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[20.10.06]1년짜리 임대차계약 맺으면 임대료 5% 인상, 국토부 사실아니다/ 과천정보지식타운,1698가구 분양, 과천 푸르지오 오르투스,어울림 라비엔오, 르센토데시앙기사읽기 2020. 10. 6. 07:42728x90
"1년짜리 임대차계약 맺으면 임대료 10% 인상 가능"
https://www.hankyung.com/realestate/article/202010053312e
등록임대 2년 10% 인상 가능? 국토부 "사실 아니다"
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020100519452793682
2020년 10월 05일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 등록임대사업자제도 관련 질의회신에서 국토부가 "임대차계약을 1년 단위로 한다면 임대료를 2년 동안 10% 증액할 수 있다" 라는 답변이 나왔습니다.
하지만 해당 기사에 대해 저녁에 다시 국토부에서 반박하는 설명보도가 나왔네요.
임대차계약을 1년 단위로 한다면 임대료를 2년 동안 10% 증액할 수 있다
5일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 등록임대사업자제도 관련 질의회신에 따르면 국토부는 최근 서울시가 제기한 질의서에 이같이 답했다.
‘민간임대주택특별법(민특법)’ 조문은 임대차계약을 1년 단위로 할 경우 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석되기 때문에 민특법과 ‘임대차 3법’ 중 어떤 것을 따라야 하는지에 대한 답이다.
국토부는 이 경우 민특법을 따라야 한다고 해석했다.
국토부는 “세입자가 동의하는 경우에 한해 1년 단위로 계약한 뒤 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 게 가능하다”면서 “세입자가 계약기간에 동의하지 않을 경우 ‘주택임대차보호법(주임법)’에 따라 2년 계약으로 봐야 한다”고 설명했다.
임대사업자 관련 법령인 민특법은 임대료와 관련해 ‘증액 청구는 임대기간 동안 5% 이내에서 가능하고, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다
주임법에 따른 주택 임대차계약 기간은 2년이 기본이다.
전월세 상한제는 이와 연동해 임대료 증액이 2년 단위로 묶인다.
그러나 임대사업자 관련 법령인 민특법은 임대료와 관련해 ‘증액 청구는 임대기간 동안 5% 이내에서 가능하고, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’고 규정하고 있다.
이를 거꾸로 읽으면 1년짜리 계약을 맺을 경우 만기 후 갱신 시점엔 5%까지 추가로 증액이 가능하다는 해석이 나온다.
민특법 조문은 세입자의 동의를 전제로 1년 단위 계약이 가능하다는 의미, 동의하지 않을 경우 2년 단위 계약이 이뤄진다
한 세무업계 관계자는 “1년마다 임대차계약을 맺는 경우 기존 조문대로 연 5% 증액이 가능해 특약을 맺는 경우도 있다”면서 “하지만 2년짜리 계약엔 해당되지 않는다”고 말했다.
국토부 관계자는 “민특법 조문은 세입자의 동의를 전제로 1년 단위 계약이 가능하다는 의미”라며 “동의하지 않을 경우 2년 단위 계약이 이뤄진다”고 설명했다.
국토부 - 해명자료
[설명] 등록임대주택은 2년 단위, 5% 이내 임대료 증액 제한을 받으며 2년간 임대료 10% 인상은 가능하지 않습니다.
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084572
보도에서는 국토교통부가 등록임대주택은 일반 임대차계약과 달리 1년에 5%씩, 2년간 최대 10%까지 임대료를 인상할 수 있다는 해석을 내놓았다고 하고 있으나, 이는 세부사항과 다릅니다.
민간임대주택특별법은 등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 임대차계약기간에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법(이하 “주임법”이라 함) 제4조제1항*의 규정을 적용받게 됩니다.
* 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
즉, 등록임대주택에서 1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 해당 계약은 주임법 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년으로 보게 됩니다. 다만, 같은 조 제1항 단서에 따라 임차인이 2년 미만(예: 1년) 계약을 원하는 경우에는 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다는 것입니다.
따라서 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도, 임대차기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다.
더불어 보도에서 “등록임대주택임에도 불구하고, 최근 전세품귀에 따른 임차인의 협상력 약화에 따라 임차인이 1년 단위의 불리한 계약 조건 등을 감내할 수밖에 없다”는 것은 주임법 및 민간임대특별법상 공적 규제를 감안할 때 현실에 부합하지 않습니다.
우선 임대사업자의 요청으로 임대차계약기간을 1년으로 책정했다 하더라도 임차인은 주임법 제4조제1항에 따라 당연히 임대차기간을 2년으로 적용받을 수 있습니다.
