[20.10.13] 서울, 전세제로,전세입자,계약갱신청구권 사용/ 노도강,금관구 집값상승율 높아/ 10월말, 수도권 모든 주택거래 자금조달계획서 내야/ 24번째 부동산 대책 나오나

500가구 넘는 아파트에 ‘전세 제로’…“입주 2년차 아파트 씨 말랐다”

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01302166625932592&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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정부가 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등 개정된 주택임대차법 으로 인해 전세매물 사라져

서울 아파트 전세난이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다.

정부가 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등 주택임대차법을 개정하면서 초기엔 혼란이 있어도 시간이 지나면 전세난이 수그러들 것이라는 예상이 빗나갔다.

가을 이사철을 맞은 세입자의 불안감은 갈수록 증폭되고 있다.

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전세난이 가중된 결정적 이유는 재계약 기간이 도래하면서 이동하는 전세입자보다 2년 더 연장

전세난이 가중된 결정적 이유는 재계약 기간이 도래하면서 이동하는 전세입자보다 2년 더 연장하며 눌러앉은 수요자가 대부분이기 때문으로 풀이된다.

세입자를 보호하려는 새 임대차보호법이 전세 매물 품귀현상을 심화시키고 가격급등을 부추기는 등 부작용을 일으켰다는 지적이다.

홍제동 인근 B공인중개사무소 대표는 “1000가구가 모여 있는 이 곳에 전세 매물이 왜 하나도 없겠느냐”고 되물으면서 “새 임대차법 때문에 무조건 다 재계약을 하는 분위기”라고 전했다.

그러면서 “반전세 매물도 지금은 귀한 상황”이라면서 “올해 계약하지 못하면 내년에는 이마저도 찾기 어려울 것”이라고 귀띔했다.

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한국감정원, 서울 아파트 전세가격 67주 연속 상승중

한국감정원의 ‘전국 주간 아파트 가격동향’ 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.08% 올랐다. 67주 연속 상승세다. 1년이 넘는 기간 하락없이 오르기만 했다.

민간 조사기관인 부동산114 통계를 살펴봐도 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.11% 올라 직전 조사(0.10%)보다 상승폭을 키웠다.

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전문가들, 연말까지도 전세 매물잠김 계속될 것으로 전망, 정부의 뚜렷한 추가 대책도 없어

전문가들은 서울 아파트 전세시장의 매물잠김 현상은 연말까지 계속될 것으로 봤다.

정부의 뚜렷한 추가 대책도 없어 가을 이사철 전셋집을 구하는 임차인들의 시름도 깊어질 수밖에 없다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “향후 3기 신도시로 서울 거주자가 분산된다고 하더라도 그 효과가 얼마나 클지 의문”이라면서 “서울은 주택 수요가 다른 시도보다 훨씬 많은데, 그 와중에 임대차법을 시행해 시장의 혼란을 더 가중시켰다. 종기를 건드려서 더 커진 꼴”이라고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “갭투자 규제, 아파트 매입 임대사업자 폐지, 분양가상한제 따른 청약물량 선호, 임대차법 개정 등을 미뤄봤을 때 앞으로 전세매물은 더 줄어들 수 있다”면서 “보증부 월세로의 전이현상도 확대될 전망”이라고 봤다.

그러면서 그는 “보증부 월세 전이와 전세가격의 4년 단위 급등 부작용을 줄이기 위해선 민간임대 공급 감소분을 공공임대 공급 확대로 간극을 메워 시장 충격을 최소화해야 한다”고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재는 매매시장으로 갈 수요가 전·월세에 머물러 있다”면서 “양도세를 한시적으로 낮춰 임대사업자가 빨리 처분할 수 있게 하고, 무주택자의 대출규제를 완화해 전세 수요가 매매수요로 이동하게 해야 전세난이 조금이라도 누그러질 것”이라고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “정부는 표준임대료 등 보다 강경한 대응책을 내놓을 수 있다”면서 “하지만 더 시급하고 현실적인 것은 신규 세입자들에게 일종의 주거비 지원, 전세담보대출 소득 제한 완화 등 실질적 혜택을 주는 것”이라고 제안했다.

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전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등 개정된 주택임대차법 으로 인해 기존 세입자들이 2년 더 연장하는 재계약하는 등 수요자들이 그대로 눌러앉아 버리면서 전세 매물 품귀현상이 심화되고 있습니다.

이로 인해 서울은 67주째 전세가격이 상승하고 있고, 전세자금 대출의 규모는 점점 늘어나고 있습니다.

