[20.10.12]9월 전세대출 역대급 증가, 신용대출 우려/ 연말, 전국 등록임대주택 46만7885가구 말소예정/ 서울 중대형 아파트 매매가 상승/ 전국 아파트 중위가격 4억돌파

치솟은 전셋값에 5대은행 9월 전세대출 역대급 증가

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201010041100002?input=1195m

​2020년 9월 말 기준 전세대출 잔액은 지난해 말과 비교하면 18조7천91억원(23.3%)나 많아졌다고 합니다.

새 임대차보호법 시행 등으로 전세 매물이 급감해 거래 자체는 많지 않지만, 전셋값이 치솟으면서 전세대출 증가폭이 급등한 것으로 풀이하고 있습니다.

지난 3개월간 전세대출 증가폭이 2조원대를 기록하는 등 전세대출이 급증한 것은 전셋값 상승 때문이라는 해석이 나오고 있는 와중에 최근 고객이 보증료까지 내야 하는 전세대출에 비해 금리가 더 낮은 신용대출로 전세보증금 증액분을 해결하는 경우가 많아졌다는 시중은행 설명을 감안하면, 전세대출 증가액에 포함되지 않은 더 많은 전세자금용 대출 수요가 있었을 것이란 추정이 가능하다고 합니다.

한 시중은행 관계자는 "일부 고신용자의 경우 신용대출을 받는 게 보증료까지 내야 하는 전세대출보다 금리도 낮고 신청 절차도 간편해 전세보증금 증액을 신용대출을 받아 해결했을 것"이라며 "전세보증금 목적으로 받은 신용대출까지 감안하면 지난달 전세대출 증가폭은 사상 최대 수준일 것"이라고 말했다.

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7∼9월은 임대차 시장의 비수기, 그럼에도 전세대출 전월 대비 2조원대 늘어나

임대차시장 성수기는 3월 개학 전 학부모들의 이사 수요가 몰리는 연말·연초로, 전세대출이 전월 대비 2조원대씩 늘어난 7∼9월은 비수기에 해당한다.

따라서 이 시기 전세대출 급등세는 이례적인 일이다. 더욱이 새 임대차법 시행으로 전·월세 계약갱신청구권을 활용해 기존 주택에 눌러앉는 수요가 늘면서 전세 물건이 부족해져 거래 자체가 크게 줄어든 상황이기도 하다.

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서울 아파트 전세 계약 건수는 5천55건으로 올해 들어 최저를 기록, 경기도도 크게 줄어

서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 계약 건수는 5천55건으로 올해 들어 최저를 기록한 것은 물론, 서울시가 관련 통계를 작성한 2011년 이후 가장 적었다. 7월 1만1천942건에서 8월 7천660건으로 급감한 데 이어 9월에 더 줄었다.

경기도의 전·월세 거래량도 8월 1만4천970건, 9월 1만1천797건으로, 올 들어 최다였던 2월(2만7천362건)에 비해 크게 줄었다.

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전세 물건이 줄고 거래 자체가 급감한 가운데, 전셋값은 오름세를 보이며 고공 행진, 서울시 67주째 연속 상승, 경기도 61주째 연속 상승

이처럼 전세 물건이 줄고 거래 자체가 급감한 가운데, 전셋값은 오름세를 보이며 고공 행진을 하고 있다.

한국감정원에 따르면 9월 전국 주택 종합 전셋값은 0.53% 올라 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 전국의 주택 전셋값은 12개월 연속 상승 중이다.

또한, 지난 5일 기준 수도권 아파트 전셋값 상승률은 0.14%로 작년 8월 이후 61주 연속 상승했으며, 서울 아파트 전셋값은 0.08% 올라 67주 연속 상승했다.

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정부의 부동산 대책에 의해 전세대출 제한 하였으나 기대와 달리 전세대출 감소로 이어지지 않아

앞서 정부는 '6·17 부동산 대책'을 통해 전세대출을 제한하기로 하고 7월10일부터 규제 지역에서 시세 3억원 넘는 아파트를 사면 기존 전세대출을 갚도록 하고 시세 9억원 넘는 주택 보유자에게는 전세대출 보증을 제안하도록 했는데, 7~9월 전세대출 수치를 통해 정부의 조치가 당초 기대와 달리 전세대출 감소로 이어지지 않은 사실이 확인됐다.

