[20.12.22]서울, 똘똘한한채 실수요장/서울, 분상제 실시후 전매제한, 거주의무로 매물잠김 우려/ 2021년 부동산 제도/ 양도세율 최대45%,신혼,생애최초특공소득기준완화

전국 규제에 서울로 다시 몰린다? 전문가들 “서울은 그래서 오르는게 아니다"

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/21/2020122102238.html

정부가 전국의 37곳을 추가 규제지역으로 지정하면서 사실상 강원과 제주를 제외한 전국이 규제지역으로 묶였습니다. 이에 대체로 다른 지역으로의 풍선효과를 예상하면서 다시 서울이 오를 것이라고 하지만 전문가분들은 실수요때문이라고 말하고 있습니다.

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국토부, 2020년 12월 22일, 전국 37개 지역 규제지역으로 신규 지정

정부가 전국의 37곳을 추가 규제지역으로 지정하면서 사실상 강원과 제주를 제외한 전국이 규제지역으로 묶였다.

22일 국토교통부에 따르면 전국 37개 지역이 규제지역으로 신규 지정됐다. 광역시에서는 부산 9곳(서·동·영도·부산진 등), 대구 7곳(중·동·달서 등), 광주 5곳(동·서·광산구 등), 울산 2곳(중·남구) 등 23곳이 조정대상지역으로 묶였다.

지방에서는 파주, 천안 2곳(동남·서북구), 논산, 공주, 전주 2곳(완산·덕진구), 창원(성산구), 포항(남구), 경산, 여수, 광양, 순천 등 11개 시 13개 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 창원 의창구 한 곳은 규제 강도가 더 높은 투기과열지구로 지정됐다.

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강원, 제주를 제외한 전국 규제지역으로 묶여

새로 지정된 규제지역 범위는 시장 예측을 뛰어넘는 수준이었다. 이로써 조정대상지역은 총 111곳, 투기과열지구는 총 49곳으로 늘었다. 강원과 제주를 제외한 전국이 사실상 규제지역으로 묶인 셈이다. 국토부는 "광역시와 주요 도시 등에서 가격 상승세 확산과 함께 외지인 매수, 다주택자 추가 매수 등 투기 가능성이 있는 이상 거래 비중이 증가하고 있다"고 규제지역 지정 배경을 설명했다.

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정부, 전세난등 전국적 집값 상승 예상, 선제적 규제지역 지정으로 대응, 일각에선 새로운 풍선효과 우려

정부가 전세난 등으로 인한 전국적 집값 상승을 예상하고 선제적으로 규제지역을 지정하며 대응했다고는 하지만, 시장 일각에서는 벌써부터 새로운 풍선효과를 우려하고 있다.

탄현과 원주 등이 대표적이다. 이미 투자자들 사이에서는 일산을 넘어 탄현, 원주 등 규제지역 인접 지역으로 풍선효과가 옮겨갈 것이라는 전망이 나오고 있다.

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반면, 서울 강남권 집값 상승 추세, 송파,서초 등이 주도

또 최근 강남 집값이 다시 꿈틀대는 현상도 일어나면서 부동산 수요자들 사이에서는 다시 서울 집값이 들썩이는 게 아니냐는 의구심도 나오는 상황이다.

한국부동산원에 따르면 12월 둘째주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 오르면서 지난주(0.03%)보다 상승폭을 확대했다.

서울 아파트값 상승세는 송파·서초 등 강남권이 주도했다.

송파구가 지난주 0.04%에서 이번주 0.08%로, 서초·강동구가 0.03%에서 0.06%로 상승폭이 두배로 커졌다. 강남권이 전국 집값 방향을 알아볼 시금석 역할을 한다는 점에서 부동산 재상승이 본격화하는 것 아니냐는 우려가 커지는 상황이다.

