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[20.04.04]한국감정원 기준제목없음강남3구 중심으로 서울 전반 매매가격 9개월여만에 하락했다고 합니다. 과연 하락일까요? 비규제지역, 서울 전세가격은 상승하고 미분양물량 감소하는데기사읽기 2020. 4. 4. 14:12728x90
강남3구 2주째 하락… 호가 내린 급매물도 등장
KB주택시장 주간 동향에 따르면 서울 강남3구 아파트 매매가격이 2주 연속 마이너스를 기록하며 서울 부동산 시장이 정체를 이끌고 있다고 합니다.
하지만 강남 3구를 제외한 서울 대부분의 지역은 보합권을 유지하고 있다고 기사에서 밝히고 있습니다.
특히 신축 많은 서초구가 -0.1%를 기록하였는데요.
그와 반대로 수도권 비규제인 인천은 0.22% 의 상승을 기록하였다고 합니다.
수도권에서도 상승폭이 줄어드는 가운데 코로나19에 의한 부동산시장 위축이 서울을 중심으로 확산되는게 아닌가 하는 분석들이 나오고 있습니다.
KB지수에 따르면 집을 사려는 수요를 반영하는 매수문의지수는 서울의 경우 지난주 81.1에서 74.8로 급격히 떨어지며 부동산 시장의 활동성을 위축시키고 있어서라고 하는데요.
전 아직까지는 잘 모르겠다는 생각이 드네요.
지금 현 상황은 금융위기보다 심각하다고 말하는데 금융위기때의 집값 하락은 6~8개월 이후에 나타났다고 합니다.
아울러 금융위기때와 다른 점은 그 당시에는 금융시스템의 문제로 인해 어느정도 시간이 흐른 뒤에 실물경기에 영향을 미친 점인 반면에 지금 코로나19사태는 금융시스템의 문제가 아닌 직접 실물경기에 타격을 가하고 있다는 점입니다.
그렇다고 보면 실물경기에 직접 타격이 진행되고 있는 상황에서 지금 집값이 이렇게 늦게 빠지고 있는게 아닌가 하는 생각을 하게 됩니다.
부동산의 가격은 사람의 심리가 좌우하는 것이 큰 관계로 우선 코로나19 사태가 본격화된 2020년 02월 부터 이제 2달이 지난 시점이기 때문에 과연 이런 서울중심의 가격 하락이 진짜 인지 아닌지는 판단하기 쉽지 않다는 생각이 듭니다.
서울 강남3구 아파트매매가격이 2주 연속 마이너스를 기록하며 서울 부동산시장 정체를 이끌고 있다. 다만 강남 3구를 제외한 서울 대부분 지역은 보합권을 유지하는 것으로 나타났다.
수도권에서도 상승폭이 줄어드는 가운데 코로나19에 의한 부동산시장 위축이 서울을 중심으로 확산할지 여부가 주목된다. 특히 집을 사려는 수요를 반영하는 매수문의지수는 서울의 경우 지난주 81.1에서 74.8로 급격히 떨어지며 부동산 시장의 활동성을 위축시키고 있다.
3일 KB부동산 리브온이 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 지난주 마이너스를 기록한 강남3구는 모두 2주 연속 마이너스를 보였다. 송파구가 -0.03%를 기록한 가운데 서초구 -0.10%, 강남구 -0.02%로 한 달 전보다 가격을 내린 거래가 발생하며 호가가 다운된 급매물도 나오고 있다.
서울의 매수문의지수는 74.8까지 내려갔다. 서울뿐 아니라 코로나로 인한 경제활동 둔화의 여파로 전국의 매수문의도 61.9를 기록하는 등 전반적인 부동산시장의 활동성이 위축되고 있다. 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 100을 초과할수록 '매수자가 많다'를, 100 미만일 경우 '매도자가 많다'를 의미한다.
특히 서울에서 강남 3구를 제외한 양천구(0.16%), 은평구(0.15%), 영등포구(0.13%) 등 일부 지역만 소폭 상승했고, 대부분이 보합권을 유지한 가운데 전체적으로 0.04% 상승한 것으로 나타났다고 합니다.
아울러 양천구는 매매·전월세 거래 모두 소강상태를 보이는 가운데 간간이 한 두건 높은 가격에 거래가 이루어지면서 상승세가 유지 중인 점도 유념해서 봐야 할 것이 과연 이 적은 거래량이 대표성을 띌 수 있느냐 하는 점입니다.
한편 수도권 중에서 인천은 전주대비 0.22%나 상승하였고, 경기도도 0.12% 상승하였습니다.
서울에 집중된 규제로 인한 풍선효과는 코로나19 상황에서도 여전히 유효하게 진행되고 있습니다.
안양 동안구(0.39%), 수원 권선구(0.34%), 안산 단원구(0.31%), 군포(0.29%), 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.37%), 계양구(0.15%)가 상승하며 전주대비 0.22% 상승하였습니다.
다만 지방의 경우 대전이 0.2%, 세종이 0.24% 상승한 반면 울산(0.03%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)는 소폭 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했다. 기타 지방(0.00%)은 보합을 이루는 것과 대조적인 상황입니다.
이는 코로나19사태가 본격화되기 이전부터 계속 이런 추세가 이어진 상황입니다.
코로나19사태로 인해 부동산 매매 시장이 본격하락하고 있다는 기사에 대해서는 그런 프레임이구나 싶을 정도로만 생각이 드네요.
수도권에서는 대표적인 비규제지역 특수를 누리는 인천이 전주 대비 0.22% 올랐고, 경기는 0.12% 상승했다.
경기는 전주대비 0.12%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.20%보다 상승폭이 줄어들며 진정되고 있다. 상승률은 줄어들고 있지만 실수요가 아직 시장을 받쳐주는 비규제 지역이 상승을 주도하는 것으로 보인다.
주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 안양 동안구(0.39%), 수원 권선구(0.34%), 안산 단원구(0.31%), 군포(0.29%) 등이다. 인천은 남동구(0.53%), 연수구(0.37%), 계양구(0.15%)가 상승하며 전주대비 0.22% 상승했다.
한편 인천을 제외한 5개 광역시는 대전이 0.20% 올라 다소 높은 편이고, 울산(0.03%), 부산(0.01%), 대구(0.01%)는 소폭 상승했고, 광주(-0.02%)는 하락했다. 기타 지방(0.00%)은 보합이다. 세종이 0.24%로 가장 크게 올랐다.
전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.03%의 낮은 상승을 기록했다. 서울은 전주대비 0.02%를 기록했다. 다만 아파트매매가격 하락이 컸던 송파구는 학군·봄철이사 전세수요가 맞물리며 전세가격이 0.12% 올랐다
서울 재건축 7년 만에 주간 최대폭 하락
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0014440870&code=61141511&cp=nv
2020년 04월 03일 부동산114에 따르면 금주 서울 아파트 매매가격은 -0.03%의 변동률을 기록하며 2주 연속 하락했습니다.
주간 변동률 기준으로 2013년 6월 이후 가장 큰 낙폭인데 재건축이 0.31% 떨어진 반면 일반아파트는 0.02% 상승했다고 합니다.
신종 코로나바이러스감염증19(코로나19)로 인한 경기위축 파급으로 서울 재건축 아파트 매매가격이 주간 변동률 기준으로 7년 만에 가장 큰 낙폭으로 하락했다고 전하고 있습니다.
