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[20.10.20]전세품귀,전세대란/전월세 시장 혼란/ 한두달새 1~2억 뛰어/ 빌라전세도 뛰어/서울서 경기도 인천으로/전세입자 영끌 매수자로 6억원,9억원미만 찾아/내년이 더걱정기사읽기 2020. 10. 20. 07:36728x90
요즈음 전세 품귀 현상으로 전세가격이 급등하고 있습니다.
임대차 3법 이후 전세대란으로 전세입자과 집주인간의 갈등이 이만저만이 아닌 상황입니다.
임차인을 위한 법안이라며 밀어붙인 법안, 주택시장 안정화를 위한 부동산 규제등이 오히려 시장을 더욱 교란시키고 있는 상황이 벌어지고 있습니다.
이런 상황에서 국토부에서는 설명자료를 배포하면서 잘못된 통계로 시장에 혼란을 가중시키지 말라고 당부하는 보도자료를 냈습니다.
임대차3법때문이 아니라 금리 인하로 인해 전세가격이 급등하고 전세품귀현상이 벌어지고 있다고 말하고 있습니다.
백번 양보해서 국토부에서는 시장안정을 위해서 그런 얘기를 하는 것이라고 믿어 보겠습니다만 문제는 앞으로 입니다.
서울, 수도권의 일반가구수는 계속 상승하고 있습니다만 주택 공급에 있어서는 올해보다 2021년에 더 줄어들게 됩니다. 특히 아파트는 신규로 공급되는 물량이 2020년 올해보다 훨씬 많이 줄어듭니다.
일반가구수는 늘어나면서 전세수요는 증가하는 데 비해 신규 주택 공급은 줄어드니 분명 올해보다는 2021년이 더욱 힘들어질 것이라는 예측은 너무나 인과가 확실해 보입니다.
2020년 10월 중순입니다.
현재, 서울 수도권의 전세 시장에 대해서 살펴 보고 2021년에 해당 기사에 대해서 다시 한번 다뤄보도록 할까 합니다.
전세품귀가 만든 진풍경…"전셋집 구해 주면 성공보수 드릴게요"
https://www.yna.co.kr/view/AKR20201018041100003?input=1195m
전세 품귀와 전셋값 급등으로 전세난이 심화하면서 전·월세 시장의 풍경이 달라지고 있습니다.
씨가 마른 전셋집을 구하기 위해 공인중개사에게 '성공보수'를 제안하고, 전셋집을 구경하기 위해 줄을 서서 기다리고 제비뽑기로 계약자를 뽑는 일까지 생겨나고 있다고 합니다.
아울러 집을 비우는 대가로 '이사비'를 요구하거나 퇴거를 약속한 뒤 말을 바꿔 '버티기'에 들어가는 세입자도 있어 임대차 계약 관련 분쟁도 늘어나고 있습니다.
전세집을 구하는 과정에서 집을 보지도 않고 계약금부터 넣었다고 하는 계약자도 있습니다.
세입자들은 주변에 전세가 없고 전셋값도 한두 달 전보다 1억∼2억원 뛰다 보니 스트레스가 이만저만이 아니라고 합니다.
전세를 찾다가 지친 A씨는 중개업소에 전셋집을 구해주면 '성공보수'를 주겠다고 제안했다.
A씨는 "도저히 내 힘으로는 전셋집 찾기가 힘들 것 같아 부동산에 중개 수수료에 더해 성공보수를 챙겨주겠다고 했다. 서민들 입장에선 사실 중개 수수료를 꽉 채워 주는 것도 아까운데, 길에 나앉을 수는 없으니 궁여지책을 쓴 것"이라고 말했다.
B씨는 "전세 물건이 없어 중개업소 5곳에 내 번호를 주고 집이 나오면 바로 전화를 부탁했었다. 며칠 뒤 전세가 하나 나왔는데, 다른 손님들이 집을 보러 가는 중이라는 말에 마음이 급해져 집도 안 보고 계약금부터 넣었다"고 말했다.
