[20.05.12] 수도권 과밀억제권역, 성장권역, 지방광역시 도시지역, 분양권 전매 금지, 8월까지 주택법 시행령 개정/ 법인매수시 별도 신고서식 제출, 자금조달계획서 제출

국토부가 수도권 과밀억제권역·성장관리권역과 지방광역시의 도시지역에 대해 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 금지하기 위해서 전매행위 제한기간을 강화하기 위한 ｢주택법｣ 시행령 개정을 8월까지 완료할 계획이라고 밝혔습니다.

당분간 분양권 몸값 치솟을 듯… "하반기 청약은 실수요자 위주로 재편" https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/11/2020051102716.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz 8월부터 수도권·광역시 아파트 분양권 사실상 전매 금지 https://www.hankyung.com/realestate/article/202005113097e

보도자료 - 국토교통부

실수요자 중심의 주택 공급을 위해주택의 전매행위 제한기간을 강화하겠습니다 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083869

200512(조간)실수요자 중심의 주택 공급을 위해 주택의 전매행위 제한기간을 강화하겠습니다(주택정책과).hwp

0.08MB

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화된다. ​현재 규제지역이 아닌 수도권 및 지방광역시 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다. ​* 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간 : (투기과열지구) 소유권이전등기일, (조정대상지역) 6개월～소유권이전등기일, (수도권·지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음 ​그러나 전매제한 기간이 상대적으로 짧은 점을 이용하여 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요가 유입되면서, ‘20년 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하는 등 청약과열단지가 지속 발생하여 왔다. ​또한, ‘17~’19년 수도권·광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과, 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다. ​이에 따라, 투기수요를 차단하여 실수요자의 당첨확률을 높이기 위해 수도권 과밀억제권역·성장관리권역과 지방광역시의 도시지역에 대해 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 금지한다. ​* ｢수도권정비계획법｣ 시행령 상 과밀억제권역 및 성장관리권역 <참고1> ** ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 지자체별 도시·군관리계획에 따라 해당 주택이 위치한 토지의 용도지역이 도시지역으로 지정된 지역 ​ 국토부는 전매행위 제한기간을 강화하기 위해 8월까지 ｢주택법｣ 시행령 개정을 완료할 계획이다. ​국토교통부 관계자는 “전매행위 제한기간이 늘어나 실수요자의 당첨확률이 높아질 것으로 예상된다”면서, “앞으로도 실수요자 중심의 주택 공급으로 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 노력하겠다”고 밝혔다.

현재 규제지역이 아닌 수도권 및 지방광역시 민간택지에서 건설‧공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있습니다.

그런데 5월 11일 국토교통부에서는 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 수도권 및 지방광역시 등의 민간택지에도 전매제한 기간을 소유권 이전 등기시로 강화하겠다고 합니다.

​

민간택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매행위 제한기간

구분	전매행위 제한 기간
투기과열지구	소유권이전등기일
조정대상지역	6개월～소유권이전등기일
투기과열지구, 조정대상지역이외 수도권‧지방광역시	6개월
기타	없음

​

20년 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약 경쟁율 기록, 이들 단지 4명중 1명 분양권 매도

‘20년 분양단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하는 등 청약과열단지가 지속 발생하고 있다고 국토부에서는 발표하였습니다.

특히 ‘17~’19년 수도권‧광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과, 평균적으로 당첨자 4명 중 1명은 전매제한기간 종료 후 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 나타났다고 주장하고 있습니다.

​

​

수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화

이에 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하여 수도권 과밀억제권역‧성장관리권역과 지방광역시의 도시지역에 대해 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 금지하겠다고 발표하였습니다.

​

​

국토부는 전매행위 제한기간을 강화하기 위해 8월까지 ｢주택법｣ 시행령 개정을 완료할 계획

과밀억제권역 및 성장관리권역에 적용되는 전매행위 제한기간 강화를 위해서 국토부는 8월까지 ｢주택법｣ 시행령 개정을 완료할 계획이라고 밝혔습니다.

---

​제가 생각할때 이번 대책은 2가지의 부작용이 발생하지 않을까 생각합니다.