심교언 건국대 교수는 “재건축 아파트는 기본적으로 투자의 성격을 갖고 있다”며 “코로나19 확산 등으로 인해 경제가 위축, 투자심리가 얼어붙고 있는 상황에서 재건축 매물의 가격이 하락하는 것은 당연한 결과”라고 분석하면서 “글로벌 금융위기 때를 보면 집값이 20~30%는 우습게 빠졌었다”며 “코로나발 경제위기도 장기화된다면 앞으로 집값이 10~20%는 더 빠질 것”이라고 부연하였습니다.
하지만 서울의 아파트 가격이 하락하는 측면에서 통계를 보고건데 일반 아파트 시장과 재건축 아파트 시장은 구분을 해야 하지 않을까 생각합니다.
재건축단지들 특히 강남권의 재건축 단지들은 투자 수요자들이 많기 때문에 지금과 같은 코로나19사태로 인한 경기침체 등으로 인한 경기심리가 위축되는 것에 영향을 다른 일반 아파트보다는 많이 받는 것이 사실입니다.
그리고 이들 강남권 재건축, 재개발 아파트들은 가격 자체가 크기 때문에 이런 시기에 호가가 1 ~ 2억이 떨어지는 것은 이때껏 부동산 규제가 있었던 때가 되면 항상 흔들리곤 했습니다.
제 생각에는 서울 재건축 시장과 일반 매매시장은 달리 봐야 하지 않을까요?
반포1단지 경매…10억 싼데도 유찰된 까닭은
서울의 간판 재건축 단지인 반포동 반포주공1단지가 최근 세 차례 진행된 법원 경매에서 주인을 찾지 못했습니다.
2020년 04월 03일 서울중앙지방법원에 따르면 반포주공1단지 전용면적 140㎡ 주택형이 2020년 04월 01일 입찰에서 최저 입찰가격은 33억5200만원에서 유찰되었다고 합니다.
실거래가보다 10억원이나 낮은 가격에 나왔지만 아무도 응찰하지 않았다고 하는데요.
이에 대해서 일각에서 부동산 대세 하락의 전조라는 해석까지 나왔지만, 실제는 재건축 후 새 아파트를 받지 못하는 현금청산 대상인 것으로 드러나면서 경매에서 외면 받는 것이라고 합니다.
낙찰을 받더라도 조합원 지위가 승계되지 않는 현금청산 대상 물건으로 새 아파트를 배정받지 못하고 종전자산평가액(감정가격×비례율)대로 보상받은 뒤 재건축사업에서 빠지게 되게 되어 메리트가 그만큼 떨어질 수밖에 없는 물건이기 때문입니다.
이는 서울 등 투기과열지구에선 조합설립 이후 조합원 지위 양도가 금지되어 매도인이 1주택자로 장기 보유하거나 이민 등 특별한 사유가 있을 때만 지위 양도가 인정되는데 이 물건의 경우 어느 한 가지도 해당되지 않기 때문에 낙찰자는 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산해야 한다는 게 법원의 설명이었다고 합니다.
즉, 반포1단지 전용면적 140㎡ 주택형이 33억 5200만원 최저가에 나왔는데 유찰된 것은 부동산 대세 하락 때문이 아니라 해당 물건이 재건축되는게 아닌 현금청산물건이기에 그만큼 가치가 떨어지기 때문에 유찰된 것입니다.
결국 강남 부동산이 하락하고 있기 때문에 경매도 유찰된게 아니라는 말씀을 꼭 드리고 싶네요.
[경매브리핑]서울 아파트 12건 중 1건만 낙찰
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01197206625732840&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
한편, 서울 아파트 12건중 1건만 낙찰되고 있다고 합니다. 이는 서울 아파트가 12건이 경매에 부쳐졌고 용산구 한남동 힐탑트레져(84㎡) 1건만 낙찰되었다는 것으로 나머지 건들은 신건인 경우입니다. 대체로 신건의 아파트들은 1차례 유찰되는 경우가 많다고 합니다.
그리고 입지가 좋은 지역의 아파트는 여전히 경매가의 100%가 넘게 낙찰 되고 있습니다.
이번주 법원 경매는 총 1850건이 진행돼 이중 565건이 낙찰됐다. 낙찰가율은 77.2%, 총 낙찰가는 1180억원이다. 수도권 주거시설은 총 370건이 경매 진행돼 이중 139건이 낙찰됐고, 낙찰가율은 91.3%로 집계됐다. 서울 아파트의 경우 12건이 경매에 부쳐져 용산구 한남동 힐탑트레져(84㎡) 1건만 낙찰됐다. 감정가는 28억2000만원으로, 응찰자 1명이 23억000만원을 써내 새 주인이 됐다.
이 기사에서 경기 용인시 기흥구 소재 아파트가 법원 경매에 나와 수십대 1의 경쟁 속에 낙찰되었다는 것이 눈에 띕니다.
2020년 04월 03일 지지옥션이 분석한 4월 첫째주 법원 경매 동향을 보면 기흥구 상갈동 소재 금화마을 주공그린빌(전용면적 50㎡)엔 총 59명이 응찰했는데 낙찰가는 2억4600만원으로, 감정가(2억1800만원)의 113%를 기록했다고 합니다.
위 그림에서 보시면 아실 수 있듯이 이 물건은 2001년 10월 준공된 10개동 1070가구 단지에 속해 있으며 보라초등학교 남쪽에 있고, 주변은 아파트 단지 및 연구시설, 자연녹지 등이 혼재돼 있습니다.
분당선 상갈역 3번 출구에서 바로 연결되는 역세권 아파트이고 달구대로와 금화로, 경부고속도로 등 주요 도로와의 접근성도 뛰어납니다.
단지 인근에 동아제약 연구본부와 태평양 기술연구원이 있고, 경기도 박물관과 어린이 박물관, 백남준아트센터 등이 가깝습니다.
통산근린공원 등 도심 녹지 환경도 갖췄다. 상갈초?중학교, 신갈고등학교 등 교육기관도 가깝다고 합니다.
이를 보더라도 직주근접, 교통, 환경, 교육 등이 골고루 갖춰진 입지가 좋은 지역의 아파트에 대해서는 여전히 그 수요가 뒷받침되고 있음을 알 수 있습니다.
'15억 캡'에 마·용·성도 무너졌다…서울 초고가 집값 '천장 붕괴'
https://newsis.com/view/?id=NISX20200402_0000980530&cID=13001&pID=13000
한편 서울 아파트 매매시장에서 강남3구(강남·서초·송파구)에 이어 마포·용산·성동구 등 이른바 '마용성' 아파트값도 약세로 돌아섰다는 기사입니다.
강남권 입성의 징검다리 역할을 하는 이들 강북 신흥 부촌이 하락 전환함에 따라 강남3구 지역의 집값 침체도 더욱 골이 깊어질 것이라는 전문가들의 예상도 커지고 있다고 하는데요.
위에서 얘기한 KB부동산 시세와는 다소 차이가 있습니다.
KB부동산 시세에서는 강남3구를 제외하면 대부분이 양천구, 은평구, 영등포구 등이 소폭 상승하여고, 대체로 보합권으로 0.04% 상승한 것으로 나타난 반면 한국감정원 지표 상에서는 강남3구를 중심으로 하락폭을 확대하면서 강북의 초고가 아파트가 많은 마포구 (0.03→-0.02%), 용산구(보합→-0.01%), 성동구(보합→-0.01%) 등도 이제 시장의 추세를 거스르지 못하고 일제히 하락세로 돌아섰다고 말하고 있습니다.
다만 여전히 서울 아파트 매매시장 곳곳에서 신고가 경신이 나오는 등 시장 상황이 혼란스러운 상황이라고 합니다.
