[20.08.28]서울아파트 전세 61주 상승, 전세거래량 전년대비75%급감/ 서울 매매 하위20%1년새 19.5%증가/ 주택담보대출 한도기준, 감정원 시세/ 신목동파라곤 분양

한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격이 61주연속 상승하고 있습니다. 전세거래량은 전년대비 75%나 급감했는데 전세수급지수는 전년대비 27포인트 상승하면서 전세가격 상승이 앞으로 지속될 것이라 전망하네요.

연립까지 뛴다, 강남 집값 잡으려다 서민 죽을 맛 https://news.joins.com/article/23858856

​

서울 아파트 전셋값이 61주 연속 상승

한국감정원에 따르면 이달 넷째 주 서울 아파트 전셋값(24일 기준)은 0.11% 상승하면서 서울 아파트 전셋값이 61주 연속 올랐습니다.

강남구(0.16%), 송파구(0.16%), 성북구(0.16%), 서초구(0.15%), 마포구(0.15%) 등지가 많이 올랐다고 합니다.

​

한국감정원 전세수급 지수 119.4 1년전 대비 27p높아, 서울 아파트 전세 거래량 1년전 대비 75% 급감

한국감정원에 따르면 현재 서울 전세수급은 118.4로 1년 전보다 27포인트 높게 나타나며 공급이 부족함을 나타내고 있고, 2020년 08월 25일 기준, 서울 아파트 전세 거래는 2520건으로 2019년 8월(1만467건)대비 29% 수준에 불과하다고 합니다.

​

전세 품귀, 임대차2법이 전세시장 주요 요인

전셋값 상승 폭은 약간 줄었지만, 전세물건이 없습니다.

‘세입자 권리 강화’를 위해 국회 상정 3일만인 지난달 31일 시행된 전·월세상한제(5%)와 계약갱신청구권(2년+2년)이 전세 시장 불안을 부추기는 주요 요인으로 꼽히고 있습니다.

여기에 대출이나 청약, 재건축 실거주 요건이 강화되며 전세물건은 더 줄고 있습니다.

​

서울 아파트 가격 상승폭 줄어

2020년 08월 넷째 주 서울 아파트값은 0.01% 상승한 것으로 지난주 0.02% 상승에 이어 상승폭이 줄었습니다.

한국감정원은 “중저가 단지의 상승세는 지속하고 있지만, 부동산 3법과 코로나19 재확산 우려에 거래가 감소하며 상승세가 둔화했고 일부 고가단지에서 급매물이 나오며 상승 폭이 축소됐다”고 밝혔습니다.

​

주간 단위 아파트값 상승폭은 줄었지만 아파트값은 이미 높은 수준

주간 단위 아파트 가격 상승폭은 줄엇으나 이미 높은 가격으로 형성되어 있고, 중저가 아파트가격도 이미 많이 상승하였습니다.

서울 아파트 하위 20%의 몸값이 상위 20%보다 더 뛰었기 때문입니다.

​

​한국감정원, 작은 평형의 아파트값이 많이 상승

한국감정원에 따르면 2020년 08월 17일 기준 아파트 매매지수를 살펴보면

평형별	포인트
전용 40㎡ 이하	0.4포인트 상승
60~85㎡ 이하	1.2포인트 상승
85~102㎡ 이하	0.6포인트 상승
102~135㎡ 이하	0.2포인트 하락
135㎡ 초과	1포인트 하락

​

아파트 몸값이 오르자 연립주택까지 덩달아 상승

아파트 몸값이 오르자 연립주택까지 덩달아 상승하고 있습니다.

2020년 들어 서울 연립주택 매매가격(지난달 말 기준) 0.54% 상승했고 전셋값은 0.44% 올랐다고 하네요.

​

​한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격이 61주연속 상승하고 있습니다.

전세거래량은 전년대비 75%나 급감했는데 전세수급지수는 전년대비 27포인트 상승하면서 전세가격 상승이 앞으로 지속될 것이라 전망하고 있습니다.

전셋값 상승 폭이 약간 줄었지만, 전세물건이 없습니다.

​

2020년 07월 31일 전격 시행된 전·월세상한제(5%)와 계약갱신청구권(2년+2년)의 임대차 2법으로 인해 전세 시장 불안요인으로 분석되고 있고, 여기에 대출이나 청약, 재건축 실거주 요건이 강화되며 기존에 있던 전세물건도 줄어들면서 전세매물 자체의 품귀현상은 앞으로 계속 이어질 것이라 생각합니다.

​전세집구하기 정말 힘듭니다.

