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2020년 4월 15일 총선이후, 서울 재건축단지 분위기/ 목동8단지 안전진단 심사 취소요청/ 성산시영 안전진단 통과/ 송파구 송파동 미성맨션 재건축 확정/ 2차안전진단 결과 주목기사읽기 2020. 5. 9. 15:59728x90
2020년 05월 08일 성산시영은 안전진단을 통과하면서 재건축을 위한 첫단계를 통과하였고, 송파미성은 재건축을 확정하였습니다.
4.15 총선이 여당의 압승으로 끝났고, 5월 6일 수도권 공급대책 강화 방안을 국토부에서 발표한 이후 서울 재건축 시장이 어떻게 될지 기사를 정리하면서 살펴봤습니다.
마포 성산시영에 대해서 2020년 01월, 02월에 기사읽기를 통해서 얘기를 했었는데 이번에 드디어 성산 시영이 통과가 안전진단을 최종 통과하게 되었네요.
[20.01.09]마포 성산 시영, 1차 안전진단 D등급 조건부 통과 / 한국시설안전공단 or 한국건설기술연구원적정성 검토 절차, 6개월 소요 예상 / 2차 진단 D등급이 되어야
[20.02.19]송파구 방이동 올림픽선수촌아파트 (5540가구) 정밀안전진단 재신청/ 은평구 불광미성, 양천구 목동신시가지 6단지, 마포구 성산시영, 도봉구 삼환도봉 D등급 받아
하지만 앞으로 서울의 재건축이 어떻게 흘러갈지는 여전히 오리무중같아 보입니다.
하지만 재건축 시장은 긴 호흡으로 바라봐야 할 시장이기에 4.15 총선을 기점으로 기사를 한번 정리해봤습니다.
4월 15일 총선에서 여당이 압승을 거두면서 강남권과 목동 등지의 재건축 단지에서는 사업추진이 빠르게 이뤄지지 않을 것이라고 전망하고 있습니다. 특히 총선이후 공공기관이 진행하는 2차 정밀 안전진장에 불합격 통보 받을 것이라고 예측했었습니다.
[S머니] "재건축 20년 더 걸릴수도…" 은마 17억대 급매물도 등장 - 2020년 4월 17일
이번 총선 결과 덕에 재건축은 20년이 더 걸릴 것 같습니다. 임대주택 의무건설 비율을 늘린다는 소리도 들리고, 총선 결과를 보고 재건축 투자를 접어야 되나 생각하고 있습니다.”(부동산 카페 게시글)
총선에서 여당이 압승을 거두면서 재건축 시장이 한 번 더 타격을 입을 것으로 전망된다.
정부의 부동산 정책 기조가 더욱 강화될 것으로 예측되면서 서울 강남, 양천 등 주요 초기 재건축 단지가 몰려 있는 지역에서는 ‘당분간 재건축은 힘들 것 같다. 물 건너갔다’는 목소리까지 나오고 있다.
이 당시에 강남구 대치동 은마 전용 76㎡의 경우 저층에서 17억원대 후반의 급매물이 나오기도 하였고,
송파구 잠실주공 5단지의 경우 지난 3월 말 전용 82㎡(13층)도 직전 거래 대비 1억원, 최고가 대비 3억원 하락한 가격인 21억원에 실거래되기도 하였네요.
그렇지만 전문가들은 재건축 사업 추진동력이 떨어질 수밖에 없을 것이라고 진단하면서도 “단기적으로 타격을 받겠지만 장기적으로 볼 때는 투자 가치가 하락하는 것은 아니다”, “아울러 재건축 사업 지연은 도심 주택 공급 부족으로 이어져 서울 아파트값 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다”고 말하였네요.
최근 안전진단을 통과하며 순조롭게 사업을 진행하던 양천구 목동 재건축 단지들도 고심이 깊다. 목동신시가지 6단지와 9단지는 각각 1월과 3월 1차 정밀안전진단을 통과하며 재건축 분위기를 주도했다. 하지만 이번 총선 결과에 따라 앞으로의 과정이 순탄하지만은 않을 것으로 보인다.