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전문가들, 서울은 풍선효과, 투자수요가 아닌 "실수요" - 각종 규제로 집값이 튀어오를 가능성은 희박

이른바 ‘두더지 잡기’식 규제에 시장에서 또 다른 풍선효과가 발생할 것이라는 예상 속에 일각에서는 서울로 투자수요가 다시 몰릴 것이라는 우려도 나오고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 서울이 오르는 것은 규제의 풍선효과가 아니라 ‘실수요’ 때문이라고 분석한다.

전문가들은 지방과 서울은 투자금 규모나 투자자 성격 등 여러 면에서 다른 점이 많은 만큼 이번 규제로 서울 집값이 다시 튀어오를 가능성은 희박하다고 보는 경우가 많았다.

그렇다고 서울 집값이 오르지 않는다는 것은 아니다. 공급 부족과 전세난 등으로 서울의 주택 가격 상승은 불가피하다는 전망이 우세하다.

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투자 목적으로 서울에 집을 사기엔 규제가 너무 심한 상태, 투자금액, 규모도 크다. 지방에 막힌 투자수요, 서울로 유턴하기란 쉽지 않을 듯

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "지방은 서울과 투자 금액 규모에서 큰 차이가 있는데다 투자 목적으로 서울에 집을 사기엔 규제가 너무 심한 상태"라면서 "지방에서 막힌 투자수요가 서울로 유턴하기는 쉽지 않을 것"이라고 했다. 그는 이어 "하지만 여전히 부족한 주택 공급 문제를 해결하지 않으면 서울 주택 가격 상승세는 멈추지 않을 것"이라고 덧붙였다.

일부 지방 지역은 풍선효과 나타날 수 있으나 서울로 넘어오기란 쉽지 않을 것, 서울 매수세는 소수 실수요자의 "똘똘한한채"선호로 인한 매수

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "파주가 규제지역으로 지정돼 일산 정도로 풍선효과가 나타날 수는 있지만, 지방 투자자들이 생활권 또는 시도를 달리해 서울로 넘어오기란 이제 쉽지 않을 것"이라면서 "최근의 강남 매수세 역시 소수 실수요자의 ‘똘똘한 한 채' 선호로 인한 매수로 봐야 한다"고 했다.

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이어 그는 "서울은 내재적인 전세난에 따른 매수전환 수요가 급증하면서 중저가 위주로 가격이 치고나가는 형국이라고 보는게 더 맞는다"면서 "수급불균형이나 금리 등 중요변수가 바뀌지 않아 여전히 시장에 불안 요인은 그대로 안고 있는 상황"이라고 덧붙였다.

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2020년 12월 22일, 전국 37개 지역에 대해서 신규로 규제지역으로 지정되면서 사실상 강원과 제주를 제외한 전국이 규제지역으로 묶였습니다.

정부가 이번에 신규로 지정된 규제지역 범위는 시장 예측을 뛰어넘는 수준이라 평가되고 있습니다.

이에 국토부는 "광역시와 주요 도시 등에서 가격 상승세 확산과 함께 외지인 매수, 다주택자 추가 매수 등 투기 가능성이 있는 이상 거래 비중이 증가하고 있다"고 규제지역 지정 배경을 설명하면서 전세난 등 전국적 집값 상승을 예상하며, 선제적으로 규제지역을 지정하여 대응하고 있다고 말하고 있습니다.

하지만, 이런 규제지역 지정으로 벌써부터 새로운 풍선효과가 나타나는 조짐이 보이고 있거나 이미 상승을 하고 있는 지역들도 있습니다.

그런데 여기서 이런 지방이 규제지역으로 묶이면서 지방투자자들이 다시 서울로 유턴하는게 아니냐는 시장의 반응이 있는데 이에 대해서 전문가들은 투자수요가 서울로 진입하기란 쉽지 않다고 합니다.

한국부동산원에 따르면 12월 둘째주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 오르면서 지난주(0.03%)보다 상승폭을 확대하고 있습니다.

서울 아파트값 상승세는 송파·서초 등 강남권이 주도하고 있는데요.

이 때문에 지방투자자들이 유턴하는게 아닌가 생각할 수도 있으나 전문가들은 지방과 서울은 투자금 규모나 투자자 성이 다르고, 규제가 심하기 때문에 투자하기는 적합하지 않다고 합니다.

