[20.12.21]비규제지역 풍선효과/고양시 일산동구,서구 매매가격 상승/노도강,금관구 9억원이하 아파트 점점 사라져/공시가 1억이하 주택 투자/한국 집값 상승률 56개국중 39위

규제 묶인 37곳 부동산 시장 '삭풍'…비규제지역에는 풍선효과

https://www.hankyung.com/realestate/article/202012207791Y

정부가 지방으로 퍼지는 부동산 풍선효과를 막기 위해 2020년 12월 18일 전국 37곳을 규제지역으로 지정하였습니다. 하지만 이들 신규로 지정됨으로 인해 규제지역 인근 지역들의 풍선효과가 나타나고 있습니다.

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충남 천안시, 논산시, 공주시 조정대상 지역 지정 - 아산시 비규제지역, 인구 30만, 매매~전세가격차이 4000만원 불과

충남에서는 천안시뿐 아니라 논산시와 공주시까지도 이번에 조정대상지역으로 편입되면서 천안과 인접한 인구 30만명의 아산시는 비규제지역으로 남았다.

충남 아산시 탕정면 명암리 탕정삼성트라팰리스 4단지 전용 83.4986㎡는 지난달 말부터 매매가가 4억2천만원까지 뛰었다.

삼성디스플레이 본사 인근에 있는 이 단지 해당 면적의 전셋값은 꾸준히 오르며 지난 16일 3억8천만원에 이르렀다.

매맷값과 전셋값의 격차가 불과 4천만원에 불과한 셈이다.

탕정면에 있는 F 중개업소 대표는 "천안이 규제지역으로 지정된 직후 매수 문의가 쏟아지고 있지만, 거래 가능한 매물이 없다"며 "이런 상황을 먼저 예상한 외지인 투자자들이 이미 2∼3주 전부터 들어와 전세를 끼고 사는 갭투자 물건을 모조리 쓸어갔다"고 전했다.

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비규제지역 - 제주도, 강원도

제주도와 더불어 비규제지역으로 남은 강원도에서도 풍선효과가 나타날 조짐을 보이고 있습니다.

강원도 원주시 지정면 가곡리 'EG-the1 아파트' 전용 59㎡는 지난 18일 1억9천500만원(19층)에 팔려 지난해 입주 이래 최고가를 기록했다.

강원도 원주시 지정면 가곡리 호반베르디움더리버 전용 59㎡도 지난 18일 2억800만원(7층)에 매매 계약서를 썼다.

지난달 중순 1억9천900만원(8층)까지 떨어진 이 면적은 이달 들어 오름세를 지속하고 있다.

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비규제지역 - 경상북도 구미시

경북에서는 삼성전자 사업장이 있는 구미의 아파트값이 들썩일 기류가 엿보인다.

2023년 11월 준공 예정인 구미시 원평동 구미아이파크더샵은 이달 들어 13건의 입주권·분양권 거래가 이뤄져 지난달 거래량(5건)의 약 3배에 달했다.

또 전용 84.5812㎡의 입주권은 지난달 18일 4억6천941만원에서 이달 1일 6억641만원으로 가격이 크게 올랐다.

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비규제지역 - 경상남도 양산시

경남에서는 양산이 인기 지역으로 떠오른다.

양산시 동면 석산리 e편한세상남양산2차 전용 84.831㎡는 지난 17일 2억8천만원에 매매돼 지난달 대비 최대 3천만원 올랐다.

양산시 물금읍 가촌리 양산대방노블랜드8차 로얄카운티 전용 84.9935㎡는 지난달 30일 매맷값이 처음으로 5억원(7층)을 돌파한 데 이어, 이달 15일 1층이 5억8천500만원에 매매 계약서를 썼다.

물금읍 G중개업소 직원은 "물금읍은 양산에서 아파트가 밀집해있고, 부산 도심으로 접근성이 뛰어나다"며 "부산 대부분의 지역이 조정대상지역으로 묶이자 이 지역 집주인들이 아파트 호가를 높이고 있다"고 전했다.

