[20.10.08]3기신도시 하남, 과천 인구 증가, 하남교산지구 원룸도 전세가 2배상승/ 양주 옥정신도시 미분양 속출/ 강남 아파트 매매,전세 신고가, 재건축, 비강남권 신고가

“청약하러 가자”…하남·과천 인구 증가, 파죽지세

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01292326625930952&mediaCodeNo=257

3기 신도시 등 청약을 위해 거주요건을 채우려는 이주 수요가 늘면서 경기 하남시, 과천시, 남양주시 등지의 인구가 눈에 띄게 증가하고 있다고 합니다. 하남만 하더라도 9월에만 2000여명 늘어났고, 과천도 1년전에 비해 6.8% 상승하였다고 하네요.

사전청약제도 본 청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨되고 나서 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장 받는다. 지금 해당지역으로 이사를 해도 사전청약을 신청할 수 있는 자격이 주어진다. 단, 본 청약까지 의무 거주기간(6개월~2년)을 채워야 우선공급 대상이 된다.

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하남 인구, 27만5000명(2020년 2월 ) → 28만 7452명(2020년 9월), 1만명 넘게 늘어

7일 통계청 자료를 보면 하남시 인구는 9월 기준 28만7452명이다. 올해 2월 27만5000명대에서 7개월만에 1만명 넘게 늘었다. 다달이 1000명 이상씩 꾸준히 유입된 결과로, 9월 한달 동안은 2000명 가까이 늘었다. 이에 따라 지난해 9월과 비교하면 6.6% 늘어 역대 최고 인구수를 기록했다.

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과천 인구, 5만7000~8000명(2019년말) → 6만 2000명 (2020년 09월)

과천도 인구 증가세가 빠르다. 지난해부터 올초까지 5만7000~8000명대를 보이던 과천은 5월 6만명을 돌파, 9월엔 6만2000명에 육박했다. 역시 1년 전에 비하면 6.8% 증가했다.

 

남양주, 2020년 인구 계속 증가 2020년 09월 기준 71만명 넘어

남양주 역시 올해 한달도 멈추지 않고 인구가 늘어 9월에 71만명을 넘어서면서 최다 기록을 갈아치우는 중이다.

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​경기 하남시, 과천시, 남양주시 등 3기 신도시 등 청약을 위해 거주요건을 채우려는 이주 수요가 늘어

3기 신도시 등 청약을 위해 거주요건을 채우려는 이주 수요가 늘면서 경기 하남시, 과천시, 남양주시 등지의 인구가 눈에 띄게 증가세다.

2021년 7월부터 시작되는 사전청약은 수도권 등 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있고, 우선공급 대상이 되기 위한 거주기간은 본 청약시점까지 충족하면 되기 때문에 일단 이삿짐을 싸는 사람들이 늘고 있는 분위기다.

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2021년 11~12월 하남 교산 1100가구, 과천1800가구, 남양주 왕숙 2400가구 사전청약 진행예정

하남은 내년 11~12월 하남 교산에서 1100가구 사전청약을 진행한다.

서울 송파, 강동권과 가까워 사전청약 선호도 조사에서 1위에 오른 곳이기도 하다.

같은 시기에 과천 1800가구, 남양주 왕숙 2400가구도 사전청약이 진행될 예정이다. 남양주 왕숙은 2022년에 추가로 4000가구가 풀린다.

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본청약하기전까지 1~2년 거주시 우선 공급 대상

사전청약제도는 본 청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨되고 나서 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장 받는다.

지금 해당지역으로 이사를 해도 사전청약을 신청할 수 있는 자격이 주어진다.

단, 본 청약까지 의무 거주기간(6개월~2년)을 채워야 우선공급 대상이 된다.

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반면, 2021년 7월~8월에 사전청약이 예정된 인천 계양(1100가구) 인구 줄어

사전청약이 예정돼 있는 모든 도시의 인구가 늘고 있는 건 아니다. 내년 7~8월 사전청약의 첫 테이프를 끊는 3기 신도시는 인천 계양(1100가구)이지만, 인천 인구는 감소세다.