그러면서 소수 실수요자들의 "똘똘한 한채"선호로 인한 매수로 봐야 한다고 지적하고 있습니다.

​이에 대해서 저도 서울과 지방의 가격 상승에 있어서는 분명 차이가 있다고 생각합니다.

서울의 가격 상승은 상당히 많은 유동 자금들이 더욱 똘똘한 한채로 향하고 있는 상황과 더불어 급등하고 있는 전세가격으로 인한 전세수요자들의 중저가 아파트 매입으로 인해 가격이 상승하는 것이라 생각합니다.

​결국 서울은 주택 공급의 문제로 인해 가격이 상승하는 것이고 지방은 여전히 비규제지역들에 대한 투자수요와 더불어 전세난으로 인한 매매로 선회하는 실수요자들에 의해 가격이 상승하고 있다고 생각합니다.

​아울러 서울은 2021년에도 가격이 상승할 것이라 생각합니다.

2020년보다 더 적은 공급 부족과 전세난 등으로 서울의 주택 가격 상승은 계속될 것이라 생각합니다.

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분양가 1억 오르는데 전매제한 7년 더 확대…재건축 더 죈다

https://news.joins.com/article/23951514

앞으로 서울 대부분 지역에서 분양받은 아파트는 분양가 상한제로 인해 길게는 10년까지 팔지 못하고 3년간 의무적으로 들어가 살아야 합니다.

아울러 주변 가격이 계속 상승하다 보니 민간분양가 상한제를 시행하더라도 분양가가 내려가지 않고 재산권 행사에 대한 규제만 더 강화되고 있습니다.

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공공재개발 단지, 전매제한 10년, 거주의무 5년 법안 계류중

국회에 따르면 천준호 더불어민주당 의원이 공공재개발 단지의 전매제한 기간을 최장 10년으로 늘리고 5년 이내에서 거주를 의무화한 주택법 개정안을 대표 발의해 계류 중이다. 이는 정부가 지난 5월 ‘공공재개발’을 도입키로 한 수도권 주택공급 기반 강화 방안의 후속 입법이다.

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공공재개발은 집을 더 많이 짓게 하고 분양가상한제에서 제외해 사업성을 높이는 대신, 공공이 사업에 참여하고 임대주택 등으로 개발이익의 일부를 환수하는 방식이다. 공공재개발 도입을 위한 도시및주거환경정비법 개정안도 천 의원이 대표 발의해 국회에 함께 올라가 있다.

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천 의원은 제안 이유로 “투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위해 전매제한을 강화하고 거주의무를 부과해야 한다”고 설명했다.

현재는 상한제 적용을 받지 않으면 전매제한 기간이 입주 때까지(3년)이고 거주의무 조건이 없다. 전매제한 기간이 10년이면 입주 후 7년간 팔지 못한다.

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천 의원이 발의한 공공재개발 전매제한과 거주의무는 민간택지 상한제 단지를 기준으로 했다.

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공공재개발 포함시, 서울 대부분 지역이 강화된 전매제한과 거주의무 적용 / 인기단지 8~10년 전매제한, 거주의무 기간 최소 2~3년

공공재개발을 포함하면 서울 대부분 지역이 강화된 전매제한과 거주의무 적용을 받는다.

이미 위례신도시·택지지구 등 공공택지와 민간택지 중 강남구 등 18개구 266개동(전체 동의 43%)에서 상한제가 시행되고 있다. 후보지 공모에 70곳이 신청해 공공재개발 사업장도 적지 않을 것으로 예상된다.

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전매제한 기간은 주변 시세 대비 분양가 비율로 정해지는데 인기 단지는 10년, 그렇지 않더라도 8년을 예상해야 할 것 같다. 100% 이상 5년, 80~100% 8년, 80% 미만 10년이다. 거주의무 기간은 100% 미만에만 적용되고 2~3년이다.