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'갭투자' 등을 차단하고 실수요자 위주로만 전세대출이 이뤄지도록 했는데도 몇 달째 대출 잔액이 크게 늘어, 전세대출 증가의 주된 요인은 "전세값 상승"

'갭투자' 등을 차단하고 실수요자 위주로만 전세대출이 이뤄지도록 했는데도 몇 달째 대출 잔액이 크게 늘었다는 점은 결국 '전셋값 상승'이 전세대출 증가의 주요 원인이라는 의미가 된다.

주택 매매가격 상승에 동반해 전셋값이 오른 측면도 있지만, 새 임대차법 시행으로 집주인이 미리 전셋값을 올리는 점도 전셋값 급등에 영향을 미치고 있다는 분석이다.

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전세가격 쉽게 내려가지 않을 듯, 전세대출 꾸준히 증가할 듯

최근 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 국회 국정감사에서 이런 점을 언급하며 "전셋값이 단기적으로 많이 올라와 있는 상황이고, 쉽게 내려가지 않을 것 같다"고 답변했다.

​은행권에서는 당분간 전세대출이 꾸준히 증가할 것이란 전망이 나온다.

​한 시중은행 관계자는 "주택가격이 상승하면서 임대인이 세입자와 연장 계약을 체결할 때 전세보증금을 크게 올려 보증금 증액 연장 계약을 맺는 등의 상황 때문에 당분간 전세대출이 꾸준히 늘 것으로 보인다"고 말했다.

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[표] 5대 은행 전세자금대출 추이 (단위: 억원)

년월	잔액	증감액
2019.12	804,532	14,038
2020.01	819,157	14,624
2020.02	846,191	27,034
2020.03	868,242	22,051
2020.04	888,377	20,135
2020.05	902,992	14,615
2020.06	920,355	17,363
2020.07	940,556	20,201
2020.08	964,713	24,157
2020.09	991,623	26,911

※ 자료: 국민·신한·하나·우리·농협은행 취합

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이미 정상적인 소득을 통한 여유 자금으로 전세금 상승분을 감당할 여력이 없기 때문에 당분간 전세대출이 늘어날 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

 

2020년 9월 말 기준 전세대출 잔액은 지난해 말과 비교하면 18조7천91억원(23.3%)나 많아졌다고 합니다.

새 임대차보호법 시행 등으로 전세 매물이 급감해 거래 자체는 많지 않지만, 전셋값이 치솟으면서 정상적인 소득을 통한 여유 자금으로 전세금 상승분을 감당할 여력이 없기 때문에 전세대출이 늘어나는 것이라고 얘기하고 있습니다.

​실제로 서울 부동산 정보광장과 경기도 부동산 포털에서 전세 거래량을 보자면 부동산 규제로 인해 거래량이 월등히 감소한 것을 확인할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 전세대출이 늘어난 것은 최근 3개월간에 급등한 전세가격 상승때문이라는 해석이 타당해 보입니다.

그런데 좀 위험해 보이는 것이 최근 고객이 보증료까지 내야 하는 전세대출에 비해 금리가 더 낮은 신용대출로 전세보증금 증액분을 해결하는 경우가 많아졌다는 시중은행의 설명입니다.

​전세대출 증가액에 포함되지 않은 더 많은 전세자금용 대출 수요가 있었을 것이란 추정이 가능한데, 신용대출에 의한 전세보증금 증액분을 해결하는 것에 있어서 은행이 언제까지 용인해줄지는 모르겠습니다.

​은행입장에서는 개인의 신용도에 따라 신용대출을 해주긴 하지만 언제든지 회수가능한 채권이기 때문에 자칫 은행입장에서 코로나19이후 상황에서 자신들의 채권에 대한 부실화를 막기 위한 조치를 취한다면 먼저 신용대출에 대한 제한과 더불어 관리를 할 것이기 때문입니다.

​전세가격이 갑자기 급등하는 상황에서 갑작스레 목돈을 마련하기 쉽지 않은 경우에 신용대출까지 써가면서 전세 보증금을 마련해야 하는 것이 마음이 불편한 상황이라 생각합니다.

