[20.06.01]30대, 6억미만 아파트 집중/ 6억원미만 아파트 시세 상승전환, 갭메우기 뚜렷/ 서울 강북 평균 매매가 첫7억 돌파/ 남양주, 경기광주 시세상승/절세용 매물없어

서울 중심의 규제로 인한 풍선효과로 비규제지역의 싼 매물들이 오르고 있습니다. 특히 6억이하 아파트는 거의 사라지고 있습니다. 고가 아파트는 절세용 부동산 급매물도 사라지면서 거래가 실종되었고, 주거용 오피스텔의 인기는 나날이 높아지고 있습니다.

“6억 이하 매물 곧 동난다” 전망에 급매 찾아다니는 30대 https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/29/2020052903073.html 서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다 https://realestate.daum.net/news/detail/all/20200531171516145 싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과 https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z2YRXYJBL 6월 1일은 올해 보유세 기준일.. "절세용 부동산 급매물 사라진다" https://www.hankookilbo.com/News/Read/202005311423750165 '규제 풍선효과'…경쟁률 수백대 1, 주거용 오피스텔 '아파텔' 인기 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020053137541

 

30대 주택 매수자들이 대출을 최대한 받기 위해 6억원 미만 아파트를 찾는 데 집중

30대 주택 매수자들이 대출을 최대한 받기 위해 6억원 미만 아파트를 찾는 데 집중하고 있다고 합니다.

그렇다 보니 6억원 미만 아파트들의 실거래가가 단기간에 급등하지만 매물을 찾기도 쉽지 않습니다.

이는 30대 젊은 매수자들이 6억원 미만의 아파트를 주된 매수 대상으로 삼고 있기 때문이라고 합니다.

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30대가 6억원 미만의 아파트를 찾는 이유는 주택금융공사의 보금자리론을 활용할 수 있기 때문

30대가 6억원 미만(투기과열지구는 5억원 미만)의 아파트를 찾는 이유는 주택금융공사의 보금자리론을 활용할 수 있기 때문이라고 하네요.

이 상품은 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해 돈을 빌려주는데 대출 한도는 3억원, 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 4억원까지 가능하다고 합니다.

앞으로 집값이 떨어질 수도 있다고 봤지만, 서울에 6억원대 아파트를 찾기란 어려운 일이었다.

30대 주택 매수자들이 대출을 최대한 받기 위해 6억원 미만 아파트를 찾는 데 집중하고 있다. 이런 이들이 늘자 6억원 미만 아파트들의 실거래가가 단기간에 급등했다. 매물을 찾기도 쉽지 않다.

30일 부동산 정보제공업체 부동산114에 따르면 서울의 6억원 미만 아파트 가구 수는 최근 3년새 절반 가량 줄었다. 2017년 8월, 6억원 미만 아파트는 84만4541가구였다. 하지만 올해 5월 기준으로는 38만7393가구로 줄었다.

이는 30대 젊은 매수자들이 6억원 미만의 아파트를 주된 매수 대상으로 삼고 있기 때문이다. 30대가 6억원 미만의 아파트를 찾는 이유는 주택금융공사의 보금자리론을 활용할 수 있기 때문이다(투기과열지구는 5억원 미만). 이 상품은 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해 돈을 빌려준다. 대출 한도는 3억원, 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 4억원이다.

“6억 이하 매물 곧 동난다” 전망에 급매 찾아다니는 30대

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/29/2020052903073.html

 

부동산114에 따르면 서울 6억원 미만 아파트 가구수 3년새 절반가량 줄어

서울 중저가 아파트에 대한 관심이 쏠리면서 6억 원 이하 아파트는 물량이 점차 사라지고 있습니다.

2020년 05월 30일 부동산 정보제공업체 부동산114에 따르면 서울의 6억원 미만 아파트 가구 수는 최근 3년새 절반 가량 줄었습니다.

2017년 8월, 6억원 미만 아파트는 84만4541가구였는데 올해 5월 기준으로는 38만7393가구로 줄었다고 합니다.

2017년 8월 (6억원미만 아파트)	2020년 05월 (6억원 미만 아파트)
84만4541가구	38만7393가구

서울 중저가 아파트에 대한 관심이 쏠리면서 6억 원 이하 아파트는 물량이 점차 사라지고 있다. 부동산114에 따르면 서울 내 6억 원 이하 아파트는 2020년 5월 현재 38만 7,393가구다. 2017년 8월(84만 4,541가구)과 비교하면 절반 이상(54.1%) 줄었다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z2YRXYJBL

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6억원 미만 아파트를 찾는 사람이 많다보니 실거래가와 호가도 급격히 오르는 추세

6억원 미만 아파트를 찾는 사람이 많다보니 실거래가와 호가도 급격히 오르는 추세라고 합니다.

하지만 가격은 오르는데 매도할 물건을 찾을 수 없다고 합니다.

강북구 미아동의 한 공인중개업소 관계자는 "찾는 사람은 많은데 벌써 손바뀜이 많이 일어나 매물이 잘 나오지 않는다"고 말하였습니다.

