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[20.09.30]산본 신도시 리모델링, 산본 우륵 첫 조합 설립, 분당 무지개 4단지 등 수평·별동 증축 리모델링/ 속초·고성·서산·통영, 미분양관리지역 제외, HUG 기준완화기사읽기 2020. 9. 30. 08:05728x90
속도내는 1기 신도시 리모델링…산본우륵 첫 조합 설립
2020년 09월 29일 정비 업계에 따르면 경기 군포 산본신도시의 우륵아파트가 최근 리모델링 조합 창립총회를 성공적으로 완료했다고 합니다. 산본신도시의 첫 리모델링 조합 설립 단지가 되었네요.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/09/1006536/
산본신도시의 첫 리모델링 조합 설립 단지, 신본신도시 우륵아파트
산본, 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 노후 아파트 단지들의 리모델링 사업이 속도를 내고 있다.
29일 정비 업계에 따르면 경기 군포 산본신도시의 우륵아파트가 최근 리모델링 조합 창립총회를 성공적으로 완료했다. 이 단지는 산본신도시의 첫 리모델링 조합 설립 단지가 됐다.
1994년 준공, 26년차 우륵아파트, 수평·별동 증축 리모델링 1508가구 증축 예정
1994년 준공돼 올해로 26년 차를 맞은 우륵아파트는 수평·별동 증축 리모델링을 통해 1312가구를 1508가구로 증축할 예정이다. 늘어나는 196가구는 일반분양할 예정이다.
율곡주공아파트, 리모델링 조합 설립을 위한 소유주 동의서 65% 모아, 2020년 10월말께 조합 창립 총회 개최 예정
이외에도 산본에선 율곡주공아파트가 리모델링 조합 설립을 위한 소유주 동의서를 받고 있다. 이미 65%가 넘는 동의서를 모았으며 추진위원회는 다음달 말께 조합 창립총회를 개최할 예정이다. 개나리주공아파트도 최근 리모델링 사업 동의율 50%를 달성했다.
분당, 무지개 마을 4단지 수평증축 리모델링 설계안, 건축심의 통과, 수평,별동 증축만으로 리모델링 추진
분당에서도 리모델링 사업이 곳곳에서 속도를 내고 있다. 무지개마을4단지는 수평 증축 리모델링 설계안이 최근 건축심의를 통과했다. 이 단지는 본래 수직 증축을 추진하려다 인허가가 지연되자 수평·별동 증축만으로 리모델링을 추진하기로 했다. 분당 내 다른 리모델링 단지들도 빠른 사업 추진을 위해 수직 증축에서 수평 증축으로 전환을 검토하고 있다.
일산, 문촌4·16·17, 강선14단지 단지 중심 리모델링 움직임 추진 목소리
일산에서는 아직 시작 단계지만 문촌4·16·17, 강선14단지 등 지하철 3호선 주엽역~호수공원 인근 단지들을 중심으로 리모델링 움직임이 일어나고 있다. 문촌·강선·후곡마을 등 일산 서구 아파트 단지들의 통합 리모델링을 추진하자는 목소리도 있다. 서구 일대는 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 킨텍스역 호재에 힘입어 최근 집값 상승이 가파른 지역이라 리모델링 사업에 대한 기대도 높다.
별도 택지 개발 없이 양질의 주택 공급 가능, 서울 옥수 극동, 문정 시영, 개포 대치2단지 리모델링추진
1기 신도시 중 상당수 단지가 조성된 지 30여 년이 지났지만 평균 용적률이 200%가량으로 높아 재건축보다는 리모델링을 추진하는 곳이 많다. 이 단지들이 성공적으로 리모델링되면 별도 택지 개발 없이도 양질의 주택이 공급될 수 있다. 강화된 재건축 규제 때문에 옥수 극동, 문정 시영, 개포 대치2단지 등 서울 도심에서도 리모델링을 추진하는 사례가 많다.
드디어 1기신도시에서도 리모델링을 추진하는 단지들이 속속 나타나고 있는 상황입니다.
1기 신도시들은 1990년대에 지어진 아파트들로 재건축 연한 30년이 도래되거나 지난 곳이 생겨나고 있습니다.
그렇다 보니 15층 정도의 아파트들 중에서 용적율이 200% 미만인 경우 중층 재건축을 할 수 있는 단지들이 나오고 있고, 평균 용적율이 200% 이상인 1기신도시의 아파트들은 재건축 보다는 리모델링을 추진하는 경우가 나오기 시작하고 있습니다.
그런데 이들 1기신도시들은 재건축 보다는 리모델링을 추진하지 않을까 생각합니다.