총선이후 공공기관이 진행하는 2차 정밀 안전진장에 불합격 통보 받을 것이다.
그러면서 양천구 목동 재건축 단지들에 대해서 언급하면서 “총선 이후 공공기관이 진행하는 2차 정밀안전진단에서 불합격 통보를 받을 것이라는 시각도 적지 않다", “2차 결과에서 통과되더라도 추후 사업 진행이 제대로 안 되면서 결과적으로 목동 재건축도 장기전이 될 가능성이 다분하다”라고 하면서 중개업소 관계자들의 말을 인용하기도 하였습니다.
일부 노후단지들은 개.보수를 진행, 장기전에 준비하는 움직임 보여
- 강동구 명일동 ‘명일삼익그린 11차’ : 단지의 균열 보수 및 내·외부 재 도장 공사업체 선정
- 노원구 ‘월계시영아파트(미성·미륭·삼호3차)’ : 14억9,600만원 들여 단지 내·외부 균열 수리와 재도장
- 강남구 대치 ‘한보미도맨션’ : 외부 재도장 감리업체 선정
전문가들 총선에서 여당 합승으로 정부의 기존 부동산 정책 기조 유지, 강화할 것으로 진단
2020년 21대 국회 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 기존 부동산 정책 기조가 유지되고, 강화될 것으로 전망하면서 서울 강남권 등 재건축 진행은 어려움이 계속될 것으로 전망된다고 전문가들이 얘기하고 있습니다.
그러면서 서울, 수도권의 공급부족에 대해서 "3기 신도시" 등으로 주택 수요 분산정책이 제대로 영향을 미치지 않게 된다면 서울 주요 지역의 아파트 가격은 우상향할 것으로 보인다고 하였네요.
한 전문가는 “이번 총선 결과를 볼 때 시장에서는 기대하는 도심 주택공급 방안은 물 건너가는 분위기”라며 “규제는 더 강화되고, 재개발·재건축은 더 어려워질 것”이라고 말했다.
정부와 청와대는 올해 초 2월에 서울 주택 도심 공급 방안을 내놓겠다고 밝힌 바 있다.
지난해 하반기부터 공급 절벽 우려로 아파트값이 상승한 데 따른 것이다.
하지만 코로나19 쇼크 등으로 시장이 침체되면서 이에 대한 논의는 이뤄지지 않고 있는 것으로 알려지고 있다.
고준석 동국대 겸임교수는 “이번 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 기존 부동산 정책 기조가 유지되고, 강화될 것으로 보인다”며 “서울 강남권 등 재건축 진행은 어려움이 계속될 것으로 전망된다”고 설명했다. 이어 “현재 정부에서 추진하는 3기 신도시 등 주택수요 분산 정책이 서울 수요를 흡수하지 못할 경우 서울 주요 지역의 아파트값은 우상향할 것으로 보인다”고 말했다
목동 재건축 8단지는 안전진단 취소하겠다고 하였네요. 4.15 총선이후 재건축 사업이 순탄치 않을 것이라는 조합원의 심리가 작용한거 같네요.
총선 후 '빨간불' 목동 재건축…8단지 "안전진단 취소하겠다" - 2020년 04월 30일
[Real Estate] 목동 아파트값 더 오를까 재건축 기대에 들뜨긴 했는데… http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?sc=90500019&year=2015&no=247843 목동 신시가지지는 1~14단지까지 총 2만7000여가구 규모
목동 신시가지지는 1~14단지까지 총 2만7000여가구 규모입니다.
시기별로 1985년 1~7단지, 1987년 8~10단지와 13~14단지, 1988년 11~12단지가 들어섰습니다.
2018년을 기점으로 모든 단지가 재건축이 가능한 준공 후 30년이 지나 본격적인 재건축 사업 준비에 나서고 있습니다.