아파트명	최근실거래가	지난 실거래가
서울 강서구 가양6단지아파트 전용면적 58㎡	2월 6억7800만원	1월 6억원
구로구 개봉동 개봉한마을아파트 전용면적 59㎡	4월 5억9900만원	1월 5억2000만원
성북구 길음동 길음뉴타운8단지 래미안 전용면적 59㎡	5월 8억3500만원	1월 6억8000만원
금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 전용면적 85㎡	2020년 05월 27일 4억 8,500만원	2020년1월 4억초반
구로구 구로동 럭키아파트	2020년 05월 26일 6억 2,000만 원	직전거래가 5억 9,000만원

6억원 미만 아파트를 찾는 사람이 많다보니 실거래가와 호가도 급격히 오르는 추세다.

서울 강서구 가양6단지아파트의 전용면적 58㎡의 2월 실거래가는 6억7800만원이다. 1월 실거래가(6억원)보다 7800만원 비싸게 팔렸다. 구로구 개봉동에 있는 개봉한마을아파트 전용면적 59㎡는 4월에 5억9900만원에 팔렸다. 1월 만해도 5억2000만원에 거래됐었다. 서울 성북구 길음동 길음뉴타운8단지 래미안의 전용면적 59㎡는 지난 1월 6억8000만원에 거래됐지만, 5월엔 8억3500만원에 팔렸다.

​매도 물건을 찾기도 없다. 강북구 미아동의 한 공인중개업소 관계자는 "찾는 사람은 많은데 벌써 손바뀜이 많이 일어나 매물이 잘 나오지 않는다"면서 "미아동 래미안트리베라 2차 59㎡짜리 하나만 가지고 있다"고 했다. 이 집의 호가는 7억1000만원이다. 지난 1월 실거래가는 5억6800만원이었다.

“6억 이하 매물 곧 동난다” 전망에 급매 찾아다니는 30대
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/29/2020052903073.html

특히 서울 내 6억 원 이하 아파트의 인기가 두드러진다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 가격은 5억 원 턱밑까지 올라왔다. 올 초 4억 초반대에 팔리던 전용 85㎡는 지난 27일 4억 8,500만 원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 구로구 구로동 럭키아파트도 처음으로 6억을 넘었다. 지난 26일 6억 2,000만 원에 거래되면서 직전 거래가인 5억 9,000만원보다 3,000만 원 오른 가격에 손바뀜이 이뤄졌다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z2YRXYJBL

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서울 6억원 이하 중저가 아파트 시세 상승전환, 갭메우기 현상 뚜렷

서울 6억원 이하 중저가 아파트 시세가 상승 전환하였습니다.

대출규제와 보유세 부담, 자금출처 제출 등 초고가 아파트를 대상으로 한 정부 규제 탓에 '풍선효과'가 나타나는 것으로 전문가는 당분간 서울 중저가 아파트의 '갭 메우기' 현상이 뚜렷해질 것으로 분석하고 있습니다.

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서울 6억원 이하 중저가 아파트 시세가 상승 전환했다.

대출규제와 보유세 부담, 자금출처 제출 등 초고가 아파트를 대상으로 한 정부 규제 탓에 '풍선효과'가 나타난 모양새다. 전문가는 당분간 서울 중저가 아파트의 '갭 메우기' 현상이 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다
https://realestate.daum.net/news/detail/all/20200531171516145

 

부동산114, 강북매매가격 0.12% 상승, 성북 0.11%, 노원 0.09%, 금천 0.09% 상승

고가, 초고가 아파트 규제에 상대적으로 규제 덜한 서울 6억 이하, 강북 상승세 전환

2020년 05월 31일 부동산114에 따르면 서울 아파트 값은 0.01% 올랐습니다.

2020년 03월부터 이어진 하락세를 마치고 9주 만에 상승 전환하였습니다.

이는 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 중저가 아파트로 수요가 몰리고 이습니다.

그 중에서도 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 6억원 이하 중저가 아파트가 많은 지역에서 집값이 상승하고 있다고 밝혔습니다.

5월 5째주 기준 강북의 매매가격이 0.12% 올랐으며 성북이 0.11%, 노원 0.09%, 금천도 0.09% 뛰었다고 합니다.

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​한국감정원, 서울 하락폭 약보합으로 축소, 동대문구 0.01%, 금천구 0.01%, 관악구 0.01%, 동작구, 0.02, 구로구 0.06%상승

한국감정원 역시 서울 아파트 매매가 하락폭이 약보합 수준으로 축소됐다고 밝혔습니다.

감정원 통계에 따르면 5월 25일 기준 서울 주간 아파트 매매가격은 0.02% 하락, 지난해(0.04%) 대비 낙폭이 0.02% 줄어든 반면 중저가 아파트가 있는 동대문구(0.01%)와 금천구(0.01%), 관악구(0.01%), 동작구(0.02%), 구로구(0.06%) 등은 상승했다고 발표하였습니다.

강북구와 도봉구, 노원구, 은평구 등은 보합으로 나타났다고 합니다.

5월 31일 부동산114에 따르면 서울 아파트 값은 0.01% 올랐다. 지난 3월부터 이어진 하락세를 마치고 9주 만에 상승 전환했다. 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 중저가 아파트로 수요가 몰리고 있다. 그중에서도 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 6억원 이하 중저가 아파트가 많은 지역에서 집값이 상승하고 있다. 5월 5째주 기준 강북의 매매가격이 0.12% 올랐으며 성북이 0.11%, 노원 0.09%, 금천도 0.09% 뛰었다.