지난 6월 분양한 강동구 고덕강일지구와 지난달 위례신도시 공공분양이 모두 10년이었다. 지난 10월 서초구와 강동구에 분양한 민간택지 상한제 단지들의 전매제한 기간이 각 8년이었지만 소규모 단지였다.

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김정아 내외주건 상무는 “인기 지역 대단지는 ‘로또’로 불릴 만큼 주변 시세보다 매우 저렴하기 때문에 전매제한 기간이 충분히 10년이 될 것”이라며 “시세차익이 크지 않더라도 주변 시세보다는 낮을 것으로 예상되는 만큼 8년 이상이 일반화할 수 있다”고 말했다.

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전매제한 강화, 분양가 인화와 함께 도입 하지만 HUG 규제로 분양가 내려갈 이유 없어

그동안 전매제한 강화는 분양가 인하와 함께 도입됐다. 단기 시세차익을 노린 수요를 억제하기 위해 전매를 제한하는 것이다. 그런데 공공재개발과 민간택지 상한제가 적용되면 분양가 인하 효과가 없거나 오히려 올라갈 수 있기 때문이다.

다른 주택과 마찬가지로 공공재개발 분양가도 기존 주택도시보증공사(HUG) 규제를 받기 때문에 분양가가 내려갈 이유가 없다.

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권대중 명지대 교수는 “당첨자가 분양가에서 아무런 혜택을 받지 못하는데도 전매제한을 강화하고 거주의무를 두는 건 이해할 수 없다”고 말했다.

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민간택지 상한제 도입 하지만 일부 지역 HUG 분양가보다 분양가 더 높을 것

정부가 HUG 분양가보다 더 낮추기 위해 민간택지에 상한제를 도입했지만 일부 지역에선 분양가가 오히려 오를 것으로 예상된다.

서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지가 한국부동산원이 승인한 택지비 감정평가 금액을 기준으로 준비하고 있는 분양승인 신청 가격이 3.3㎡당 5000만원이 넘을 것으로 예상된다.

택지비 감정평가금액이 3.3㎡당 4200만원이다. 건축비는 대개 3.3㎡당 900만~1000만원이다.

지난 10월 분양한 서초구 서초동 서초자이르네의 상한제 분양가(3.3㎡당 3252만원) 중 건축비가 990만원이었다.

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택지비 가산금액 등을 합치면 신반포3차·경남 분양가가 3.3㎡당 5300만원 안팎이 될 것으로 업계는 예상한다.

강남에서 HUG 규제 분양가는 3.3㎡당 4892만원이다. 3.3㎡당 300만원 이상, 국민주택 규모인 전용 84㎡ 기준으론 1억원가량 분양가가 오르는 셈이다.

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이월무 미드미네트웍스 대표는 "HUG 규제 분양가가 몇 년째 제자리걸음을 하는 동안 땅값이 많이 올라 인기 지역에서 상한제 가격이 오히려 더 비쌀 수 있다"고 말했다.

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전매제한 강화와 거주의무로 인해 매매·전세 매물 잠김 발생할 것

전매제한 강화와 거주의무에 대한 주택 수요자들의 불만은 커진다.

청약을 준비하고 있는 박모(47)씨는 "정부가 분양가를 낮추지도 못하면서 집을 팔지도 못하고 거주의무로 이사도 못 하게 한다"고 따졌다. 전매제한 기간 중에는 시세보다 낮은 가격에 한국토지주택공사(LH)에만 팔 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시세보다 훨씬 싸게 분양받은 '로또'를 놓치지 않기 위해 각종 편법이나 불법이 조장될 수 있다"고 말했다.

전매제한 강화와 거주의무가 주택 매매전세시장에 미칠 영향도 걱정스럽다. 매매시장이나 ·전세시장에 나올 매물이 잠기기 때문이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "지나친 전매제한과 거주의무가 시장을 왜곡시킬 수 있다"고 지적했다.

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​앞으로 서울 대부분 지역에서 분양받은 아파트는 분양가 상한제로 인해 길게는 10년까지 팔지 못하고 3년간 의무적으로 들어가 살아야 합니다.

