[20.06.02]두산위브더제니스, 공시가격 하락 은행 대출금 차액 상환요구, 급매물 쏟아져/ 서울 84㎡ 아파트 평균 매매가 8억9471만원/ 12·16부동산대책, 풍선효과 키워

일산서구 탄현동 두산위브제니스의 공시지가가 떨어지면서 은행들이 대출금 차액 상환을 요구하고 있습니다. 이에 집주인들은 대출금 차액 상환압박에 급매가 쏟아지고 있다고 하네요.

집값 급락하자 "대출금 갚아라"…'깡통주택' 공포 덮친 일산 https://www.hankyung.com/economy/article/2020060190481 두산그룹 부실 도화선 된 '일산위브', 이번엔 공시지가 하락으로 난리 http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/01/2020060103878.html

경기 고양시 일산서구 탄현동의 두산위브더제니스가 6억원대의 호가에도 불구하고 5억원대에 급매물을 내놓고 있습니다.

이유는 은행에서 대출 만기가 돌아온 주택담보대출에 대해 기존 금액 그대로 연장해줄 수 없다고 통보하면서 아파트의 공시가격이 떨어지면서 대출 한도액이 줄어 차액을 갚으라는 것 때문입니다.

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두산위브 더 제니스, 2700가구 대규모 미분양 사태 발생때 5년간 은행대출이자 지원 파격 조건

두산 더 제니스는 2700여 가구에 달하는 아파트로 2013년 준공됐지만 대규모 미분양 사태가 발생하였습니다.

이때 두산건설은 미분양을 털어내기 위해 한때 매수자들에게 5년 동안 은행 대출이자를 지원한다는 파격적인 조건을 내걸었습니다.

그렇다 보니 이 당시에 39평대 아파트가 6억원 가량으로 전세보증금 3억 5000만원에 은행대출을 이용해서 아파트를 구매한 분들이 많았습니다.

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대출이자 지원 약속 5년이 지난 현재 아파트 공시가격 떨어져 대출 한도가 줄어

그런데 두산건설에서 대출이자 지원을 약속한 5년이 끝나는 2020년 예상치 못한 문제가 생기게 되었습니다.

바로 아파트 공시가격이 떨어지면서 대출 한도가 줄어든 것입니다.

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'130㎡ B형'과 '162㎡ C형'의 올해 공시지가는 각각 3억원 중반대와 4억원 중반대로 하락

이 아파트에서 세대수가 가장 많은 '130㎡ B형'과 '162㎡ C형'의 올해 공시지가는 각각 3억원 중반대와 4억원 중반대를 기록했습니다. 작년과 비교하면 '130㎡ B형'은 약 6000만원, '162㎡ C형'은 1억원 정도 하락한 것입니다.

1일 금융계와 부동산업계에 따르면, 이 아파트에서 세대수가 가장 많은 '130㎡ B형'과 '162㎡ C형'의 올해 공시지가는 각각 3억원 중반대와 4억원 중반대를 기록했다. 작년과 비교하면 '130㎡ B형'은 약 6000만원, '162㎡ C형'은 1억원 정도 하락한 것이다. 분양 사무소 관계자는 "공시가격이 많이 내려가 대출받아야 하는 사람들은 7000만원가량 자기부담금이 늘었고, 감정원에 이의신청을 했는데도 받아들여지지 않았다"며 "7년이 지났지만 여전히 미분양 세대는 수백가구에 달한다"고 말했다.

두산그룹 부실 도화선 된 '일산위브', 이번엔 공시지가 하락으로 난리
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/06/01/2020060103878.html

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두산위브 더 제니스 공시가격 하락으로, 은행들 대출 한도액만큼 차액 갚으라 압박

문제는 두산위브더제니스의 분양가 대비 시세가 오르지 않고 오히려 하락하는 상황에서 공시가격도 떨어지니 은행에서 대출 만기가 돌아온 주택담보대출에 대해 기존 금액 그대로 연장해줄 수 없다고 통보하면서 떨어진 아파트 공시가격 만큼의 대출 한도액에 대한 차액을 갚으라고 통보하였기 때문입니다.