2020년 03월 16일, 목동아파트 8단지 정밀안전진단 용역 발주
그러던 와중 2020년 03월 16일 목동아파트 8단지 재건축을 위한 정밀안전진단 용역을 발주했습니다.
목동아파트 8단지도 정밀안전진단 단계에 접어들면서 목동 신시가지아파트 절반 이상이 정밀안전진단 절차를 밟게 되었습니다.
총 2만7000여 가구에 이르는 목동 14개 단지 모두 안전진단 신청
이로써 총 2만7000여 가구에 이르는 목동 14개 단지는 8단지를 포함해 모든 단지가 안전진단 신청하게 되었습니다.
첫 타자인 목동 9단지와 6단지가 2019년 말과 2020년 3월 각각 안전진단에서 D등급(조건부 통과)을 받으면서 목동 재건축 시장에도 청신호가 켜질 것이란 기대가 컸습니다.
그리고 목동 5, 11, 13단지는 안전진단 입찰 공고를 낸 상황입니다.
안전진단 D등급을 받은 후 공공기관의 적정성 검사만 통과하면 재건축을 할 수 있게 된 것입니다.
2020년 04월 24일, 목동 8단지 안전진단 취소 요청, 예치금 반환 요청이 받아들여지면 안전진단은 자동철회돼
그런데 서울 양천구 목동신시가지 단지들이 재건축 첫 관문인 정밀안전진단을 취소하거나 미룬다고 합니다.
목동 8단지 재건축추진준비위원회는 2020년 04월 24일 안전진단 평가를 취소해달라는 요청서를 양천구청 측에 보냈습니다.
목동 8단지 준비위는 이 공문에서 “운영진의 회의와 소유주 설문 결과 사업 일정을 변경하기로 했다. 양천구청에 제출한 소유주들의 (안전진단을 위한) 예치금을 반환해달라”고 했다고 밝혔습니다.
재건축 아파트가 안전진단을 받으려면 주민들이 비용을 모아 관할 구청에 예치금을 맡기고 민간 정비업체를 선정해야 하는데 관할 구청이 소유주들의 예치금을 반환하면 안전진단 진행 비용이 사라지는 만큼 안전진단은 자동 철회된다고 합니다.
4·15 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 부동산 정책 등이 재건축 추진에 불리해질 것이라는 우려가 확산
4·15 총선에서 여당이 압승하면서 정부의 부동산 정책 등이 재건축 추진에 불리해질 것이라는 우려가 확산되면서 8단지는 안전진단 취소요청을 한것이라고 보고 있습니다.
총선 후 설문조사를 하니 일정을 연기하는게 낫다는 주민의견이 85%로 압도적이었다고 합니다.
그래서 안전진단을 위한 예치금을 반환해달라고 양천구청에 요청했다고 하네요.
목동 8단지 준비위 관계자는 “총선 후 설문조사를 해보니 불확실성이 큰 상태에서 재건축을 추진하는 것보다는 일정을 연기하는 게 낫다는 주민 의견이 85%로 압도적이었다”고 말했다. 이어 “다른 재건축 단지들의 진행 상황을 좀 더 지켜본 뒤 사업을 재추진할 계획”이라고 했다.
2020년 05월 06일 국토부에서 수도권 주택공급 대책을 발표하면서 재건축이 아닌 공공 주도의 재개발 사업 구상을 밝혔습니다. 재건축 규제 완화는 고려하지 않고 있는 듯한 인상을 주었지요.
'공공재개발' 띄운 정부…재건축 규제 완화 없다 '쐐기' - 2020년 05월 08일
https://newsis.com/view/?id=NISX20200507_0001017374&cID=10401&pID=10400
[20.05.07]수도권 주택공급 기반 강화 방안, 국토부 (1)/ 공공재개발/ 주택공급활성화지구/ 공급이 안정화되었다고 하는데..