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강남권 '급매' 대기? 올해 등록임대 말소 5.3만 가구

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020101113132969341

정부는 2020년 7·10 대책에서 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지한다고 밝힌 후, 2020년 08월18일 민간임대주택특별법을 시행했습니다.

2020년말까지 말소되는 전국 등록임대주택 물량은 46만7885가구로 수도권이 27만1890가구로 58.1%를 차지하는데 서울을 제외하고 경기 10만8503가구, 인천이 2만1143가구 등이 나오고 서울 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)에서 총 5만3000여 가구의 등록임대주택이 자동말소된다고 합니다.

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2020년 7·10 대책, 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지

앞서 정부는 7·10 대책에서 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지한다고 밝힌 후, 지난 8월18일 민간임대주택특별법을 시행했다.

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연말까지 말소되는 전국 등록임대주택 물량은 46만7885가구, 수도권이 27만1890가구로 58.1%를 차지

연말까지 말소되는 전국 등록임대주택 물량은 46만7885가구로 수도권이 27만1890가구로 58.1%를 차지한다. 서울을 제외하고 경기 10만8503가구, 인천이 2만1143가구 등이다.

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전국 자동말소 등록임대주택 누적기준, 2021년 58만2971가구, 2022년 72만4717가구, 2023년 82만7264가구

전국 자동말소 등록임대주택은 내년 58만2971가구(누적 기준)까지 늘어나고, 2022년 72만4717가구, 2023년 82만7264가구로 늘어난다.

수도권 물량은 내년은 34만5324가구, 2022년 44만1475가구, 2023년 51만1595가구로 증가한다.

서울에선 내년 17만8044가구에 이어 2022년 22만1598가구, 2023년 24만5521가구로 늘어난다.

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2020년 말까지 서울 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)에서 총 5만3000여 가구의 등록임대주택이 자동말소, 서울 등록임대주택의 37%

송파구가 1만9254가구로 가장 많았고 △강남구 1만7664가구 △서초구 8804가구 △강동구 7422가구 순이었다. 강남4구 물량은 올해 말까지 자동말소되는 서울 등록임대주택 14만2244가구 중 37%를 차지한다.

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등록임대주택 자동말소에 따른 시장 전망 1, 세금부담을 느낀 매물 2020년말부터 나와 집값 약보합, 하락세 전환 전망

등록임대주택 자동말소에 따른 시장 전망은 전문가들마다 엇갈린다. 먼저 세금 부담을 느낀 매물이 올해 말부터 나오며 집값 흐름이 약보합이나 하락세로 전환할 것이란 전망이 나온다.

​심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "등록임대주택 세제 혜택이 없어져 다주택자들은 세금 부담을 상당히 느끼고 있다"며 "양도세나 보유세 중과 등을 피하려는 다주택자들이 올해 말부터 시작해 내년 6월 전까지 자동 말소된 매물을 내놓을 것"이라고 말했다.

이어 "매물이 시장에 나오며 집값 하락 압력으로 작용할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

강남구 대치동 한 공인중개업소 대표는 "아직 호가는 전고점과 비슷하지만 임대사업자 매물이 조금씩 늘고 있다"며 "내년 세금부담이 크다는 걸 체감하면 호가를 떨어트려 매물을 많이 내놓을 것"이라고 말했다.

 

​등록임대주택 자동말소에 따른 시장 전망 2, 강북이나 지방의 중저가 매물 보유자 많아, 생각보다 매물로 내놓지 않을 듯, 임대차 3법으로 세입자가 계약갱신청구권 행사로 시장에서 쉽게 소화되기 힘들다.

기대하는 만큼 세금 부담 매물이 많이 나오지 않을 수 있다는 주장도 제기된다.

지난 8월 말 기준 전국에 자동말소 되는 등록임대주택 물량이 40만3945가구였는데 실제 지난 9월과 이달 초 시장에 나온 매물은 생각보다 많지 않았다는 것이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "보유세와 양도세 모두 부담이 되는 상황에서 집값이 더 오를 것으로 보고 계속 들고보자는 매수자들이 꽤 있다"며 "등록임대주택도 강남 고가주택을 보유하고 있는 사람이나 부담이지 강북이나 지방 등 중저가 아파트 보유하는 사람들은 세금 부담이 크지 않아 매물로 내놓지 않을 것"이라고 말했다.