그렇다고 집을 매입하자니 서울, 서울 인근 경기도 지역의 아파트 가격은 너무 상승하였기 때문에 여력이 안되시는 분들이 점점 늘어나고 있습니다.

이래저래 참 안타까운 상황들이 연출되고 있네요.

---

2020년 6.17대책으로 서울,경기도 전반에 규제가 이뤄지다 보니 규제가 덜하고 가격이 비교적 낮은 서울의 중저가 아파트 시장으로 실수요가 몰리면서 하위20%의 매매가격이 1년사이에 19.5%나 상승하였다고 합니다.

서울 중저가 아파트, 고가보다 상승속도 빨라져 https://www.donga.com/news/article/all/20200827/102683816/1

​

서울 아파트 매매가격 하위 20%(1분위) VS 상위 20%(5분위) 간 4.4배 차이, 작년 대비 줄어들어

2020년 08월 27일 KB부동산 리브온이 내놓은 8월 주택가격동향에 따르면 이달 서울 아파트 매매가격 5분위 배율은 4.4로 나타나면서 상위 20%의 평균 가격이 하위 20%의 4.4배가 되었습니다.

이는 2019년 8월 4.6배보다 배율이 줄어들었다고 합니다.

​

규제이후 실수요자들 매수세 몰리면서 중저가 아파트인 하위 20%(1분위), 매매가격 1년새 19.5% 상승

2020년 08월 서울 아파트 하위20%(1분위) 매매가격은 4억3076만 원으로 지난해 8월(3억6049만 원)보다 약 19.5% 상승하였습니다.

특히 2020년 1월에서 3월(1808만 원), 6월에서 8월 새(2747만 원) 큰 폭으로 가격이 상승하였습니다.

함영진 직방 데이터랩장은 “5억 원 미만 중저가 아파트는 매매가와 전세가가 모두 오르면서 실수요자들이 매수에 나선 측면이 있다”며 “특히 청약 당첨을 기대하기 힘든 젊은층들이 중저가 아파트 매수에 나섰을 것”이라고 설명했다.

 

12.16대책, 6.17대책 등으로 대출규제 및 규제지역 강화로 다시 인서울 수요 몰리며 서울중저가 아파트 집중

2019년 12·16대책에서 가격에 따라 주택담보대출 수준에 차등을 주는 정책을 도입, 2020년 6·17대책에서는 규제지역을 수도권 전역 및 충청 일부 지역으로 확대하는 등 전방위적인 대출규제와 규제지역 확대 등으로 인해 규제가 상대적으로 덜하고 가격도 저렴해 진입 장벽이 높지 않고, 또 ‘인 서울’이라는 장점을 지닌 서울의 중저가 아파트들이 상대적으로 주목받은 것이 이번 하위20%(1분위)의 가격 상승요인으로 분석하고 있습니다.

​

서울 상위20%(5분위) 매매가격, 2020년 08월기준 18억8160만 원 약12.9% 상승

서울의 5분위 매매가격은 지난해 8월 16억6633만 원에서 올해 8월 18억8160만 원으로 약 12.9% 상승하였습니다.

20억원까지 얼마 남지 않을 만큼 가격 자체는 높지만 1분위 매매가격 상승세보다는 약했다고 합니다.

15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지한 12·16대책의 영향에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경기 악화 우려가 겹치며 나타난 것으로 분석하고 있습니다.

​

한편, 한국감정원, 최근 서울 중저가 아파트 상대적으로 높은 상승율 기록, 은평구(0.03%), 중랑구(0.03%) 등이 평균 상승율(0.01%)보다 높아

아파트 매매가격 상승세가 한풀 꺾인 최근에도 서울의 중저가 아파트는 상대적으로 높은 상승률을 보이고 있다고 합니다.

한국감정원이 발표한 8월 넷째 주(24일 조사기준) 주간아파트 가격동향에서 서울 전체의 아파트 가격은 전주보다 0.01% 오른 가운데 상대적으로 중저가 아파트가 많은 은평구(0.03%) 중랑구(0.03%) 등이 평균보다 높은 상승률을 보이고 있다고 합니다.

감정원은 “중저가 단지의 상승세는 지속되지만 부동산 대책, 코로나19 재확산 우려 등으로 거래가 감소하며 상승세가 둔화됐다”고 분석했다.

​

2020년 6.17대책으로 서울, 경기도 전반, 대전, 세종시, 청주시까지 규제지역으로 묶이면서 오히려 서울의 규제가 덜하고 가격이 비교적 낮은 서울의 중저가 아파트 시장으로 실수요가 몰렸습니다.

그렇다 보니 매매가격의 하위20%가 1년사이에 19.5%나 상승하였다고 합니다.

