[20.12.29]강북 아파트 중위가격 8억원 돌파/서울 3억원미만 아파트 6개월 이후 사라질듯/ 빌라, 오피스텔 거래량 증가/ 지방 다주택자 증여 급증, 지방 집값 상승,세금부담

강북 아파트 중위값 8억원 돌파…전세난·규제 풍선효과로 폭등

https://www.news1.kr/articles/?4163984

서울 강북 아파트의 중간값인 중위가격이 처음으로 8억원을 넘어섰습니다.

이는 2020년 7월말 시행된 계약갱신요구권, 전월세상한제 등 임대차 2법 시행 이후 전세가격 급등과 정부의 규제 풍선효과에 이어 전세난에 지친 무주택 세입자들이 중저가 아파트를 중심으로 매수전환에 나서면서 강북 집값이 크게 올랐다고 분석하고 있습니다.​

중위가격 아파트값을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 있는 가격을 말한다. 평균 가격은 저가 아파트와 고가 아파트의 변동 폭에 따라 크게 달라질 수 있어 시세 흐름을 판단하는 데 중위가격이 쓰인다.

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KB국민은행, '12월 월간 주택시장 동향' 서울 강북 아파트 중위 매매가격 8억2070만원

2020년 12월 29일 KB국민은행의 '12월 월간 주택시장 동향'에 따르면 서울 강북 14개 구 지역의 아파트 중위 매매가격은 전월(7억9732만원)보다 2338만원(2.93%) 올라 8억2070만원을 기록하며 8억원을 넘어섰다.

강북 아파트 중위가격이 8억원을 넘은 것은 KB가 해당 조사를 시작한 2008년 12월 이래 처음이다.

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최근 들어 강북 아파트값 상승 폭 확대, 불과 3개월만에 6000여만원 상승

특히 최근 들어 강북 아파트값 상승 폭은 눈에 띄게 확대되고 있다.

지난해 강북 아파트 중위가격은 1월 6억316만원에서 12월 6억3493만원으로 3000여만원 오르는 데 그쳤다.

그러나 올 1월 6억4274만원으로 오른 뒤 8개월 만에 1억원 이상 급등해 9월 7억5667만원으로 단숨에 7억원을 넘어섰고, 이후 불과 3개월 만에 6000여만원이 더 올라 이달 8억원대마저 돌파했다.

강남 아파트 중위가격, 상승분 일부 반납, 12월 11억 1849만원

반면 강남 아파트 중위가격은 올해 등락을 거듭해 상승분을 일부 반납했다. 강남 11개 구 지역 아파트 중위가격은 올 1월 11억4967만원이었으나, 이달엔 연초보다 3000여만원 낮은 11억1849만원을 기록했다.

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서울 아파트 중위가격은 1월 9억1216만원 → 12월 9억4741만원

서울 아파트 중위가격은 1월 9억1216만원에서 12월 9억4741만원으로 3500여만원 올랐다.

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서울 부동산 규제, 중저가 아파트 밀집한 강북, 풍선효과로 집값 상승

연초 정부의 고가 주택을 타깃으로 한 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책의 영향으로 강남 집값은 일부 하락했으나, 규제를 피해 중저가 아파트가 포진한 강북 지역으로 수요가 몰리는 '풍선효과'가 발생하면서 강북 집값은 계속 올랐다.

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임대차보호법시행, 전세난, 전세가격 2~3개월 사이 수억오르자, 강북 중정가 아파트 수요 몰리며 집값 상승

이어 임대차보호법(7월31일)이 시행에 따른 전세난이 강북 집값 상승세에 또다시 기름을 부었다. 전셋값이 2~3개월 만에 수억원씩 오르자 결국 참다못한 무주택자들은 강북 중저가 주택 위주로 집을 사기 시작했고, 매도우위에 선 집주인들이 호가를 계속 올리면서 집값이 오르는 악순환이 지속하고 있다.

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한국부동산원 - 아파트 누적 가격 상승율 - 강북구(1.94%), 노원구(1.86%), 도봉구(1.63%), 동대문구(1.56%) 중랑구(1.44%)

한국부동산원의 올해 서울 아파트 누적 가격 상승률 조사에서도 강북구(1.94%), 노원구(1.86%), 도봉구(1.63%), 동대문구(1.56%) 중랑구(1.44%) 등 강북 지역이 상승률 상위권 대부분을 차지했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "거듭된 규제 일변도 정책에 따른 풍선효과와 시장 공급 상황을 간과한 임대차법 부작용으로 규제 이후에도 집값은 더 오르는 악순환이 계속되고 있다"며 "특히 서민들의 선호가 높은 강북 지역 집값마저 단기 급등하면서 서민들의 주거 부담이 커지고 있다"고 말했다.

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서울 강북 아파트 중간값 8억 넘었다

https://www.donga.com/news/article/all/20201228/104672275/1

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서울 강북지역 중위 매매가격 9월 7억5667만 원, 1억 원 가까이 뛴 뒤 매월 1000만 원 이상 상승

8월까지 6억6609만 원으로 비교적 안정돼 있던 서울 강북지역 중위 매매가격은 9월 7억5667만 원으로 1억 원 가까이 뛴 뒤 매월 1000만 원 이상 올랐다.