​한국감정원 역시 서울 아파트 매매가 하락폭이 약보합 수준으로 축소됐다고 밝혔다. 감정원 통계에 따르면 5월 25일 기준 서울 주간 아파트 매매가격은 0.02% 하락, 지난해(0.04%) 대비 낙폭이 0.02% 줄었다. 반면 중저가 아파트가 있는 동대문구(0.01%)와 금천구(0.01%), 관악구(0.01%), 동작구(0.02%), 구로구(0.06%) 등은 상승했다. 강북구와 도봉구, 노원구, 은평구 등은 보합으로 나타났다.

서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다
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중저가 아파트 값 상승세

아파트명	최근실거래가	지난 실거래가
구로구 고척동 '벽산블루밍' 전용면적 84.8㎡	5월 7억8200만원	1월 6억8000만원
강북구 수유동 '수유벽산1차' 전용면적 84㎡	4월 5억5000만원	1월 4억 9000만원
강서구 가양6단지아파트 전용면적 58㎡	2월 6억7800만원	1월 6억원
구로구 개봉동 개봉한마을아파트 전용면적 59㎡	4월 5억9900만원	1월 5억2000만원
성북구 길음동 길음뉴타운8단지 래미안 전용면적 59㎡	5월 8억3500만원	1월 6억8000만원
금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 전용면적 85㎡	2020년 05월 27일 4억 8,500만원	2020년1월 4억초반
구로구 구로동 럭키아파트	2020년 05월 26일 6억 2,000만 원	직전거래가 5억 9,000만원

중저가 아파트 값의 상승세는 실거래가를 통해서도 확인할 수 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 1월 6억8000만원에 거래된 구로구 고척동 '벽산블루밍' 전용 84.8㎡는 5월 7억8200만원에 거래가 성사됐다.

또 지난 1월 4억9000만원에 거래된 강북구 수유동 '수유벽산1차' 전용 84㎡도 4월 5억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다
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정부 규제가 덜한 중저가 아파트 중심 갭 메우기 현상, 중저가 아파트로 수요가 몰리는 것.

시장에선 정부 규제가 덜한 중저가 아파트를 중심으로 갭 메우기 현상이 나타나고 있는 것으로 보고 있습니다.

규제로 고가 아파트 매수에 부담이 커지자 중저가 아파트로 수요가 몰리는 것입니다.

이는 국토교통부가 2020년 3월부터 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 구입할 때 자금조달계획서와 함께 예금잔액증명서 등 증빙서류를 제출토록 하고 있는 것도 한몫하고 있다고 보고 있네요.

■규제 덜해 수요 몰려…갭 메우기도

시장에선 정부 규제가 덜한 중저가 아파트를 중심으로 갭 메우기 현상이 나타나고 있는 것으로 보고 있다. 규제로 고가 아파트 매수에 부담이 커지자 중저가 아파트로 수요가 몰리는 것.

서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다
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전문가는 갭 메우기 현상으로 당분간 중저가 아파트 단지를 중심으로 집값 상승세가 나타날 것으로 전망, 규제가 덜한 6억원 이하 아파트 수요 계속 늘어날 듯

전문가분중에 정부의 고강도 대출규제, 자금출처 조사, 공시지가 인상에 따른 보유세 부담 등으로 9억원 이상의 고가 주택에 대한 수요가 줄었는데 부동산 규제대책과 코로나19 등으로 주택 거래가 위축됐지만 규제가 덜한 6억원 이하 아파트에 대한 수요는 늘어날 것이라고 전망하였습니다.

부동산에 몰린 유동자금이 자금출처 조사 의무가 없는 6억원 이하 아파트로 수요가 이동하는 경향이 이미 나타나고 있다고 향후 서울 외곽지역과 재건축·재개발 가능성이 있는 6억원 이하 아파트 단지를 중심으로 집값이 오를 것이라고 전망하였습니다.

아울러 다른 전문가분은 시간이 갈수록 매물이 없고 공급도 부족한데, 저금리와 풍부한 유동성, 주택 공급부족이 부동산 투자심리를 여전히 떠받드는 측면이 있다고 말씀하셨습니다.

하지만 이런 심리에 대해 조심해야 한다는 의견을 내신 전문가분도 계시네요.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 고강도 대출규제, 자금출처 조사, 공시지가 인상에 따른 보유세 부담 등으로 9억원 이상의 고가 주택에 대한 수요가 줄었다"며 "부동산 규제대책과 코로나19 등으로 주택 거래가 위축됐지만 규제가 덜한 6억원 이하 아파트에 대한 수요는 늘어날 것"이라고 말했다.

권 교수는 이어 "부동산에 몰린 유동자금이 자금출처 조사 의무가 없는 6억원 이하 아파트로 수요가 이동하는 경향이 이미 나타나고 있다"며 "향후 서울 외곽지역과 재건축·재개발 가능성이 있는 6억원 이하 아파트 단지를 중심으로 집값이 오를 것"이라고 덧붙였다.

