[20.05.29]전국 미분양 전월대비 4.4%감소/ 6월말까지 등록임대사업자, 임대차계약 자진신고, 7월부터 전수 조사/ 신반포21차 재건축, 포스코 선정/ 금리인하 부동산 미미

국토부 보도자료에 따르면 2020년 04월 전국 미분양이 3만6629호로 전월대비 4.4% 감소하였고, 전년동월대비 41.0%나 감소하였습니다.

‘20.4월말 기준 전국 미분양 36,629호(전월 대비 4.4% 감소, 전년 동월 대비 41.0% 감소) https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083942

200529(조간)20.4월말 기준 전국 미분양 36629호(주택정책과).hwp

0.36MB

국토교통부(장관 김현미)는 ‘20.4월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 36,629호로 집계되었으며, 이는 전월(38,304호) 대비 4.4%(1,675호), 전년 동월(62,041호) 대비 41.0%(25,412호) 각각 감소하였다고 밝혔다. * ‘19.4월 62,041호 → ‘19.10월 56,098호 → ‘20.2월 39,456호 → ‘20.4월 36,629호 ​준공 후 미분양은 ‘20.4월말 기준으로 전월(16,649호)대비 1.7%(277호) 감소한 총 16,372호로 집계되었다. * ‘19.11월 19,587호 → ‘19.12월 18,065호 → ‘20.1월 17,500호 → ‘20.4월 16,372호 ​지역별로 수도권 미분양은 3,783호로 전월(4,202호) 대비 10.0%(419호) 감소하였고, 지방은 32,846호로 전월(34,102호) 대비 3.7%(1,256호) 감소하였다. ​특히, 지방 미분양은 ‘19.8월(52,054호) 이후 8개월 연속 감소하였으며, 전년 동월(52,596호) 대비 37.6%(19,750호) 감소한 것으로 나타났다. * ‘19.8월 52,054호 → ‘19.10월 48,095호 → ‘20.1월 38,367호 → ‘20.4월 32,846호 ​규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전월(2,965호)대비 1.3%(40호) 감소한 2,925호로 집계되었고, 85㎡ 이하는 전월(35,339호) 대비 4.6%(1,635호) 감소한 33,704호로 나타났다.

​

‘20.4월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 36,629호로 집계, 전월대비 4.4%, 전년동월대비 41.0% 감소

‘20.4월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 36,629호로 집계되었으며, 이는 전월(38,304호) 대비 4.4%(1,675호), 전년 동월(62,041호) 대비 41.0%(25,412호) 각각 감소하였다고 밝혔습니다.

‘19.4월	‘19.10월	‘20.2월	‘20.4월
62,041호	56,098호	39,456호	36,629호

 

‘20.4월말 기준 전국의 준공 후 미분양도 전월대비 1.7% 감소한 16,372호로 집계​

준공 후 미분양은 ‘20.4월말 기준으로 전월(16,649호)대비 1.7%(277호) 감소한 총 16,372호로 집계되었습니다.

‘19.11월	‘19.12월	‘20.1월	‘20.4월
19,587호	18,065호	17,500호	16,372호

​

수도권 미분양은 3,783호로 전월(4,202호) 대비 10.0%(419호) 감소

지역별로 수도권 미분양은 3,783호로 전월(4,202호) 대비 10.0%(419호) 감소하였습니다.

​

지방 미분양은 32,846호로 전월(34,102호) 대비 3.7%(1,256호) 감소

지방은 32,846호로 전월(34,102호) 대비 3.7%(1,256호) 감소하였습니다.

특히, 지방 미분양은 ‘19.8월(52,054호) 이후 8개월 연속 감소하였으며, 전년 동월(52,596호) 대비 37.6%(19,750호) 감소한 것으로 나타났다고 하네요.

‘19.08월	‘19.10월	‘20.1월	‘20.4월
52,054호	48,095호	38,367호	32,846

​

규모별 전체 미분양 물량중 85㎡ 이하는 전월(35,339호) 대비 4.6%(1,635호) 감소한 33,704호

규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전월(2,965호)대비 1.3%(40호) 감소한 2,925호로 집계되었고, 85㎡ 이하는 전월(35,339호) 대비 4.6%(1,635호) 감소한 33,704호로 나타났다고 하네요.