B씨는 "계약금을 너무 적게 넣는 게 불안해 보증금의 20%를 먼저 보냈다"고 했다.
경기도 수원시에 사는 C씨는 집주인이 실거주를 통보해 연말까지 새 전셋집을 구해야 하는데, 주변에 전세가 없고 전셋값도 한두 달 전보다 1억∼2억원 뛰어 스트레스다.
C씨는 "2년 전에는 비슷한 조건의 전셋집을 비교하면서 골라 왔었는데, 완전히 딴 세상이 됐다"며 "서울 출퇴근 거리를 고려해 교통이 편한 곳에 계속 살고 싶었는데, 전셋값 오른 걸 보니 출퇴근 시간이 1시간은 길어질 것 같다"고 한숨지었다.
경기도 화성시 한 아파트에 거주하는 D씨는 "내년 6월 아파트 전세 계약이 만료인데, 계약갱신청구권을 사용해 2년 더 살고 싶지만, 집주인이 어떻게 나올지 모르겠다. 집주인이 실거주를 내세워 집을 빼라고 할까봐 매일 전화벨 소리만 나면 심장이 벌렁거린다"고 말했다.
아파트전세 급감, 강동-양천-강남구順
https://www.donga.com/news/article/all/20201019/103501863/1
2019년 보다 아파트 전세 비중이 가장 많이 감소한 곳은 강동구로 15.8%포인트 감소하였고, 양천구(-14.2%포인트), 강남구(-13.9%포인트)순이라고 합니다.
서울에서도 교통이 편리하거나 학군이 좋은 대표적인 지역들 중심으로 아파트 전세가 사라지고 있고, 주변으로 그영향이 미치고 있습니다.
서울 부동산정보광장에 따르면 전세 거래 비중이 2019년에 대비 43%나 줄어들어다고 합니다.
서울 인기지역의 경우에는 더욱 줄어들었는데 전년대비 전세거래비중이 강동구 -15.8%, 양천구 -14.2%, 강남구 -13.9%나 감소하였습니다.
그리고 그에 반해 빌라 전세는 전년동기 대비 27%에서 33% 늘어났다고 합니다.
한편 2019년 아파트 전·월세 거래 중 월세 비중은 27%였는데, 2020년에는 29%로 늘어나다고 합니다.
서울 마포구에서 전세살이를 하는 맞벌이 부부 A 씨(34)는 요즘 전세 대란을 실감하고 있다. 얼마 전 바뀐 집주인이 “실거주하겠다”고 하면서 계약갱신 요구를 못 하게 되자 A 씨는 지난주 휴가를 내고 전셋집을 찾아봤지만 모두 헛걸음이었다.
서울부동산정보광장에 따르면 8월 1일∼10월 18일 서울 전체 전세 거래 중 아파트 비중은 43%로 지난해 같은 기간(50%)보다 줄었다.
이런 현상은 서울 인기 지역에서 두드러졌다.
1년 전보다 아파트 전세 비중이 가장 많이 감소한 곳은 강동구로, 지난해 57.9%에서 올해 42.1%로 15.8%포인트 줄었다. 양천구(-14.2%포인트), 강남구(-13.9%포인트)가 그 뒤를 이었다. 서울에서도 교통이 편리하거나 학군이 좋은 대표적인 지역들이다.
같은 기간 빌라 전세는 27%에서 33%로 늘었다.
아파트 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’ 수준이다 보니 아파트 대신에 빌라 전세를 구하는 세입자가 늘고 있는 것.
2년 전 자녀 교육을 위해 강남구 대치동의 8억 원짜리 아파트 전셋집을 구한 B 씨는 집주인이 들어오기로 해 내년 1월까지만 살고 집을 비워줘야 한다.