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시중의 부동자금이 넘치고 전세난이 전국적으로 확산하고 있어 지방 비규제지역으로 풍선효과가 계속될 것

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시중의 부동자금이 넘치고 전세난이 전국적으로 확산하고 있어 지방 비규제지역으로 풍선효과가 계속될 것"이라며 "지방 대도시 아파트값이 껑충 뛰면서 강남이 오히려 싸 보이는 심리적 착시까지 생겨 일부는 상경 투자로 선회할 수도 있다"고 전망했다.

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​정부의 규제지역 추가 지정으로 조정대상지역은 111곳, 투기과열지구는 49곳으로 늘었으나 비규제지역으로 매수세가 몰리는 풍선효과가 계속되고 있습니다.

해당 지역들은 이미 가격 상승을 시작하고 있던 곳입니다.

2~3주전부터 매수세가 붙기 시작하여 매매가격이 서서히 상승하고 있던 곳들인데 이번 규제지역 지정으로 인해 비규제지역으로써의 풍선효과가 나타날 것이라 생각합니다.

아울러 지방 대도시 아파트 가격이 상승하면서 오히려 서울, 수도권의 아파트가격이 상대적으로 싸다는 인식으로 다시 서울, 수도권으로 상경투자하려는 움직임도 보이고 있는게 아닌가 생각되네요.

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3억원대 일산 아파트, 한 달 새 집값 1억5000만원 올랐다

https://www.hankyung.com/realestate/article/2020122084011

수십 년간 오르지 않던 경기 고양시 일산 아파트값이 최근 급등하고 있다고 합니다. 경기도 김포시가 2020년 11월 19일 조정대상지역으로 묶이면서 한강건너에 위치한 일산으로 일부 매수세가 이전된 게 영향을 미치고 있습니다.  아울러 서울과 가까운 삼송신도시 등 덕양구 일대 아파트 가격이 뛰고 있다고 합니다.

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20년 된 일산서구 대화동 대화마을 전용 84㎡ 매매 가격이 한 달 새 1억5000만원 이상 상승

준공한 지 20년 된 일산서구 대화동 대화마을 전용 84㎡ 매매 가격이 한 달 새 1억5000만원 이상 오르는 등 상승 폭이 확대되고 있다.

20일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 대화동 대화마을 5·6단지 일신건영 전용 84㎡가 지난 10일 4억9000만원에 거래돼 최고가를 경신했다. 지난달 26일 3억5000만원에 거래된 뒤 한 달도 되지 않아 1억4000만원이 오른 것이다. 이 단지는 2007년 실거래 가격인 4억5000만원을 13년 만에 회복했다.

인근 대화마을 7단지 양우파크타운 전용 84㎡도 지난 9일 4억5000만원에 거래돼 상승세를 타고 있다. 인근 L공인 관계자는 “한 달 새 아파트값이 급등하면서 매도인이 4000만원을 배상하고 거래를 일방적으로 파기한 경우도 있다”며 “최근에 매도자와 매수자 간 희망 가격 차이가 커 오히려 거래가 줄어들고 있는 상황”이라고 말했다.

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일산 킨텍스 인근 신축 아파트가 먼저 오른 뒤 기존 아파트가 뒤따르는 모양새

일산 킨텍스 인근 신축 아파트가 먼저 오른 뒤 기존 아파트가 뒤따르는 모양새다.

지난해 준공된 대화동 ‘킨텍스원시티’ 3블록 전용 84㎡는 지난달 20일 최고가인 14억원에 손바뀜했다. 지난 10월(13억원)보다 1억원 올랐다. 인근 ‘킨텍스 꿈에그린’ 전용 84㎡도 지난 3일 13억9000만원에 신고가로 거래됐다.

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전매제한이 풀리는 아파트 분양권의 웃돈(프리미엄)도 오름세

전매제한이 풀리는 아파트 분양권의 웃돈(프리미엄)도 오름세다.

일산서구 일산동 ‘e편한세상 일산 어반스카이’와 일산동구 식사동 ‘일산자이 2, 3차’의 전매제한이 풀려 분양권을 사고팔 수 있다. ‘e편한세상 일산 어반스카이’ 전용 84㎡ 분양권의 웃돈은 최고 4억원까지 치솟았다.

