[20.10.16]매매계약서에 세입자 갱신청구 명시 방안 추진/ 강남구 매매상승율 한국감정원 -0.01% VS KB부동산 0.27%/전국 아파트 입주물량 전월대비 30% 감소

임대차법에 무너진 전월세 시장… 곳곳서 “나도 홍남기” 발동동

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20201016/103448065/1

매매계약서에 세입자 갱신청구 명시해야

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1058779/

​대출과 세금 등 부동산 규제로 기존에 전세 매물이 줄고 있던 상황에서 2020년 07월 말 임대차법까지 시행되면서 전세대란이 야기되고 있습니다.

점차 안정될 것이라는 정부의 주장과는 달리 집주인-세입자간 분쟁이 늘어가는 가운데 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 포기했는지 등의 의사를 계약서에 명시하는 방안이 추진된다고 합니다.

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​전세 낀 집을 매매할 때, 기존 세입자 계약갱신청구권 행사여부, 계약서에 명시하는 방안 추진

전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 안 했는지, 아니면 포기한다는 의사를 밝혔는지 구체적인 내용을 계약서에 명시하는 방안이 추진된다.

계약갱신청구권을 포기한다는 의사를 밝혔던 세입자가 나중에 번복하는 경우가 생기면서 분쟁소지가 늘어난다는 지적이 제기되고 있기 때문이다.

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​`공인중개사법` 시행규칙 개정, "중계대상물 확인설명서"에 표기하도록 고칠 예정

2020년 10월 15일 부동산업계 등에 따르면 국토교통부는 `공인중개사법` 시행규칙을 개정해 전세 낀 집의 매매계약을 할 때 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지와 청구권 행사를 포기하고 이사를 나가기로 했는지 등 정보를 표기하도록 `중개대상물 확인설명서` 등을 고칠 예정이다.

하지만 임대차법 시행 전후에 현장에서 이 같은 문제를 숱하게 지적했음에도 꿈쩍 않던 정부가 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 비슷한 사례의 피해자가 되자마자 법 개정에 나섰다는 비판도 제기되는 상황이다.

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​계약갱신권을 사용하지 않겠다는 세입자의 말만 믿고 계약 진행하다 낭패볼 수도

정부는 그동안 전세 낀 집의 매매 계약이 추진될 때 세입자가 계약갱신을 하지 않는다는 의사를 밝히면 번복하지 못하고 약속을 지켜야 한다는 유권해석을 내린 바 있다. 세입자의 말을 믿고 계약을 진행한 집주인과 매수자의 권익을 보호한다는 취지다.

하지만 세입자가 매매계약서가 작성된 이후에 생각을 바꾸고 계약갱신청구권을 행사하면서 `당시 명확하게 계약갱신 포기 의사를 밝힌 것은 아니다`고 주장하는 사례가 속출하고 있다. 경제부처 수장인 홍 부총리도 이 같은 사례를 겪고 있다.

​홍 부총리는 8월 본인 소유의 경기 의왕 아파트 매매 계약을 9억2000만원에 체결했으나, 새 집주인은 두 달이 지난 지금까지 잔금 납부와 등기 이전을 하지 못하고 있다.

전세 계약이 만료되는 기존 세입자가 당초 인근 지역으로 이사를 계획했지만, 전셋값이 급등하면서 옮겨갈 집을 구하지 못하자 계속 거주할 뜻을 밝혔기 때문이다.

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정부의 유권해석에 따르면 세입자가 청구권 행사를 하지 않겠다고 밝힌 이상 퇴거해야, 세입자의 의사표현이 어느정도까지 해야 하는지 명확한 기준이 없어

사실 정부의 유권해석대로라면 세입자가 청구권 행사를 하지 않겠다고 밝힌 이상 퇴거해 줘야 한다.

하지만 이 같은 유권해석에도 불구하고 세입자가 의사 표현을 어느 정도까지 해야 하는지 명확한 기준이 없어 현장에선 유명무실하다는 지적이 많았다.

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법조계, 계약갱신청구권 효력에 의견 분분 - 기존 임차인의 계약갱신청구권 보호받을 수 없다 VS 계약갱신청구권은 일종의 "강행규정"

실제로 법조계에서조차 이런 상황일 때 청구권이 효력이 있는지 의견이 엇갈리고 있다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "세입자의 의사 표시를 믿고 매매계약이 진행되면 `매수자-매도자`라는 새로운 권리관계가 생긴다"며 "이들을 보호하기 위해서라도 기존 임차인의 계약갱신청구권은 보호받을 수 없다"고 밝혔다.