그는 “인근 아파트 대부분이 월세인 데다 드물게 전세가 나와도 11억, 12억 원에 달한다”며 “자녀들이 중고교에 진학할 때까지 버티려면 빌라 전세로 가야 할 것 같다”고 말했다.
정부와 여당이 “과도한 우려”라고 일축했던 전세의 월세 전환도 통계로 확인됐다.
2019년 아파트 전·월세 거래 중 월세 비중은 27%였는데, 올해는 29%로 늘었다.
저금리 기조에서 세금 부담이 늘고 임대료 인상에 제동까지 걸리자 자금 여력이 되는 집주인들은 기존 전셋집에 새 세입자를 들일 때 월세를 받고 있는 것이다.
전·월세 거래는 확정일자로 집계하다 보니 계약갱신을 요구한 사례도 상당수 포함돼 있다.
보증금이 조금이라도 오르면 확정일자를 새로 받아야 하기 때문이다.
따라서 이번 통계보다 실제 현장에서 새로 전셋집을 구해야 하는 세입자들의 어려움은 더 크다는 지적이 많다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일부 주택에 한해 임대차 규제를 했던 외국에서 주택 품질 저하, 임대료 외 세입자에게 열쇠 값을 받는 등 부작용이 나타났는데, 한국에선 모든 주택에 전면 시행된 만큼 앞으로 2, 3년 뒤면 더 큰 혼란이 닥칠 수 있다”고 지적했다.
아파트 전세 ‘별따기’… 빌라 전세로 몰린다
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20201019/103501898/1
2020년 07월 말 계약갱신요구권과 전월세상한제 등 ‘임대차 2법’이 시행되면서 서울 전세 시장에서 아파트 비중이 줄고 대신 빌라 비중이 늘어난 것으로 나타났습니다.
아파트 임대차 시장에서 월세 비중도 늘어나면서 임대차 2법 시행 당시 우려됐던 ‘전세 소멸’ 현상이 선호도가 높은 아파트를 중심으로 나타나고 있습니다.
아파트 전세가 급감하면서 부르는게 값이 된 전세 대신에 빌라 전세를 구입하는 세입자가 그만큼 늘어난 것입니다.
임대차 2법 시행후 전세 비중 변화… 아파트 작년보다 7%P↓, 빌라 6%P↑
7월 말 계약갱신요구권과 전월세상한제 등 ‘임대차 2법’이 시행되면서 서울 전세 시장에서 아파트 비중이 줄고 대신 빌라 비중이 늘어난 것으로 나타났다.
아파트 임대차 시장에서 월세 비중도 늘었다.
임대차 2법 시행 당시 우려됐던 ‘전세 소멸’ 현상이 선호도가 높은 아파트를 중심으로 나타나고 있는 것이다.
18일 서울부동산정보광장에 따르면 임대차 2법 시행 직후인 8월 1일부터 10월 18일까지 신고된 서울 아파트 전세는 총 1만5796건으로 전체 전세 건수(3만6715건)의 43%였다.
아파트 전세가 전체 전세 건수의 50%를 차지했던 지난해 8∼10월보다 7%포인트 감소했다. 반면 빌라로 불리는 다세대 및 연립의 전세 비중은 지난해 27%에서 33%로, 단독·다가구는 23%에서 24%로 늘었다.
이는 아파트 전세가 급감하고 드물게 나온 전세 물건은 ‘부르는 게 값’인 상황이 지속되면서 차선책으로 빌라 전세를 구하는 세입자가 늘고 있기 때문이다. 전세 소멸은 앞으로 더 심각해질 것이라는 전망이 많다. 김현미 국토교통부 장관은 16일 국정감사에서 “(전세) 시장이 안정화되기까지 일정 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다.
반년 새 반전세도 월 100만 원 ‘껑충’…부르는 게 값
http://www.ichannela.com/news/main/news_detailPage.do?publishId=000000223842
이런 전세난 속에 서울의 아파트 월세 가격도 계속 오르고 있다고 합니다.