다만 아직 서울 아파트 매매시장 곳곳에서 신고가 경신이 나오는 등 시장 상황이 혼란스러운 상황이다. 하지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 경기 불확실성이 시장을 무겁게 누르고 있어 상승 전환은 당분간 어렵다는 전망이 우세하다.
4일 한국감정원 '2020년 3월 5주 주간아파트 가격동향'에 따르면, 지난달 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 한 주간 0.02% 하락해 지난주(보합) 대비 하락 전환했다. 지난해 7월 첫째 주 이후 39주 만의 내림세다.
이미 강남3구의 낙폭은 점차 확대되고 있다. 하락세는 이제 강북으로도 퍼지고 있다. 특히 강북에서도 초고가 아파트가 많은 마포구(0.03→-0.02%), 용산구(보합→-0.01%), 성동구(보합→-0.01%) 등도 이제 시장의 추세를 거스르지 못하고 일제히 하락세로 돌아선 상태다.
이 기사에서 마용성 하락 전환의 영향을 미친 배경에 대해서 15억 이상 초고가 주택 대출 금지를 전문가들이 꼽고 있다고 밝히고 있습니다.
2019년 12·16대책 이후 투기과열지구인 서울 전역에 15억원 이상 주택의 대출이 막히면서 매수세가 급속도로 얼어붙은 상황은 맞습니다.
국토부 실거래가 신고 시스템에 따르면 서울에서 올해 1~3월 거래된 15억원 이상 아파트는 모두 719건으로, 직전 3개월(지난해 10~12월) 3221건 대비 77.7% 줄었다고 밝혔습니다.
그러면서 마포구의 경우 15억원 이상 아파트 시장의 침체가 두드러진다고 하엿습니다.
마포구에서 15억원 이상 아파트 매매거래는 지난해 10~12월 116건에서 올해 1~3월 13건으로 88.8% 급감했다. 특히 월별로 보면 1월 6건, 2월 6건에 그쳤으며, 올해 3월은 단 1건만 거래되는 등 시장 위축이 급격하다고 합니다.
하지만 2020년 04월 03일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2020년 2월 서울 지역의 15억원 초과 아파트 거래 신고는 362건으로, 전체 서울 아파트 거래(8150건)의 4.44%를 차지했습니다.
15억원 초과 아파트의 거래 비중은 작년 12월 중순까지 10% 선이었지만 작년 말 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지한 '12·16 대책'이 나온 이후, 지난 1월엔 2.95%(191건)로 급감하였다가 2월엔 거래량이 전월 대비 2배 가까이 늘어났습니다.
그리고 강남3구의 15억 이상 아파트의 급매물이 사라지고 현재는 12.16대책 이전의 시세의 물건들만 나와 있는 상태에서 거래가 이뤄지지 않고 있다고 합니다.
이런 와중에 마포구등에서 매수 실종에 이어 급매물이 속속 등장하면서 거래가 이뤄지고 있다고 합니다.
래미안공덕5차 아파트의 경우 지난 11월 전용면적 11.87㎡ 크기의 10층 매물이 15억8000만원으로 최고가를 경신한 뒤 지난 1월 14억8000만원(1층), 3월 14억7000만원(2층)으로 15억원 이하로 떨어졌다.
래미안 웰스트림 전용 84.98㎡도 지난 10월 15억3000만원(30층)에 최고가로 거래됐으나, 강화된 대출규제에 지난 2월 14억9000만원(16층)으로 15억원 이하에서 거래가 성사됐다.
마포래미안푸르지오 전용 84.60㎡도 올해 1월 16억5000만원(14층)에 최고가를 경신을 했다가 불과 한 달도 안 돼 2월 14억9000만원(8층)에 거래됐다.
저금리 시대 개막에 버티기에 들어갔던 집주인도 실거래가를 통해 하락세가 확인되자 호가를 조금씩 낮추는 분위기다.
인근 지역 중개업소 관계자는 "마래푸 84㎡(옛 35평)은 16억5000만원에 신고가를 경신한 이후에는 다들 호가를 여기에 맞춰서 내놓는 경우가 많았는데 최근에는 16억원까지는 떨어진 상태"라면서 "5000만원정도 낮아져 급락까지는 아니지만 경기가 안 좋다고 하니 좀 더 떨어질 여지는 있다"고 말했다.
감정원 관계자도 "마포 지역 아파트의 경우 15억원 수준에서 걸쳐져 있던 단지들이 많았는데, 초고가 아파트에 대한 대출 문턱이 높아지자 15억원 이하로 '키 낮추기'를 하는 모습이 관찰되고 있다"면서 "급격하지는 않지만 매수세 위축에 따라 고가 주택 위주로 호가가 조금씩 낮아지면서 하락세로 돌아선 상태"라고 설명했다.
이런 상황에서 저금리 시대에 버티기에 들어갔던 집주인들이 실거래가를 통해서 하락세를 확인하고서 조금씩 호가를 낮추는 분위기라고 전하고 있습니다.
대체로 마포지역의 경우 15억 수준인 단지들이 많은데, 이들이 15억원 이하로 키낮추기를 하고 있다고 전하고 있습니다.
이는 분명 12.16대책으로 인해 15억 이상 아파트들에 대해서 대출금지가 된 상황이다 보니 조금이라도 15억원의 현금이 없는 수요층들에게는 그림의 떡인 상황, 그런데 15억에서 5000만원정도만 낮추게 되면 대출이 그나마 나오기 때문에 매수할 수요층은 당연히 생길 수밖에 없다고 생각합니다.
그렇다 보니 이를 키낮추기라고 보기 보다는 규제로 인해 가격 폭등을 억누르는 것이라고 보는게 맞지 않나 생각합니다.
◇마용성 하락, 서울 아파트값 하락의 신호탄 되나
전문가들은 이번 마용성 아파트값 하락 전환이 서울 아파트 시장의 본격적인 하락 전환을 알리는 신호탄이 될지 주목하고 있다.
강북 신흥 부촌으로 떠오른 마·용·성 지역은 강남권 입성을 위한 징검다리 역할을 한다.
강남3구에 이어 마·용·성도 추세를 거르지 못하고 하락세를 전환하면서 15억원 이상 초고가 아파트 시장은 유래 없는 침체를 경험할 가능성이 높아졌다.
다만 최근 강남 일부 지역에서 신고가 경신이 나타나는 등 주택시장이 혼란의 양상을 보이고 있어 혼란스러운 양상이 나타나고 있다.
특히 은마아파트와 함께 서울 아파트 시세를 대표하는 대치동에서도 단지별로 집값 방향이 엇갈리는 현상이 나타나고 있다.
지난달 개포우성 2차의 경우 127.78㎡가 29억5000만원(1층)에 거래돼 지난해 12월 34억5000만원(8층) 대비 5억원 떨어졌다. 대치선경도 지난달 25억9600만원(3층)에 매매돼 종전 최고가 대비 수천만원 떨어졌다.
반면 이들 단지와 도로 하나를 두고 마주한 대치쌍용아파트는 83.56㎡(13층) 지난 2월 20억5000만원에 팔려 지난해 11월(20억원) 대비 5000만원 상승해 신고가를 경신했다.
감정원 관계자는 "최근 강남 아파트 매매시장은 하락장이 온 것 같다가도, 한 주 지나 매물이 자취를 감췄다가 또 다음 주는 급매물이 나오는 등 혼조세가 나타나고 있다"면서 "한 치 앞을 내다보기 힘든 상황"이라고 말했다.
일부에서는 마용성 지역의 침체가 장기화 되지 못할 것으로 내다보기도 한다.