반면 이기형 법무법인 명성 대표변호사는 "계약 종료 1개월 전이라는 청구권 발동 요건을 갖췄다면 이 권리를 완전히 무시하긴 어렵다"며 "계약갱신청구권이 일종의 `강행규정`이기 때문"이라고 말했다.

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국토부, 유권해석에 뒷받침될만한 근거 마련 부실

국토부조차 "문자메시지나 통화기록, 제3자의 증언 등 퇴거 합의를 증명할 수 있는 최소한의 것들이 필요하다"고 밝혀 본인들의 유권해석을 뒷받침하지 못하는 듯한 모습을 보였다.

그러나 이 `증빙자료`의 효력 여부조차 법조계에선 실제 판례가 나오기 전까지 안심할 수 없다는 의견이 지배적이었다.

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다른 분야 소송으로 이어질 여지까지 있어 심각성이 높다는 지적

게다가 이 문제는 다른 분야 소송으로 이어질 여지까지 있어 심각성이 높다는 지적이 많았다.

법조계에 따르면 집 주인(매도자)이 기존 임차인의 갱신청구 여부를 확인하지 않고 매매 계약을 체결했다면 매수자에게 배액의 손해배상을 해줘야 할 의무가 있다.

반면 임차인이 나간다는 의지가 분명했고 매수인도 이 같은 사실을 확인했다면 매도인에게 일방적 책임을 물을 수 없는 게 기존 판례다.

결국 민사소송까지 갈 가능성이 높은데 소송으로 이어질 경우 1심에만 6개월 이상, 최종심까지는 2년가량 소요되는 시나리오로 흐른다는 지적이 많았다.

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국토부, 이르면 다음주 중에 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법예고할 방침

국토부는 이르면 다음주 중에 공인중개사법 시행규칙 개정안을 입법예고할 방침이다.

설명서에 `실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항`란이 있는데, 여기에 계약갱신청구권 행사와 관련한 내용을 적도록 할 예정이다.

한편 이번 조치가 홍 부총리 사례 때문에 나왔다는 일부 지적에 대해 국토부 관계자는 "이번 개정은 지난 9월 말부터 추진됐던 것이며 홍 부총리와는 전혀 관계없다"고 말했다.

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집주인과 세입자간의 갈등에서 조금은 정리가 되어 가는 느낌이 드네요.

정부의 유권해석에 따른 해석이 다르다 보니 많은 혼란이 야기되고 있는데 매매 계약서상에 명시토록 규정을 개정하게 된다면 결국 문서로 남기게 될듯 합니다.

세입자의 말에만 의존하여 전세낀 집을 매매할 경우, 세입자가 말을 바꿔서 계약갱신 청구권을 행사하겠다고 한다면 매매 계약을 하는 기존 집주인과 새로운 집주인 상의 분쟁거리가 상당할텐데

이렇게 문서로 남겨 둔다면 분쟁이 줄어들긴 하겠습니다.

다만 세입자들도 한번 말한 것에 대해서 말을 바꾸지 못하도록 강제할 수 있는 것이 필요하지 않을까 생각하게 되네요.

거래가 오고가는 상황에서 신뢰가 우선이긴 하지만 요즈음 같이 생활하기 빡빡해지다 보니 특히 내가 살아야 하는 주거 문제 이다 보니 쉽사리 결정하긴 쉽지 않을 수 있으나 한번 내린 결정에 대한 책임 소재는 분명히 해야 한다고 생각합니다.

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`강남 불패` 무너지나 … 집값 하락세 전환

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020101602101532036002

​한국감정원 주간가격동향 조사에 따르면 2020년 10월 12일 기준 강남구 아파트값 변동률은 -0.01%를 기록하면서 2020년 06월 둘째주(8일) 0.02% 상승 이후 18주 만에 하락했닥고 밝혔습니다.

하지만 KB부동산에서는 0.27% 상승하면서 서울 상승율 0.23%보다 높다고 발표하였습니다.

한국감정원 보도자료

「주간아파트가격동향 (20201012기준)」 http://www.kab.co.kr/kab/home/cyber/cybernoticeDetail.jsp

!201016(보도자료)_주간아파트가격동향 (20201012기준).hwp

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한국감정원, 주간가격동향 조사, 강남구 아파트값 변동률은 -0.01%, 18주만에 하락

정부의 강력한 부동산 대책에도 굳건했던 서울 강남구의 아파트값이 17주간의 상승을 끝내고 마침내 하락세로 돌아서고 거래절벽도 심화되고 있다.

