[20.10.29]지분적립형 주택, 할부로 주택 매매/지분적립형1호, 서초구 성뒤마을?/ 하남교산지구 문화재 발굴 지역 50%, 3기신도시 2025년 첫분양 글쎄?/ 50조 보상금

10억 아파트 2억에 입주?… ‘지분적립형 주택’ 카드는 시장에 먹힐까

https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2020102815478076806

[단독]지분적립형 1호…강남 마지막 ‘판자촌’ 성뒤마을

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03391526625937512&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

2020년 10월 28일 오전 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 지분적립형 분양 주택을 통해서 30~40대에게 내집마련기회를 주겠다고 언급하였습니다.​

지분적립형 분양주택 토지·건물 지분의 20~25%만으로 주택을 분양받아 입주할 수 있는 모델이다. 입주후 공공지분에 대해서는 임대료를 지불하고 4년마다 10~15% 균등하게 지분을 취득한다. 이렇게 나머지 지분에 대해서는 추후 20~30년 간 취득하여 100% 주택을 소유하는 방식이다. 첫분양 시기는 2023년으로 전망하고 있다.

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2020년 10월 28일 오전 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의, '지분적립형 분양 주택’에 대한 사업 구조에 대한 내용 공개

정부가 ‘지분적립형 분양 주택’을 통해 젊은층 수요 끌어들이기에 나서면서 시장의 호응을 얻을지 주목된다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 28일 오전 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 이 같은 내용을 언급했다.

‘지분적립형 분양 주택’은 초기 구입비용을 낮추는 새로운 분양주택 모델이다. 정부가 지난 8월4일 부동산 대책 발표 당시 ‘지분적립형 분양주택’ 도입을 공식화한 후 두 달 만에 사업 구조의 구체적인 내용이 공개됐다.

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토지,건물지분의 20~25%만 취득, 입후 후 공공지분에 대한 임대료 지불

홍 부총리는 “분양자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만 취득해 입주할 수 있도록 하되 입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정할 것”이라고 설명했다.

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4년마다 10~15% 균등하게 취득하도록 하여 20~30년후 주택의 100% 소유

이어 “4년마다 10~15%씩 균등하게 나눠 (나머지 지분을) 취득함으로서 20~30년 후 주택을 100% 소유할 수 있도록 하고자 한다”고 덧붙였다.

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지분적립형 분양 주택 - 집을 할부로 사는 셈

10억원 짜리 주택을 구입할 경우 초기에 20~25%인 2억~2억5000만원 정도의 지분만 내고 구입하면 주택에 거주가 가능하다. 나머지 금액은 장기로 조금씩 나눠서 내면 된다.

4년 마다 10~15%씩 분할 납부해 20~30년 후에 100%의 지분을 확보하는 방식.

쉽게 말해 집을 할부로 사는 셈이다. 임대료는 따로 내야 하지만 시세 보다 낮은 수준이 될 전망이다.

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신규확보 공공택지, 공공재건축 공공분양물량 등에서 선호도가 높은 도심지부터 점진적으로 지분적립형 분양주택을 공급할 계획, 첫 분양 2023년 전망

정부는 신규확보 공공택지, 공공재건축 공공분양물량 등에서 선호도가 높은 도심지부터 점진적으로 지분적립형 분양주택을 공급할 계획이다.

첫 분양 시기는 2023년이 될 전망이다. 전매제한 기간이나 공급 대상 기준 등에 대해서는 앞으로 구체화할 방침이다.

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홍남기 경제부총리도 “분양자는 최초 분양시 토지·건물 지분의 20∼25%만을 취득해 입주할 수 있도록 하되, 입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정할 것”이라고 말했다.

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서울시 1호 지분적립형 주택, 서초구 방배동 성뒤마을이 될지도

서울 강남의 ‘마지막 판자촌’으로 꼽히는 서초구 방배동 성뒤마을(조감도)이 서울시 1호 지분적립형 주택이 될 것으로 보인다.

28일 서울시와 서울주택도시공사(SH공사), SH도시연구원에 따르면 서울시의 지분적립형 모델 도입 1호 주택으로 서울 서초구 성뒤마을 공공임대주택이 가장 유력하게 검토 중이다.

