[20.08.27]서울아파트 평균 전세 5억원 돌파, 매매가격도 9억8000만원대 / 대부업자 끼고 채권 활용, 대출 받아, 규제/정부, 공동명의 주택 종합부동산세 특별공제 않기로

KB부동산 월간 KB주택가격동향에 따르면, 서울 아파트 평균 전세가격 5억원 돌파, 서울 평균매매가격은 9억8000만원 10억 눈앞에 두고 있다고 합니다. 전세 공급 부족현상은 앞으로 더 심화되고 전세가격도 올라갈 것이라 전망하고 있습니다.

서울 아파트 평균전셋값 5억원 돌파…평균매맷값은 10억원 눈앞(종합) https://www.yna.co.kr/view/AKR20200826091351003 서울 아파트 평균 전셋값 5억 돌파 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924153281&code=11151500&cp=nv

 

서울 아파트 평균 전세가격 5억 1천11만원, 1년전보다 9.6% 상승

2020년 08월 26일 KB국민은행이 발표한 월간 KB주택가격동향에 따르면

2020년 08월 서울 아파트 평균 전셋값은 5억1천11만원으로 통계 작성을 시작한 2011년 6월 이후 처음 5억원을 넘기며 최고 가격을 기록했습니다.

이달 평균 전셋값은 1년 전(4억6천541만원)과 비교하면 4천470만원(9.6%) 상승했고, 2년 전인 2018년 8월(4억5천583만원)보다는 5천428만원(11.9%) 오른 것이라고 합니다.

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전세평균가격 서울 강남 지역(5억 9천 619만원)이 강북지역(4억 1천 279만원) 보다 더 높아

강남 지역(한강 이남 11개 자치구)의 아파트 평균 전셋값이 5억9천619만원으로 6억원에 근접하며 1년 사이 10.2%(5천503만원) 상승하였습니다.

강북 지역(한강 이북 14개구)의 평균 전셋값은 4억1천279만원으로 같은 기간 8.9%(3천357만원) 상승하였습니다.

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서울 부동산 전세가격 전망지수 140.2 더 오를 것이다. 전세수급지수도 185.4로 전세공급부족이 심화될 것이다.

2020년 08월 서울 부동산 전세가격 전망지수는 140.2로 전세가격이 더 오를 것이라고 전망하였습니다.

전세수급지수도 185.4를 기록해 앞으로 전세 공급 부족이 심화될 것이라고 전망하였습니다.

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​전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 골자로 한 새 임대차법이 2020년 07월말 시행되면서 집주인들이 신규 임대차 계약 시 보증금을 올려 받으면서 전셋값 상승이 가팔랐던 것으로 분석하고 있습니다.

아울러 전세 품귀 속에 전셋값은 당분간 계속 오를 것이라고 KB부동산의 전세전망지수에서 보여주고 이습니다.

이는 전세공급 부족으로 인한 것으로 전세수급지수도 185.4를 기록하면서 전세대란이 있었던 2015년 10월 187.8에 근접하고 있습니다.

그런데 이런 전세수급지수의 상승세는 여전히 높을 것이기에 전세대란이 속출 할 것이라고 생각합니다.

이렇게 전세공급자체가 없으니 전세가격도 계속 상승세는 지금도 급등하고 있지만 앞으로도 그러하지 않을까 생각합니다.

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​서울 평균 아파트값 2년 새 31% 뛰면서, 아파트 평균 매매가격 9억 8천 503만원

2020년 08월 서울 아파트 평균 매매가격은 2020년 07월 (9억5천33만원)보다 3천470만원(3.7%) 오르면서 9억8천503만원으로 10억원을 눈앞에 두고 있습니다.

이는 1~2년 사이 아파트 매매가격 상승세가 전세가격 상승세보다 더 높습니다.

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서울 아파트 평균 매매 가격상승율, 강북 지역(21.5%)이 강남 지역(16.9%)보다 높아

강남 지역(11개구) 평균 아파트값은 11억8천195만원으로 1년 새 16.9%(1억7천84만원) 오르며 12억원에 다다다르고 있습니다.

강북 지역(14개구) 평균 아파트값은 7억6천257만원으로 1년 전보다 21.5%(1억3천493만원) 뛰어 강남 지역 아파트값 상승률보다 높게 나타났습니다.

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서울 부동산 매매가격 전망지수는 지난달 120.3에서 118.7로 소폭 하락

아파트값 상승은 계속되겠지만, 상승세는 2020년 07월보다 강해지지 않기 때문에 서서히 상승 흐름이 줄어들 것이라고 합니다.

특히 서울의 매매거래지수는 20.2로 지난달(44.1)의 절반 수준으로 내려가 거래가 한산한 것으로 나타났으며 매수우위지수는 114.5로 지난달(132.9)보다 낮아졌다고 합니다.