마용성 지역은 강남에 비해 신축 단지들이 많아 10년 이상 다주택자에만 적용되는 양도세 중과 유예 매물이 적다는 것이다.
실제로 감정원에 따르면 마포구 아파트 평균연식은 17년, 성동구는 17년으로, 강남구(24.3년)에 비해 젊은 편이다. 용산구는 23년으로 강남구와 유사하다. 서울 내 중저가 아파트 단지의 경우 대출규제의 영향이 상대적으로 적어 여전히 상승 중인 곳이 적지 않다.
하지만 전반적인 추세를 거스르기는 힘들다는 의견이 많다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "일부 단지에서 나오는 신고가 경신은 극단적인 사례로 보여진다"면서 "거래 한두 건으로 시장 전체 상황을 호도해서는 안 된다"고 말했다.
박 위원은 이어 "지금은 코로나19에 따른 불확실성이 시장에 무겁게 작용하고 있다"면서 "시장 상황은 전반적으로 약세 국면을 지속할 수밖에 없을 것으로 예상된다. 중저가 아파트값 상승세도 오래 지속되기 힘들다"고 밝혔다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "최근에 나오는 신고가 경신 사례는 착시 효과"라면서 "주택시장에 관망세가 커지면서 거래량이 급격하게 위축된 상황에서 나온 한두 건 거래에 주목도가 높아진 데다, 실거래 신고까지 한 달가량의 시차가 있다는 점에서 생기는 오해"라고 말했다.
함 랩장은 "최근 강남 아파트 매매시장은 2억~3억원가량 조정해서 내놓는 게 기본"이라면서 코로나19에 따라 매수심리가 위축되는 모습이 뚜렷하기 때문에 결국에는 가격을 이어지지 않을까 한다"고 설명했다.
더욱이 최근 강남 일부 지역에서 신고가 경신이 나타나는 등 주택시장이 혼란의 양상을 보이고 있어 혼란스러운 양상이 나타나고 있습니다.
감정원 관계자는 "최근 강남 아파트 매매시장은 하락장이 온 것 같다가도, 한 주 지나 매물이 자취를 감췄다가 또 다음 주는 급매물이 나오는 등 혼조세가 나타나고 있다"면서 "한 치 앞을 내다보기 힘든 상황"이라고 말할 정도로 혼란스러운 상황이라고 진단하고 있습니다.
이에 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원님은 최근에 나오는 신고가 경신을 하는 사례가 발생하는 것은 실거래 신고까지 한달가량의 시차로 인한 것으로 코로나19로 인한 급격한 위축상황에 의한 착시라고 진단하고 있습니다.
그러면서 결국 코로나19사태로 인해 경기침체로 인해 부동산 시장도 하락을 맞이할 것이라고 전망하고 있습니다.
하지만 강남 아파트 매매시장은 2억~3억원가량 조정해서 내놓는 게 기본이기 때문에 코로나19에 따라 매수심리가 위축되는 모습이 뚜렷한 상황에서 가격이 내려갈 것이라는 전망을 전문가가 할 뿐이며 현재 상황에서 실제로 그렇게 되고 있다고 생각하지 않습니다.
위 기사에서 보자면 전문가들은 이번 마용성 아파트값 하락 전환이 서울 아파트 시장의 본격적인 하락 전환이 되지 않을까 전망하고 있습니다.
강북 신흥 부촌으로 떠오른 마·용·성 지역은 강남권 입성을 위한 징검다리 역할을 하고 있는 상황에서 강남3구에 이어 마·용·성도 추세를 거르지 못하고 하락세를 전환하면서 15억원 이상 초고가 아파트 시장은 유래 없는 침체를 경험할 가능성이 높아지고 있다고 전망하고 있어서 입니다.
마용성 지역은 강남에 비해 신축 단지들이 많아 10년 이상 다주택자에만 적용되는 양도세 중과 유예 매물이 적습니다.
그리고 마용성은 강남으로 진입하기 위한 징검다리라고 하는 만큼 강남3구를 바라보고 있는 상황에서 강남3구의 상황을 지켜 보면 어떤 생각이 들까요?
하지만 아래 기사를 한번 보시죠
고가 아파트 급매물 나오자, 현금 부자들 매수 잇따라
서울의 집값이 빠진다고 하는데 15억 이상 초고가 아파트의 거래는 는 2월 들어 회복세를 보이고 있다고 합니다.
부동산 업계에서는 시세보다 낮은 급매물이 나오자 지방 고액 자산가를 비롯한 "현금부자"들이 매수에 나선 것으로 보고 있다고 합니다.
이는 강남 3구 뿐만 아니라 청약시장에서도 15억이 넘는 아파트에 대해서도 높은 경쟁률을 보이고 있는 것을 보더라도 강남집값이 떨어지고 있다는 얘기는 잠시 조정을 받고 있다 정도 로 인식해야 하지 않을까 생각합니다.
3일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 2월 서울 지역의 15억원 초과 아파트 거래 신고는 362건으로, 전체 서울 아파트 거래(8150건)의 4.44%를 차지했다. 15억원 초과 아파트의 거래 비중은 작년 12월 중순까지 10% 선이었지만 작년 말 15억원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지한 '12·16 대책'이 나온 이후, 지난 1월엔 2.95%(191건)로 급감했다. 그러나 2월엔 거래량이 전월 대비 2배 가까이 는 것이다.
분양 시장에서도 15억원이 넘는 아파트 시장에 청약이 몰렸다. 올해 첫 강남권 아파트 분양인 서초구 잠원동 '르엘 신반포' 청약엔 지난달 30일 1순위 일반 분양 67가구 모집에 8358명이 몰려 평균 124.7대 1의 경쟁률을 기록했다.
고가 아파트 급매물 나오자, 현금 부자들 매수 잇따라
돈이 없는 것은 나만 없을 뿐이지 현금부자들은 15억이 넘는 초고가 아파트를 매입하고 있는 것이 현실입니다.
아울러 현재 이런 초고가 아파트를 매입하지 못한다 하더라도 전세가가 9억이 넘는 아파트에 대한 수요도 엄청나다고 합니다.
전세가 9억이 넘는 경우에도 전세자금 대출이 나오지 않습니다.
결국 전세가 9억이상의 초고가 아파트 들에 대한 전세수요도 강남 등의 입지 좋은 곳에는 물량이 없는 상황이라는 것을 염두해 둔다면, 15억 이상 초고가 아파트에 대한 대출이 조금이라도 풀리게 되는 경우에 이들이 매입수요로 변모할 가능성은 충분하다고 생각합니다.
대규모 입주에도…신길뉴타운 전셋값 올랐다
이런 와중에 서울 신길뉴타운의 경우 전세가격이 고공행진하고 있다고 합니다.
2020년 5000가구가량의 대규모 입주가 이뤄지는 단지인데 이 지역의 전세가격 하락이 아닌 상승을 하고 있습니다.
대체로 대규모 입주가 이뤄지는 지역의 입주장때에는 전세가격이 하락하는 경우가 많습니다.
신축에 전입하여 살고자 하는 수요도 있지만 보유하다가 나중에 팔고자 하는 투자수요도 분명 존재하기 때문에 이런 입주시기에는 전세매물이 많아져서 전세가격이 싸지는게 일반적이기 때문입니다.
하지만 이번 서울 신길뉴타운의 경우에는 절세를 위한 비과세를 받기 위한 요건이 강화되어 보유만이 아닌 실거주도 2년 이상을 해야 하기 때문에 투자수요층들이 실거주수요층으로 변모하면서 실제 전세물량이 많이 나오지 않게 되었습니다.