서울 '풍선효과'.. 6억 이하 아파트 다시 오른다
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박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시간이 갈수록 매물이 없고 공급도 부족하다"면서 "저금리와 풍부한 유동성, 주택 공급부족이 부동산 투자심리를 여전히 떠받드는 측면이 있다"고 했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "코로나19 영향이 부동산 시장에 아직 미치지 않았다. 하지만 조정장이 오면 6억원 미만 아파트도 영향을 받을 수밖에 없어 긴 안목으로 투자해야 한다"고

“6억 이하 매물 곧 동난다” 전망에 급매 찾아다니는 30대
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서울 강북 평균 매매가 첫 7억 돌파, 서울 9억원 미만의 아파트가 시장의 핵심

서울에서도 9억 원 미만의 아파트가 시장의 핵심이 됐다고 합니다.

서울 부동산 평균가격이 하락세이지만, ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구) 등 중저가 아파트 밀집 지역의 가격은 보합 또는 상승세를 유지하고 있는데 KB국민은행에 따르면 지난 5월 서울 강북 14개 지역의 아파트 평균 매매가격은 7억 92만 원을 기록하며 7억 원을 넘겼다고 합니다.

전달(6억 9,910만 원)보다도 182만 원 오른 값으로 관련 통계 작성 이래 최대치라고 합니다.

◇ 서울 강북 평균 매매가 첫 7억 돌파 = 서울에서도 9억 원 미만의 아파트가 시장의 핵심이 됐다. 서울 부동산 평균가격이 하락세이지만, ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구) 등 중저가 아파트 밀집 지역의 가격은 보합 또는 상승세를 유지하고 있다. KB국민은행에 따르면 지난 5월 서울 강북 14개 지역의 아파트 평균 매매가격은 7억 92만 원을 기록하며 7억 원을 넘겼다. 전달(6억 9,910만 원)보다도 182만 원 오른 값으로 관련 통계 작성 이래 최대치다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z2YRXYJBL

특히 서울 내 6억 원 이하 아파트의 인기가 두드러진다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 가격은 5억 원 턱밑까지 올라왔다. 올 초 4억 초반대에 팔리던 전용 85㎡는 지난 27일 4억 8,500만 원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 구로구 구로동 럭키아파트도 처음으로 6억을 넘었다. 지난 26일 6억 2,000만 원에 거래되면서 직전 거래가인 5억 9,000만원보다 3,000만 원 오른 가격에 손바뀜이 이뤄졌다.

​서울 중저가 아파트에 대한 관심이 쏠리면서 6억 원 이하 아파트는 물량이 점차 사라지고 있다. 부동산114에 따르면 서울 내 6억 원 이하 아파트는 2020년 5월 현재 38만 7,393가구다. 2017년 8월(84만 4,541가구)과 비교하면 절반 이상(54.1%) 줄었다. 이런 가운데 금리 인하가 중저가 아파트 풍선효과는 더 키울 수 있다는 지적 또한 나오고 있다. 임미화 전주대 부동산 학과 교수는 “현재 주택 시장은 6억 원, 9억 원, 15억 원 등 금액대별 허들이 존재하는데, 이번 금리 인하로 인해 늘어난 유동성이 저렴한 가격대의 허들부터 넘어뜨려 6억 원은 물론 9억 원대 아파트 비율도 줄수 있다”고 전망했다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
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서울의 최근 아파트 거래를 사실상 주도했던 ‘절세용 급매물’이 6월부터 거래 실종, 하지만 집값상승에는 제한적일 듯

최근 아파트 거래를 사실상 주도했던 ‘절세용 급매물’이 6월부터는 없어질 것으로 보여집니다.

매년 주택 보유세 납부 기준일이 바로 6월 1일이어서 이날 부터는 절세 목적의 매매가 의미 없어지기 때문입니다.

그렇지만 급매물 행렬이 끊겨도 당분간 부동산 시장은 강한 대출 규제에 불경기로 아파트에 대한 거래가 활발하지 않을 것으로 보아 급격한 집값 상승은 어려울 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다.

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최근 아파트 거래를 사실상 주도했던 ‘절세용 급매물’이 6월부터는 자취를 감출 전망이다.

매년 주택 보유세 납부 기준일이 바로 6월 1일이어서 이날부터는 절세 목적의 매매가 의미 없어지기 때문이다.

​하지만 급매물 행렬이 끊겨도 당분간 부동산 시장은 저공비행을 할 거란 전망이 많다.

여전히 강한 대출 규제에 불경기로 아파트 수요도 높지 않아 급격한 집값 상승은 기대하기 어렵다는 게 전문가의 견해다.

​31일 부동산업계에 따르면, 재산세와 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다.

이날 주택 및 토지를 소유한 사람이 그 해 부과되는 세금을 납부해야 한다.

최근 서울 부동산중개업소에 ‘5월까지 잔금 완납’을 조건으로 내걸었던 아파트 급매물이 많았던 이유다.

6월 1일은 올해 보유세 기준일.. "절세용 부동산 급매물 사라진다"
https://www.hankookilbo.com/News/Read/202005311423750165

 

고가주택 보유세 예년보다 크게 늘어, 그 영향으로 그동안 급매물이 많아

올해 고가주택 보유세는 예년보다 크게 늘었습니다.

9억원 이상 주택 공시가격이 작년보다 21.12%나 올랐고 특히 15억원 이상 초고가 아파트는 26% 이상 상승하였습니다.

또한 2019년 세부담 상한선(전년 세액 대비 150%)을 넘겨 부과되지 않은 보유세도 올해 반영되었습니다.