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한국부동산원, 고양시 아파트 높은 상승세 보여

일산 아파트값 상승은 통계에서도 나타난다.

한국부동산원의 이달 둘째 주(14일 기준) 주간 아파트 통계에 따르면 고양 일산서구(0.97%→0.99%)·동구(0.68%→0.75%)·덕양구(0.67%→0.84%) 등이 높은 상승세를 보였다.

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일산동구, 일산서구 아파트 낙찰가율 감정가의 130%에 낙찰되기도

경매시장의 열기도 점차 뜨거워지고 있다.

법원 경매전문업체 지지옥션에 따르면 일산동·서구에서 아파트 낙찰가격이 감정가를 훨씬 웃도는 거래가 이어지고 있다. 일산서구 주엽동 문촌마을 전용 84㎡는 지난달 25일 감정가(4억1700만원)의 130%인 5억4399만원에 낙찰됐다.

식사동 ‘위시티블루밍 3단지’ 전용 101㎡는 감정가(4억6200만원)의 125%인 5억8120만원에 낙찰되기도 했다. 낙찰가율이 통상 감정가의 80% 수준으로 결정된다는 점을 고려하면 이 수치가 100%를 넘긴 것은 시장이 과열 양상을 보이고 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.

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고양시는 조정대상지역으로 지정된 상황에서 추가적인 규제지역으로 지정되지 않았습니다. 이미 김포시가 조정대상지역으로 지정됨으로 인한 풍선효과로 상당히 많은 상승을 하고 있는 상황에서 2020년 12월 18일 추가 규제지정이 되지 않아 더욱 상승하지 않을까 생각합니다.

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​서울 외곽 너마저…"관악구, 9억 이상 아파트 4건→108건"

https://www.asiae.co.kr/article/2020122008463654174

조정대상지역, 투기과열지구로 묶여 있는 서울의 경우에도 계속 상승하고 있습니다.

금관구, 노도강 등 9억원 이하 아파트 들이 신고가에 거래가 되면서 오히려 9억원 이상 아파트로 탈바꿈하게 되었습니다.

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올해 서울 외곽 지역, 고가 주택 기준인 9억원 이상 아파트 매매 거래량 지난해의 3배

올해 서울 외곽 지역에서 고가 주택 기준인 9억원 이상 아파트 매매 거래량이 지난해의 3배에 이르는 것으로 확인됐다. 정부가 올해에만 여섯 번의 부동산 대책을 내놨지만 집값 급등과 주거 불안에 따른 '패닉바잉'(공포에 의한 매수)이 이어지면서 서민의 내집 마련이 더 어려워졌다는 지적이 나온다.

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올해 서울 외곽 지역인 '노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구)' '금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구)', 9억원 이상 아파트 거래량, 2020년 12월 16일 기준 878건 / 2019년 319건 / 1년사이 175% 상승

20일 아시아경제가 한국부동산원 실거래가공개시스템을 분석한 결과 지난 올해 서울 외곽 지역인 '노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구)' '금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로구)'에서의 9억원 이상 아파트 거래량은 지난 16일 기준 총 878건이었다. 지난해 이들 6개 자치구에서 9억원 이상에 이뤄진 아파트 거래는 319건이었다.

불과 1년 새 175%(559건)가 늘어난 것이다.

이달 부동산 거래계약 신고기한이 내년 1월 말까지라는 점을 고려하면 증가 폭은 더 커질 것으로 보인다.

이들 지역 아파트 전체 거래에서 9억원 이상의 비중 역시 지난해 1.6%에서 올해 4.0%로 상승했다.

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9억원 이상 거래, 중소형(85㎡ 이하) 아파트 절반이 넘는 452건 / 매입장벽 급격히 높아져

주목되는 것은 이들 지역의 9억원 이상 거래에서 중소형(85㎡ 이하) 아파트가 절반이 넘는 452건에 달한다는 점이다. 결과적으로 서울의 대표적인 중저가 아파트 밀집 지역으로 불린 노도강, 금관구마저 서민들에게 매입 장벽이 급격히 높아진 셈이다.

