[20.08.13]은행가계대출 7조 6천억 증가, 전세담보대출 2조 7000억원 증가/ 금융위원장,대출규제 위반 여부 점검/ 서울아파트 평균10억원 돌파, 매매가 11주 연속 상승

2020년 07월 은행의 가계대출이 역대 최대 폭인 7조6천억 원 증가해했다고 합니다. 최근 전셋값 상승과 6.17 대책 직전 활발했던 아파트 매매에 따른 자금 수요가 급증하면서 은행 대출로 충당했기 때문이라고 풀이하고 있습니다.

지난달 가계대출 역대 최대폭 증가...전세·신용 대출 급증 https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202008122201218912 빚투에 전세난까지…7월 가계대출 전월보다 9조 급증(종합) https://www.news1.kr/articles/?4024130

2020년 07월 은행 가계대출 잔액은 936조5천억 원을 기록하면서 2020년 06월보다 7조6천억 원이 늘어났다고 합니다. 이러한 증가액은 동월 대비 7월 기준으로는 2004년 관련 통계집계 이후 최대치라고 합니다.

전체 금융권의 가계대출은 9조 원 증가해 1년 사이 5.7% 증가하였습니다.

이렇게 증가한 요인 중 하나는 정부의 강도높은 부동산 정책의 영향으로 주택담보대출 등의 문턱이 높아지면서 발생한 '풍선효과'라고 보는 시각도 있습니다.

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가계대출 가운데 주택담보대출 4조원 증가, 이중에서 전세자금 대출이 2조 7천억원 증가, 7월 기준 최대 증가

수도권을 중심으로 전세난으로 인해 가계대출 증가세를 보이고 있습니다.

가계대출 가운데 주택담보대출은 4조 원이 증가하였고, 주택담보대출 중에서도 전세 자금대출은 2조7천억 원이 증가하면서 주택 관련 대출 가운데 비중이 커지고 있는데, 전세자금 대출은 7월 기준으로 최대치라고 합니다.

한국은행 관계자는 “최근 전세보증금이 오르면서 전세자금을 마련하려는 수요가 확대됐다"고 밝혔습니다.

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2020년 07월, 전 금융권 가계대출 잔액 전달 대비 9조원 증가, 은행 가계대출 잔액 7조 6000억원 증가

2020년 07월 은행 가계대출 잔액은 전달보다 7조6000억원 증가하였습니다.

2020년 08월 12일 금융위원회와 금융감독원이 발표한 '7월중 금융시장 동향'에 따르면 2020년 07월 은행권은 물론 제2금융권을 아우른 전 금융권 가계대출 잔액은 전달말에 비해 9조원 증가하였습니다.

2020년 06월(8조7000억원)과 비교하면 3000억원 증가하였고, 전년 동월(5조7000억원) 대비로는 3조3000억원 급증하였습니다.

이 가운데 은행권 가계대출 잔액(정책모기지론 포함)은 936조5000억원으로 전월 대비 7조6000억원 늘었습니다.

지난 6월(8조2000억원)에 비하면 6000억원 축소되긴 했지만 전년동월(5조8000억원)에 비하면 1조8000억원으로 증가하였고, 7월 기준으로 보면 속보치가 작성된 지난 2004년 이후 역대 최대치라고 합니다.

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6.17 대책이후 6월 보다 7월의 전세자금대출을 더 많이 받아

통상 여름철은 부동산 비수기로 꼽히면서도 정부가 6.17 대책에서 규제지역에서 시세 3억 원이 넘는 아파트를 사는 경우 기존 전세대출을 갚도록 하였지만 2020년 06월 2조5천억 원보다 더 많은 대출을 받았은 것으로 나타나면서 2020년 07월의 전세자금 대출을 06월 대비 2조7000억원이나 더 증가하였습니다.

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한편, 가계 신용대출, 2020년 06월 대비 3조 7천억원 증가한 245조 6천억원 증가

가계 신용대출은 기타대출 잔액기준으로 3조7천억 원 증가한 245조6천억원이라고 합니다.