인천은 1년 전 295만6804명에서 올 9월 294만2443명으로 인구가 조금씩 지속적으로 줄고 있다.

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사전청약을 받는 부천 역곡(800가구), 고양 창릉(1600가구), 안양 인덕원(300가구)등도 인구 감소

뒤이어 사전청약을 받는 부천 역곡(800가구), 고양 창릉(1600가구), 안양 인덕원(300가구)이 속한 도시들도 비슷하다.

부천은 1년 전 83만3000만명대에서 올 9월 82만2000명대로 1만명 넘게 줄었고, 안양도 같은 기간 57만명에서 55만명대로 꾸준히 감소했다.

고양의 경우 올 초엔 인구가 조금씩 늘었다가 8월과 9월에 1500명이 빠져나가 107만5000명대다.

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투기과열지구로 우선공급 거주요건 기간이 2년, 상대적으로 긴 하남, 과천시는 서둘러 이사하려는 수요가 계속 늘어날 것

윤지해 부동산114 수석연구원은 “3기 신도시 조성 얘기가 나왔을 때부터 인기 높은 지역은 인구가 꾸준히 유입됐다”면서 “투기과열지구로 우선공급 거주요건 기간이 2년이라 상대적으로 긴 하남, 과천시는 서둘러 이사하려는 수요가 계속 늘어날 것”이라고 봤다. 그러면서 “수도권 전역에서 벌어지고 있는 전세난이 이들 지역에서 더욱 심화할 우려가 있다”고 덧붙였다.

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전국적으로 전세가격 상승중, 3기신도시 지역의 전세가격 상승폭 커지고 있어

전셋값은 모두 오름세다. 한국감정원 조사 결과 과천은 최근 3개월 전셋값 상승률 폭이 커지고 있다. 7월엔 0.42%, 8월 0.74%, 9월 1.34%다. 남양주도 지속 상승세로 9월 한달간 1.20%, 하남은 1.96% 각각 상승했다. 부천과 안양, 고양의 9월 전셋값 상승률은 각 0.85%, 0.79%, 0.71%를 기록했다.

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​“6000만원 원룸 전세 반년만에 두배 됐어요…”인기 3기신도시 하남 교산 가보니[부동산360]

http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20201007001042

전국적으로 전세가격이 상승하는 가운데 3기 신도시중 인기지역인 하남 교산지구의 전세가격 상승율은 9월달동안에 1.96%상승,2020년 들어서는 13.44%의 전세가격이 상승하였습니다.

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하남 교산지구는 부지 649만㎡ 중 531만㎡(81.7%) 그린벨트, 강남권 가까워 사전청약시 선호도 1위 조사

하남 교산지구는 부지 649만㎡ 중 531만㎡(81.7%)가 그린벨트다.

정부는 3기 신도시 중 한 곳인 하남 교산지구 649만㎡의 땅에 주택 3만2000가구를 공급하겠다고 밝혔다.

부동산 정보업체 직방이 1712명을 대상으로 3기 신도시 청약 의사 선호지역에 대한 설문조사를 한 결과 가장 청약 의사가 높았던 곳(25.4%)이 바로 하남교산지구이다.

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2021년 11월~12월에 사전 청약 접수 예정, 사전청약은 "토지보상" 마친 이후 시작

정부는 시장에 공급 시그널을 더 확실히 주기 위해 내년 하반기부터 사전 청약접수도 받을 예정이다.

사전청약은 ‘토지보상’을 마친 이후 시작된다.

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하남시, 지역우선배분 물량을 노려 전세 이주 움직임 2020년 08월부터 지속적 이어져, 투기과열지구로 1순위 청약시 당해지역 2년 의무 거주 요건 갖춰야

하남시 공인중개업소들에 따르면 지역우선배분 물량을 노려 하남시로 전세 이주를 하는 움직임이 8월부터 지속적으로 이어지고 있었다.

