[20.05.18]지난 3년새 6억원미만 아파트 절반 가까이 줄어/ 서울아파트 반등 조짐, 종부세 개정안 연기 영향/ 2020년 하반기 서울 부동산 전망 L자형, U자형, V자형

2017년 8월이후 서울 6억원 미만 아파트가 절반 가까이 줄었습니다. 부동산상승기에 신축에 대한 구축들의 갭메우기 때문으로 분석하고 있으면서 정부의 강남 고가주택에 대한 부동산 정책도 한몫했다고 하네요,

[단독] 6억 이하 서울아파트 가구수, 3년새 반토막 https://www.sedaily.com/NewsView/1Z2SBXE5NC

서울에서 6억원 이하 아파트가 지난 3년동안에 절반가까이 사라졌습니다.

현 정부 초기 10곳 중 6곳에 달하던 서울 내 6억원 이하 아파트의 비중은 현재 10곳 중 3곳에 불과하다고 하네요.

그리고 10곳 중 2곳이 채 되지 않던 9억원 이상 고가 아파트는 현재 10곳 중 4곳으로 늘었다고 합니다.

‘강남 집값’을 잡기 위해 고강도 부동산 규제 정책을 펼쳐왔지만 역설적으로 6억원 이하의 아파트 비중만 줄어들었고, 21번째 대책이 나오는 동안 서울 집값만 더 오른 것으로 나타났습니다.

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6억원 이하 아파트, 2020년 5월 현재 38만7,393가구로 절반 이상(54.1%) 감소

2020년 05월 17일 서울경제측이 부동산114에 의뢰해 분석한 ‘서울시 아파트 가격대별 분포 현황’을 보면 2017년 8월 84만4,541가구에 달하던 6억원 이하 아파트 수는 2020년 5월 현재 38만7,393가구로 절반 이상(54.1%) 줄어들었고, 감소 폭은 45만7,148가구에 이른다고 밝혔습니다.

비율로 보면 6억원 이하 아파트는 같은 기간 63.0%에서 31.1%로 줄어들었다고 하네요.

2017년 8월	2020년 5월
84만4,541가구	38만7,393가구
54.1%감소

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6억원 초과 9억원 미만 18.1%에서 28.8%, 9억원 이상 18.8% 에서 40.1%로 상승

반면 6억원 초과 9억원 미만 아파트의 비율은 18.1%에서 28.8%로 상승하였고, 9억원 이상 고가 주택의 비율도 3년새 18.8%에서 40.1%로 두 배 이상 급증했습니다.

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​서울 관악, 동작, 성동, 용산, 중구, 광진 등 6억 이하 아파트 한자리수대 비율로 줄어

동작·성동·용산·중구·광진 등 도심 접근성이 높은 자치구에서는 6억원 이하 아파트가 2017년까지는 두자릿수의 비율로 중저가 아파트가 있었지만 지금은 모두 한자릿수대 비율로 줄었다고 합니다.

특히 관악구에서는 2017년 8월까지만 해도 95.9%의 아파트가 6억원을 넘지 않았는데 지금은 6억원 이하 아파트의 비율이 절반 아래(47.5%)로 줄어들었다고 하네요.

현재 관악구 내 아파트 절반(50.3%)은 6억원에서 9억원 사이이며 9억원 초과 아파트의 경우 2017년에는 하나도 없었지만 현재는 2.3%가 고가 아파트라고 합니다.

6억원 이하 아파트 비율	2017년 08월	2020년 05월
관악구	95.9%	47.5%
광진구	41.7%	3.3%
동작구	54.9%	6.0%
성동구	47.7%	2.5%
송파구	24.9%	4.9%
용산구	25.9%	2.9%
중구	58.5%	4.8%

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6억원 미만 아파트 비중 축소, 서울 아파트 가격 상승세 본격화로 인한 신축과 가격 갭메우기의 결과

2~3년 전부터 서울 아파트 가격 상승세가 본격화한 이후 중저가 아파트들이 신축 아파트와 가격 갭 메우기를 하면서 가격이 상승하면서 이에 6억원 미만 아파트 비중의 축소된 것으로 보고 있습니다.

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6억미만 아파트 비중 축소, 강남3구 고가 아파트 타깃의 고강도 부동산 정책의 풍선효과

이와 더불어 강남3구의 고가 아파트를 타깃으로 한 고강도 부동산 규제 정책의 풍선효과라는 분석도 나오고 있습니다. 저금리로 풍부해진 유동성이 부동산 시장에 몰린 상황에서 대출 규제 등이 심해지면서 상대적으로 저렴하고 규제가 적은 중저가 아파트에 수요가 몰리면서 가격 상승을 이끌었다고 하네요.