그렇다 보니 세부담이 되는 매도자들은 6월 1일 이전에 급매로 매물을 정리하고자 하는 경우가 다른 해에 비해 많았던 것으로 해석하고 있습니다.

이는 서울 부동산중개업소에 따르면 급매조건으로 ‘5월까지 잔금 완납’을 내걸었던 것이기 때문입니다.

아울러 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도세 중과 배제 조치도 이달 말까지로 매도자 입장에선 절세 유인이 사라졌기에, 호가를 낮출 이유도 사라지게 된 것이라 분석하고 있습니다.

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31일 부동산업계에 따르면, 재산세와 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이날 주택 및 토지를 소유한 사람이 그 해 부과되는 세금을 납부해야 한다. 최근 서울 부동산중개업소에 ‘5월까지 잔금 완납’을 조건으로 내걸었던 아파트 급매물이 많았던 이유다.

​올해 고가주택 보유세는 예년보다 크게 늘었다. 9억원 이상 주택 공시가격이 작년보다 21.12% 오른 영향이다. 특히 15억원 이상 초고가 아파트는 26% 이상 상승했다. 지난해 세부담 상한선(전년 세액 대비 150%)을 넘겨 부과되지 않은 보유세도 올해 반영된다.

​아파트 급매물은 점차 사라질 전망이다. 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도세 중과 배제 조치도 이달 말까지다. 매도자 입장에선 절세 유인이 사라졌기에, 호가를 낮출 이유도 없다.

6월 1일은 올해 보유세 기준일.. "절세용 부동산 급매물 사라진다"
https://www.hankookilbo.com/News/Read/202005311423750165

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최근 급매물 빠르게 소진, 고가 아파트 빠르게 소진 되면서, 서울 평균 아파트 가격 낙폭 줄여

최근 고가 아파트의 급매물이 빠르게 소진되고 있고, 06월 01일을 기점으로 하는 재산세, 종합부동산세에 대한 부담도 사라지게 되면서 매도자 입장에선 절세 유인이 사라지니 호가를 낮출 이유가 사라졌습니다.

그렇다 보니 서울 아파트 가격이 하락하는 주된 이유였던 고가아파트 가격 하락이 없어지다 보니 아파트값 낙폭도 줄어들고 있습니다.

한국감정원에 따르면 지난달 25일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.02% 떨어졌으나, 전 주 하락률(-0.04%)보다 하락폭은 0.02%포인트 감소한 것으로 나타났습니다.

아파트 급매물은 점차 사라질 전망이다. 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택에 대한 양도세 중과 배제 조치도 이달 말까지다. 매도자 입장에선 절세 유인이 사라졌기에, 호가를 낮출 이유도 없다.

​실제 최근 급매물이 빠르게 소진되며 아파트값 낙폭도 줄어들고 있다. 한국감정원에 따르면 지난달 25일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.02% 떨어졌으나, 전 주 하락률(-0.04%)보다 하락폭은 0.02%포인트 감소했다.

6월 1일은 올해 보유세 기준일.. "절세용 부동산 급매물 사라진다"
https://www.hankookilbo.com/News/Read/202005311423750165

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서울뿐만 아니라 수도권에도 풍선효과 효과, 경기도의 "읍.면.리"아파트도 상승

부동산 규제가 만들어낸 풍선효과가 갈수록 확대되면서 정부의 2·20대책에도 불구하고 ‘수용성(수원·용인·성남)’ 등에서 풍선효과가 이어지는 가운데 최근에는 경기도의 ‘읍·면·리’ 아파트들도 가격이 상승하고 있습니다.

아파트명	최근 실거래가/호가	지난 실거래가
남양주시 와부읍 덕소리 ‘우림루미아트’ 전용면적 84㎡	2020년 05월 09일 5억원	2019년 12월 4억원
남양주시퇴계원읍 퇴계원리 ‘퇴계원힐스테이트’	2020년 05월 23일 5억1,000만원	2019년 말 4억5,000만원
경기도 광주시 오포읍 ‘광주역우방아이유쉘 2단지’ 전용면적 59㎡	2020년 05월 호가 4억7,000만원선	2020년 3월 4억4,000만원
경기도 남양주시 와부읍 덕소리 ‘덕소강변삼익’ 전용면적 59㎡	2020년 05월 13일 3억 2,500만 원	2019년 2억 5,000만~6,000만 원 수준
경기도 남양주 진전읍 ‘신영지웰’ 전용면적 128.7㎡	2020년 05월 11일 5억 3,000만 원	2019년 4억원대

부동산 규제가 만들어낸 풍선효과가 갈수록 확대되고 있다. 정부의 2·20대책에도 불구하고 ‘수용성(수원·용인·성남)’ 등에서 풍선효과가 이어지는 가운데 최근에는 경기도의 ‘읍·면·리’ 아파트마저 들썩이고 있다.

​31일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 남양주시 와부읍 덕소리 ‘우림루미아트’ 전용 84㎡는 지난 9일 5억원에 실거래되며 신고가를 경신했다. 지난해 12월 거래(4억원)와 비교하면 1억원 오른 값이다. 퇴계원읍 퇴계원리의 ‘퇴계원힐스테이트’ 역시 23일 5억1,000만원에 손바뀜됐다. 지난해 말 4억5,000만원 수준에서 거래됐지만 반 년도 안 돼 6,000만원이 올랐다. 경기도 광주시의 상승세도 심상치 않다. 오포읍 ‘광주역우방아이유쉘 2단지’ 전용 59㎡는 올 3월 4억4,000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 현재 해당 면적의 호가는 4억7,000만원선에 형성돼 있다.