첫째는 8월 이전의 분양권 프리미엄이 상당할 것이라는 것입니다.

둘째는 전매제한지역이 아닌 다른 지역들로의 풍선효과가 나타나지 않을까 하는 것입니다.

​

당분간 분양권 몸값 치솟을 듯… "하반기 청약은 실수요자 위주로 재편" https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/11/2020051102716.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

위의 기사에서 보면 전문가들은 앞으로 청약 시장이 실수요자 위주로 재편될 것이라고 보는 경우가 많을 것으로 예측하고 있습니다.

계약금만 넣고 전매를 통해 단기 수익을 얻으려는 투자 수요가 억제될 것이기 때문이라고 하는데요.

더 이상 계약금만 치루고 6개월 뒤에 분양권 전매로 단기차익을 보는 것이 어려워지고, 잔금까지 치뤄 최소 2~3년은 투자를 진행해야 하기 때문에 실수요자 위주로 재편될 것이라고 전망하고 있습니다.

특히 미계약 분양권에 투자하는 이른바 ‘줍줍’ 투자도 사그라들지 않을까 얘기하고 있습니다.

​

다만 8월 이전 입주자 공고와 계약을 마친 단지 분양권의 경우 오히려 전매 제한을 받지 않는다는 점에서 프리미엄이 더 오를 가능성이 있는 것으로 보인다고 지적하고 있습니다.

8월 이전 분양권이 ‘한정품’이 될 수 있기 때문으로 8월달에 주택법을 시행령을 개정할때 8월이전 분양권에 대해 소급해서 적용하지 않는다면 오히려 8월 이전 분양권 프리미엄은 더 오를 수 있다고 얘기하고 있습니다.

하지만 분양권 전매가 가능한 8월 이전까지는 분양권에 수요가 몰릴 수 있어 프리미엄이 더 오를 수 있다는 분석도 나온다. 8월 이전 분양권이 ‘한정품’이 될 수 있기 때문이다. 한 분양권 투자자는 "소급해서 적용하겠다는 얘기만 없으면 내가 가지고 있는 분양권 프리미엄은 더 오를 수 있으리라고 본다"면서 "신축 아파트는 누구나 살고 싶어해서 신축 아파트 값이 금값 아니냐"고 했다.

​분양권 투자자는 "송도는 성장관리권역에 포함되기 때문에 전매 제한구역에 들어가는 것으로 해석되지만, 8월 이전 건이기 때문에 주택법 개정에 따른 소급 적용 등의 이야기가 따로 나오지 않는 한 전매 제한에 걸리진 않을 것"이라고 했다.

​

수도권에선 과밀억제권과 성장관리권역이 이번 전매제한 강화 지역으로 지정한다고 합니다.

그렇다는 것은 자연보전권역인 이천과 가평, 양평, 여주, 광주를 포함해 용인 일부 지역과 남양주 일부 지역, 안성 일부 지역들은 이번 시행령 개정에서 빼고 한다는 것입니다.

그렇다는 것은 또 다른 풍선효과가 나타날 가능성이 크지 않나 생각하게 되네요.

​

아울러 지방광역시의 경우에는 대전,대구,부산,광주, 울산 등에서는 해당 아파트가 들어서는 토지의 용도지역이 도시지역으로 분류될 경우가 이번 전매제한 지역으로 지정되어 있습니다.

​

아래는 위키백과에서 찾은 대한민국 인구순 도시 목록중 30만명 이상의 도시들입니다.

대한민국의 인구순 도시 목록 https://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%8C%80%ED%95%9C%EB%AF%BC%EA%B5%AD%EC%9D%98_%EC%9D%B8%EA%B5%AC%EC%88%9C_%EB%8F%84%EC%8B%9C_%EB%AA%A9%EB%A1%9D

