매물이 출현이외에는 일반 매매 거래량이 끊어지다 시피 하다 보니 그 영향이 얼마 없는 기축에도 영향을 미치면서 매매가격 지수가 하락한 것이라 생각합니다.

​강남3구가 거의 0.2% 대의 하락을 보이는 반면에 강동구는 -0.02%의 하락으로 나타나는 것은 아직도 강동구의 9억이하 중소형 단지들이 존재하고 있다 보니 어느정도 상쇄효과가 나타나면서 다른 강남3구에 비해 하락폭이 덜 하지 않나 생각합니다.

​이렇게 말씀 드리는 이유는 구로구가 여전히 0.05%의 상승을 하고 있고, 강서 0.03%, 금천구 0.02%를 기록하고 있기 때문입니다.

​강북의 노도강도 0.03%의 상승률을 보이고 있는 것으로 보아 9억미만의 아파트들이 9억원이라는 가격 상한선을 향해 상승하고 있다고 생​각합니다.

 

 

​경기도

2020년 02월 말에 수원, 용인, 구리, 안양 등의 상승률은 가히 폭발적이었습니다.

지난 2019년 12.16 부동산 대책 이후 강력한 대출규제로 서울의 부동산 수요를 억누르다 보니 경부과 서울인근 지역으로 풍선효과가 나타나면서 급등수준의 가격상승을 불러 일으켰습니다.

​수원의 경우 한주만에 1.56% 라는 급등 상승세에서 조정지역으로 묶이면서 0.78% 로 꺽이기 시작하더니 5주만에 0.06%의 상승세를 보이며 상승폭이 하락하였습니다.

​2020년 02.20대책으로 수원을 주타켓으로 잡았기에 그 효력이 있다고 생각할 수 있겠으나 그 수요가 어느정도 소진이 되어서 감소한 것이라 보는게 더 타당하지 않나 생각합니다.

​수원시 팔달구, 권선구는 4월 06일 기준 0.17%, 0.19%를 기록하는 것만 하더라도 2020년 2.20대책의 효과라기 보다는 현재 코로나19사태에 의한 거래량이 줄어들면서 나타난 현상이 아닌가 생각합니다.

​한편, 이번 02.20대책이 나온 이후에 경기도 서부권의 상승세가 여전히 높은 상황입니다.

특히 안산시 단원구, 안산시 상록구, 군포시, 평택시, 화성시, 오산시 등의 상승률은 여전히 높은 상황입니다.

​동북권에서 구리시의 상승세가 눈에 띄네요. 용인시의 경우에는 수지구가 보합을 보이는 반면에 기흥구의 상승세는 여전히 경조한 상황입니다.

​경기도에서 상승율 0.2% 이상인 곳을 찾아보니 아래와 같습니다.

​안산시 단원구, 군포시,안산시 상록구,구리시 ,평택시 , 화성시 , 용인시 기흥구, 오산시 , 시흥시 , 안양시 만안구, 안양시 동안구, 의왕시 , 부천시 등입니다.

​이와는 대조적으로 과천시, 성남 분당구, 하남시 등은 하락으로 전환하였거나 하락세를 유지하고 있습니다.

​이에 대해서 투기과열지구 이거나 조정지역이기 때문이라고 말할 수 있으나 광명시는 여전시 상승세가 줄어들긴 했으나 0.15%의 상승율을 기록하고 있기에 정부의 규제때문이라고 하기에는 민망스럽네요.

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​인천

인천은 2019년10월달 이후로 교통호재 등의 기대심리가 잠시 주춤하다가 살아나면서 지난 2020년 02월 이후 급등하기 시작하였습니다.

​수인선, 분당선과 GTX-B노선 예비타장성 조사 통과에 의한 기대심리와 더불어서 7호선 청라 연장, 2호선 연장 계획, 인천지하철2호선연장 개발 기대감과 연수구에 위치한 송도의 분양열기로 인한 매매가격 상승을 시작하더니 서울의 규제로 인한 비규제지역인 인천에 대한 풍선효과가 나타나면서 인천내 역세권 위주의 신축 아파트들의 상승세가 나타나면서 2020년 04월 현재에도 상승세는 유효한 상황입니다.

​계양구,연수구 위주의 교통에 대한 개발호재, 3기신도시에 대한 기대심리, 신축 수요, 비규제지역에 대한 풍선효과, 남동구의 주거개선을 위한 개발호재 등으로 상승폭이 확대되면서 2020년 03월에 이어 4월 2주차에 0.29%의 상승율을 기록하고 있습니다.

​특히 남동구가 0.46%의 상승율에서 나타난 것을 보더라도 철도망(수인~분당선, 제2경인선) 의 교통호재와 함께 정비사업 개발호재가 있는 구월, 간석동 대단지, 서창동 신축까지 상승을 하고 있습니다.

​그동안 동구는 구도심 저층ㆍ노후 단지 위주로 수요 감소하며 하락세를 유지하다가 3월을 넘어 4월에 접어들면서 상승반전한 것이 눈에 띕니다.

​그렇다 하더라도 이런 지수를 토대로 진입하는 것은 조심해야 하지 않을까 생각합니다.

 

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​5대 광역시

대구가 코로나19로 인해 상승세를 이어가다가 하락전환하면서 -0.04%를 기록하였습니다.