85㎡ 초과	85㎡ 이하
전월(2,965호)대비 1.3%(40호) 감소 2,925호	전월(35,339호) 대비 4.6%(1,635호) 감소 33,704호

​

​

위의 준공후 미분양을 살펴보면 서울, 충남, 충북은 무려 전월대비 10% 이상 미분양이 줄고 있습니다.

특히 충남, 충북의 경우에 빠른 속도로 준공후 미분양이 줄고 있는데 수도권 투자층이 유입되면서 미분양이 급감한 것으로 파악되고 있습니다.

제주, 강원, 울산, 부산 등을 제외하면 준공후 미분양이 늘어난 지역이 없네요.

준공후 미분양이 줄어드는 지역들의 경우에는 그 수요가 늘어나고 있다고 보면 되는 지역들이라 생각합니다.

악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양의 수치가 줄어드는 곳에 공부하면서 앞으로 시세가 어떻게 변화하는지 관찰하는 것도 의미가 있지 않나 생각합니다.

---

​2020년 07월부터 임대사업자 임대료 상한 위반등 전수조사합니다. 꼭 6월까지 자진신고하셔서 과태료, 임대사업자 자격박탈을 당하지 않도록 하시길 바랍니다.

임대사업자 임대료 상한 위반 등 전수조사 https://www.donga.com/news/article/all/20200528/101265233/1

보도자료 - 국토교통부

6월말까지 등록임대사업자 대상 임대차계약 자진신고 기간 운영 https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95083944

200529(조간)6월말까지 등록임대사업자 대상 임대차계약 자진신고 기간 운영(민간임대정책과).hwp

1.58MB

국토교통부(장관 김현미)는 6월말까지 한시 운영되는 임대차계약 자진 신고 기간이 종료되면, 하반기부터 공적 의무 위반여부 전수조사를 통한 관계기관 합동점검을 본격 추진하고, 의무 위반자에 대해 과태료 부과 및 세제혜택 환수 등 엄중 조치할 계획이라고 밝혔다. * 등록임대사업자 의무위반 전수조사, 합동점검은 ’20년 이후 매년 추진할 예정 ​임대등록제는 민간 임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 ’94년에 도입되었으며, 도입 이후부터 사업자에게 공적 의무*를 부여하는 대신, 세제혜택을 제공하는 방식으로 운영 중에 있다. * 임대료 증액제한(5%이내), 임대의무기간 준수, 임대차계약 신고 등 [참고 1] ​ 특히 최근에는 임대등록 활성화(’17.12)를 통해 양적으로 등록임대 주택 재고수가 늘어나는 동시에, 등록임대 관리강화(’19.1)를 통해 사업자의 공적 의무와 지원혜택이 상응하도록 사업자 의무를 강화 하고 체계적인 사업자 관리 기반*도 마련하였다. * 사업자의 중요의무 위반시 과태료 강화(1천만원→3천만원 이하) 및 세제혜택 환수, 등록임대 전용관리시스템(렌트홈) 구축 및 부정확 등록임대정보 일제정비 추진 ​ 그에 따라 정부는 그간 구축된 관리기반을 바탕으로 올해 하반기부터 전국 광역·기초 지자체와 합동으로 등록 임대사업자 전수 대상으로 공적 의무 위반여부에 대한 합동점검*을 추진한다. * 추진일정 : ① 임대차계약 자진신고(3~6월), ② 시스템 분석 통한 위반의심자 확인(7~8월), ③ 의심자 세부조사(자료제출·대면조사), 위반 적발시 행정처분(9~12월) * 점검방식 : (국토부) 위반의심자 사전분석 및 통보, (지자체) 위반의심자에 자료 제출요청 및 대면조사, 행정처분(과태료 부과·등록말소) (과세당국) 세제혜택 환수 ​ 점검대상은 등록임대사업자의 공적의무 전반이며, 특히 핵심 의무 사항인 임대료 증액제한(5%이내) 및 임대의무기간 준수 등을 중점 조사할 예정이다. 또한 자진신고 기간(3~6월) 내 미신고한 임대차계약 건에 대해서도 신고기간 종료 후 점검대상에 포함된다. ​ 점검 지역은 전국 시·군·구에서 동시 추진하되, 사업자 세제혜택이 크고, 최근 주택가격이 크게 상승한 지역(서울 등) 등은 해당 지자체와 협업하여 점검상황을 중점 관리해 나갈 예정이다. ​ 국토부와 지자체는 하반기에 추진될 의무위반 합동점검에 앞서, 사업자에 자율시정 기회를 부여하고자 3월부터 6월 30일까지 임대차 계약 미신고 등에 대한 자진신고 기간을 한시 운영하고 있다.