전세를 구하기 힘들어지자 어쩔수 없이 월세로 이주하는 경우가 많아지고 있습니다.
특히 전세가격이 상승하는 가운데 월세도 이에 맞춰서 상승하고 있다 보니 월세 가격이 상승하고 있습니다.여기에 더해 2021년 6월이면 재산세와 종합 부동산세의 세율이 현실화율에 맞춰서 또 상승하면서 임대인 입장에서는 상당한 부담으로 작용하기 때문에 월세의 가격 상승은 더욱 가파라질 거라 생각합니다.
이 정도로 전세 구하기 힘들어지다 보니, 어쩔 수 없이 월세로 눈을 돌리게 되죠.
그런데 월세로 내놓은 물건도 시세가 가파르게 오르는 중이라 더 걱정입니다.
서울 최대 아파트 단지인 헬리오시티.
32평형 기준, 9억 원대였던 전세는 4개월 만에 11억 원으로 올랐습니다.
"전세 나온 게 1, 2개라 부르는 게 값이에요. (전세) 물건이 귀해서 1개 나가면 5천만 원 오르고….”
이마저도 전세는 구하기도 힘듭니다.
이 아파트에서 지난달부터 체결된 임대차 계약 17건 중 11건이 월세를 낀 반전세였습니다.
지난달 84㎡ 반전세는 보증금 2억 원에 월세 260만 원에 거래됐습니다.
올 상반기에만 해도 월세는 180만 원 정도였지만 전셋값 상승에 맞춰 오른 겁니다.
[권대중 / 명지대 부동산학과 교수]
"임대인은 나중에 돌려줘야 할 돈에 부담감을 갖기 때문에 반전세로 돌리는 겁니다. 내년 6월 기준으로 종합부동산세 올라가잖아요."
수도권으로 옮겨가는 서울 `전세난민`
http://www.dt.co.kr/contents.html?article_no=2020101902100132031001
서울의 전세 아파트가 사라지면서 서울에서 전세를 찾을 수 없는 세입자들이 서울 외곽 수도권으로 이동하면서 수도권에서도 전세난이 심해지고 있습니다.
결국 전세난에 지친 무주택자들이 매매 수요자로 변모하고 있습니다.
부동산 인터넷 카페에서 전세 구하려다가 '영끌'(영혼까지 끌어모은다) 매수하려고 한다는 글이 올라올 정도로 전세집을 구하기는 힘들다 보니 해당 금액대에 맞는 주택을 매매할려는 움직임이 심심치 않게 나타나고 있습니다.
전세매물은 없고 있다고 하더라도 전세가격이 7~8억으로 높게 부르다 보니 영끌을 해서라도 집을 구매하려는 움직임이 일어나고 있습니다.
서울에서 전세 아파트가 사라지고 있다. 전세 구하기가 하늘의 별 따기가 되면서 전세값 급등도 연일 계속되고 있다. 서울에서 전세를 찾을 수 없는 '전세난민'들이 외곽 수도권으로 이동하면서 수도권 전세난도 갈수록 심해지고 있다.
서울 전세 최고가 계약 기록도 경신되고 있다.
성동구 옥수동 B 부동산 업체 대표는 "전월세 상한제 도입으로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 되자, 새로 임차인을 구하는 집주인들은 1억원 넘게 전셋값을 올려 부르기도 한다"며 "다른 때 같으면 콧방귀를 뀌었겠지만, 지금은 물건이 없으니 이걸 받아주든지 더 싼 전세를 찾아 외곽으로 나가야 하는 상황"이라고 말했다.
전세를 찾아 서울 외곽이나 경기도로 떠나는 사람들이 늘면서 이 지역 전세값도 연일 급증세다.
서울 구로구 신도림동 대림2 전용 84.95㎡는 지난 10일 6억4000만원(26층)에 전세 계약이 이뤄져 처음으로 6억원을 넘겼다.