서울시 고위 관계자는 “지분적립형 모델이 적용되는 가장 빠른 단지로 성뒤마을이 선정 될 가능성이 높다”고 말했다.

성뒤마을 1960~1970년대 강남 개발에 따라 이주민이 정착하며 만들어진 동네 서울 강남구 개포동 구룡마을과 함께 강남에 남은 마지막 판자촌 서울시는 해당 지역의 원형을 최대한 보존하는 방향으로 공공임대 아파트를 조성하겠다는 방침이다.

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성뒤마을 지구단위계획구역 A1, 공공주택지구 2만4110㎡, 413가구 (분양 105가구, 임대 308가구)

대상지는 성뒤마을 지구단위계획구역에 있는 A1 공공주택지구 2만4110㎡다.

지난 9월 서울시가 조건부 가결한 건축 계획안에 따르면 해당 임대 아파트는 지하1층~지상 7층, 413가구로 조성된다. 이 중 105가구는 공공분양, 나머지 308가구는 공공임대로 공급된다. 내년 5월 착공해 2023년 완공 목표다.

지분적립형 모델은 공공분양 물량에 적용될 것으로 예상된다.

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성뒤마을 가구수가 적다는 아쉬움, 다른 대상지들 경쟁 과열 우려 제기

서울시 측은 “성뒤마을 가구수가 적다는 아쉬움은 있지만, 서울시가 시행하는 사업이 1호 사업이라는 점에서 의미가 있다”며 “입지·가격 등을 종합적으로 검토 중”이라고 말했다. 그러면서 “추후 다른 부지에도 지분적립형 모델 도입할 예정”이라고 덧붙였다.

​당초 지분적립형 모델이 가장 빨리 도입되는 사업부지로 강남 서울의료원과 용산 정비창 등이 거론됐으나, 해당 지역 땅값이 지나치게 높은 상황에서 경쟁이 과열될 수 있다는 우려가 제기됐다.

낮은 분양가로 주택이 제공되는 지분적립형 모델이 사업 의도와 달리 ‘로또 분양’으로 변질될 가능성이 높아서다.

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2020년 10월 28일 오전 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 '지분적립형 분양 주택’의 사업 구조에 대한 내용이 공개되었습니다.

처음에는 토지, 건물 지분의 20~25%만 취득하고서 입주한 다음에 나머지 75~80%의 지분에 대해서 임대료를 내면서 살다가 4년마다 10~15% 균등하게 지분을 취득하도록 하여 20~30년후 주택의 100% 소유하는 방식이라고 설명하고 있습니다.

결국 집을 20~30년동안 장기할부로 받는 것이라 보시면 될듯 합니다.

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그러면서 이번에 지분적립형 분양 주택 1호로 서초구의 성뒤마을이 거론되고 있습니다.

413가구중에서 100여가구가 공공분양인데 이 100여가구에 대해서 지분적립형 모델을 적용할 가능성이 있다고 얘기를 하고 있습니다.

30~40대의 유용자금이 적은 무주택자 세대들이 집을 마련할 수 있는 방안을 마련했다는 것에 의의를 두고 싶습니다만 생각보다 작은 규모이기에 효과가 있을지는 의문입니다.

서울서도 규모가 적다는 것을 인정하고 있는 듯 하네요.

그런데 이렇게 20~30년동안 거주해야 하는 것이라면 거주이동의 자유는 거의 상실했다고 봐야 하지 않을가요?

필요에 의해서 다른 지역으로 이사를 가야 하는데 과연 이때 주택에 대한 소유권에 대해서는 어떻게 해줄지 구체적인 방안이 마련되어야 할듯 합니다.

주변시세가 오르는데 이에 대한 재산권을 인정하지 않을 지도 모른다는 생각이 드네요.

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'3기 신도시' 분양가 얼마?…국토부 담당자에 물었습니다 [집코노미TV]

https://www.hankyung.com/realestate/article/202010276260e

집코노미에서 국토부의 김승범 공공택지기획과장을 모시고 3기신도시에 대한 인터뷰를 진행했습니다.

아마도 참고할만한 사항이 꽤 있을 거라 생각되네요.