[20.05.07]수도권 주택공급 기반 강화 방안, 국토부 (2)/ 가로주택정비사업/ 역세권 주택사업 / 준공업지역 공장이전/ 공실오피스,상가 주거화/ 용산 정비창/ 사전청약제
2020년 05월 06일 국토부, 공공성을 강화한 정비사업을 통해 4만 가구 공급하겠다 발표
국토교통부는 서울 도심에 7만 가구 부지를 2022년까지 추가 확보하고 이 가운데 재개발(2만 가구), 소규모 정비사업(1만2000가구), 역세권 민간사업(8000가구) 등 공공성을 강화한 정비사업을 통해 4만 가구를 공급하겠다고 2020년 05월 06일 발표했습니다.
조합 갈등, 사업성 부족으로 진행 속도가 지지부진한 재개발 사업을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 주도하는 형태로 전환해 신속하게 사업을 추진한다는 구상이다
서울 재개발·재건축 사업지 총 531곳 중 재개발 구역 102곳은 구역 지정 이후 10년 동안 조합 설립도 하지 못했다. 조합을 설립했더라도 내부 갈등과 분담금 문제 등으로 실제 착공까지 10년 이상 걸리는 것으로 나타났다.
이에 정부는 공공이 참여하는 재개발 사업에 조합원 분담금 보장, 분담금 부족시 대납, 이주비 저리 융자 등을 지원하고 용도지역 상향, 용적률·기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용 면제 등의 인센티브를 주기로 했다.
공공이 참여하는 재개발 추진시 조합원 분양 물량을 제외한 일반 공급 물량 중 절반은 공적 임대(공공, 공공지원임대)로 공급해야
이번 정부 공급대책의 핵심은 공공이 참여하는 재개발 사업에 조합원 분담금 보장, 분담금 부족시 대납, 이주비 저리 융자 등을 지원하고 용도지역 상향, 용적률·기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용 면제 등의 인센티브를 주기로 하는 한편 이 인센티브의 절반을 공적임대로 공급해야 한다는 것입니다
그렇지만 이렇게 임대주택 물량을 늘리는 조건 때문에 사업성이 좋아지긴 힘들기에 실제 참여하는 곳이 많지 않을 것으로 부동산 업계는 보고 있다고 하네요.
4.15 총선에서 여당 압승이후 재건축 규제 기조 유지 전망에 수도권 주택공급대책으로 더욱 굳혀지는 듯
정부가 2020년 05월 06일 수도권 주택공급 대책을 발표하면서 재건축이 아닌 공공 주도의 재개발 사업 구상을 밝힌 것은 앞으로도 재건축 규제 완화는 고려하지 않는다는 의도로 풀이되면서 지난 4.15 총선에서 여당 압승으로 재건축 규제 기조가 이어질 것이란 전망에 이번 대책으로 더욱 굳혀진 게 아닌가 싶네요.
수도권 주택공급대책은 재건축 사업은 공공 재개발 과 같이 한다면 고려하겠다는 시그널
부동산 전문가는 정부가 제시한 틀에 맞지 않으면 재건축 사업은 못한다는 시그널을 주면서 공공 재개발과 같은 공공성을 띈다면 해줄 수 있다는 시그널을 준것이라고 분석하고 있습니다.
그러면서 당장 사업이 힘든 곳은 정부의 방침대로 공공재개발을 추진하겠지만 입지가 좋고 고급화 전략을 추구하는 재개발, 재건축 단지들은 정부의 공공 재개발 방식을 선호하지 않을 것이라고 하네요.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 7일 뉴시스와 통화에서 "정부가 제시한 틀에 맞지 않으면 (재건축 사업을) 못해준다는 것"이라고 분석했다.
이어 "이번 대책은 재건축을 '이렇게 하면 풀어준다'는 시그널을 주는 것에 불과하다"며 "강북 몇몇 단지는 사업에 참여하겠지만 강남에서는 안하면 끝장나는 단지들을 제외하고는 참여하지 않고 상당수가 버티기로 갈 것이다. 자기가 예상했던 수익과 정부 규제에 따랐을 때 얻게 될 수익 차이가 크기 때문"이라고 강조했다.