노원구 중계동 금호타운 84.98㎡는 지난달 15일에 4억원 전세 계약이 체결됐지만, 한 달만인 지난 12일 6억원에 전세 계약이 체결돼 2억원이나 뛰었다.
경기 화성시 영천동 동탄2신도시의 동탄파크푸르지오 74.75㎡는 지난 13일4억3000만원에 최고가 전세 계약이 이뤄졌다. 84.94㎡ 전세값이 지난달에 3억5000만원이었다.
지금은 호가가 4억5000만∼5억원이다.
"전세난은 임대차3법 아닌 저금리 때문"…국토부 '정색 반박'
https://www.asiae.co.kr/article/2020101921212491149
결국 국토부는 최근 '전세난'은 임대차3법 때문이 아니라 기준금리 인하 때문이라고 주장하고 있습니다.
금리가 내려가면 임차인 입장에서는 전세 보증금 실부담이 줄어 전세 수요가 증가하고 집주인 관점에서는 실수익이 감소해 보증금 증액 유인이 발생하게 되면서 전세가격이 상승하는 것이지 임대차 3법 때문은 아니라고 말하였습니다.
더욱이 전세 거래량도 예년 대비 감소하지 않았기 때문에 전세 품귀현상에 대해서도 경계하면서 통계에서 과소추정해서 기사를 작성하지 말아달라고 요청하고 있습니다.
하지만 과연 그럴까요?
이미 우리는 피부로 느끼는 부분에서 전세가 급감하는 이유에 대해서는 인과관계에 따라 어느 것이 더 큰 요인으로 작용하는지 살펴봤기에 국토부에서 애기하는 설명에 대해서 쉽사리 동의하기는 어렵지 않나 생각합니다.
그럼에도 국토부에서도 전세품귀현상으로 인해 전세가격이 상승하고 있음을 인지하고 있습니다.
공급위축론으로 불안심리를 부추기는 것은 전세시장 불안심리를 가중시키는 등 누구에게도 도움이 되지 않는다고 말 뜻을 보자면 전세 품귀현상으로 인해 전세가격이 상승하고 있음을 말하고 있는게 아닌가 생각합니다.
"일부 자극적인 사례 또는 검증되지 않은 (임대차 3법으로 인한)공급위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 전세시장 불안심리를 가중시키는 등 누구에게도 도움이 되지 않습니다."
[설명] 정부는 임대차 3법 조기 정착과 전세가격 안정에 최선의 노력을 다해 나가겠습니다
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084630
국토교통부가 '임대차3법' 때문에 전세물량이 줄고 보증금이 급등하고 있다는 주장은 사실이 아니라고 2020년 10월 19일 밝혔다. 그러면서 최근 전세가격이 급등한 이유는 정부의 부동산 대책이 아닌 한국은행의 기준금리 인하 때문이라고 강조했다.
국토부는 이날 해명자료를 통해 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없다고 설명했다.
임대차3법 시행 전후 전세와 월세 비중에 뚜렷한 변화가 나타나지 않았고, 전년 대비 유사한 수준을 유지하고 있다는 것이다.
국토부는 "임대차3법 시행으로 오히려 현존 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의 없이 임대인의 의사만으로 월세로 전환할 수 없다"며 "설령 전환이 이뤄지더라도 법정 전환율 2.5%가 적용되고 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한된다"고 강조했다.
최근 지속적인 금리 인하로 전세 임대인의 실질수익률이 낮아진 만큼 월세 전환 유인이 있긴 하지만, 이는 임대차3법과는 관련 없다는 설명이다.
국토부는 최근 '전세난'은 임대차3법 때문이 아니라 기준금리 인하 때문이라고 지적했다.
국토부는 "금리가 내려가면 임차인 입장에서는 전세 보증금 실부담이 줄어 전세 수요가 증가하고 집주인 관점에서는 실수익이 감소해 보증금 증액 유인이 발생하게 된다"고 했다.
