[20.10.14]공공재개발 공모, 한남1,장위9,흑석2 / 서울시 준주거 용적율 500%신설 추진/ 하남 교산, 경전철 대신 3호선 연장 추진, 부천 대장, 홍대원종선 연장 대두

공공재개발 예상 밖 열기… “후보지 떨어질라” 몸 사리는 조합

https://www.fnnews.com/news/202010131831014839

서울시에 따르면 공공재개발 공모신청을 한 구역은 한남1, 장위9, 흑석2 등 총 3곳으로 확인되었고, 사전의향서를 제출한 곳은 7~8곳이라고 합니다.

정비지구 중심으로 참여의사를 밝히고 있는데 혹시 떨어질까봐 주민 동의율에 대해서 입조심하고 있다네요.

공공재개발 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 사업시행자로 참여하는 재개발 사업이다. 새 아파트의 조합원분을 제외한 물량 중 일부를 공공주택으로 짓는 대신 △인·허가 절차 간소화 △분양가상한제 면제 △종상향 등의 혜택을 준다.

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정부가 추진하는 공공재개발이 높은 참여 열기를 보이면서 희망 조합들간 동의율을 숨기거나 주민 갈등을 차단하는 등 신경전이 벌어지고 있다.

공공재개발 후보지 선정 규모가 미정이다보니 향후 심사나 사업 추진의 걸림돌이 될 여지를 없애려는 분위기가 감지되고 있다.

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공공재개발 공모신청, 한남1, 장위9, 흑석2 등 총 3곳 / 사전의향서 제출한 곳 7~8곳

2020년 10월 13일 서울시에 따르면 이날 기준 공공재개발 공모신청을 한 구역은 한남1, 장위9, 흑석2 등 총 3곳으로 확인됐다. 사전의향서를 제출한 곳은 7~8곳으로 파악됐다.

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후보지 모집 11월 04일 마감, 선정 규모는 미정

공공재개발 신청 의향을 밝힌 구역들의 최대 관심사는 역시 후보지 선정 규모다.

정부는 후보지 모집을 11월 4일 마감한다고 밝혔지만 정확한 선정 규모는 밝히지 않았다.

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참여의사 밝힌 구역들 중 주민, 상가와의 갈등으로 해제된 지역 어렷, 이로 인해 주민 동의율 함구

참여의사를 밝힌 구역들 중에서는 재개발을 추진하다 주민이나 상가와의 갈등으로 구역이 해제된 지역들도 여럿 있다.

이들 구역은 자칫 갈등이 재연돼 공공재개발 후보지 선정에 악영향을 미칠까 동의율을 함구하는 등 예민한 기류가 퍼지고 있다.

익명을 요구한 조합 관계자는 "언론에서 주민 동의율 현황을 묻는 연락이 많지만 다른 곳보다 낮게 나타날까봐 공개가 꺼려진다"라며 "상가나 반대파와의 갈등도 혹여 후보지 선정에 안좋은 이미지로 비쳐질 거 같아 주민들이 예민한 반응을 보이고 있다"고 전했다.

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서울시, 공공재개발로 총 4만가구 공급 계획 VS 정비업계, 공공재개발 후보지 규모를 확대해야

정비업계에서는 서울 공급절벽 해소를 위해 공공재개발 후보지 규모를 확대해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

서울시는 공공재개발을 통해 총 4만가구를 공급하는 계획을 밝혔다.

서울시 관계자는 "최종 후보지로 몇 곳을 지정할 지 아직 결정이 되지 않았다"라며 "내년 3월까지 최종 후보지 선정이 끝나면 이후에도 다시 공공재개발 공모가 이뤄질 것"이라고 밝혔다.

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서울 정비지구 참여 확산, 성북구청 5~6곳, 용산구청 2~3곳, 영등포구청 2곳 등 사전의향서 제출

성북구청에서는 5~6곳, 용산구청에서는 2~3곳, 영등포구청도 2곳이 사전의향서를 제출한 것으로 확인됐다.

최근 마포구 아현1구역과 동대문구 전농9구역 등도 참여 의사를 밝히며 공공재개발 참여 규모는 계속 늘어날 것으로 예상된다.