신용 대출 증가 규모로 보자면 07월 기준으로는 역대 최대치이며 2018년 10월 이후 21개월 만에 가장 많이 증가한 것이라고 합니다.

이는 빚을 내서 주식과 부동산에 투자하는 규모가 크게 늘어나면서 신용대출·마이너스 통장 등 은행의 기타대출 잔액이 급증한 것이 주된 영향이라고 합니다.

한국은행 관계자는 "주택 관련 자금 수요의 확대로 신용대출이 늘었다"며 "5월 이후 서울과 수도권 주택 거래가 늘었고 6·17 대책 직전 활발했던 아파트 거래 관련 자금 수요가 시차를 두고 이어진 것으로 보인다'고 말하면서도

"지난 6월엔 수도권 분양 물량도 많았는데 계약금과 같은 수요가 이번 신용대출로 이어졌다고 본다"며 "최근 전세가격이 오르면서 전세자금을 마련하는 수요도 함께 영향을 미친 것으로 보인다"고 말했다

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제2금융권, 신용대출 중심으로 가계대출 1조4천억 원 증가

제2금융권도 신용대출을 중심으로 가계대출이 1조4천억 원이 증가하였습니다.

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​지난 6월 2조5000억원 증가한데 이어 7월에도 전세대출 증가, 집값 상승으로 전세보증금이 오른 영향

한국감정원의 통계를 살펴봐도 월별 주택 전세가격은 올해 들어 상승세가 지속되고 있습니다.

수도권 기준으로 전세가격은 2019년 1~7월 전월 대비 감소세를 이어가다 2019년 8월을 기점으로 증가하면서 수도권의 전세가격은 58주째 증가세를 보이고 있습니다.

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6.17대책을 시행하면서 경과기한을 두어서 7월 중순부터 시행이 되었기 때문에 6월에 신청하고 7월에 대출을 실행 한 경우가 포함되어 있기에 7월 전세자금 대출이 6월보다 증가할 수 있는 여지가 있습니다.

그렇다 하더라도 전세자금 대출이 6월에 비해 7월달에 더 많이 늘어난 것을 보건데 정부의 부동산 규제로 인한 풍선효과(?)가 아닌가 생각합니다.

07월 중순 이후에 전세자금대출을 받을 수 없다고 생각한 당사자들이 발빠르게 전세자금 대출을 받은게 아닌가 생각합니다.

7월달의 주택담보대출이 증가한 것은 정부의 부동산 규제에 따른 전세가격 상승에 따라 전세자금을 마련하기 위한 수요가 늘어나는 부분도 있지만 6.17 대책 이전에 전세를 끼고 집을 매매하기 위한 수요가 7월달에 넘어온 것이라고 생각합니다.

한편, 2020년 8월달 가계대출의 결과에 따라 부동산에 미치는 수요를 예측할 수 있을거라 생각합니다.

8월달의 가계대출의 증가세가 꺽이거나 줄어든다면 확실히 정부의 규제로 인한 거래량이 줄어듦으로써 주택담보대출을 받아서 살 수 있는 집들이 줄어들고 그로 인해 부동산의 가격 상승도 주춤하지 않을까 생각합니다.

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​금융위원장인 은성수 위원장님은 대출규제 위반 여부를 점검하고, 시장교란 행위를 차단하기 위해 노력하겠다고 밝혔습니다.

은성수 "주택시장 대출규제 위반 점검…코로나 금융지원 연장 가닥"(종합) https://newsis.com/view/?id=NISX20200812_0001127555&cID=10401&pID=10400

은성수 금융위원장은 2020년 08월 12일 "주택시장이 안정될 때까지 대출규제 위반 여부를 점검하는 등 시장 교란행위를 차단하기 위한 노력을 지속할 계획"이라고 밝혔습니다.

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최근 급등세를 보이는 가계대출 중 신용대출의 용도를 파악하기 어렵다.

은 위원장은 이날 간담회를 마친 후 최근 급증세를 보이고 있는 가계대출 문제에 대해서도 언급하였습니다.