​집코노미의 국토부 국정감사! 3기 신도시 담당자 긴급소환①

https://www.youtube.com/watch?v=jpLYNFXy1Js&feature=youtu.be

 

​남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양을 2018년 10월에 발표했고, 그리고 고양 창릉, 부천 대장을 2019년 5월에 발표했는데. 앞서 발표했던 3군데와 과천지구나 이런 곳은 지난 8월달에 토지보상공고가 나갔습니다.

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▶최진석 기자

3기 신도시가 정말 이제 되긴 되는 건가. 반대도 있고. 토지보상을 둘러싼 잡음도 있고.

▷김승범 과장

3기 신도시는 저희가 계획했던 대로 차질 없이 진행되고 있습니다.

남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양을 2018년 10월에 발표했고, 그리고 고양 창릉, 부천 대장을 2019년 5월에 발표했는데. 앞서 발표했던 3군데와 과천지구나 이런 곳은 지난 8월달에 토지보상공고가 나갔습니다.

곧 감정평가 해서 연말이면 감정가를 책정해서 보상이 본격적으로 진행될 계획입니다.

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하남교산 지구 이미 문화재 나올 우려 고민, 시굴, 발굴조사에 30개팀 투여, 50%정도는 집, 시굴, 발굴 필요성이 있는 지역이지만 막상 파봐야 ..

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▶전형진 기자

교산에서 유물이 나왔다고 하더라고요. 공사하다가 유물 나오면 끝나는 것이거든요. 덮고 가는 거죠? 우리 선수들끼리 뭐 다 아니까..

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▷김승범 과장

덮으면 안 되죠. 2018년 10월에 하남 교산신도시 입지를 처음 LH와 논의할 때부터 이 문제가 가장 고민했던 문제입니다. 하남시장님도 찾아뵙고 교산신도시에 대해서 제안할 때도 교산신도시는 문화재가 나올 수 있는 우려가 있으니 문화역사박물관을 건설하겠다고 2018년 12월 하남 교산신도시를 발표할 때 함께 발표했고요.

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저희가 최근에 지표조사를 다 완료했습니다.

반 정도는 시굴, 발굴 조사를 할 필요는 있습니다. 다 이거 일일이 다 해야 하거든요. 한 5개팀 정도 참여하는 게 관례인데 이번엔 30개팀을 투입해서 발굴에 대한 우려를 불식시키기 위해서, 대여섯배 많은 인원을 투입할 것이고요.

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저는 일정 부분 나왔으면 좋겠습니다.

잘 보존해서 역사와 문화가 공존하는, 수도권에서 정말 독특한 도시로 만들 수 있기 때문에 일정 부분 나오는 것도 기대하고 있습니다.

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▶전형진 기자

아파트가 계획된 블록에서 국보급 유물이 나왔다, 하면 이제 그 블록은 날아가는 거죠?

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▷김승범 과장

옛날에 감일 같은 경우가 그랬는데요. 이번엔 이제 문화재가 나올 가능성이 낮은 지역들. 아주 희박한 지역들로 우리가 주택계획을 수립했고요. 이제 나머지 지역들도 50% 정도는 집.. 시굴, 발굴 필요성이 있는 지역이지만 막상 파보면.. 네.. 파봐야 압니다.

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​2026년, 2027년, 2028년 이때가 본격적인 입주시기, 첫 입주시기 2025년로 말씀드릴께요.

▶최진석 기자

가장 많이 궁금해 하시는 부분들이 입주 시기예요, 입주 시기. 착공은 언제 하고 분양은 언제 되는 건가요.

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▷김승범 과장

2025년부터 입주를 하실 것이고요.

신도시 사업에 대해서 좀 설명을 드리면 맨처음 신도시를 발표하고, 그 다음에 지구지정을 하고, 그 다음 지구계획을 수립합니다.

그런데 3기 신도시는 사업기간을 단축하기 위해서 지구계획과 토지보상을 같이 하고 있습니다.

지구계획은 내년 초에 이제 상반기면 완료가 될 거고요.

내년 7월부터 내후년 6월까지 1년 동안 6만 가구를 사전청약을 할 것이고요. 2022년부턴 본격적인 택지조성사업을 해서 2025년엔 입주를 하실 겁니다.