후보지 공모 접수 전에 사전의향서를 제출했던 성북1, 양평14구역도 공모신청에 속도를 내고 있다.

2020년 09월 24일 사전의향서를 제출한 성북1구역은 최근 노후도 문제에서 벗어나 주민들이 자원봉사를 통해 동의서 징구에 나섰다.

양평14구역은 오는 20일 주민 총회를 거쳐 공모신청을 할 계획이다.

추진위 관계자는 "이미 공모신청에 필요한 동의율을 넘겨 주민 찬성이 70%를 웃돈다"며 "총회를 통해 조합과 공공이 함께할지, 공공 단독으로 갈 지 결정할 것"이라고 말했다.

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서울시, '공공재건축 활성화' 박차…'준주거 500%' 신설한다

https://www.asiae.co.kr/article/2020101315354463292

​서울시는 공공주도형 고밀도재건축을 위해서 현 조례상 용적율 최대 400%로 제한한 준주거지역을 최대 500%로 올릴 수 있는 조례를 신설하겠다고 합니다.

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서울시가 공공주도형 고밀재건축(공공재건축)의 원활한 진행을 위해 빠르면 올해 안에 용도지역을 손본다.

현재 시 조례상 용적률 최대 400%로 제한돼 있는 준주거지역을 쪼개 주거에 더 큰 비중을 둔 용적률 최대 500% 용도지역을 신설한다는 방침이다. 준주거지역이 1·2종으로 나뉘는 셈이다.

 

서울시, 2020년 8·4 공급대책 후속 조치의 일환으로 용적률 최대 500%, 최대 50층이 가능한 용도지역 신설

13일 서울시에 따르면 시는 8·4 공급대책 후속 조치의 일환으로 용적률 최대 500%, 최대 50층이 가능한 용도지역 신설에 나선다.

기존 준주거지역을 세분화해 공공재건축에 맞는 용도지역을 새로 만들어 낸다는 방침이다.

서울시와 국토교통부는 앞서 8·4대책 발표 당시 공공재건축의 경우 종상향 등을 통해 용적률을 최대 500%까지 완화해주고 층고 역시 최고 50층까지 허용하겠다고 밝힌 바 있다.

다만 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 참여해야 하고 확대된 용적률의 절반은 임대주택 등을 짓는 데 활용해야 한다.

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서울시, 현재 준주거지역 용적율 최대 400% 허용

서울 시내 용도지역은 주거지역과 상업지역으로 나뉜다.

주거지역은 전용주거지역(1·2종), 일반주거지역(1·2·3종), 준주거지역으로 구분된다.

상업적 성격이 강한 주거지역인 준주거지역엔 현재 주거 비율이 최대 90%까지 가능하다.

나머지 10% 이상엔 상업 기능을 갖춰야 한다.

서울시에선 현재 준주거지역의 용적률이 최대 400%까지 허용된다.

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서울시, 신설 준주거지역 내 용도와 관련해선 세부 내용을 조율 중

공공재건축을 위해 신설되는 이번 용도지역의 경우 기존 준주거지역과는 용도(보다 주거 위주)와 용적률(최대 500%) 등에서 차이를 두게 된다.

주거 비율은 기존 준주거지역(90%)과 비교해 상향될 것으로 예상되지만 100%에는 못 미치는, '일부 상업 기능을 포함하는 형태'가 될 것으로 보인다.

시 관계자는 "신설 준주거지역 내 용도와 관련해선 세부 내용을 조율 중"이라고 전했다.

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2019년 08월, 지자체의 용도지역 세분화를 허용하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정이 이뤄지면서 법적 근거도 마련

지난해 8월 지자체의 용도지역 세분화를 허용하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정이 이뤄지면서 법적 근거도 마련됐다.

서울시는 국토부가 공공재건축을 위한 법(도시 및 주거환경정비법)을 개정한 후 용도지역 조례를 개정에 나설 방침이다.

서울시 관계자는 "연내 공공재건축 시범사업지 선정과 공공재건축과 관련한 정부의 도시정비법 개정과 보조를 맞춰 용도지역 신설을 진행할 것"이라고 말했다.