국토부는 임대차3법 시행으로 인한 분쟁도 감소하는 추세라고 설명했다.
국토부는 "임대차3법 도입으로 새로운 거래 관행이 정착되기 전까지 일부 과도기적 혼선과 불편이 불가피한 측면이 있다"면서도 "최근 분쟁 관련 민원 상담 건수가 제도 도입 초기에 비해 크게 감소하는 추세이고, 더 줄어들 것으로 예상된다"고 했다.
국토부에 따르면 '국민신문고'에 접수된 민원은 임대차3법이 도입된 7월4주 97건에서 9월3주 494건까지 늘었지만 이후 소폭 감소해 10월3주에는 122건까지 감소했다.
국토부는 "주요 선진국에서도 계약갱신요구권은 보편화되어 있는 제도"라며 "독일, 프랑스, 미국 뉴욕, 일본 등에선 기한 없는 임대차계약 또는 계약갱신요구권도 운영 중"이라고 덧붙였다.
특히 국토부는 예년에 비해 전세 거래량도 감소하지 않았다고 강조했다.
'서울시 부동산광장'의 지난달 전월세 거래량이 일부 줄어든 것처럼 나왔지만 확정일자를 통해 신고된 계약건수를 현재까지 집계한 자료인 만큼 최종 확정 수치는 아니라는 것이다.
예컨대 임차인 A씨가 9월에 전세계약을 체결하고 11월에 확정일자 신고를 할 경우, 이 전세계약건은 11월에 반영돼 12월에 최종 통계에 확정되는 구조다.
국토부는 "이러한 통계 해석상 유의사항을 누차 알렸음에도 반복적으로 동 자료를 왜곡해 근거자료로 제시하는 것에 유감을 표한다"며 "참고로 8월 서울시 전·월세 거래량(신고기준)은 5만4000건으로 전년 동월 대비 6.8% 많다"고 설명했다.
그러면서 "일부 자산가격 상승으로 인한 사회적 부작용 최소화를 위해 정부, 학계, 산업계, 오피니언 리더 등 각계가 지혜를 모아야할 때"라며 "검증되지 않은 공급위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다"고 지적했다.
수요 2배인데 입주 30% 감소···“미친 전셋값” 패닉 몰고간다
https://news.joins.com/article/23898401
국토부에서 설명보도자료에서 이례적으로 "사회적 부작용 최소화를 위해 정부, 학계, 산업계, 오피니언 리더 등 각계가 지혜를 모아야할 때" 라고 협조를 요청하는 상황이 이르렀습니다.
국토부에서 전하는 "임대차3법" 때문에 전세난이 가중되는 것이 아니라고 주장하고 있지만 2020년 07월 말 도입한 임대차 계약갱신청구권이 불안하던 전세시장을 '패닉' 수준으로 몰고 간 것이라고 생각합니다.
2020년 10월 19일 국민은행에 따르면 최근 2년간 아파트 전셋값 상승률이 수도권 4.4%, 서울 6.2% 나 상승하였다고 합니다.
그렇다 보니 기존 계약자에 대한 소급 적용으로 기존 세입자가 대부분 계약갱신청구권을 행사해 기존 세입자 매물이 나오지 않고 있습니다.
그리고 계약갱신청구권 시행 이후 전셋가격은 더욱 상승하면서 앞으로 계약 만기가 돌아오는 세입자는 더더욱 나오지 않을 것입니다.
그리고 전세 수요는 게속 증가하고 있습니다.
전월세 상한제 실시로 인상 5% 상한으로 묶어 두다 보니 계약갱신청구권을 안쓰는 전세입자는 없을 것입니다.
그리고 전세의 월세 전환 비율은 더욱 높아지면서 전세물건은 더욱 사라지게 될 것입니다.