강남3구의 고가 아파트를 타깃으로 한 고강도 부동산 규제 정책의 풍선효과라는 분석도 나온다. 저금리로 풍부해진 유동성이 부동산 시장에 몰린 상황에서 대출 규제 등이 심해지면서 상대적으로 저렴하고 규제가 적은 중저가 아파트에 수요가 몰렸다는 것이다.

 

고가주택을 잡으려다 중저가 주택 수요 늘어나

실제 직방이 2019년 12·16 대책 발표의 영향을 파악하기 위해 2019년 4·4분기와 2020년 1·4분기 아파트 거래를 분석한 결과 전체 거래 중 6억원 이하 아파트가 차지하는 비중은 38.4%에서 52.1%로 14%포인트가량 오른 반면 9억원 초과~15억원 이하 아파트의 거래 비중은 19.5%에서 12.8%로 줄었고 15억원 초과의 비중은 9.4%에서 3.4%로 낮아지면서 고가 주택 거래를 잡으려 하자 중저가 주택 수요가 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.

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​제생각에는 정부의 부동산 정책으로 인해 수요층들이 자신의 여건에 맞는 보다 싼 집을 찾아 나선 영향도 크다고 생각합니다.

그 영향이 적다고 할 수는 없지만 실질적으로는 부동산 상승기를 맞이하여 투자층과 실수요층들이 서로 움직이면서 시세를 상승시킨 것이 더 크다고 생각합니다.

9억원 이상의 아파트가 늘어난 것은 2~3년 전 분양했던 고가 신축 아파트가 입주를 하면서 주변의 구축 아파트도 덩달아 시세가 상승하는 것이 더 큰 영향을 끼쳤다고 생각합니다.

그렇다 보니 HUG등에서 고분양가 관리 정책 등을 내놓으며 분양가 관리에 안간힘을 쓰는 것이라 생각합니다.

서울의 아파트 평균 매매가가 10억에 육박할 정도로 오르면서 해당 수요를 감당하기 힘든 서민입장에서는 더욱 중저가 아파트에 수요가 몰리게 되어 이 또한 가격 상승으로 이어지게 된 것이라 생각합니다.

하지만 6억미만 아파트는 점점 더 그 비율은 줄어들 것이고 6억 ~ 9억원 사이의 아파트는 더 늘어날 것이라 생각합니다.

이는 저금리 상황속에서 여전히 유동자금들이 많기 때문입니다.

이는 고가인 아파트에 대해서는 정부의 부동산 규제로 인한 부담이 큰 상황이기 때문에 6억원 미만 아파트에 대한 수요는 여전하며 6억원 ~ 9억원 사이의 주택들도 고가주택들에 비해 규제가 덜하기 때문에 더 늘어날 것이라 생각 합니다.

김은진 부동산114리서치센터장은 “9억원 이상 아파트가 늘어난 점은 2~3년 전 분양했던 고가 신축 아파트가 입주한 영향으로 볼 수 있다”며 “다만 고가 아파트뿐 아니라 전체적으로 서울 아파트의 평균 매매가가 10억원에 육박할 정도로 오르면서 중저가 아파트는 더욱 줄어들게 됐다”고 설명했다.

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서울아파트가 다시 반등할 조짐을 보인다고 합니다. 5월초 연휴를 기점으로 급매물이 소진되었고, 그렇지 못한 매물들은 증여, 가족간 거래 등의 다른 절세방안을 마련하면서 매물을 거둬들이면서 매물이 잠기고 있다고 합니다.

'절세용' 급매 끝…가격 오르고 거래는 잠잠 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020051763001 종부세 폭탄 피하자 … 서울 아파트값 꿈틀 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020051802101532036003

2020년 05월들어 ‘절세용 급매물’이 팔리자 서울 아파트값이 다시 반등 조짐을 보이고 있다고 하네요.

2020년 05월 초 황금연휴를 기점으로 급매물이 소진되고 일부는 증여 등 다른 절세 방법으로 돌아선 영향이라는 분석이 있습니다.

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서초구, 래미안 퍼스티지, 강남 현대3차, 송파 리센츠 등 급매물 소진후 다시 가격 반등

서울 서초구, 강남구등의 양도소득세, 보유세 등 절세 목적으로 나온 급매물이 소진되면서 다시 가격 반등을 하고 있다고 하네요.