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서울시, 용도지역 재편 작업 착수, 관련 용역결과 2021년말 도출 예정

한편 서울시는 시 전반에 대한 용도지역 재편 작업에도 착수했다.

2017년 이뤄진 '용도지역 체계 재편방안 연구용역'에선 효율적인 토지 이용을 위해 현재 11개인 용도지역을 최대 19개로 세분화하는 방안이 제안된 바 있다.

준주거지역을 1종 저밀 복합주거부터 4종 역세권 고밀 복합주거로, 일반상업지역 역시 1·2·3종으로 나누는 등의 방식을 활용하는 것이다.

서울시는 이를 시에 어떻게 반영할 지에 대한 새 용역을 발주한 상태다. 관련 용역 결과는 빠르면 내년 말 도출된다.

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​하남 교산, 경전철 대신 '3호선 연장' 추진

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020101346341

3기 신도시 하남 교산지구의 광역교통개선대책이 경전철에서 3호선 연장으로 바뀔 것이라는 전망입니다.

그리고 수도권 서남권의 부천 대장지구에선 홍대원종선 연장 방안이 대두되고 있다고 하네요.

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3기 신도시 하남 교산지구의 광역교통개선대책, 지자체의 의견 수용, 경전철에서 3호선 연장으로 바뀔 전망

3기 신도시 하남 교산지구의 광역교통개선대책이 경전철에서 3호선 연장으로 바뀔 전망이다.

3호선 연장안을 주장해온 지방자치단체 의견을 정부가 수용하는 것이 유력하다.

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3호선 연장, 2018년 말 정부가 교산지구를 3기 신도시로 지정하면서 내놓은 교통대책

3호선 연장은 2018년 말 정부가 교산지구를 3기 신도시로 지정하면서 내놓은 교통대책이다.

사업비 1조5401억원을 투입해 송파 오금역에서 감일지구와 교산지구를 거쳐 하남시청 인근 덕풍역까지 12㎞를 연장하는 사업이다.

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국토부, B/C 낮다는 이유로 2020년 05월 하남시에 4량짜리 송파~하남 경전철 노선 제시

국토부는 지난 5월 하남시에 4량짜리 송파~하남 경전철 노선을 다시 제시했다.

사전타당성 용역 결과 3호선 연장사업의 경제성(B/C)이 0.58로 낮았기 때문이다.

경전철은 2호선과 8호선 환승역인 잠실역을 출발해 송파나루역(9호선)을 지나 감일지구, 교산지구를 거쳐 하남시청을 잇는 길이 15.8㎞ 노선이다.

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하남시, 줄곧 3호선 연장을 해야 한다는 견해를 고수

하지만 하남시는 줄곧 3호선 연장을 해야 한다는 견해를 고수해왔다.

하남시 관계자는 “철도의 연결성, 중전철의 수송능력 등을 고려했을 때 3호선 연장이 맞다”고 주장했다.

국토부 관계자는 “다음달께 사업성 재검토 연구용역 결과가 나올 예정”이라며 “지자체와 지역주민들의 의견을 참고해 올해 안에 교산지구의 교통대책을 확정지을 것”이라고 말했다.

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2020년 10월, 3호선 연장 노선에 대한 연구용역을 발주하고 사업성 재검토

2020년 10월 13일 국토교통부와 경기 하남시 등에 따르면 정부는 최근 3호선 연장 노선에 대한 연구용역을 발주하고 사업성 재검토에 들어갔다.

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3호선 연장으로 가닥이 잡히면서 서울과 교산지구 사이에 있는 감일지구도 덩달아 혜택

3호선 연장으로 가닥이 잡히면서 서울과 교산지구 사이에 있는 감일지구도 덩달아 혜택을 보게 될 전망이다.

이렇다 할 교통망이 없는 상태에서 강남 접근성이 획기적으로 개선되기 때문이다.

하남 구시가지 주민들도 강동을 경유하지 않고 바로 서울 도심에 진입할 수 있게 된다.

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부천 대장지구, 홍대원종선 연장 가능성 대두

수도권 서남권의 부천 대장지구에선 홍대원종선 연장 방안이 수면 위로 떠올랐다.