그는 "주택담보대출은 잘 컨트롤 되고 있지만 신용대출이 많이 늘었다"며 "다만 그 원인이 코로나로 어려워서 빌린 것인지, 주식이나 부동산 투자 때문인지 알 수 없어 현 상황에서 신용대출을 억제하진 않을 것"이라고 말했다.

 

8월달 가계대출 추이를 보고 판단하겠다.

은성수 금융 위원장은 "지난 6~7월 전세대출이 늘어난 것이 갭투자 때문이 아니냐는 우려도 나왔는데 갭투자 방지대책을 내놨으니 8월 상황을 보고 일시적으로 늘어난 것이지, 또는 실수요인지 투기용인지 파악하기로 했다"라고 말하면서 주택 담보대출에 대한 추이를 모니터링 하겠다고 하였습니다.

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금융위원장까지 나서는 것으로 보아 주택 담보대출의 증가세가 심상치 않은 듯 합니다.

정부의 각종 부동산 규제 정책으로 인해 담보대출을 차단하고 있지만 그로 인해 신용대출의 증가세도 무시 못할 정도로 가파르게 상승하고 있습니다.

​그렇다 보니 금융위원장님도 나서서 대출규제 위반 여부를 점검하고 위반시에 이에 대한 적절한 조치를 취할 것이라고 얘기를 하고 있습니다.

한마디로 자산가격 상승으로 인해 매매든, 전세든 대출을 이용해야 하는 수요자가 더 많이 늘어나고 있는데,

특히 전세자금 대출의 경우에는 전세 공급이 점점 줄어들기 때문에 전세자금 대출을 받아야하는 수요자가 더 많이 늘어날 것이라 생각합니다.

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서울 아파트 매매가격은 지난 5월 이후 11주 연속 상승세를 이어가고 있는데, 사상 처음 평균 10억원을 돌파하였고, 전세는 58주째 상승하고 있습니다.

알짜매물 사라지자 매도자 우위시장 재편 … 집값 상승 부추겨 http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020081302101532781001 집값 잡았다더니…서울 웬만한 아파트 `10억` 다 넘겼다(종합) http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020081202109932036010 서울 아파트 평균 매매가격 10억 돌파… 강남은 20억 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924151414&code=11151500&cp=nv

정부의 각종 부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 가격이 사상 처음으로 평균 10억원 선을 돌파했습니다.

막판 알짜 매물을 찾는 수요가 늘어나면서 거래량은 줄어들었지만 집은 상승세를 이어가다 보니 서울의 아파트 가격이 10억원을 돌파한 것으로 나타났습니다.

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서울 아파트 매매가격 8월 이후 11주 연속 상승세

부동산 114에 따르면 정부의 12·16 부동산 대책과 코로나19에 따른 경기침체 영향 등으로 잠시 하락했던 서울 아파트 매매가격이 2020년 5월말 상승 반전 이후 2020년 08월 현재까지 최근 11주 연속으로 상승세를 이어가고 있습니다.

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부동산114, 서울 아파트 평균 가격 10억원 돌파

부동산114에 따르면 서울 아파트 평균 가격이 10억원을 돌파했다고 합니다.

부동산114는 2020년 07월 실제로 이뤄진 매매와 회원 중개업소를 통해 받은 적정 시세, 그리고 자체 조사 등을 종합적으로 고려해 산정으로 2020년 7월 말 기준 서울 아파트 평균 가격이 10억509만원을 기록했다고 합니다.

2013년 5억1753만원이었던 서울 아파트의 평균 가격은 매년 오르면서 7년 만에 2배나 상승하였습니다.

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자치구별로 강남구 20억 넘어, 서초구, 송파구 2번째, 3번째 높은 가격

자치구별로 보면 강남구 20억1776만원으로 유일하게 20억원이 넘는다고 합니다.

