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  • [20.07.17]변동금리 1%대 주담대 등장, 금리우대 정책 지켜야, 현실은 2%초반 금리로 봐야/ 전세가격 급등, 임대차3법 영향 커/ 임대사업자 폐지 정책, 소급적용 반발
    기사읽기 2020. 7. 17. 07:07
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    2020년 6월 코픽스 사상 최저 수준을 기록하면서 연 1%대 금리의 주택담보대출 시대가 열렸습니다. 농협이 신규 코픽스 기준 주담대 금리를 1.96~3.57%로 조정하였다고 하네요.

    초저금리에 年 1%대 주택담보대출 등장
    https://www.asiae.co.kr/article/2020071611105649427

    농협, 공무원 1%대 대출…하나, 다자녀 우대
    https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/07/731332/

    코픽스

    정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금 등 8개 은행이 자금을 조달한 수신상품의 금리를 가중평균한 값이다.

    https://blog.naver.com/hanchiro/221406211044

    은행연합회 :  https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

     

    2020년 07월 15일 은행연합회가 발표한 6월 기준 코픽스가 사상 최저 수준 하락

    2020년 07월 15일 은행연합회가 발표한 6월 기준 코픽스가 사상 최저 수준으로 떨어졌습니다.

    6월 신규 취급액 기준 코픽스는 0.89%로 5월(1.06%)보다 0.17%포인트 낮아지면서 코픽스가 1% 아래로 내려간 건 2010년 2월 첫 공시 이후 처음이라고 합니다.

    신 잔액 기준 코픽스도 6월 기준 1.18%로, 2020년 05월보다 0.08%포인트 하락하였습니다.

    한국은행이 2020년 05월 기준금리를 0.50%로 인하한 뒤 은행들의 조달비용이 내려가 이에 따라 코픽스도 내렸습니다. 그만큼 대출금리 인하 여력도 커진 것으로 풀이하고 있습니다.

    주요 시중은행의 변동금리형 주담대 금리가 역대 최저 수준

    사상 초유의 초저금리 흐름에 주요 시중은행의 변동금리형 주담대 금리가 역대 최저 수준으로 떨어졌습니다.


    풍부한 유동성으로 예금금리 높여줄 필요 없어졌기 때문에 1% 금리상품이 나왔지만 1%대 주담대는 이론상 수치이며 아직은 2%대 초반으로 봐야

    변동형 주담대 금리의 기준이 되는 코픽스가 최근 급격하게 떨어지면서 시중은행들은 예금금리를 감안해 주담대에 대한 가산금리(1~2%)를 붙여서 최종 주담대 금리를 책정하는데 최근 금융시장에 유동성이 풍부해지면서 예금금리를 높게 줄 필요가 없어졌기 때문에 1%대의 대출금리 상품이 나오긴 하였지만 일각에서는 이 1%대 주담대는 이론상 수치이며 아직까지는 2% 초반대로 봐야 한다고 합니다.

    최저 금리를 보장받으려면 은행 측이 제시한 10개가 넘는 금리 우대 조건 모두 따져야

    최저 금리를 보장받으려면 은행 측이 제시한 10개가 넘는 금리 우대 조건을 모두 따라야 한다고 하네요.

    농협이 내놓은 1%대 주담대는 농업인, 공무원 등의 조건을 충족해야 가능한 수치

    NH농협은행이 16일부터 연 최저 1.96%의 주택담보대출 상품을 내놨지만 이는 농업인, 공무원 등의 조건을 충족해야 가능한 수치라고 하네요

    이는 농협은행 관계자도 연 1.96%의 주담대를 받을려면 농업인임을 증명하는 서류와 함께 공직자여야 가능한 상품이라고 하면서 일반 고객들은 2%대 초반이라고 소개한다네요.

    농협은행 관계자는 "연 1.96%의 주담대를 받으려면 농업인을 증명하는 서류와 함께 공직자여야 하기 때문에 해당 고객은 극소수일 것"이라며 "일반 고객들에게는 2%대 초반이라고 소개하고 있다"고 말했다.

     

    시중은행들 변동형 주담대, 은행이 요구하는 금리우대 조건 모두 충족해야 최저 금리 적용

    국민은행의 변동형 주담대 금리는 2.21~3.71%인데 은행이 요구하는 금리 우대 조건을 모두 충족하면 2.21%까지 받을 수 있다는 뜻이라고 합니다.

