[20.07.20]규제풍선효과, 오피스텔 수요자 몰려/ 다세대,단독주택 수도권 거래량 최다/ 공공임대주택사업 종부세 부담 급증/ 2021년서울 아파트 입주 물량, 2만가구대로 줄어

대출이나 전매 제한이 강화되고, 청약시장 문턱이 높아지는 등 아파트 분양이 까다로워지면서 오피스텔로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있고. 실제로 최근 오피스텔 청약 열기는 뜨겁습니다.

강화되는 아파트 규제… 오피스텔로 눈 돌리는 수요자 증가 https://dailian.co.kr/news/view/905940

요즈음 만점에 가까운 아파트 당첨 가점에 청약 문턱은 높아지고 대출 규제로 아파트매입도 만만치 않은 와중에 대체 상품으로 오피스텔이 주목받고 있습니다.

​2020년 06월 정부의 21번째 대책이 발표된데 이어 한 달도 되지 않아 추가 대책이 발표되면서 규제로부터 비교적 자유로운 오피스텔을 선점하려는 투자자들의 움직임이 빨라지고 있다.

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2020년 6.17 부동산대책, 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 추가 지정, 7월 10일 부터 전세대출 규제 시작, 주담대 주택관계없이 6개월 이내 입주

국토교통부는 2020년 6.17 부동산대책을 통해 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했으며, 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 추가 지정했다.

이 대책으로 2020년 07월 10일부터 투기지역, 투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 매매한 뒤 다른 집에서 전세로 살기 위해 전세대출을 신청하면 받을 수 없게 됐습니다.

또한 전세대출을 받은 사람이 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 매매하면 전세대출이 즉시 회수됩니다.

규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 입주해야 하며, 투기과열지구 및 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달 계획서를 제출해야 하고, 분양권의 경우 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되었습니다.

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고강도 규제가 계속되는 가운데, 아파트 청약 당첨자들의 평균 가점은 높아지고

이처럼 고강도 규제가 계속되는 가운데, 아파트 청약 당첨자들의 평균 가점은 높아지고 있습니다.

일례로 2020년 05월 서울 동작구에서 분양한 ‘흑석리버파크자이’ 전용면적 59㎡ 당첨자 최고 가점은 84점으로 가점 만점이었습니다.

또 2020년 03월 인천 부평구에서 분양한 ‘힐스테이트 부평’ 전용면적 84㎡의 경우 당첨자 최고 가점으로 79점이 나오기도 했습니다.

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오피스텔로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다는 분석, 실제로 최근 오피스텔 청약 열기

부동산업계에서는 대출이나 전매 제한이 강화되고, 청약시장 문턱이 높아지는 등 아파트 분양이 까다로워지면서 오피스텔로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다는 분석하고 있고 실제로 최근 오피스텔 청약 열기는 뜨겁습니다

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오피스텔, 중도금 전액 무이자 혜택을 제공하며 역시 전매제한이 없다

규제지역이라고 하더라도 오피스텔은 이번 6.17대책의 규제에 해당되지 않기 때문에 분양권 전매가 가능하고, 심시어 계약금, 중도금 등의 무이자 혜택도 제공받아 비용 부담도 덜 수 있었습니다.

인천 부평구 ‘e편한세상 시티 부평역’	1208실의 대단지, 9019건 접수 평균 7.47대 1의 경쟁률
	분양권 전매 가능, 계약금 10%와 중도금 50% 무이자 혜택 제공
부산 해운대구 ‘해운대 중동 스위첸	396실 모집, 총 3만6830건 접수 평균 93.01대 1의 경쟁률을 기록
	중도금 전액 무이자 혜택 제공, 전매제한이 없다

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업계에서는 계속되는 규제와 높아지는 청약 가점 등으로 새아파트 분양에 대한 진입 장벽이 높아지는 와중에 무순위 청약을 받고자 하는 경쟁도 치열해지다 보니 상대적으로 규제가 덜하고 청약가점도 없는 오피스텔에 수요가 몰리고 있다고 말하고 있습니다.

더욱이 아파트에 대한 규제가 점점 강화되면서 오피스텔에 대해서도 언제 추가규제가 나올지 모른다는 분위기속에 신규 오피스텔을 선점할려는 투자수요도 늘어나고 있는 듯 합니다.