강남구에 이어 서초구 19억5434만원, 송파구 14억7738만원 등이 서울에서 2번째, 3번째로 가격이 높았으며,

비강남권에서도 이른바 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 인기 단지를 중심으로 시세가 급등하면서 용산구 14억5273만원, 광진구 10억9661만원, 성동구 10억7548만원, 마포구 10억5618만원, 강동구 10억3282만원, 양천구 10억1742만원 등 6개 구가 10억원을 넘는다고 하네요.

강남구 20억1776만원	서초구 19억5434만원	송파구 14억7738만원
용산구 14억5273만원	광진구 10억9661만원	성동구 10억7548만원
마포구 10억5618만원	강동구 10억3282만원	양천구 10억1742만원

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서울부동산정보광장, 서울 7월 거래량 8926건 기록

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 정부의 규제와 코로나19 여파로 2020년 01월 6485건에서 2020년 04월 3031건까지 줄었다가 2020년 05월 보유세 회피용 매물이 급격하게 소진되면서 5537건으로 거래가 되면서 증가세를 보였습니다.

그리고 2020년 06월에는 1만5599건으로 2020년 들어서 최고 거래량을 찍었으며, 집계 중반을 넘긴 2020년 07월 거래량은 현재 8926건을 기록 중이라고 합니다.

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2020년 06월 아파트 거래량 저금리 유동성, 절세 매물 영향으로 증가, 수요자의 매수세 이어지고 있어

부동산114에 따르면, 정부의 강력한 대책에도 2020년 6월 아파트 거래량은 저금리 유동성과 절세매물 영향으로 증가하였고, 2020년 07월 한달간 아파트값 상승폭도 2019년 12월 1.08% 이후 가장 높은 0.96%의 상승률을 기록하면서 여전히 내 집 마련 수요자들의 매수세가 이어지고 있습니다.

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알짜 매물 잠기면서 매도자 우위 시장으로 재편, 높은 가격에도 수요 붙어

부동산114에 따르면 거래량이 크게 늘어난 이후에는 수요층이 원하는 알짜 매물들이 잠기면서 매도자 우위의 시장으로 재편되었다고 설명하면서 이로 인해 매도자가 기존 고점보다 높은 가격 수준에 물건을 내놓아도 수요가 붙으면서 고점 경신이 지속되고 있다고 하네요.

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3040 수요층 일부 관망세 분위기 감지, 9~10월 이사철 시장 방향의 분기점 작용할 전망

부동산 전문가는 정부의 8·4 공급대책이 발표된 이후 아파트값 상승폭이 소폭 둔화되고 3040 수요층 일부가 관망세로 돌아서는 분위기도 감지되고 있다면서 2020년 09∼10월 이사철이 시장 방향의 분기점으로 작용할 전망이라고 밝혔습니다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "정부의 8·4 공급대책이 발표된 이후 아파트값 상승폭이 소폭 둔화되고 3040 수요층 일부가 관망세로 돌아서는 분위기도 감지되고 있다"며 "9∼10월 이사철이 시장 방향의 분기점으로 작용할 전망"이라고 말했다.

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전세가격 2020년 08월 둘째주 0.17% 상승률, 58주째 상승 이어가

최근 한국감정원 조사에서 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.17% 올라 58주째 상승세를 이어가고 있습니다.

상승 폭도 전주보다 확대(0.14%→0.17%)돼 연중 최고치를 기록하고 있습니다.

그렇다 보니 이미 일부지역에서는 전셋가격이 분양가격보다 더 높은 사례도 나오고 있습니다.

마포구 공덕동에서 입주하는 공덕SK리더스뷰도 전용 84㎡ 전셋값은 이달 8억원 후반에서 10억원까지 형성돼 있다. 이는 2017년 당시 분양가격(7억5000만~8억원)을 뛰어넘는 숫자다.

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정부, 2020년 08월 14일, 지방 민간 아파트 분양권 전매 금지 방안 논의

국토교통부는 2020년 08월 14일, 규제개혁위원회 전체회의에서 지방 민간아파트의 분양권 전매를 전면 금지하는 방안에 대해 논의할 예정이어서 풍선효과가 번지고 있는 지방 아파트에도 규제를 강화할 것으로 전망되고 있습니다.