    신한·우리은행도 비슷한 조건을 충족하면 금리 우대를 받아 2%대 초반까지 가능하다고 합니다.

    예를 들어 급여이체, 자사 신용카드 사용 실적, 자동이체 3건 이상, 모바일 앱 설치 및 이용 등의 우대 조건을 지켜야 가능한 금리인 셈입니다.

    한국은행이 2020년 07월 15일, 기준금리 0.5%로 동결하였습니다.

    지난 2020년 05월에 0.5%로 금리를 인하한 이후에 기준금리를 동결하기로 한 것입니다.

    그리고 은행연합회에서는 한국은행의 기준금리 0.5%에 맞춰서 코픽스 금리도 내려 가는 것으로 발표하였습니다.

    코픽스 기준으로 금리를 정하는 은행들의 주담대 금리도 따라서 내려가고 있는데 농협은행의 경우에 1%의 주담대 상품도 나올 수 있다고 하였습니다.

    하지만 실제로 1%대의 주담대를 받기란 쉽지 않은 상황이고 아직까지는 2%초반의 주담대 상품이 대부분이라고 하네요.

    대출 금리는 계속 내려가고 있고, 신규 대출 상품의 금리도 한번도 경험하지 못한 금리의 상품들이 나오고 있습니다.

    이렇게 초저금리 상황에서 대출을 받을 수 있는 자격이 되시는 분들은 정말 주택에 대해서 관심이 없는 분들이 아니고서는 이런 기회가 또 없지 않나 싶네요.


    한국감정원에 따르면 서울은 전세가격이 55주째 상승하고 있습니다. 이유는 매물부족때문인데 여기에 임대차 3법 까지 앞두고 있어 부르는 게 값이 되고 있습니다.

    서민 잡는 미친 서울 전셋값…1주일새 수억 폭등
    https://www.hankyung.com/realestate/article/2020071677891

    신축 아파트가 많은 서울 강동구 전세가격이 크게 오르고 있다고 합니다.

    한국감정원은 2020년 07월 둘째주(13일 기준) 서울 아파트 전세가격 변동률이 전주 대비 0.13%로 집계됐다고 16일 발표했습니다.

    전세 매물이 절대적으로 부족해 반전세와 월세 가격까지 상승하고 있는 상황에서 전·월세 상한제 등 전세 시장을 인위적으로 규제하는 ‘임대차보호 3법’에 대한 우려가 커지는 가운데 서울 아파트 전세가격이 55주 연속 상승했습니다.

    한국감정원, 2019년 7월 첫째주 이후 줄곧 오름세로, 전주(0.10%)보다 상승폭, 55주째 상승, 강남권 전세가격 상승 두드러져

    2020년 07월 첫째주 이후 줄곧 상승을 하고 있으며 2020년 07월 첫째주 (0.10%) 보다 상승폭이 커지면서 2020년 01월 첫째주(0.15%) 후 가장 높은 상승률을 기록하였습니다.

    한국감정원에 따르면 특히 강남권 전셋값 상승세가 두드러져 새 아파트가 많은 고덕이 속한 강동구는 0.30% 상승해 서울에서 가장 많이 올랐으며, 이어 송파구 0.26%, 강남구 0.24%, 서초구 0.21% 등의 순이라고 밝혔습니다.

    전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 임대차보호 3법의 국회 통과 앞두고 있는 상황에 재건축 2년 거주 등 규제가 강화되면서 반전세·월세까지 매물 없어지고 있어

    전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 임대차보호 3법의 국회 통과를 앞둔 데다 재건축 2년 거주 등 규제가 강화되면서 서울 전세가격이 계속 상승하고 있는 것으로 정부 규제 때문이라고 부동산 전문가들은 얘기하고 있습니다.

    집값을 안정시키겠다는 정부 대책이 전세가격 급등과 물량 부족을 가져오고 있기 때문으로 풀이되면서 반전세·월세까지 귀해지고 있습니다.

    먼저 ‘6·17 부동산 대책’으로 재건축 2년 실거주 요건이 생기면서 상대적으로 저렴한 재건축 단지 전세 매물이 자취를 감췄습니다.