강화된 재건축 규제로 인해 사업성이 떨어지고, 사업속도도 재건축 보다는 리모델링이 기간단축이 용이하기 때문입니다.
또한 국토교통부는 ‘리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구 용역’를 진행, 이 결과는 올해 발표될 예정이기 때문에 이 발표결과에 따라서 리모델링을 추진할 단지들이 더 많이 생겨날 수도 있을 거라 생각합니다.
앞으로 1기 신도시들의 리모델링 사업이 화두가 되면서 추후에는 새로운 부동산 시장의 흐름을 보일 것이라 생각합니다.
속초·고성·서산·통영, 미분양관리지역 제외
HUG는 미분양관리지역 선정 및 미분양관리지역에서의 분양보증 발급 기준을 완화한다고 밝혔습니다. 이로써 미분양 관리지역의 신규 분양도 쉬워질 전망이라고 합니다.
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020092916583460276
국토부 미분양관리지역 공고
제49차 미분양관리지역 선정공고_20200929.hwp0.06MB수도권 (1개)
△경기 안성시(조정대상지역 제외) ’16.10.17∼’20.10.31 ④
지방(10개)
△대구 동구 ’20.10.05∼’20.11.30 ①,②,③
△충남 당진시 ’18.09.01∼’20.11.30 ③,④
△전남 영암군 ’18.10.01∼’20.10.31 ④
△경북 김천시 ’16.12.01∼’20.11.30 ②,④
△경북 경주시 ’16.11.04∼’20.10.31 ④
△경남 양산시 ’18.07.01∼’20.11.30 ①,③,④
△경남 밀양시 ’20.10.05∼’20.11.30 ①,②,③
△경남 거제시 ’17.02.01∼’20.11.30 ②,④
△경남 창원시 ’16.10.17∼’20.11.30 ②,④
△제주 서귀포시 ’19.10.05∼’20.10.31 ④
HUG는 미분양주택이 지속 감소하는 시장 상황 반영 미분양관리지역 선정 및 분양보증 발급 기준 완화
HUG는 29일부터 미분양관리지역 선정 및 미분양관리지역에서의 분양보증 발급 기준을 완화한다고 밝혔다.
이에 따라 미분양관리지역에서 해제되는 지역이 늘고 미분양관리지역에서의 신규 분양도 쉬워질 전망이다.
미분양관리지역, 사업부지 매입시 분양보증 예비심사를 거쳐야/ 토지 매입한 경우, 사전 심사 거쳐야
미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하려는 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다.
이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야 한다.
미분양관리지역 선정 기준 기준 세대수 현행 500세대 → 1000세대로 상향
미분양관리지역 선정기준 중 ‘미분양 해소 저조’의 기준 세대수를 현행 500세대에서 1000세대로 상향했다.
최근 3개월간 미분양 1000세대 이상이고 전월 대비 미분양 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역을 미분양관리지역으로 선정한다.
미분양관리지역 지정시 모니터링 기한 3개월 → 2개월로 단축
현재는 미분양관리지역으로 지정될 경우 선정 사유(①미분양증가, ②미분양 해소 저조, ③미분양 우려)가 해소되더라도 3개월의 모니터링 기간을 거쳐 해제하는데, 이달부터는 이를 2개월로 단축한다.
미분양이 해소된 지역은 조기에 미분양관리지역에서 해제한다.
분양보증 발급이 가능한 예비·사전심사 기준 점수, 하향 62점→ 60점으로 하향
분양보증 발급이 가능한 예비·사전심사 기준 점수도 하향 62점에서 60점으로 하향했다.
주택사업자는 미분양관리지역에서 더 쉽게 분양보증을 발급받아 사업을 시행할 수 있게 됐다.
6월말, 미분양관리지역 지정 시 최소 지속기간(모니터링 기간) 6개월 → 3개월 단축
이는 지난 6월말 미분양관리지역 지정 시 최소 지속기간(모니터링 기간)을 6개월에서 3개월로 단축한 데 이은 추가 완화 조치다.
HUG는 앞으로도 주택시장 변화에 따라 미분양관리지역 제도를 탄력적으로 운영할 계획이다.
대구 동구와 경남 밀양 미분양관리지역 편입, 강원 속초·고성, 충남 서산, 경남 통영은 미분양관리지역에서 제외
HUG는 이번 선정기준 변경을 반영해 제49차 미분양관리지역으로 수도권 1개 및 지방 10개, 총 11개 지역을 선정했다. 전달 대비 2개 지역 감소한 수준이다.