더불어 등록임대주택에서 임차인의 귀책사유가 없는 한, 임대사업자가 임대의무기간 내에서는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없으므로(민특법 제45조), 임차인이 원하지 않음에도 불구하고 1년 단위 계약 및 계약갱신을 수용할 필요가 없습니다.
국토부, 민간임대주택특별법은 등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 임대차계약기간에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법(주임법) 제4조제1항의 규정을 적용받게 된다
국토부는 "민간임대주택특별법은 등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 임대차계약기간에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법(주임법) 제4조제1항의 규정을 적용받게 된다"고 설명했다.
해당 규정은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 내용이다.
임대차 계약기간이 1년이라도 1년 거주 후 임차인이 원하면 2년까지 같은 임대료로 거주할 수 있고 2년 뒤 직전 임대료의 5% 이내로 증액 가능하다
국토부는 "1년 단위 임대차계약을 체결했어도 해당 계약은 임대차기간을 2년으로 보게 되고, 임차인이 2년 미만(예 1년) 계약을 원하는 경우 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다는 것"이라며 "일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도 임대차 기간은 2년으로 적용받게 되고 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받는다"고 강조했다.
임대차 계약기간이 1년이라도 1년 거주 후 임차인이 원하면 2년까지 같은 임대료로 거주할 수 있고 2년 뒤 직전 임대료의 5% 이내로 증액 가능하다는 것이다.
국토부는 "임대사업자의 요청으로 임대차계약기간을 1년으로 책정했다 하더라도 임차인은 주임법 제4조제1항에 따라 당연히 임대차기간을 2년으로 적용받을 수 있다"며 "등록임대주택에서 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대사업자가 임대의무기간 내에서는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없으므로(민특법 제45조), 임차인이 원하지 않음에도 1년 단위 계약 및 계약갱신을 수용할 필요가 없다"고 부연했다.
정부가 임대사업자에 대한 혜택을 줄이고 있는 상황에서 임대차 계약기간을 1년으로 책정하고 임차인에게 1년 단위로 임대료 5% 상한까지 올릴 수 있도록 해주진 않을거라 생각합니다.
민간임대주택특별법은 등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 별도로 규정하고 있지 않고 있어 임대차계약기간에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법(주임법) 제4조제1항의 규정을 적용받게 된다고 말하고 있습니다.
결국 임대차 계약기간이 1년이라도 1년 거주 후 임차인이 원하면 2년까지 같은 임대료로 거주할 수 있고 2년 뒤 직전 임대료의 5% 이내로 증액 가능하다는 것으로 임차인과 임대인간에 1년 단위 계약으로 연 5% 임대료를 올리겠다고 계약하더라도 주택임대차보호법에 의해 할 수 없다는 취지의 설명자료를 보도 하였습니다.
이부분에 대해서는 계속해서 논란이 일어날 듯 합니다.
민특법이 우위에 있는 것인지 주임법이 우위에 있는 것이 따져봐야 할 듯 하네요.
10월 분양물량 '0'…재확인된 서울 아파트 '공급절벽'
민간택지 분양가 상한제 시행에 10월 서울 분양은 0건으로 나타났습니다. 정비사업단지들은 분양을 서두르기 보다는 시기 조절에 나선 것으로 분석하고 있습니다.
https://www.sedaily.com/NewsView/1Z90ICNH9F
서울에서 분양하는 물량 0건, 민간택지 분양가 상한제 시행으로 서울 공급 절벽 재확인
이달 서울에서 분양하는 물량은 단 1가구도 없는 것으로 조사됐다.
민간택지 분양가 상한제가 지난 7월부터 본격 시행되면서 서울 ‘공급 절벽’이 재확인된 셈이다.
직방, 전국 41개단지 총 3만 2,750가구 분양 예정, 서울은 분양 하나도 없어, 경기도 만 5,168가구 가장 많은 공급 계획
5일 직방에 따르면 이달에는 전국에서 41개 단지 총 3만2,750가구가 분양될 예정이지만 서울에서는 분양에 나서는 단지가 하나도 없다.
지역별로 보면 경기도가 1만5,168가구로 시도별 가장 많은 공급이 계획돼있다.
지방에서는 1만7,582가구가 분양 예정으로, 이 중 대구시가 3,636가구로 가장 많다.
서울 은평구 역촌1주택 재건축 분양예정이라고 하나 분양 시기 확정 하지 않아
직방에서는 서울 은평구 역촌동 역촌1구역동부센트레빌(역촌1주택 재건축)을 이달 분양 예정이라 설명했지만 동부건설 관계자에 따르면 해당 단지는 현재 분양 일정을 확정하지 못하고 계속 밀리는 상황이다.
동부건설 관계자는 “해당 단지의 분양 일정은 다음 달로 밀린 상황”이라며 “아직 분양 시기가 확정되지는 않은 만큼 더 미뤄질 수도 있다”고 말했다.
