[20.08.24]주거용 부동산 89건 거래, 거래량 86%감소, 토기거래허가구역 잠삼대청 더 상승/월70만원 이상의 소득 20대 자녀, 가구 분리 가능/조합추진위 조합설립 속도전

지난 2개월동안 주거용 부동산 89건 거래되면서 2019년보다 거래량이 86% 줄어들었습니다. 그렇지만 토지거래허가구역 2달동안에 잠삼대청(잠실,삼성,대치,청담)은 더 가격이 상승하였습니다.

토지거래허가 비웃는 현금부자들…강남·잠실은 더 올랐다 https://www.hankyung.com/realestate/article/2020082367981 강남 토지거래허가 두 달…집 거래 급감, 가격 상승 둔화 http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/959022.html 강남권 토지거래허가 시행 두달…거래는 급감하고 가격은 올랐다 https://www.yna.co.kr/view/AKR20200823010700003?input=1195m

2020년 08월 23일 국토교통부와 강남구, 송파구 말을 종합하면, 대치·잠실·삼성·청담동에서 토지거래허가제가 시행된 2020년 06월23일부터 이날까지 두달 동안 거래가 허가된 주택은 총 89건으로 집계됐습니다.

정부는 2020년 ‘6·17 대책’을 통해 2020년 06월23일부터 1년간 대치,잠실,삼성, 청담동등 4개동을 토지거래허가구역으로 묶었다. 서울시가 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 국제교류복합지구(SID)로 인해 투기 수요가 유입될 우려가 커졌기 때문이다. 허가구역 지정에 따라 이들 지역에서는 토지면적을 기준으로 주거용은 18㎡, 상업용은 20㎡를 넘는 부동산을 사려면 계약 전에 관할 구청에서 허가를 받아야 하며 신고한 실수요 목적대로 이용해야 한다. 주택을 사면 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 한다.

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동별로 잠실동 27건, 삼성동 22건, 대치동 21건, 청담동 19건인데 이들지역의 지난해 같은 기간 4개 동의 아파트 매매가 635건이었던 것을 고려하면 86%(546건) 급감

동별로 잠실동 27건, 삼성동 22건, 대치동 21건, 청담동 19건인데 이들지역의 지난해 같은 기간 4개 동의 아파트 매매가 635건이었던 것을 고려하면 86%(546건) 급감하였습니다.

특히 지난 6월 매매량(559건)에 견줘서도 대폭 줄어들었습니다.

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허가 요건을 충족하지 못해 거래가 불허된 사례는 청담동에서 1건

허가 요건을 충족하지 못해 거래가 불허된 사례는 청담동에서 1건 나왔다고 합니다.

강남구청 관계자는 "주소지가 서울로 등록되지 않은 외국인이 주택을 사려고 거래 허가를 신청했으나 불허됐다"며 "불허 이유는 이용 목적에 맞지 않는다고 판단했기 때문"이라고 설명했습니다.

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상업용 부동산의 경우에는 거래 허가 건수가 4개 동에서 두 달 동안 16건에 불과

상업용 부동산의 경우에는 거래 허가 건수가 4개 동에서 두 달 동안 16건에 불과했다고 합니다.

주택을 사면 바로 입주해 2년 이상 실거주해야 하고, 상가 건물은 직접 영업하는 것이 원칙이기 때문입니다.

 

2020년 08월 23일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 토지거래허가제 시행 직전 21억2300만원에 거래된 것과 비교하면 2개월 새 2억원 가까이 뛰었다

잠실동 주공5단지 전용면적 76㎡는 2020년 07월 27일 신고가인 23억원에 거래되면서 직전거래 21억 2300만원을 뛰어넘었습니다.

​대치동 은마아파트는 2020년 07월 21일 전용 84㎡가 23억원에 거래가 되면서 두 달 전 거래가인 21억3000만원에 비해 1억7000만원 올랐습니다.

​청담동 ‘삼성청담공원’ 전용 107㎡는 2020년 08월 4일 18억4500만원에 거래되면서 2020년 06월19일 기록한 종전 최고가(18억원)를 뛰어 넘었습니다.

​삼성동 ‘쌍용플래티넘’ 전용 156㎡는 2020년 08월 03일 21억원에 거래되면서 지난 2020년 06월의 19억3000만원)보다 2억원 가까이 올랐습니다.

대치동 A공인 관계자는 “전세를 끼지 않고 거래할 수 있는 매물이 귀한데 매수 문의가 이어지자 집주인들이 갈수록 호가를 높이고 있다”고 말했다.