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서울 관악구, 9억원 이상 아파트 거래 2019년 4건 → 2020년 108건 증가, 1년 사이 27배 상승

9억원 이상 아파트 거래량 증가세가 가장 가파른 곳은 관악구다.

서울 관악구에서는 지난해 4건이었던 9억원 이상 아파트 거래가 올해 108건으로 증가했다.

9억원이 넘는 가격에 팔린 중소형 아파트도 46건이나 됐다.

관악구 외에 ▲강북구(5건→53건) ▲도봉구(8건→45건) ▲금천구(27건→78건) ▲노원구(111건→304건) ▲구로구(164건→290건) 순으로 증가율이 높았다.

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9억원 이상 아파트 거래량이 가장 많은 곳 - 노원구 총 304건

9억원 이상 아파트 거래량이 가장 많은 곳은 노원구로 총 304건이었으며 중소형 아파트는 3분의 1이 넘는 111건이었다.

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서울 외곽 지역의 집값 급등 정부의 정책 실패에서 비롯됐다는 분석

서울 외곽 지역의 집값 급등은 정부의 정책 실패에서 비롯됐다는 분석이 나온다.

정부가 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남 3구와 '마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)' 집값을 잡기 위해 9억원을 넘는 주택에 대한 대출을 강화하면서 중저가 아파트로 수요가 쏠렸기 때문이다.

집값 급등은 '지금 아니면 집을 사기 어렵다'는 심리의 강화로 이어져 2030세대의 패닉바잉을 불렀다.

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2020년 7월 말 계약갱신청구권제와 전ㆍ월세상한제 등 새 주택임대차보호법 시행으로 촉발된 전세대란, 이들 지역의 집값 상승 부추겨

지난 7월 말 계약갱신청구권제와 전ㆍ월세상한제 등 새 주택임대차보호법 시행으로 촉발된 전세대란 역시 이들 지역의 집값 상승을 부추기고 있다.

주거 불안 대신 변두리에라도 내집을 마련하려는 이들이 늘고 있어서다.

서울부동산광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래는 4984건으로 이미 지난 10월 거래량(4367건)을 뛰어넘었다. 특히 25개 자치구 중 거래량 상승률 상위 5개 구 가운데 강남구를 제외한 4곳이 구로ㆍ금천ㆍ성북ㆍ도봉구 등 외곽 지역이다.

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서울 외곽지역인 노도강, 금관구 지역의 가격이 상승하고 계속 상승하고 있습니다.

정부가 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남 3구와 '마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)' 집값을 잡기 위해 9억원을 넘는 주택에 대한 대출을 강화하면서 중저가 아파트로 수요가 몰리게 되면서 애초에 9억원 미만 아파트가 많이 있던 이들 지역드르이 가격이 상승하면서 점점 9억원 이하 중저가 아파트들이 사라지고 있습니다.

​더욱이 2020년 7월 말 계약갱신청구권제와 전ㆍ월세상한제 등 새 주택임대차보호법 시행으로 촉발된 전세대란은 더욱 이들 지역의 가격을 상승시키는 역효과 나타나면서 이들 지역의 거래량도 증가하였습니다.

​서울부동산광장에 따르면 2020년 11월 서울의 아파트 거래는 4984건으로 2020년 10월 거래량(4367건)뛰어 넘었는데, 25개 자치구 중 거래량 상승률 상위 5개 구 가운데 강남구를 제외한 4곳이 구로ㆍ금천ㆍ성북ㆍ도봉구 등 외곽 지역이라고 합니다.

문제는 이렇게 가격이 상승하고 있지만 이에 대해 정부가 이를 해결할 방안이 마땅하지 않다는 것입니다.

자연스럽게 시장에서 조정을 보이며 서서히 가라앉기만을 기다리는 수밖에 없지 않나 생각합니다.