투기과열지구 등 규제지역 1순위 모집에 청약하려면 해당 지역에 2년간 의무거주를 해야 하는데, 3기 신도시 사전청약엔 2년 의무거주 요건이 ‘본 청약 전’까지다.

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하남시 전세가격 2020년 들어 13.44% 상승, 전세가격 상승이 매매가격 동반 상승으로 이어져

이런 수요를 반영해 올해 들어 하남시 전세가는 13.44%(한국감정원) 상승했다. 하지만 상승치를 훨씬 웃도는 사례도 많다.

전세가가 올라가니 자연스럽게 매매가도 동반 상승했다.

하남 구시가지 8평 원룸이 매매가 8000만원에서 반년도 안 돼 1억7000만원이 됐다고 한다.

B공인 대표는 “올해 초만 해도 전세가 6000만원이었던 원룸이 지금 1억2000으로 딱 2배 올랐다”고 언급했다. 그는 “돈 많이 안 들이고 싼 원룸과 빌라로 전입하려는 수요가 많다”고 덧붙였다.

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사전청약전, 토지보상시기 2021년 가을, 겨울정도 예상

원주민들이 토지보상을 받고 나가는 일정은 가시권에 들어섰다.

교산 지구 내에서 수년간 영업을 해온 L카페 사장은 “내년 가을, 겨울 쯤에 문 닫아야할 것으로 예상하고 있다”며 “정부가 나가라 그러면 나가야 되니까 준비하고 있다”고 말했다.

인접한 K식당 사장도 “내년 여름장사까지만 제대로 하고 나가면 될 것 같다”면서 “내년 말보다 더 늦춰져서 내후년까지도 장사할 수 있을 거라는 말도 있지만 일단은 내년 여름을 기점으로 잡고 있다”고 언급했다.

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교산지구 내 공인중개업소들에 따르면 2020년 10월 둘째주 부터 11월까지 토지 감정평가가 이뤄질 예정, 2020년 12월 중순쯤 단위면적당 보상가격 공고 나올 전망

교산지구 내 공인중개업소들에 따르면 다음주부터 11월까지 토지 감정평가가 이뤄질 예정이다.

12월 중순쯤에는 단위면적당 보상가격 공고가 나올 것으로 전망된다.

수목이나 사무집기 등 지장물에 대한 보상은 내년 하반기쯤이 될 것으로 예상한다.

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반면 일부 토지 소유주들 감정평가사 고용 움직임, 보상가격 감정가 보다 더 높은 가격으로 공증서류 받아 이의제기할려는 생각

일부 토지 소유주들 사이에선 감정평가사를 고용하려는 움직임이 있다는 이야기도 나온다.

C공인 대표는 “LH가 산정할 보상가격 감정가보다 더 높은 가격으로 공증서류를 받아서 이의제기를 하려는 생각인 것 같다”고 귀띔했다.

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교산지구 내 문화재 발굴 소식으로 분양일정 차질 생길지도

이와 별개로 교산지구 내 문화재 발굴 소식으로 분양 일정에 차질이 생기는 것 아니냐는 문의도 최근 늘어나고 있다. C공인 대표는 “일단 사전청약 일정과는 무관할 것으로 보인다”면서도 “실입주에는 리스크가 될 수 있다”고 언급했다. 주민을 대상으로 한 토지보상 상담업소에서도 “문화재 이슈는 아파트 터 파기를 할 시점에 가서 공사를 중단하게 할 수 있다”면서 “여기서 보상받고 떠나는 사람과는 문제가 없고, 반대로 입주하려는 사람들이 유의해야 할 점”이라고 정리했다.

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공공택지 조성 절차상 매장문화재가 나오면 공사를 중단하거나 개발규모 축소가 불가피

공공택지 조성 절차상 매장문화재가 나오면 공사를 중단하거나 개발규모 축소가 불가피하다.

앞서 바로 옆인 하남 감일지구에서도 택지개발공사 도중 한성백제시대 고분 50여 기가 발견돼 공사가 중단된 바 있다.