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현금부자들이 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 강남으로 몰려들고 있기 때문이라고 분석, 거래 어렵게 해도 입지와 학군이 좋고 개발호재가 많은 지역의 이주수요는 여전히 대기중

정부는 ‘6·17 부동산대책’을 통해 잠실 마이스(MICE), 영동대로 복합사업 등 개발 호재가 겹친 이들 지역에 토지거래허가구역 카드를 꺼내들면서 시장 과열을 막기 위한 조치를 취했지만

전문가들은 토지거래허가구역 지정과 서울 도심 공급대책 발표 이후에도 강남 주요 단지들이 강세를 보이는 것에 대해 현금부자들이 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 강남으로 몰려들고 있기 때문이라고 분석하면서 유동성이 풍부한 상황에서는 토지거래허가제의 집값 안정 효과가 제한적이라고 하였습니다.

정부가 거래를 어렵게 해도 입지와 학군이 좋고 개발 호재가 많은 지역으로 이주하려는 수요는 여전히 대기 중이라고 설명하였습니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남 아파트 입주를 원하는 대기 수요가 많은데 거래를 제한한다고 해서 가격 안정 효과가 있을지 의문”이라고 지적했습니다.

박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “건수는 적지만 이들 강남권 4개 동에서 최근 매매가 이뤄진 아파트 대부분은 대출이 불가능한 15억원 초과 고가주택”이라며 “자금력 있는 실수요자가 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 데 반해 다주택자와 법인의 보유 매물이 시장에 충분히 나오지 않는다면 고가주택 집값 강세가 이어질 수 있다”고 짚었다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "자산 매입도 현금자산 보유 가구 중심으로 고가 시장 거래가 이뤄지는 상황"이라며 "다주택자가 자산 가치가 적은 물건부터 처분하면서 똘똘한 한 채 선호 경향은 더욱 커질 것"이라고 예상했다.

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토지거래허가제는 과거 신도시를 조성할때도 시행했지만 가격 억제에는 실패한 살례가 있다고 했는데도 불구하고 서울시는 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 국제교류복합지구(SID)로 인해 투기 수요가 유입될 우려가 커졌기 때문에 토지거래허가제를 6월 23일 시행하였습니다.

그리고 많은 전문가들이 유동성이 풍부한 상황에서 토지거래허가제로 집값이 안정화되는데는 제한적이라고 이미 많은 예견을 했었습니다.

정부가 아무리 거래를 어럽게 하더라도 입지와 학군, 개발호재가 많은 지역에 대한 수요는 항상 대기중이기 때문이라고 분석했고, 결국 거래량은 급감하였지만 매매금액은 오히려 2달만에 대량 2억이 더 뛰어 버렸다고 합니다.

결국 돈이 있는 현금부자들만이 이들 지역에 진입이 가능하게 되었습니다.

결국 그들만의 리그가 되어 버린 지역이 된 것에 정부가 또 어떤 입장을 표명할지 궁금해지네요.

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개정 공인중개사법에 따라 허위매물 뿐만 아니라, 매물이 있지만 사실상 중개대상이 될 수 없거나 중개할 의사가 없는 매물을 광고하는 행위 등에 대해 과태료가 부과가 시행되었습니다. 그러자 일주일만에 매물이 31.8%나 감소하였다고 하네요.

헬리오시티 -90%, 잠실주공 -80%...허위매물 단속에 아파트 매물 급감 https://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/23/2020082300714.html

 

2020년 08월 21일, 온라인에 허위·과장 매물을 올린 공인중개사에게 500만원 이하의 과태료 시행

온라인에 허위·과장 매물을 올린 공인중개사에게 500만원 이하의 과태료를 물리는 공인중개사법 개정안이 2020년 08월 21일 시행되었습니다.

개정 공인중개사법에 따르면 과태료 부과 대상에는 실제로 존재하지 않는 허위매물을 올리는 것뿐만 아니라, 매물이 있지만 사실상 중개대상이 될 수 없거나 중개할 의사가 없는 매물을 광고하는 행위 등도 포함된다고 합니다.