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稅부담 피하자...'공시가 1억 이하' 주택 투자 광풍

https://www.sedaily.com/NewsVIew/1ZBRAAKCLL

정부가 7·10 부동산 대책으로 주택관련 세제를 강화하면서 공시가격 1억원을 넘지 않는 경우에는 다주택자 취득세 중과를 하지 않는다고 예외조항을 두었습니다.

그렇다 보니 공시가격 1억원 이하 주택으로 투자가 집중되는 현상이 나타나고 있다고 합니다.

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경기도 고양시 일산 지역, 탄현7단지 부영 전용 50㎡ , 최근 40여일 동안 27건 거래

경기도 고양시 일산 지역의 한 저가 단지는 올초만 해도 한 달에 거래 건수가 2~3건 수준이었는데 최근 40여일 동안 27건이나 거래되며 매매시장이 달아오르는 형국이 연출됐다.

20일 경기부동산포털에 따르면 11월부터 한 달 반 동안 경기 고양 일산서구 탄현동의 탄현7단지 부영아파트 전용 50㎡은 무려 27건이나 매매됐다.

올해 초와 비교하면 매매건수 10배가량 늘었다. 주목할만한 점은 이 단지에서 유독 전용 50㎡ 평형만 거래가 활발하다는 것이다. 해당 단지에는 전용 50㎡와 전용 59㎡, 두 가지 평형이 있는데 크기가 작은 전용 50㎡가 25건 거래되는 동안 전용 59㎡는 단 5건 거래됐다.

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고양시 탄현동 인근 공인 관계자는 “탄현 7단지 부영아파트 전용 50㎡의 공시가격은 저층의 경우 8,920만원이고, 중층은 9,850만원으로 1억원이 채 되지 않는다”며 “반면 전용 59㎡는 저층이라도 공시가격이 1억 원을 넘는 탓에 50㎡에 대한 매수 문의가 하루에도 5~6건에 달한다”고 설명했다.

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공시가격 1억원 미만 주택, 다주택자 취득세율 중과 적용되지 않아 / 공시가격 1억원 미만 취득세 1.1% 적용

작은 평수에만 매수세가 몰린 이유는 공시가격 1억원 미만 주택에 대해선 다주택자 취득세율 중과가 적용되지 않기 때문이다. 정부는 공시가격 1억원이 안되는 주택은 투기 대상으로 보기 어려울 뿐 아니라 주택시장 침체 지역 등에 대한 배려가 필요하다는 이유에서 제외한 바 있다.

공시가격 1억원 밑의 저가 주택에는 취득세가 단 1.1%만 적용된다.

다만, 양도소득세는 다주택자 주택 수에 포함돼 중과된다.

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창원, 충남 천안 등 공시가격 1억원 이하 주택 거래 활발

이런 현상은 일산뿐 아니다. 최근 집값이 급등한 바 있는 경남 창원과 충남 천안에서도 공시가격 1억원이 안되는 주택이 불티나게 거래됐다. 전용 49㎡의 공시가격이 8,000~9,000만원대인 창원시 성산구 가음동 은아아파트는 11월 한 달간 45건의 매매거래가 체결됐다.

이 아파트가 500가구 규모라는 점을 고려하면 한 달 동안 전체 가구 수의 10%에 달하는 집이 거래된 셈이다.

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공시가격이 1억원이 넘지 않은 아파트에 대한 투자수요가 몰리고 있는 거 같습니다.

하지만 정말 신중해야 할 것은 이렇게 1억원 미만 아파트들이 존재하게 된 이유를 잘 따져 보셔야 합니다.

다른 인근 아파트들이 가격 상승하는 와중에도 이들 아파트가 그동안 오르지 않은 것에 대해서도 살펴보셔야 하고 아울러 이런 아파트들을 추후에 팔 수 있을지에 대해서도 곰곰히 생각해야 합니다.

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"한국 집값 상승률 56개국 중 39위"

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/12/1302325/

2020년 12월 20일 영국 부동산 정보업체 나이트 프랭크의 '글로벌 주택 가격 지수'(Global House Price Index)에 따르면 한국의 3분기 주택가격은 1년 전보다 2.9% 오른 것으로 집계되면서 한국의 집값 상승률이 주요 56개국 중 39위인 것으로 조사됐다고 합니다.