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​서울의 아파트가 평균 10억을 돌파하였습니다.

하지만 정부는 고가아파트 기준을 9억원으로 잡고 있고, 이 기준에 맞춰서 부동산 대책을 발표하여 왔고, 부동산 세금관련 정책도 내고 있습니다.

서울의 아파트 평균 가격이 10억원이 된 것에는 강남권(강남,서초, 송파, 강동)과 강북권(마.용.성) 주요 아파트 들의 시세가 상승하면서 노도강, 금관구 등의 중저가 아파트와의 시세 상승 양극화가 심화되면서 나타난 현상이라고 생각합니다.

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서울, 수도권의 아파트들은 2016년부터 본격적으로 상승하였고, 최근 2~3년동안에는 더욱 가파르게 상승하다 보니 2013년에 비해 2배가까이 상승하게 되었습니다.

이렇게 아파트 평균 가격이 10억이 넘는 상황에서 정부가 잡고 있는 고가기준 9억원에 대해 변경해야 하지 않을까 생각하게 되네요.

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​서울 아파트의 반전세(준전세)가격이 사상최고를 기록하였습니다. 아파트 실수요 요건이 강화되면서 전세매물이 사라져 전세가격이 오른 영향으로 반전세 시장도 영향을 받고 있습니다.

서울 아파트 반전세 가격 사상 최고 https://news.chosun.com/site/data/html_dir/2020/08/12/2020081204059.html

반전세 가격 지수 보증금과 월세 환산액을 더한 금액을 시계열로 비교할 수 있게 만든 지표. 감정원은 보증금 규모에 따라 월세지수, 준전세지수, 준월세지수를 나눠서 만들었다. ​월세는 보증금이 1년치 월세 미만의 월세 준전세는 보증금이 전세금의 60%를 초과하는 월세 준월세는 월세와 준전세 중간 영역의 월세 ​반(준)전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 보증부 월세로 예를 들어 보증금 1억2000만원에 월세가 50만원 이하면 반(준)전세, 50만원이 넘으면 월세로 본다.

 

2020년 08월 12일 한국감정원의 ‘7월 주택 가격 동향 보고서’에 따르면, 2020년 07월 서울 아파트 반전세 가격 지수는 전달보다 0.24% 오른 100.5를 기록하면서 한국감정원 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 6월 이후 최고치를 기록하였습니다.

아파트 실거주 요건이 강화되는 데다 계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제까지 도입되면서 전세 매물이 사라져 전셋값이 올랐고 반전세 시장까지 영향을 받은 것으로 분석하고 있습니다.

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전세는 매물 자체가 없다 보니 반전세라도 찾는 세입자가 늘면서 반전세 가격도 상승

서울 마포구 아현동 M아파트 전용면적 85㎡는 지난 6월 중순 보증금 3억원, 월세 115만원에 반전세 계약이 체결됐다고 하는데 보증금 3억원을 주고 반전셋집을 구하려면 월세 150만원을 내야 할정도로 가격이 상승하고 있다고 전하고 있습니다.

전세매물 자체는 없고, 반전세라도 찾는 세입자가 늘면서 반전세 가격도 덩달아 오르고 있다고 하네요.

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준전세 가격 지수’가 가장 많이 오른 지역은 강동구 (0.59%), 서초, 송파 (0.39%) 상승/ 마포구(0.34%) 상승

2020년 07월 ‘준전세 가격 지수’가 가장 많이 오른 지역은 강남권으로 강동구(0.59%), 서초·송파구는 각각 0.39%씩 상승하였다고 합니다.

강북에서는 마포구(0.34%)의 상승하였는데 이 지역들은 최근 전셋값이 가장 많이 오른 곳들로써 전세 매물이 없는 상태에서 전셋값이 치솟다 보니 세입자들이 어쩔 수 없이 반전세를 선택하는 것으로 분석하고 있습니다.