전문가들은 신도시가 초기 계획한대로 공급이 이뤄지기가 쉽지 않다면서 이 지역 청약을 계획할 때 주의해야 한다고 당부했다.

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3기 신도시중에서 하남, 과천, 남양주 등에 전세수요가 증가하면서 인구가 늘어나고 있습니다.

이들 지역들은 3기 신도시 중에서 입지가 좋은 지역으로 평가되는 곳들입니다.

전국적으로 전세가격이 상승하는 와중에서 이들 지역들의 전세가격 상승은 상당합니다.

남양주시는 인구 유입이 계속 꾸준히 있어왔던 지역이고, 과천시는 "준강남"지역으로써 입지가 탁월하기 때문에 원래 부터 인기가 많은 지역입니다.

그리고 하남시도 위례신도시, 미사강변신도시, 하남감일지구 등 굵직한 주거개선 사업들이 진행되어 왔는데 이번에 3기 신도시 하남교산지구가 지정되면서 인구유입이 더욱 증가하고 있는 지역입니다.

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특히 하남시의 경우에는 2020년들어서 09월까지 전세가격 상승율은 13.44%나 상승하였고, 9월 한달만 보더라도 1.98%나 상승하였습니다.

이는 투기과열지구내 청약 조건 중, 1순위 우선 거주자 요건을 갖출려면 2년을 거주해야 하기 때문입니다.

그렇다보니 본 청약이 있기 전, 미리 주거지를 이전하여 2년 거주 요건을 갖추기 위해서라고 기사에서는 얘기하고 있습니다.

아마도 사전청약이 2021년 11월~12월정도로 예정되어 있기 때문에 사전 청약 이후 1~2년후면 본 청약을 하지 않을까 싶은 기대감이 반영된게 아닌가 생각합니다.

그렇다 보니 2020년에 전세로 들어와서 2021년 사전청약 시기가 되면 1년이 지나고 본청약시기가 되는 2022년~2023년이 되면 실제 우선거주 요건인 2~3년을 채우게 된다는 계산으로 이사를 오는 것이 아닌가 생각합니다.

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하지만 사전 청약은 입주를 기다리는 동안 주택을 갖게 되면 당첨 자격을 잃기 때문에 주변 집값이 떨어지더라도 매수하기가 쉽지 않습니다.

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그리고 하남교산지구의 경우에는 문화재 발굴이 될 가능성이 큰 지역이기도 합니다.

"하남 교산지구는 문화재 보고…신도시 추진 철회해야" https://www.yna.co.kr/view/AKR20191101061900005

학회들은 "교산지구는 일찍이 백제 하남위례성으로 거론됐고, 통일신라시대부터 조선시대까지 행정 중심지였다"며 "지역 전체에 걸쳐 유적과 유물이 드러나거나 매장되지 않은 곳이 거의 없다"고 강조했다.

특히 공공택지 조성 절차상 매장문화재가 나오면 공사를 중단하거나 개발규모 축소가 불가피하게 됩니다.

실제로 하남교산지구의 옆의 하남 감일지구에서도 택지개발공사 도중 한성백제시대 고분 50여 기가 발견돼 공사가 중단된 바 있기도 합니다.

결국 전문가들의 애기처럼 신도시가 초기 계획한대로 공급이 이뤄지기란 쉽지 않으며 하남교산지구의 경우에는 사전청약시기는 2021년 11월~12월로 예정된 것은 그대로 추진이 될지 모르지만 "본청약"의 시기는 사전청약 이후 1~2년안에 되기란 쉽지 않을 것이라 생각합니다.

이에 대해서 하남교산지구만을 바라보고 하남시로 전입한다는 것에 대해서는 다시 한번 심사숙고해보시길 바랍니다.