국토부는 2020년 05월 28일 “등록 임대사업자의 미신고 임대차계약에 대한 자진신고 기간이 6월 말 끝나면 하반기(7∼12월)부터 공적의무 위반에 대한 전수조사를 본격적으로 추진한다”고 밝히면서 2020년 06월 말까지 등록 임대사업자의 임대료 증액 상한 위반 등에 대해서도 위반 내용, 시정 여부 등을 감안해 과태료를 깎아줄 수 있다는 입장을 밝혔습니다.

임대사업자 등록제 민간 임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정 지원을 위해 ’94년에 도입되었으며, 도입 이후부터 사업자에게 공적 의무를 부여하는 대신, 세제혜택을 제공하는 방식으로 운영 중에 있다. 민간 임대주택 사업자에게 임대료 증액 제한(연 5% 이내), 임대 의무기간 준수, 임대차계약 신고 등의 의무를 부여하는 대신 세제 혜택을 제공하는 제도

​

6월말까지 한시 운영되는 임대차계약 자진 신고 기간, 임대차계약 미신고, 표준임대차계약 양식 미사용 2가지 의무위반에 과태료 면제

국토부와 지자체는 하반기에 추진될 의무위반 합동점검에 앞서, 사업자에 자율시정 기회를 부여하고자 3월부터 6월 30일까지 임대차 계약 미신고 등에 대한 자진신고 기간을 한시 운영하고 있다고 합니다.

​

자진신고는 임대주택 등록 이후 현시점까지 신고 또는 변경신고를 하지 않은 모든 임대차계약 건을 대상으로 하며, 자진신고 기간 내 신고시 “임대차계약 미신고” 및 “표준임대차계약서 양식 미사용” 2가지 의무위반에 대해서는 과태료가 면제된다고 하네요.

​

2020년 07월부터 등록임대 정보를 토대로 전국 임대사업자 전수조사 시행, 공적 의무 위반여부 점검

국토부와 지자체는 자진신고 기간이 종료되는 7월부터는 신고자료 및 기 확보된 등록임대 정보를 토대로 전국 임대사업자에 대한 전수 조사를 통해 공적 의무위반 여부를 점검할 예정이라고 합니다.

​점검과정에서 의무 위반행위가 적발된 사업자는 법과 원칙에 따라 과태료 부과, 기존 제공받은 세제혜택 환수 등 엄중 조치하여 의무 위반행위가 재발되지 않도록 철저히 관리해 나갈 계획이라고 합니다.

​

​임대료 증액제한 및 임대의무기간 준수등 중대 의무위반 과태료 면제 대상 아냐, 자진신고시 과태료 부과 감경(최대50%)까지 가능할 것으로

한편, 임대료 증액제한 및 임대의무기간 준수 등 사업자의 중대 의무 위반의 경우 금번 자진신고 운영에 따른 과태료 면제대상에는 해당되지 않으나, 위반행위 내용·조속 시정 여부 및 정부정책 협조 여부 등 구체적인 사안을 고려할 경우 향후 과태료 부과시 감경(최대 50%)도 가능할 것으로 판단된다고 하네요

​

일정회수 이상 임대차계약 신고 의무 회피의 경우, 추후 등록말소 가능토록 방안 검토중

반면, 임대료 증액제한 등 중대의무 위반으로 인해 임대차계약 신고 의무를 회피하는 경우에는 향후 임대차계약 미신고에 따른 과태료 부과(50%내 가중가능)는 물론, 일정횟수 이상 임대차계약서 자료 제출 및 시정명령 불응 시 등록말소 가능토록 하는 방안도 검토 중에 있다고 합니다.

국토부 측은 “임대차계약 신고 의무를 회피하면 전수조사를 통해 과태료를 최대 50%까지 가중할 수 있고, 시정 명령을 여러 차례 어기면 임대사업자 등록 자체를 말소할 수 있다”고 밝혔다.

 

추진일정

① 임대차계약 자진신고(3~6월)

② 시스템 분석 통한 위반의심자 확인(7~8월

③ 의심자 세부조사(자료제출·대면조사), 위반 적발시 행정처분(9~12월)

​

 

임대사업자로 등록하시는 순간 위의 의무사항은 꼭 지켜주세요.