더욱이 신축 선호 현상이 여전하여 전세수요가 많은 상황인데 공급이 부족하다 보니 전세가격이 상승하고 있습니다.
올해 5000가구가량의 대규모 입주가 이뤄지는 서울 신길뉴타운 전세 가격이 고공행진하고 있다. 신축 선호 현상이 여전한 데다 절세를 위한 실거주 요건 강화 등이 맞물리며 전세 수요가 공급보다 많기 때문이다.
신축이 입주할 때는 전세 가격이 낮다는 일반적인 통념이 깨지고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년 서울 입주 물량은 올해의 절반 수준으로 줄어든다”며 “전세 시장의 불안이 우려되는 상황”이라고 말했다.
3일 일선 중개업소들에 따르면 지난 2월 입주를 시작한 1008가구 규모의 영등포구 신길센트럴자이 전세가격은 신고가에 거래되고 있다. 지난해 말 4억5000만~4억6000만원 선에서 거래됐던 전용 59㎡는 올해 들어 5억원을 넘어섰다. 지난달 5억3000만원(13층)에 계약이 이뤄졌다. 상대적으로 전세 물량이 많은 전용 84㎡ 역시 오름세다. 현재 호가는 6억3000만~6억5000만원 수준으로 올초보다 1억원가량 뛰었다.
신길뉴타운 12구역을 재개발한 신길센트럴자이는 지하철 7호선 신풍역과 가깝고 대영초·중·고와 붙어 있어 신길뉴타운 내 대장 단지로 불린다. 신길동 J공인 대표는 “워낙 전세 물건이 적어 부르는 게 값”이라며 “상대적으로 싸게 나왔다가도 수요가 많아 가격이 금세 올라간다”고 말했다.
한 달 먼저 입주를 시작한 보라매SK뷰(5구역·1546가구) 상황도 비슷하다. 지난해 12월 4억7000만~5억원에 거래됐던 전용 59㎡는 입주 막바지인 지난달 5억4000만원까지 거래됐다. 현재 호가도 비슷한 수준이다.
다시 말하지만 전세 가격은 대규모 입주 때는 떨어지는 게 일반적입니다.
매매와 달리 실수요자 시장이기 때문에 공급량이 전세가격에 절대적인 영향을 미칩니다.
하지만 실거주 요건 강화 등의 각종 부동산 규제로 상황이 달라지면서 집주인들이 전세를 놓지 않고 직접 입주하는 경우가 많아 전세 매물이 줄어들었고, 신길센트럴자이 중소형 주택형의 경우 집주인의 85%가 실입주하는 것으로 중개업소들은 추산하고 있다고 합니다.
이렇게 실거주 요건 강화로 서울 전체 전세 시장이 불안해질 수 있다고 전문가들도 말하고 있습니다.
기존에는 2년 이상 보유만 해도 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있었으나 2019년 8·2대책에 의해 2년 이상 거주 요건을 채워야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고 또 거주 기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라져서 10년 이상 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문에 집주인이 신축 아파트에 입주하는 현상이 일반화되고 있다는 것입니다.
실거주 요건 강화로 서울 전체 전세 시장이 불안해질 수 있다고 전문가들은 입을 모으고 있다. 8·2대책에 따라 2년 이상 거주 요건을 채워야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 기존에는 2년 이상 보유만 해도 이 혜택을 받을 수 있었다. 또 거주 기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라진다. 10년 이상 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이 때문에 집주인이 신축 아파트에 입주하는 현상이 일반화되고 있다.
지난해 하반기부터 1만2000여 가구가 무더기 입주한 강동구 역시 역전세난 없이 입주를 마친 것도 이런 영향이 컸다.
상일동 고덕연합부동산 관계자는 “지난 2월 입주를 시작한 고덕아르테온(4066가구)은 소유주 중 80% 이상이 실입주를 했다”며 “과거처럼 물량이 쏟아지지 않다 보니 입주 초반 주춤했던 전세 가격이 오래지 않아 다시 상승하는 패턴을 보였다”고 설명했다.
아울러 2021년부터 서울은 입주량이 급감합니다.
2021년 서울 입주는 총 2만 3217가구(아파트) 로 2020년 4만 2173가구의 절반 수준밖에 안됩니다.
이런 상황에서 올해보다 내년에 전세가격은 계속 상승할 수밖에 없게 됩니다.
부동산인포에 따르면 내년 서울 입주는 총 2만3217가구(아파트 기준)로 올해(4만2173가구)의 절반 수준이다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “주택 구매를 막기 위한 대출 규제와 대입 정시 확대 등으로 전세 수요는 늘고 있지만 공급은 갈수록 줄어드는 구조”라며 “저금리로 월세나 반전세가 늘어나는 것도 전셋값을 올리는 요인이 될 수 있다”고 했다.
보도자료 - 국토교통부
2월 주택 인·허가 3.8만 호, 착공 2.3만 호, 분양 1.7만 호, 준공 4.0만 호
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95083732
[1. 인허가 실적] * 전체주택 대상
(종합) 2월 주택 인허가실적은 전국 37,980호로 전년동월(42,254호) 대비 10.1% 감소하였으나, 수도권은 전년동월 대비 0.9% 소폭 증가, 서울은 전년동월 대비 6.5% 증가
(지역별) 수도권은 26,216호로 전년 대비 0.9%, 5년평균 대비 17.3% 증가, 지방은 11,764호로 전년 대비 27.7%, 5년평균 대비 46.8% 감소
(유형별) 아파트는 30,327호로 전년 대비 11.8%, 5년평균 대비 7.3% 감소, 아파트 외 주택은 7,653호로 전년 대비 2.7%, 5년평균 대비 34.8% 감소
[2. 착공 실적] * 전체주택 대상
(종합) 2월 주택 착공실적은 전국 23,373호로 전년동월(23,958호) 대비 2.4% 소폭 감소
(지역별) 수도권은 11,526호로 전년 대비 31.4%, 5년평균 대비 25.6% 감소, 지방은 11,847호로 전년 대비 65.8% 증가, 5년평균 대비 8.9% 감소
(유형별) 아파트는 16,862호로 전년 대비 0.6% 증가, 5년평균 대비 3.3% 감소, 아파트 외 주택은 6,511호로 전년 대비 9.5%, 5년평균 대비 41.1% 감소
[3. 분양 실적] * 공동주택 대상(주택법상 입주자모집 승인)
(종합) 2월 공동주택 분양실적은 전국 16,796호로 전년동월(10,138호) 대비 65.7% 증가
(지역별) 수도권은 8,875호로 전년 대비 18.3%, 5년평균 대비 64.2% 증가, 지방은 7,921호로 전년 대비 200.5%, 5년평균 대비 44.7% 증가
(유형별) 일반분양은 10,932호로 전년 대비 39.5% 증가, 임대주택은 1,471호로 전년 대비 590.6% 증가, 조합원분은 4,393호로 전년 대비 110.6% 증가
[4. 준공 실적] * 전체주택 대상
(종합) 2월 주택 준공실적은 전국 40,386호로 전년동월(54,634호) 대비 26.1% 감소
(지역별) 수도권은 24,219호로 전년 대비 13.3% 감소, 5년평균 대비 20.7% 증가, 지방은 16,167호로 전년 대비 39.4%, 5년평균 대비 25.5% 감소
(유형별) 아파트는 32,243호로 전년 대비 29.9% 감소, 5년평균 대비 6.2% 증가, 아파트 외 주택은 8,143호로 전년 대비 5.4%, 5년평균 대비 28.7% 감소
2020년 02월 주택 인허가실적은 전국 37,980호로 전년동월(42,254호) 대비 10.1% 감소하였으나, 수도권은 전년동월 대비 0.9% 소폭 증가, 서울은 전년동월 대비 6.5% 증가하였습니다.