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​▶최진석 기자

그럼 첫 입주가 2025년이면 본격적으로 입주하는 시기는 언제쯤인가요?

​▷김승범 과장

보통 신도시는 첫 입주부터 4~5년에 걸쳐서 입주하신다고 보면 될 것 같고요.

2026년, 2027년, 2028년 이때가 본격적인 입주시기라고 보시면 될 것 같아요.

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▶전형진 기자

예전에 보금자리에서 사전청약이 굉장히 문제가 많이 됐어요.

그래서 이번에 농담으로 하는 게, 30대에 청약해서 40대에 입주를 합니다. 그리고 전매제한이 끝나면 50대예요.

​▷김승범 과장

과거엔 지구계획을 딱 확정짓고 그 다음날 사전청약을 했고요. 사전청약 하고 나서 2~3년 뒤에 토지보상을 했습니다.

3기 신도시는 사전청약 1년 전에 토지보상을 착수해서 진행하기 때문에 과거의 보금자리 사전예약제보다 3~4년 정도, 굉장히 빨리 절차를 진행하기 때문에 사전청약 이후 본청약 입주까지의 중간 리스크 요인을 사전에 방지했다고 보기 때문에, 과거의 어떤 특정 지역의 사전청약 이후 본청약까지 딜레이되는 사례는 3기 신도시에선 발생하지 않을 겁니다.

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▶최진석 기자

너무 장담하시는 거 아니에요?

▶전형진 기자

이 영상을 박제해야 할 것 같은..

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▷김승범 과장

2025년 입주로 말씀드릴게요.

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청년 같은 경우는 거기 저희가 분양주택뿐 아니라 청년주택을 역세권에 건설해서 저렴한 임대료만 갖고 5~10년 동안 거주할 수 있는 청년주택도 저희가 공급할 겁니다.

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▶최진석 기자

생애최초에 대한 부분이 이번에 좀 확대가 많이 됐어요.

1인가구에 대한 어떤 내집마련의 기회는 왜 여전히 없느냐. 1인가구는 또 다 생애최초인 분들이 많은데.

특히 우리 형진이 같은. 우리 형진이 어떡해요.

우리 형진이 같은 젊은이들 국토부가 어떻게 책임질 겁니까.

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▷김승범 과장

7월부터 내후년 6월까지 사전청약을 1년 동안 6만가구를 하고 이게 끝나도 3기 신도시에서만 8만~9만가구가 일반공급이 있기 때문에 당연히 그 전에 결혼을 하실 거예요. 하실 거고.

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▷김승범 과장

네, 할 수 있는 건데. 특별공급 같은 경우는 아무래도 결혼을 하시거나 자녀가 있는 분들이 하시기 굉장히 유리한데, 일반공급이 있어요.

일반공급을 통해서도 청약을 할 수 있고요. 그리고 뭐.. 부유하시겠지만.

만약에 목돈이 없는 청년 같은 경우는 거기 저희가 분양주택뿐 아니라 청년주택을 역세권에 건설해서 저렴한 임대료만 갖고 5~10년 동안 거주할 수 있는 청년주택도 저희가 공급할 겁니다.

거기 입주하시면서 목돈을 모으고 청약할 수 있는 기회를 드리기 때문에 다양한 방법이, 1~2인가구도 신청할 수 있는 다양한 방안이 있다, 라는 점을 알아두시면 좋을 것 같아요.

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3.3㎡당 2000만원이 넘느냐 안 넘느냐, 또 넘는다면 2000만원 초반이냐 중반이냐. 하남 교산, 2000만원 넘나요?

교산신도시를 포함해서 1~2년 뒤 본청약할 때 정확한 금액이 나오겠지만 사전청약할 때 대략적인 추정 분양가를 저희가 공개를 할 것이기 때문에 조금만 기다려주시면 저희가 사전청약 일정과 함께 분양가를 저희가 알 수 있도록 알려드리겠습니다.

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▶전형진 기자

중요한 게 저는 목돈이 없기 때문에 분양가가 중요합니다.

기사를 쓰기 위해서 조사를 해봤더니 최근에 조성된 공공주택지구가 가격이 한 30% 정도 되는 것 같아요. 주변 아파트의.