​경기도 남양주시 와부읍 덕소리 ‘덕소강변삼익’ 전용 59㎡는 지난해 말까지만 해도 시세가 2억 5,000만~6,000만 원 수준이었다. 하지만 지난 16일 3억 2,500만 원에 거래되며 올 들어서만 집값이 30%가량 상승했다. 남양주 진전읍 역시 상황이 비슷하다. 매매가격이 4억원대인 ‘신영지웰’ 전용 128.7㎡는 지난 11일 5억 3,000만 원에 손바뀜됐다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
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수도권내 전세가율이 높은 비규제지역으로 투자수요 몰려, 대표적으로 경기도 남양주, 경기도 광주시

2020년 05월 31일 관련 업계에 따르면 수도권 내 전세가율이 높은 비규제지역으로 투자수요가 쏠리는 양상이 심화되고 있다고 합니다.

경기 남양주, 광주시가 대표적인데 남양주시의 경우, 과거 전역이 ‘조정대상지역’에 포함됐지만 2019년 11월 다산·별내동 등 신도시를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제된 바 있습니다.

규제가 풀린 데다 전세가율도 높아 갭 투자 수요가 몰렸다는 분석입니다.

2020년 4월 기준 남양주와 광주의 중위 전세가율은 각각 75.5%, 75%를 기록하기도 하였습니다.

31일 관련 업계에 따르면 수도권 내 전세가율이 높은 비규제지역으로 투자수요가 쏠리는 양상이 심화되고 있다. 최근 가격이 급등한 경기 남양주, 광주가 대표적이다.

남양주시의 경우, 과거 전역이 ‘조정대상지역’에 포함됐지만 지난해 11월 다산·별내동 등 신도시를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제된 바 있다.

규제가 풀린 데다 전세가율도 높아 갭 투자 수요가 몰렸다는 분석이다. 지난 4월 기준 남양주와 광주의 중위 전세가율은 각각 75.5%, 75%를 기록했다.

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남양주, 경기도 광주 등 최근 2년간 수도권 부동산 상승기에도 변동없거나 하락하던 지역, 2020년 들어서면서 남양주 4.03% 상승, 경기도 광주 1.46% 상승

남양주, 경기도 광주 지역은 최근 2년간 수도권 부동산 상승기에도 아파트 가격 변동이 없거나 오히려 하락하기도 한 지역였습니다.

특히 한국감정원 시세 기준으로 2018년 1월부터 2019년 12월까지 이들 지역의 아파트 값 상승률을 보면 남양주는 0.28% 오르는 데 그쳤고 광주는 오히려 3.46% 내리기도 하였습니다.

그런데 2020년에 들어서면서 남양주의 아파트 값이 4.03% 올랐고 광주 또한 1.46% 상승하였습니다.

이에 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “금리 인하로 인해 비강남권으로 자금이 흘러갈 수 있는데, 이는 결국 저가 아파트의 가격 상승 요인이 될 가능성이 크다”고 말하였습니다.

이들 지역은 최근 2년간 수도권 부동산 상승기에도 아파트 가격 변동이 없거나 오히려 하락했다.

한국감정원 시세 기준으로 2018년 1월부터 2019년 12월까지 이들 지역의 아파트 값 상승률을 보면 남양주는 0.28% 오르는 데 그쳤고 광주는 오히려 3.46% 내렸다.

반면 올해 들어서는 남양주의 아파트 값이 4.03% 올랐고 광주 또한 1.46% 상승했다.

이런 가운데 금리 인하가 풍선효과를 더욱 키울 수 있다는 지적이 나온다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 “금리 인하로 인해 비강남권으로 자금이 흘러갈 수 있는데, 이는 결국 저가 아파트의 가격 상승 요인이 될 가능성이 크다”고 말했다

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비규제지역으로의 풍선효과는 지난해 12·16 대책 이후부터 본격적으로 나타, 1차 수용성(수원,용인,성남) 급등, 2.20대책이후 군포,안산,시흥,오산 수도권 외곽 2차 풍선효과

비규제지역으로의 풍선효과는 지난해 12·16 대책 이후부터 본격적으로 나타났는데 서울 아파트에 대한 대출이 사실상 묶이자 당시 비규제지역이던 수원으로 자금이 몰리면서 주간 단위로 2%대의 급등세를 보인 바 있습니다.

이에 국토부가 부랴부랴 2·20 대책을 발표해 수원 전역을 조정대상지역으로 신규 지정하였으나 이후 군포·안산·시흥·오산 등 수도권 외곽지역까지 2차 풍선효과가 나타났습니다.

감정원 시세를 보면 이들 풍선효과 지역의 경우 오름세가 둔화됐을 뿐 상승세는 지속되고 있는데 여기에 경기도와 인천 등 비규제지역 중저가 아파트에 다시 풍선효과가 나타나는 모양새라고 합니다.