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​은행들 만기 일시상환 방식 대출의 경우 담보가치 하락으로 만기시 차액상환 요구

일반적으로 은행은 국민은행이 발표하는 KB부동산 시세를 기준으로 대출을 내주는데 국민은행은 두산위브더제니스의 객관적인 거래 가격을 정하기 어렵다며 시세를 공개하지 않았습니다.

그렇다 보니 KB부동산 시세보다 낮게 공시하는 한국감정원의 감정가격을 기준으로 담보가치를 정할 수밖에 없습니다.

결국 은행들은 만기 일시상환 방식 대출의 경우 담보 가격 이하로 집값이 떨어지면 만기 시 차액 상환을 요구하고 있습니다.

각종 세금의 기준이 되는 공시지가는 실제 가격보다 낮은 가격에서 형성되는데 한국감정원 기준으로 담보가치가 매겨지면서 더욱 낮게 책정되면서 대출을 내어준 은행들은 이 기준에 따라 줄어든 담보가치의 차액을 보전 받고자 대출상환을 요구하고 있습니다.

두산위브더제니스 인근 공인중개사 관계자는 “일산 지역에는 분할상환식 주택담보대출이 아니라 만기 일시상환 방식의 대출을 받은 집주인이 꽤 있다”며 “갑자기 은행에서 빚을 갚으라고 하면 대응할 수 없는 경우가 많이 생기는 이유”라고 말했다. 두산위브더제니스의 가격 약세는 위시티나 하이파크시티 등에도 고스란히 악재로 작용했다.

집값 급락하자 "대출금 갚아라"…'깡통주택' 공포 덮친 일산
https://www.hankyung.com/economy/article/2020060190481

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고양시 집값하락으로 금융회사들의 대출금 차액 상환요구 이어지자 급매물 대거 쏟아내

고양시에서는 집값 하락으로 금융회사들의 대출금 차액 상환 요구가 이어지자 급매물이 대거 쏟아지고 있습니다.

매물 증가는 다시 가격 약세를 불러와 은행들의 상환 압박이 거세지는 악순환이 발생하고 있습니다.

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선순위 채권 최고액+임차보증금 합계가 주택 추정 시가의 각각 80~100%를 충족해야 전세자금 대출 가능, 공시지가 하락으로 기존 전세자금 대출은 어려워

집값이 하락하면서 전세 대출에도 영향을 끼치고 있습니다.

전세자금 대출을 받기 위해서는 서울보증보험(SGI)과 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 거쳐야 하는데 선순위 채권 최고액과 임차 보증금을 합친 금액이 해당 주택 추정 시가의 각각 100%, 80% 이내일 때 보증을 해줍니다.

그러나 집값이 떨어지면서 이 조건을 만족하기 어려워지기 때문에 보증기관들이 보증을 거부하는 사례로 이어지고 있다고 합니다.

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두산위브더제니스 비롯, 식사동 위시티, 덕이동 하이파크시트 등 대단지 중심 급매물 크게 증가

2020년 06월 01일 은행권과 부동산업계에 따르면 두산위브더제니스를 비롯해 식사동 위시티, 덕이동 하이파크시티 등 대단지를 중심으로 급매물이 크게 증가하고 있다고 합니다.

이들 단지는 2008년 글로벌 금융위기 여파로 대규모 미분양이 생겨난 곳으로 인기 지역이 아니다 보니 집값 하락 압력에 취약한 모습을 보여왔습니다.

그러면서 이들 아파트는 부동산시장을 안정화하겠다는 정부 대책 등으로 가격이 하락하면서 은행들의 집중 관리 대상이 되어 왔습니다.

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업계에서는 다른 지역으로 급격하게 번질 가능성은 거의 없을 듯, 분양가 이하로 급락한 지역 많지 않아

업계에서는 이 같은 상황이 다른 지역으로 급격하게 번질 가능성은 거의 없는 것으로 보고 있다고 합니다.

아직 분양가 이하로 집값이 급락한 지역이 많지 않아서이고 대부분 입주자가 분할상환식 주담대를 택하는 것도 우려를 줄이는 요인이라고 합니다.

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​결국 입지가 중요합니다.

그리고 무리한 투자는 금물임을 다시 한번 일깨워 주네요.

두산위브더제니스가 탄현역에 붙어 있는 초역세권이긴 하지만 그 주변의 인프라가 제대로 갖춰져 있다고 생각되지 않습니다.