분양가 상한제 대상인 분양정단지들 분양일정 재조정하는 상황
한편 분양가 상한제 대상인 분양예정 단지 중 ‘래미안원펜타스’, ‘래미안원베일리’, ‘둔촌주공재건축’ 등 상한제 적용 전 입주자모집공고 신청을 완료한 단지들의 분양보증이 지난 9월 말경 만료되면서 해당 단지들은 분양일정을 재조정하는 상황이다.
특히 분양가상한제를 피할 수 없는 만큼 분양을 서두르기보다는 정부의 정책에 따른 시장 변화에 대응하여 분양시기를 조절하는 것으로 판단된다.
민간택지 분양가 상한제 유예기간이 지나고 HUG의 분양보증기한이었던 2020년 09월말을 지난 시점에 재건축 단지들은 정부의 정책에 따른 시장 변황에 대응하여 분양시기를 조절하기로 판단하였습니다.
우선 민간택지 분양가 상한제 적용을 받아서 정부에서 정한 분양가를 확인 한 후에 어떻게 할지 결정할 듯 합니다.
HUG보다 높은 분양가를 받게 될 경우에는 일반분양에 나설 수 있으나 그렇지 않을 경우에는 후분양으로 나설 가능성도 있다고 생각합니다.
'10억 로또' 과천지식정보타운 최고 2403만원에 분양
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020100564411
과천지식정보타운서 1700가구 쏟아진다
https://www.hankyung.com/realestate/article/2020100420051
과천지식정보타운에서 1700가구가 공급됩니다.
푸르지오 오르투스·데시앙, 어울림 라비엔오, 등 3개 단지를 2020년 10월 동시 분양한다고 하네요. 과천 2년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%가 우선 배정된다고 합니다.
과천 지식정보타운
공공택지로 분양과 임대를 포함해 향후 12개 단지, 약 8200가구가 들어선다.
노후화된 평촌신도시의 대체 주거지로 주목받고 있다.
준강남으로 불릴 정도로 서울 강남 접근성이 좋고 쾌적한 게 장점이다.
2020년 10월 과천 지식정보타운, 약 1698가구 분양, 시세보다 절반 가까이 싼 분양가, 대출규제로 인해 많은 돈 빌리기 어려워
‘준강남권’으로 주목을 받고 있는 경기 과천시 지식정보타운(조감도)에서 이달에만 1700가구에 가까운 아파트가 분양된다.
정부의 가격 통제로 분양가가 시세보다 절반 가까이 저렴해 청약을 기다리는 실수요자들이 많다.
다만 대출 규제 등으로 많은 돈을 빌려 주택을 구입하기는 어렵다. 내 집 마련을 원하는 무주택자라면 꼼꼼한 청약전략과 자금계획을 세워 청약에 나서야 한다.
S1블록의 ‘과천 푸르지오 오르투스’(435가구), S4블록의 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’(679가구), S5블록의 ‘과천 르센토 데시앙’(584가구)
부동산업계에 따르면 이달 과천 지식정보타운 일대에서 3개 단지, 1698가구가 분양을 앞두고 있다.
S1블록의 ‘과천 푸르지오 오르투스’(435가구)와 S4블록의 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’(679가구), S5블록의 ‘과천 르센토 데시앙’(584가구)이 청약을 받는다. 이는 지식정보타운 민간분양 물량의 50%에 달하는 규모다.
과천시와 업계에 따르면 3개 단지 동시분양이 협의 중, 3개단지 동시 분양시 1개 단지만 선택해 청약해야
과천 청약을 기다리고 있는 이들은 당첨 확률 계산에 분주하다. 가장 먼저 따져봐야 할 것은 분양 시기다. 과천시와 업계에 따르면 3개 단지 동시분양이 협의 중이다.
이 경우 예비 청약자는 세 단지 가운데 한 단지를 선택해 청약해야 할 것으로 보인다.
당첨자 발표일이 같다면 중복 청약이 불가능하기 때문이다.
분양가, 시세보다 절반 가까이 저렴, 아파트의 평균 분양가격을 3.3㎡당 2400만원 안팎으로 예상
분양가는 주변 지역 아파트에 비해 수억원 싸게 책정될 것으로 보인다.
지식정보타운은 공공택지지구라 분양가 상한제를 적용받아 ‘로또’로 평가받는다.
업계에서는 지식정보타운에 공급될 새 아파트의 평균 분양가격을 3.3㎡당 2400만원 안팎으로 예상하고 있다.
전용면적 84㎡의 경우 7억원 후반 선이다. 시세차익이 5억~8억원에 달할 것으로 예상된다.
앞서 분양된 ‘푸르지오 벨라르테’, 인근 시세의 60%선인 2371만원에 책정
앞서 분양된 ‘푸르지오 벨라르테’와 비슷한 가격이다.