15일 한국감정원 주간가격동향 조사에 따르면 지난 12일 기준 강남구 아파트값 변동률은 -0.01%를 기록했는데, 6월 둘째주(8일) 0.02% 상승 이후 18주 만이다.

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서울 아파트 변동율 하락세, 강남구 유일

이번주 서울 전역에서 아파트값 변동률이 하락세로 돌아선 곳은 강남구가 유일하다.

강남구 아파트값은 7월 6일 0.12% 상승 이후 꾸준히 하락하다 8월 10일 0.01%로 내려갔다.

이후 무려 7주 연속 0.01%대 상승률을 유지했다가, 지난주 보합세를 기록한 뒤 한 주 만에 마이너스 장세로 내려앉았다.

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한국감정원, 강남권 7·10 대책과 8·4 대책 등 연이은 부동산 정책에다, 보유세 부담 등으로 대체로 관망세

한국감정원은 "강남권의 경우 7·10 대책과 8·4 대책 등 연이은 부동산 정책에다, 보유세 부담 등으로 대체로 관망세 보이고 있다"며 "강남구는 일부 재건축 단지나 대형 평형 위주로 호가 하락하며 6월 2주 상승(0.02%) 이후 18주 만에 하락 전환했다"고 설명했다.

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가격이 조금 하락했으나 크게 떨어지진 않아, 거래절벽 심화

공인중개업소 관계자는 "최근 가격이 조금 하락하긴 했지만 투자 목적으로 들어오는 분들이 많아 크게 떨어지진 않는 추세"라고 말했다.

강남구는 집값 하락과 함께 거래절벽도 심화됐다.

서울부동산정보광장에 따르면 강남구 아파트 거래량은 9월 136건으로 올 들어 3번째로 거래량이 저조하다.

올해 거래량이 가장 많았던 6월 785건과 비교하면 17% 수준밖에 되지 않으며 작년 9월 거래량인 501건과 비교해도 27% 수준에 그친다.

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부동산 업계, 강남 집값 하락으로 보긴 이르다, 장기간 집값 상승에 따른 피로감 가중, 강보합속 거래 관망으로 해석해야

부동산 업계는 아직 본격적으로 강남 집값이 떨어졌다고 보긴 이르다고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "대출과 세금 집중 규제에다 장기간 집값 상승 피로감이 가중된 데 따른 것으로 보인다"며 "거래절벽 장기화 영향으로 집값 상승이 멈춰 당분간 약보합세가 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가격이 빠졌다기보다는 강보합속 거래관망으로 해석해야 할 것"이라며 "당분간 수요자 관망 속 거래 숨 고르기가 이어질 것으로 보인다. 거래량이 줄긴 했지만 아직 매물량이 많지는 않은 상황이라 가격도 보합정도를 나타낼 것"이라고 설명했다.

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강남 아파트값 올랐다…또 엇갈린 감정원·KB 통계

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z954RRK2L

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​KB국민은행, 2020년 10월 12일 기준, 강남구 아파트 가격 0.27% 상승, 서울 평균 상승률 0.23%보다 높아

한국감정원이 통계에서 서울 강남구 아파트값이 하락했다고 발표했지만 민간 통계는 이와 다른 모습이다.

KB국민은행이 발표한 통계를 보면 같은 기간 강남구 아파트 가격은 0.27% 상승, 서울 평균 상승률을 웃도는 값을 보였다.

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강남구 매매가격 변동율 : 한국감정원 -0.01% 하락 VS KB부동산 0.27% 상승

2020년 10월 15일 KB국민은행의 ‘주간KB주택시장동향’에 따르면 지난 12일 기준 서울 강남구 아파트 가격은 0.27% 올랐다.

반면 한국감정원은 이주 통계에서 강남구 아파트값을 0.01% 내린 것으로 발표, 하락세로 전환한 것으로 발표했다.

그간 같은 서울 아파트 가격을 놓고도 한국감정원 통계는 보합세, KB국민은행 통계는 상당한 상승세로 분석해 다른 모습을 보인 바 있다.

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​KB부동산, 매매가격 상승폭 조금씩 줄어드는 모습 보여

전주대비 경기는 0.23%, 서울은 0.22% 상승했다. 지방에서는 세종이 1.04% 올라 여전히 높은 상승률을 보였다.

