[20.08.26]오피스텔거래 역대 최대/ 강변북로 지하화 도로 기부채납, 성수 50층 재개발 지연/ 신도시 땅 보상금 45조원/ 꼬마빌딩 50억원 미만 거래 활발, 수익형 부동산

아파트 규제 ‘풍선효과’… 지난달 오피스텔 거래 역대 최대

https://www.segye.com/newsView/20200825521577

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청약때 주택수 포함 안돼 수요 몰려 7월 매매량 4504건… 1년새 64%↑

대출·세금·실거주의무 규제 등으로 아파트 거래가 위축되자 오피스텔 거래량이 늘고 가격이 오르는 등의 ‘풍선효과’가 나타났다.

실거주·투자수요 오피스텔로 몰렸다

오피스텔 거래가 가장 많았던 지역은 서울 (1612건) 이어 경기(1215건), 부산(493건), 인천(452건) 등의 순이었다.

하지만 시장에선 이러한 현상이 지속하기 어렵다고 보는 분위기다.

최근 주거용 오피스텔 등을 주택 수에 포함하는 내용이 담긴 지방세법 개정안이 통과돼 향후 투자 수요가 급격히 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

​오피스텔 가격 또한 오름세이다.

7월 전국 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 평균 매매가격은 1647만원으로 지난달 1557만원 대비 90만원 상승했다. 서울은 3.3㎡당 평균 매매가격이 전달 2446만원에서 2476만원으로 올랐다.

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풍선효과로 인해 오피스텔의 가격이 상승하고 거래가 많이 이뤄졌습니다.

하지만 7.10대책에서 주거용 오피스텔도 주택수에 포함되면서 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않지만 준공이 완료된 오피스텔이 포함되면서 거래가 줄어들 것이라 생각합니다.

기축 오피스텔의 경우에는 앞으로 거래량이 더 줄어들지 않을까 생각합니다.

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​빌딩·오피스텔까지 덮친 부동산 광풍… 수도권 거래 쏠렸다 [전방위로 커지는 풍선효과]

https://www.fnnews.com/news/202008251741136213

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주택 규제가 강화되면서 대체 투자처로 꼽히는 빌딩·오피스텔 등 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리고 있다.

전문가들은 시중에 넘쳐나는 유동성 자금이 주택에 비해 규제 문턱이 낮은 수익형 부동산으로 집중되는 현상이 상당기간 지속될 것으로 보고 있다.

​꼬마빌딩 거래 전성시대, 서울 빌딩 거래건수는 1473건으로 전년동기 대비 9.2%, 경기도는 2495건으로 전년동기보다 12.8% 늘어

25일 부동산 종합정보플랫폼 부동산플래닛이 발표한 '2020 상반기 서울시 및 경기도 빌딩 거래 동향' 보고서에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 빌딩 거래건수는 1473건으로 전년동기 대비 9.2% 늘었다.

거래액도 지난해 상반기 9조7000억원에서 10조2000억원으로 5.2% 증가했다.

경기도는 2495건으로 전년동기보다 12.8% 늘었고 거래금액은 4조원으로 37.9% 급증했다.

거래 금액대별로 살펴보면 서울과 경기 지역 모두 50억원 미만의 꼬마빌딩 거래가 활발했다.

​주택규제의 사각지대에 놓인 오피스텔 거래도 지난달 역대 최대치를 찍었다.

전문가들은 풍부한 유동성 장세에서 주택 규제가 강화되면서 이 같은 현상은 당분간 이어질 것으로 예상했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "최근 연이은 아파트 규제로 인해 그 외의 부동산 상품, 특히 비교적 규제에서 자유로운 수익형 부동산에 대한 수요와 관심이 높아졌다"며 "그중 주거용 부동산 대체 상품이고, 청약 시 주택 수에 포함되지 않는 데다 주택임대사업까지 가능한 오피스텔에 대한 수요가 높아져 거래량이 증가했고 가격도 상승한 것으로 보인다"고 전했다.

이어 조 연구원은 "이러한 수요는 대부분 서울을 비롯한 수도권에 집중돼 있으며 지역, 입지, 상품 등에 따라 수요가 편중된 모습을 보이고 있어 오피스텔 시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것"으로 덧붙였다.

​임하나 와이티파트너스 데이터랩장은 "막대한 유동성과 저금리로 투자자들이 빌딩 투자로 눈을 돌리는 현상은 당분간 이어질 것"이라고 말했다.

 

연이은 아파트 규제와 더불어 초저금리등으로 인해 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

막대한 유동성과 저금리로 꼬마빌딩에 투자하는 사람들도 많아지고 있습니다.

특히 오피스텔의 경우에 많은 분들이 매입을 하면서 가격 상승도 하는 상황이 벌어지고 있지만 주거용 오피스텔의 경우, 실거주가 아닌 이상 투자수요가 들어가기는 쉽지 않은 시장이 되었습니다.

반면에 자산규모가 있는 분들은 아예 꼬마빌딩을 매입하다 보니 최근에 가격이 50억대로 높아진 것이 아닌가 생각합니다.

그리고 빌딩은 여전히 대출이 나오는 상품이다 보니 입지가 좋은 지역의 꼬마빌딩을 매입하는 분들이 늘어나고 있다고 생각합니다.

아파트에 대한 규제가 심한 상황에서 다른 부동산 상품으로 눈을 돌려서 투자를 하시는 분들이 늘어나고 있네요.

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강변북로 지하화 복병 만난 성수 50층 재개발 청사진

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z6PU8J2XN

4개 지구별 사업 진척 속도 달라 도로 기부채납 어려워져 한번에 강변북로 지하화 사업이 진행되기 때문에 논의가 진행되고 있습니다.