당초 계획인 S(슈퍼)-BRT에 대해 부천시가 회의적인 입장이기 때문이다.

홍대원종선이 부천 대장지구까지 연장될 경우 이 일대 교통망이 크게 개선될 전망이다.

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정부, 김포공항과 인천 계양지구, 부천 대장지구를 잇는 길이 17.3㎞짜리 S-BRT 추진 중

정부는 김포공항과 인천 계양지구, 부천 대장지구를 잇는 길이 17.3㎞짜리 S-BRT를 추진 중이다.

S-BRT는 기존 BRT(간선급행버스체계)와 달리 교통신호를 받지 않고 달리다 정류장에서만 멈춰 ‘도로 위의 지하철’로 불린다.

국토부에 따르면 S-BRT 부천 대장지구 노선 9.3㎞ 구간에 투입되는 사업비는 3600억원이다.

부천시 측은 원종역에서 대장지구에 길이 4.28㎞짜리 노선을 연장할 경우 총 사업비가 4560억원 투입될 것으로 추산했다. 자체 경제성 분석 결과도 1.15로 긍정적이었다.

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부천시, "아직 검증안된 S-BRT 노선 효율성 낮다" 주장

아직 검증되지 않은 S-BRT 노선보다 지하철 연장이 더 확실한 교통개선 대책이라는 이유다.

부천시 관계자는 “현재 S-BRT 노선은 계양지구를 거쳐 김포공항으로 가기 때문에 효율성도 낮다”며 “홍대원종선의 대장지구 연장이 비용 대비 효과가 크다”고 설명했다.

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부천시, 국토부에 홍대원종선 연장을 요청

부천지구 교통계획도 수정될 가능성이 있다. 부천시는 최근 국토부에 홍대원종선 연장을 요청했다.

홍대원종선은 경기 부천 원종에서 출발해 서울 강서구 화곡동을 거쳐 상암, 홍대 입구를 연결하는 길이 16.3㎞ 노선이다. 총 사업비는 2조1600억원이다.

2016년 제3차 국가철도망 구축계획에 포함됐고 예비타당성조사를 준비 중이다.

부천시 관계자는 “기존 S-BRT 사업비에서 예산을 좀 더 추가하면 1~2개 역을 더 신설해 노선을 연장할 수 있다”고 강조했다.

 

국토부, 부천시의 제안검토할 방침

국토부는 부천시의 제안을 신중하게 검토할 방침이다.

국토부 관계자는 “인천 계양과 부천 대장의 광역교통개선대책을 이르면 2020년 10월 둘째주 내로 대도시광역교통위원회에 제출하면 심의와 관계기관 협의를 하게 된다”며 “이 과정에서 사업의 적절성에 대해 논의하게 될 것”이라고 했다.

부천 대장지구 주변에는 버스 외엔 현재 별다른 대중교통 수단이 없다.

이곳에 홍대원종선이 놓이면 대장동, 오정동, 원종동 일대 주민들의 서울 도심 접근성이 크게 개선될 전망이다.

​다만, 공사기간만 5년 넘게 걸리는 철도 공사 특성상 홍대원종선의 개통 시기를 정확하게 알 수 없다는 건 부담이다.

한 철도 전문가는 “철도 개통 전까지 신도시 입주민들이 이용할 수 있는 교통 대책이 마련돼야 한다”고 지적했다.

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분상제이후 연기… 연기… 서울 9월예정 699채중 실제 분양 99채뿐

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20201013/103405341/1

민간분양가 상한제 시행 이후 서울에 9월달에 예정되었던 아파트 분양이 연기되면서 실제 분양은 99가구뿐이라고 하네요.

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2020년 09월, 서울 실제 분양 99가구뿐, 전세난 등 공급부족에 따른 부작용 심화 우려

지난달 서울에서 분양 예정이던 아파트 699채 중에서 실제 분양으로 이어진 물량은 단 99채뿐인 것으로 나타났다.

올해 4분기(10∼12월)에도 분양 물량과 신규 입주 물량이 전년 대비 크게 감소할 것으로 보인다.