심 교수는 "당장 (궁지에) 몰려서 해야 하는 곳은 사업을 하긴 할 것이다. 그런데 그런 물량이 얼마나 될 것이며 또 하더라도 공급효과가 얼마나 클 것인가"라고 반문했다.
부동산 재건축 시장은 4.5총선 , 5.6대책 이후 재건축 2차 안전진단 결과에 주목하고 있습니다. 목동 6단지, 9단지의 결과에 따라 서울 주요 재건축시장의 사업 전망이 갈릴 듯 합니다.
[S머니] "규제완화 없다" 쐐기 박은 정부...목동 안전진단 줄줄이 취소 - 2020년 05월 08일
5.6대책 이후 목동 일부 단지들의 안전진단 취소 할 수도
정부가 여당의 압승 이후 ‘5·6수도권공급대책’에서 분양가상한제 예외 등 각종 혜택이 주어지는 공공 주도의 재개발로 수도권 공급을 늘려가겠다는 방침을 내놓으면서 재건축 규제 완화는 없을 것이라는 생각속에서 목동의 일부 단지들이 안전진단을 취소할 수 있다고 하네요.
2차 안전진단이 진행 중인 단지는 목동 6단지와 9단지, 결과가 조만간 나올 듯
그런 와중에 안전 진단 1차를 통화하고 공공이 주도하는 2차 진행 중인 목동 6단지와 9단지, 마포 성산 시영 등이 잇는데 마포 성산 시영은 안전진단을 통과하면서 재건축을 할 수 있게 되었고 목동 6단지와 9단지 결과도 조만간 나올 것으로 보입니다.
그리고 이 목동 6, 9단지의 결과는 강남 못지않은 지역인 양천구 목동 단지들에 상당한 영향을 미칠 것이라 보고 있습니다.
재건축 업계, 2020년 05월 2차 안전진단 결과에 따라 서울 재건축 단지들의 사업 전망 갈릴듯
부동산 재건축 시장은 2차 안전진단 결과에 촉각을 세우고 있습니다.
2020년 05월 중으로 2차 안전진단 결과가 나오는 서울 재건축 단지들에 주목을 하고 있는데요.
총선 후 처음으로 나오는2차 안전진단에서 실패할 경우 재건축 시장의 분위기는 더욱 가라앉을 수밖에 없기 때문입니다.
부동산 114에 따르면 서울의 신규 분양 물량 가운데 정비사업 비중 76%, 5.6대책으로는 공급이 크게 늘어날 것으로 예상되지 않는다.
부동산114 조사에 따르면 지난해 기준 서울의 신규분양 물량 가운데 정비사업 비중은 76%에 달한다고 하네요.
전국 평균이 28%인 것에 비교하면 매우 높은 비중인데 강북은 재개발, 강남은 재건축이 주도하고 있다고 합니다.
그런데 이번 ‘5·6대책’으로 공급이 크게 늘어날 것으로 예상되지 않는다고 하네요.
결국 재건축 사업이 갈수록 어려워지면서 시장의 공급 부족 우려는 더욱 커질 것이라 생각되네요.
결과적으로 재건축 시장의 위축은 강남의 수급 불균형을 더욱 심화시킬 가능성이 큰 것이 현실이다. 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 “이번 ‘5·6대책’으로 공급이 크게 늘어날 것으로 예상되지 않는다. 서울 동대문구 등 일부 지역에 효과가 발생하는 데 그칠 것”이라고 말했다.
서울시, 2020년 05월 07일 송파 미성 아파트 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 수정 가결하면서 816가구로 재건축됩니다. 이미 2017년에 안전진단을 통과한 단지로 이번에 재건축 사업을 확정하였네요.