지역별로 보자면 수도권은 26,216호로 전년 대비 0.9%, 5년평균 대비 17.3% 증가한 반면 지방은 11,764호로 전년 대비 27.7%, 5년평균 대비 46.8% 감소하였습니다.
경기도의 경우 인허가 물량이 전년동월 대비 56.8% 증가한 반면, 인천은 70.3%가 감소하였고, 지방의 경우에도 27.7% 감소한 것으로 나타나고 있습니다. 이들 인허가 물량은 나중에 준공물량에 영향을 미치기 때문에 당장 살펴보기 보다는 꾸준히 관심을 가지고 살펴보시길 바랍니다.
대체로 인천은 앞으로 공급이 더욱 없어질 것이고 서울의 경우에는 조금씩 인허가 물량이 나타나긴 하지만 절대수치 자체가 적기 때문에 수량으로 확인해봐야 할듯 합니다.
경기도의 경우에 추후 물량이 많아질 것을 예상할 수 있지만 이 또한 4~5년 이후의 이야기가 되지 않을까 생각합니다.
2020년 02월 주택 인허가 실적 2020년 02월 주택 착공실적은 전국 23,373호로 전년동월(23,958호) 대비 2.4% 소폭 감소하였습니다.
수도권은 11,526호로 전년 대비 31.4%, 5년평균 대비 25.6% 감소, 지방은 11,847호로 전년 대비 65.8% 증가, 5년평균 대비 8.9% 감소하였습니다.
이 착공실적 물량은 2~3년 이후에 분양물량이 됩니다.
그런데 착공물량의 감소율을 보자면 전년동월대비 서울 38.2% 감소, 인천 47.5% 감소, 경기도 19.3% 감소하였고 지방만 8.9% 증가한 것으로 나타났습니다.
2020년 02월 주택 준공실적은 전국 40,386호로 전년동월(54,634호) 대비 26.1% 감소하였습니다.
지역별로 보면 수도권은 24,219호로 전년 대비 13.3% 감소하였고 지방은 16,167호로 전년 대비 39.4%, 5년평균 대비 25.5% 감소하였습니다.
전국적으로 준공실적도 감소하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
‘규제 무풍지대’ 화성·시흥·양주 들썩
한편 경기도 화성·시흥·양주 등의 비규제지역들로 이동하는 주거 수요자들을 따라 신규 아파트 공급이 이어지면서 집값도 오르고 있는 모습을 보이고 있다고 합니다.
2020년 04월 03일 통계청에 따르면 최근 1년간 인구 유입률이 가장 높았던 곳은 화성시로 확인되었습니다.
그리고 2019년 03월 부터 2020년 03월까지의 인구 증가량을 보면 화성시 인구는 전년대비 약 6.7% 늘어난 약 82만2000명을 기록하였고 하남시(6.3%)와 의왕시(6.0%), 시흥시(4.8%), 양주시(2.0%) 등 순이라고 합니다.
그렇다 보니 부동산 정보제공업체 부동산인포에 따르면 이들 지역에 대한 주택 거래도 활발히 늘어나 2019년 말부터 2020년 2월까지 주택거래가 활발했던 상위 5곳은 수원시(5937건), 양주시(2807건), 시흥시(2355건), 안산시(1718건), 화성시(1516건)으로 확인되었다고 합니다.
비 규제지역들로 몰려드는 수요자들의 움직임이 집값 상승으로 이어지고 있다고 합니다.
화성·시흥·양주 등 '규제청정지역'으로 이동하는 주거 수요자들을 따라 신규 아파트 공급이 이어지면서 집값도 오르고 있는 모습이다.
3일 통계청에 따르면 최근 1년간 인구 유입률이 가장 높았던 곳은 화성시였던 것으로 확인됐다. 이 기간 동안 화성시 인구는 전년대비 약 6.7% 늘어난 약 82만2000명을 기록했다. 이어 하남시(6.3%)와 의왕시(6.0%), 시흥시(4.8%), 양주시(2.0%) 등 순이었다.
주택 거래도 활발해졌다. 부동산 정보제공업체 부동산인포에 따르면 지난해 말부터 올해 2월까지 주택거래가 활발했던 상위 5곳은 수원시(5937건), 양주시(2807건), 시흥시(2355건), 안산시(1718건), 화성시(1516건)으로 확인됐다.
규제 적용 범위에서 벗어난 곳으로 몰려드는 수요자들의 움직임은 집값 상승으로도 이어지고 있다.
화성시 반월동에 자리한 '반월동 SK뷰 파크'는 지난해 12월 전용면적 85㎡ 기준 4억8000만원에서 4개월 만에 5억5700만원까지 약 1억원 가량 올랐다. 경기도 시흥시 군자동에는 오는 2021년 준공을 앞둔 '금강펜테리움센트럴파크'의 전용면적 84㎡ 분양권 거래가격은 같은 기간 약 6억7900만원까지 뛰었다.업계 관계자는 "규제를 피해 간 화성, 시흥, 양주 등은 대규모 개발 계획이 예정돼 '포스트 수·용·성(수원, 용인, 성남)'으로 성장할 동력을 갖췄다고 평가되고 있다"고 말했다.
[S머니] 코로나도 비켜간 신축불패? 양주 옥정도 미분양 '완판'
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 쇼크에 대출규제 등으로 서울 집값이 약보합세로 돌아섰지만 새 아파트 청약시장은 여전히 인기를 누리고 있습니다.
‘신축 불패’를 증명하듯 분양가가 제법 높게 책정된 단지에도 적지 않은 인파가 몰리고 있는 것이 요즘 청약시장 모습인데 청약열기가 미분양 시장에도 영향을 미치고 있다고 합니다.
2020년 2월 말 기준 전국 미분양은 3만9,000여가구로 4만가구 이하로 떨어진 상태라고 합니다.
2019년부터 기존 주택시장 침체가 지속되고 있는 강원도 원주 등 지방에서도 미분양 물량은 빠르게 소화되고 있고, 최근 검단신도시에 이어 경기 양주 옥정신도시도 미분양 ‘0가구’ 대열에 합류했다고 합니다.
경기도 양주시는 2019년 11월 말 기준 미분양 물량이 1,142가구에 달해 주택도시보증공사(HUG)가 2019년 말 미분양관리지역으로 신규 지정한 곳입니다.
그런데 이 양주시에 대해 서울경제에서 국토교통부 시도별 미분양 현황과 지자체 등을 통해 조사한 결과 최근 양주 옥정신도시에서 미분양 물량이 전부 소화됐다고 전하고 있습니다.
관련 업계에 따르면 2월 말까지 ‘대방 노블랜드 2차 프레스티지’에서 28가구가 팔리지 않고 남아 있었는데 최근 주인을 찾았다고 합니다.
미분양이 많았던 평택시도 2020년 2월 말 기준 평택시의 미분양 물량은 732가구로 지난해 11월 말(1,619가구) 대비 절반 이상 줄었고 화성시 또한 같은 기간 823가구에서 135가구로 미분양 물량을 크게 줄였다고 합니다.
인천 서구 또한 한때 검단신도시에 미분양 물량이 2,607가구에 달하면서 미분양관리지역에 선정됐지만 최근 미분양 물량을 모두 소진했다고 합니다.