세금혜택을 받는 대신에 의무사항이 존재합니다.

​

임대사업자로 임대차계약에 대한 신고절차가 그리 어렵지 않습니다.

임대차계약을 하실 경우에는 부동산에 말씀하시면 중개소사장님께서 알아서 표준계약서를 따로 작성하여 준비주십니다.

여기서 주의할 점은 표준계약서에서 꼭 임대사업 물건임을 명시가 되어 있어야 합니다.

이 부분이 빠졌는지를 확인하신 후에 렌트홈에 신고하시면 됩니다.

https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

그리고 가장 중요한 한가지 위에서 언급한 임대차 갱신 계약시 5%까지만 임대료를 올릴 수 없음을 꼭 상기하시고 지켜주셔야 한다는 점입니다.

1년에 한번씩 5%까지 임대료를 올릴 수 있다고 되어 있지만 실질적으로는 2년이라고 보시면 됩니다.

1년의 경우에는 살고 있는 임차인이 먼저 나간다고 한 경우에만 해당되기 때문입니다.

1년단위로 계약하면서 특약사항에 집어넣고서 임대료를 올려 받고자 하는 경우도 있을 수 있으나 이는 임대차보호법에 의거해서 실효성이 없습니다.

​

7월부터 전수조사한다고 하니 그 혹시라도 이에 대해서 신고가 안되어 있는지 다시 한번 점검하시고 자진신고하시길 바랍니다.

과태료를 내야 하는 것도 무섭긴 하지만 그보다 임대사업자 자격이 박탈된다면 그로 인해 이때껏 혜택을 본 세금면제 부분에 대한 모든 것을 도로 토해내야 하는 것이 더 크기 때문입니다.

---

포스코가 GS건설을 제치고 신반포21차 재건축단지의 시공사로 선정되었습니다.

[TF현장] 집념의 포스코건설, 신반포21차 재건축 따냈다 http://news.tf.co.kr/read/economy/1795280.htm

서울 서초구 신반포21차 재건축 사업 조합측이 2020년 05월 28일 시공사 선정 총회 개최하였습니다.

여기에서 포스코건설이 시공사로 선정되었다고 하네요.

신반포21차아파트 서울 서초구 잠원동 59-10번지 일대에 위치 지난 1984년 완공된 2개 동 108가구 규모의 소단지 재건축을 통해 지하 4층, 지상 20층, 2개 동, 총 275가구로 구성

​

포스코건설은 서초구 '잠원훼미리아파트'와 강남구 '개포우성9차' 리모델링을 통해 강남지역에 진출한 상태에서

신반포21차 수주전도 포스코건설가 시공사로 선정되었습니다.

이 신반포21차는 '신반포 크레센도'(가칭)로 명명하였다고 하네요.

포스코건설이 시공사로 선정됐음을 선포하면서 신반포21차아파트주택재건축정비사업조합 민병대 조합장은 "우리 건설사는 포스코건설 더샵으로 거듭났다. 파트너로서 반포의 성공신화를 이어가자"고 말했다.

​민병대 조합장은 "포스코건설이 성공신화를 이어가겠다 하니 믿고 파트너십을 이뤄나가겠다. 반포의 주거문화 신화는 신반포21차에서 시작될 것"이라고 강조했다.

 

반포역 7호선에 바로 붙어 있는 초역세권 아파트단지입니다.

이번 재건축에 시공사가 선정되어 재건축이 본격화된다면 이 주변의 아파트 단지들도 영향을 받을거 같네요.

그리고 위의 그림에서 보시면 대체로 25년 이상된 아파트 단지가 상당히 많네요.

---

한국은행이 2020년 05월 28일 기준금리를 0.5%로 낮췄습니다. 그러나 이로 인한 주거용 부동산에는 그 영향이 미미할 것으로 예상되며 수익형 부동산은 금리의 영향이 크기에 수익구조가 좋아질 것으로 하네요.

또 다시 내린 기준금리…부동산시장 영향은(종합) https://www.yna.co.kr/view/AKR20200528094751003

 

한국은행, 03월16일 '빅컷'(1.25%→0.75%) 단행 이후 2개월 만에 추가 금리인하 단행

한국은행은 지난 2020년 03월 16일 '빅컷'(1.25%→0.75%)을 단행하면서 사상 처음 '0%대 기준금리' 시대를 연 지 2개월 만에 2020년 05월 28일 추가 금리 인하를 단행하면서 기준금리를 0.5%로 0.25%포인트 낮추었습니다.