서울에서는 성북구(0.30%), 성동구(0.29%), 마포구(0.29%), 영등포구(0.27%), 강남구(0.27%)가 올랐다.

경기에서는 비규제지역인 김포가 0.65% 올라 가장 큰 폭의 상승을 보였다. 광명(0.55%), 고양 일산동구(0.44%), 파주(0.44%), 안양 동안구(0.41%) 순으로 뒤를 이었다.

인천(0.10%)은 부평구(0.17%), 남동구(0.14%), 계양구(0.14%), 서구(0.08%), 중구(0.07%)가 전주대비 상승했다.

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KB부동산, 서울 중심으로 한 수도권 전세 높은 상승율 보이며 상승세 지속

서울 전세값 0.40% 상승, 경기·인천 또한 각각 0.27%, 0.24% 상승

한편 이번 주에도 서울을 중심으로 한 수도권의 전세 상승세가 쉽게 사그라지지 않는 모습이다.

상승 폭은 소폭 줄었지만 여전히 높은 상승률을 보이고 있는 것이다.

지난 2020년 10월 12일 기준 서울 아파트 전셋값은 0.40% 상승했다.

전주 상승률(0.44%)보다는 상승률이 줄어들었지만 여전히 0.40%대의 급격한 상승을 이어가는 모습이다.

경기·인천 또한 각각 0.27%, 0.24% 상승했다.

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서울 자치구별로 보면 강서구(0.81%), 성북구(0.80%), 은평구(0.71%), 성동구(0.66%), 노원구(0.58%) 등의 상승이 높았다.

경기도에서는 남양주(0.60%), 광명(0.57%), 광주(0.42%), 수원 영통구(0.42%), 성남 분당구(0.41%) 등이 높게 상승했고, 인천에서는 부평구(0.45%), 남동구(0.39%), 연수구(0.23%), 계양구(0.21%), 중구(0.11%)가 상승했다.

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서울의 매수우위지수는 여전히 기준치(100)를 밑도는 85.9, 지난주 대비 반등

서울의 매수우위지수는 여전히 기준치(100)를 밑도는 85.9를 기록했다.

하지만 지난주(83.7)보다 올라 반등하는 모습을 보였다.

강북지역이 전주(82.4)보다 상승한 88.0을 기록한 점이 일조했다.

강남지역은 지난 84.8에서 이번주 84.0으로 여전히 하락세를 보였다.

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한국감정원의 매매가격 변동율과 KB부동산의 매매가격 변동율에 상반된 통계치가 나왔습니다.

한국감정원에서는 강남구가 -0.01% 하락했다고 하고 KB부동산에서는 서울 평균 상승율 0.23%보다 높은 0.2%7% 상승하였다고 밝혔기 때문입니다.

누구 말을 믿고 말고가 아니라 판단은 각자의 몫이라 생각합니다.

다만, 제가 체감하는 바로는 KB부동산이 맞지 않나 하는 생각이 드네요.

아울러 한국감정원의 시세가 맞다고 하더라도 부동산 업계나 전문가분들의 말씀처럼 강남구의 집값 하락으로 이어질 것이라 보긴 힘들다 생각합니다.

장기간 집값 상승으로 인한 피로감에 따른 강보합세를 유지하면서 관망세가 이어지는 가운데 몇몇 급매물이 거래되어 거래가격이 조금 느려가는 듯해 보일 뿐이라고 생각합니다.

이유는 전세가격의 상승율이 만만치 않기 때문입니다.

한국감정원, KB부동산 둘다 전세가격은 상승하는 것으로 나타나고 있는 것을 보더라도 가격이 빠지진 않을거라 생각합니다.

서울을 중심으로 한 전세가격 상승의 영향은 경기도로 퍼지면서 경기도의 전세가격 상승율이 더 높게 나타나고 있습니다.

전세가격이 급등하는 수준으로 계속 상승하다 보니 전세가격이 매매가격의 버팀목으로 지지해주고 있기에 매매가격 하락은 발생하지 않을 거라 생각합니다.

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10월 입주 아파트 2만2천가구…전달보다 30% 감소(종합)

https://www.hankyung.com/economy/article/202010154278Y

​서울·경기 아파트 입주량이 전월 대비 30% 줄어드는 등 3개월 연속 감소하고 있습니다.

주산연이 발표하는 입주경기지수도 75.3을 기록하면서 8개월째 60~70선을 횡보하고 있다네요.