그렇지만 이런 분위기 속에서도 분명 짚고 가야 하는 것은 바로 입지에 대한 공부는 확실히 하셔야 합니다.

오피스텔은 아파트와 달리 보다 공부가 필요한 상품임을 감안하셔서 주변에 신규 오피스텔이 들어올 입지인지, 역세권 등의 교통이 좋은 곳인지, 오피스텔이라도 평형, 구조가 잘 빠졌는지 등을 살펴보셔야 하고, 오피스텔이라 하더라도 아파트에 비해 싸게 분양하는 것이 아닌 만큼 분양가에 대해서도 계산을 확실히 해보시는게 어떨까 생각합니다.

업계 관계자는 “계속되는 규제와 높아지는 당첨 가점 등으로 새 아파트 분양에 대한 진입장벽이 높아지는데다 무순위 청약은 경쟁이 더욱 치열한 만큼 오피스텔에 수요가 몰리고 있다”며 “아직은 오피스텔에 대한 규제가 아파트 대비 자유로운 상황이지만, 추가 규제가 어떻게 나올지 모르는 상황에서 신규 오피스텔을 선점하는 것도 좋은 투자 방법이 될 것”이라고 말했다.

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경기부동산포털에 따르면 2020년 06월 경기 지역 다세대·연립주택 매매량은 이날 기준 6186건으로, 2008년 5월 매매량(6940건) 이후 12년 1개월 만에 가장 많았다고 합니다.

'오피스텔·다세대·연립' 잘 나가네…7·10대책 벌써 풍선효과 https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01777766625836160&mediaCodeNo=257

아파트 규제 강화로 다세대·연립·오피스텔로 투자 수요가 몰리고 있습니다.

일종의 ‘풍선효과’로 정부가 7·10대책을 통해 주택 아파트 장기매입임대는 없애기로 했지만, 다세대주택·빌라·원룸·오피스텔은 유지하기로 하면서 투자 수요가 옮겨가고 있습니다.

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비아파트 주택으로는 전세를 낀 갭투자가 가능하다

정부는 2019년 12·16대책으로 15억원을 초과하는 주택을 살 때 주택담보대출을 전면 금지했으나 대상은 아파트만이었습니다.

2020년 6·17대책으로 2020년 07월 10일부터 수도권을 비롯한 규제지역에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세자금대출을 회수하기로 했지만, 연립·다세대는 제외하였습니다.

즉 아파트가 아닌 주택, 빌라, 연립, 다세대, 다가구, 오피스텔 등은 전세를 낀 갭투자가 가능하다는 것입니다.

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오피스텔의 취득세는 4.6%로 2020년 07.10 대책과는 별개로 기존과 동일, 업소용 오피스텔, 주택수에 포함되지 않아 종부세 등 중과 대상 제외

2020년 7·10 대책에 따라 앞으로 2주택자는 주택을 구매할 때 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 취득세를 내야 하지만, 오피스텔의 취득세는 4.6%로 기존과 동일합니다.

그동안 비주거 상품인 오피스텔이 취득세가 비싸다는 인식이 있었으나 7·10 대책으로 이런 상황이 역전된 것이다.

또한 업무용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않아 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에 해당하지도 않습니다.

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경기도 다세대·연립주택 매매량 2020년 06월 기준 6186건, 12년 1개월만에 최다/ 서울 2020년 06월 5748건, 2년 3개월만에 최다

경기부동산포털에 따르면 경기 지역 다세대·연립주택 매매량은 2020년 06월 기준 6186건으로, 2008년 5월 매매량(6940건) 이후 12년 1개월 만에 가장 많았다고 합니다.

그리고 서울의 다세대·연립주택 거래량도 서울부동산정보광장에 따르면 2020년 06월 5,748건으로 2018년 3월 매매량(5950건) 이후 2년 3개월 만에 최다를 기록했습니다.

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오피스텔 시장, 서울 5312건, 경기도 3907건으로 급증

2020년 5월까지 서울과 경기의 오피스텔 매매량은 각각 5312건, 3907건으로 지난해보다 56.3%, 49.2% 급증했다고 합니다.