    그후에 당정이 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권 등 임대차 3법의 국회 통과를 공언하면서 집주인들이 미리 전월세 가격을 올리면서 집주인들은 7·10 대책으로 크게 늘어난 보유세 부담까지 전월세 가격에 전가하고 있기 때문입니다.

    강남 전세가격 상승, 재건축 아파트 단지, 집주인이 입주하는 사례 늘면서 매물급감

    2020년 07월 16일 서울시 부동산정보광장 실거래가에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난달 5억원에 전세가 나갔지만 2020년 07월 2일에는 신고가인 6억9000만원에 거래됐다고 합니다.

    최근 호가는 이보다 더 높은 7억5000만원 선이라고 하는데요.

    새 아파트를 받기 위해 집주인이 입주하는 사례가 늘면서 매물이 급감했기 때문이라고 합니다.

    여기에 덩달아서 재건축 단지가아닌 2015년에 준공된 대치동 래미안대치팰리스 전용 114㎡도 전세 호가가 24억~25억원으로 전달에 비해 2억원 이상 올올랐다고 합니다.

    강동구 2020년 07월 들어 전세가격 상승, 마포구, 성동구도 전세가격 상승

    강동구도 2020년 07월 들어 신축아파트들의 전세가격이 계속 상승하고 있습니다.

    이는 강북에서도 마찬가지로 신축 아파트가 많은 마포구와 성동구도 전세가격이 상승하고 있다고 합니다.

    문제는 7,8월이 지나는 가을철이 되면 전세가격은 더 오를 가능성이 있다는 것입니다.

    강동구 고덕그라시움 전용 84㎡

    2020년 06월말 7억9000만원 거래 → 2020년 07월, 10억원 호가

    강동구 고덕래미안힐스테이트 84㎡

    2020년 06월말 6억8000만원 → 2020년 07월, 8억원도 힘들어

    마포구 아현동 래미안푸르지오

    2단지 전용 114㎡ 저층(3층)

    2020년 05월(4층)10억8000만원 → 07월 13일 12억원 (3층)

    고덕동 G중개업소 대표는 “고덕래미안힐스테이트는 총 3658가구인데 전세 매물은 10개 안팎”이라며 “가을 이사철이 되면 더 오를 것”이라고 말했다.

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    반전세·월세 거래도 늘어나는 추세, 임대차 3번 소급적용 기름 부어

    집주인들이 늘어나는 세부담으로 전세를 반전세나 월세로 돌리고 있다고 합니다.

    이렇게 서울 전세시장을 자극하는 요인은 한두 가지가 아니지만 가장 큰 것은 임대차 3법이라는 게 전문가들의 지적하고 있습니다.

    당정이 이 법을 소급적용하겠다는 의지를 밝히면서 전세시장의 불안감은 커지고 있는 상황입니다.

    임대차 3법을 소급적용한다고 하니 계약기간이 만료되기 전이라도 이사 비용을 줄 테니 집을 비워달라고 요구하는 집주인이 나타나고 있다는 얘기도 나오네요.

    김태년 더불어민주당 원내대표는 2020년 07월 16일 국회에서 열린 정책조정회의에서 “7월 임시국회에서 부동산세법과 임대차 3법을 반드시 처리하겠다”고 밝혔다.

    특히 “임대차 3법은 (법개정 전에 체결된) 기존 계약에도 적용하겠다”며 소급적용 의지를 강조했다.

    한 부동산 전문가는 “임대차 3법을 소급적용한다고 하니 계약기간이 만료되기 전이라도 이사 비용을 줄 테니 집을 비워달라고 요구하는 집주인이 속출하고 있다”고 말했다.

     

    급등하는 전세가격 맞출수 없어 월세 전환 늘어나고, 전세자금대출까지 막혀 매매도 못해

    전세자금대출까지 막으니 집을 살수 도 없고, 기존 세입자들은 급등한 전세가격을 맞출수 없는 세입자가 늘어나면서 월세 전환이 늘어나고 있다고 하네요.

    결국 대출 규제와 매매가 상승으로 당장 집을 살 수 없는 실수요자들은 ‘울며 겨자 먹기’로 높은 전월세를 감당할 수밖에 없는 상황이 되고 있습니다.