​

통설에 의하면 금리 인하로 대출 이자 부담감소, 부동산 시장의 투자수요 증가 및 가격 상승 초래할 것이다?

금리 인하는 대출 이자 부담 감소로 부동산 시장의 투자 수요 증가와 가격 상승을 초래한다는 것이 경제학적인 통설입니다.

​

금리인하가 직접적으로 부동산에 영향을 미친다고 볼 수 없어

하지만 한은의 빅컷이 이뤄진 직후 정부 공인기관과 민간 시세조사업체의 통계 모두 서울 아파트값이 하락 전환한 것으로 나타났고 이후 서울의 아파트값은 현재까지 하락세에 머물고 있습니다.

이는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 하방 리스크가 그만큼 컸던 데다, 당시 조정대상지역 내 주택담보대출(LTV) 규제를 강화하는 내용을 골자로 한 정부의 규제 대책이 시행되기 시작한 시기이기 때문으로 금리인하가 직접적으로 부동산에 영향을 미친다고 볼 수 없습니다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "코로나19에 따른 불확실성이 여전하고 이미 초저금리이어서 금리가 추가 인하돼도 부동산 시장에 미치는 민감도는 크지 않을 것"이라며 "부동산은 거시경제를 반영하는 또 다른 거울이라는 점에서 장기적으로 수요 증가를 기대하기는 어렵다"고 예상했다.

​권대중 명지대 부동산학과 교수(대한부동산학회 이사장)도 "금리 인하 효과는 미미할 것"이라며 "경제가 어려운 상황에서는 부동산 투자 수요가 발생하기 힘들다"고 말했다.

​

15억원이 넘는 투기과열지구 초고가 주택 대출 금지로, 가격 급반등 어려울 전망

15억원이 넘는 투기과열지구 초고가 주택은 대출이 아예 금지되고 있고, 공시가격 현실화로 보유세 부담이 늘어나 일부 거래가 이뤄지더라도 가격의 급반등은 어려울 것이라고 합니다.

​

최근 강남권 아파트 급매물 소화, 호가 오르고 서울 아파트 하락세 둔화 분위기, 비규제지역 중소형,중저가 주택 중심 거래 트일 듯

다만, 최근 강남권 아파트 급매물이 소화되고 호가가 오르면서 서울 아파트값 하락 폭은 4주 연속 둔화하고 있기에 이런 분위기를 타고 비규제 지역의 중소형·중저가 주택 중심으로 거래에 숨통이 트일 수도 있다는 전문가들은 말하고 있습니다.

박원갑 수석전문위원은 "주택시장이 비규제지역 중저가와 규제지역의 초고가 주택 시장 간 차별화 양상으로 흐를 가능성이 있다"고 전망했다.

​함영진 직방 빅데이터랩장도 "저금리로 이자 부담이 경감되면서 일부 비규제 지역 부동산 자산으로 자금이 유입되는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "최근 서울 일대를 중심으로 조정된 집값이 보합으로 돌아서며 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다"고 진단했다.

​

코로나19로 인한 경기불확실성 커지고 있어 당분간 적은 거래량 유지, 하반기 추가하락 가능성은 적어

정부의 부동산 수요 억제책이 상당하고, 아직 코로나19로 인한 경기 불확실성도 커서 당분간은 적은 거래량이 유지될 것으로 예상되는 가운데 서울을 중심으로 조정되는 집값이 하반기에 추가 하락할 가능성은 작다고 전문가분들이 말하고 있습니다.

함 랩장은 "정부의 부동산 수요 억제책이 상당하고, 아직 코로나19로 인한 경기 불확실성도 커서 당분간은 적은 거래량이 유지될 것"이라고 예상했다.

​권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울을 중심으로 조정되는 집값이 하반기에 추가 하락할 가능성은 작다"며 "장기 보유 매물 양도세 중과 회피를 위해 6월 말까지 급매물 매도 물량이 정리되면 하반기부터는 급해서 팔 이유가 줄어든다"는 견해를 밝혔다.​

 

이는 장기 보유 매물 양도세 중과 회피를 위해 6월 말까지 급매물 매도 물량이 정리되면서 하반기부터는 급해서 팔 이유가 줄어들기 때문에 급매로 던지는 물건들이 사라지게 되면 호가만 남게되기에 하반기에 추가로 하락할 요인이 사라지기 때문이라 생각합니다.