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[단독] 줍줍 대거 미달…3기 뜨자 외면받는 2기 신도시

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z91GUL272

3기신도시와는 달리 2기신도시중 양주 옥정신도시는 미분양사태가 나오고 있습니다. 정부가 규제지역으로 지정한 것과 더불어 3기 신도시에 비해 서울 접근성이 떨어지다 보니 악재로 작용하고 있네요.

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2기 신도시인 경기도 양주 옥정신도시의 ‘무순위 청약(줍줍)’ 134가구, 미달

2기 신도시인 경기도 양주 옥정신도시의 ‘무순위 청약(줍줍)’에서 100가구가 넘는 물량이 주인을 찾지 못했다.

2020년 10월 07일 한국감정원에 따르면 전날 무순위 청약을 진행한 경기 양주시 ‘양주 옥정신도시3차 노블랜드에듀포레’의 134가구가 주인을 찾지 못했다.

무순위 청약으로 나온 물량보다 신청자 수가 더 적었던 것이다.

해당 단지는 지난달 1·2순위 청약을 받았지만 1,042가구 모집 중 354명만이 통장을 접수해 0.34대1의 저조한 경쟁률을 보였다.

그 후 부적격자 및 계약을 포기하는 청약자까지 나오면서 941가구가 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’ 물량으로 나왔다. 평형별로 보면 전용 84㎡A가 99가구 모집에 482명이 몰려 4.87대1의 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 반면 △74㎡B(미달 가구 18가구) △75㎡C(41가구) △75㎡D(46가구) △84㎡D(29가구) 등에서 분양 물량보다 청약자 수가 적어 미달 물량이 나왔다.

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옥정신도시의 분양 실적이 악화한 이유, ‘6·17대책’을 통해 ‘조정대상지역’ 지정했기 때문, 6.17대책 이후 미분양물량 급증

옥정신도시의 분양 실적이 악화한 이유는 정부가 ‘6·17대책’을 통해 이곳을 ‘조정대상지역’으로 지정했기 때문이다. 양주시는 지난해 11월 미분양 물량이 1,142가구까지 치솟았지만 비규제지역 풍선효과에 힘입어 지난 5월 23가구까지 감소했다.

하지만 조정대상지역으로 지정된 6월 339가구로 급증, 7월에는 530가구까지 늘어났다. 8월에는 물량이 소진되며 192가구까지 미분양 물량이 줄어들었다.

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2기보다 서울 접근성이 더 뛰어난 3기 신도시 사전 청약 윤곽을 드러낸 것이 악재로 작용

정부가 규제지역으로 지정한 데 이어 2기보다 서울 접근성이 더 뛰어난 3기 신도시의 사전 청약이 윤곽을 드러낸 것이 악재로 작용한 것으로 분석된다.

3기 신도시가 서울에서 더 가깝고 접근성이 양호한 만큼 수요자들이 2기 신도시를 외면할 수 있다는 우려다.

정부는 현재 3기 신도시 물량 가운데 2만2,000가구가량을 사전 청약으로 진행한다는 계획이다.

전체 공급물량은 약 12만가구다. 사전 청약을 위해 무주택 자격을 유지하려는 수요자들이 늘어나는 상황이다. 이렇다 보니 경기도와 인천의 미분양 물량이 조금씩 늘고 있다.

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여전히 남아 있는 공급 물량, 규제지역으로 묶인데 이어, 3기신도시의 사전청약으로 더욱 힘들어질듯

정부는 ‘6·17대책’에서 김포와 파주 등을 제외한 대부분의 2기 신도시 지역을 규제지역으로 묶었다.

정부는 이르면 내년 7월부터 3기 신도시 등에 대한 사전 청약을 진행한다는 계획이다. 입주 때까지 무주택 자격을 유지해야 한다.

문제는 이들 지역 공급이 아직 상당히 남아 있다는 점이다. 현재 양주의 경우 옥정신도시뿐만 아니라 인근에 회천 신도시가 조성 중이다. 청약 시장이 얼어붙은 가운데 공급이 계속 이어지면 다시 ‘미분양의 늪’에 빠질 수 있다는 우려가 번지고 있다. 옥정뿐만 아니라 파주 운정신도시, 인천 검단신도시 등 조성 중인 2기 신도시도 비슷한 상황이다.