'송파미성' 816가구 아파트 단지로 재건축된다 - 2020년 05월 08일
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020050748761
송파미성아파트, 최고 32층·816가구로 재건축 - 2020년 05월 08일
서울 송파미성 32층 816가구로 재건축 - 2020년 05월 08일
송파구 미성맨션 아파트 2018년 9월 재건축 정비 구역으로 지정
송파구 미성맨션 아파트(송파동 161번지 378세대)가 2018년 09월에 이미 재건축 정비구역으로 지정됐습니다.
송파 미성아파트는 1985년 1월 입주했으며 총 378세대 5개동이며 높이는 최고 14층 아파트입니다.
이 당시 공람 내용을 살펴 보면 정비구역은 2만8959.7㎡으로 예정법적상한 용적률은 299%, 제3종일반주거지역으로 되어 있었습니다.
그리고 재건축 공급계획으로 공동주택 770세대, 임대가 119세대, 분양이 651세대로 계획되어 있었습니다.
송파미성 = 송파미성맨션, 총 세대수 387세대, 대형평형 75% 차지, 용적율 175%
2017년 구조안전진단을 통과하였고, 총 387세대 27평 42세대, 31평 51세대, 42평 168세대, 58평 112세대로 대형평수가 75%를 차지하고 있습니다.
삼익맨션과 마주하고 있고 용적율은 175%입니다.
송파역에 있는 서울중대초등학교를 배정받고 도볼 10정도에 위치하고 있고, 지하철 5호선 방이역 근처에 있습니다.
서울 송파구 송파미성아파트 "특별건축구역"으로 지정, 최고 32층, 816가구로 재건축
서울시는 2020년 05월 07일 송파구 송파동 161 일대 송파미성아파트 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 수정가결 했다고 밝혔습니다.
도계위는 방이동 고분군의 경관을 해치지 않고 인근 아파트 단지와 어울리도록 ‘특별건축구역’으로 수정 가결하였다고 하는데요.
특별건축구역은 도시경관 보호와 창의적인 디자인 유도 등을 위해 시가 지정하는 구역으로 판상형 아파트에서 벗어나 창의적인 건축물을 지으면 높이와 건폐율, 용적률 등 건축 규제를 완화해주는 조건이 있습니다.
이번 결정으로 송파미성아파트는 최고 32층, 용적률 299.95%, 816가구(공공임대 133가구 포함) 공동주택 단지로 거듭날 계획이라고 합니다.
송파미성맨션은 송파 풍납미성과 혼동하시면 안됩니다.
이번 송파 미성맨션은 이미 2018년 9월에 재건축 구역으로 지정된 곳이고
송파구 풍남동 미성아파트는 아래와 같이 위치에 있는 곳으로 2019년 11월에 안전진단 D등급을 받았고 2020년 안전진단 2차를 앞두고 있습니다.
'숨은 진주' 송파구 풍납 미성아파트, 정밀안전진단 '속도'
성산시영이 재건축의 첫발을 땠습니다. 안전진단 최종 통과를 하였습니다. 2020년초에 정밀안전진단에서 D등급을 받았고 2차 정밀 진단에서 등급에 이상이 없다고 판정받으며 재건축을 확정했네요
[단독] 3700가구 `성산시영` 재건축 첫발 뗐다
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/05/472842/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand
강북 최대 재건축 추진단지 ‘성산시영’, 재건축 확정
강북 재건축 최대어 ‘성산시영’ 재건축 안전진단 최종 통과
[20.01.09]마포 성산 시영, 1차 안전진단 D등급 조건부 통과 / 한국시설안전공단 or 한국건설기술연구원적정성 검토 절차, 6개월 소요 예상 / 2차 진단 D등급이 되어야
호갱노노 - 2020년 01월 09일자 시세 성산시영 준공 35년차, 3,710가구 규모의 대단지, 월드컵공원과 한강, 지하철 6호선 이용 편리
1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 35년 차를 맞이하엿습니다.