​

반면 청약시장과 규제가 적은 상가, 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장 저금리 상황에 호재로 작용

이미 과열 양상을 보이는 청약 시장과 규제가 상대적으로 적은 상가·오피스·오피스텔 등의 수익형 부동산 시장은 저금리 상황이 호재가 될 수 있을 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다.

특히 은행 금리가 떨어질수록 임대사업을 통한 월세 선호 현상이 뚜렷해지면서 규제가 많은 주택보다 상가 등으로 관심이 쏠릴 수 있다고 합니다.

함영진 랩장은 "중도금 9억원까지는 집단대출을 통해 낮은 이자를 조달할 수 있는 구조라 분양 시장의 인기는 당분간 이어질 것"이라며 "수익형 부동산도 저금리에 핫한 시장"이라고 설명했다.

박원갑 수석전문위원은 "레버리지를 많이 사용하는 수익형 부동산은 금리 변동에 예민한 구조"라며 "은퇴자들의 관심이 많은 꼬마빌딩은 역세권이나 대학가, 업무지구 주변을 중심으로 수요가 꾸준할 것"이라고 전망했다.

 

중고금 9억원까지는 집단대출이 나오는 상황에서 낮은 이자를 조달 할 수 있는 분양시장의 인기는 더욱 높아질 것으로 보여지고, 레버리지를 많이 사용하는 수익형 부동산의 경우에는 주거용 부동산에 비해 규제가 덜한 부분도 크지만 금리인하로 인한 수익율 개선은 더 없이 호재로 작용할 것이라 생각하기에 수익형 부동산에 관심이 더 쏠릴 것이라 생각합니다.

​

하지만, 코로나19로 인한 경기 위축과 공급 과잉 우려 등으로 상품별로 수요 유입이 제한적, 매매시세가 하락할 수도

그러나 전문가들은 수익형부동산에 대해 코로나19로 인한 경기 위축과 공급 과잉 우려 등으로 상품별로 수요 유입이 제한적이고, 가격이 하락할 수 있다고 지적합니다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "추가 금리 인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 실제 투자도 늘어날 것"이라면서도 "수익형부동산 투자가 관심을 받으며 공급이 확대되면 지역별로 가격이 하락하는 지역이 나올 수 있다"고 전망했다.

​

권대중 명지대 교수는 "상가는 코로나 사태로 장사가 안되고 공실률이 높아 부동자금이 유입되기 힘들다"며 "오피스텔 시장이 상대적인 반사이익을 볼 것"이라고 예측했다.

 

수익형 부동산의 가장 큰 리스크는 금리인상과 경기하락이 아닐까 생각합니다.

레버리지를 활용하여 수익형 부동산을 매입하여 꾸준한 월세구조를 만들어 운용하길 원하는데 이 수익율이 나빠지는 경우가 위와 같은 2가지 리스크가 가장 크지 않나 생각합니다.

그러나 이번 한국은행의 금리 인하로 인해 대출금리가 인하될 기대감에 섣불리 수익형 부동산에 진입하는 것은 지양해야 하지 않나 생각합니다.

​기준금리를 인하한다고 해서 은행들이 바로 금리를 내리는 것도 아니고 오히려 기준금리가 내려간다고 하더라도 대출금리는 그대로이거나 아주 적게 내리는 경우가 많습니다.

​은행들도 자신들의 마진을 고려해서 운용을 해야 하는데 지금과 같은 코로나19사태로 인한 경기 불확실성이 커지는 상황에서 자신의 사업을 보호하기 위해서 은행예금이자는 0%대로 낮추면서도 대출금리 이자에 대해서는 아주 작게 내리거나 오히려 유지하는 경우도 많습니다.

레버리지를 활용한 수익형 부동산에 있어, 대출금리 인하 기대감으로 임대 수익율이 좋아질 것으로 예상하는 부분에 있어서는 신중하게 접근하는게 어떨까 생각합니다.

아울러 수익형 부동산의 경우에는 주거용 부동산에 비해 규제가 덜하고 한 구역내에 높은 용적율로 많은 물건을 공급할 수 있습니다.