서울의 경우 2020년 06월 오피스텔 매매량은 1,241건으로, 올해 들어 가장 많았는데, 6월 계약된 거래는 신고 기한(30일)이 아직 열흘 이상 남았다는 점을 고려하면 매매량은 더 늘어날 가능성이 크다고 합니다.

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서울을 포함한 수도권의 연립·다세대 매매가격 변동률은 0.14%

거래가 늘면서 수도권 연립·다세대주택과 오피스텔의 매매매가격도 상승세를 타고 있다고 합니다.

한국감정원에 따르면 2020년 06월 서울을 포함한 수도권의 연립·다세대 매매가격 변동률은 0.14%로, 2020년 3월과 더불어 올해 가장 높은 상승률을 기록했다고 합니다.

서울의 오피스텔 매매가격 변동률은 2020년 들어 지난 4월까지 상승세를 유지하다가 지난 5월 소폭 하락(-0.02%)했지만, 지난달(0.03%) 다시 오름세로 돌아섰다고 밝혔습니다.

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서울 광진구 구의동의 신축 빌라인 ‘드림힐7차’	2020년 07월 13일, 7.10대책 직후 6건 매매 계약
서울 동작구 상도동 ‘홈씨아트 로얄’	2020년 07월 13일, 7.10대책 직후 7건 매매 계약
금천구 가산동 오피스텔 ‘이지크라운’	2020년 07월 16일, 20건 매매 계약
마포구 마포동 ‘벽산빌라’	2020년 07월 08일, 전용면적 228.32㎡, 24억원 매매 2020년 06월 13일, 전용면적 230.01㎡ 18억원 매매
마포구 도화동 오피스텔 ‘마포트라팰리스’ 전용 전용 80.3㎡	2020년 07월 13일, 8억9000만원(30층) 매매 계약 2020년 03월 07일, 8억5000만원

 

빌라, 오피스텔, 다가구 등의 거래량도 지난 2020년 06월에 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.

아파트에 너무 규제가 가해지다 보니 아파트가 아닌 상품들에 대해서도 눈을 돌리며 수요가 증가하고 있습니다.

위에서 언급했듯이 이런 상품들에 대해서는 보다 신중한 자세가 필요하다고 생각합니다.

이는 꺼꾸로 생각해 보면 아파트가 그만큼 좋은 상품이라는 것과 더불어서 규제가 심하다 보니 규제가 덜한 상품으로 수요가 몰리고 있다는 것을 다시 한번 환기하는게 어떨까 생각합니다.

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다주택법인 종부세 인상방침에 따라 공공임대주택 사업을 벌이는 공기업까지 늘어난 세 부담을 피할 수 없게 되었습니다. 일례로 토지임대부주택을 공급하고 있는 LH 임대사업자의 종부세는 81억→188억으로 급증하게 됩니다.

[단독] 부동산대책의 `모순`…임대아파트 지으라더니 종부세 때리기 https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/07/737912/

부동산 투기로 인한 집값 상승을 잡겠다며 정부가 다주택 법인에 대해 종합부동산세 중과 최고세율과 취득세를 대폭 인상하기로 하자 공공임대주택 사업을 벌이는 공기업까지 늘어난 세 부담을 피할 수 없게 되었습니다.

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토지 임대료를 받는 토지임대부 분양주택, 국가나 지방자치단체, LH, 지방공기업법에 의한 공사나 이들과 공동으로 사업을 시행하는 사업자만이 시행자

국토교통부 산하 공기업인 LH와 지방공기업인 SH는 주택이 없는 서민의 주거 안정을 위해 정부의 주택정책 사업을 실시하고 있는데, 특히 건설된 주택만 매매로 분양 공급하고 부속 토지는 국가가 소유한 채 주택을 분양받은 자에게 임대해 매월 토지 임대료를 받는 토지임대부 분양주택을 건설·공급해 왔습니다.

일반적으로 분양가는 대지비와 건축비 합으로 책정되는데, 토지임대부 분양주택은 분양가에서 대지비가 빠져 사실상 '반값 공동주택'이 가능한데, 이는 참여정부 때도 시도했던 '반값 아파트' 정책으로 최근 정부가 수도권 그린벨트를 통해 추가로 주택을 공급하면 물량을 더 확대해 공급할 가능성이 높아진 상황입니다.