​임대차 3법도 영향을 미칠 전망이다. 기존 세입자는 자신이 거주해 온 주택의 임대 등록이 말소된다고 해도 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 한 번 더 행사할 수 있다.

고 교수는 "등록임대주택이 매물로 나오더라도 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문에 시장에서 쉽게 소화되기 힘들다"며 "실거주하려는 매수자들은 부담이 커 매물로 나와도 팔리지 않는 상황이 생길 수 있다"고 말했다.

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2020년에 등록임대주택이 자동말소되고 있습니다.

2020년 7.10 부동산 대책으로 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지되었기 때문입니다.

2020년 연말까지 말소되는 전국 등록 임대주택 물량은 46만 7885가구, 수도권은 27만 1890가구를 차지한다고 합니다.

​여기서 관심사는 과연 세제 혜택이 없어진 이들 등록임대주택이 매물로 나올지 여부입니다.

전문가들은 먼저 세금 부담을 느낀 매물이 2020년 말부터 나오며 집값 흐름이 약보합이나 하락세로 전환할 것이란 얘기와 반대로 기대하는 만큼 세금 부담 매물이 많이 나오지 않을 수 있다는 주장이 엇갈리고 있습니다.

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제 생각은 고준석 교수님의 의견에 동의하는 바가 큽니다.

2020년 08월 말 기준 전국에 자동말소 되는 등록임대주택 물량이 40만3945가구였는데 실제 지난 9월과 이달 초 시장에 나온 매물은 생각보다 많지 않았다는 것과 등록임대주택도 강남 고가주택을 보유하고 있는 사람이나 부담이지 강북이나 지방 등 중저가 아파트 보유하는 사람들은 세금 부담이 크지 않아 매물로 내놓지 않을 것 때문입니다.

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더욱이 임대차 3법의 영향으로 등록임대가 말소되고 난 이후에 계약갱신청구권을 사용해서 2년을 더 보장받을 수 있는 상황이 되는데 실거주를 목적으로 하는 실수요자들입장에서는 부담스러운 매물이기에 매물로 내놓더라도 쉽게 팔리진 않을 것이기 때문입니다.

다만 한편으로 생각하자면 수익을 목적으로 투자를 하는 투자자 입장에서는 그동안 큰 시세 차익을 일궈놓은 상황이라면 전세를 낀 매물을 급매로 던지는 경우가 발생할 수도 있을 것이라 생각합니다만, 앞으로 더 오를 것이라는 기대감이 사라지지 않는 한 매물로 한꺼번에 나오진 않을 것이라 생각합니다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "등록임대주택 세제 혜택이 없어져 다주택자들은 세금 부담을 상당히 느끼고 있다"며 "양도세나 보유세 중과 등을 피하려는 다주택자들이 올해 말부터 시작해 내년 6월 전까지 자동 말소된 매물을 내놓을 것"이라고 말했다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "보유세와 양도세 모두 부담이 되는 상황에서 집값이 더 오를 것으로 보고 계속 들고보자는 매수자들이 꽤 있다"며 "등록임대주택도 강남 고가주택을 보유하고 있는 사람이나 부담이지 강북이나 지방 등 중저가 아파트 보유하는 사람들은 세금 부담이 크지 않아 매물로 내놓지 않을 것"이라고 말했다.

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몸값 커지는 중대형 아파트… 평균 매매價 강남 15억 돌파

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020101202101532036001

2020년 10월 11일 KB국민은행 부동산 KB리브온에 따르면 중대형(전용면적 102∼135㎡) 아파트 평균 매매가격은 지난달 강남 15억2672만원, 강북 10억921만원을 기록했습니다.

지난 3년 사이에 강남은 9억원 수준에서 15억원대로 껑충 뛰어올랐고 강북은 10억원을 돌파했다고 합니다.