입주경기실사지수(HOSI) 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 입주여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 매달 건설사 등 주택사업자를 대상으로 조사한다. 100을 기준치로 그 이상이면 입주여건이 양호하다는 것을, 그 미만이면 입주여건이 좋지 않음을 의미한다. 입주물량이 증가하면 전셋값 안정화 등 순기능을 기대할 수 있지만, 단기간 급증하는 지역은 전셋값 급락 내지 역전세난, 주택사업자의 부실화 위험이 있다.

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전국 전세난 우려속, 2020년 10월 아파트 입주물량 전월대비 30% 감소

전국적으로 전세난 우려가 커지는 가운데 이달 아파트 입주 물량이 전월보다 30% 줄어드는 등 최근 3개월 연속 감소세가 이어졌다.

가을 이사철과 기저효과 등으로 이달 입주경기 전망은 전월보다 개선됐지만, 정부 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화 등 영향으로 입주경기 전망은 8개월째 기준선을 한참 밑돌고 있다.

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주산연, 2020년 10월 전국 아파트 입주 예정 물량은 2만1천987가구로 전월보다 30%(9천456가구) 감소

2020년 10월 15일 주택산업연구원(주산연)이 회원사를 대상으로 조사한 결과에 따르면 10월 전국 아파트 입주 예정 물량은 2만1천987가구로 전월보다 30%(9천456가구) 감소했다.

공급 주체별로는 민간이 22개 단지에서 1만2천617가구, 공공이 13개 단지에서 9천370가구를 공급한다.

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전월대비 민간 1만199가구 감소, 공공 743가구 증가

민간은 전월보다 공급이 1만199가구 줄었고, 공공은 743가구 늘었다.

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서울·경기등 수도권 22개 단지, 1만3천951가구 입주/지방 13개 단지, 8천26가구 입주

지역별로는 서울·경기 등 수도권에 22개 단지, 1만3천951가구가 입주하고 지방은 13개 단지, 8천26가구가 입주한다.

수도권은 서울 2천807가구, 경기 9천998가구, 인천 1천146가구다.

부산은 2천662가구, 충남 1천707가구, 대구 1천395가구 등이 입주 예정이다.

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전국 입주물량, 10월 2만1천987가구/ 서울 경기 10월 1만 2천 805가구, 3개월 연속 크게 줄어

전국 입주 물량은 7월 4만1천154가구에서 8월 3만8천261가구, 9월 3만1천443가구, 10월 2만1천987가구로 3개월 연속 크게 줄었다.

전세난이 심화하고 있는 서울·경기 지역의 경우도 7월 2만3천362가구에서 8월 2만2천725가구, 9월 1만100가구, 10월 1만2천805가구로 입주 물량이 줄어 전세 공급이 어려워진 것으로 나타났다.

구분	2020년 07월	2020년 08월	2020년 09월	2020년 10월
전국입주물량	4만1천154가구	3만8천261가구	3만1천443가구	2만1천987가구
서울 경기 입주물량	2만3천362가구	2만2천725가구	1만100가구	1만2천805가구

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전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치 75.3으로 8개월째 60∼70선, 가을 이사철 도래와 기저효과로 전망치가 소폭 상승

이달 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 75.3으로 8개월째 60∼70선에 머물렀지만, 전월과 비교하면 5.7포인트 올랐다.

가을 이사철 도래와 기저효과 등 영향으로 전망치가 소폭 상승했다고 주산연은 분석했다.

경기도의 전망치가 90.3으로 유일하게 90선을 기록했고, 서울(89.1)과 충북(84.6), 경북(80.0)이 80선, 인천(79.4), 대구(79.3), 광주(77.2), 세종(76.4) 등 대부분 지역은 60∼70선에 머물렀다.

주산연은 "코로나19 장기화 등 영향으로 8개월째 지수가 60∼70선을 횡보하고 있어 10월에도 대부분 지역에서 입주여건 악화가 지속될 전망"이라고 말했다.

 

주산연에서 3개월 연속해서 입주물량이 줄어들고 있다고 말하고 있습니다.

2020년 10월달에 전국 대부분 지역에서 입주여건이 악화되면서 입주물량이 줄어들고 있다고 밝힌 것입니다.

그런데 이는 앞으로 더 심화되지 않을까 싶네요.

서울, 경기도권에는 더욱 입주물량이 줄어들게 되어 새아파트 구하기 더욱 어려워질 것이라 생각합니다.