심지어 전세자금대출로도 충당되지 않은 보증금에 대해서 신용대출까지 활용하여 보증금을 충당하고 있습니다.

문제는 전세매물 품귀현상으로 인한 전세대란에 정부로도써도 딱히 대안이 없다는 것입니다.

전세물량을 공급할 수 있어야 하는데 다주택자들을 규제하면서 전세매물이 나오도록 유도할 수 없고, 신규 매물을 공급해서 전세매물이 나오도록 해야 하지만 이 마저도 아무리 빨라야 2~3년이내에는 힘듭니다.

특히나 민간임대 공급 감소(민간임대사업자 폐지)로 인한 타격읋 해소하기 위해서 공공 임대 공급(주택 매입 또는 공공임대주택준공)을 확대할려고 해도 주변의 주택 가격이 상승함과 더불어 코로나19에 투입된 재정등으로 인해 추진하기에는 힘든 상황이라 생각합니다.

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결국 정부가 할 수 있는 것은 표준임대료 등을 제한하거나 세입자들을 위한 세제혜택, 전세자금담보대출에 대한 소득 제한 완화 등, 실질적인 전세매물 공급 부족에 대한 대책은 마련하기 어렵지 않나 생각합니다.

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그렇다 보니 전문가분들의 말씀처럼 갭투자 규제, 아파트 매입 임대사업자 폐지, 분양가상한제 따른 청약물량 선호, 임대차법 개정 등으로 앞으로 전세매물은 더 줄어들 것이고, 전세에서 반전세나 월세로의 이전은 더욱 확대될 것이라 생각합니다.

그나마 양도세를 한시적으로 낮춰서 임대사업자가 가지고 있는 주택을 처분할 수 있도록 유도하여 전세 수요자들이 매매수요로 이동할 수 있도록 하는게 지금으로썬 가장 빠른 방법이 아닐까 생각합니다.

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강남보다…`노도강` `금관구` 집값 상승률 높아

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1044196/

노도강, 금관구 지역들이 거래절벽에도 신고가로 거래가 되고 있습니다.

관망세가 점점 짙어지고 있는 와중에 매수세가 줄어들고 있다고 하지만 결국 매수자가 호가를 수용하면서 신고가에 매매가 체결되고 있다고 합니다.

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서울 아파트 매매거래 2020년 09월 2576건, 전년동기 대비 65% 감소, 거래절벽 현상

서울 아파트 매매거래는 지난 9월 2576건에 불과했다. 지난해 같은 기간(7021건)보다 65% 줄어들었다. 그런데 이달 들어서는 거래절벽 현상이 극단적으로 심해지는 모습이다.

10월이 3분의 1 정도밖에 지나지 않았다는 점을 감안해도 42건이란 숫자는 매매거래가 극도로 위축됐음을 보여준다.

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매수 관망세 이어지고 있으나, 매수자가 매도호가 수용하면서 신고가 나오고 있어

서울 아파트 시장이 거래 절벽 속에서도 신고가가 속출하는 이유는 매수자와 매도자 사이 `줄다리기`가 워낙 팽팽하기 때문이다.

매도자는 호가를 조정하기보다는 매수자를 기다리고 있다 보니 거래가 뜸해진 상황이다. 매수자가 호가를 수용하면 신고가가 되는 식으로 시장이 흘러가는 모습이다.

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신고가 갱신, 마용성이 대표적이었으나, 노도강, 금관구 등 외곽지역이 분위기 이끌고 있어

신고가는 고가 아파트가 몰려 있는 강남권이나 인기 지역인 `마용성(마포·용산·성동구)` 등에서도 보인다.

하지만 더 자세히 들여다보면 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역이 분위기를 이끌어나가는 모습이 역력하다.

​이 같은 경향은 지난해와 올해 서울 25개 자치구별 아파트의 매매 실거래가 평균을 비교해도 확인할 수 있다.

박상혁 더불어민주당 의원이 한국감정원에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 평균 매매가격이 4억6805만원이었던 강북구는 올해 5억3708만원으로 14.8%나 뛰어 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다.

은평구(14.7%) 동대문구(14.1%) 성북구(12.3%) 영등포구(12.2%) 등 상위 5개 구도 비강남권이다.

반면 서초구(0%) 양천구(-1.7%) 강남구(-2.1%) 용산구(-4.4%) 등 전통적 인기 지역은 신고가와 급매물이 동시에 나와 약세다

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2020년 서울 거래된 아파트 평균 실거래가 8억 4400만원, 2016년 대비 58.2% 상승

올해 서울에서 거래된 아파트 평균 실거래가는 8억4400만원으로 집계됐다.