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중대형(전용면적 102∼135㎡) 아파트 평균 매매가격 2020년 09월 강남 15억2672만원, 강북 10억921만원 기록

2020년 10월 11일 KB국민은행 부동산 KB리브온에 따르면 중대형(전용면적 102∼135㎡) 아파트 평균 매매가격은 지난달 강남 15억2672만원, 강북 10억921만원을 기록했다.

강남은 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월만 하더라도 중대형 아파트 평균 매맷값이 9억2867만원에 불과했으나 3년 새 5억7311만원이나 올랐다.

강남 중대형 아파트 평균매맷값은 문재인 정부 출범 6개월만인 2017년 11월 10억625만원으로 10억원을 돌파했고 불과 4개월 뒤인 2018년 3월 11억1400만원으로 11억원을 넘겼다.

이후에도 매달 가파른 상승세를 이어가면서 올해 1월에는 14억원대까지 도달했다.

현재와 같은 상승세가 이어진다면 강남 중대형 아파트 평균매맷값은 올해 16억원을 넘어설 것으로 예상된다.

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서울 강북권, 2020년 09월 중대형 아파트 평균매맷값 10억원 돌파

강북은 올해 9월 중대형 아파트 평균매맷값이 10억원을 돌파했는데, 2017년 5월 6억3341만원과 비교하면 3억7580만원이 올랐다. 강북 아파트값은 2018년 4월 7억1365만원으로 문재인 정부 출범 이후 약 1년 만에 7억원을 돌파했고 같은해 11월 8억원을 돌파하면서 강남 못지않은 상승세를 이어갔다. 작년 내내 8억원대를 유지했던 강북 중대형 아파트 평균 매맷값은 올해 2월 9억원을 넘긴 뒤 7개월 사이 1억원이 더 오르면서 10억원을 넘어섰다.

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서울 전체적으로 중대형 아파트 평균 매매가격 상승세 이어가고 있어

서울 전체적으로도 중대형 아파트 평균 매맷값은 상승세를 이어가고 있다.

2020년 09월 서울 중대형 아파트 평균매맷값은 13억1812만원으로 13억원을 돌파했는데, 2017년 5월 8억511만원과 비교하면 무려 5억원 이상이 급등했다.

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정부의 부동산 규제로 인한 풍선효과, 중소형 아파트 많이 오르면서 그동안 상대적으로 덜 오른 중대형 아파트 수요 몰려, 집값 키 맞추기 현상, 코로나 19영향 등

부동산 업계는 정부의 규제 풍선효과로 중소형 아파트값이 많이 오르면서 상대적으로 공간은 넓고 가격은 저렴한 중대형 아파트로 수요가 쏠린 것으로 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "중소형 아파트 가격 상승세에 따른 집값 키 맞추기 현상, 코로나19 영향으로 사무실 겸해서 쓸 수 있는 공간을 필요로 하는 트렌드, '똘똘한 한 채' 영향 등이 겹친 것으로 보인다"고 말했다.

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장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 몇 년간 부동산 규제 풍선효과로 중소형 아파트값이 오르자, 중소형에 비해 주택 면적은 넓지만 (평당)가격은 상대적으로 저렴한 중대형으로 수요가 몰린 것"이라며 "당분간 중대형 아파트 인기는 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

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2020년 10월 11일 KB국민은행 부동산 KB리브온에 따르면 중대형(전용면적 102∼135㎡) 아파트 평균 매매가격은 지난달 강남 15억2672만원, 강북 10억921만원을 기록했다고 밝혔습니다.

정부의 부동산 규제로 인한 풍선효과로 중소형 아파트가 그간 많이 오르면서 그동안 상대적으로 덜 오른 중대형 아파트 수요 몰린 것이라 분석하고 있습니다.

집값 키 맞추기 현상, 코로나 19영향으로 공간에 대한 트랜드가 바뀌었고, "똘똘한 한채" 영향이 겹치면서 중대형 아파트의 가격이 상승하고 있다고 풀이하고 있습니다.

그런데 앞으로도 서울은 전체적으로 중대형 아파트 평균 매매가격은 상승세 이어갈 것이라고 하네요.

아무래도 지난 3년간 서울에서는 중소형 위주로 상당히 많은 상승을 이끌었기 때문에 앞으로 중대형급의 상승세는 이어지리라 생각합니다.