전세의 월세 전환은 세입자 동의 없이는 바꿀 수 없기 때문에 신규 임대차 계약 때가 되는 2년 뒤에 전세보증금을 월세로 돌리는데 적용되는 전월세전환율로 보더라도 예금금리보다 훨씬 높은 월세를 받을 수 있기 때문입니다.
더욱이 더 큰 문제는 일반주택가구수가 계속 늘어나는데 비해 신규 주택 공급은 줄어들고 특히 아파트의 경우에는 더욱 많이 줄어 들고 있다는 것입니다.
일반가구 수 집계가 아직 안 되지만 서울 주민등록 세대 수가 2020년 09월까지 7만8000여세대 늘어 이미 2019년 연간 증가 수(6만3000여세대)보다 많다고 합니다.
지난해 늘어난 서울 일반가구 수가 5만6000여가구로 2만5000~3만가구 사이인 예년의 2배가 넘었다고 합니다.
그렇다 보니 2019년 이후 입주물량이 예년보다 많았어도 전셋값이 2020년에 강세로 돌아선 배경이 되기도 한다고 기사에서 전하고 있습니다.
그런데 앞으로 주택 공급에 있어서는 암울합니다.
정부는 2021년 서울 주택 입주물량을 6만2000가구로 보고 있습니다.
2020년 추정치 7만9000가구보다 1만7000가구 적습니다.
주택 중 아파트 입주는 더 많이 줄어들어 2021년 3만6000가구로 2020년 5만3000가구보다 30%가량 적은 1만7000가구나 감소합니다.
전세수요는 급증하는데 공급이 줄어들면서 전세에 대한 병목현상은 더욱 심화될 수밖에 없을 거 같습니다.
기존 계약자에 대한 소급 적용으로 기존 세입자가 대부분 계약갱신청구권을 행사해 기존 세입자 매물이 나오지 않는다.
부동산중개업소들은 “계약갱신청구권 시행 이후 전셋값이 미쳤다는 말이 나올 정도로 뛰고 있어 앞으로 계약 만기가 돌아오는 세입자는 더더욱 나오지 않을 것”으로 본다.
‘창고’에서 나오는 물건이 줄어든 데다 그나마 시장에 나오는 셋집도 수익이 나은 월세로 돌아선다.
전세보증금을 월세로 돌리는 데 적용하는 이율인 전·월세전환율이 4%에서 2.5%로 낮아져도 임대인 입장에선 예금금리보다 높은 월세가 유리하다.
세입자 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 없기 때문에 신규 임대차 계약 때 월세로 하는 게 2년 뒤 계약갱신청구권을 고려하더라도 낫다.
전세 수요는 안팎으로 증가하고 있다.
인상 5% 상한선의 계약갱신청구권은 분양가를 시세보다 훨씬 싸게 제한하는 분양가상한제처럼 과잉 수요를 유발한다. 집을 사거나 다른 곳으로 이사하려던 세입자가 싼 기존 전셋집에 눌러앉는다.
3기 신도시 대규모 공급, 집값 전망 불확실 등으로 기존 세입자 외에 주택시장에 들어오는 새 수요도 매매보다 전세를 선호한다.
매매 규제에 발목 잡힌 전세 대책
하지만 전세난을 해결할 뾰족한 수를 찾기 어렵다. 정부 스스로 선택의 폭을 좁히기도 했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “재건축 조합원 2년 거주 의무화 등 전세 수요를 더욱 늘리는 대책을 유예해야 한다”고 말했다. 정부의 7·10대책에 따라 내년 이후 조합 설립을 신청하는 재건축 조합원은 2년 이상 거주해야 조합원 분양 자격을 받게 된다. 거주 요건을 채우기 위해 다른 가족은 기존에 살던 집에 그대로 살면서 조합원만 들어갈 가능성이 크다. 교육 등으로 온 가족이 옮기기 어렵기 때문이다. 그만큼 전셋집이 없어지는 셈이다.
월세 선호도를 높여 전세 수요를 줄일 수 있다.