여기에 천준호 더불어민주당 의원이 공공재개발 단지의 전매제한 기간을 최장 10년으로 늘리고 5년 이내에서 거주를 의무화한 주택법 개정안을 대표 발의해 계류 중이라고 합니다.

이는 정부가 2020년 05월 ‘공공재개발’을 도입키로 한 수도권 주택공급 기반 강화 방안의 후속 입법입니다.

즉, 공공재개발까지 포함하게 되면 서울의 대부분 지역의 신규 분양되는 아파트단지들은 전매제한 10년에 거주의무기간를 갖게 된다고 합니다.

그런데 이렇게 분양되는 신규 아파트들의 분양가가 기존에 주택도시보증공사 HUG의 규제로 인한 분양가보다 싸지진 않을 것이라고 하네요.

이유는 HUG가 강제하는 분양가는 몇년째 그대로이지만 그동안 땅값이 상승하면서 택지비가 상승하고 있기 때문입니다.

이는 민간택지 분양가 상한제 지역의 분양가 계산시에 택지비가 그대로 반영, 분양가가 책정되기 때문에 오히려 분양가가 더 높아질 수 있다고 하는 것입니다.

이에 실제로 강남권의 재건축 단지들의 경우에는 HUG의 분양가 보다 더 높게 나오기도 한다고 하네요.

​그동안 전매제한 강화는 분양가 인하와 함께 도입되었는데, 이렇게 공공재개발과 민간택지 상한제가 적용되면 분양가 인하 효과가 없거나 오히려 올라갈 수밖에 없을 거라 생각됩니다.

​그러면 당첨자 입장에서는 주변 시세 대비 싸긴 하겠으나 기존 HUG때처럼 "로또분양"은 힘들 것이고 오히려 강화된 전매제한과 거주의무까지 지게 되면서 입주해야 합니다.

​그런데 이보다 더 크게 걱정되는 것은 바로 전매제한 강화와 거주의무로 인해 서울의 주택 매매, 전세시장에 나올 매물이 잠기면서 더욱 부동산 가격이 상승하지 않을까 하는 것입니다.

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양도세 최고세율 42%→45%로… 신혼부부 특공은 소득기준 완화

https://www.donga.com/news/article/all/20201221/104580035/1

2021년 01월부터 주택 양도소득세의 최고세율이 45%로 3%포인트 오르게 됩니다.

종합부동산세 세율도 최대 2.8%포인트 인상해 다주택자들에게 부담이 가중됩니다.

신혼부부나 생애 최초 특별공급 소득 기준은 완화돼 청약의 기회가 커질 것이라고 하네요.

2021년에 달라질 부동산 제도에 대해서도 한번 살펴보시길 바랍니다.

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2021년 01월부터 주택 양도소득세의 최고세율이 45%로 3% 상승 / 조정대상지역 주택 양도세 부과때 분양권 주택수 포함

양도세의 최고세율은 내년 1월부터 기존 42%(과세표준 5억 원 초과)에서 45%(과세표준 10억 원 초과 구간 신설)로 상승한다. 또 조정대상지역의 주택 양도세 부과 때 분양권을 주택 수에 포함한다.

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1가구 1주택자의 양도세 비과세 보유 기간 산정방식 변경, 1주택자가 된날로부터 2년 이상 보유해야

1가구 1주택자의 양도세 비과세 보유 기간 산정방식도 변경(일시적 2주택 예외)된다. 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택 취득 시기가 아닌, ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 2년 이상 보유해야 한다.

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1가구 1주택자, 장기보유 특별공제 산정 방식, 거주 기간 + 보유기간 해야 최대 80% 혜택

1가구 1주택자의 장기보유 특별공제 산정 방식에는 거주 기간을 추가한다. 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 최대 80%의 혜택을 받았다. 내년부터는 세율 혜택을 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 나눈다.

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보유 기간에 따른 양도세율 인상, 2021년 6월 이후 1년미만 보유시 70%, 2년 미만 보유시 60% 단일 세율

보유 기간에 따른 양도세율은 인상된다. 현재 1년 미만 보유한 주택은 40%, 2년 미만 보유한 주택은 기본세율을 적용해 왔다. 내년 6월 이후 양도분부터는 1년 미만 보유 70%, 2년 미만 보유 60%의 단일세율을 적용한다.

