[20.06.03]서울 전세가격 47주째 상승중, 2021년 전세대란 걱정/ 토지거래허가구역, 신용산역 복측1구역 경매물건 45명 입찰, 경매는 가능/ 2020년 풍선효과 진행중

서울의 전세가격이 2019년 7월이후 47주째 상승하고 있다고 합니다.

전월세 거래량은 줄어들고 있으나 한국감정원 전세 가격은 오르고 있습니다.

서울 전셋값 47주째 올라…'트리플' 상승세에 전세대란 오나 https://newsis.com/view/?id=NISX20200602_0001045771&cID=13001&pID=13000

2019년 07월 첫째 주 이후 47주째 오름세를 이어가면서 전셋값 상승세가 계속 이어지고 있습니다.

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전세거래량 줄어들고 있으나 전세가격 상승

실제 주택 임대시장에서 전세 거래량은 줄어들고 있지만 전셋값은 꾸준한 오름세라고 하네요.

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전세거래량은 2019년 같은 기간 대비 2000여건 감소

2020년 06월 03일 서울부동산정보광장의 전월세 거래현황에 따르면 지난 4월 서울 아파트 전세 거래량은 6726건으로 집계, 지난 2월 1만3274건과 비교하면 두 달여 만에 절반 가까이 줄었고, 2019년 같은 기간(8853건)과 비교하면 2000여건 감소하였습니다.

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전세가격 2019년 7월 이후 47주 연속 상승, 한국감정원, 전주대비 0.02% 상승

반면 전셋값은 지난해 7월 이후 47주 연속 상승하고 있습니다.

한국감정원이 발표한 2020년 05월 넷째주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울의 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02% 상승했다고 발표하였습니다.

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전국 아파트 전세가격 0.07% 상승, 수도권 전체 0.08% 상승

전국의 아파트 전셋값이 0.07%로 지난주보다 상승폭이 확대되었는데 서울은 0.02%, 인천 0.10%, 경기0.12%권로 수도권 전체적으로도 0.08%의 전셋값 상승률을 기록하였습니다.

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서울 아파트 전세시장, 역세권,학군지역 오름세, 용산구, 강북구, 마포구, 강동구, 서초구 상승

서울 아파트 전세시장은 도심 접근성이 양호한 역세권과 학군이 양호한 지역을 중심으로 오름세를 나타내며 용산구(0.08%)를 비롯해 강북구(0.06%), 마포구(0.04%), 강동구(0.04%), 서초구(0.01%) 등을 중심으로 전세가격이 상승하였습니다.

​코로나19사태로 집값상승 기대감 낮아져 전세연장 선택수요 증가, 로또청약 기대감에 따른 청약대기수요 증가 등, 집주인들 월세, 반전세 전환, 전세 물건 줄어

전셋값의 꾸준한 상승은 정부의 잇단 규제정책과 코로나19 여파로 집값 향방을 가늠할 수 없게 되자 매매 대신 전세 연장을 선택하는 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.

​그리고 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 볼 수 있는 "로또청약"에 대한 기대감으로 청약 대기 수요까지 전세시장으로 몰리고 있습니다.

​한편 집값 상승에 대한 기대가 낮고 저금리가 장기화하면서 집주인들이 전세 대신 월세·반전세로 전환하고 있어 주택시장에서 전세 물건이 줄고, 덩달아 전셋값 상승을 이끌고 있다고 합니다.

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​전무가들, 전세가격 앞으로 상승 이어질 전망

전문가들도 코로나19사태로 인한 매매시장의 약세로 인한 임대시장 유지, 시세차익을 노리는 청약대기수요 증가, 집주인들의 반전세, 월세 전환에 따른 전세물건 감소 등의 요인으로 당분간 전셋값 상승이 이어질 것으로 전망하고 있습니다.

전셋값의 꾸준한 상승은 정부의 잇단 규제정책과 코로나19 여파로 집값 향방을 가늠할 수 없게 되자 매매 대신 전세 연장을 선택하는 수요가 늘었기 때문이다. 또 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 볼 수 있는 청약 대기 수요까지 전세시장에 몰리고 있다.