2019년 12·16대책에 이어 2020년 2·20대책 등 연이은 서울과 수도권 주요 지역 집값 억제 정책의 부작용으로 비규제지역에서 풍선효과가 발생하며 새 아파트로 수요가 몰리면서 미분양 물량이 해소됐다는 것이 시장의 평가입니다.
지방 미분양 물량도 마찬가지로 소진되고 있다고 합니다.
우선 미분양관리지역인 강원 원주시와 충북 청주시는 각각 지난해 11월 말 기준 미분양 물량이 각각 2,701가구, 1,292가구에 달했지만 2020년 2월 말 기준 이들 지역의 미분양 가구 수는 각각 384가구, 162가구까지 감소했고, 2017년 미분양 물량이 2,000가구를 훌쩍 넘기던 경북 포항도 최근 빠르게 미분양을 해소해 258가구까지 줄어들었습니다.
보도자료 - 국토교통부
‘20.2월말 기준 전국 미분양 39,456호(전월 대비 8.8% 감소, 전년 동월 대비 33.8% 감소)
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95083731
200331(조간)_20.2월말 기준 전국 미분양 39456호(주택정책과).hwp0.61MB국토교통부(장관 김현미)는 ‘20.2월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 39,456호로 집계되었으며, 이는 전월(43,268호) 대비 8.8%(3,812호), 전년 동월(59,614호) 대비 33.8%(20,158호) 각각 감소하였다고 밝혔다. 이에 따라 전국 미분양 주택은 ‘19.6월(63,705호) 이후 8개월 연속 감소한 것으로 나타났다.
* ‘19.6월 63,705호 → ‘19.9월 60,062호 → ‘19.12월 47,797호 → ‘20.2월 39,456호
준공 후 미분양은 2월말 기준으로 전월(17,500호)대비 0.8%(146호) 감소한 총 17,354호로 집계되었다.
* ‘19.11월 19,587호 → ‘19.12월 18,065호 → ‘20.1월 17,500호 → ‘20.2월 17,354호
지역별로 수도권 미분양은 4,233호로 전월(4,901호) 대비 13.6%(668호) 감소하였고, 지방은 35,223호로 전월(38,367호) 대비 8.2%(3,144호) 감소하였다.
특히, 지방 미분양은 ‘19.8월(52,054호) 이후 6개월 연속 감소하였으며, 전년 동월(51,887호) 대비 32.1%(16,664호) 감소한 것으로 나타났다.
* 신규 등 증가분 : ’20.1월 1,882호 → ’20.2월 947호(수도권 344호, 지방 603호)
** 기존 미분양 해소분 : ’20.1월 6,411호 → ’20.2월 4,759호(수도권 1,012호, 지방 3,747호)
규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전월(3,565호)대비 12.5%(446호) 감소한 3,119호로 집계되었고, 85㎡ 이하는 전월(39,703호) 대비 8.5%(3,366호) 감소한 36,337호로 나타났다
2020년 03월 30일, 국토부에서 2020년 02월 전국 미분양 주택 현황을 발표하였습니다.
전국 미분양 주택수가 총 39,456호로 집계, 전월대비 8.8%, 전년동월대비 33.8%감소하였고, 준공후 미분양도 전월대비 .8% 감소하였습니다.
‘20.2월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 39,456호로 집계되었으며, 이는 전월(43,268호) 대비 8.8%(3,812호), 전년 동월(59,614호) 대비 33.8%(20,158호) 각각 감소하였습니다.
준공 후 미분양은 2월말 기준으로 전월(17,500호)대비 0.8%(146호) 감소한 총 17,354호로 집계되었습니다.
구분
‘19.11월
19.12월
‘20.1월
‘20.2월
준공후 미분양
19,587호
18,065호
17,500호
17,354호
구분
수도권
지방
미분양
4,233호
35,223호
전월 미분양
4,901호
38,367호
감소비율
13.6%(668호) 감소
8.2%(3,144호) 감소
특히, 지방 미분양은 ‘19.8월(52,054호) 이후 6개월 연속 감소하였으며, 전년 동월(51,887호) 대비 32.1%(16,664호) 감소한 것으로 나타나고 있습니다.
* 신규 등 증가분 : ’20.1월 1,882호 → ’20.2월 947호(수도권 344호, 지방 603호)
** 기존 미분양 해소분 : ’20.1월 6,411호 → ’20.2월 4,759호(수도권 1,012호, 지방 3,747호)
"30% 하락" vs "언제든 반등"…전문가들 집값 '갑론을박'
https://newsis.com/view/?id=NISX20200403_0000982278&cID=10401&pID=10400
전문가들은 이번 서울 아파트가격이 9개월여만에 하락한 것을 보고 과연 서울 부동산이 하락기에 접어들었는지에 대해 갑론을박을 하고 있습니다.
2019년 12·16 대책, 2020년 2·20 대책 등 정부의 강도 높은 규제로 가뜩이나 위축된 시장이 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 충격까지 겹치면서 서울 아파트값 흐름이 반전한 것은 사실입니다.
하지만 2020년 2분기부터 하반기까지의 서울 부동산 시장이 어떻게 될지에 대한 전망에 대해서는 서로 다른 의견을 내고 있습니다.
부동산 전문가들은 코로나19 사태가 앞으로 경제에 어느 정도 충격을 줄지가 향후 집값 조정 폭과 기간에 최대 변수가 될 것이라고 얘기를 하며서 코로나19 확산에 따른 경기침체가 본격화되면 당분간 부동산 시장이 침체기에 접어들 것이란 의견이 우세할 것이라고 합니다.
하지만 부동산 투자 수요가 여전히 높은 만큼 조정 폭이 크지 않고 코로나19 사태가 빠른 시일 내에 진화될 경우 반등이 나타날 수 있다는 전망도 있고, 반대로 서울 아파트값이 4~5년간 가파르게 상승하며 가격 부담이 커진 상황에서 터진 코로나19 대형 악재로 당장 05월 달부터 본격적인 집값 하락세가 나타나고 실거래가 기준으로 30% 이상 하락할 수 있다는 전망도 하고 있습니다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
조정 크지 않을 수도, 거래량을 살펴야 한다. 한달에 1~2건 거래로 가격하락을 얘기하는 것은 일반화의 오류이다.
최근 집값 움직임과 코로나19 사태가 연동된 것은 분명한 것 같다. 코로나19 사태가 장기적으로 이어진다면 부동산 가격은 조정을 크게 받을 수밖에 없다. 다만 백신이 개발되거나 면역력이 갖춰져서 경제활동이 살아난다면 집값 조정이 크지 않을 것이다.
지금 부동산 시장에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 거래량이다.
본격적인 집값 하락의 전제는 거래량이 줄어들지 않으면서 가격이 떨어지는 것이다. 월평균 100건의 거래가 이뤄지던 단지에서 최근 한 달에 1~2건 거래가 이뤄진 것을 놓고 가격 하락이라고 얘기하는 것은 일반화의 오류다.
거래량이 줄어들지 않으면서 가격이 떨어지면 집값 조정으로 볼 수 있지만 아직까지는 거래량이 많지 않다. 파는 사람도 없고, 사는 사람도 움직이지 않고 있다는 것이다. 지금은 시장경제 원리에 의해 가격이 떨어진 것으로 보긴 어렵고 정부 규제 때문에 거래량이 줄어든 상황으로 봐야 한다.
코로나 사태가 어떻게 진행될지에 따라 부동산 시장 영향도 크게 달라질 것으로 보인다.
코로나19 사태로 인해 불확실성이 커졌기 때문에 당분간 주택 매입에 신중해야 한다.