3,710가구 가구 규모의 대단지인데다 월드컵공원과 한강이 가깝고 교통이 편리해 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있고 지하철 6호선 마포구청역·월드컵경기장역·디지털미디어시티역이 모두 도보 10분 이내 거리에 있습니다.
2016년 예비안전진단 통과, 2018년 정밀안전진단 추진, 2019년 5월 안전진단 예치금 납부
성산시영은 재건축 추진 가능 연한(30년)을 맞은 2016년 예비안전진단을 통과한 뒤 2018년엔 정밀안전진단을 추진했으나 국토교통부가 갑자기 안전진단 기준을 강화하면서 난관에 봉착했습니다.
이후 주민들은 예비추진위원회를 구성하고 무보수로 일하는 등 재건축 추진 희망을 되살리기 위해 노력하면서 2019년 5월 다시 안전진단 예치금을 납부하였습니다.
2020년 1월초, 1차 안전진단 조건부등급 D등급 받고 2차 안전진단 검토 진행
그후 성산시영은 2020년 1월에 1차 안전진단에서 조건부 등급인 D등급을 받아 그후에 약 4개월 간 건설기술연구원에서 2차 안전진단격인 적정성 검토를 진행한 결과 엔지니어링 업체가 평가한 등급에 문제가 없다고 보고 '결과 유지' 결론을 내려 관할 구청에 통보했다고 합니다.
재건축 안전진단 분류 상 A~C등급은 유지·보수(재건축 불가), D등급은 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급은 재건축 확정 판정을 받게 됩니다.
2020년 05월 08일, 재건축 안전진단 최종 통과
3,700가구 규모의 강북 재건축 최대어 서울 마포구 성산시영 아파트가 재건축 안전진단을 최종 통과했습니다.
2020년 05월 08일 성산시영은 안전진단 적정성 검토를 통과하면서 재건축 추진이 최종 확정됐다고 밝혔습니다.
성산시영은 2018년 안전진단제도가 강화(구조 부문 가중치 증가, 공공기관 적정성 검토 도입 등)된 이후 지난해 방배삼호 재건축(신탁 방식)에 이어 서울 내 대단지로는 두 번째로 재건축 추진이 최종 확정지었습니다.
현재 55% 수준인 소유자 동의율 1년 안에 80%까지 높이면서 정비계획 수립 등 본격적인 사업 추진을 시작
성산시영 재건축 예비추진위원회 관계자는 "안전진단을 최종 통과한 만큼 현재 55% 수준인 소유자 동의율을 1년 안에 80%까지 높이면서 정비계획 수립 등 본격적인 사업 추진을 시작할 것"이라고 밝혔습니다.
안전진단 통과이후 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가 등 인허가 과정 거처야
안전진단 통과로 재건축 추진이 가능해졌지만 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가 등 수많은 인허가 과정을 거쳐야 합니다.
재건축초과이익환수제나 분양가상한제 등 재건축 관련 규제도 사업 추진에 있어서 제약조건이 될 수 있습니다.
결국 재건축에 있어서 안전진단 통과는 재건축을 위한 첫단추를 꿰었다고 보는게 맞을 것입니다.
앞으로 진행해야 할 사업 단계가 많이 남아 있기 때문입니다.
강남과는 달리 비강남지역이기에 인허가 절차가 비교적 원활하여 긍정적
강남의 경우 재건축 추진이 주변 시세 상승을 이끈다는 우려 때문에 정부 견제가 심한 반면 비강남 지역의 경우 시세가 비교적 낮고 실거주자 주거 환경을 정비한다는 측면에서 인허가 절차가 비교적 원활하게 진행되고 있는 점은 긍정적으로 평가하고 있습니다.
은평구 불광 미성 아파트와 양천구 목동6, 9단지 아파트 2차 안전진단 결과에 이목 집중
최근에 은평구 불광 미성 아파트와 양천구 목동6단지 아파트 등도 정밀안전진단을 D등급을 받으며 조건부 통과하였고, 건기연의 2차 안전진단 심사 결과를 기다리고 있습니다.