2016년 5억3300만원에서 2019년 8억원 등으로 꾸준히 오른 서울 아파트값은 4년 만에 58.2% 올랐다.

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서울의 부동산 시장은 매도세가 높아지고 있고 매수세는 점점 줄어들고 있어 KB부동산 매수우위지수 상으로 보자면 매수자 우위시장처럼 보입니다.

하지만 전세수급지수는 190을 넘는 전세공급이 절대 부족한 상황에서 매매가격지수는 여전히 우상향하면서 점점 높아지고 있기 때문에 매매가격이 떨어지는 시장이 아닙니다.

즉, 현재 서울의 부동산 시장은 매수자와 매도자사이의 관망세가 짙은 눈치보기 장세일 뿐 매도자 우위시장이라 할 수 있습니다.

부동산 대책 등으로 인해 거래량을 보자면 거래절벽 수준으로 전년동기간 대비 65%나 감소한 상황입니다.

이런 적은 거래량에서 몇몇 거래가 이뤄지면 이로 인한 가격 상승의 한 요인으로 작용하고 있습니다.

그래서 신고가가 눈에 띄게 보여지고 있는 것이라 생각합니다.

그런데 이 신고가 갱신은 주로 고가 아파트가 몰려 있는 강남권이나 인기 지역인 `마용성(마포·용산·성동구)` 등에서도 보였습니다.

하지만 더 자세히 들여다보면 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역이 분위기를 이끌고 있다고 합니다.

아울러 비강남권에서도 신고가 갱신이 이뤄지는 비율이 점차 높아지고 있다고 합니다.

강남권의 경우에는 매매가격 자체가 너무 높다 보니 매수할려는 수요층이 한정되어 있기 때문에 신고가에 매수할려는 비율이 적습니다.

하지만 강남권에 비해 가격이 싼 비강남권, 다른 지역에 비해 중저가 아파트들이 있는 노도강, 금관구의 경우에 매수할려는 수요층들이 많기 때문에 눈치보기 장세에서 매수자들이 매도 호가를 수용하면서 거래가 이뤄지고 있다 보니 신고가 비율이 높게 나오고 있는게 아닌가 생각합니다.

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24번째 부동산 대책 나오나…홍남기 “전월세 추가 대책 강구”

https://news.joins.com/article/23892329

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전·월셋값을 두고 필요하면 추가 대응책을 내놓겠다고 밝혀

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 치솟는 전·월셋값을 두고 필요하면 추가 대응책을 내놓겠다고 밝혔다.

24번째 부동산 대책이 나온다면 전·월세 시장을 타깃으로 할 것이란 예고다.

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전·월세 시장에 대한 물량·가격 등 모니터링 강화 필요시 추가 대응책 강구, 중산층을 위한 임대주택 공급 방안 조속히 검토

2020년 10월 12일 정부서울청사에서 열린 확대 간부회의에서 홍 부총리는 “가을 이사철을 맞아 전·월세 시장에 대한 물량·가격 등 모니터링을 강화하고 필요시 추가 대응책을 강구해야 한다”고 말했다.

“중산층을 위한 양질의 임대주택 공급 방안도 조속히 검토하겠다”라고도 했다.

2020년 10월 08일 국회 기획재정위원회 국정감사에서도 홍 부총리는 전세 대책을 마련하겠다고 발언했다.

전세난에 대한 기동민 더불어민주당 의원 질의에 “(전세 가격이) 안정화되지 못해 안타깝다”며 “추가 대책을 강구해보겠다”고 답했다.

홍 부총리는 이날 간부회의에서 급증하는 신용 대출과 관련해서도 대응책을 주문했다.

“가계신용대출 모니터링과 함께 이를 포함한 시중 유동성 관리 방안을 모색하라”는 지시다.

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홍남기부총리, 총부채원리금상환비율(DSR)을 큰 폭으로 강화해야 한다 / 은성수 금융위원장, “DSR을 확대하는 방향으로 검토하고 있다”고 밝혀

지난 7일 국감에서 그는 대출 문제와 관련해 “총부채원리금상환비율(DSR)을 큰 폭으로 강화해야 한다”고 말했다.

DSR은 한 가계에서 주택ㆍ신용 등 대출 원리금 총액이 연 소득에서 차지하는 비율을 의미한다.