서울 및 수도권 접경지역 신축의 경우 크게 떨어지지는 않겠지만 그 외 지역의 경우 경기침체에 따른 타격이 클 수 있다,
박세라
신영증권 연구원
적어도 올해 말까지는 조정, 코로나19 사태 로 조정 기간 길어질 듯, 2008년 금융위기때처럼 가격이 하락할것 같진 않다.
코로나19 사태가 발생하기 전에는 조정기간을 올해 상반기, 길면 가을 정도로 예상을 했었는데 코로나19 사태가 불거지면서 전반적인 경기 침체 우려가 나오는 상황이라 조정 기간이 길어질 것 같다.
적어도 올해 말까지는 조정이 이어질 것으로 보인다. 올해 상반기 중에 정책적인 변화가 이뤄져야 조정 기간이 짧아질 것으로 예상한다.
과거 2008년 글로벌 금융위기 당시에는 서울 부동산 매매가격이 소폭 하락한 이후 5년간 지지부진한 흐름을 보였다. 2020년 현재의 흐름이 과거 2008년과 비슷한 부분이 있다.
당시에도 정부가 강도 높은 규제를 내놓으면서 시장 정책 강화라는 신호를 주고 있던 시기였다.
이번에도 정부가 지속적인 규제를 펼치면서 매수 여력이 약해진 상황에서 코로나19에 따른 경기침체 우려가 심리에 직접적인 영향을 주고 있는 것으로 보인다.
다만 2008년 당시 만큼 가격이 내리지는 않을 것으로 보인다.
최근 서울과 수도권 분양 시장에 여전히 많은 사람이 몰리는 등 수요가 뒷받침 되고 있기 때문에 조정 폭이 과거 사례처럼 크지 않을 것 같다.
서진형
대한부동산학회장
주거용 부동산은 약보합 수준 조정, 주거용과 상업용은 차별해서 봐야, 금융위때는 돈의 문제였지만 지금 코로나19사태는 돈의 문제가 아니다.
코로나19 사태가 장기화 되면 실물경제가 타격을 받아 매수자들의 매수자금이 부족해질 수밖에 없다. 그렇게 됐을 때 부동산도 침체기로 접어들 가능성이 있다.
다만 주거용 부동산과 상업용 부동산이 차별화될 것으로 보인다. 상업용 부동산의 경우 심각한 타격을 받을 것으로 보인다.
주거용 부동산의 경우에는 약보합 수준으로 조정을 받을 수 있으며 신축 아파트나 분양 아파트는 상대적으로 충격을 덜 받을 것으로 보인다.
코로나19 사태로 침체기가 오더라도 IMF나 글로벌 금융위기 당시 나타났던 급락 수준은 아닐 것으로 보인다.
과거에는 돈의 흐름 구조 자체가 무너지면서 문제가 됐었는데 코로나19 사태는 일부 수요자들의 자금 경색 정도가 문제가 되기 때문에 과거 사례 같은 충격은 아니고 하락 기조가 조금 나타나는 수준으로 예상된다."
송인호
KDI 경제전략연구부장
지속적 하락의 진입 초기단계로 생각, 2~3개월 후부터 본격 집값 하락, 올해 경제성장율이 0%근접할 수도 있어, 전반적인 경기침체로 부동산 동조화 일어날 수밖에 없다.
지금 부동산 시장은 지속적인 하락의 진입 초기 단계에 있다고 생각한다. 경기 침체가 가장 큰 문제다. 올해 경제성장률이 작년보다 떨어질 것으로 보인다.
0%에 근접할 수도 있기 때문에 전반적인 경기 침체가 있는 상황에서 부동산 시장이 동조할 수밖에 없다.
코로나19가 기업, 가계, 금융으로 흘러가는 부분이 하나씩 나타나기 시작하면서 부동산 시장에도 점진적으로 반영될 것으로 보인다.
통상 금융시장에서의 급락 현상이 부동산 시장에 데이터로 나타나는 데는 6개월가량 걸린다. 한 달 반 전에 금융시장 급락 현상이 있었기에 앞으로 부동산 시장 하락세가 조금씩 나타날 것으로 보인다. 앞으로 2~3개월 이후부터 본격적인 집값 조정이 나타날 수 있다.
지난 2008년 글로벌 금융위기 때 부동산 시장 흐름처럼 완만하게 하락한 후 3~4년 정도 지지부진한 흐름을 보일 것으로 예상된다.
양지영
R&C연구소장
지금은 조정국면, 수요가 여전히 많은 상황, 시장에 풍부한 유동자금, 코로나19로 관심이 떨어진 상황이지만 코로나19가 잠잠해지면 언제든 반등 할 수 있어
현재 부동산 시장이 조정 국면으로 들어가는 것처럼 보인다.
다만 시장이 조정국면으로 진입하기 위해서는 매물이 쌓이고 기대심리가 꺾여야 하는데 지금은 일부 매물만 나오는 수준이고 기대 심리가 여전히 살아있기 때문에 언제든 반등을 할 수 있다. 수요가 여전히 많이 있는 상황이다.
또한 시장에 유동자금이 풍부하다. 부동산 외에 다른 곳으로 갈 만큼 안전한 자산이 없다. 45조 원에 달하는 토지보상금 대부분 토지나 아파트로 다시 흘러 들어갈 수 있고 제로금리도 부동산 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있다.
그럼에도 지금 코로나19 사태로 부동산에 대한 관심이 많이 떨어져 있기 때문에 조정이 더 이어질 수 있다고 본다. 주택 매입 계획이 있다면 급하게 서두를 필요는 없을 것 같다. 게다가 그동안 집값이 5~6년 동안 상승세를 지속했기 때문에 가격 부담도 있는 상황이다. 어느 정도 가격 조정이 될 수 있기 때문에 여유 있게 지켜봐도 될 것 같다.
이광수
미래에셋대우 연구위원
과거에도 불확실성이 커질 경우 시장에 조정이오는데 5~6개월이 걸려, 이번에는 4~5월부터 본격 하락 시작, 아직은 코로나19영향이 직접 미치지지 않았다.
과거에는 불확실성이 커질 경우 시장에 조정이 오는데 5~6개월이 걸렸는데 요즘에는 시장 반응이 워낙 빨라지고, 정부 규제도 많고, 보유세 부담도 있기 때문에 과거 보다 빨라져 4~5월부터 본격적인 집값 하락이 시작될 것 같다.
2019년 1분기에 매도 물량이 나왔을 때 실거래가 기준으로 30% 빠진 지역이 있었는데 그때보다 조정 폭이 더 커질 수 있을 것으로 예상된다.
아직은 코로나19가 집값 하락에 직접적인 영향을 미친 것은 없다.
코로나19 때문에 당장 집을 팔아야 할 이유가 없기 때문이다.
지금은 정부 규제 영향이 크다. 하지만 코로나19로 인해 경기가 본격적으로 안 좋아지면 집을 가진 사람들이 조급한 마음을 갖게 된다.
부동산은 결국 심리적인 영향이 크게 작용하는데 시장에 '앵커링 효과'(처음에 인상적인 숫자나 사물이 하나의 기준점이 되면서 그 후 판단의 왜곡과 편파적인 영향을 미치는 현상)가 나타날 수 있다. 예를 들어 2억 원 정도 떨어진 물건이 시장에 나오면 사려는 사람이나 팔려는 사람들이 그 정도 가격을 중심으로 시장이 형성된다. 시장이 안 좋을 때는 저가 앵커링 효과가 생길 수 있다. 한두 건의 거래가 생기면 시장이 급변하는 상황이 올 수 있다.
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