5억 원 미만 중저가 아파트는 매매가와 전세가가 모두 오르면서 실수요자들이 매수에 나섰는데 특히 청약 당첨을 기대하기 힘든 젊은층들이 중저가 아파트 매수에 나섰다고 합니다.

한국감정원이 발표한 8월 넷째 주(24일 조사기준) 주간아파트 가격동향에서 서울 전체의 아파트 가격은 전주보다 0.01% 오른 가운데 상대적으로 중저가 아파트가 많은 은평구(0.03%) 중랑구(0.03%) 등이 평균보다 높은 상승률을 보이고 있다고 합니다.

​

그에 반해 상위20%의 가격 상승율은 조금씩 떨어지고 있습니다.

그동안에 가격이 많이 상승한 것도 있지만 대출규제로 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 금지되어 있고, 부동산 수요억제책으로 인해 주택 매입시 자금조달계획서 제출, 토지거래허가제 시행 등 으로 수요는 많으나 거래에 부담을 느끼는 측면, 자금여력이 안되어 매매를 할 수 없는 상황 등으로 이로 인해 매물 자체가 줄어 든 영향도 있다고 생각합니다.

​

앞으로 상위20%의 매물 상승율은 더 줄어들 것이라 생각합니다.

그렇지만 하위20%의 매물 상승율은 여전히 높을 것이고 점차 중저가 시장의 매물은 사라지게 될 것이라 생각합니다.

---

​주택담보대출을 받을 때 한도기준으로 주로 KB 시세를 사용하였는데, 국토부가 이번에 한국감정원 시세 중심으로 정리하겠다고 밝혔습니다. 금융위원회와 협의해서 착수하겠다고 하네요.

김현미 “감정원 시세로 대출”… 서민들 “대출 옥죄나” 울상 http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924153564&code=11151500&cp=nv

 

국토부 장관, 앞으로 대출규제 기준도 한국감정원 시세를 중심으로 정리해 나가겠다.

김현미 국토교통부 장관님이 2020년 08월 25일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “앞으로 대출 규제 기준도 한국감정원 시세를 중심으로 정리해 나가겠다”고 말하였습니다.

​

현, 규제지역 주택담보대출 한도를 정하는 시세는 국민은행시세를 주로 사용

현재 규제 지역 내 주택 구매 시 은행에서 주택담보대출(주담대)의 한도를 정할 때 민간 통계인 국민은행(KB) 시세를 주로 쓰고 있는데 이를 국가공인통계인 감정원 시세로 바꿔 나가겠다는 것입니다.

이에 따라 국토부는 대출 규제 주관 부처인 금융위원회와 협의에 착수했다고 밝혔습니다.

​

한국감정원 시세로 바꿀경우, 대출 한도 줄어들 수 있어

KB 시세는 협력 중개업소로부터 실거래가와 호가를 같이 취합하는 반면 감정원은 중개업소가 입력한 실거래가를 바탕으로 ‘거래 가능 가격’을 추정해내는 방식으로 시세가 산정된다고 합니다.

그렇다 보니 실수요자들 입장에서는 대출을 많이 받고자 하는데 오히려 주택담보대출 한도가 더 줄 수 있다는 우려가 확산하고 있다고 합니다.

한 시중은행 대출 담당자는 27일 “통상 감정원 시세가 KB 시세와 비슷하거나 낮게 나오는 편”이라고 설명했다. 현금 실탄이 넉넉지 않은 실수요자로서는 감정원 시세 적용으로 바뀌면 대출 한도가 줄어드는 부담이 있다.

​

15억이 넘지 않은 주택들의 경우 담보대출한도가 줄고 15억에 걸려 있는 아파트는 담보대출이 나올 수도

규제지역의 9억원 미만 아파트를 실수요자가 구매할 때 정부 방침에 따라 담보인정비율(LTV) 한도인 시세의 40%까지 대출이 나옵니다.

그런데 이 대출 한다가 한국감정원 시세로 하자면 담보대출 금액이 줄어든다고 합니다.

반대로 지난해 12·16 대책에 따라 대출이 원천 차단된 15억원 초과 고가 아파트에 대해서는 대출 길이 오히려 열리기도 한다고 합니다.

​

KB시세는 1층은 하위, 그외층은 일반평균가로 적용, 감정원 시세는 하한, 상한만 있어 적용 어떻게 해야 할지

은행권에서는 그동안 관례로 주택담보대출 담보한도를 정할때 1층에 대해서는 KB 시세 하위평균가를, 그 외의 층에 대해서는 일반평균가를 적용해 왔다고 합니다.