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​2020년 10월 07일 한국감정원에 따르면 전날 무순위 청약을 진행한 경기 양주시 ‘양주 옥정신도시3차 노블랜드에듀포레’의 134가구가 주인을 찾지 못했습니다.

문제는 무순위 청약으로 나온 물량보다 신청자 수가 더 적었다는 것입니다.

​해당 단지는 지난달 1·2순위 청약을 받았지만 1,042가구 모집 중 354명만이 통장을 접수해 0.34대1의 청약경쟁율을 보였고, 941가구가 무순위 청약으로 나왔는데 결국 134건이 미분양이 되고 말았습니다.

이렇게 양주옥정 신도시에서 미달사태가 난 배경은 2020년 6.17대책으로 파주, 김포, 북한접경지역을 제외한 경기도 전역을 조정대상지역 및 투기과열지구 등으로 지정하면서 부터라고 할 수 있습니다.

​2020년 6.17대책 이전까지만 하더라도 이른바 풍선효과로 인해 양주 옥정신도시의 청약 경쟁율에서 좋은 모습을 보이고 있었으나 6.17대책 이후로 바로 청약 경쟁율이 떨어지고, 1순위 미달이 나오긴 했지만 2순위, 무순위청약까지 가면서 완판이 되었습니다.

​그런데 2020년 8월말 정부는 2기신도시보다 서울보다 접근성이 뛰어는 3기신도시에 대한 사전청약 계획을 발표하면서 2기신도시인 양주 옥정 신도시의 청약에 더 큰 악재로 떠오르게 되면서 결국 이번 노블랜드에듀포레의 경우에는 무순위 청약까지 했음에도 134가구의 미달이 나게 되었습니다.

​그런데 문제는 양주 옥정 신도시의 미달 사태는 앞으로도 계속 이어지지 않을까 하는 우려 입니다.

3기 신도시의 서울 접근성은 양주 옥정신도시 보다 좋고, 같은 규제지역으로 묶여 있다 보니 청약 조건, 대귤규제 조건에서도 큰 차이가 없기 때문입니다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “3기 신도시 입지가 아무래도 2기 신도시보다 좋은 만큼 수요자들이 고민이 반영된 것으로 보인다”며 “특히 양주 옥정, 파주 운정 등 3기 신도시 입지와 가까운 곳이 타격이 클 수 있다”고 설명했다.

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규제 비웃는 똘똘한 한 채…대치은마 역대 ‘최고가’

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=04631366625930624&mediaCodeNo=257

정부의 고강도 부동산규제에도 서울 강남권에서 신고가 단지가 속출하고 있습니다. 거래량은 대치동의 경우 2020년 06월 135건 → 2020년 09월 3건으로 급감함에 불구하고 신고가 갱신은 계속 나오고 있습니다.이는 가격부담에도 "똘똘한 한채"에 집중되어 있기 때문으로 분석하고 있습니다.

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정부의 고강도 부동산규제에도 서울 강남권에서 신고가 단지가 속출

정부의 고강도 부동산규제에도 서울 강남권에서 신고가 단지가 속출하고 있다.

구분	최근 실거래가
서울 강남구 대치동 은마 전용면적 84㎡	23억8000만원(8월 28일)
서울 송파구 잠실동 잠실리센츠 전용면적 99㎡	25억9700만원 (9월 12일)
서울 송파구 잠실레이크팰리스 전용면적 116㎡	22억9000만원 (9월 4일)

은마아파트 상가 내 D공인중개사 사무소 대표는 “거래는 뜸한 편이지만 매물도 많지 않기 때문에 시세는 계속 오르는 분위기”라며 “지금 나온 매물은 호가가 1층 23.5억원에서 로열층 24.5억까지 4건 정도 나와있다”고 했다.