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전세가격이 오른 지역들 전세매물이 없는 상태, 세입자들 어쩔 수 없이 반전세 선택

실제 서울 아파트 임대차 시장은 최근 전세 매물이 사라지고 없습니다.

인기 지역은 1000가구 이상 대규모 단지도 매물이 1~2건에 불과하거나 아예 없는 경우가 대부분이라고 합니다.

2020년 07월 서울의 전세 수급 동향 지수는 117.5로 전세수요에 비해 공급이 부족하다는 것을 의미합니다.

이는 2016년 1월(119.9) 이후 최고치를 기록한 것이라고 하네요.

준전세가격지수가 상승한 이유에 대해 감정원 관계자는 "수급이 불안하기 때문"이라며 "공급이 부족한 상황에서는 지수의 상승폭이 더 클 수 있다"고 설명했다.

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전문가들 월세 전환 속도 더 빨라질 것으로 전망

전세매물 부족에 따른 수급불균형 상태가 지속되고 있기 때문에 가격 상승에 대한 불안감이 여전하며, 계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 포함한 주택임대차보호법이 본격 시행된 데다 저금리, 세부담 강화 등으로 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상한다고 전문가분들은 얘기하고 있습니다.

특히 학군 선호 지역 등 수요가 많은 지역들에 전세공급이 부족하다 보니 실수요자들은 돈을 더 내고서라도 반전세를 택할 수 밖에 없기에 전세에서 반전세, 월세로 전환되고 있다고 합니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “학군 선호 지역 등 수요가 많은 곳에 전세 공급이 부족하면 실수요자는 돈을 더 내고서라도 반전세를 택할 수밖에 없다”고 했다.

부동산114 여경희 수석연구원은 "전세매물 부족에 따른 수급불균형 상태가 지속되고 있기 때문에 가격 상승에 대한 불안감은 여전하다"며 "계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 포함한 주택임대차보호법이 본격 시행된 데다 저금리, 세부담 강화 등으로 월세 전환 속도가 빨라질 것으로 예상된다"고 말했다.

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서울에 아파트 전세매물은 사라지고 없습니다.

전세의 품귀현상으로 인해 전세가격이 급등하고 있고, 학군 선호지역의 경우, 교육 문제 등으로 인해 그 지역을 당분간 벗어나지 못하는 사정상, 반전세나 월세로 전환하고 있습니다.

그런데 그 속도가 상당히 가파르게 진행되고 있습니다.

문제는 이런 현상이 앞으로도 계속 지속될 것이라는 데 있습니다.

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전세매물이 부족하다 보니 수급불균형상태가 지속될 것이도, 서울의 신규 아파트 입주 물량은 2020년 하반기부터 2~3년간은 계속 줄어드는 상황에서 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 주택임대차보호법이 시행, 재건축 단지의 실거주 요건 강화 등으로 매물자체가 나오기 힘든 구조가 되었기 때문입니다.

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한편, 저금리로 인해서 무주택, 전세입자들은 더욱 저리에 대출을 받을 수 있는 환경이 조성되어 있고, 집주인 입장에서는 부동산 대책으로 인해 보유세가 강화되다 보니 세금 부담으로 전세를 월세로 돌려서 세 부담을 완화할려고 하고 있습니다.

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어떻게 이렇게 삼박자가 딱딱 맞아 들어가는지 신기하다 생각할 정도로 전세가격을 폭등시킬 요인만 가득하다는 생각만드네요.

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세입자 입장에서는 전세매물이 나온다면 가차없이 전세계약을 하시길 바랍니다.

은행에 대출을 받아서 전세로 사는 것이 월세로 사는 것보다 주거비용은 훨씬 싸기 때문입니다.

1억원 은행 이자는 22만원, 월세는 35만원…"전세 살고 싶어요" https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020080616392412125

 

집주인 입장에서는 두말할 나위 없이 전세보다는 월세로 전환하는 것이 보유세 부담을 경감시킬 수 있기 때문에 현금흐름을 창출하는 것이 더 낫다고 생각합니다.