부동산 업계에선 전세난 등 공급 부족에 따른 부작용이 심해질 것이란 우려가 나온다.

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직방, 2020년 09월 서울 분양 실적률 14.2%로 집계, 2019년 09월 분양실적율 80.8%로 대비

2020년 10월 13일 부동산정보서비스 직방이 서울 아파트 분양 예정 물량 대비 실제 분양 물량인 ‘분양 실적률’을 분석한 결과 9월 분양 실적률은 14.2%로 집계됐다.

이는 코로나19의 직격탄을 맞았던 4월(8.2%) 이후 올 들어 가장 낮은 수준이다.

​2019년 9월의 경우 분양 예정 물량이 2210채로, 실제 1786채가 분양돼 분양 실적률이 80.8%에 달했다.

올해 9월에는 당초 예정됐던 분양 물량이 전년 동월의 반도 안 됐는데, 이마저도 한참 달성하지 못한 셈이다.

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2020년 07월 29일부터 민간택지 분양가상한제로 서울 시내 주요 아파트 공급처인 주택정비사업조합들이 분양 일정을 줄줄이 연기한 영향

이처럼 분양 시장에 공급 적신호가 켜지게 된 것은 올해 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제로 서울 시내 주요 아파트 공급처인 주택정비사업조합들이 분양 일정을 줄줄이 연기한 영향이 크다.

실제로 7월엔 분상제를 피하기 위해 서둘러 입주자모집공고 승인을 받은 단지들이 분양 물량으로 나와서 분양 예정 물량과 실제 분양 물량이 각각 2만427채, 1만1029채로 올해 들어 가장 많았다.

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2020년 연말까지도 서울에서 분양하는 아파트 물량이 적을 것

문제는 연말까지도 서울에서 분양하는 아파트 물량이 적을 것이란 사실이다.

이달만 해도 500채 이상 대단지 분양은 전무하다.

서울 은평구 역촌동 ‘역촌1구역 동부센트레빌’(총 752채)이 분양할 예정이었지만 조합 사정을 이유로 연기했다.

업계에선 분상제 역시 영향을 줬을 것으로 보고 있다.

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2020년 10월, 서울 신규 분양 물량 아파트는 100채도 안돼

이달 서울 신규 분양 물량 아파트는 100채도 안 될 것으로 보인다.

서울 서초구의 ‘서초자이르네’와 서울 강동구의 ‘고덕 아르테스 미소지움’의 일반분양 물량은 각각 35채, 37채로 연립주택 재건축 등 가로주택정비사업으로 공급되는 단지다.

분상제가 적용돼 주변 시세보다 낮게 분양되지만, 주택 수요를 채우기에는 턱없이 부족하다.

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2020년 11월, 12월 분양예정 물량 7000가구 중 6000가구 실제 분영 불투명

11월과 12월의 분양 예정 물량 7000채 중에서 6000여 채(동대문구 이문동 ‘이문1구역래미안’과 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’)의 실제 분양 여부도 불투명하다.

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2020년 4분기 서울 아파트 신규 입주물량도 예년보다 줄어, 6321가구 신규 입주 예정 전년대비 44.8% 감소

4분기에는 서울 아파트 신규 입주 물량도 예년보다 줄어들 예정이다.

직방에 따르면 지난달 서울 신규 입주 물량은 3679채로 지난해 9월(8356채)의 절반 이상 줄어든 가운데, 올해 10∼12월엔 총 6321채의 신규 입주만이 예정돼 있다.

이는 지난해 10∼12월(1만1468채)보다 44.8% 감소한 것이다.

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2020년 분양 물량, 입주로 이어지는 2~3년후 더 큰 부작용 불러올지도

전문가들은 이 같은 공급 부족 현상은 올해 분양 물량이 입주로 이어지는 2, 3년 후 더 큰 부작용을 불러올 수 있다고 지적한다.

권대중 명지대 부동산학과교수는 “임대차 3법으로 시장에 매물이 잠긴 지금과 같은 상황에서 재정비사업으로 인한 신규 물량이 나오지 않으면 결국 전세가격 상승으로 이어질 것”이라고 말했다.