예를 들어 인터넷 포털 사이트에 이미 거래가 완료된 매물을 계속 띄워놓거나, 실제 집주인이 밝힌 집값 수준과 큰 차이가 나는 매물을 광고한 경우도 제재 대상이 될 수 있다. 매물은 하나인데 공인중개사가 이를 여러 개 있는 것처럼 수를 부풀려 광고하는 행위도 처벌 대상이다. ​매물의 층과 방향, 전·월세 방식 등 소비자가 매물을 선택하는 데 있어 중요한 사실을 은폐, 누락, 축소하는 광고도 금지 대상으로 명시됐다. 이를 어기면 지자체 등이 공인중개사에게 500만원의 과태료를 부과할 수 있다. 단, 사소한 부주의나 오류 등 과실로 인한 것으로 인정되거나 위반행위를 바로 정정한 경우 등에는 과태료를 절반까지 감경할 수 있다.

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서울, 아파트 매매·전세·월세 매물이 일주일만에 10만8578건에서 7만4126건으로 비해 31.8% 감소

2020년 08월 23일 부동산 빅데이터 업체 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 2020년 08월 21일 기준 서울 아파트 매매·전세·월세 매물은 총 7만4126건으로 일주일 전인 10만8578건에 비해 31.8% 감소하였다고 합니다.

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송파구 54.7% 감소, 양천구 49.2%, 서초구 43.2% 감소

서울 송파구가 54.7%(8842건→4011건) 감소해 가장 많이 줄었고, 이어 양천구 -49.2%(4422건→2249건), 서초구 -43.2%(1만3432건→7637건) 등 순이라고 하네요.

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아파트별로는 송파구 가락동 헬리오시티가 1586건에서 145건으로 가장 많이 줄어서 감소율이 무려 90.9%에 달한다고 합니다.

서초구 서초동 푸르지오 써밋은 340건에서 43건으로 87.4%, 강남구 도곡동 도곡렉슬은 529건에서 74건으로 86.1% 감소하였습니다.

래미안도곡카운티는 177건에서 32건으로 82% 감소했고, 송파구 잠실동 주공5단지는 899건에서 172건으로 80.9%가 감소하였습니다.

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부동산 중개업소에서 중복으로 중개하는 매물을 광고하거나 가격을 낮춰서 올리는 미끼매물, 거래가 되었는데 광고를 내리지 않은 매물등이 상당히 정리가 되었다고 합니다.

앞으로 네이버 부동산에서 매물을 검색할때 보다 정확한 시세는 부동산에 직접 문의를 해야 하겠네요.

네이버부동산에 올리지 않은 물건을 찾아서 발품을 팔아야 하는 경우가 더욱 잦아질 듯합니다.

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​19세~30세 미만의 미혼자녀가 일정한 소득(대략 월 70만원이상)이 있어 분가하여 사는 경우에 별도 가구로 보는 예외규정이 생겼습니다. 그렇다 보니 부모의 도움으로 집을 살수 있는 길이 열렸네요.

20대 자녀 세대분리가 `취득세 절세` 창구되나 https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/866783/

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월 70만원 이상의 소득이 있는 20대 자녀라면 가구 분리가 가능

2020년 08월 12일부터 시행된 행정안전부의 `지방세법 시행령` 개정안에 따르면 취득세를 매길 때 만 19세 이상~30세 미만 미혼인 자녀도 일정한 소득(국민기초생활 보장법상 중위소득의 40% 이상)이 있고 분가해 사는 경우에는 별도 가구로 볼 수 있도록 예외규정을 뒀습니다.

올해 1인 가구 중위소득은 175만원이므로 월 70만원 이상의 소득이 있는 20대 자녀라면 가구 분리가 가능해졌습니다.

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금수저 20대의 주택매수세가 늘어날 가능성 대두

그렇다 보니 부모가 주택이 1채 있는 상태에서 가구 분리한 20대 자녀가 주택 1채를 추가로 구입하면 자녀도 1주택자의 기본적인 취득세율(1~3%)만 낼 수 있는 방법이 생겨나게 되어 현금을 많이 보유한 `금수저` 20대의 주택 매수세가 늘어날 가능성이 생겼습니다.

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이는 이전에는 보유 주택 수에 따라 개인은 집값의 1~4%를 취득세로 냈으나 이제 2주택 보유 개인은 8%, 3주택 이상 보유한 개인은 12%를 취득세로 내야 합니다.

그런데 집에 자녀가 19세 이상인 경우 일정한 소득이 있다는 가정하에 해당 자녀를 분가시켜 가구 분리를 자녀가 집을 살 수 있는 방법이 생긴 것입니다.

​즉, 공시가격이 10억원인 주택을 살 때 이전에는 취득세로 최고 4000만원을 냈다면, 이제는 최고 1억2000만원을 내야 하지만 20대 자녀가 소득이 있으면 가구 분리가 가능해지면서 다주택자 부모의 취득세 부담을 덜 방법으로 인식되고 있다는 것입니다.

