[20.10.19]가로주택정비사업 활기, 신규공급 미미/ 김포시 한달새 1억올라, 계약파기 잇따라/ 비규제지역 집값 상승 여전/ 포스코건설, 부산 대연8구역 재개발 수주

[단독] 재건축 막히자…`미니단지 개발` 활기

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1066292/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

2020년 09월까지 접수된 가로주택정비사업 수는 53건으로 이미 전년도 총 신청건수(51건)을 넘었다고 합니다.

가로주택정비사업 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다. 정비구역 지정·정밀안전진단 등 기존 정비사업 절차를 생략할 수 있는 데다 주택도시보증공사(HUG) 기금보증·건축규제 완화 등 정책적 지원도 받을 수 있어 사업성 확보가 용이하다. ​ • 도시·군계획시설 도로(광장,공원 등)로 둘러싸인 가로구역 중 1만㎡ 이하 • 통과도로가 설치되어 있지 아니할 것 (단 4미터 미만의 통과도로는 제외) 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역일 것. 단, 해당 구역 내 폭 4m 이상의 통과도로가 설치되어 있지 않아야 함. 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 도로예정지(조합설립인가 신청시 도로 신설계획을 제출하는 경우 그 도로예정지를 말함)에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 봄. ​ • 노후·불량 주택 수가 전체의 2/3 이상인 지역 • 기존 주택 호수 및 세대수가 20호 이상 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것. •주민동의율이 80%이상 충족

가로주택정비사업

https://blog.naver.com/hanchiro/221595392860

서울시가 재건축·재개발 등 정비사업을 옥죄면 옥죌수록 미니 재건축이라 불리는 `가로주택정비사업`으로 업계 관심이 점점 쏠리고 있다.

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정비구역 지정·정밀안전진단 등 기존 정비사업 절차를 생략, HUG 기금보증, 건축규제 완화 등 정책적 지원

정비구역 지정·정밀안전진단 등 기존 정비사업 절차를 생략할 수 있는 데다 주택도시보증공사(HUG) 기금보증·건축규제 완화 등 정책적 지원도 받을 수 있어 사업성 확보가 용이하기 때문이다.

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서울시 조례 개정, 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능

가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다.

대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다.

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가로주택사업 참여 사업장 증가 추세 - 성북구(27곳), 강남구(12곳), 강동구(12곳), 송파구(11곳), 서초구(6곳)

가로주택사업 참여 사업장은 해마다 증가하는 추세다.

2014년 단 1곳에서 참여했으나 2016년(7곳)과 2018년(16곳)에 점차 늘어 2019년 51개 사업장에서 새롭게 가로주택사업에 뛰어들었다.

자치구 중에는 성북구(27곳)가 가장 많고 강남구(12곳), 강동구(12곳), 송파구(11곳), 서초구(6곳)등 에서도 관심이 높았다.

이번주 분양시장에는 서초구에 지상 14층 총 67가구(일반분양 35가구)를 공급하는 가로주택정비사업 물량이 나오기도 했다.

강남 은마아파트 맞은편에 위치한 현대타운은 가로주택정비사업으로 지하 4층~지상 11층 총 42가구 중 11가구를 일반분양해 올해 완공을 앞두고 있다.

추가분담금이 없고 30가구 미만 분양으로 분양가상한제를 피해 투자자들의 관심이 높았다.

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가로주택사업 - 재건축 사업 요구 절차 생략, 바로 조합설립 단계를 밟아 3~4년 안에 사업 완결 가능

이처럼 가로주택정비사업 관심이 높아지는 이유로는 기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합설립 단계를 밟아 3~4년 안에 사업을 완결 지을 수 있다는 점이 꼽힌다.

정규 재건축 사업의 소요기간이 최소 10년 정도인 것을 감안하면 사업이 신속히 진행된다고 볼 수 있다.

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가로주택사업 - 기금대출, HUG 대출보증, 이주비 지원

연 3% 민간 이율보다 저렴한 기금대출(사업비 50%, 연 1.5%), HUG 대출보증(사업비 50%), 이주비(종전 토지 및 건축물 가액의 70%)까지 지원해 조합 부담이 작다.

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일반 재건축 - 정비계획 수립 소요 시간 길어, 최종결정권자는 서울시가 쥐고 있어, 안전진단통과도 관건

재건축 등 정비구역 지정에는 건축물의 용도·높이 등에 관한 사항은 물론 도로 공원 등 도시계획시설 설치 내용을 담는 정비계획 수립이 뒤따라 소요 시간이 길어진다.