    권대중 명지대 부동산학과 교수는 “월세 전환이 늘어나는 건 기존 세입자가 급등한 전셋값을 버틸 수 없기 때문이기도 하다”며 “전세자금대출까지 막아 집을 살 수도 없고 이래저래 세입자들의 고통만 커지고 있다”고 강조했다.

    2020년 07월 이후 전세가격은 급등할 것이라 생각합니다.

    이유는 서울, 수도권의 입주물량이 부족하기 때문입니다.

    정부는 공급이 충분하다고 얘길하지만 이는 정부도 공급이 부족하다는 것을 잘 알고 있지만 그렇게 말을 하지 못하는 것이라고 생각합니다.

    공급량이 5만가구로 충분하다는 것에는 아파트 뿐만 아니라 빌라, 다세대 등을 포함한 수치이기 때문으로 대다수가 실제 거주하고자 하는 아파트에 대해서는 정부는 언급을 피하고 있는게 아닌가 생각합니다.

    직방에 따르면 서울 입주물량은 2020년 4만1000가구에서 2021년 2만4000가구로 줄어든다고 합니다.

    이는 서울의 재건축 아파트 멸실과 더불어서 신규 전세 물량이 줄어드는 것으로 이번 6.17대책으로 재건축 단지내 2년 실거주 조건 강화로 집주인이 들어와 사는 것에 더해서 기존 전세물량도 사라지고 있어, 아파트에 대한 전세공급량이 더욱 즐어들고 있습니다.

    결국 이런 전세물량이 급격히 줄어들고 있는 상황에서 전세가격은 더욱 상승할 것이라 생각합니다.

    그런데 더 큰 문제는 현재로써는 달리 방법이 없어 보인다는 것입니다.

    하루라도 빨리 공급대책을 세워서 신규 공급이 늘어날 것이라는 기대감을 키워서 급격히 올라가는 전세가격을 완만히 상승시키는 정도로 유지시키는 것 이외에는 없을 듯 싶네요.


    정부의 임대사업자 폐지 정책에 대한 반발이 갈수록 커지고 있습니다. 정부가 기존 임대사업자들에 대한 혜택은 유지해 주겠다고 하면서 보증보험 가입을 1년 간 유예 한다는 당근책(?)으로 소급적용하는 대책을 내놓고 있습니다.

    '정부 해명'에도 더 뿔난 임대사업자...갈수록 커지는 파장
    https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z5BRK6CNN

    정부의 임대사업자 폐지 정책에 대한 반발이 갈수록 커지고 있습니다.

    정부가 기존 임대사업자에 대해 보증보험 가입을 1년 간 유예 하는 등 당근(?)책을 내놓고 있지만 이들의 집단 행동은 지속하고 있습니다.

    조만간 집회도 가질 것으로 알려지고 있습니다.

    한 임대사업자는 “정책 실패로 집값은 정부가 불안하게 해놓고 온갖 탓은 임대사업자에게로 돌리고 있다”며 “정부를 믿고 임대사업자 등록을 했더니 소급적용 등 징벌적 규제를 쏟아내고 있다”고 말했다.

     

    2017년 12월 정부, 임대주택 등록 활성화 방안 발표, 상당한 혜택 제공

    2017년 12월 정부는 주택임대사업자로 등록한 경우 △취득세·재산세 감면 △종합부동산세 합산배제 △양도소득세 감면 혜택 등을 주는 내용의 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하였습니다.

    특히 양도소득세 면에서 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과배제, 장기보유특별공제 특례(70%) 적용, 양도소득세 100% 감면 등 상당한 혜택을 제공했습니다.

    이처럼 정부가 임대사업자에게 혜택을 준 것은 전·월세 시장을 안정화 시키기 위해서였습니다.

    대신, 의무임대기간 4,8년 준수, 주택임대소득에 대한 종합소득세, 건강보험료 추가 부담, 연 5%범위내 임대로 상승 제한

    임대주택으로 등록한 경우 △의무임대기간(4·8년) 준수 및 그간의 위반행위에 대한 과태료 부과 △주택임대소득에 대한 종합소득세와 건강보험료의 추가부담을 해야 하고 종전 계약금액 대비 5%의 범위에서만 임대료를 올릴 수 있어 시세를 반영한 임대료 인상이 불가능하도록 제한하였습니다.