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우리나라 평범한 아파트 기준 '4억원'됐다···패닉바잉도 풍선효과

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z93OPXYFF

​2020년 09월 전국 아파트 중위가격이 사상 최초로 4억원을 돌파했습니다.

여기서 더 주목할 만한 점은 ‘상승률’인데, 2020년 09월 중위가격은 전달인 8월과 비교해 10% 넘게 뛰어 오르면서 통계가 시작된 2008년 말 이후 역대 최고 상승률을 기록했다고 합니다.

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중위가격 아파트를 매매가격 순서대로 줄 세웠을 때 가장 가운데에 위치한 아파트 가격 평균가격과는 다르다. 평균의 경우 특정 가격대의 주택 표본이 몰려 있으면 가격이 왜곡될 수 있어 실제 중간 아파트의 가격 수준을 보기 위한 지표로 중위가격이 활용된다. 이를테면 서울 강남 고가주택의 가격이 급등할 경우 다른 지역 주택 가격은 그대로라도 서울 아파트 평균 가격이 올라갈 수 있다. 중위가격은 실제 중간 수준의 아파트 시세가 올라야 변동된다.

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2020년 09월 전국 아파트 중위가격이 사상 최초로 4억원 돌파, 2020년 09월, 중위가격 상승율 10% 역대 최고 상승율 기록

지난달 전국 아파트 중위가격이 사상 최초로 4억원을 돌파했다. 더 주목할 만한 점은 ‘상승률’이다. 지난 9월 중위가격은 전달인 8월과 비교해 10% 넘게 뛰어올랐다. 통계가 시작된 2008년 말 이후 역대 최고 상승률이다.

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2020년 10월 11일 KB부동산이 발표한 월간 통계를 보면 9월 전국 아파트 중위가격은 4억1,349만원이다.

8월 중위가격은 3억7,325만원이었다. 불과 한 달 새 4,024만원, 10.8% 뛰었다.

전국 아파트 중위가격 상승률이 최근 줄곧 1%가 채 되지 않는 변동률을 보여온 점을 고려하면 이례적인 상승이다. 9월 들어 ‘역대 최고 가격’과 ‘역대 최고 상승률’이라는 기록을 동시에 세운 셈이다.

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전문가들 9월 들어 아파트 중위가격이 전례 없는 상승률 배경, 서울 강북권 아파트 가격 상승이 한몫

전문가들은 9월 들어 아파트 중위가격이 전례 없는 상승률을 기록한 배경에는 서울 강북권 아파트 가격 상승이 한몫을 한 것으로 보고 있다.

지표상으로도 9월 아파트 중위가격 상승률을 지역별로 분석한 결과 10%대 상승률을 보인 지역은 서울 강북권이 유일했다. 서울의 6억원대 이하 중저가아파트 거래 가격이 급등하면서 전국 아파트 중위가격도 끌어올린 구조다.

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서울의 중저가아파트 쏠림이 전국 아파트 중위가격을 끌어올린 것, 서울 김포, 파주 중심으로 6억원 이하 아파트의 상승세

서울의 중저가아파트 쏠림이 전국 아파트 중위가격을 끌어올린 것으로 시장은 보고 있다.

30대의 ‘패닉바잉’에다 유례없이 뛴 전셋값에 구매로 돌아서는 수요까지 더해졌다.

정부는 8월 이후 “집값 안정세가 본격화되고 있다”는 입장이지만 서울은 물론 김포·파주를 중심으로 6억원 이하 아파트의 상승세는 오히려 가팔라졌다.

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전문가들, 외곽지역의 중저가아파트 가격이 꾸준히 오를 것으로 전망, 내집마련의 막차 타려는 실수요자 여전

전문가들은 외곽지역의 중저가아파트 가격이 꾸준히 오를 것으로 전망한다. 내 집 마련의 막차를 타려는 실수요가 여전히 뒷받침되고 있기 때문이다. 한 전문가는 “임대차 3법 이후 전세가 귀해지고 가격도 오르면서 차라리 ‘중저가아파트 매매’로 갈아타려는 수요가 많다”며 “당분간 서울 분양도 많지 않을 것으로 예상되는 만큼 중저가단지 쏠림 현상은 계속될 것”이라고 설명했다.