그렇다 보니 주변에 공급이 많은 경우에는 수익형 부동산의 시세는 매매든 월세든 모두 떨어질 수밖에 없습니다.

​그리고 대체로 이들 공급이 많은 지역의 경우에는 공실이 한번 발생하면 몇개월씩은 공실이 아는 경우가 왕왕 있기 때문에 이에 대한 대비도 철저히 고민해봐야 합니다.

​그렇기에 이런 상황들을 모두 고려하셔서 수익형 부동산을 고르시는게 좋지 않을까 생각합니다.

---

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수님이 부동산 투자성공 5가지 전략에 대해 말해주셨네요.집값이 예년 수준으로 떨어질 것을 기다리지 말라고 하시네요. 미래가치가 있는 주택에 투자하라고 말씀하시네요.

마냥 집값 떨어지기 기다리지 말라[고준석의 실전투자] https://www.donga.com/news/article/all/20200528/101265222/1

​

첫째, 나만 집값이 더 떨어지길 기다리는 건 아닌지 되돌아보자.

시장경제원리로 보면 상품 가격이 오를 때보다 가격이 떨어질 때 매수하는 게 원칙이다.

하지만 대다수 실수요자는 반대로 움직인다.

아파트 가격이 하락할 때 내 집 마련을 미루며 가격이 더 떨어질 때까지 기다린다.

미분양된 아파트는 외면해 버린다.

반대로 아파트 가격이 상승하기 시작하면 내 집 마련에 적극 나선다.

그런데 내 집 마련은 가격이 떨어질 때, 즉 매수자 우위 시장에서 하는 게 좋다.

​

둘째, 세금 걱정 때문에 내 집 마련을 주저하는 건 아닌지 따져보자.

부동산을 구입하면 취득·등록세, 부가가치세 등 세금이 반드시 따라붙는다.

재산세와 종합부동산세, 임대소득세 등 보유세도 내야 한다.

처분 시 부과되는 양도세와 증여세, 상속세까지 고려해야 한다.

물론 주택을 보유하거나 처분할 때 절세 방법을 찾아야 한다.

하지만 내 집 마련을 하기 전부터 세금 걱정 때문에 매수에 나서지 못하는 경우가 있다.

세금은 내 집 마련 이후에 생각해도 늦지 않다.

​

셋째, 임대 수익률에 현혹돼 투자한 건 아닌지 생각해 보자.

부동산 투자의 핵심은 자본수익, 즉 시세차익이다.

물론 보너스로 임대수익이 생기면 더 좋지만 자본수익이 임대수익보다 더 중요하다.

​예컨대 연간 6%의 임대수익을 올릴 수 있다는 데 솔깃해 2억 원짜리 상가를 분양받았다고 치자.

월세 100만 원을 매월 꼬박 받는다면 임대 수익률은 6%가 되지만 상가 처분 시 매매시세가 떨어졌다면 자본수익은 없고 손실을 감당해야 한다.

그 손실액이 크다면 괜찮은 임대 수익률을 올리고도 실패한 투자가 될 수 있다.

​

넷째, 자신만 부동산에 ‘유혹’당해 투자하는 건 아닌지 곱씹어 보자.

내 집 마련뿐만 아니라 상가 투자 시에도 유혹당하면 실패할 확률이 높아진다.

이런 사례 대다수는 지인들이 부풀려서 소개해주는 부동산에 ‘묻지 마 투자’를 하는 경우다.

심지어 길거리에서 건네주는 전단에 혹해 투자에 나서는 경우도 있다.

이렇게 이성을 상실하는 순간 부동산 투자는 실패한다.

​

다섯째, 자신이 보유한 부동산 ‘숫자’에 집착하는 건 아닌지 점검해 보자.

벤저민 프랭클린은 ‘지금은 굴뚝 두 개를 만드는 것보다 아궁이 한 개의 불을 꺼뜨리지 않는 게 중요하다’고 했다.

부동산 역시 여러 곳에 투자한다고 좋은 게 아니다.

1개라도 제대로 투자하는 것이 중요하다.

그러나 부동산 수집이 취미인 듯 숫자에만 집착하며 투자하는 경우가 있다.

부동산은 미래가치가 담보돼야 한다.

미래가치가 없는 부동산은 당장 처분해야 한다.

​

<고준석 동국대 법무대학원 겸임교수>