월세 매물은 임대인의 월세 선호로 전세보다 상대적으로 덜 줄었다.
현재 전세보다 많은 월세 부담을 낮추면 월세 거부감을 줄일 수 있다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “전세난을 유연하게 보증부 월세로 전환하는 정책이 필요하다”며 “월세 세액공제 혜택을 대폭 늘리면 월세의 주거비 상승 부담을 줄일 수 있다”고 말했다.
전세난 ‘즉효 약’은 신규 주택 공급 확대다.
새로 입주하는 주택이 늘어 재고 주택 수가 증가하면 그만큼 임대 매물이 늘게 된다.
입주 주택에 들어가면 기존에 살던 집이, 입주 주택을 임대하면 세 놓는 집이 임대 매물로 나오기 때문이다.
주택 공급이 적어서는 안 되고 늘어나는 전세 수요보다 많아야 한다.
하지만 입주 줄고 일반가구 수 늘어
그런데 주택 공급 전망이 불안하다.
정부는 내년 서울 주택 입주물량을 6만2000가구로 보고 있다.
올해 추정치 7만9000가구보다 1만7000가구 적다.
주택 중 아파트 입주가 더 많이 줄어든다.
내년 3만6000가구로 올해(5만3000가구)보다 30%가량(1만7000가구) 감소한다.
내년엔 기존 전셋집 감소도 더 심해질 전망이다.
재건축 조합원의 거주 입주가 본격화하고 쉽게 매도하기 위해 전셋집을 빈집으로 남겨두는 주인도 늘어날 것이기 때문이다.
여기다 신규 전세 수요가 더욱 늘어난다.
주택 수요 단위인 서울 일반가구 수가 주춤하다 지난해부터 많이 늘어나고 있다.
지난해 늘어난 서울 일반가구 수가 5만6000여가구로 2만5000~3만가구 사이인 예년의 2배가 넘었다.
일반가구 수 증가는 올해도 이어지고 있다.
일반가구 수 집계가 아직 안 되지만 서울 주민등록 세대 수가 올해 9월까지 7만8000여세대 늘어 이미 지난해 연간 증가 수(6만3000여세대)보다 많다.
지난해 이후 입주물량이 예년보다 많았어도 전셋값이 올해 강세로 돌아선 배경이다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “전세 수요가 급증하는데 공급이 줄어들어 전세 ‘병목현상’이 심해질 것”이라고 말했다.
전세시장의 차별화가 두드러질 전망이다.
세제 거주요건 강화 등으로 신규 분양 계약자와 다른 집에 전세로 사는 유주택자가 입주 주택과 본인 소유 주택으로 들어갈 가능성이 크다.
변세일 국토연구원 연구위원은 “세입자 연쇄 이동이 일어나며 이들이 살던, 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역에선 전세매물이 늘어나는 반면 이들이 입주하는 지역의 전세난이 가중될 것”이라고 말했다.
정부는 전세난 해결책을 찾기 어려운 신규 계약으로 규제를 확대할 수 있다.
표준임대료 등으로 직접적인 가격 제한을 두는 것이다. 계약갱신청구권의 전·월세상한제(상한선 5%)를 당장 신규 계약에 적용하긴 어렵다. 이는 임대료를 파악할 수 있는 전·월세 거래 신고제가 시행된 뒤 가능한데 신고제가 내년 6월 시행한다.
이현석 건국대 부동산학과 교수는 “시장 가격을 무시한 임대료 규제는 매매시장 규제와 얽혀 복잡해진 전세시장 문제를 더욱 악화시킬 뿐”이라고 지적했다.
전세난을 가중시킨 임대차보호법을 비롯해 실거주를 요구하는 각종 정부 대책의 수정을 요구하는 목소리도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "매매시장과 달리 가수요가 없는 전세시장은 단기간에 안정시킬 수 없다"며 "전세 수요를 분산시키면서 주택 공급을 서둘러 늘려야 한다"고 말했다.
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