이번 제49차는 대구 동구, 경남 밀양 2개 지역이 새로 편입됐다. 2개월의 모니터링 기간이 만료된 강원 속초·고성, 충남 서산, 경남 통영 4개 지역은 제외됐다.
HUG가 2020년 09월 29일 부터 미분양관리지역 선정 및 미분양관리지역에서의 분양 보증 발급 기준을 완화한다고 합니다.
이는 미분양관리지역에서 주택을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매,경공매, 교환 등의 일체 취득행위)할려고 하면 분양보증 예비심사를 거쳐야 하고, 이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받을려고 한다면 사업자는 사전 심사를 거쳐야 한다고 합니다.
그런데 이 미분양 관리지역 지정에 대한 기준을 완화하여 보다 빠르게 미분양 지정 및 해제를 할 수 있게 되었고, 분양보증 발급을 하기 위한 예비,사전 심사 기준 점수도 60점으로 하향한다고 하니 미분양관리지역에서의 신규 분양이 쉬워질 것이라고 전망하고 있습니다.
이는 건설사에게는 호재일 수 있지만 투자자에게는 그리 반가운 소식은 아닐 수 있습니다.
미분양관리지역이라 함은 공급이 많음으로 인해 미분양 주택이 늘어난 것으로 수요대비 공급이 많은 상황인데 여기에 새로운 공급을 추가로 늘릴 수 있도록 한다는 것이기 때문입니다.
아파트 가격 상승을 저해하는 요인으로 작용할 수 있다고 생각되는 한편 정부가 민간의 공급을 늘리기 위한 하나의 방편으로 생각하는 게 아닌가 생각되네요.
2020년 08월말 기준 미분양관리지역의 미분양 주택은 총 1만3153가구인데 전국 미분양 주택 총 2만8831가구의 약 46%정도 된다고 합니다.
나머지 54%는 계속해서 미분양이 계속 이어지고 있는 지역들인데 이 들 지역에 새로이 분양을 한다는 것은 이미 수요가 차 이는 지역에 공급을 하는 것이기에 미분양이 해소될려면 상당히 많은 시간이 소요될 수 있다고 생각합니다.
[단독]“땅값 더 낮춰라”…감정원, 분상제 아파트 7곳 ‘퇴짜’
한국감정원이 민간택지 분양가 상한제 지역들의 분양가 책정에 있어 정비사업자의 토지가격에 에 대한 감정을 재평가하라고 판정하였습니다. 감정원에서 책정한 토지가격에 감정원이 다시 재검정하라고 하는 것이 자칫 이해가 안되네요.
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01321846625905040&mediaCodeNo=257
분양가상한제 대상 사업장 7곳 중 6곳, 토지가 감정평가결과, 재평가 판정
국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원실이 28일 한국감정원에서 받은 자료를 보면 감정원은 올해 분양가상한제 대상 사업장 7곳에 대한 토지가격 감정평가 결과의 적정성을 따져 모두 재평가하란 판정을 내렸다.
대상은 △서초구 서초동 1486-17 공동주택 신축공사, 서초동 낙원·청광연립 가로주택정비사업 △강동구 상일동 벽산빌라 가로주택정비사업, 둔촌동 632 민영주택건설사업 △강서구 공항동 발쿠치네하우스 민영주택사업 △양천구 신월동 스위트드림아파트 △은평구 역촌동 역촌1주택재건축정비사업 등이다.
고덕아르테미스미소지움, HUG제시 분양가보다 낮은 가격으로 떨어진 것으로 알려져
감정원의 토지가격 검증 등을 거친 강동구 상일동 벽산빌라(고덕아르테스미소지움)는 실제 분양가격이 결국 조합원들 기대치보다 내려갔다. 이 아파트 조합은 앞서 분양가상한제를 피하려 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증료를 알아봤지만 3.3㎡당 2730만원으로 통보받자 분양을 미뤘다. 가격이 너무 낮다는 판단에서다.
하지만 분양가상한제를 적용 받자 감정원의 토지가격 검증, 강동구의 분양가심의위원회를 거치면서 분양가격이 HUG 제시가보다 3.3㎡당 161만원 떨어진 것으로 알려졌다.
서초구 신반포3차·경남아파트재건축조합(래미안원베일리), 강동구 둔촌주공재건축아파트 조합 등 분양가격 하향조정 받을 가능성
서초구 신반포3차·경남아파트재건축조합(래미안원베일리), 강동구 둔촌주공재건축아파트 조합 등 향후 분양가상한제를 적용받을 단지들도 벽산빌라처럼 분양가격이 하향조정 받을 것이란 전망이 많다.