2020년 1월의 순위	행정구역	지역	행정 구분	2020년 1월 인구 (명)	남자 (명)	여자 (명)	성비
1	서울특별시	수도권	광역단체	9,741,381	4,757,642	4,984,229	95.5 : 100
2	부산광역시	영남권	광역단체	3,416,918	1,680,933	1,735,985	96.8 : 100
3	인천광역시	수도권	광역단체	2,925,967	1,472,081	1,453,886	101.3 : 100
4	대구광역시	영남권	광역단체	2,453,041	1,218,326	1,234,715	98.7 : 100
5	대전광역시	충청권	광역단체	1,525,849	765,718	760,131	100.7 : 100
6	광주광역시	호남권	광역단체	1,496,172	745,122	751,050	99.2 : 100
7	경기도 수원시	수도권	기초단체	1,193,894	601,097	592,797	101 : 100
8	울산광역시	영남권	광역단체	1,147,037	589,233	557,804	106 : 100
9	경기도 고양시	수도권	기초단체	1,068,641	523,803	544,838	96 : 100
10	경기도 용인시	수도권	기초단체	1,061,440	526,824	534,617	99 : 100
11	경상남도 창원시	영남권	기초단체	1,044,579	529,176	515,493	103 : 100
12	경기도 성남시	수도권	기초단체	942,649	466,582	476,097	98 : 100
13	충청북도 청주시	충청권	기초단체	840,047	423,099	416,948	101 : 100
14	경기도 부천시	수도권	기초단체	828,947	411,912	417,035	99 : 100
15	경기도 화성시	수도권	기초단체	818,760	424,061	364,699	107 : 100
16	경기도 남양주시	수도권	기초단체	702,545	350,058	352,487	99 : 100
17	전라북도 전주시	호남권	기초단체	654,963	322,524	332,439	97 : 100
18	충청남도 천안시	충청권	기초단체	652,845	332,818	320,027	104 : 100
19	경기도 안산시	수도권	기초단체	650,599	333,471	317,088	105 : 100
20	경기도 안양시	수도권	기초단체	565,392	279,857	285,495	98 : 100
21	경상남도 김해시	영남권	기초단체	542,713	274,438	268,275	102 : 100
22	경기도 평택시	수도권	기초단체	514,876	265,037	249,839	106 : 100
23	경상북도 포항시	영남권	기초단체	506,494	255,926	250,568	102 : 100
24	제주특별자치도 제주시	제주권	행정	489,202	245,389	243,813	101 : 100
25	경기도 시흥시	수도권	기초단체	475,396	248,693	226,703	110 : 100
26	경기도 파주시	수도권	기초단체	453,961	230,453	223,503	103 : 100
27	경기도 의정부시	수도권	기초단체	451,876	222,611	229,265	97 : 100
28	경기도 김포시	수도권	기초단체	437,789	219,805	217,984	101 : 100
29	경상북도 구미시	영남권	기초단체	419,761	215,196	204,565	105 : 100
30	경기도 광주시	수도권	기초단체	373,274	191,127	182,147	105 : 100
31	경상남도 양산시	영남권	기초단체	351,168	176,291	174,877	100.8 : 100
32	강원도 원주시	강원권	기초단체	350,252	173,891	176,311	99 : 100
33	경상남도 진주시	영남권	기초단체	347,489	171,917	175,572	98 : 100
34	세종특별자치시	충청권	광역단체	342,328	170,729	171,599	99 : 100
35	경기도 광명시	수도권	기초단체	328,253	162,480	165,773	98 : 100
36	충청남도 아산시	충청권	기초단체	314,238	162,713	151,525	107 : 100

이들 중 서울과 수도권 그리고 광역시, 세종시를 제외한 도시들에 대한 풍선효과가 나타나지 않을까 생각합니다.

---

​법인 주택거래에 대한 대응을 강화하기 위하여 법인‧미성년자‧외지인의 이상거래에 대한 집중 조사를 추진하고, 법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을 제출, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화하는 등 제도개선에 착수한다고 합니다.