그러나 감정원 시세는 하한평균가, 상한평균가만 있어 평균을 적용할지, 상·한평균가를 적용할지 미지수라고 하네요.

​

국토부에서 주택담보대출의 대출 한도를 줄이기 위해서 한국감정원 시세로 변경하고자 하는 듯 합니다.

실제로 우리나라 가계대출 금액은 2020년 06월말 기준 1637.2조나 됩니다.

분명 이에 대해서 국토부가 의식을 안할 수 없을 것이라 생각합니다.

그렇다 보니 주택담보대출의 비중을 조금이라도 낮추기 위해서 협력 중개업소로부터 실거래가와 호가를 같이 취합하는 KB시세 보다는 중개업소가 입력한 실거래가를 바탕으로 ‘거래 가능 가격’을 추정해내는 한국감정원 시세로 맞출려는 노력이 이뤄지리라 생각합니다.

​그렇게 된다면 9억원 미만의 아파트 실수요자들에게는 대출 한도가 줄어 받고자 하는 금액자체가 줄어들지 않을가 싶네요.

한편, 15억원에 걸려 대출이 나오지 않은 아파트의 경우에는 일부 대출이 나오게 되어 혜택을 볼 수 있겠으나 이는 그렇게 큰 수치가 아니고 오히려 한국감정원 시세로 15억이 넘는 아파트는 다시 대출이 나오지 않기 때문에 이런 부분에 있어서는 그리 크게 우려될만한 사항은 아니라고 생각합니다.

​아마도 실수요자들의 반발이 없진 않겠지만 국토부에서는 가계대출이 늘어나는 것에 대해 상당히 많은 경계를 하면서 대출 자체를 줄이고자 노력을 할 것이라 생각합니다.

---

2020년 09월 아파트 분양에서 서울은 92%나 줄면서 153가구 분양하고, 지방은 지난해보다 1만가구 이상 분양하면서 분양시장에서 양극화가 심화되고 있습니다.

9월 전국서 3만8766채 일반분양 https://www.donga.com/news/article/all/20200827/102683626/1

 

전국 8만 8700가구 일반분양 서울 물량 줄고, 지방 물량 늘어

2020년 09월 전국에서 3만8700가구가 일반분양이 된다고 합니다.

대구 등 지방 물량은 2019년 09월보다 늘었지만 서울 물량은 92%나 줄어들면서 매물 부족 현상이 심화될 것으로 전망하고 있습니다.

​

2020년 9월 전국에서 분양되는 총 4만6654채 중 3만8766채 일반분양 물량

부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올해 9월 전국에서 분양되는 총 4만6654채 중 3만8766채가 일반분양 물량으로 2019년 09월(1만5138채)과 비교해 두 배 넘게 늘었다고 합니다.

​

2020년 09월 지방 일반분양물량 전년동기대비 1만319가구 증가, 9월중순 전매제한 시행전, 입주자 모집 단지 몰려, 대구 5050가구로 비수도권에서 가장 물량 많아

특히 다음 달 지방에서는 일반분양 물량이 전년 동기 대비 1만319가구나 늘어났다고 합니다.

지방광역시에서는 9월 중순 전매제한 실시를 앞두고 있어 전매제한 실시 이전에 입주자 모집공고를 신청한 단지가 많다고 합니다.

특히 대구에서는 총 5050가구가 일반분양하는데 비수도권에서 가장 물량이 많다고 합니다.

​

서울 9월 일반물량 153가구 전년대비 92.3% 감소

반면 서울에서 9월 일반물량은 153채만 분양하면서 2019년 9월(1995채)보다 약 92.3%(1842채) 감소하였다고 합니다.

서울에서 분양하는 유일한 단지는 서울 양천구 신월동 ‘신목동파라곤’이며 총 분양분 299채 중 153채가 일반분양한다고 하네요.

​

​고분양가 관리지역에선 최근 분양한 아파트의 100∼105% 이내에서 분양가가 책정되기 때문에 분양가가 시세 대비 저렴한 경우가 많습니다.

2020년 09월 고분양가 관리지역에서 분양하는 단지로는 서울 양천구 신월2동 ‘신목동파라곤’, 경기 화성시 반월3지구 ‘신동탄 롯데캐슬 나노시티’, 경기 수원시 영통구 원천동 ‘영흥공원 푸르지오 파크비엔’, 대구 수성구 지산동 ‘더샵 수성라크에르’ 등이 고분양가 관리지역에 분양하는 아파트 단지라고 하네요.

자격요건이 되시는 분들은 이들 아파트에 관심을 가져 보시는 것도 좋다고 생각합니다.