그리고 이런 토지임대부 분양주택 사업은 국가나 지방자치단체, LH, 지방공기업법에 의한 공사나 이들과 공동으로 사업을 시행하는 사업자만이 시행자가 될 수 있습니다.

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한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)는 7·10 부동산 대책이 시행되면 이들 주택에 대해 종부세 부담만 2배 이상 불어날 듯

이런 '보금자리주택' 정책 일환인 '토지임대부 분양주택' 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)는 7·10 부동산 대책이 시행되면 이들 주택에 대해 종부세 부담만 2배 이상 불어날 것으로 전망하고 있습니다.

이런 정부의 잇단 부동산 대책 후폭풍으로 서울과 수도권 전세금이 급등하고 정부가 그린벨트 등을 활용해 임대주택 공급 등을 계획하는 상황에서 보완책이 시급하다는 지적이 나오고 있습니다.

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LH는 토지임대부 분양주택에 대해 2019년 종부세 81억원을 납부, 2021년 188억원 전망

2019년 LH는 토지임대부 분양주택에 대해 종부세 81억원을 납부했는데, 법인의 주택 종부세율이 강화되면서 2021년에는 이들 주택에 대해 종부세로만 188억원을 부담하게 될 전망하고 있습니다.

이는 같은 해 전체 주택 부문 종부세 부담 예상액(420억원) 중 45%에 해당하는 비중이라고 합니다.

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투기와 전혀 관련 없는 국가의 공공임대복지 사업에 부유세 격인 종부세를 매년 수백억 원씩 부담해야

투기와 전혀 관련 없는 국가의 공공임대복지 사업에 부유세 격인 종부세를 매년 수백억 원씩 부담해야 합니다.

여기에 법인의 주택 취득세율이 최대 12%까지 인상되는 것을 고려하면 LH와 SH 등 사업시행기관이 부담해야 할 세액은 천정부지로 치솟을 수밖에 없어, 공공임대 아파트 공사 등 주택 정책 사업 들이 비상이 걸릴 수밖에 없습니다.

업계 관계자는 "여전히 수요가 높은 수도권 용지를 중심으로 전셋값이 치솟고 주택 공급이 부족하다고 난리인 상황에서 임대주택을 더 짓고 쓸 수 있는 재원이 매년 수백억 원씩 고스란히 국고로 들어가는 게 적절한지 의문"이라며 "시행 기관에도 지속적인 경영 부담으로 작용할 수밖에 없다"고 지적했다.

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LH 측은 종부세를 내지 않아도 되는 '합산배제' 대상에 토지임대부 분양주택을 추가해 달라며 기획재정부에 관련 시행령 개정을 요청, SH 역시 최근 비상회의 열고, 7·10 부동산 대책 대응 방안 마련

LH 측은 종부세를 내지 않아도 되는 '합산배제' 대상에 토지임대부 분양주택을 추가해 달라며 기획재정부에 관련 시행령 개정을 요청했지만 기재부는 별다른 반응을 보이지 않고 있다고 하네요.

SH 역시 최근 비상회의를 열고 7·10 부동산 대책 대응 방안 마련을 고심하고 있다고 합니다.

결국 다주택자 중과세율 적용 제외 조항 삽입 등을 요청하기 위해서 서울과 경기도, 인천 등 수도권 공사들이 2020년 7월 24일까지 의견을 모아서 정책 당국에 건의할 예정이라고 합니다.

업계 관계자는 "여전히 수요가 높은 수도권 용지를 중심으로 전셋값이 치솟고 주택 공급이 부족하다고 난리인 상황에서 임대주택을 더 짓고 쓸 수 있는 재원이 매년 수백억 원씩 고스란히 국고로 들어가는 게 적절한지 의문"이라며 "시행 기관에도 지속적인 경영 부담으로 작용할 수밖에 없다"고 지적했다.

SH 관계자는 "정부가 종부세와 취득세 등 법인사업자의 세 부담을 대폭 강화하기로 하자 중앙과 지방공기업들이 향후 늘어날 세 부담에 따른 영향을 분석하고 있다"며 "다주택자 중과세율 적용 제외 조항 삽입 등을 요청하기 위해 서울과 경기·인천 등 수도권 공사들이 오는 24일까지 의견을 모아 정책 당국에 건의할 예정"이라고 말했다.