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▷김승범 과장

저희가 이제 3기 신도시를 만듦에 있어서 무주택 서민들에게 부담 가능한 가격으로 좋은 주택을 만드는 게 3기 신도시의 정책 목표입니다.

그렇다고 해서 뭐 교통대책의 비용을 줄이거나 또 주택을 품질을 낮게 해선 안 되거든요

이제. 두 마리 토끼를 잡기 위해서 LH 등 사업시행자가 열심히 뛰고 있다는 점을 알아두시면 좋을 것 같습니다.

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▶최진석 기자

주변 시세 대비 한 30% 싸다, 70% 수준에 분양한다, 이런 얘긴 김현미 장관님도 여러 차례 말씀하셨는데. 주변 시세가 오르면 분양가가 같이 오르는 거잖아요.

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▷김승범 과장

안정화 될 것이라고 저는 기대하고 있고요. 저희 장·차관님께서 주변 시세보다 뭐 20~30% 싸다고 말씀하신 건 이해하기 쉬우시라고 말씀하신 거고요. 이 분양가가 주변 시세에 대비해서만 하는 게 아니라 분양가 상한제를 적용하거든요. 토지가와 기본형 건축비 플러스 알파, 이런 식으로 해서 분양가가 나오기 때문에 생애최초 주택 구입하시는 분들이, 서민들이 부담 가능한 주택 가격으로 공급하도록 저희가 노력할 것입니다.

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▶최진석 기자

많은 분들이 관심을 갖는 부분이 두 가지인데. 3.3㎡당 2000만원이 넘느냐 안 넘느냐, 또 넘는다면 2000만원 초반이냐 중반이냐. 하남 교산, 2000만원 넘나요?

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▷김승범 과장

아.. 저 안 낚이렵니다. 저희가 이제 내년에 사전청약할 때 교산신도시를 포함해서 1~2년 뒤 본청약할 때 정확한 금액이 나오겠지만 사전청약할 때 대략적인 추정 분양가를 저희가 공개를 할 것이기 때문에 조금만 기다려주시면 저희가 사전청약 일정과 함께 분양가를 저희가 알 수 있도록 알려드리겠습니다.

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집코노미에서 "국토부의 김승범 공공택지기획과장" 을 모시고 인터뷰한 내용입니다.

남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양을 2018년 10월에 발표했고, 그리고 고양 창릉, 부천 대장을 2019년 5월에 발표했는데. 앞서 발표했던 3군데와 과천지구나 이런 곳은 지난 8월달에 토지보상공고가 나가고 있다고 합니다.

그러면서 하남교산 지구에 대한 문화재 나올 우려에 대해서는 애초부터 하남시와 협의를 하였고, 문화재에 대한 시굴, 발굴조사에 30개팀 투여한다고 합니다.

그러면서 문화재가 나오지 않을거 같은 지역이 50% 이고 나머지 50%정도에서 나올 가능성이 있는데 이 지역에 대해서는 문화재 발굴을 해봐야 알수 있다고 합니다.

아마도 하남 교산 지구에서 나머지 50%에 대한 문화재 발굴이 진행된다면 입주가능한 주택수는 줄어들지 않을가 생각되네요.

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아울러 첫입주시기를 2025년이라고 말씀을 하시지만 2025년에서 더 밀릴 수도 있을 것 같은 생각이 드네요.

김승범 공공택지기획과장님께서 말씀하시길 2026년, 2027년, 2028년 이때가 본격적인 입주시기이라고 하시지만 계획에 맞춰서 진행을 하기에 언제든지 계획이 수정, 연기되기도 하니까요.

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아울러 그냥 제 뇌피셜로는 하남교산지구의 분양가는 2000만원 중반을 넘을 듯 하다는 생각이 드네요.

이미 최진석 기자님께서 3.3㎡당 2000만원이 넘느냐 안 넘느냐, 또 넘는다면 2000만원 초반이냐 중반이냐 로 기준 가격을 제시하였습니다.

이에 김승범 공공택지기획과장님께서는 언급을 회피하면서 사전청약 할때 대략적인 추정 분양가를 공개하겠다고 하셨지만 부인하진 않으시는 걸로 보아 평당 2000만원 중반을 넘을 것이라 예상되네요.