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종부세율 2021년 1월 부터 인상, 2주택자 최대 0.3%, 3주택자 이상 및 조정대상지역 2주택자 최대 2.8% 인상

종부세 세율은 내년 1월부터 인상한다. 과세표준 구간에 따라 2주택 이하 보유자는 최대 0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 최대 2.8%포인트 오른다.

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만 60세 이상 고령자의 연령별 종부세 공제율 구간별로 10%포인트씩 올려 최고 40% 상향 / 장기보유특별공제 합쳐 최대 공제 한도 80% 조정

만 60세 이상 고령자의 연령별 종부세 공제율은 구간별로 10%포인트씩 올려 최고 40%로 상향한다. 장기보유 특별공제(최고 50%) 혜택을 합한 최대 공제 한도는 기존 70%에서 80%로 조정된다.

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1주택 공동명의 보유한 부부, 종부세 공제 방식 선택 가능

아울러 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있게 된다.

기존처럼 부부가 각각 6억 원씩 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 등을 적용받을 수도 있다.

공시가격 12억 원까지는 기존 방식, 12억 원을 넘는 주택은 1가구 1주택자 공제를 선택하는 것이 유리하다.

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청약시장, 신혼부부 특별공급 제도 소득 기준 완화 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이 160%)

민영주택의 경우 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하에서 140%(맞벌이 160%) 이하로 변경한다.

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청약시장, 생애최초 특별공급 제도 소득 기준 완화, 도시근로자 월평균 소득 160%

민영주택의 경우 생애최초 특별공급 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%에서 160%로 바뀐다.

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2021년 2월 19일, 분양권 전매제한 위반, 알선 시 청약자격 10년 제한

내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람의 청약자격이 10년 동안 제한되고

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분양가 상한제 적용 아파트 당첨자 최소 2년 거주

분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다.

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전·월세 신고제(내년 6월), 조합원 분양신청 자격 강화(시기 미정), 안전진단 절차 강화(시기 미정)

아울러 △전·월세 신고제(내년 6월) △조합원 분양신청 자격 강화(시기 미정), 안전진단 절차 강화(시기 미정) 등의 제도 역시 내년에 시행될 예정이다.

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2021년 집값, 전세시장에 달렸다?

https://mk.co.kr/estate/news/2020/1305822

2021년 부동산은 전세시장이 변수라고 합니다.

지금 현재 부동산의 상승 매수세는 전세난을 회피하기고자 하는 실수요들인데 전세가격이 안정화되면 매매시장도 안정화될 것이라고 전망하고 있습니다.

아울러 유동성장세가 2021년에는 거의 막바지에 다다르기 때문에 단기 급등 지역에 대한 추격매수는 하지 말라고 하네요.

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연구기관마다 다르지만 대체로 전세가격은 상승세를 보일 것으로 예상

연구기관마다 다르지만 대체로 전세가격은 상승세를 보일 것으로 예상한다.

건설산업연구원은 내년 주택 전세가격이 전국 5.0% 상승할 것으로 예상했다.

하지만 전국 주택가격은 0.5% 하락하고 수도권(-0.7%)이 지방(-0.3%)보다 더 내릴 것으로 전망했다.

​대한건설정책연구원은 전셋값은 내년에 전국적으로 4% 오를 것으로 예상해 건산연과 비슷하다.

하지만 매매가격은 전국적으로 2%, 수도권은 1.5%, 서울은 1% 오른다고 봤다.

말하자면 수도권보다는 비수도권 즉 지방 강세를 본 것이다.

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올해 불장, 내년 매매시장 상승세 둔화, 전세든 매매든 상고 하저 가능성

올해는 불장이었지만 내년 매매시장은 상승세가 둔화된다.

점진적 둔화로 분석하고 있는 것으로 파악된다.