정비계획 최종 결정권은 시장이 쥐고 있어 서울시가 시간을 끌면 사업이 언제 될지 불확실해진다는 점도 변수다.

안전진단 문턱도 없어 최근 양천구 목동9단지, 송파구 올림픽선수촌아파트 등 안전진단에서 미끄러진 재건축 유망단지와도 대조된다.

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가로주택정비사업 - 협소한 지역을 대상, 도심 전반 개량하는 기능 미흡, 주택 공급 안정화와 거리가 있어

그러나 가로주택정비사업은 협소한 지역만을 대상으로 하는 데다 재건축·재개발에 비해 도심을 전반적으로 개량하는 기능이 미흡하다는 단점이 있다.

특히 신규 공급 가구는 극히 적어 주택 공급 안정화와 거리가 멀다는 비판이 나온다.

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소규모주택정비사업 - 2020년 공급예정 가구수 426가구 불과, 2022년 788가구

서울시 소규모주택정비사업 주택공급 계획에 따르면 올해 공급 예정 가구 수는 426가구에 불과하다.

2019년(390가구)부터 2022년(788가구)까지 4년 치 물량을 다 합하더라도 2387가구를 확보하는 수준에 그친다.

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가로주택 정비사업에 참여하는 사업장들이 조금씩 늘어나고 있습니다.

서울시가 가로주택 정비사업 대상지를 1만3000㎡까지 늘려서 도시계획위원회 심의 없이 가능하도록 조례 개정을 하였습니다.

일반건축에 비해 요구되는 절차가 간소화되어 있고, 기금대출 HUG 대출 보증 등으로 민간 이율보다 훨씬 싼 금융지원을 받을 수도 있는 장점이 있습니다.

​하지만 협소한 지역을 대상으로 진행되는 사업이다 보니 도로 개량이라든지 도심 전반에 대한 시설 개선 사업이 아닙니다.

더욱이 신규로 공급이 늘어나는 사업도 아니기 때문에 주택 공급 안정화와는 거리가 먼 사업입니다.

​추진위는 꼭 필요합니다. 조합설립을 하기 위해서는 추진위원회가 있어야 하기 때문입니다.

용도지역 중 제2종일반주거지역인 경우에는 15층까지만 지을 수 있고, 도시계획위원회의 심을 통해서 7층 이하 고시지역은 7층 이하까지만 지을 수 있으나 아파트로 짓게 된다면 7층 이하 규제는 완회될 가능성이 있다고 합니다.

​1. 도시계획위원회의 심의를 통해 7층이하 고시지역은 7층이하, 단, 아파트는 위원회의 심의를 통해 평균층수 7층이하 완화가능

2. 제1호 이외지역에서 아파트는 위원회 심의를 거쳐 별도의 층수

​무턱대고 가로주택 정비사업이 좋은 것이라 생각하시면 안될 듯 합니다.

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김포 '억' 소리에…매매계약서 찢는 집주인

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z96IIAQ1Z?OutLink=nstand

​경기도 김포시 아파트 가격 상승폭이 커지면서 매도자와 매수자 간에 계약에 대한 갈등이 잇따르고 있습니다.

# 김포 한강신도시 구래동에서 중개업소를 운영하는 A 공인중개사는 집주인이 갑자기 2,000만원을 올려주지 않으면 배액을 배상하더라도 거래를 파기하겠다고 연락해 스트레스를 받고 있다.

A 공인중개사는 “8월 말에 계약한 이후 이제 이사 날짜가 임박했다. 이사 오려던 매수인은 매수인대로 ‘어떡하느냐’며 펄쩍 뛰고, 매도인은 이 가격에 못 판다고 버티는 상황”이라며 “어제도 양측 의견을 조율하느라 늦은 새벽까지도 전화 통화가 몇 차례나 이어졌다”고 호소했다.

 

김포시 아파트 가격 상승 폭이 커지면서, 계약 파기 잇따라

최근 들어 경기도 김포시 아파트 가격 상승 폭이 더 커지면서 계약을 둘러싼 갈등이 잇따르고 있다.