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새만금 산업단지, 한국농어촌공사, 매립지에 대한 소유권을 취득하면 이 토지를 국가 소유지로 볼 수는 없다는 이유로 수십억 원 규모의 종부세 폭탄

공공기관마저 과중한 종부세 부담에 시달리게 하는 것은 주택뿐만 아닙니다.

새만금 산업단지에서 공유수면매립 사업을 국가에서 위탁받아 시행하고 있는 한국농어촌공사는 공사 측이 매립지에 대한 소유권을 취득하면 이 토지를 국가 소유지로 볼 수는 없다는 이유로 수십억 원 규모의 종부세 폭탄을 피하지 못하게 되었기 때문입니다.

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​정부는 주택에 대한 보유세 부담이 적기 때문에 투기를 잡지 못하여 부동산 가격이 폭등하고 있다고 주장하고 있으나 한국 납세자 연맹에서는 부동산 세금이 낮아서 집값이 상승하는 것이 아니라 높은 부동산 세금이 집값을 상승으로 어어지고 있다고 주장하였습니다.

저도 이에 대해서는 부동산 세금이 높아지다 보니 이런 세부담 증가를 느끼는 집주인들이 보유세를 감당하기 위해서 전세나 전월세 등의 보증금, 내지는 월세를 올리기 시작하면서 부동산 가격도 올라가고 있다고 생각합니다.

​7.10대책 발표에서 2주택자 이상은 취득세율이 12%로 높아지는 것으로 얘기가 나오면서 규제가 시작되기 전에 매입을 서두르시는 분들도 더 많아지면서 가뜩이나 없는 매물시장에 더욱 부동산 가격을 가속화 하는게 아닌가 생각합니다.

문제는 이런 규제로 인해 정부의 공공정책에 맞게 움직이는 공사들도 보유세 부담이 상당해 지고 있다는 것입니다.

아마도 LH,SH등의 공사들의 건의안은 정부에서 큰 문제 없이 받아 들여지긴 하겠지만, 이렇게 당정끼리 협의하여 규제책을 내놓으면서 다른 관련 업체와의 협의가 전혀 이뤄지지 않고 있다는 것입니다.

​아마 다음 수요억제책이 나온다고 하더라도 이와 똑같은 상황이 벌어지지 않을까 생각이 되면서 민간뿐만 아니라 공공의 주택시장에 대해서도 혼란을 가중시키지 않을까 생각합니다.

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일시적 1주택 1분양권자에게 3년 이내 기존 주택 팔면 비과세 특례를 예외로 적용한다고 하네요

부랴부랴 예외둔 정부..."일시적 1주택 1분양권은 양도세 특례" https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z5D4R6UDO

정부가 2021년부터 양도소득세를 부과할 때 분양권도 주택 수에 포함하는 방안을 추진하면서 실거주 목적의 1주택자에 대한 비과세 혜택마저 없앤다는 논란이 일자 부랴부랴 대책 마련에 나섰습니다.

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고용진 더불어민주당 의원, 소득세법 개정안 대표발의, "조정대상지역 주택 매각 과정에서 양도세를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함한다"

고용진 더불어민주당 의원이 대표발의한 소득세법 개정안에 보면 "조정대상지역 주택 매각 과정에서 양도세를 계산할 때 분양권을 주택 수에 포함한다"라고 되어 있습니다.

2021년 1월 1일 양도분 부터 1주택과 1분양권 보유자는 양도 시 기본 세율(6~42%)에 10%포인트가 중과되어 실제 적용 세율이 최대 52%에 달할 것으로 추정됩니다.

분양권 포함 3주택자들은 양도세율이 20%포인트 중과돼 중과세 최고세율이 62%에 달할 것으로 추정됩니다.

법안 또한 양도세 비과세 요건을 따지면서 분양권도 주택 수에 포함시킨다고 합니다.

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​분양권을 보유한 1주택자에 대해 3년 이내 종전 주택을 팔 경우에 비과세 특례를 주는 예외 규정 검토

정부는 1주택자가 조합원 입주권을 취득한 경우 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도했을 때 1세대 1주택으로 보고 비과세를 적용하는 특례를 분양권에 대해서도 적용하는 방안을 살펴보고 있다고 하였습니다.