또한 고분양가 논란과 대규모 미분양이 발생한 대규모 단지입니다.

이 단지에 대해서 두산건설이 5년동안의 대출이자를 제공하는 파격 조건으로 상품을 판매하였고, 이를 받아들인 집주인들은 무리하게 대출을 받아 지금까지 이어져 왔습니다.

아마 5년동안에 설마 집값이 안오를까 생각했던 분들이 많을 거라 생각합니다.

그런데 정말 5년동안 분양가 대비 집값이 오르기 보다는 하락하면서 덩달아 공시가격도 하락하게 되었네요.

이에 은행들도 공시가격에 맞춰져 있는 아파트의 담보가치가 하락하니 처음에 대출해줬던 금액에서 차액만큼을 요구하고 있습니다.

무리하게 투자를 한 집주인의 입장에서는 당장 상환해야 하는 입장이고 결국 급매로 집을 내놓게 되었지만 이런 집들이 꽤 많아 보니 더욱 낮은 급매로 내놓을 수밖에 없는 상황이 벌어지고 있는거 같습니다.

​대규모 아파트 단지가 역세권에 들어선다고 하더라도 꼭 청약율을 살펴봐야 겠습니다.

주변에서 해당 아파트가 얼마나 인기가 있는지를 살펴볼 수 있는 바로미터이기 때문입니다.

대규모로 미분양이 난 아파트의 경우에는 꼭 다시 한번 살펴보시길 바랍니다.

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서울 아파트 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 1065만원, 2019년 12월보다 4.9%(49만원) 상승했습니다. 3.3㎡당 163만원 올랐는데 전용면적 84㎡ 아파트의 경우 4,156만원 상승하였습니다.

서울 84㎡ 아파트 평균 매매價 8억9471만원 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020060202100251036003

 

'12·16 부동산 대책' 발표 이후 5개월간 서울 아파트가격, 평균 5% 상승

정부가 초고가 아파트 대출 규제 강화를 골자로 한 '12·16 부동산 대책'을 발표한 지 5개월간 서울 아파트값이 무려 평균 5% 상승했습니다.

'핀셋 규제'를 받은 강남·서초·송파 등 '강남 3구'는 2% 안팎으로 상승했고 규제에서 벗어난 동대문·성북구 등 비강남권은 최고 10% 넘게 가격이 급등했습니다.

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강남 3구 최근 5개월간 2%대 상승으로 25개구 중 가장 적게 올라

강남 3구는 최근 5개월간 강남구 아파트값이 평균 2.3%, 서초구 2.2%, 송파구 1.5% 오르는 데 그치면서 서울 25개구 전체에서 가장 적게 올랐습니다.

직전 5개월(작년 7∼12월)간 아파트값 상승률이 강남구는 7.5%, 서초구 8.0%, 송파구 10.8%에 달했던 것과 비교하면 상승세가 크게 꺾였습니다.

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동대문구, 성북구 등 10% 이상 상승, 강남3구를 제외한 대부분의 지역 5% 이상 올라

반면 동대문구는 최근 5개월 새 아파트값이 평균 10.2% 올랐고 성북구는 10.1% 오르는 등 10% 넘는 상승률을 기록하였습니다.

강북구(7.7%), 구로구(7.3%), 금천구(7.2%), 관악구(7.0%) 등지도 7% 넘게 올랐고 성동구(6.9%), 강동구(6.5%), 서대문구(6.4%), 양천구(6.4%), 동작구(6.0%)도 6% 넘게 상승했습니다.

영등포구(5.6%)와 은평구(5.5%), 마포구(5.3%), 중랑구(5.1%) 등 서울 대부분 지역의 아파트값 상승률이 5%를 넘겼습니다.

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이는 12·16대책, 15억원 이상 아파트에 대한 대출 전면 금지로 인한 풍선효과

이는 정부가 12·16대책에서 15억원 이상 아파트에 대한 대출을 전면 금지하면서 초고가 아파트가 몰린 강남권 아파트값은 오름세가 꺾였지만 비강남권의 9억원 이하 중저가 주택은 풍선효과로 가격이 더 오른 것으로 분석하고 있습니다

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예금금리 1%도 안되는 상황에 시중 1100조원에 달하는 부동자금, 부동산에 몰려

저금리 정책기조로 예금금리는 1%에도 못미치는 상황이다. 시중 1100조 원에 달하는 부동자금이 부동산 시장에 집중할 수밖에 없습니다.