2020년 05월 17일 부동산업계에 따르면 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’ 호가(부르는 가격)가 최근 2억원 가까이 반등하면서 단지 전용면적 59㎡ 호가는 20억~21억원대, 강남구 압구정동 ‘현대3차’ 전용 82㎡ 시세도 22억원대로 반등하였습니다.

송파구 잠실 리센츠, 잠실주공5단지도 최근 2주 사이 급매물이 팔리며 호가가 19억7000만원 선으로 1억~2억원가량 뛰었다고 하네요.

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절세 목적 급매물 대부분 해소되면서 그 이후 호가 다시 뛰면서 매수세 주춤

급매물 소진 이후 호가가 다시 뛰면서 매수세는 주춤한 상태라고 합니다.

업계에서는 절세 목적의 급매물이 대부분 해소되면서 아파트 시장은 당분간 관망세가 이어질 것으로 전망하고 있다고 하네요.

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서울 아파트 초급매물 '끝물'…"하반기 추가 매물 나올 것", 2019년 12.16 부동산대책 후속법안 처리 연기될 가능성이 높아

강남 부동산 관계자들은 보유세 부담등으로 나온 절세용 급매물이 거래된 뒤 집주인들이 눈치 보기를 하고 있다고 전하고 있습니다.

이는 일부 집주인들이 보유세 부담 때문에 집을 팔려고 내놨다가 종부세 강화 방침이 2021년 이후로 미뤄질 것으로 예상되자 매물을 다시 거둬들이고 있어서라고 합니다.

그리고 호가가 다시 뛰자 지난 주말부터 추격 매수세는 주춤한 상태라고 하네요.

그렇다 보니 부동산 업계는 초급매물이 대부분 정리되면서 당분간 서울 아파트값이 오르지도 떨어지지도 않은 채 관망세가 이어질 것으로 예상하고 있습니다.

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양도소득세 중과 유예기간까지 팔아야 할 절세 매물는 소수에 그칠 전망

2020년 06월 말 양도소득세 중과 유예기간까지 팔아야 할 절세 매물이 일부 더 나올 수 있지만 소수에 그칠 것이란 전망입니다.

부동산 업계는 오히려 하반기 경제 여건과 종부세 강화 방안 통과 여부 등에 따라 추가 매물이 나올 것으로 관측하고 있습니다.

실물경기 위축 등 경제 여건이 악화하면 결국 부동산을 정리할 수밖에 없다는 분석때문입니다.

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일각, 하반기 경제 여건과 종부세 강화방안 국회 통과 여부, 7월 재산세 부과 영향 급매물 나올 가능성

일각에서는 하반기 경제 여건과 종부세 강화 방안 국회 통과 여부, 오는 7월 재산세 부과 등의 영향으로 급매물이 늘어날 가능성이 있다고 보고 있습니다.

게다가 정부는 21대 국회가 개원하면 곧바로 주택 전·월세 신고제나 전월세 상한제 및 계약갱신청구권, 종합부동산세 강화 방안 등을 새로 발의할 예정이라고 밝혔습니다.

그리고 주택 공시가격 현실화율을 높이는 공시제도 개편안 로드맵 발표 등도 하반기에 발표계획을 잡고 있기에 그 영향으로 매물이 나올 가능성이 있다고 합니다.

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2019년 12.16대책의 후속조치로 이뤄질 종합부동산세 개정안이 사실상 21대 국회로 연기되는 모양새입니다.

이제 5월도 불과 보름밖에 남지 않은 상태에서 여야가 합의하여 해당 개정안을 통과시키기에는 서로간의 대립으로 쉽지 않은 상황입니다.

그렇다 보니 5월초에 연휴기간동안에 절세를 위해 내놓은 급매물들이 소진된 이후에 매도자들이 매물을 거둬들이고 있는 상황입니다.

가뜩이나 매물이 없는 상태에서 절세용 급매물들이 거래가 되면서 사라지자 그 이후 일반매물들이 가격을 내리지 않고 버티기를 하고 있는 상황에서 오히려 가격이 반전 상승하고 있다 보니 매수세도 잠기고 있는 있는 상황이라 생각합니다.

서로 눈치를 보는 장세가 이어지면서 5월, 6월을 넘어갈 것이라 생각되며 6월 국회가 열리면서 정부가 재 발의할 법안들에 따른 영향이 미칠 것이라 생각합니다.

하지만 종합부동산세의 경우에는 6월에 재발의되어 통과가 되더라도 결국 시행되는 것은 2021년으로 넘어가기 때문에 세금 부담으로 인한 급매물이 출회하는 일은 거의 없지 않을까 생각합니다.