9월 이전 계약한 물량의 경우 집주인이 ‘너무 싼 가격에 팔았다’는 생각에 계약 당시보다 수 천 만원을 더 달라고 요구하거나, 불응할 경우 아예 계약을 파기하는 식이다.

본지가 조사한 결과 최근 한 달 새 많게는 1억 원까지 오르는 단지가 속출하면서 해당 지역을 중심으로 이 같은 사례가 잇따라 나오고 있다.

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매도인(집주인)측 게약 파기 관련 문의 잇따라

실제 김포지역 부동산 커뮤니티에는 매수인 입장에서 피해를 호소하는 목소리뿐 아니라 매도인(집주인) 측에서 “계약을 파기하고 싶다”며 방법을 묻는 경우도 빈번하다.

계약을 취소할 때 발생하는 배액의 기준이 가계약금인지 계약금의 10%인지를 묻는다거나 계약을 취소한 뒤 배액 배상금을 지급하면 추후 양도소득세 산정 시 비용으로 인정받을 수 있는지를 묻는 사례도 나온다.

# 김포 한강신도시 구래동에서 중개업소를 운영하는 A 공인중개사는 집주인이 갑자기 2,000만원을 올려주지 않으면 배액을 배상하더라도 거래를 파기하겠다고 연락해 스트레스를 받고 있다.

A 공인중개사는 “8월 말에 계약한 이후 이제 이사 날짜가 임박했다. 이사 오려던 매수인은 매수인대로 ‘어떡하느냐’며 펄쩍 뛰고, 매도인은 이 가격에 못 판다고 버티는 상황”이라며 “어제도 양측 의견을 조율하느라 늦은 새벽까지도 전화 통화가 몇 차례나 이어졌다”고 호소했다.

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한달새 억단위 뛴 김포시 아파트 , 4억원 → 5억원으로

일차적인 원인은 김포 집값 상승이다.

4억원에 매매 계약을 맺고 4,000만원(10%)을 계약금으로 받았는데, 이후 한 달 만에 시세가 5억원으로 올랐을 경우 매도인 입장에서는 계약금의 배액을 배상하더라도 이득이다.

실제 김포 한강신도시 내 주요단지들은 9월부터 본격적인 가격 상승세를 타고 있다.

구래동 반도유보라 4차 전용 78㎡	4억 6,000만~4억 7,000만원 (2020년 09월) 5억7,000만원 (2020년 10월 09일) 한 달 새 1억원 상승
마산동 한강힐스테이트 전용 84㎡	3억~3억2,000만원 (2020년 08월) 3억 6,800만원 매매 현재 호가 4억 원

 

6.17대책에서 조정지역으로 묶이지 않은 비규제지역, 실수요자 입장에서 수도권에서 새 아파트 내집마련의 마지막 기회로 인식

6·17 대책에서 조정지역으로 묶이지 않아 반짝 주목받았던 6월~7월보다 오히려 9월 이후의 분위기가 더 달아올랐다는 게 현지 공인중개사들의 설명이다.

실제 전용 59㎡가 3억원 대인 입주 3년차 아파트 마산동 반도유보라3차의 경우 8월에 매매거래가 5건에 그쳤지만 9월 들어 10건으로 늘더니, 이달 들어서는 약 보름 만에 13건의 매매가 이뤄질 정도로 수요가 활발하다.

현지 한 공인중개사는 “실수요자 입장에는 지금 김포가 수도권에서 새 아파트로 내집 마련을 할 마지막 기회라는 인식이 강한 것 같다”고 전했다.

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​전문가들은 김포시의 집값 상승은 정부의 부동산 규제를 피했기 때문으로 분석하고 있습니다.

이에 대해서는 저 또한 부동산 규제를 피했기 때문이라고 생각합니다.

김포시의 경우에는 서울에 붙어 있는 경기도의 유일한 비규제지역이기 때문에 이로 인한 풍선효과라고 생각합니다.

임대차3법이후 전세품귀현상 등으로 전세대란으로 이어지고 있는 상황에서 7억원 미만의 아파트를 매입할려고 하는 서울, 수도권 등에 거주하고 있던 전세입자들이 대거 몰리고 있는 지역 중 한 곳이 아닌가 생각합니다.

특히나 비규제지역으로 대출규제가 없다 보니 실수요자들 입장에서는 수도권에서 새 아파트로 내집을 마련할 수 있는 거의 유일한 지역이기 때문입니다.