​25일 서울시와 성동구청에 따르면 최근 시와 구청·전문가가 참여하는 ‘태스크포스(TF)’를 만들어 성수전략정비구역과 강변북로 지하화 사업을 어떻게 진행할지에 대한 논의를 진행하고 있다.

​지난 2011년 전략정비구역 고시에 따라 성수전략정비구역은 강변북로 지하화와 문화공원 조성 등 기반시설 설치를 4개 지구가 비용을 같이 부담해 추진하기로 하였다.

문제는 1~4지구마다 사업 속도가 달라 강변북로 지하화 사업을 한 번에 진행하기 어렵다는 점이다.

​한강변에서 유일하게 50층 재개발을 할 수 있는 서울 성동구 ‘성수전략정비구역’에 속한 4개 지구별로 사업 진척 속도가 벌어지면서 기부채납으로 예정된 강변북로 지하화 사업을 하기 어렵다는 서울시의 판단 하고 있다.

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용적률 상향에 따른 기부채납이 이뤄지지 않는다면 서울시도 무조건 50층 높이로 재개발 할 수 있게 층수를 높여줄 수는 없다는 입장

결국 기부채납 문제가 해결돼야 성수전략정비구역의 ‘한강변 50층 스카이라인’이 가능해지는 것이다.

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서울시는 아직 50층 계획이 완전히 무산된 것은 아니라는 입장이다.

실제로 서울시는 법적으로 성수전략정비구역에 50층 재개발이 가능하다는 사실을 수차례 인정해왔다.

시 관계자는 “다른 기부채납으로 대체될 경우 용적률 완화가 가능하다”며 “모든 가능성을 열어두고 사업을 검토 중”이라고 설명했다.

서울시 측은 “과거에 뉴타운 사업을 할 때도 비슷한 사례가 종종 있었다”며 “예를 들어 뉴타운 내 지구별로 사업 속도가 달라서 기부채납으로 진행할 예정이었던 도로가 일부 구간만 개설되는 등의 문제다. 이로 인해 불편을 겪는 주민들이 많았다. 성수전략정비구역에서는 이런 문제를 최대한 막기 위해 TF를 진행 중”이라고 설명했다.

TF는 당초 9월에 결과를 내고 주민 공청회 등을 개최할 예정이었으나 다소 미뤄질 것으로 예상된다.

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기부채납이 일시에 해결될 수 있는 방안이 마련되기 전까지는 성수전략정비구역의 50층 스카이라인은 볼 수 없을 수도 있겠네요.

그런데 1~4구역내의 서로간의 입장도 다 틀린데 이를 통일 시키기는 더 어렵지 않을까 싶네요

서울시와 원만하게 해결하여 추진이 되길 희망합니다.

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​'집값 뇌관' 신도시 땅 보상금 45조원 풀린다

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020082547361

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정부가 3기 신도시 토지 보상 절차에 착수

2020년 말부터 풀리는 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 중·대형 택지 개발까지 예정대로 진행될 경우 토지 보상금은 45조원에 달할 것으로 추산, 이 보상금의 90%가 수도권에서 풀리면서 수도권의 부동산에 미칠 영향 우려

​하남에서 풀릴 토지 보상금은 3기 신도시 중 가장 많아.

3기 신도시 중 가장 규모가 큰 남양주 왕숙 공공택지지구(1134만㎡)도 두 차례에 걸쳐 보상 공고

왕숙 2지구는 2020년 08월 31일까지, 왕숙 1지구는 2020년 09월 04일까지 각각 열람 및 이의신청

고양 창릉과 부천 대장은 내년 상반기에 보상 계획을 공고할 예정

전체 3기 신도시 보상금은 21조200억원에 달할 전망

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신도시 토지 보상금은 부동산시장에 상당한 영향을 준다는 게 전문가들 분석이다.

국토연구원에 따르면 정부의 택지 사업은 수도권 주택 가격을 0.19%, 서울 주택 가격을 0.25% 각각 끌어올리는 것으로 분석, 땅값인 지가는 수도권이 0.44%, 서울은 0.37% 오르는 것으로 연구결과를 분석하였다.

이는 3기 신도시 사업비를 기준으로 부동산 가격에 어떤 영향을 미치는지 내부적으로 연구한 결과다.

​노무현 정부 때는 수용 토지의 반경 80㎞ 이내 허가 구역 안에서 같은 종류의 토지를 되사거나(취득세 및 등록세 면제) 수도권에 거주하는 자녀들의 내 집 마련, 혹은 임대용 부동산 자산 매입 등에 쓴 것으로 관측된다.

​정부는 현금 보상을 최대한 줄이기 위해 대토 보상 등을 늘릴 예정이지만 효과는 크지 않을 것으로 전문가들은 예상

​신태수 지존 대표는 “땅으로 이득을 본 사람은 다시 땅에 투자하려는 경향이 강하다”며 “토지 보상금은 수도권 토지 가격 변동성에 상당한 변수로 작용할 수 있다”고 말했다.

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올해말부터 토지보상금이 풀린다고 합니다.

아무래도 수도권에 더 많은 유동자금이 흘러들면서 부동산 가격이 한차례 또 흔들릴 듯 하네요.

정부가 대토보상방식과 택지내 아파트를 100% 당첨권을 준다고 하지만 과연 효과가 크진 않을 것이라 생각합니다.

노무현 정부때도 토지보상금으로 인근 지역의 토지를 사거나 수도권에 거주하는 자녀의 집마련, 노후를 위한 임대용 부동산 자산 매입등에 쓴 것을 보더라도 자신들이 들어가 살 아파트 마련에 있어서는 하남교산지구를 제외하면 그리 다른 3기 신도시의 입지가 나쁘진 않지만 좋다고 할수도 없기 때문입니다.