그렇다 보니 2020년 5월기준 서울 전용 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 8억9471만원으로, 고가주택 기준인 9억원 턱밑까지 올랐습니다.

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​2020년 5월기준 서울 전용 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 8억9471만원

2020년 06월 01일 KB리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 2020년 05월 서울 아파트 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 1065만원으로 작년 12월 1016만원과 비교해 4.9%(49만원) 상승했고, 3.3㎡당 163만원 올랐는데 전용면적 84㎡ 아파트로 따지면 4156만원 상승하면서 서울 전용 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 8억9471만원으로 나타났습니다.

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1. 서울 아파트 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 1065만원

2. 서울 아파트 전용면적 84㎡ 아파트 지난 5개월간 4156만원 상승

3. 서울 아파트 전용면적 84㎡ 아파트 평균 매매가격 8억9471만원

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서울에서 전용 84㎡ 아파트값이 평균 6억원 이하인 곳은 은평구, 강북구, 중랑구, 금천구, 도봉구 등 5곳에 불과

전용 84㎡ 평균 아파트값은 강남구 16억7570만원, 서초구 14억6088만원, 송파구 11억4171만원 등 순으로 '강남 3구'가 모두 10억원을 넘겼으며 '강남 3구'를 제외하면 최근 아파트값이 급등한 '마용성'(마포·용산·성동구) 중 한 곳인 용산구가 유일하게 11억6209만원으로 10억원을 넘겼고 성동구(9억9666만원)와 마포구(9억6949만원)는 10억원 턱밑까지 올랐습니다.

서울에서 전용 84㎡ 아파트값이 평균 6억원 이하인 곳은 은평구 5억8707만원, 강북구 5억5437만원, 중랑구 5억4622만원, 금천구 5억4140만원, 도봉구 5억3102만원 등 5곳에 불과합니다.

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서울의 아파트 가격이 정말 무섭게 상승하였습니다.

그런데 여전히 시중에 머물러 있는 부동자금이 1100조나 된다고 합니다.

은행예금이자는 1%도 안주고 있다 보니 은행예금에 돈이 머물지 않고 다른 투자처를 찾고 있는 상황입니다.

이 돈들이 부동산과 주식 등으로 몰려가는 상황이 벌어지고 있습니다.

그런데 이렇게 돈이 몰리면서 부동산의 가격은 계속해서 상승할 것이라고 생각합니다.

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전용 84㎡ 의 평균 6억원 미만 아파트가 있는 곳은 5곳 뿐이라고 합니다.

은평구, 강북구, 중랑구, 금천구, 도봉구 입니다.

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이들 지역은 코로나19사태를 겪고 있는 와중에도 상승을 하면서 서울의 집값 하락에 대한 하방압력에도 꿋꿋이 버텨주고 있는 지역들입니다.

서울의 평균 매매가격이 하락하는 상황임에도 불구하고 이들 지역들의 가격 상승이 계속되고 있는데 분위기가 조금이라도 긍정적으로 변화한다면 급등세를 보일 수도 있다고 생각합니다.

그리고 서울에 평균 6억원 미만 아파트가 사라지게 된다면 사람들은 그 다음 차선책을 찾게 될 것이라 생각합니다.​

즉, 대출규제로 인해 더 이상 고가아파트에 대한 투자를 할 수 없는 상황에서 저가로 6억원 미만의 아파트에 대한 수요가 더욱 커지면서 6억원대 아파트의 가격이 상승할 것이고 이들 6억원대 아파트들도 사라지게 된다면 6억원~9억원대의 아파트로 수요층이 이전할 것이라 생각하면서 올해 하반기에도 부동산 가격은 상승하지 않을까 생각합니다.

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12.16부동산대책 효과, 코로나19사태와 종부세 개정안 연기로 어긋나 버렸습니다. 강남의 거래수요가 끊어지며 매매가격이 내렸지만 주변으로 풍선효과가 나타났습니다.