보도자료 - 국토교통부

투기적 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하겠습니다. https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083869

200512(조간)투기적 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하겠습니다(토지정책과).hwp

0.47MB

국토교통부(장관 김현미), 국세청(청장 김현준), 금융위원회(위원장 은성수), 금융감독원(원장 윤석헌), 한국감정원(원장 김학규)은 최근 늘어나고 있는 투기 목적의 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하기 위하여 법인·미성년자·외지인의 이상거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 밝혔다. ​이와 함께, 부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래의 투명화와 실거래 조사의 실효성 확보를 위해, 법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을 제출토록 하고, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화하는 등 제도개선에 착수한다고 밝혔다. ​국토교통부 김영한 토지정책관은 “법인 등을 대상으로 한 이번 관계기관 합동조사는 자금조달계획서를 제출하지 않는 거래 건이라도 관리의 사각지대에 놓이는 것이 아니며, 엄격하고 철저하게 검증한다는 정부의 일관된 의지를 보여주는 것”이라며, “규제지역·비규제지역 등 대상지역을 막론하고, 부동산 투기규제를 회피하기 위한 목적의 법인 거래에 대해서는 향후에도 실거래 조사, 거래정보 수집 강화를 포함한 제도개선 추진 등 고강도의 대응을 지속할 계획”이라고 밝혔다.

​

최근 늘어나고 있는 투기 목적의 법인 주택거래에 대한 대응을 강화하기 위하여 법인‧미성년자‧외지인의 이상거래에 대한 집중 조사를 추진한다고 국토부에서 밝혔습니다.

​이와 함께, 부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래의 투명화와 실거래 조사의 실효성 확보를 위해 법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을 제출토록 하고, 법인이 주택을 매수하는 경우 거래지역 및 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출을 의무화하는 등 제도개선에 착수한다고 밝혔습니다.

​

법인 등 주택거래 관계기관 합동조사 추진

실거래 특별조사의 조사 대상으로는 법인‧미성년자‧외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않는 주택거래로 하고,

조사지역은 2019년 12.16 대책 이후에도 국지적인 집값 과열이 관측되고 있는 경기 남부 등 비규제 지역(안산 단원‧상록, 시흥, 화성, 평택, 군포, 오산, 인천 서‧연수 등)을 중심으로 조사를 실시할 예정이라고 합니다.

​

① 조사 대상은 법인‧미성년자‧외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않는 주택거래

- 이들 거래 중 별도의 이상거래 추출 기준에 따라 투기적 매매가 의심되는 사안에 대해서는 탈세, 대출규정 위반 등 집중 조사를 추진할 계획이다.

* 예시) ① 본인이 임원으로 있는 법인에 주택을 매도한 거래건② 동일인이 복수의 법인을 설립하여 각 법인을 통해 주택을 매수한 거래건③ 미성년자 주택 매수④ 외지인의 빈번한 타 시·도 주택 매수 등

​② 조사 지역은 지난 12.16 대책 이후에도 국지적인 집값 과열이 관측되고 있는 경기 남부 등 비규제 지역(안산 단원‧상록, 시흥, 화성, 평택, 군포, 오산, 인천 서‧연수 등)을 중심으로 조사를 실시할 예정

규제지역에 대한 법인 대출규제가 강화된 지난 ’19.10.1 이후 거래 (필요 시 이전 거래도 조사) 중 조사 착수 시점에 잔금납부가 완료된 건에 대하여 앞서 언급된 거래주체들의 이상거래를 추출‧조사할 계획

* (‘19.10.1.) 투기지역‧투기과열지구 주택매매‧임대업 법인에 대해 LTV 40% 규제 도입

​

법인 주택거래 시 별도 신고서식 제출, 법인에 대한 기본정보 및 거래당사자간 특수관계 여부 추가로 신고토록 할 예정 - "부동산거래신고법" 시행규칙 개정사항

개인과 법인을 별도 구분하지 않고 모든 거래주체에 대해 단일한 신고서식을 사용하였으나 법인과 관련된 주요정보가 포함된 “법인용 실거래 신고서식”을 새롭게 마련하여, 기존의 단일한 신고서식을

​

①개인용 실거래 신고서식(거래당사자 모두 개인인 경우 활용)

②법인용 실거래 신고서식(거래당사자 일방 또는 쌍방이 법인인 경우 활용)으로 이원화할 계획이라고 합니다.