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​토지거래허가구역 지정, 매매거래량 급감에도 신고가 나오는 이유, ‘실수요자’들의 똘똘한 한 채 집중현상

서울부동산정보광장에 따르면 동별 아파트 매매 거래량을 보면 대치동은 6월 135건에서 지난달 3건으로 급감했다. 잠실동 역시 같은 기간 260건에서 6건으로 줄었다.

2020년 06월 정부가 강남구 청담·대치·삼성동과 송파구 잠실동을 토지거래허가구역으로 지정하면서 이들 지역에서 아파트를 사려면 실거주 2년을 해야 한다.

세부담이 커지는 등 정부의 수요억제책으로 아파트 매매 거래량이 급감했지만 이들 지역에서 신고가가 나오는 배경에는 ‘실수요자’들의 똘똘한 한 채 집중현상에 있다는 분석이 나온다.

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거래절벽에도…압구정은 속속 최고가 손바뀜

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1028030/

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거래절벽 속에서도 지역별 랜드마크 아파트 오름세가 지속되며 신고가 경신

거래절벽 속에서도 지역별 랜드마크 아파트 오름세가 지속되며 신고가 경신이 잇따르고 있다. 정부는 6·17 대책과 7·10 대책을 통해 갭투자를 막고, 다주택자와 법인에 대한 세금을 무겁게 하면 효과가 나타날 것이라 언급해 왔다. 하지만 정작 시장에서는 거래가 줄었지만 상승세는 꺾이지 않는 모습이다.

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신고가 경신은 고가의 강남 대형 아파트가 이끌고, 비강남권도 심상치 않아

7일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 9월 한 달간 서울 강남구 압구정동에서 거래된 아파트 12건 가운데 8건이 최고가로 손바뀜된 것으로 나타났다.

​비강남권 분위기도 심상치 않다. 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡는 지난달 7일 20억원에 거래됐다. `비강남 일반단지` 중 84㎡ 실거래가가 20억원 이상을 기록한 건 이 단지가 처음이다. 종로구 경희궁자이 전용 101㎡와 마포구 마포래미안푸르지오 전용 114㎡에서도 잇따라 신고가가 경신되면서 `30평형대 20억 클럽`이 머지않았다는 전망이 나오고 있다.

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반면, 서울 아파트 거래량 2020년 06월 최고점을 찍은 뒤 계속 줄고 있다

특이한 부분은 서울 아파트 거래량이 올해 6월 최고점을 찍은 뒤 계속 줄고 있다는 점이다.

6월 1만5589건이 거래된 서울 아파트는 7월 1만658건, 8월 4964건, 9월 2251건으로 거래가 급감하고 있다.

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전문가들, △전·월세 시장 불안 △넘치는 유동성 등 영향, 아파트 가격 꺾이지 않을 것

전문가들은 △전·월세 시장 불안 △넘치는 유동성 등 영향으로 아파트값이 잘 꺾이지 않고 있다고 진단했다.

서울 아파트 전셋값은 66주 연속 상승 중이고, 7월 통화량(M2·3093조원)은 1년 전보다 10.1% 늘어 10년9개월 만에 두 자릿수 증가했다.

2018년 이후 9억원 초과 주택을 `100% 현금`으로 조달하는 비중도 2018년 13.3%에서 2019년 15%, 올해 1~8월 16.8%로 계속 늘어나는 추세다.

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1억 올렸는데도 나갔다… 강남 노후 재건축 전세 신고가 속출

https://www.fnnews.com/news/202010071745500417

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서울 강남의 재건축 아파트 전세 신고가 행렬, 매물 급감 속 우수학군과 정부 규제가 복합적으로 반영된 결과

전세시장이 요동치는 가운데 준공된지 30년이 넘은 서울 강남의 재건축 아파트마저 전세 신고가 행진에 합류했다. 재건축 단지는 연한이 오래된 만큼 전세가가 인근 단지보다 저렴한 게 특징이지만 최근 전세 매물이 사라지며 가격 급등의 여파가 고스란히 미치고 있다.