현재 래미안원베일리는 감정원의 감정평가 검증이 진행 중이고 둔촌주공은 감정평가도 지지부진한 상황이다.
분양가상한제 적용 아파트의 분양가격은 ‘택지비+기본형건축비+가산비’로 결정
분양가상한제 적용 아파트의 분양가격은 ‘택지비+기본형건축비+가산비’로 결정된다. 사업부지의 가격인 택지비는 시청과 구청이 각각 선정한 감정평가사 2명의 감정평가를 먼저 받은 뒤 감정원이 적정성 검증을 벌여 확정된다. 그런데 지자체가 지정한 감정평가사의 토지가격 감정평가 결과에 감정원이 잇달아 제동을 건 셈이다.
정 의원실 관계자는 “감정원에서 감정평가를 다시 하라고 요구해 7곳 중 6곳의 토지가격이 모두 당초 감정평가액보다 떨어졌다”며 “나머지 1곳인 서초구 낙원·청광연립 가로주택정비사업만 기존 감정가액이 유지된 것으로 안다”고 말했다.
한국감정원, 공시지가를 기본으로 하지만 시세와 괴리가 있다보니 현실화율을 적용해 보정을 한다. 서류미비해 검토 요청한 것뿐이다. 평가규정 준수여부를 따질뿐이다.
감정원은 이에 대해 “(토지가격 산정은) 공시지가를 기본으로 하지만 시세와 괴리가 있다보니 현실화율을 적용해 보정을 한다”며 “감정평가사가 보정하는 과정에서 참고해야 할 사례들을 선별적으로 취했거나 관련 서류가 미비해 재검토 요청을 한 것”이라고 설명했다.
그러면서 “평가 규정을 준수했는지 여부를 따졌을 뿐 토지가격을 일부러 낮추기 위해 재검토 요청을 한 건 아니다”라면서 “감정평가에 따른 평당가격은 요청주체의 동의 없이 공개할 수 없다”고 했다.
조합, 정부가 기본형 건축비 건드릴 수 없으니, 감정원을 이용 땅값을 깎으려는 의도
하지만 이러한 감정원의 조치에 정비업계에선 불만이 나오고 있다. 재건축·재개발조합 연대모임인 주거환경연합 김구철 조합경영지원단장은 “정부가 기본형건축비는 건드릴 수 없으니 감정원을 이용해 땅값을 깎으려는 의도”라며 “분양가를 더 낮추려고 사전조치하는 것 같은데 조합에서는 민원제기 외엔 대응방법이 없어 답답하다”고 했다.
지자체가 직접 선정한 감정평가사를 믿지 않고 검증명목 재평가하라 요청
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “감정평가제도는 국가가 해야 할 일을 대신 맡긴 공인평가제도”라며 “심지어 지자체가 직접 선정한 감정평가사들을 믿지 않고 검증을 명목으로 다시 평가하게 해서 결과를 바꾸면 정부 스스로 발등 찍는 꼴”이라고 비판했다.
정동만 의원은 “감정원에서 땅값을 깎고 지자체 분양가심의위에서 가산항목들을 깎으면 분양가격이 낮아질 수밖에 없다”며 “정부가 이런 방법으로 분양가를 통제하면 일반분양 받는 사람들은 좋겠지만 조합원과 시공사의 부담이 늘고 정비사업이 원활히 이뤄지지 않아 공급에 차질을 빚을 것”이라고 지적했다
서울 서초구 서초동 공동주택 등 분양가상한제를 적용해 일반분양을 추진하던 재건축·재개발 등 정비사업장들이 분양가 산정 과정에서 한국감정원이 분양가를 결정짓는 핵심요소인 토지가격(택지비)에 대해서 검증명목을 빌미로 재평가하라고 요청하였습니다.
민간택지 분양가 상한제 지역의 감정평가사는 지자체가 지정하게 되어 있습니다.
즉, 정부의 일원인 이들이 감정평가한 토지가격에 대해서 한국감정원이 재평가하라고 요청한 것입니다.
민간택지 분양가 상한제 지역의 분양가 책정은 ‘택지비+기본형건축비+가산비’로 결정됩니다.
아마도 정부는 기본형 건축비 건드릴 수 없다 보니 택지비를 내려서 분양가를 낮출려는 의도가 있는게 아닌가 생각되는데요.
민간택지 분양가 상한제 지역에 대해 HUG가 제시한 분양가 보다 높게 분양가가 책정되다 보니 한국감자원에서 검증명목 미비 등의 이유로 반려한게 아닌가 생각합니다.
아무리 그렇다 하더라도 시장원리를 너무 무시하는게 아닌가 생각합니다.
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