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현재 20대의 주택매매규모가 계속 늘어나고 있는 상황

2020년 08월 23일 한국감정원의 `월별 매입자 연령대별 현황`에 따르면 20대는 서울 주택을 지난 5월 434건, 6월 954건, 7월 1375건 매입했다고 합니다.

이는 2019년 01월 통계가 작성된 이후 역대 최고 수치라고 합니다.

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공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 12%를 내더라도 20대 자녀에게 증여할 가능성 대두, 다주택자들 매년 부담해야 하는 보유세보다 한번만 내면 끝이기에..

다주택자 부모들이 보유세 부담을 덜기 위해 가구 분리한 20대 자녀에게 주택을 증여할 수도 있다고 전망하고 있습니다.

증여취득세율이 2020년 08월 12일부터 3.5%에서 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여한 경우 12%로 강화되었지만 그럼에도 불구하고 점점 오르는 보유세를 매년 부담하기 어려우면 한 번만 내는 증여취득세를 부담하는 게 나을 수도 있기 때문입니다.

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​19세 이상의 자녀가 아르바이트로 매달 70만원 이상을 벌 수 있습니다.

그렇게 오피스텔이나 월세로 살 수 있는 빌라 등에 따로 부모님과 따로 거주하게 되는 경우 부모님 입장에서는 세대분리를 하여 19세 이상의 자녀가 집을 살 수 있도록 조력하여 취득세를 줄일 수 있습니다.

2주택자 이상은 규제지역에서는 12%의 취득세를 내야 하지만 이렇게 세대분리를 하여 19세 이상의 자녀가 집을 사는데는 무주택자로 취득세 1~3%만 내면 되기 때문입니다.

아울러 20대 자녀에게 주택을 증여하는 것도 증여취득세를 한번만 내면 끝나는 것이기에 보유세가 부담되는 부모입장에서는 어찌 보면 하나의 절세수단이 돌 수도 있겠다 싶네요.

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​재건축 규제중 조합원 2년 실거주 의무가 올해말부터 시행, 재개발 9월 24일부터 임대주택 상향 최대 30% 시행, 그렇다 보니 재개발, 재건축 조합추진위들중 사업이 미진한 단지들이 속도를 내고 있습니다.

"규제 전 막차타자"…재건축·재개발 `속도` https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/866785/

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2020년 6·17 부동산 대책을 발표하면서 재건축에 대해 규제를 하였는데 "조합원 2년 실거주 의무" 조항이 포함되어 있었습니다.

조합원이 2년 실거주를 하지 않으면 입주권이 아닌 현금청산을 하도록 한 규제인데 이 규제를 피하기 위해서는 2020년 말까지 조합 설립 신청을 마쳐야 합니다.

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재건축 단지, 서울 등 투기과열지구 재건축 단지는 2년 동안 실거주한 경우에만 분양 자격(입주권)을 받을 수 있어, 올해말까지 조합 설립 신청해야 규제 피할 수 있어

정부는 도시 및 주거환경정비법(도정법)을 개정해 서울 등 투기과열지구 재건축 단지는 2년 동안 실거주한 경우에만 분양 자격(입주권)을 받도록 할 예정입니다.

이 개정안은 2020년 말께 통과될 것으로 예상되고 있으며 그 전에 조합 설립을 신청해야 2년 실거주 의무를 피할 수 있습니다.

그렇다 보니 정부가 연이어 내놓은 초고강도 규제가 아이러니하게도 그간 재건축 추진이 지지부진하던 단지들 중 일부의 사업 속도를 내게 하는 역할을 하고 있습니다.

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2020년 08월 15일, 압구정 1구역(미성 1.2차, 상가통합) 주민 50% 이상 재건축 동의서받아 강남 구청 제출

최근 압구정1구역(미성 1·2차, 상가 통합)이 2020년 08월 18일 주민 50% 이상 재건축 동의서를 받아 강남구청에 제출했습니다.

압구정1구역은 압구정동 일대에서 가장 재건축 추진이 더뎠던 곳이지만 규제를 피해야 한다는 분위기가 조성되면서 동의서를 징구한 지 불과 한 달도 안돼 성과를 이뤄냈다고 합니다.