​특히 집값 상승에 대한 기대가 낮고 저금리가 장기화하면서 집주인들의 월세 전환 움직임이 더욱 빨라질 것으로 보인다.

전세 대신 월세·반전세로 전환하는 집주인들이 늘면서 주택시장에서 전세 물건이 줄고, 덩달아 전셋값 상승을 부추긴다는 전망이다.

​전문가들은 당분간 전셋값 상승이 이어질 것으로 전망했다.

​함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 잇단 규제와 코로나19 등으로 매매시장의 약세가 임대시장의 수요를 유지시키고 있다"며 "시세차익을 노리는 청약 대기 수요가 임대시장에 머무르는 것도 전셋값 상승 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

​함 랩장은 "저금리 상황에서 은행 이자보다 상대적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 전세보다 월세를 전환하는 집주인들이 늘어날 것"이라며 "당분간 전셋값 상승이 지속될 가능성이 있다"고 덧붙였다

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기사에서 언급했듯이 전셋값의 꾸준한 상승요인으로 꼽자면

​1. 정부의 잇단 규제정책과 코로나19 여파로 부동산경기에 대한 전망이 혼란스러운 상황이다 보니 매매 대신 전세 연장을 선택하는 수요가 늘어나고 있습니다.

​2. 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 볼 수 있는 "로또청약"에 대한 기대감으로 청약 대기 수요가 늘어나면서 전세수요가 늘어나고 있습니다.

​3. 집값 상승에 대한 기대가 낮고 저금리가 장기화하면서 집주인들이 전세 대신 월세·반전세로 전환하고 있어 주택시장에서 전세 물건이 줄다 보니 전세 희소성으로 전세가격이 상승하고 있습니다.

​문제는 이 현상이 앞으로 당분간 지속될 것이라는 것입니다.

그에 비해 서울에 아파트 공급은 올해를 기점으로 줄어듭니다.

부동산 지인의 차트에 보시면 아실 수 있듯이 전세의 공급 주체는 신축 아파트에 의한 전세공급입니다.

그런데 2020년 이후 서울의 아파트 공급은 급격히 줄어들어 2023년까지 지속될 것으로 예상됩니다.

그렇다 보니 2021년부터는 전세대란이 생겨나지 않을까 걱정이 되네요.

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신용산역 복측 1구역 물건에 45명이 입찰, 감정가 6억 688만원물건이 12억1,389만원에 낙찰되었네요. 토지거래허가구역이지만 경매는 예외입니다.

개발호재·규제우회에 용산 주택 경매 과열…감정가 2배에 낙찰 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200602164900003?input=1195m​

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신용산역 북측1구역 물건에 45명 응찰, 12억1천389만원에 매각

2020년 06월 03일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 전날 서울서부지법에서 진행된 서울 용산구 한강로2가 소재 건물면적 29㎡, 대지면적 46㎡ 단독주택의 1회 경매 입찰에 45명이 응찰했습니다.

​이 주택은 감정가(최저가)가 6억688만6천원에 책정됐으나 최근 용산 개발 호재 분위기를 타고 응찰자가 대거 몰리면서 최고 응찰가액인 12억1천389만2천원에 최종적으로 낙찰되었습니다.

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신용산역 북측 1구역, 2020년 5월 토지거래허가구역으로 지정된 곳

서울 용산역 철도정비창 부지에 미니신도시급 아파트를 짓겠다는 정부 발표 이후 이어 용산 일대의 부동산 가격 상승 조짐이 보이자 8일 만에 용산 일대 재개발·재건축 단지 13곳을 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

이 기사에서 언급한 신용산역 북측 1구역은 2020년 5월 토지거래허가구역으로 지정된 곳으로 용도지역이 일반상업지역인 이 구역에 있는 주택은 대지면적이 20㎡를 초과하면 토지거래허가 대상이 되어 있습니다.

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하지만 경매로 취득한 부동산은 토지거래허가 대상에서 제외, 투자수요 몰려

그럼에도 불구하고 용산구역에 대한 법원경매시장에서 고가낙찰이 나오고 있습니다.

