[20.05.16]부동산 114 서울아파트 강북, 구로, 관악구 상승 이외 전반적 하락세, 전세 상승 / 천안 성성 레이크시티 두산위브 분양 안키로, 동원 개발 추진할듯

서울 아파트 매매가격이 -0.01% 기록하면서 05월 둘째주 -0.04%에 비해 둔화되었습니다. 재건축 아파트도 -0.13%에서 -0.05%를 기록하면서 둔화되었네요.

서울 재건축 하락폭 둔화…반등? 장기침체? ‘갈림길’ http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200515000765

부동산114의 주간 아파트 시장동향, 2020년 05월 16일 서울 아파트 매매가격 변동률 전주 -0.04%에서 -0.01%, 재건축 아파트 -0.13%에서 -0.05% 로 하락폭 감소

2020년 05월 16일 부동산114의 주간 아파트 시장동향에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록하며 전주(-0.04%) 대비 하락폭이 둔화하였고, 같은 기간 재건축 아파트의 경우 -0.13%에서 -0.05%를 기록하며 3월 셋째주(0.02%) 이후 두 달여 만에 가장 낮은 하락폭을 나타냈다고 합니다.

서초구의 경우 재건축 아파트가 보합세를 보이면서 9주 만에 내림세가 멈췄고, 강남구(-0.05%)와 송파구(-0.06%) 는 전주 대비 각각 하락폭이 줄어든 반면 강동구 재건축 아파트는 -0.22%를 기록하며 내림세가 더 확대되었다고 하네요.

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서울, 추격매수 없어 재건축, 신축 고가 아파트 중심 가격 하락세 지속 분위기

부동산114 측은 “그동안 집값 하락을 주도했던 강남권에서 일부 급매물이 소진된 후 내림세가 주춤해진 영향으로 보인다”면서 “하지만 추격매수가 없어 재건축과 신축 고가 아파트를 중심으로 가격 하락세가 지속되는 분위기”라고 분석했습니다.

대체로 매매가력이 하란한 반면에 중저가 아파트가 밀집해 있는 강북(0.15%)·구로(0.08%)·관악(0.07%) 등은 올랐고, 국토교통부의 용산구 토지거래허가구역 지정에 따른 영향은 이번 조사 결과에 반영되지 않았다고 하네요.

강동구 -0.11% 송파구 -0.07% 강남구 -0.05% 마포구 -0.02% 광진구 -0.01% 동작구 -0.01% 양천구 -0.01%

강북구 0.15% 구로구 0.08% 관악구 0.07%

이에 부동산114 측은 강남권의 일부 급매물이 거래되지만 추격매수가 쉽지 않은 상황에서 5월에 정부의 법인 주택 거래 전수조사, 분양권 전매제한 강화, 토지거래허가제 등의 규제로 매수심리가 더 위축될 것이라고 전망하였습니다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “강남권에서 일부 급매물이 거래됐지만 추격매수는 쉽지 않은 상황”이라며 “5월 들어 법인 주택거래 규제, 분양권 전매제한 강화, 토지거래허가제 등 규제책이 잇따라 나오면서 매수심리가 크게 위축되는 분위기”라고 분석했다.
여 연구원은 “용산정비창 개발, 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공 등 대형호재가 발표됐지만, 코로나19 재확산으로 경기침체 장기화 전망이 우세해지면서 집값 상승에 대한 기대감도 낮아지고 있지만 당분간 매수자 관망세는 이어질 전망”이라고 덧붙였다.

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신도시 보합세, 산본 0.04%, 부천중동 0.03%, 분당 0.01%, 동탄 0.01% 상승

신도시에서는 산본(0.04%)·중동(0.03%)·분당(0.01%)·동탄(0.01%) 순으로 올랐고, 이외 신도시는 보합세를 보이고 있다고 합니다.

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서울 아파트 전세가격 저렴한 구축아파트 중심 수요 유입, 이번주 0.03% 상승

서울 아파트 전세가격은 저렴한 구축아파트를 중심으로 수요가 꾸준히 유입되면서 이번주 0.03% 상승했다고 하네요.

구별로는 강동(0.26%)·강북(0.18%)·강서(0.12%)·관악(0.12%)·중랑(0.09%)·금천(0.07%)·양천(0.06%) 순으로 상승했다고 합니다.

매매시장의 침체로 전세 거주 수요와 3기 신도시 청약 대기수요가 늘면 국지적으로 불안한 흐름을 보일 것으로 예상된다고 부동산 114에서는 전망하고 있습니다.

전세시장 전망과 관련 “전반적으로 매물이 많지 않은 가운데 저렴한 구축아파트에 수요가 꾸준히 유입되는 모습”이라며 “매매시장의 침체로 전세 거주 수요와 3기 신도시 청약 대기수요가 늘면 국지적으로 불안한 흐름을 보일 것으로 예상된다”고 밝혔다.

 

아무래도 정부의 부동산 규제와 코로나19로 인한 영향으로 바깥 외출을 굉장히 자제하는 분위기 입니다.

이런 상황에서 부동산 매매 거래가 활발히 이뤄지지 않은 것은 사실인듯 합니다.

그리고 전통적인 비수기 시즌이 돌입하고 있는 것도 마찬가지입니다.

6월, 7월, 8월은 주택 시장에서 비수기 시즌이기 때문에 정부의 규제책이 아니더라도 매매거래량은 더욱 떨어지지 않을까 생각합니다.

하지만 급매물이 어느 정도 소진됨에 따라 매수세가 붙지 않는 것을 떠나서 하락세는 어느정도 안정화를 찾을 것이라 생각합니다.