2020년 상반기 중 목동신시가지 단지들과 불광 미성 아파트 등도 결과에 따라서 정부가 비강남 지역 재건축 규제를 완화해줄지 관심이 집중되고 있습니다.
2020년 04월 15일 총선에서 여당이 압승을 거두면서 강남권과 목동 등지의 재건축 단지에서는 사업추진이 빠르게 이뤄지지 않을 것이라고 전망하고 있습니다.
총선이후 재건축 단지들은 안전진단 1차에서 조건부 통과를 받은 단지들이 건기연의 공공기관이 진행하는 2차 정밀 안전진장에 불합격 통보 받을 것이라고 예측도 나오고 있었습니다.
그렇다 보니 목동 재건축 8단지는 4.15 총선이후 재건축 사업이 순탄치 않을 것이라는 조합원의 심리가 작용하면서 안전진단을 받기 위해 구청에 납부한 안전진단을 받기 위한 예치금을 반환 요청하였습니다.
그런 와중에 2020년 05월 06일, 국토부에서 수도권 주택공급 대책을 발표하면서 재건축이 아닌 공공 주도의 재개발 사업 구상을 밝혔습니다.
이 대책에서는 재개발에 대한 규제를 완화하고 인센티브를 부여하지만 공공(SH, LH)가 참여하도록 하였고, 재개발 추진시 조합원 분양 물량을 제외한 일반 공급 물량 중 절반은 공적 임대(공공, 공공지원임대)로 공급해야 하는 방안을 마련하였습니다.
그렇다 보니 재건축 규제 완화에대해서는 고려하지 않고 있는 듯한 인상을 주었습니다.
이에 심교언 건국대 부동산학과 교수님은 "정부가 제시한 틀에 맞지 않으면 (재건축 사업을) 못해준다는 것"이라고 분석하면서 "이번 대책은 재건축을 '이렇게 하면 풀어준다'는 시그널을 주는 것에 불과하다"며 "강북 몇몇 단지는 사업에 참여하겠지만 강남에서는 안하면 끝장나는 단지들을 제외하고는 참여하지 않고 상당수가 버티기로 갈 것이다. 자기가 예상했던 수익과 정부 규제에 따랐을 때 얻게 될 수익 차이가 크기 때문"이라고 말씀하셨습니다.
그렇다 보니 서울의 부동산 재건축 시장이 4.5총선 , 5.6대책 이후 재건축 2차 안전진단 결과에 주목하고 있습니다.
성산시영, 은평구 불광 미성, 목동 6단지, 9단지의 결과에 따라 서울 주요 재건축시장의 사업 전망이 갈릴 것이기 때문입니다.
이런 상황에서 2020년 05월 08일 성산시영이 안전진단을 최종 통과를 하였고, 송파미성맨션은 서울시에서 도계위에서 재건축을 확정을 했습니다.
아직 목동의 6단지, 9단지의 안전진단 결과가 남아 있는 상황이긴 하지만 강남이 아닌 비강남의 경우에는 재건축에 대한 인허가 절차가 비교적 원활하게 진행하지 않을까 하는 생각합니다.
그리고 안전진단을 통과하는 단지들에 대해서는 송파미성맨숀의 경우 처럼 공공임대를 서울시가 요구하는 수준에 맞춰준다면 재건축을 확정지어 줄 것이라는 생각을 해보게 되네요.
송파미성맨숀의 경우에 애초 공급계획은 공동주택 770세대, 임대 119세대, 분양을 651세대로 계획하고 추진하다가 최종 수정 가결된 계획에서는 816가구에 공공임대가 133가구로 임대가구는 14가구로 늘어나면서 전체 세대수중 16%를 공공임대로 공급하는데 이번에 재건축을 확정지었으니 말입니다.
결국 목동에서 진행되고 있는 6,9 단지의 안전진단결과에 따라서 비강남권의 재건축 단지들에 대한 시장 환경이 많이 바뀔 것이라는 생각이 드네요.
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