이유는 민사집행법에 따른 경매는 특례를 적용받아 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 간주하고 있기에 경매로 취득한 부동산은 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문입니다.​

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​앞으로 용산구역내에 경매물건들이 조금씩 나오지 않을까 싶네요.

이 지역 공인중개사무소 관계자말에 의하면 용산 기지창 일대의 노후 아파트나 연립의 대지지분이 12~15㎡인 곳이 많다고 하니 매물이 나오기만 팔릴 것이기 때문입니다.​

아울러 거래방식을 일반 매매가 아닌 상속, 증여, 경매인 경우에는 모두 토지거래허가구역 규제를 피할 수 있습니다.

아울러 경매의 경우 대상 토지에 대한 예외사항을 악용한 허위 근저당 설정등을 통해 경매에 넣어서 시세보다 높은 가격에 낙찰을 유도할 수도 있습니다.

재개발 사업이 본격화 되는 시점에 지분쪼개기, 상속, 증여, 경.공매등의 다양한 방식으로 거래가 이뤄질 것이라 생각합니다.

[20.05.15]금천구청역 복합개발사업 본격 추진, 행복주택/ 용산 정비창 부지 인근 지역 토지거래허가구역 지정,지분쪼개기,상속,증여,경공매 우려/ 노량진4구역 시공사 현장설명회​

https://blog.naver.com/hanchiro/221963448215

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한국감정원 아파트 상승율 상위지역 분석결과, 수원(1·2월)→군포(3월)→안산(4월)→청주·부평(5월)’, 6월달에는 남양주가 상위지역으로 기록될 것으로 전망하면서 주변으로 풍선효과가 나타나고 있습니다.

수원→군포→안산→청주···규제 피해 다니는 '풍선효과' https://www.sedaily.com/NewsView/1Z3VT8MYXW

한국감정원 통계를 토대로 아파트 상승율 상위지역을 분석해 보니 수원(1·2월)→군포(3월)→안산(4월)→청주·부평(5월), 그리고 6월달에는 남양주 등으로 풍선효과가 나타난다고 기사에서 얘기하고 있습니다.

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감정원 통계로 본 풍선효과, ‘수원(1·2월)→군포(3월)→안산(4월)→청주·부평(5월)’ 등의 순으로 풍선효과가 옮겨가

한국감정원이 집계하는 월별 아파트값 통계에서 보면 서울경제신문이 월별 아파트값 상승률 상위 지역을 분석한 결과 ‘수원(1·2월)→군포(3월)→안산(4월)→청주·부평(5월)’ 등의 순으로 풍선효과가 옮겨가고 있다고 합니다.

그리고 2020년 06월에는 남양주 등 그간 소외됐던 지역이 상승률 상위권을 기록할 것으로 전망되고 있다고 하네요.

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2019년 12·16대책 이후인 지난 1~2월 가장 아파트값이 많이 오른, 수원

2020년 06월 02일 한국감정원 통계를 분석한 결과 12·16대책 이후인 지난 1~2월 가장 아파트값이 많이 오른 지역은 수원이라고 합닏.

2020년 01월에는 영통구(상승률 3.41%), 권선구(3.15%), 팔달구(3.11%)으로 나타났고 2020년 02월에도 비슷하여 권선구가 8.03% 올라 전국 1위를 기록했었고, 팔달구(7.38%), 영통구(6.72%)가 뒤를 이었습니다.

이 지역은 신분당선 연장 예비타당성 조사 통과가 풍선효과를 더욱 키운 것으로 분석하고 있습니다.

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2020년 03월 정부 2·20대책 발표이후, 군포시 한달새 5.28% 상승

수원 집값이 급등하자 정부는 ‘조정대상지역’ 확대를 골자로 한 ‘2·20대책’을 발표하자 이번에는 다른 곳의 집값이 상승하기 시작하였습니다.

2020년 03월 통계를 보면 군포시가 한 달 동안 5.28% 올라 전국에서 가장 큰 상승을 기록하였고, 오산시(5.17%), 구리시(4.30%) 등으로 집값 상승이 수원에서 군포와 오산 등으로 넘어갔습니다.