​

이에 법인용 실거래 신고서식에서는 매도‧매수인 기본정보, 개업 공인중개사 정보, 거래대상물 정보 등 기존 신고사항 외에도 자본금‧업종‧임원정보 등 법인에 대한 기본정보, 주택 구입목적, 거래당사자 간 특수관계(친족) 여부 등을 추가로 신고하도록 할 예정이라고 합니다.

* (예시) 아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는 법인(매수인)에 매도한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당

​□ “법인용 실거래 신고서식”상 신고사항(예시)

​

법인이 매수시 거래지역 및 거래가액에 관계없이 자금조달계획서 제출 의무화 - "부동산거래신고법" 시행령 개정사항

현재 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) 내 3억원 이상 주택, 비규제지역 내 6억원 이상 주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’를 의무적으로 제출해야 합니다.

그런데 법인 주택매수의 경우, 비규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우 자금조달계획서 제출대상에서 제외되어 있습니다.

이에, 법인에 대한 조사체계를 강화하기 위해 법인이 매수자인 거래신고건의 경우 거래지역(규제‧비규제) 및 거래가액에 관계없이 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 할 계획이라고 합니다.

​

​【 참고 : “비규제지역의 5억원 상당 주택 거래” 시 거래주체별 신고서류(예시) 】

​

｢부동산거래신고법령｣ 개정안을 조속히 확정하고 이르면 5월 중 입법예고할 계획

법인 매수 시 별도 신고서식 제출, 자금조달계획서 제출 의무화 등 법인 거래정보 수집 강화를 위한 이번 제도개선 작업에 즉시 착수하여, ｢부동산거래신고법령｣ 개정안을 조속히 확정하고 이르면 5월 중 입법예고할 계획이라고 밝혔습니다.

​

​

법인에 대해서도 부동산관련 규제(?)가 서서히 들어가기 시작하고 있습니다.

하지만 아직까지는 법인에 대한 이렇다 할 정도의 규제라고 생각되어지진 않습니다.

일반적인 공용의 실거래 신고서 대신에 법인용 실거래 신고서를 만들어서 제출토록 하겠다는 것과 자금조달 계획서를 앞으로는 꼭 내도록 하겠다는 정도의 내용일 뿐입니다.

이때껏 법인이 부동산을 매수할 경우에 대해서 정부가 제대로된 정보를 보유하고 있지 않다는 것만을 확인한 정도라고 생각이 드네요.

5월달에 입법예고할 계획이라고 하니 5월 이후에 개정안이 확정되고 나면 법인은 법인용 실거래 신고서를 작성하면 되는 것이고 그와 더불어서 자금조달계획서도 함께 제출하면 되는 것입니다.

​

요즈음 점점 강력해지는 부동산 규제로 인해 개인보다는 법인으로 투자를 하는 경우가 많이 늘어나긴 했습니다.

하지만 이는 부동산 규제로 인한 대출 등의 문제로 인해 개인으로 투자하기 보다는 법인으로 투자하기 용이해진 측면이 강하진 하지만 기본적으로 개인보다 법인이 더욱 투자하기 까다로운 영역임에는 분명합니다.

​

특히 세금적인 측면에서 보더라도 훨씬 까다롭고 FM으로 운용이 되어야 하는 하는 영역이 "법인"이기 때문에 이런 부분을 감안하고 투자하시는 분들이 더욱 상당할 것이라 생각합니다.

​

국토부에서도 발표했듯이 이상거래 추출기준이 법인‧미성년자‧외지인의 자금조달계획서를 제출하지 않는 주택거래로써 투기적 매매가 의심되는 사안에 대해서는 탈세, 대출규정 위반 등 집중 조사를 추진할 계획한다고 하였습니다.

이는 탈세관련 부분에 있어서는 법인은 개인보다 더욱 신경을 써야 하는 부분이기에 이번 집중조사에 걸리시는 분들은 "법인"으로써의 대비가 철저하지 못하다는 것일 테니 이 부분은 넘어가더라도 대출규정 위반에 대해서는 법인에 대한 얘기라기 보다는 대출을 해준 은행에 대한 얘기가 아닌가 생각이 듭니다.

​결국 이번 조치사항으로 법인으로 투자하시는 분들에게는 크게 부담으로 작용하진 않을 거라 생각합니다.