거래량이 없는 상태에서 몇몇 건의 급매물 거래로 인한 매매가격에 영향을 미치는 경우가 현재로써는 상당한데 6월을 기점으로 급매물도 사라질 것이고 거래량도 줄어들기 때문입니다.

이런 상황에서 하반기에는 일반시세의 물건이 거래되기 시작한다면 다시 매매가격이 상승추세로 전환되지 않을가 생각합니다.

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두산이 올해 배당도 못한다고 그러더니 두산건설측에서는 시공권도 내놨네요. 천안 성성4지구 레이크시티 두산위브를 분양하지 않기로 하면서 이 시공권은 동원개발로 넘어갈 전망이라고 하네요.

[단독] 위기의 두산건설 아파트 시공권도 내놨다… 현금 필요해 천안 공사 '포기' https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/15/2020051503195.html

두산그룹이 재무구조개선계획(자구안)을 제출할 정도로 어려움을 겪는 가운데 두산건설이 분양 예정 사업장에서 철수한 것으로 확인되었다고 합니다. 두산건설은 3년여 뒤 기대할 수 있는 수익보다 당장의 현금을 택한 것이라고 하네요.

 

​두산건설, 천안 성성 레이크시티 두산위브를 분양하지 않기로

이곳은 ‘천안성성4지구 도시개발사업’으로 진행된 사업장으로 시행사 코업씨씨가 2018년 10월 약 1058억원에 사업부지를 확보하였고, 코업씨씨가 2019년 5월 두산건설과 2586억원 규모 공사 계약을 체결, 두산건설이 천안 성성 레이크시티 두산위브라는 단지명으로 분양을 추진해 왔습니다.

충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치한 성성동 성성레이크시티두산위브는 1,468세대, 용적율 289%, 건폐율 22%, 11개동, 최고 29층으로 분양할 예정이었습니다.

그런데 두산건설 관계자는 2020년 05월 15일 "천안 성성 레이크시티 두산위브를 분양하지 않기로 했다"면서 "사업에서 철수한다"고 밝혔습니다.

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두산건설, 기관추천 중소기업 특별공급’ 공고까지 냈다가 지난 3월 특공 취소, 분양 무기한 연기

두산건설은 인근에 모델하우스를 열고 ‘기관추천 중소기업 특별공급’ 공고까지 냈다가 지난 3월 갑자기 특공을 취소하고 분양을 무기한 연기했습니다.

이 당시에는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 다른 건설사의 여러 사업장에서도 분양 연기가 이뤄질 때였기 때문에 단순히 코로나로 인한 분양 연기인지, 두산중공업 위기의 여파인지에 대해 해석이 분분했었습니다.

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두산건설 철수 이유, 그룹사 내부사정과 코로나리스크, 3년간의 기회비용등을 고려 유동성 확보 때문에

두산건설은 이 천안 성성택지 사업장에 시공권뿐 아니라 토지 담보 우선수익권과 대위변제 채권 등을 갖고 있습니다. 과거 사업 지연으로 시행사에 자금을 빌려주며 설정한 채권으로, 코업씨씨 공시에 따르면 금액은 약 1157억원이라고 합니다.

그렇기 때문에 아파트 준공을 완료한 뒤 채권을 거둬들이고 공사비도 받으면 수익이 클 것으로 예상되는 데 두산건설은 이 성성택지지구에서 분양을 철수하면서 유동성확보에 나선 것으로 확인되었습니다.

두산건설 관계자는 "당초 계약에 따르면 이들 채권은 사업이 끝나는 시점인 약 3년 후 회수되는데, 그룹사 내부 사정과 코로나 리스크, 3년간의 기회비용과 이자 등을 고려했을 때 채권을 빨리 현금화하는게 낫다고 판단해 사업장에서 철수하는 것"이라고 했다.

 

두산그룹, 팔 수 있는건 다 팔겠다.

건설업계에서는 모델하우스까지 열고 일부 분양 공고까지 냈던 사업장에서 철수하는 것이 대단히 이례적이라고 합니다.

두산그룹은 두산건설뿐 아니라 전자·바이오소재 사업체 두산솔루스, (주)두산의 주력 사업부인 모트롤BG(사업부문) 등도 매각 대상에 올렸고, 서울 동대문 두산타워도 매물로 내놓으면서 "팔 수 있는 건 다 팔겠다"는 두산그룹의 현 상황을 말해주고 있습니다.

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천안 성성4지구, 동원개발이 차지할 전망, 코업씨씨의 시공권확보 목적으로 1544억원 금전대여한다고 공시

한편, 두산건설이 떠난 시공사 자리는 동원개발이 차지할 전망이라고 합니다.

동원개발은 부산 향토 건설사로 ‘동원로얄듀크’, ‘비스타’ 등 아파트 브랜드를 보유하고 있는데 동원개발이 2020년 05월 06일 코업씨씨에 시공권 확보 목적으로 1544억원 규모 금전 대여를 한다는 공시를 냈습니다.

코업씨씨는 이 부지를 아시아신탁에 부동산담보신탁으로 맡겼는데, 해당 토지 신탁원부엔 최근 우선수익자 명단에서 두산건설이 빠지고 동원개발이 새로 들어가게 되면서 동원개발의 수주공시가 사실상 임박한 것으로 보고 있습니다.

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결국 천안성성4지구 분양 일정 늦어질 듯

시공사가 바뀌는 영향으로 천안 성성4지구의 분양은 꽤 늦어질 것으로 보입니다.

동원개발이 설계변경을 새로 하는 기간이 불가피하게 발생하기 때문으로 풀이하고 있습니다.

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두산 그룹이 상당히 힘듭니다.

이번에 자산을 정리하면서 현금확보를 하여 다시 일어나길 기대해 봅니다.