정부가 풍선효과를 잠재우기 위해 잇단 대책을 내놓고 있지만 규제가 또 다른 풍선효과를 이끌어 내는 악순환이 이어지고 있다. 풍선효과가 ‘수용성(수원·용인·성남)’에서 군포 ·안산 등으로 확대된데 이어 이번에는 수도권 내 6억 원 이하 중저가 아파트로 ‘쏠림현상’이 나타나고 있는 것이다. 투자 수요가 대폭 몰리면서 서울 강북지역 평균 매매가는 사상 처음으로 7억 원을 넘어서기도 했다.

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비규제지역으로의 풍선효과는 지난해 12·16 대책 이후부터 본격적으로 나타났다. 서울 아파트에 대한 대출이 사실상 묶이자 당시 비규제지역이던 수원으로 자금이 몰리면서 주간 단위로 2%대의 급등세를 보인 바 있다. 이에 국토부가 부랴부랴 2·20 대책을 발표해 수원 전역을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이후 군포·안산·시흥·오산 등 수도권 외곽지역까지 2차 풍선효과로 달아올랐다. 감정원 시세를 보면 이들 풍선효과 지역의 경우 오름세가 둔화됐을 뿐 상승세는 지속되고 있다. 여기에 경기도와 인천 등 비규제지역 중저가 아파트에 다시 풍선효과가 나타나는 모양새다.

싼 매물 사라진다…'읍면리' 아파트까지 풍선효과
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한편, 아파트를 닮은 주거용 오피스텔인 아파텔의 인기가 높아지고 있어

정부 규제가 주거시설에 집중되면서 오피스텔에 되레 수요자가 몰리고 있습니다.

아파트를 대체해 ‘아파텔’로 불리는 전용 40㎡ 초과 주거용 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다고 합니다.

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한국감정원, 전용면적 40㎡를 초과하는 오피스텔 매매가격지수는 12개월 연속 상승

한국감정원에 따르면 전용면적 40㎡를 초과하는 오피스텔 매매가격지수는 12개월 연속 올랐다고 합니다.

2020년 4월 전용면적 40㎡를 초과하는 중대형 오피스텔 매매가격지수는 105.53으로 전달보다 0.08%포인트 상승하였습니다.

그에 반해 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔지수가 101.22로 전달보다 0.02%포인트 하락하였다고 합니다.

아파트를 닮은 주거용 오피스텔의 인기가 치솟고 있다.

정부 규제가 주거시설에 집중되면서 오피스텔에 되레 수요자가 몰리고 있다.

아파트를 대체해 ‘아파텔’로 불리는 전용 40㎡ 초과 주거용 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다.

​한국감정원에 따르면 전용면적 40㎡를 초과하는 오피스텔 매매가격지수는 12개월 연속 올랐다.

지난 4월 전용면적 40㎡를 초과하는 중대형 오피스텔 매매가격지수는 105.53으로 전달보다 0.08%포인트 상승했다.

전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔지수가 101.22로 전달보다 0.02%포인트 하락한 것과는 대조적이다.

'규제 풍선효과'…경쟁률 수백대 1, 주거용 오피스텔 '아파텔' 인기
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020053137541

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청약시장에서도 아파텔은 높은 경쟁률로 나타나

2020년 04월 27일 청약을 받은 서울 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 더 퍼스트(A·B블록)’는 486실 모집에 6874명이 몰려 14.4 대 1로 마감되었으며, 분양가가 15억원 이상인 전용 84㎡OE(2실)와 전용 84㎡OF(2실)에는 312명의 청약자가 신청했다고 합니다. 이 단지는 전용 40㎡ 초과 타입 비중이 88.27%로 높은 곳이라고 하네요.

그리고 대전에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 도안’은 392실 모집에 8만7397명이 청약했다고 하네요.

청약시장에서도 아파텔은 높은 경쟁률을 나타내고 있다.

지난달 27일 청약을 받은 서울 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 더 퍼스트(A·B블록)’는 486실 모집에 6874명이 몰려 14.4 대 1로 마감됐다.

분양가가 15억원 이상인 전용 84㎡OE(2실)와 전용 84㎡OF(2실)에는 312명의 청약자가 몰렸다.

이 단지는 전용 40㎡ 초과 타입 비중이 88.27%로 높다.

현대엔지니어링이 대전에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 도안’은 392실 모집에 8만7397명이 청약했다.

이 단지는 2실을 제외하고 전용 63~84㎡로 구성됐다.

'규제 풍선효과'…경쟁률 수백대 1, 주거용 오피스텔 '아파텔' 인기
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020053137541

 

주거용 오피스텔 아파트에 비해 규제가 자유로운 상품, 청약통장 필요없어 청약때 주택수에 포함되지 않아 무주택자로 계속 청약에 도전 가능

주거용 오피스텔은 아파트에 비해 규제로부터 자유로운 상품이다. 청약 통장 없이도 분양받을 수 있습니다.

청약 때 주택 수에도 포함되지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고도 계속 무주택자로 청약에 도전할 수 있습니다.

그리고 법률상 주택에 포함되지 않아 시세의 60% 수준까지 대출도 가능합니다.

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하지만, 취득세가 높고, 종합부동산세, 양도세 등에 세금부과때는 주택수에 포함돼

하지만 오피스텔은 취득세가 아파트보다 높습니다.

그리고 종합부동산세·양도소득세 등 세금 부과 때 주택 수에 포함됩니다.​

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서울 중심의 규제로 인한 풍선효과로 비규제지역의 싼 매물들이 오르고 있습니다.