    2018년 이후 집값 계속 상승, 2018년 9.13대책 발표하면서 임대등록 사업자에 대한 혜택 줄여

    문제는 2018년부터 집값이 불안정해지면서 시작하면서 정부는 2018년 9·13 대책을 발표하게 됩니다.

    이때 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 새로 주택을 구입, 임대등록을 하는 경우 양도소득세를 최대 20%포인트까지 중과하고 종합부동산세에 합산 과세, 투기지역 및 투기과열지구 내 임대사업자 대출에 주택담보인정비율(LTV) 40% 도입 등 임대등록 사업자에게 주었던 혜택을 줄이기 시작하였습니다.

    집값 상승 지속되자, 2019년 12.16대책 발표, 임대사업자 혜택 계속 축소

    그럼에도 집값 상승은 지속됐고 12·16 대책을 통해서도 임대사업자에 대한 혜택을 추가로 축소하였습니다.

    우선 취득세와 재산세에 대해서도 종부세 등 다른 세금과 같은 수준으로 주택 가액 기준을 마련해 고가 주택에 대해서는 기존 주어지던 혜택을 막았고, 미성년자의 임대사업자 등록 또한 제한하기로 하였습니다.

    2020년 07월 7.10대책 4년단기 임대, 아파트 8년 장기 일반 매입임대 폐지, 세제 혜택 배제를 소급적용 얘기 나오고 있어

    그럼에도 계속 집값이 상승하자 2020년 07월에 7·10 대책을 발표하면서 4년 단기임대와 아파트 8년 장기일반 매입임대를 폐지하는 내용이 담겼습니다.

    사실상 아파트에 대한 임대사업자 제도를 없애겠다다는 것으로 심지어 정치권 일각에서는 아예 임대사업제도를 폐지하자는 주장까지 나오고 있습니다.

    그런데 여기에 세제 혜택 배제를 ‘소급적용’하겠다는 이야기도 나오는 상황입니다.

    사실상 퇴출 수순에 놓인 임대사업자, 청와대 국민청원부터 시작해 감사원 공익감사청구, 위헌소송 등 조직적 반발 움직임

    정부의 옥죄기에 임대사업자들은 필요할 때는 온갖 혜택을 주겠다며 유혹하더니 이제 집값이 불안정해지자 바로 적폐로 규정하고 규제하는 ‘토사구팽’의 태도라고 하면서 반발하고 있습니다.

    결국 이번 조치로 사실상 퇴출 수순에 놓인 임대사업자들은 청와대 국민청원부터 시작해 감사원 공익감사청구, 위헌소송 등 조직적 반발 움직임을 보이고 있습니다.

    한 임대사업자는 “정부가 등록하라 해서 등록했고 종합소득세, 임대의무기간 등 지킬 것을 다 지켰다”며 “정부가 부동산 정책에 실패해 놓고 인제 와서 임대사업자를 희생양으로 삼으려 하고 있다”고 반발했다.

    국토부는 2020년 6월 30일 발표한 해명자료에서는 “등록임대 재고 확대를 통해 민간 임대주택에 거주하는 임차인의 주거 안정에 기여”했다고 밝히면서 임대사업자 제도에 대해서 긍정적인 효과를 얘기하면서 혜택을 줄였고, 7.10대책에서 아예 아파트에 대한 임대사업자를 폐지를 하면서 임대사업자들에게 주어졌던 혜택을 소급적용하는 것에 대해서 임대사업자들의 반발이 격해지고 있습니다.

    이에 임대사업자들은 "조세저항 국민운동" 이라는 표어로 네이버 실검에 1위를 차지하도록 하고 있고, 국민청원을 통해서 계속 집단행동을 이어 나가고 있습니다.

    그런데 정부는 임대등록제도를 94년에 도입한 이후에 2017년 임대사업자 활성화 방안을 마련하여 추진한 이후, 이런 소급적용에 대해 신뢰를 강조하면서 소급적용을 하지 않겠다고 하였지만 기존 임대사업자들에 대해서 임차인 보증보험 가입을 1년 유예하는 것으로 경과규정을 두는 것으로 하여 이 또한 소급적용이라고 얘기가 나오고 있습니다.

    결국 임대사업자들도 다주택자로 규정하고 있다 보니 정부의 말을 다 믿을 수 없게 되어, 임대사업자들이 더욱 집단 반발을 하면서 상황이 심화되고 있다고 생각합니다.

     

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