김포시가 계속 상승을 하는 상황이라면 조만간 김포시 또한 조정대상지역으로 지정되지 않을까 생각합니다.

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안정세라더니… 비규제지역 집값 상승 여전

http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020101902101532031001&ref=naver

2019년 비규제지역으로 해제된 부산광역시, 2020년 6.17일 수도권 규제지역 지정에서 벗어난 김포, 파주 일대 아파트 가격이 상승하고 있습니다.

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수도권과 지방 비규제지역 중심 국지적인 상승세 지속

김현미 국토교통부 장관이 부동산 "매매시장이 안정세가가 나타나고 있다"라고 평가했지만 여전히 수도권과 지방 비규제지역을 중심으로 국지적인 상승세가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

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부산광역시, 김포시, 파주시 일대 아파트 가격 상승

특히 지난해 조정대상지역에서 해제됐던 부산광역시를 비롯해 수도권 규제지역에 포함되지 않았던 김포와 파주 일대의 아파트값이 천정부지로 치솟고 있어 추가 부동산 대책이 필요하다는 지적도 나온다.

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부산 10개월만에 9억 넘게 상승하기도, 삼익비치 13~16억 → 22억 2000만원으로

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 부산광역시 수영구 남천동 삼익비치타운 148㎡평형은 이달 5일 22억2000만원에 팔리며 역대 최고가격을 기록했다.

지난해 12월 부산 해운대구, 수영구, 동래구가 조정대상지역에서 해제될 당시만 하더라도 13억~16억원에 머무르던 해당평형의 실거래가는 불과 10개월만에 최대 9억원 넘게 상승했다. 한달에 1억원 가까운 상승률이다.

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한국감정원, 부산 아파트 매매가격 지수 상승

한국감정원 아파트 매매가격지수를 보면 부산 수영구의 지난 6월 매매가격지수는 98.1에서 9월 102.2로 석 달 사이 4.1포인트 상승했다.

같은기간 해운대구(95.3→101.5)와 동래구(94.8→98.3) 역시 각각 6.2포인트, 3.5포인트 상승했다.

해당기간 부산 전체 매매가격지수가 93.8에서 95.8로 2.0포인트 가량 오른 것을 감안하면 이들지역의 상승세는 두드러진다.

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김포시 아파트 가격 상승, 한강센트럴자이 1단지 (전용 70㎡) 3억 중반 → 4억 8000만원

수도권에서는 김포시와 파주시 아파트값이 서울이 주춤한 틈을 타 상승세를 이어가고 있다.

경기도 김포시 장기동 한강센트럴자이1단지 70㎡평형은 이달 최고 4억8000만원에 거래됐다.

지난 7월 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 3억원 중후반대에 머물던 실거래가가 4억 후반대까지 상승한 것이다.

불과 석 달 만에 상승폭이 1억원에 육박하는 수준이다.

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김포시, 2020년 09월 새 아파트 84㎡평형의 분양권 사상 처음 8억원 넘어

김포시는 지난 9월 새 아파트 84㎡평형의 분양권이 사상 처음으로 8억원을 넘기기도 했다.

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한국감정원, 김포시 아파트 매매가격 지수, 경기도 평균보다 높아

김포시 역시 지난 6월 100.2포인트였던 아파트 매매가격지수가 9월 104.3으로 4.1포인트 상승하며 경기도(107.2→110.5) 평균상승률을 뛰어넘었다.

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파주시, 힐스테이트운정 72㎡A 5억원대 → 6억원 넘어

경기도 파주시 역시 김포시와 마찬가지로 비규제지역으로 지정된 곳으로 국지적인 집값 상승세가 이어지고 있다.

파주시 힐스테이트운정 72㎡A는 이달 처음으로 6억원이 넘는 6억2700만원에 실거래가 이뤄지는 등 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐던 지난 7월 실거래가(5억1800만~5억6400만원)보다 최대 1억원 이상 상승했다.

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부동산 업계, 부동산 규제를 피했기 때문

부동산업계에서는 이들지역의 집값 상승이 정부의 부동산 규제를 피했기 때문으로 분석하고 있다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 "수영구의 아파트 가격 급등은 조정대상지역 해제의 영향이 크다"라며 "조정대상지역 해제를 기점으로 시중 유동자금이 비교적 규제가 자유로운 수영구에 몰리면서 아파트 가격이 치솟기 시작했다"라고 말했다.