특히 6억이하 아파트는 거의 사라지고 있습니다.

고가 아파트는 절세용 부동산 급매물도 사라지면서 거래가 실종되었고, 주거용 오피스텔의 인기는 나날이 높아지고 있습니다.

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6억이하 아파트가 사라지는 그 요인에는 30대가 있습니다.

이들 30대들은 무주택자들로 주택금융공사의 보금자리론을 활용하여 6억원 미만의 아파트 매수에 집중하고 있기 때문입니다.

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그런데 부동산114에 따르면 서울 6억원 미만 아파트 가구수 3년새 절반가량 줄어들었습니다.

이렇게 매물은 없는데 6억원 미만 아파트를 찾는 사람이 많다보니 실거래가와 호가도 급격히 오르고 있습니다.

부동산114에 따르면 강북매매가격은 0.12% 상승, 성북 0.11%, 노원 0.09%, 금천 0.09% 상승하였다고 밝혔습니다.

한국감정원도 서울 하락폭 약보합으로 축소되는 가운데 동대문구 0.01%, 금천구 0.01%, 관악구 0.01%, 동작구, 0.02, 구로구 0.06%상승하였다고 밝혔습니다.

이들 지역들은 대체로 6억원 이하의 중저가 아파트가 몰려 있던 지역들입니다.

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결국 고가, 초고가 아파트 규제에 비해 상대적으로 규제 덜한 서울 6억 이하의 아파트가 몰려 있는 강북지역, 금관구로 대표되는 금천구, 관악구, 구로구 등이 상승세가 계속 이어지면서 갭메우기 현상이 뚜렷해지고 있습니다.

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전문가는 갭 메우기 현상으로 당분간 중저가 아파트 단지를 중심으로 집값 상승세가 나타날 것으로 전망하고 있습니다.

결국 규제가 덜한 6억원 이하 아파트에 대한 수요는 계속 늘어날 것이라는 것입니다.

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이런 와중에 서울 강북 평균 매매가는 처음으로 7억 돌파을 돌파하면서 서울은 9억원 미만의 아파트가 앞으로의 시장의 핵심으로 떠오르고 있습니다.

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한편, 서울뿐만 아니라 수도권에도 풍선효과 효과, 경기도의 "읍.면.리"아파트도 가격이 상승하고 있습니다.

수도권내 전세가율이 높은 비규제지역으로 투자수요 몰리고 있는데 대표적으로 경기도 남양주, 경기도 광주시를 기사에서는 언급하고 있습니다.

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남양주, 경기도 광주 등 최근 2년간 수도권 부동산 상승기에도 변동없거나 하락하던 지역들인데 2020년 들어서면서 남양주 4.03% 상승, 경기도 광주 1.46% 상승하였습니다.

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이미 예견된 것으로 비규제지역으로의 풍선효과는 2019년 12·16 대책 이후부터 본격적으로 나타난 것인데 1차 풍선효과로 수용성(수원,용인,성남) 급등하였습니다.

이를 잠재우기 위해서 정부는 2020년 2.20대책을 발표하였지만 그 옆동네인 군포,안산,시흥,오산 등의 수도권 외곽지역으로 2차 풍선효과가 퍼져 나가게 되었습니다.

그리고 현재 이 풍선효과 들의 상승세는 많이 수그러 들었지만 여전히 상승세는 지속되고 있고, 이 영향은 점점 외곽이나 관심이 덜했던 지역으로 퍼져나가고 있습니다.

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이런 와중에 서울의 최근 아파트 하락세를 이끌었던 고가주택 들의 ‘절세용 급매물’이 6월부터는 사라질 전망입니다.

보유세 부담으로 인해 5월 잔금 기준을 조건으로 내걸었던 급매물들이 사라지게 되면서 더 이상 가격하락을 이끌 요인이 사라지니 고가주택의 하락세가 꺾이고 있는 상황입니다.

그런데 강북지역이나 6억원 미만의 아파트의 가격 상승세는 꾸준하니 서울의 아파트 가격 하락세는 더는 없을 것이라고 생각합니다.

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그렇지만 당분간 서울의 집값 상승세는 그리 크지 않을 것이라 생각합니다.

우선 고가주택에 대한 대출규제로 인해 고가주택에 대한 거래가 상당히 줄어든 상황이고 6억원미만의 아파트들도 그 매도할 물건이 그리 많지 않기 때문입니다.

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앞으로 6억원 이상 9억원 미만의 아파트들에 대한 매수세가 붙을려면 좀 시간이 필요하지 않을까 생각을 하게 되네요.

다만 하반기에도 가격은 상승할 것으로 예상되는 것은 최근에 불고 있는 오피스텔에 대한 수요가 증가하는 것때문입니다.

하지만 아파텔은 아파트를 대체하는 상품은 아니라고 생각합니다.

요즈음 투자할 곳이 마땅치 않기에 오피스텔에 대한 수요도 높아지고 있다고 생각하고 있습니다.

그렇지만 이런 수요층들이 다시 대안을 갖게 된다면 아파트로 바로 돌아설 것이라 생각하고 있습니다.

그렇게 된다면 올 하반기에 다시 서울, 수도권의 아파트 가격 상승이 일어나지 않을까 생각합니다.