그렇다면 25평기준으로 6억2500만원보다 높게 나오지 않을가 생각되네요.

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그렇지만 이 또한 한국감정원에서 얼마만큼 토지보상금을 책정하여 보상했느냐에 따라 분양가 금액도 달라지기 때문에 평당 2000만원이 아닌 3000만원도 생각해야 할지도 모를 일입니다.

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50조 토지보상금 풀린다, 집값 부채질 할 뇌관 되나

https://www.chosun.com/economy/economy_general/2020/10/29/U67QUNQAVVACVDZ7TSSON7JI54/

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3기 신도시 등 연말부터 보상, 상당액이 다시 부동산 유입될 듯,

문재인 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 서울 접경지에 총 17만 가구를 공급하는 ‘3기 신도시’ 토지보상 계획이 나오면서 수도권이 들썩이고 있다.

최근 하남 교산, 인천 계양, 남양주 왕숙 지구 토지보상 공고가 나붙었고, 고양 창릉과 부천 대장 지구도 내년 상반기 보상 계획이 공고될 예정이다.

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하남교산, 인천계양, 남양주 왕숙, 고양창릉, 부산 대장 5개 지구 토지보상에 풀리는 돈만 약 30조원, 주변개발까지 합치면 50조원 규모

이들 5개 지구 토지보상에 풀리는 돈만 약 30조원.

3기 신도시와 서울을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) 등 사회간접자본 개발과 서울 구룡마을 등 도시 개발 사업 관련 보상비, 시흥과 용인 등 산업단지 보상비 등 올해 말부터 내년 사이 풀리는 토지보상금이 약 50조원에 달할 전망이다.

이 돈 중 상당 규모가 다시 부동산 시장으로 흘러들어 부동산값 2차 상승 불쏘시개가 될 우려도 커지고 있다.

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토지보상금을 풀린 돈 상당규모 다시 부동산으로 흘러들어 / 2006년 당시 보상 총액 6조6508억원의 절반 48.9% 3조 2525억원 다시 부동산으로

이제껏 토지보상금으로 풀린 돈 중 상당 규모는 다시 부동산 시장으로 흘러들었다.

국토교통부가 마지막으로 조사했던 2006년 토지보상금 수령자의 부동산 거래 내역을 보면, 당시 사업지구 131개에서 토지보상금을 받은 토지 주인 2만여명과 그 가족들은 보상 총액(6조6508억원)의 절반가량(48.9%)인 3조2525억원을 다시 부동산 사는 데 쓴 것으로 나타났다.

토지보상금이 부동산값 폭등을 부른 가장 대표적인 사례는 노무현 정부(2003~2008년) 때다. 공급 대책 없이 세금과 규제로 부동산 때려잡기를 하다가 결국 2006년 판교신도시 개발 등 수도권 중심의 ‘2기 신도시’ 공급 대책을 내놓으면서 토지보상금 103조원을 풀었다. 당시 국토부 조사에 따르면 판교 개발로 풀린 보상금 약 30조원의 37.8%는 부동산으로 다시 유입됐다. 노무현 정부 때 서울 아파트값 상승률(전용면적 85㎡ 중위값 기준)은 94%에 이른다.

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부동산으로 돈을 벌어본 분들은 다시 부동산에 투자하길 원한다. 수용 인근지역 보다 서울 시내 목 좋은 상가를 원하는 경우가 더 많다.

NH농협은행 김효선 부동산부문 수석위원은 “부동산으로 돈을 벌어본 분들은 다시 부동산에 투자하길 원한다”며 “보상받는 곳 인근의 상가나 가까운 서울 지역 상가를 알아봐 달라는 문의가 많다”고 했다.

하나은행 상속증여센터 박정국 센터장도 “그간 토지보상금을 받았던 사람들의 경우 부동산 재투자와 금융 자산 투자, 상속·증여의 황금비율이 대체로 ‘3대4대3’이었다”면서 “수용 지역 인근보다 서울 시내 목 좋은 상가를 원하는 경우가 더 많다”고 전했다. 토지보상금으로 부동산 투자를 원하는 사람들은 서울 지역을 선호한다는 얘기다.