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2020년 4월, 5월 초기 풍선지역 상승세 유지되면서, 안산과 부평이 주도

초기 풍선효과 지역의 상승세가 지속되는 가운데 2020년 04월에는 안산 단원구(1.67%)와 상록구(1.59%), 그뒤로 구리시와 인천 남동, 안양 만안구가 상승율을 확대하였습니다.

안산·시흥 등 경기 서남부권은 신안산선 호재를 안고 있는데다 중저가 아파트들이 몰려 있어 관심이 높았습니다.

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2020년 5월, 충북청주 급등, 방사광 가속기 입지 선정 영향, 수도권 자금 몰려

5월에는 아파트값 1위 상승률 지역이 수도권에서 지방으로 바뀌면서 가격이 가장 많이 오른 지역은 충북 청주가 차지했습니다.

방사광 가속기 입지로 선정되면서 수도권 자금이 이곳으로 몰렸기 때문으로 분석하였고, 수도권 지역에서는 인천시 부평구(1.44%)가 상승율을 확대하면서 새롭게 풍선효과 지역으로 나타나고 있습니다.

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2020년 6월, 그간 소외된 남양주, 경기 광주지역이 가능성 커

최근에는 그간 소외됐던 남양주와 경기 광주 지역의 가격상승 흐름을 보이고 있습니다.

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​전문가들, 시중 부동자금, 저금리 등으로 규제를 피해 비규제지역과 더 싼 아파트로 이동하는 경향 나타날 것이다.

전문가분들은 시중 부동자금이 규제를 피해 비규제지역과 더 싼 아파트로 이동하는 경향이 나타나고 있는데,

정부가 추가로 규제지역을 확대하거나 대출규제 허들을 낮출 가능성이 있다면 풍선효과는 지속해서 퍼져나갈 것이라고 전망하고 있습니다.

특히 기준금리 인하에 따라 비규제지역의 중소형·중저가 주택은 거래에 숨통이 트일 것으로 예상되면서 비규제지역 중저가 주택과 규제지역 초고가 주택 시장이 차별화할 가능성이 있다고 전망하고 있습니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “기준금리 인하에 따라 비규제지역의 중소형·중저가 주택은 거래에 숨통이 트일 것으로 예상된다”며 “비규제지역 중저가 주택과 규제지역 초고가 주택 시장이 차별화할 가능성이 있다”고 말했다.

​서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “시중 부동자금이 규제를 피해 비규제지역과 더 싼 아파트로 이동하는 경향이 나타나고 있다”며 “정부가 추가로 규제지역을 확대하거나 대출규제 허들을 낮출 가능성이 있는데 이럴 경우 결국 풍선효과는 지속해서 퍼져나갈 것”이라고 덧붙였다.

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풍선효과 지속과 한국은행 기준금리 인하 등을 감안할 때 정부, 추가 부동산 대책 내놓을 듯

풍선효과 지속과 한국은행 기준금리 인하 등을 감안할 때 정부는 추가 부동산 대책을 내놓을 것으로 전망되고 있습니다.

한국감정원 통계를 보면 올 들어 5월 말까지 전국에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 수원시 팔달구로 16.47%, 권선구(16.02%), 영통구(13.37%), 장안구(8.90%) 등으로 이들지역은 조정대상지역으로 지정되었음에도 여전히 상승세가 이어지고 있고, 구리시(11.83%), 용인 수지(10.46%), 세종(10.36%) 등의 지역도 10%대 상승률을 보이고 있습니다.

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​정부의 규제로 인한 풍선효과가 지속되고 있습니다.

아무래도 정부는 풍선효과가 나타나는 지역들에 대한 추가 부동산 대책을 발표하지 않을까 생각합니다.

그렇다 하더라도 여전히 비규제지역들은 존재하고 이들 지역으로 투자수요가 몰리지 않을까 생각합니다.

그런데 이럴 때 일 수록 옥석가리기를 잘해야 하지 않을까 생각합니다.

입지와 주변시세의 흐름, 가격등을 고려해야 하지 않을까 생각합니다.

이번 부동산 상승장의 하반기에 접어든 만큼 얼마나 더 상승할지는 모르겠으나 정말 내가 잘 알고 있는 지역에 대한물건이 아니라면 조금은 지켜봐야 하지 않나 하는 생각도 드네요.