오히려 2020년 하반기에 있을 공시제도 개편안 로드맵 발표의 영향으로 절세를 고려하는 매물들이 서서히 나오지 않을까 생각은 하지만 이 또한 그렇게 큰 영향은 없을 것이라 생각합니다.

이미 많은 고가 다주택자 분들이 절세를 위한 대비를 하였기 때문입니다.

다만 코로나19로 인한 경기상황이 좋지 않기에 장기적으로는 부동산에 미치는 영향이 크지 않을까 생각합니다.

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2020년 하반기 서울 부동산 향방에 대해 전문가 전망을 살펴봤습니다. 대체로 현 상황은 하락으로 내다보시면서 회복되는 상황에 대해서 각자 다른 의견을 내고 계시네요.

6월 이후 부동산 시장… 전문가들 엇갈리는 전망 https://www.fnnews.com/news/202005171757260458

2020년 하반기 서울 부동산 시장의 향방을 놓고 전문가들의 의견이 분분하네요.

코로나19 영향이 지속되는 가운데 국토교통부는 최근 전매제한 확대, 법인 규제 등 규제책과 소규모 재건축 확대 등 공급책을 병행하면서 내놓았고, 2020년 06월부터는 다주택자 보유세 부담이 커지고 양도세 중과 유예기간이 만료돼 시장에 나오는 매물이 줄어들 가능성도 크기에 전문가들마다 각자의 전망이 다르네요

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서울 부동산 시장 L자형 침체에 돌입할 것이라 전망, 코로나19 충격 부동산 시장에 가시화되지 않았다.

서울 부동산 시장이 L자형 침체에 돌입할 것으로 예측하는 전문가들은 정부의 강력한 부동산 규제와 더불어 코로나19발 충격이 아직 부동산 시장에서는 가시화하지 않았다고 말하고 있습니다.

심교언 교수님은 코로나 19사태가 길어질 수록 서울 부동산 매입에 대한 수요가 줄어 가격이 하락할 것이라고 전망하면서 부동산 가격이 오를 수 있는 요인으로 유동성이 있는데 정부의 대출 규제가 강하기 때문에 집값 상승에 한계가 있을 것이라고 전망하였습니다.

채상욱 위원님은 12.16대책으로 고가주택에 대한 수요가 줄었고, 아래 가격대 주택까지 순차적으로 수요가 위축되고 있는 모습을 보이고 있어 향후 추가대책이 나오게 되면 수요위축으로 인한 가격 하락은 지속될 것이라고 전망하였습니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "코로나19로 인한 충격은 아직 공항이나 항공사에만 제한적으로 나타난 상황"이라며 "코로나19 사태가 길어질수록 서울 부동산 매입에 대한 수요가 줄어 가격이 하락할 것"이라고 내다봤다. 심 교수는 이어 "부동산 가격이 오를 수 있는 유일한 요인이 유동성뿐인 상황에서 정부의 대출 규제가 강하기 때문에 집값 상승에 한계가 있을 것"이라고 말했다.

채상욱 하나금융투자 수석연구위원은 "수요 위축만이 가격 조정을 가져올 수 있다"는 근거를 들었다. 채 연구위원은 "이미 12·16대책으로 고가 주택에 대한 수요가 줄었고, 아래 가격대 주택까지 순차적으로 수요가 위축되고 있는 모습"이라고 말했다. 그는 그러면서 "정부에서 향후 추가 수요 위축 방안을 내놓을 것으로 보고 있어 수요 위축으로 인한 가격 하락은 하반기에도 지속될 것"이라고 예측했다..​

 

서울 부동산 U자형 완만한 상승, 추가 규제 수단이 없고, 서울 아파트의 희소성 여전

한편 정부가 추가 규제 수단을 내놓지 않을 것으로 본 전문가들은 집값의 완만한 상승을 예상하였습니다.

두성규 연구위원님은 이번 2020년 5.6 수도권 주택공급방안을 내놓은 것은 서울 수급 상황에 대한 걱정과 우려의 증거로 2020년 하반기에 서울 공급에 대한 기대감으로 시장이 변하면서 2020년 하반기, 2021년 1/4분기에는 완만히 상승할 것이라고 합니다.