변수는 세금이 아니라 코로나… “12·16으로 시장 더 왜곡” http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924140702&code=11151500&cp=nv

재산세 인상안 등이 담겼던 12·16 부동산대책(12·16대책)은 당초 재산세 과세 기준인 6월 1일을 전후로 진가를 발휘할 것으로 예상했지만 연초부터 코로나19와 종부세 개정안 등 변수가 이어지면서 그 효과가 발휘되진 못하였습니다.

강남에서 거래가 뚝 끊기면서 고가 아파트 매매가격은 내림세를 보였지만 규제가 덜한 지역으로 풍선효과가 나타나고 있습니다.

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​12·16대책 이후 강남·고가 아파트 매매가격은 확실히 내려, 15억원 초과 주택 대출 금지 등으로

한국감정원에 따르면 2020년 02월 고가 아파트 비중이 큰 강남구(-0.19)와 서초구(-0.18), 송파구(-1.19)의 아파트 매매가가 가장 먼저 떨어지기 시작하면서 2020년 05월에는 금천구와 구로구, 관악구를 제외한 모든 자치구가 하락세를 보였으며 지금 현재도 강남구(-0.92), 서초구(-0.89), 송파구(-0.54)의 가격 하락이 가장 두드러지고 나타나고 있습니다.

이는 정부는 12·16대책에서 15억원 초과 주택의 대출을 원천 금지하고 양도세 중과를 예고했는데 정부의 이런 조치가 어느 정도 효과를 발휘했다고 볼 수 있습니다.

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하지만 강남아파트를 제외한 ‘마용성’(마포·용산·성동)과 ‘노도강’(노원·도봉·강북), ‘수용성’(수원·용인·성남) 지역의 아파트 매매가격이 차례로 올라

강남 아파트 가격이 규제로 하락하는 사이에 ‘마용성’(마포·용산·성동)과 ‘노도강’(노원·도봉·강북), ‘수용성’(수원·용인·성남) 지역의 아파트 매매가격이 차례로 올랐고 비규제지역인 인천에도 가격상승을 하게 되었습니다.

이는 12·16대책은 시장을 완전히 안정시킨 게 아니라 일시적으로 거래를 억누른 사이 시장이 왜곡된 것이라고 봐야 합니다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “12·16대책은 일단 가파르게 치솟는 강남 주택가격을 꺾고 가계부채 우려를 줄이는 데는 유효했다”면서도 “이미 가격이 올라 양극화가 생기고 자산가치가 형성된 상태에서 코로나19가 부동산가격을 떨어뜨릴 수는 있어도 규제 정책이 가격을 안정시킬 수는 없다”고 말했다.

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2019년 12.16 부동산 대책을 발표한지 이제 5개월이 넘어갑니다.

이 5개월 기간중에 서울의 평균 아파트 가격 상승은 아래와 같습니다.

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1. 서울 아파트 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 1065만원

2. 서울 아파트 전용면적 84㎡ 아파트 지난 5개월간 4156만원 상승

3. 서울 아파트 전용면적 84㎡ 아파트 평균 매매가격 8억9471만원

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그리고 부동산114에 따르면 서울의 6억원 이하 아파트 가구수는 2017년에 비해 30.6%나 줄어 38만 2643가구라고 조사, 발표하였습니다.

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정부가 고가주택위주, 강남위주로 규제를 가하는 사이에 규제가 덜하거나 비규제지역으로 수요가 몰리면서 가격을 상승시키는 풍선효과가 나타난 것입니다.

강남3구의 경우에는 현재도 하락세를 유지하고 있는 반면에 6억원 이하 중저가 아파트들이 몰려 있는 지역들의 경우에는 여전히 상승세를 유지하고 있고, 현재 경기도에서도 점점 외곽으로 풍선효과가 퍼지면서 가격 상승을 이끌고 있습니다.

정부가 특정 지역이나 가격대의 주택을 ‘핀셋 규제’하면서 규제가 덜한 곳으로 자금이 몰리는 현상이 계속적으로 나타나고 있습니다.

2019년 12.16 부동산 대책이 강력한 대책임에는 분명하지만 지금 시점에서 돌이켜 보자면 이때껏 정부가 시장을 이긴다고 했던 것들에 있어 얼마나 효과가 있는지를 되짚어 봐야 하지 않나 생각합니다.

아마 또 다른 대책이 나온다고 하더라도 정부의 의도대로 시장이 따라주지 않는다는 것을 이 기사를 통해서 알게 되네요.