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서울 강북, 경기도 외곽까지 밀려나는 "전세대란" 영향으로 세입자들, 매매로 돌아서

지난달 전국 아파트 중위가격이 10.8%에 이르는 이례적인 상승률을 보이며 4억원을 돌파한 배경에는 수도권 서민 실수요층의 불안함이 녹아 있다. 6월부터 서울 외곽 아파트까지 가격이 급격히 치솟자 아파트를 매수하고자 하는 수요가 서울 강북은 물론 경기도 바깥 비규제지역까지 밀려나고 있다. 여기에 임대차 3법으로 인한 ‘전세대란’도 이들의 매수 의지에 불을 지피고 있다. 몇 개월 만에 전셋값이 수천만원은 물론 억 단위로 급등하자 기존 세입자들이 “비싼 값에 전세를 얻느니 차라리 내 집을 마련하자”는 쪽으로 마음을 바꾸는 것이다.

​익명을 요구한 금융권의 한 전문가는 “30대가 주축이 된 패닉바잉과 전세대란에 따른 매수 전환 수요가 중위가격 급등의 핵심”이라며 “이들의 수요가 모이는 지점이 바로 서울 강북 또는 수도권 지역의 3억~6억원대 매물”이라고 설명했다.

 

서울 강북권 아파트의 9월 중위가격 7억 5,667만원으로 상승, 경기도 4억 1,345만원으로 상승, 고가 아파트 밀집지역인 "강남4구"는 10억 7,667만원으로 오히려 감소

실제 KB국민은행에 따르면 서울 강북권 아파트의 9월 중위가격은 처음으로 7억원대를 넘어 7억5,667만원을 기록했다. 지난달까지만 해도 중위가격이 6억6,609만원이었지만 한 달 만에 1억원 가까이 뛰며 13.6%의 상승률을 보인 것이다. 고가 아파트 밀집지역인 ‘강남 4구(강남·서초·송파·강동구)’ 등이 속한 강남권 아파트 중위가격이 8월 11억5,277만원에서 9월 10억7,667만원으로 6.6% 감소한 것과 대조적이다.

두 번째로 높은 상승률을 기록한 지역은 경기로, 해당 지역 아파트 중위가격은 4억275만원에서 4억1,345만원으로 오르며 2.65%의 변동률을 보였다.

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서울 아파트 시장 관망세 짙어지는 분위기, 서울 외곽, 경기도 지역의 중저가 아파트가격 꾸준히 상승

강력한 부동산대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 인한 거래 위축으로 서울 아파트 시장에 관망세가 짙어지는 분위기지만 전문가들은 외곽지역의 중저가 아파트 가격은 꾸준히 오를 것이라고 전망한다.

내 집 마련의 막차를 타려는 실수요가 여전히 뒷받침되고 있기 때문이다. 이 같은 수요는 서울 강북지역을 넘어 경기도까지 번지는 분위기다.

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중저가 단지들이 가격 상승세 이어가는 것은 규제지역이라도 6억원 미만 아파트 비교적 대출이 자유롭기 때문

올 초 뜨거웠던 ‘수용성’도 중저가 단지들을 중심으로 신고가를 이어가고 있다.

이들 지역 내 중저가 단지들이 가격 상승세를 이어가는 것은 규제지역이라 하더라도 6억원 미만 아파트에 대해서는 비교적 대출 등이 자유롭기 때문이다. 한국주택금융공사의 ‘보금자리론’도 활용 가능해 자금 여력이 적은 30대 등이 관심을 기울이고 있다.

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최근 급격히 상승한 ‘전셋값’, 수도권 중저가 아파트값 매매에 영향을 미쳐

최근 급격히 상승한 ‘전셋값’도 수도권 중저가 아파트값에 불을 지핀 주요 원인 중 하나다.

임대차 3법 강행 등으로 전세 매물이 급감하고 전셋값이 급등하자 차라리 집을 사겠다는 수요가 대거 늘어난 것이다. 실제로 KB국민은행에 따르면 5일 기준 전국 전셋값은 0.28% 올라 2013년 9월 이래 가장 높은 상승률을 보였다. 같은 기간 전세수급지수 또한 188.7을 기록해 2013년 10월 이래 가장 높았다.