단지의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 시세의 60% 선인 2371만원에 책정됐다.
당시 350가구 모집에 4만7270명이 몰려 평균 135.1 대 1의 경쟁률을 기록했다.
공급 물량 중 과천 2년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정, 나머지 경기도 2년이상 거주자 20%, 수도권(서울,인천,경기)거주자 50% 배정
지식정보타운은 경기 대규모택지개발지구에 속해 단지별 공급 물량 중 과천 2년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다.
나머지는 경기도 2년 이상 거주자(20%), 수도권(서울·인천·경기) 거주자(50%) 등에게 돌아간다.
과천에서 1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 상당히 적은 편이어서 당첨 확률이 높다.
푸르지오 벨라르테의 1순위 당해지역 청약에 접수된 통장은 1936개에 불과했다.
전용 85㎡ 이상 추첨제 물량 541가구 예정 (전용 85㎡ 이상 물량 S4블록 291가구, S5블록 250가구)
다만 전용 85㎡ 이상 추첨제 물량도 541가구 예정돼 있어 가점이 부족한 예비 청약자에게도 기회는 있다.
전용 85㎡ 이상 물량이 S4블록은 291가구, S5블록은 250가구다.
투기과열지구 주택은 전용 85㎡ 미만은 청약 가점제가 100% 적용되지만 전용 85㎡ 이상은 가점제 50%, 추첨제 50%로 모집한다.
청약 물량은 민간분양인 만큼 거주 의무는 없다. 단, 인근 시세의 80% 미만일 경우 10년 전매 금지
이번 청약 물량은 민간분양인 만큼 거주 의무는 없다.
하지만 공공택지에서 분양하는 단지여서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만일 경우 10년 동안 전매할 수 없어 투자 차원의 청약에 신중해야 한다.
투기과열지구는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%가 적용, 분양가 9억 초과시 중도금 집단대출 받을 수 없어
대출 요건도 한층 강화됐다. 투기과열지구는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%가 적용된다. 분양가 9억원 초과 시 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 계약금과 잔금을 현금으로 준비해야 한다.
과천시 분양가심의 결과, ‘푸르지오 오르투스’로 이름 지어진 S1블록의 분양가는 3.3㎡당 2403만원, ‘푸르지오 어울림 라비엔오’(S4블록)는 2376만원, ‘과천 르센토데시앙’(S5블록)은 2373만원대
과천시 분양가심의 결과 3.3㎡당 분양가가 최고 2403만원에 책정돼 최대 10억원의 시세차익을 볼 수 있는 ‘로또 분양’이 될 전망이다.
‘푸르지오 오르투스’로 이름 지어진 S1블록의 분양가는 3.3㎡당 2403만원으로 정해졌다. ‘푸르지오 어울림 라비엔오’(S4블록)는 2376만원, ‘과천 르센토데시앙’(S5블록)은 2373만원대로 책정됐다. 대우건설은 과천시 분양가심의위원회가 책정한 분양가를 넘어서는 분양가격을 제시할 수 없다.
대우건설, 과천시 분양가 심의 결과를 받아들이기로
대우건설로서는 3.3㎡당 4000만원에 달하는 과천시 시세에 비해 대폭 낮은 가격으로 분양가를 정해야 한다. 그러나 분양 일정을 무기한 연기할 수 없어 받아들이기로 했다.
대우건설 관계자는 “과천시로부터 정식 공문이 오면 검토를 마친 뒤 입주자 모집공고를 낼 예정”이라고 말했다.
지난 7월 공급한 S6블록 ‘과천 푸르지오 벨라르테’와 비슷한 3.3㎡당 2400만원대 분양가가 확정되면서 또 다른 로또 분양이 될 것으로 예상된다.
과천시와 대우건설, 과천지식정보타운에 분양하는 3개 단지의 당첨일을 달리해 청약자들이 3개 단지 모두에 청약할 수 있도록 할 방침
과천시와 대우건설은 과천지식정보타운에 분양하는 3개 단지의 당첨일을 달리해 청약자들이 3개 단지 모두에 청약할 수 있도록 할 방침이다. 과천시 관계자는 “조만간 대우건설 컨소시엄에 분양가격 결정 공문을 보낼 예정”이라며 “대우건설 측이 이를 받아들이면 분양가가 정식으로 결정돼 이르면 10월 중순께 분양할 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.
과천 정보 지식타운이 2020년 10월에 분양합니다.
3개 단지의 당첨자 발표일을 달리 하여 청약자들이 3개 단지 모두에 청약할 수 있기를 바래 봅니다.
아울러 무주택자 분들이나 1주택자 분들은 무조건 청약에 넣으시길 바랍니다.
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