하지만 여전히 100을 넘고 있기에 매도세보다 매수세가 강한 것으로 나타났다고 합니다.

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​서울의 아파트 매매가격 상승율은 조금씩 줄어들고 있습니다.

이제 그동안 많은 매매각겨 상승을 기록하고 있었는데 이제 너무 많이 오른 상황이다 보니 한번의 쉬어가는 타이밍이 되지 않았나 생각합니다.

여전시 매도세 보다 매수세가 더 강한 것은 사실이나 가격 상승율이 줄어들고 있고, 실제 서울의 매매거래지수도 절반 가까이 떨어지면서 거래자체가 쉽게 이뤄지지 않고 있습니다.

이는 정부의 규제로 인해 수요억제를 한 측면도 작용한 것은 사실이나 그렇다 하더라도 어느정도 주택을 사고자 하는 수요가 줄어들고 있는 것이라 생각합니다.

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금감위가 대부업자를 끼고 채권을 활용하여 LTV70~80%까지 대출을 받는 우회방법에 대해 "대부업자를 통한 규제 우회 지도 방안"을 발표하였습니다. 앞으로 대출업체를 끼고 우회 대출이 안됩니다.

금융당국, 주담대 전방위 옥죄기…대부업자 '꼼수 대출'도 차단(종합) https://www.asiae.co.kr/article/2020082613575458649

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담보인정비율(LTV) 규제를 지키지 않은 대부업자들의 주택담보대출이 막힙니다.

앞서 금융위원회는 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택 담보대출 차주에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)이 차주 단위로 문제없이 적용되고 있는지를 집중 점검하기로 하면서 금융당국의 전방위 압박이 더해지고 있습니다.

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저축은행이나 여신금융전문회사(카드ㆍ캐피탈)가 이들 대부업체를 통한 우회 대출 못하게 한다.

금감원은 26일 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 '대부업자를 통한 규제 우회 지도 방안'을 발표하였습니다

금융감독원이 저축은행이나 여신금융전문회사(카드ㆍ캐피탈)가 이들 대부업체를 통한 우회 대출을 하지 못하게 한다고 합니다.

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대부업자, 대부채권을 담보로 주택담보대출 취급시 LTV등 대출규제 적용 없어, 집값의 80%까지 받을 수 있어

일부 저축은행과 여전사가 대부업자의 주택 근저당권부 대부 채권을 담보(질권)로 설정해 대부업자에게 대출을 취급할 때 금융회사에 적용되는 LTV 한도를 웃도는 대출이 나갔다고 설명하였습니다.

현재 대부업자의 경우 주택담보대출 취급 때 LTV 등의 대출 규제가 적용되지 않은 점을 이용해 집값의 80%까지 주담대를 받는 있기 때문입니다.

실제 대부업자는 다른 금융권과 달리 주담대를 취급할 시 LTV 같은 규제를 적용받지 않기 때문에 투기과열지구에서 통상 40%까지만 인정되는 LTV 한도를 초과한 주담대가 가능합니다.

저축은행과 여전사가 이같은 대부채권을 담보로 잡아 대부업자들에게 돈을 빌려주면 결국 저축은행ㆍ여전사가 LTV 규제로부터 자유롭게 주담대를 취급하는 현상이 발생하게 된다고 하네요.

금감원 관계자는 "일부 저축은행ㆍ여전사가 대부업자의 주택 근저당권부 대부채권을 담보(질권)로 설정해 대부업자에게 대출을 취급한 경우"라고 말했다. 이어 이 관계자는 "대부업자의 경우, 주택담보대출 취급시 LTV 등 대출규제가 적용되지 않아 저축은행ㆍ여전사 등에서 대부업체를 경유해 금융회사에 적용되는 LTV한도를 상회하는 고(高)LTV 대출을 취급하는 것으로 확인됐다"고 설명했다.

 

대부업체 주담대에도 LTV 적용하기로, 행정지도 2020년 09월 02일부터 시행

금감원은 2020년 09월 02일부터 저축은행과 여전사의 대부업자를 통한 우회대출에도 LTV 한도 등 주담대 규제를 적용하는 행정지도에 나설 예정이라고 합니다.

현재 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원 넘는 아파트를 담보로 한 주택구매용 대출이 나가지 않습니다.

시가 9억원 초과, 15억 이하 아파트의 주택담보대출에는 LTV 40%(9억원 이하분ㆍ9억원 초과분에는 20% 적용)가 적용됩니다.

조정대상지역의 경우 시가 9억원이 넘는 아파트에 대해 9억원 이하분 50%, 9억원 초과분 30%가 적용 됩니다.