이 같은 조치가 나온 것은 이때껏 정부와 여당이 추진 중인 부동산 대책이 1세대 1주택자에 대한 비과세 혜택마저 없앤다는 지적을 받아들인 것으로 풀이하고 있습니다.

2020년 07월 19일 기획재정부는 “분양권을 보유한 1주택자에 대해서도 현재 조합원 입주권을 보유한 1주택자에게 적용되는 일시적 2주택 비과세 특례를 마련할 계획”이라고 밝혔습니다.

 

설거주 목적임에도 불구하고 비과세 특례를 받지 못하고 양도세 중과를 받아 세금 부담이 커진다는 우려에 대해서 정부가 받아들이면서 예외 규정을 검토하겠다고 합니다.

기존에 주택을 보유하고 있으면서 새 집으로 옮겨가기 위해 분양권을 구매하는 경우, 2주택자(1주택 1분양권)가 돼 양도세 중과를 받게 됩니다.

그렇다 보니 아파트의 경우에서 일시적 2주택자에 대해서는 비과세 혜택이 존재하는 데 비해 1주택, 1분양권에 대해서는 그런 헤택이 없다는 것에 많은 문제 제기가 있었습니다.

이에 정부는 일시적 2주택 비과세 특례를 향후 소득세법 개정 시기에 맞춰서 시행령 개정을 마련할 계획이라 밝히면서 이번 예외 규정도 검토하고 있다고 밝혔습니다.

​그냥 한숨만 나올 뿐입니다.

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부동산지인에 따르면, 내년 서울 아파트 입주 물량이 2만가구대로 줄어드는 것은 거의 확정된 수치라 보고 있지만 정부는 내년과 후년 서울 아파트 공급(준공) 물량을 각각 3만8000가구, 5만4000가구로 예측하고 있습니다.

2년간 서울 입주량 누구 말이 맞나…민간 3.4만가구 vs 정부 9.2만가구 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/737812/

수도권 주택 공급 축소 우려가 지속되는 가운데 정부와 민간의 공급물량에 대한 전망치는 정반대로 주장하고 있습니다.

정부는 후분양 물량과 분양 계획이 없는 공공물량 등이 전망치에서 제외됐다는 반응이지만, 시장에서는 실효성 없는 수치까지 끌어와 물량 부풀리기를 하는게 아니냐고 보고 있습니다.

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정부, 서울 아파트 공급(준공) 물량 2021년 3만8000가구, 2022년 5만4000가구로 예측

하지만 정부는 내년과 후년 서울 아파트 공급(준공) 물량을 각각 3만8000가구, 5만4000가구로 예측하였습니다.

민간과 공공 간 공급(입주) 물량이 이같이 차이 나는 데 대해 정부는 '민간 통계에 안 잡히는' 공공 물량이 있다고 설명하고 있습니다.

국토부 관계자는 "후분양 물량이나 분양 계획이 없는 공공임대 물량, 30가구 미만 소규모 정비사업 물량 등은 민간에선 대부분 파악하지 못하고 있다"고 설명했다.

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하지만, 2019년과 2018년 서울 공동주택 분양 승인 실적은 각각 3만250가구, 2만2176가구에 불과

2020년 07월 19일 국토교통부에 따르면 2019년과 2018년 서울 공동주택 분양 승인 실적은 각각 3만250가구, 2만2176가구에 불과합니다.

최근 2년간 서울 주택 분양과 인허가 실적은 모두 직전 5개 연도 평균 대비 20~40% 감소해 서울 주택 공급량이 폭발적으로 늘기 힘든 상황입니다.

직전 5개 연도(2013~2017년) 연평균 분양 승인 실적(4만451건)보다 25~45% 감소한 수치입니다.

분양 물량 중 상당수가 아파트인 점을 감안하면 서울 아파트 공급은 2021~2022년 대폭 감소할 것으로 전망하고 있는데, 이는 보통 분양한 후 3년이 지나야 아파트가 준공(건설 완료)되기 때문입니다.