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정부, 3기 신도시 보상금, 부동산 2차 상승 우려, 대토 비율 높이는 방안 고민중

문재인 정부도 3기 신도시 보상금이 부동산 2차 상승의 불씨가 될까 전전긍긍하고 있다. 이 때문에 3기 신도시를 조성하는 한국토지주택공사(LH)는 현금 보상을 줄이는 대신 개발 지역 땅으로 보상하는 대토(代土) 비율을 높이는 방법을 고민하고 있다.

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전국 87개 사업지구, 토지보상금 52조원 중 대토 보상 비율 5%(2조6000억원) 불과

더불어민주당 소병훈 의원이 LH와 서울시, 경기도 등 지자체 6개에서 제출받은 대토 보상 내역을 보면, 2007년 이후 전국 87개 사업지구에서 풀린 토지보상금 52조원 중 대토 보상 비율은 5%(2조6000억원)에 불과했다.

LH공사 관계자는 “과거엔 대부분이 현금 보상 위주였지만, 서울 수서 KTX 사업지구 등은 대토보상 비율이 절반 이상 되기도 했다”며 “토지보상금이 부동산 시장을 불안하게 만들 수 있다는 우려 때문에 현금 보상을 최소화하는 방법을 찾는 중”이라고 말했다.

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3기신도시에 풀리는 토지보상금이 30조원이라는 추정액이 나왔습니다.

더불어 다른 개발사업을 더하면 50조원의 토지보상금이 풀리게 되는데 이런 유동자금이 다시 부동산으로 유입될 가능성은 상당히 높다고 생각합니다.

2006년때에는 토지보상금의 약 50%가 부동산 투자에 유입되었다고 하는데요.

이번에도 그럴 가능성은 크다고 생각합니다.

그렇다 보니 정부가 대토방식으로 유도하고 있다고 하지만 그 효과는 미미할 것이라 생각합니다.

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이유는 대토방식을 선택한 토지주들이 제때 땅을 받지 못하거나 대토을 약속했다 하더라도 현금화하는데 있어서 상당한 리스크가 있기 때문입니다.

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2020년 03월 04일, 대토관련 법률 개정안 통과되었는데, 이 개정안에 따르면 시행사의 신탁 방식을 통한 대토(代土)보상권 거래를 금지하고 대토보상권에 대한 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다는 내용이 신설되어 있습니다.

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토지주가 대토 보상계약 체결을 하고 나서 1년 이후에나 현금으로 전환 보상 가능한데, 시행사가 미리 신탁계약을 맺어 전매하는 방식이 가능했었습니다.

그런데 이번 법 개정으로 대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리를 양도하거나 신탁하는 것도 전매제한 대상임을 명시함으로써 편법으로 이뤄지는 전매행위를 차단하게 된 것입니다.

즉, 대토 계약을 체결하면 대토보상권의 전매가 금지되는 것입니다.

​한편, 2020년 01월 05일, 대토 보상권을 부동산 투자 펀드(리츠)에 출자시에 양도세 감면혜택 40% 상향하는 것으로 리츠투자를 유도하고 있지만 리츠는 돈이 장기간 묶어두는 것이라 토지주들 입장에서는 이를 좋아할리 만무합니다.

​특히나 대토를 지급하기로 하였다 하더라도 택지공사 기간이 끝난 이후에 대토가 이뤄지기 때문에 정확한 공사기간이 지켜진다면 모르겠으나 연기되거나 보류되는 경우가 발생하기도 하고 계약당시에 약속했던 대토 면적보다 훨씬 줄어든 면적을 받을 수도 있기 때문입니다.

개발되는 시간이 흘러 그만큼 땅값이 올랐다고 하여 애초에 약속한 땅의 면적이 아닌 그 당시 감정했던 시세에 맞춰서 대토하기 때문에 면적이 줄어드는 것이기 때문입니다.

이래 저래 대토보상에 대한 제도 개선이 있지 않고서는 대토보상제도는 쉽지 않을것이라 생각됩니다.

​그렇다 보니 토지에 대해 현금보상을 받아서 그대로 부동산으로 재유입이 될 것이라 생각합니다.