개인적으로는 매매는 하락하지 않고 소폭 상승할 것으로 본다.

전세든 매매든 상고하저 가능성이 있다.

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전세시장이 가장 큰 변수, 현재 수요는 전세난 회피수요 성격 강해, 전세가 안정화되면 매수세도 잠잠해질 것

지금 집을 사는 핵심 이유가 무엇인지 파악하는 게 중요하다.

이사는 가야 하는데 전세매물은 없고 전세가격은 껑충 뛰다보니 차라리 집을 사는 게 낫겠다 싶어 매수세로 나서는 것이다. 수요는 전세난 회피수요 성격이 강하다. 전세가 흔들리면 매매도 흔들리기 쉽다. 특히 전세가비율이 높은 비강남, 즉 강북이나 수도권, 지방일수록 전세시장 흐름이 중요하다.

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정부, 2021년 상반기 전세시장 안정 전망, 전세가격 안정시 매매도 진정될 가능성 있어

정부 일각에서는 내년 상반기 전세시장이 안정될 것으로 전망한다.

비상대책으로 2년간 11만4000가구를 급히 공급해 효과를 볼 수 있지 않을까 기대하고 있는 것 같다.

만약 전세가격이 안정되면 매매도 진정 가능성이 있다.

그렇지 않으면 매매시장 불안도 불가피할 것이다. 내년 집값은 ‘전세시장에게 물어봐’라는 말이 나오는 이유다.

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중저가 아파트 전성시대 지속, 30대 중심 핵심세력으로 주택시장 주도, 지방 상대적 강세장

주택시장의 핵심 수요층이 누군지를 파악하면 알 수 있다.

초고가주택을 보유한 베이비부머나 X세대는 집을 추가적으로 매입하기 어렵다.

규제지역에서는 취득세만 8%다.

결국 30대 중심이 핵심세력으로 이끄는 주택시장이 내년에도 계속될 수밖에 없을 것이다.

대한건설정책연구원(건정연)의 분석인 지방의 상대적 강세전망이 맞을 수 있다.

시중의 부동자금이 넘치고 있어 지방 가운데 장기 소외지역이 부상할 가능성이 있다고 본다.

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다주택자 양도세 회피 매물 6월 이전 매물 그렇게 많지 않을 듯

2021년 주택시장에서 중요한 변수가 바로 다주택자 양도세 회피매물이 나올 것인가 여부다.

6월 1일 이후에는 조정대상지역에서 다주택자 양도세율이 10%p 올라간다.

3주택자가 양도세 차익이 10억원 이상인 경우 지방소득세를 포함해서 최대 82.5%를 내야 하는 상황이 생길 수 있다.

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이러한 중과세를 피해서 매물이 나오지 않겠냐는 분석도 있다.

과거 사례를 감안할 때 매물은 일부 나올 수 있다.

하지만 지금도 다주택자들에게 양도세 부담은 임계점에 도달한 상황이라 시장이 휘청거릴 정도로 매물이 많이 나오지는 않을 것이다. 이미 증여 등을 통해 정리를 한 다주택자도 많다는 점도 감안해야 할 것이다.

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2021년, 유동성 장세의 거의 막바지, 단기 급등지역 추격 매수는 금물

올 하반기부터 집값이 급등한 것은 전세난뿐 아니라 저금리와 유동성 세례의 영향이 크다고 본다.

이제 유럽에서는 백신을 맞고 있는 상황이다.

그래서 내년에는 유동성 장세가 거의 막바지에 이를 수 있다는 점도 고려해야 한다.

“밀물이 들어오면 모든 배들이 뜬다”는 말이 있다. 하지만 물이 빠지면 배들이 움직일 수 없을 것이다.

유동성 장세가 마무리된 뒤를 고려해야 한다. 그래서 단기 급등지역 추격 매수는 금물이다.

미래 시장은 아무도 장담할 수 없다.

언제든지 유동성 장세가 끝나 하락할 수 있으니 충분히 감내할 수준이 될 경우 실거주 목적으로 매입하는 전략이 필요할 것 같다.

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