윤지해 수석연구원님은 서울아파트의 희소성은 여전하여, 똘똘한 한채 인식이 역시 여전히 강한 상태에서 서울과 강남 3구의 집값을 잡기는 쉽지 않으며 비수기인 7~8월에 서울 집값이 빠지지 않는다면 서울 아파트에 대한 수요가 코로나19, 경기침체, 정부 규제 등을 이겨내고 다시 집값 상승을 할 것이라고 전망하였습니다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "정부가 5·6 공급 대책을 내놓은 것이 서울 수급 상황에 대한 걱정과 우려를 드러낸 증거"라며 "하반기엔 서울 공급에 대한 기대감이 표현되는 시장으로 변하면서 빠르면 올 연말, 내년 1·4분기부터는 완만하게 상승할 것"이라고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구위원도 "경기침체와 정부 규제로 지금 당장 상승은 어렵지만 서울 아파트의 희소성은 여전하다"라며 "'똘똘한 한 채'라는 인식 역시 강하기 때문에 서울과 강남3구의 집값을 잡는 게 쉽지는 않을 것"이라고 전망했다.

윤 위원은 이어 "비수기인 7~8월 들어서도 서울 집값이 빠지지 않는다면 서울 아파트에 대한 수요가 코로나19, 경기침체, 정부 규제 등 모든 악재를 다 이겨내고 버텼다는 의미"라며 "이 경우 집값 상승에 무게를 두는 게 맞다"고 말했다.

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서울 부동산 V자형 급등 상승, 1~2년 다소 하락하다가 다시 급등, 저금리, 유동자금, 수요가 합쳐진 상승요인은 충분

권대중 명지대 교수님은 상반기에 나온 다주택자 매물이 상당히 적고 서울 전세가격은 여전히 오르고 있기 때문에 향후 1~2년간 다소 하락했다가 다시 급등하는 V자 곡선을 그릴 것이라고 전망하였습니다.

저금리, 유동자금, 수요가 합쳐진 상승요인은 충분하고 그동안 정부규제에도 서울 집값이 크게 하락하지 않다는 것들이 증명되고 있기 때문으로 설명하고 있습니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상반기 나온 다주택자 매물이 상당히 적었고 서울 전셋값은 여전히 오르고 있다"며 "향후 1~2년간 다소 하락했다가 다시 급등하는 V자형 곡선을 그릴 것"이라고 말했다. 이어 "저금리와 유동자금, 수요가 합쳐져 상승 요인은 충분하다"며 "그동안 정부 규제에도 서울 집값이 크게 하락하지 않는 게 이를 증명한다"고 설명했다.

권 교수는 그러면서 "이에 더해 서울에 광역급행철도(GTX), 소규모 재건축, 가로정비사업 등 크고 작은 개발 호재가 계속해서 나오고 있는 점도 집값 상승에 무게를 싣고 있다"고 덧붙였다.

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전문가분들의 전망에 대해 판단은 각자의 몫이 되었네요.

제 생각에는 올해 하반기에 다시 한번 상승하지 않을까 생각합니다.

서울의 전세가격이 오르고 있고, 저금리, 유동자금이 여전히 많은 상황, 그리고 정부의 규제에도 꿋꿋이 버티고 있는 서울 집값 등을 감안하면 6,7월의 비수기를 지나면서 다시 서울 집값이 상승하지 않을까 생각합니다.

다만, 코로나19의 영향이 길어지게 되면 그 영향이 부동산에 미칠 것에 대해서는 대비를 해야 한다고 생각합니다.

코로나19사태의 충격파는 IMF나 금융위기와 비교가 안될 정도로 클 것이라는 것은 누구나 파악하고 있다고 생각합니다.

하지만 그 영향이 바로 미칠 것이라고 생각하진 않습니다.

​갑작스럽게 찾아온 위기이긴 하지만 누구나 알고 있는 위기라는 것, 또한 이번 사태는 집을 가진 사람이든 무주택자든 누구나 그 영향이 크다는 것을 알고 있다는 것이 핵심이지 않나 생각합니다.

​부동산 시장관점에서 각자의 영역에서 자가든, 전세든, 월세든 어떻게 대응을 해야 할지를 고민하고 있을 것이라 생각합니다.

다만 코로나19사태에 대한 그 영향이 얼마나 큰지는 아직까지도 현재 진행형이기에 섣불리 판단할 수 없다는 것이 함정이기에 얼마나 장기화가 진행될지가 관건이 아닐까 생각합니다.

​한편, 아이러니하게도 정부의 코로나19사태에 대한 발빠른 대응, 경기를 살리기 위해 어느때 보다 신속하게 대응하고 있다는 점도 부동산에 미치는영향이 이때껏 겪었던 위기와는 다르지 않을까 긍정적으로 생각해 봅니다.