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중장기적 공급지표인 인허가 실적도 최근 2년간 감소하는 추세, 2018,2019년 물량 2013~2017년 연평균 인허가 물량에 비해 2~3만가구 감소

게다가 중장기적 공급지표인 인허가 실적도 최근 2년간 감소하는 추세라고 합니다.

서울 주택 건설 인허가 물량은 2019년 6만2272가구, 2018년 6만5751가구로 2013~2017년 연평균 인허가 물량(8만6395건)에 비해 2만~3만가구가 모자랍니다.

즉, 서울 아파트의 '중장기 공급량'도 감소할 것임을 보여주는 것입니다.

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부동산지인, 부동산114에 따르면 2021년 서울 아파트 입주 물량 2만1416~2만1939가구, 2022년 1만862~1만2516가구 불과

부동산 정보업체 부동산114와 부동산 빅데이터 분석업체 부동산지인에 따르면 입주자 모집 공고에 나와 있는 입주 예정 시기를 통해 준공 물량을 추산한 바, 2021년 서울 아파트 입주 물량은 2만1416~2만1939가구, 2022년은 1만862~1만2516가구에 불과하다고 합니다.

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부동산지인, 2021년 서울 아파트 입주 물량 2만가구대로 줄어드는 것은 거의 확정된 수치

부동산지인 관계자는 "서울 아파트 절대다수가 정비사업을 통해 이뤄지는데, 보통 분양에서 실제 입주까지 공사 기간을 감안해 3년가량 소요된다"며 "이를 감안하면 내년 서울 아파트 입주 물량이 2만가구대로 줄어드는 것은 거의 확정된 수치"라고 설명하였습니다.

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​민간 분양아파트 기준 공급물량으로 보는게 맞는게 아닌가?

하지만 민간에선 분양 아파트로 기준을 보는 것이 정확하다는 의견이 많습니다.

공공임대나 소규모 정비사업에 따른 물량은 수요가 한정적이기 때문에 보편적인 공급으로 보기 어렵다는 것이고, 특히 서울시 그린벨트까지 해제하는 방안을 검토 중인 정부가 '공급이 충분하다'는 주장을 펼치는 것은 이치에 맞지 않는다는 지적이 많습니다.

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​서울은 새로 아파트를 지을 땅이 부족하기 때문에 재개발, 재건축으로 공급을 늘리는 것이 최선의 방법인데 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 등으로 정비사업의 속도가 나지 않은 현실에서 서울의 아파트 공급량이 늘어난다고 설명하는 것은 쉽사리 이해가 안되는 부분입니다.

​부동산 정보업체 부동산114와 부동산 빅데이터 분석업체 부동산지인에 따르면 입주자 모집 공고에 나와 있는 입주 예정 시기를 통해 준공 물량으로 추산하는데 2021년 서울 아파트 입주 물량은 2만1416~2만1939가구, 2022년은 1만862~1만2516가구에 불과하다고 했습니다.

​더욱이 부동산지인 관계자 서울 아파트 절대다수가 정비사업을 통해 이뤄지는데, 보통 분양에서 실제 입주까지 공사 기간을 감안해 3년가량 소요되기 때문에 2021년 서울 아파트 입주 물량이 2만가구대로 줄어드는 것은 거의 확정된 수치라고 주장하는 것에 저 또한 이게 맞지 않나 생각합니다.

​그런데 부동산114나 부동산 지인등이 내놓은 자료들 또한 정부에서 제공하는 데이터에 기반하여 만들어진 통계수치이기에 이를 어떻게 해석하느냐에 따라 달리 보여질 수 있습니다.

​정부에서는 후분양 물량과 분양 계획이 없는 공공물량 등이 전망치에서 제외됐다고 말하면서 공급량이 2021년 3만8000가구, 2022년 5만4000가구로 전망하고 있지만 민간 통계에 안 잡히는' 공공 물량' 에 대해서 정확한 수치를 발표하진 않고 있습니다.

​공공물량에 대해 정확한 정보를 제공하진 못하더라도 공급물량에 대한 공급대책으로 발표가 되어야 할 부분일텐데 분양계획이 없는 공공물량도 포함하여 공급될 수 있다고 말하는 것은 그렇게 신뢰할만한 것은 아니라고 생각합니다.​