현재 투기지역ㆍ투기과열지구 내에서 시가 9억원이 넘는 주택을 담보로 대출을 받으려면 DSR 40%까지만 가능하다.

주택담보대출에만 해당하는 규정이지만 신용대출까지 더해 비율을 내기 때문에 DSR 규정을 강화하면 주택ㆍ신용대출 모두를 묶는 효과가 난다.

12일 국회 정무위원회 국정감사에서 은성수 금융위원장은 “DSR을 확대하는 방향으로 검토하고 있다”고 밝히기도 했다.

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뾰족수 없는 전세난…정부, 24번째 대책 '만지작'

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01282486625932592&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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임대차법 도입에 따른 시장 불안 기간이 예상보다 장기화할 조짐, 전쎄난 관련 대책 논의할 듯

임대차법 도입에 따른 시장 불안 기간이 예상보다 장기화할 조짐을 보이자 정부도 당황하는 눈치다.

홍남기 경제부총리는 이날 확대간부회의에서 “전월세시장 모니터링을 강화하고, 필요시 추가대책을 강구하라”고 지시했다.

앞서 지난 8일 국회 기획재정위원회 국정감사에 출석해 “전세시장이 안정되지 않았다”는 점을 시인하며 “추가 대책을 검토하겠다”고 밝힌 데 이은 조치다. 정

부는 이에 따라 오는 14일 예정된 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전세난 관련 대책을 논의할 것으로 보인다.

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정부, 뾰족한 방안이 없어

정부 고위공무원은 이데일리와의 통화에서 “기재부가 최근 주무부처인 국토교통부에 대책(전세난 해소방안)을 내놓으라고 주문한 것으로 안다”면서 “반면 국토부는 지금 상황을 심각하게 생각하지 않고, 시간이 지나면 해소될 것으로 보는 입장”이라고 전했다.

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전셋값이 진정되지 않으면 전월세상한제 확대나 임대료 규제 등을 추가방안을 내놓을 가능성

일각에선 정부가 꺼내들 카드로 표준임대료 도입, 전월세상한제(5%) 신규계약까지 확대 등의 방안이 거론된다.

또 다른 정부 관계자는 “표준임대료 카드가 거론되지만, 내년 6월 시행하는 전월세신고제 이후 임대주택·임대료 DB(데이터베이스)를 먼저 쌓아야해 당장 도입은 어려울 것”이라고 봤다.

그는 “그렇지만 불을 끄는 게 시급한 만큼 전셋값이 진정되지 않으면 전월세상한제 확대나 임대료 규제 등을 추가방안을 내놓을 가능성이 있다”고 덧붙였다.

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조만간 24번째 부동산 대책이 나올 듯 합니다.

나오게 될 24번째 부동산 대책에는 전,월세 시장에 대한 대책이 될 가능성이 커보입니다.

아래는 홍남기 부총리님께서 말씀하셨다는 내용입니다.

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“가을 이사철을 맞아 전·월세 시장에 대한 물량·가격 등 모니터링을 강화하고 필요시 추가 대응책을 강구해야 한다”

“중산층을 위한 양질의 임대주택 공급 방안도 조속히 검토하겠다”

“가계신용대출 모니터링과 함께 이를 포함한 시중 유동성 관리 방안을 모색하라”

“총부채원리금상환비율(DSR)을 큰 폭으로 강화해야 한다”

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임대주택 공급방안을 검토한다고 하지만 당장 실현할 수 있는 사안은 아닙니다.

그렇다면 모니터링을 강화해서 전월세 상한제와 계약갱신 청구권에 대한 계약이 제대로 이뤄지고 있는지에 대한 대대적인 점검을 하겠다는 것과 전월세 보증금에 대한 담보대출 소득기준 제한을 완화하는 정도에서 대책이 마련되지 않을까 생각되네요.

결국 정부로써도 이번 전세대란에 대해 딱히 대안이 없는게 아닌가 생각합니다.

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​이달 말부터 수도권 모든 주택거래 자금조달계획서 내야

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201012159400003?input=1195m

부동산거래신고법시행령이 규제심사를 통과하면서 2020년 10월 마지막 주에 시행될 듯 합니다.

앞으로 투기과열지구는 거래 액수 불문 증빙서류도 제출해야 합니다.

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'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안이 최근 규개위 예비심사에서 '비중요' 규제로 처리

2020년 10월 13일 국토교통부와 규제개혁위원회에서 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안이 최근 규개위 예비심사에서 '비중요' 규제로 처리됐다고 밝혔다.