전문가들은 "강남 재건축 아파트의 전세 급등은 매물 급감 속에 우수 학군과 정부 규제가 복합적으로 반영된 결과"라고 진단했다.

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재건축 기준 연한을 훌쩍 넘긴 강남권 구축 아파트의 전세까지 급등하는 이유로 우수 학군과 정부 규제

전문가들은 재건축 기준 연한을 훌쩍 넘긴 강남권 구축 아파트의 전세까지 급등하는 이유로 우수 학군과 정부 규제를 우선 꼽고 있다.

은마아파트는 대표적인 학원가와 우수학군을 자랑하고 있고, 송파 올림픽선수기자촌 주변은 명문 학교가 많고 주거환경이 뛰어나 학부모들의 수요가 많은 곳이다.

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​​정부의 고강도 부동산규제에도 서울 강남권에서 신고가 단지가 속출하고 있고, 서울 강남권의 전세가격도 계속 상승하고 있습니다.

서울 아파트 거래량 2020년 06월 최고점을 찍은 뒤 계속 줄고 있습니다.

2020년 06월 1만5589건이 거래된 서울 아파트가 2020년 07월 1만658건, 8월 4964건, 9월 2251건으로 거래가 급감하고 있는 와중에 정부는 서울 강남권에서 대치동, 청담동, 삼성동, 잠실동을 토지거래허가구역으로 지정하기도 하였습니다.

​이렇게 토지거래허가구역 지정, 매매거래량 급감에도 강남권에서 매매가격 신고가 나오는 이유는 ‘실수요자’들의 똘똘한 한채에 집중하고 있기 때문으로 전문가들은 분석하고 있습니다.

​아울러 서울 강남의 재건축 아파트의 경우 전세가격도 신고가를 갱신하고 있습니다.

이는 강남 지역의 우수학군과 정부가 재건축 아파트에 대한 실거주 요건 강화로 인해 전세매물이 사라지고 있기 때문입니다.

​전문가들은 △전·월세 시장 불안 △넘치는 유동성 등의 영향으로 아파트 가격은 잘 꺾이지 않고 있다고 진단하고 있고, 인프라가 잘 구축되어 있고 학군도 좋기 때문에 수요가 꾸준한 지역이기 때문으로 분석하고 있습니다.

​개정 임대차보호법 등으로 전반적으로 전세 매물이 부족해 벌어지는 현상이 앞으로 계속 될 것으로 앞으로 강남권 전반에 전셋값 상승은 당분간 계속될 것이라고 얘기를 하고 있습니다.

​다만 일부에서는 2020년말 종합부동산세가 부과가 되면 분위기가 달라질 수 있지 않을까 전망하고 있지만 제 생각에는 그럴것이라 생각되진 않습니다.

​똘똘한 한 채 집중현상으로 더욱 집값이 계속 상승할 것이라는 분위기에 세금이 부담이 되긴 하지만 매도할려는 집주인이 얼마나 될지 의문입니다.

특히나 강남의 경우에는 대체할만한 입지가 없고 재건축 호재는 여전하기 때문에 똘똘한 한채를 원하는 수요에게는 최선의 선택지 입니다.

더욱이 다주택자를 제외한 1주택자들의 경우 종합부동산세가 나온다 하더라도 세금 부담이 다주택자들에 비해 상대적으로 적기 때문에 매물이 나올 것이라고 생각되진 않습니다.

​이보다는 강남권을 중심으로 다시 매수세가 살아나면서 주변으로 그 영향이 퍼지지 않을까 지켜보게 됩니다.

거래량은 정말 많이 줄긴 했지만 여전히 매수세는 살아 있고, 신고가에 계속 거래가 이뤄지는 상황에서 강남권의 매매가격이 부담되는 수요층들이 강남권 주변으로 매수를 할려는 움직임(예를 들어 흑석뉴타운 20억 매매)이 나타나고 있는 것들이 보여지고 있기 때문입니다.