압구정1구역 소유주들 모임인 `미성 재건축 연구모임`은 연내 재건축 추진위원회 및 조합 설립을 목표로 계속 동의서를 받고 있는데 재건축 추진위 설립을 위한 주민 동의율은 50%, 조합 설립을 위한 동의율은 75% 이상(동별 50% 이상)이어야 한다네요.

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압구정 2구역(신현대) 추진위 설립 조건 충족 / 압구정3구역(구현대) 동의서 67%/ 압구정 5구역(한양 1.2차) 동의율 80% 넘어 조합 설립 추진

압구정2구역(신현대)은 추진위 설립 조건을 충족했으며, 압구정3구역(구현대)은 조합 설립을 위한 동의서를 67%가량(8월 20일 기준) 모은 상황이라고 합니다.

그리고 압구정에서 가장 규모가 큰 압구정5구역(한양1·2차)은 동의율이 80%를 넘겨 조합 설립을 눈앞에 두고 있다고 합니다.

압구정 재건축 구역의 한 소유주는 "악조건을 최대한 피하고 자산가치를 지키기 위해 구역마다 활발히 움직이고 있다"고 밝혔다.

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재개발단지, 2020년 09월 24일부터 도입되는 임대주택 비율 15%가 30%로 상향되기때문에 이를 피하기 위해 사업 진행 서두르고 있어

재개발 조합들도 사업 진행을 서두르고 있는데 2020년 09월 24일부터 수도권 재개발 사업장이 임대 비율을 최대 30%까지 적용받을 수 있는 도정법 시행령 개정안이 발효되기 때문입니다.

현재는 기본 의무비율 상한선을 15%로 하되, 구역 내 세입자가 많을 경우 지자체장 재량으로 5%포인트 범위 내에서 이를 늘리는 것을 허용하고 있습니다.

이에 따라 서울시의 경우 재개발 사업장에 보통 20% 내외 수준의 임대주택 공급을 요구하고 있는데 개정안이 시행되면 서울·경기 지역의 의무공급비율 상한선이 기존 15%에서 20%로 높아지고 여기에 지자체가 최대 10%포인트까지 가산할 수 있게 되어 이론적으로 최고 30%까지 임대주택을 지어야 할 수도 있는 있습니다.

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한남2구역, 동작구 흑석11구역 2020년 09월 사업시행인가 신청 준비

2020년 08월 11일 건축심의를 통과한 한남2구역은 2020년 09월 사업시행인가 신청을 준비하고 있습니다.

동작구 흑석11구역 역시 2020년 06월 건축심의를 마무리한 데 이어 2020년 09월 사업시행인가를 신청한다는 방침입니다.

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코로나19 재확산으로 사업시행계획인가를 신청하려면 주민총회 불투명, 조합원 20% 이상이 총회에 직접 출석해야 하기 때문

한편 갈 길이 바쁜 재개발 사업장에 최근 코로나19 재확산 사태는 최대 변수로 작용할 전망하고 있습니다.

사업시행계획인가를 신청하려면 주민총회를 열어야 하는데 정부의 행사·모임 금지 조치로 총회를 열기 어려워지고 있어서 입니다.

재건축의 경우엔 연말까진 시간이 있다고 해도 재개발은 당장 개정안 시행까지 한 달여밖에 남지 않았는데, 도정법상 사업시행인가 총회 의결을 위해서는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 하기 때문이랍니다.

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​재개발, 재건축 조합들이 본의 아니게 규제로 인해 사업 속도를 내고 있습니다.

압구정 재건축 단지들이 2020년말까지 조합설립 신청을 하기 위해서 주민동의 75% 이상을 구하고 있는데 그동안 지지부진했던 주민동의율이 상승하고 있다고 전하고 있습니다.

아울러 재개발의 경우에는 임대주택 비율이 9월 24일부터 최대 30%까지 올라가기 때문에 그전에 사업시행계획인가를 신청할려고 사업속도를 내고 있는 상황이라고 합니다.

재개발의 경우에는 총회를 열어야 하는데 코로나19 재확산 우려로 총회 개최가 쉽지 않은 상황입니다만 국토부에서 민간택지 분양가 상한제를 시행하는 시점을 당초 4월에서 7월로 3개월 연기한 바 있기 때문에 재개발 조합의 관리처분변경총회 개최에 대해서도 유예를 해주지 않을까 기대하고 있는 분위기라고 하네요.

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재건축의 경우에는 아직 시간이 약 4개월 정도 남았기에 동의율 75% 이상을 주민 동의를 구하여 관할 시군구청에 제출하면 되기에 더욱 속도를 낼 것이라 생각합니다.