중요 규제로 분류되면 민간 심사위원들이 참가하는 깐깐한 본위원회 심사를 받아야 하지만 예비심사에서 비중요 규제 판단을 받게 됨에 따라 규제 심사는 모두 통과한 것이다.

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6·17 대책, 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 거래되는 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출을 의무화 / 투기과열지구, 집값과 상관 없이 계획서의 증빙자료를 주택 매수자가 직접 내야

개정안은 정부가 발표한 6·17 부동산 대책의 내용을 담고 있다.

정부는 6·17 대책에서 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 거래되는 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출을 의무화하고, 투기과열지구에선 집값과 상관 없이 계획서의 증빙자료를 주택 매수자가 직접 내도록 했다.

현재로선 규제지역의 자금조달계획서 제출 대상은 3억원 이상 주택 거래로 제한돼 있다.

또 투기과열지구에선 9억원 초과 주택을 거래했을 때에만 자금조달계획서 증빙자료를 제출하게 한다.

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'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안 늦어도 10월 26일까지 관보에 게재될 듯

개정안이 이날 차관회의와 내주 국무회의를 통과해서 관보에 실리면 시행되는데, 늦어도 26일까지는 관보에 게재될 수 있을 것으로 국토부는 내다보고 있다.

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조정대상지역 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳에 지정, 투기과열지구 48곳

현재 조정대상지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳에 지정돼 있다.

투기과열지구는 서울 전역과 경기도 과천, 성남 분당, 광명, 인천 일부 지역, 대구 수성구, 세종 등 48곳이다.

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자금조달계획서를 낸다는 것 = 주택을 구입한 돈이 어디에서 나왔는지 세세히 공개해야 한다는 것

자금조달계획서를 낸다는 것은 주택을 구입한 돈이 어디에서 나왔는지 세세히 공개해야 한다는 뜻이다.

이 과정에서 탈세나 대출 규정 위반을 저지르지 않았는지 국토부와 지자체의 꼼꼼한 검증을 받게 된다.

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주택 매수자가 직접 예금잔액증명서나 소득금액증명원 등 증빙자료, 지자체 등은 계획서와 증빙 자료를 함께 받아보고 대조

계획서의 증빙자료를 내게 하는 것은 조사의 실효성을 높이기 위한 조치다.

주택 매수자가 직접 예금잔액증명서나 소득금액증명원 등 증빙자료를 내게 되면 지자체 등은 계획서와 증빙 자료를 함께 받아보고 대조하게 됨으로써 더욱 면밀하게 조사할 수 있게 된다.

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​법인, 거래지역, 가격상관없이 계획서 제출해야 / 주택거래 하면 등기현황, 거래 상대방과의 관계, 취득목적 등 신고해야

아울러 시행령 개정안에는 법인이 주택거래를 하면 법인의 등기현황이나 거래 상대방과의 관계, 취득 목적 등을 신고하도록 하고, 법인이 매수자인 거래에 대해선 거래 지역이나 가격에 상관없이 계획서를 제출하도록 의무화하는 내용도 담겼다.

국토부는 법인의 주택 매집이 최근 집값 불안을 부추긴 것으로 판단하고 법인의 주택 거래에 대한 세제 혜택을 축소하는 한편 거래 내용에 대한 분석을 강화하고 있다.

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2020년 10월말부터는 2020년 6·17 부동산 대책에 의해 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서 거래되는 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출이 의무화될 것으로 보여집니다.

특히 투기과열지구내에서 주택을 매입하는 경우에 집값과 상관 없이 계획서에 대한 증빙자료도 주택 매수자가 직접 내야 합니다.

주택 매수자가 직접 예금잔액증명서나 소득금액증명원 등 증빙자료를 내게 되면 지자체 등은 계획서와 증빙 자료를 함께 받아보고 대조하여 자금형성이 어떻게 되었는지 면밀히 검토한다고 합니다.

그리고 이에 의심할만한 정황이 나온다면 세무당국에 의뢰하게 되는데 이럴 경우 세무조사를 받게 되는데 여려모로 곤란한 일을 겪게 될지도 모르겠습니다.

자칫 실수로 인해 증빙자료를 빠트리거나 잘못 기재하지 않도록 철지히 신경써야 할듯 합니다.

특히 법인의 경우에는 보다 자금출처에 대해서 철저하게 준비해서 주택을 매입해야 하겠네요.

결국 규제지역에서 주택을 매입하지 말라고 하는 듯 합니다.​