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현행 DSR 산출 시 신용대출을 제대로 반영하고 있는지 여부, 개인사업자ㆍ법인이 대출을 받아 주택구입용도로 사용하는지 여부 등을 중점 점검

금감원은 또 금융회사의 주택담보대출 규제 전반의 준수 여부에 대해 내달 중 테마점검을 실시할 예정으로 현행 DSR 산출 시 신용대출을 제대로 반영하고 있는지 여부 및 개인사업자ㆍ법인이 대출을 받아 주택구입용도로 사용하는지 여부 등을 중점 점검할 계획이라고 합니다.

최근 53개 상호금융조합이 LTV 초과 취급, 다주택자에 대한 투기지역 주택구입목적 대출취급, 생활안정자금 대출후 주택 추가 구매 등 규정 위반 사례를 자체 적발해 대출금 회수 등의 조치를 했다고 밝혔습니다.

금감원 관계자는 "최근 53개 상호금융조합이 LTV 초과 취급, 다주택자에 대한 투기지역 주택구입목적 대출취급, 생활안정자금 대출후 주택 추가 구매 등 규정 위반 사례를 자체 적발해 대출금 회수 등의 조치를 했다"고 설명했다

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2018년 9월 도입된 처분 및 전입 조건부 주담대 약정 만료일 도래, 미이행시 대출금 회수 조치 예정

2020년 09월이면 2018년 09월에 도입된 처분 조건부 담보대출의 약정 이행 만료일이 도래합니다.

이 도래 처분·전입조건부 주담대 이행여부도 점검한다고 하네요.

주담대를 받은 차주가 처분, 전입이 제대로 이행되었는지를 점검하고 혹시라도 이행되지 않았다고 한다면 대출금을 회수한다고 합니다.

이는 정부가 2018년 9월13일 '주택시장 안정방안'을 통해 1주택자의 경우 규제지역에서 2년내 기존 주택을 처분하는 조건으로 주담대를 받을 수 있도록 한 때부터입니다.

무주택자에 대해서는 규제지역에서 9억원 초과 주택 구매 시 2년 내 전입하는 조건으로 주담대가 허용되었고 이를 위반하면 3년간 주택 관련 대출이 금지되도록 하였습니다.

손 부위원장은 "다음달부터는 2018년 9월 도입한 처분 및 전입 조건부 주택담보대출의 약정 이행 만료일이 도래한다"며 "기존에 발표한 대로 각 금융기관은 약정 이행 여부를 확인하고, 차주가 이를 증빙하지 못할 경우 대출회수 및 약정 위반여부 등록 조치를 차질 없이 이행할 예정"이라고 말했다.

 

주택담보대출을 규제를 피해서 받을 수 있는 방법이 있었네요.

대부업체에게 내집에 대한 담보를 제공하면 대부업체는 내집에 대한 담보를 채권으로 서류를 만들어서 시중은행에 다시 대출을 받는 방법이라니..그러면서 대부업체가 담보대출을 받는 것은 규제지역이라도 LTV 적용도 안 받으니 시세 대비 70~80%을 받을 수 있다고 합니다.

​결국 대부업체를 끼고 담보대출을 받는 것인데 물론 시중금리보다 높을순 있지만 그렇다고 규제로 인해 대출이 나오지 않는 것보다는 낫다고 생각한 거 같습니다.

워낙에 대출금리가 낮다 보니 시중금리의 2~3배의 금리라도 하더라도 부담이 그리 크지 않다고 판단한게 아닌가 싶네요.

하지만 정부가 이런 대출 방법도 있다는 것을 인지하고 차단하기로 한 것처럼 대출을 받기 위해서 편법으로 운용되는 방법에 대해서는 가급적 거리를 두는게 맞다고 생각합니다.

​대출을 받았다 치더라도 정부가 규제를 가하면서 대출회수를 할 수도 있기 때문입니다.

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정부가 부부 공동명의로 주택을 보유한 경우 종합부동산세 특별공제(고령자, 장기보유) 혜택을 주지 않는 기존 제도를 유지하기로 하였습니다. 15억이 넘는 아파트를 공동으로 장기로 보유하고 있어도 종부세 혜택은 별로 없을 듯 합니다.

[단독] 정부, 부부 공동명의에는 종부세 특별공제 계속 허용 않기로 결론 https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2020082615570003720

 

부부공동명의 주택, 종합부동산세 특별공제 혜택 안주기로

정부가 부부 공동명의로 주택을 보유한 경우 종합부동산세(종부세) 특별공제(고령자, 장기보유) 혜택을 주지 않는 기존 제도를 그대로 유지하기로 내부 방침을 정했다고 합니다.