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​아시아 국가 중에선 중국이 23위(4.6%)로 높은 편이고 32위인 대만(3.8%)과 33위인 일본(3.6%)도 한국보다 집값이 많이 올랐다고 하네요.

​56개국 중 집값이 내린 곳은 모로코(-3.3%), 싱가포르(-0.8%), 말레이시아(-0.8%), 홍콩(-1.1%), 인도(-2.4%) 등 9개국이라고 합니다.

나이트 프랭크는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 2분기에는 세계 주택시장이 대체로 얼어붙었지만 3분기엔 뉴질랜드, 영국, 미국 등이 반등세를 보였다고 설명했습니다.

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코로나19의 영향으로 오히려 실물자산에 대한 가치가 상승하고 있습니다.

그만큼 돈이 많이 풀리면서 지폐에 대한 가치가 상대적으로 낮아지고, 실물자산인 부동산, 주식 등의 가치가 상승하고 있는 것입니다.

우리나라의 부동산가격이 세계에서 가장 많이 상승하였다고 하는 주장하는 경우가 종종 있는데 이번 영국의 글로벌 통계에서 39등을 하면서 무색해지게 되었네요.

일본보다 부동사 가격이 상승하지 않았다고 하는 것으로 보더라도 전세계적으로 볼때 우리나라의 부동산이 그렇게 많이 상승한 것은 아니라고 보여지네요.

하지만 서울, 수도권등의 대도시별로 살펴보자면 상당히 많은 상승을 한 것도 맞습니다.

그렇지만 세계에서 가장 많이 상승한 것은 아니라 생각합니다.

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12월 넷째주 전국 1만4129가구 분양…판교밸리자이 모집공고

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020122008102893695​

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이달 넷째주 경기 성남, 대구 등 전국에서 1만4100여가구가 공급된다. 견본주택은(모델하우스)은 성남 등 4곳에서 개관한다.

​20일 부동산114에 따르면 12월 넷째 주 전국 20개 단지 1만4129가구가 공급된다. 이 가운데 일반분양 물량은 9817가구다.

​수도권에서 관심을 모으는 성남시 고등동 판교밸리자이가 오는 24일 아파트와 오피스텔 견본주택을 개관하고 본격적인 분양절차에 들어간다.

​이번주 분양 중 가장 관심을 모으는 지역은 대구다. 대구 중구 삼덕동2가 '동성로SK리더스뷰', 대구 중구 서성로1가 '중앙로역푸르지오더센트럴' 등이 청약에 나선다.

​SK건설은 대구 중구 삼덕동2가 5번지 일원에 '동성로SK리더스뷰'를 공급할 예정이다. 지하 5층~지상 48층, 2개 동, 전용 84㎡ 단일면적으로 총 335가구 규모다. 단지 내 상업시설인 '동성로 SK리더스뷰애비뉴'도 함께 조성될 예정이다.

​호반건설과 호반산업은 충남 아산시 탕정면 갈산리 일대 5개 블록 내 '호반써밋그랜드마크'를 분양한다. 전 가구가 59~84㎡로 구성된다. 5개 단지 총합이 3027가구에 달한다.

​단지 인근에 1호선 탕정역이 예정돼 있고, KTX·SRT 천안아산역이 가깝다. 이순신대로가 연접해 있고, 아산~천안간 고속도로가 개통예정으로 천안 시내 및 서울 수도권으로 이동이 편리하다.

​견본주택은 4곳에서 문을 연다. 판교밸리자이를 비롯해 경기 화성시 봉담읍 '봉담자이라피네', 충남 아산시 신창면 '아산삼부르네상스더힐' 등이다.

​판교밸리자이는 고등지구 C1~3블록에 전용면적 60~84㎡ 아파트 350가구와 오피스텔 전용 59~84㎡ 282실로 구성됐다. 단지는 왕판교로, 용인서울고속도로, 분당내곡간고속화도로 등을 이용해 서울 강남권과 판교로 빠르게 이동할 수 있다.

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