​우선 계약갱신청구권을 사용해 기존 전셋집에 눌러앉는 수요가 증가하면서 전세 매물이 예년보다 크게 줄어든 상황이다. 여기에 전월세상한제 시행으로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 된 집주인들이 4년 치 보증금 상승분을 미리 올려받으려 하면서 수도권 전셋값이 단기간 내 급등하는 양상이다.

​서울에 전세를 얻기보다 비교적 가격이 저렴한 수도권에 ‘내 집’을 마련하겠다는 수요가 늘어나는 상황이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “현재 수도권 집값은 관망세가 강하지만 가점이 낮아 청약 당첨이 어려운 30대나 전셋값 급등에 지친 세입자들이 매매로 돌아설 가능성이 여전하다”며 “앞으로 전세불안이 1∼2년까지도 계속될 수 있어 매매 시장을 자극하는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.

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2020년 09월 전국 아파트 중위가격이 사상 최초로 4억원 돌파하였다고 합니다.

그런데 이렇게 4억원이 넘을 때의 8월대비 중위가격 상승율이 무려 10%나 된다는 것입니다.

전문가들은 2020년 09월 들어 아파트 중위가격이 전례 없는 상승률 배경에는 서울 강북권 아파트 가격 상승이 영향을 미친 것이라고 보고 있습니다.

강북권은 원래 6억원 이하의 중저가 아파트가 많은 지역이었습니다.

그런데 최근 2~3년 사이에 이들 지역의 중저가 아파트들의 매매가 활발히 이뤄지면서 가격 상승을 이끌었고, 이로 인해 전국 아파트의 중위가격을 끌어올려 버렸습니다.

더욱이 서울 강북권의 시세가 오르면서 이에 부담을 느끼는 실수요자들이 서울 외곽의 경기도 지역까지 넘어가면서 6억원 이하 아파트들의 가격 상승이 계속 이어지고 있다는 것입니다.

​이렇게 6억원 이하 중소형 아파트 매입을 하는 이유로는 내집마련의 막차를 타려는 실수요자들이 여전히 많기 때문이라고 합니다.

정부의 부동산 규제로 인한 전세자금 대출 규제와 더불어 임대차 3법으로 인해 전세대란으로 전세가격이 급등하면서 이에 부담을 느낀 임차인들이 매매로 전환하는 수요가 늘어나고 있기 때문인데, 결국 이들 수요자들이 모이는 지점이 바로 서울 강북과 수도권 지역의 3~6억원대의 매물들이고, 이 매물대에 몰리는 수요들로 인해 전국 중위 가격이 4억원을 넘어서고 앞으로도 더 올라갈 것이라고 합니다.

​서울은 이제 너무 올라 버린 가격대로 인해 관망세가 짙어지고 있는 분위기입니다.

특히나 서울내 중소형 아파트들은 그간 많이 올랐기 때문에 그동안 가격 상승이 더딘 중대형 아파트에 대한 매매 수요가 늘어나고 있는 상황이기에 중소형아파트들이 존재하는 서울 외곽, 경기도 지역으로 실수요자들이 몰리고 있는 상황입니다.

이렇게 실수요자들이 서울외곽과 경기도 지역으로 몰리는 이유로는 계약갱신청구권을 사용해 기존 전셋집에 눌러앉는 수요가 증가하면서 전세 매물이 예년보다 크게 줄어든 상황이고, 여기에 전월세상한제 시행으로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 된 집주인들이 4년 치 보증금 상승분을 미리 올려받으려 하면서 수도권 전셋값이 단기간 내 급등하고 있습니다.

그렇다 보니 서울에 전세를 얻기보다 비교적 가격이 저렴한 수도권에 ‘내 집’을 마련하겠다는 수요가 늘어나는 상황에 규제지역이라도 6억원 미만 아파트 비교적 대출이 자유롭기 때문입니다.

​서울에서는 중대형급 매물들의 거래가 이뤄질 것이나 서울외곽과 경기도 에서는 중소형 아파트들중 중저가 아파트의 매매가 이뤄지면서 가격 상승이 이어질 것이라 생각합니다.

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