대전을 제외한 5대 광역시가 하락을 보여주고 있습니다.

대전의 경우에는 이번 총선이 끝날때까지 상승세가 이어질 것이고, 총선 이후에 어떤 상황이 벌어질지 사뭇 기대되네요.

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대전

코로나19의 영향은 대전에는 없나 봅니다.

동구는 0.31%의 상승세가 여전합니다. 혁신도시 유치 기대감으로 상승을 하고 있고

서구, 중구가 정비사업 진척으로 인한 기대감으로 상승하고 있습니다.

결국 사람의 심리가 중요하다는 것을 다시 한번 느끼게 됩니다.

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울산

울산은 대구와 인접해 있다 보니 3월 16일를 기점으로 상승세가 줄어들면서 4월 6일에 하락 반전하였습니다.

2019년에 서울,경기도의 대세 상승기에도 눌려 있던 울산이 2019년 10월 상승으로 반전한 이후에 약 6개월이 지난 시점에 하락반전을 하였습니다.

다만 이번 울산의 하락은 울주군의 -0.15%나 하락하여 발생한 하락이라고 보아야 할 거 같습니다.

울산의 북구의 경우에는 0.07%의 상승을 하고 있기 때문에 지역별 다른 상황을 보여주고 있기 때문에 조금 더 지켜봐야 할거 같네요.

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​대구

대구는 지난 1월부터 조용히 상승중이었습니다.

2월 3일에 0.05% 상승한 반면 2월 7일 0.21% 상승을 하기도 하였습니다.

그러면서 이런 흐름이 2020년에도 지속되지 않을까 생각하였는데, 코로나19사태가 대구에 직접 타격을 가하면서 소비심리자체가 사라져 버렸습니다.

결국 코로나19사태로 인해 3월 2일 기점으로 하락을 하면서 지금까지 이어지고 있는 상황입니다.

현재로써는 코로나19사태가 종식되면서 올해 하반기에는 다시 심리가 살아나 다시 상승으로 이어지길 바래 봅니다.

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세종

세종시는 2019년 11월 하락에서 전환한 이후에 2019년 12월말에 폭발적인 상승세(0.99%)를 기록, 2020년 01월 06일 기준 0.28% 상승세가 한풀 꺾이나 싶었지만 0.3~0.4% 대의 높은 상승세를 꾸준히 유지하고 있었습니다.

그리고 2월에 이어 3월에는 상승폭을 더욱 확대하는 모양새을 띄면서 고운, 아름, 중촌동 등의 중저가 단지들 위주로 상승세가 이어지면서 3월초부터 3월 중순때까지 폭발적인 급등세를 보였습니다..

그리고 3월 23일을 기해 0.2%대의 상승세를 기록하면서 여전히 상승세는 지속중에 있습니다.

대전과 더불어서 세종시는 여전히 상승세가 계속 이어지고 있는 데 총선 이후에 정부가 이들 지역에 대해 어떤 조치를 취할지 궁금해 지네요.

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부산

부산은 2019년 11.11을 기점으로 상승전환을 하면서 해.수.동 으로 불리는 해운대구, 수영구, 동래구 등의 상승이 눈에 띄게 올랐습니다.

하지만 급등 피로감으로 인해 상승폭이 상당히 줄어 들면서 상승세가 꺾이더니 2020년 03월에 안정세를 유지하면서 상승율은 2주 연속 0%대를 보이고 있습니다.

아무래도 부산에는 여전히 공급될 물량이 많이 남아 있기 때문에 반짝 호재로 인한 급등장은 사라지고 지금은 현타가 온게 아닌가 싶네요.

하락 반전을 하지 않고 유지를 하고 있는 상황입니다만 부산의 공급물량이 줄어 들때까지는 조심하는게 좋지 않을까 생각합니다.

이런 추세는 3월에 이어 4월에도 계속 이어지고 있네요.

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​광주

광주시는 2019년 누계 상승율 0.19%를 기록하였고, 2020년 현재 누계 상승율은 0.18% 입니다.

2020년 01월 06일에도 0.02%, 2020년 03월 02일 기준 0.02% 상승을 기록하며 안정적인 상승율을 보이고 있습니다.

다른 5대 광역시의 급등장이 이어지게 된다면 다시금 광주도 올해 하반기에는 상승으로 이어질 것이라고 생각하고 있는데 코로나19사태로 인해 상황이 그리 낙관적이진 않네요.

3월까지는 어느정도 버티는 듯 하다가 4월 들어서 광산구를 제외하고 하락 반전하였습니다.

코로나19사태가 종식되고 올해 하반기에는 다시 상승하지 않을까 조심스럽게 생각합니다.

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8개도

충북지역이 지난 2월 3일 이후로 꾸준한 상승세를 이어가고 있는데 8개도에서 1위를 청주시가 차지하였네요.

충남지역은 2.17일 기점으로 상승세가 꺾이더니 다시 하락반전하면서 그 영향이 4월에도 이어지고 있습니다.

강원은 하락폭이 유지되거나 확대되는 모양새를 보이다가 잠깐 상승세를 보이더니 다시 하락하였고, 경북과 제주는 계속 힘든 모습을 보이고 있습니다.

제주시는 하락세로 이어지고 있어 안좋은 흐름이 이어지고 있네요.