또다른 부동산업계 관계자도 "김포와 파주 뿐 아니라 규제지역인 세종과 대전 역시 올해 집값이 폭등한 지역이지만 정부 규제는 서울과 수도권 일부 지역에만 집중돼 있다"라며 "그동안 부동산 대책으로 인한 풍선효과가 끊임없이 반복됐던 것을 생각하면 별도의 대책이 필요해 보인다"라고 말했다.

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한편, 김현미 국토부 장관 매매 시장 안정세 나타나고 있어 주장

김현미 국토교통부 장관이 앞서 지난 16일 진행된 국토부 국감자리에서 "시장의 매매 시장의 안정세가 나타나고 있고 전세 시장에 있어서 불안이 계속되고 있는 상황"이라고 언급했지만, 이는 서울 집값에 국한된 상황일뿐 일부지역의 불안정세는 지속되고 있는 것이다.

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2019년 비규제지역으로 해제된 부산광역시는 지난 2019년 이후 계속 상승을 하고 있습니다.

부산에서 재건축 단지로 대장급인 삼익비치의 경우에 무려 10개월 동안에 약 9억원이 오르면서 13억~16억 하던 물건이 22억을 뛰어넘었습니다.

2020년 6.17대책에서 수도권에서 제외된 김포시, 파주시의 경우에는 3개월만에 1억이 상승하였습니다.

그렇지만 비규제지역이기 때문에 가격이 상승하는 것만은 아닌 것이 투기과열지구로 지정된 세종시, 대전의 경우에도 계속 집값은 상승하고 있기 때문입니다.

그렇다 하더라도 부산을 제외하고, 김포시와 파주시의 경우에는 부동산 규제를 피했기 때문이라고 생각합니다.

​부산의 경우에는 2019년에 조정지역 해제되기 전에 다른 지역들이 상승하는 와중에 조정을 받으면서 가격 상승을 하지 못한 부분이 있었습니다.

하지만 서서히 가격 상승을 할려는 와중에 조정지역 해제가 "트리거"역활을 하면서 가격이 급등하였고, 현재도 해운대구 같은 곳은 꾸준히 상승하고 있었습니다.

​그러나 김포시, 파주시의 경우에는 2020년 6.17대책의 영향은 확실하다고 생각합니다.

수도권 전역의 조정대상 지역으로 지정되는 와중에 김포시, 파주시, 접경지역 등이 빠지면서 비규제지역으로써의 효과가 바로 나타났기 때문입니다.

지난 2020년 07월 이후 이들 지역의 아파트의 가격 상승이 계속 이어지고 있었습니다.

그러다가 최근에 전세대란으로 인한 전세가격 급등으로 인해 이들 김포, 파주지역의 아파트 매수세가 급격히 늘어난 것이라 생각합니다.

비규제지역이다 보니 부동산 대책으로 막혀 있는 대출 규제도 없기 때문에 실수요자 입장에서 수도권에서 새 아파트 내집마련의 마지막 기회로 인식되고 있습니다.

​하지만 김포시, 파주시의 경우에 무턱대고 집을 사다가 정부의 규제를 받게 되면 일순간 분위기가 급랭할 수 있기 때문에 조심히 접근해야 한다고 생각합니다.

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포스코건설, '부산 최대어' 대연8구역 재개발 수주

https://www.news1.kr/articles/?4090637

부산의 대연8구역은 2020년 부산 지역 최대 정비사업지입니다. 이 대연8구역을 포스코건설이 수주했다고 합니다.

 

부산 대연8구역 재개발사업 부산 남구 대연동 1173번지 일원에 아파트 약 3500가구를 짓는 사업이다. 공사비 8000여억원 규모로 부산 2020년 하반기 최대 규모 정비사업지

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포스코건설, 2020년 부산 최대 정비사업, 대연 8구역 재개발 사업

포스코건설은 2020년 10월 18일 대연8구역 재개발 사업의 시공자로 선정됐다고 밝혔다.

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2020년 10월 18일, 조합원총회, 시공사 포스코 선정

이날 열린 조합원총회에서 시공사 선정 투표를 진행한 결과 조합원 1195명 중 639명(54%)이 포스코건설을 뽑았다.

HDC현대산업개발·롯데건설 컨소시엄은 541표(45%), 기권·무효표는 15표(1%)다.