인별로 과세하는 종부세의 특성상, 공제혜택도 인별로 부여하는 것이 조세 형평성에 부합한다고 하네요.

특히 단독명의자보다 기본 종부세 감면을 더 받는 공동명의자에게 특별공제 혜택까지 주는 건, 역차별 논란을 부를 수 있다는 게 정부의 판단이라고 합니다.

정부 관계자는 "그간 공동명의자는 단독명의자보다 종부세를 덜 내왔는데, 특별공제까지 똑같이 부여한다면 단독명의자만 세금을 더 내는 잘못된 구조가 된다"고 말했다.

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종부세법 시행령, 세액공제 혜택을 받을 수 있는 1세대 1주택자를 `세대원 중 1명 만이 재산세 과세 대상인 1주택만 보유한 경우로 정의

종부세법 시행령에는 세액공제 혜택을 받을 수 있는 1세대 1주택자를 `세대원 중 1명 만이 재산세 과세 대상인 1주택만 보유한 경우`라고 정의하고 있어 주택 1채를 온전히 소유한 단독명의자에게만 특별공제 혜택을 부여하기로 한 종부세법 시행령을 개정하지 않겠다고 합니다.

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5년 이하로 단기보유하거나 소유자가 고령이 아닌 경우 "인별과세"이기에 공동명의가 유리

공동 명의로 주택을 보유하면 1인당 6억원씩 총 12억원의 인적공제를 받을 수 있어, 1명당 9억원을 공제 받는 단독명의보다 세 부담을 줄일 수 있습니다.

소유자의 나이와 주택 보유 기간 등에 따라 달라지지만, 공시가격 12억원(시가 약 14억~15억원) 이하에서는 부부 공동 명의가 세금을 더 적게 낼 수 있기 때문입니다.

주택 가격이 이보다 높아도 집을 5년 이하로 단기 보유하거나, 소유주가 고령자가 아닐 경우 부부 공동 명의는 세금을 줄일 수 있습니다.

부동산 업계 관계자는 "15억원 이상 고가 주택이 많지 않았던 과거에는 공동명의가 대부분 유리했다"며 "특별공제를 받으려면 장기간 집을 보유해야 한다는 점도 공동명의가 크게 늘어난 배경"이라고 설명했다.

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최근 집값 급등으로 15억넘는 주택 많아지고, 보유년수가 늘어나면서 단독명의 특별공제가 더 유리

최근 집값 급등으로 공시가격 12억원 주택이 20억원으로 올랐을 경우, 단독명의로 특별공제를 받는 게 세금 측면에서 더 유리할 수 있다고 합니다.

5년 이상 집을 보유하면 세액을 20% 공제해 주는데, 10년 이상 보유엔 40%, 15년 이상은 50%로 절세 효과가 갈수록 커지기 때문이라고 합니다.

여기에 60세 이상부터 받을 수 있는 고령자 공제율도 2021년부터 현행 10~30%에서20~40%로 구간별로 10%씩 늘어나, 단독명의와 공동명의의 세 부담 격차는 보유기간이 길수록 더 벌어지는 구조가 되기 때문이라고 합니다.

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현 세법상 1주택 소유자 & 단독명의인 경우에만 고령, 장기보유공제(60세 이상, 5년 보유) 받을 수 있어

현 세법상 1주택 소유자라도 단독명의만 고령·장기보유 공제(60세 이상, 5년 이상 보유)를 받을 수 있지만 공동 명의는 이 혜택을 받을 수 없다고 합니다.

10년 전 서울 강남구 아파트를 매입해 거주 중인 50대 직장인 A 씨는 "종부세를 아낄 수 있다는 공인중개사 설명에 부부 공동명의를 선택했는데, 주택값이 2배 가까이 오르면서 장기보유 공제를 못받아 지금은 더 손해를 보게 됐다"며 "나중에 고령자 공제도 못받는다 생각하니 억울한 측면이 있다"고 말했다.

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앞으로 기준시가 12억이 넘는 즉 시세기준 약 15억이 넘는 아파트를 매입할때 명의를 어떻게 가져갈지를 신중히 고려해야 겠네요.

종부세도 내야 하는 상황에서 5년 미만으로 거주할 목적이시라면 공동명의로 해서 세금을 줄일 수 있으나 5년 이상을 거주할 목적을 가지고 있다면 단독명의도 고려해야 할거 같습니다.

이 공동명의에 대해 특별공제 법안이 발의하였다고 하지만 야당에서 추진하는 법안이라 그리 쉽게 이루어질지는 잘 모르겠습니다.

지금 현 상황으로는 15억이 넘는 주택을 보유하시고 계신 분들 입장에서 종합부동산세에 대한 고민이 더 많아질 것은 분명하네요.

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