같은 시기 서울 강남 11개 구에서는 중위 매매가격이 8월 11억5277만 원에서 9월 10억7667만 원으로 하락했고, 12월에도 11억1849만 원으로 8월 가격을 회복하지 못했다.

임대차 2법이 시행되며 전세가격이 급등하자 무주택 실수요자들이 대거 내 집 마련에 나서면서 비교적 가격이 저렴한 강북에서 주택을 매입해 이런 상승세를 이끈 것으로 보인다.

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강북지역 중심 아파트 매매가격 상승, 서울의 전세가율 8월 이후 5개월 연속 상승

이처럼 강북지역을 중심으로 아파트 매매가격이 상승하고 있지만 오히려 서울의 전세가율은 8월 이후 5개월 연속 상승했다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비중을 뜻한다.

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서울 아파트 전세가율 12월 56.1%, 매매가격 상승세보다 전세가격 상승세가 더 높아

지난달 55.5%였던 서울 아파트 전세가율은 이달 56.1%로 올랐다. 아파트와 단독, 연립주택을 종합한 전세가율은 58.8%로 60%에 육박한다.

전세가격이 급등하면서 매매가격 상승세가 전세가격 상승세를 따라가지 못하고 있는 것이다.

​이달 서울의 아파트 전세가격은 전월 대비 1.99% 올랐다.

KB 아파트 월세지수 역시 지난달 102.7로 역대 최고를 기록했는데, 이달 다시 이를 경신해 103.7을 나타냈다. 전월 대비 0.96% 오른 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “올해 7월 이후는 매매가격 급등 피로감으로 어느 정도 가격 조정이 들어갈 만한 시기였는데 임대차 2법이 시행되며 전세가격이 매매가격을 밀어올렸다”며 “전세가율이 올라가면 갭투자 등을 노리는 지방의 투자 수요까지 서울로 향할 수 있다”고 우려했다.

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KB국민은행, '12월 월간 주택시장 동향'에 따르면 서울 강북 아파트의 중위 매매가격이 8억2070만원으로 8억원을 돌파하였습니다.

2019년만 하더라도 강북 아파트 중위가격은 2019년 12월 6억3493만원이었는데, 2020년 8울에 1억원 이상 급등하기 시작하더니 9월 7억5667만원으로 단숨에 7억원을 넘어섰고, 이후 불과 3개월 만에 6000여만원이 더 올라 이달 8억원대마저 돌파하게 되었습니다.

​이는 정부의 고가 주택을 타깃으로 한 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책의 영향으로 강남 집값은 일부 하락했으나, 규제를 피해 중저가 아파트가 포진한 강북 지역으로 수요가 몰리는 '풍선효과'가 발생하면서 강북 집값이 상승한 것으로 분석하고 있습니다.

​특히 임대차보호법(2020년 07월31일)이 시행에 따른 전세난이 강북 집값 상승세에 더욱 불을 지폈는데, 전셋값이 2~3개월 만에 수억원씩 오르자 결국 참다못한 무주택자들은 강북 중저가 주택 위주로 집을 사기 시작했고, 매도우위에 선 집주인들이 호가를 계속 올리면서 집값이 계속 상승한 것이라고 합니다.

​이를 증명하듯이 한국부동산원의 2020년 아파트 누적 가격 상승율을 보더라도 강북구(1.94%), 노원구(1.86%), 도봉구(1.63%), 동대문구(1.56%) 중랑구(1.44%)으로 대부분이 강북지역들이 상승율 상위권을 차지하고 있습니다.

​그런데 이런 상승 흐름은 앞으로도 계속 지속될 것으로 보여 지는데요.

2021년에는 서울에 아파트 신규 공급이 없기 때문입니다.

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6개월만에 또 반토막…3억원 이하 서민아파트 “눈 씻고 봐도 없어요” [부동산360]

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20201228000995

부동산114에 따르면 2020년 12월 18일 기준 서울 아파트 매매가격 2억원 이하 가구는 2842가구로, 2020년 07월 24일 기준 5454가구의 2분의 1로 줄어 들었습니다.

전체 가구에서 차지하는 비중도 7월 0.44%에서 12월 0.22%로 이대로 가면 6개월 뒤에는 완전히 자취를 감출 수도 있을 것으로 보여진다고 합니다.

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서울 아파트 매매가격 2억원 이하 가구, 2842가구(전체 0.22%), 6개월 뒤 완전히 사라질듯

28일 부동산114에 따르면 이번달(18일 기준) 서울 아파트 매매가격 2억원 이하 가구는 2842가구로, 지난 7월(24일 기준) 5454가구의 2분의 1로 줄어들었다. 전체 가구에서 차지하는 비중도 7월 0.44%에서 12월 0.22%로 반감했다. 이대로 가면 6개월 뒤에는 완전히 자취를 감출 수도 있을 것으로 보인다.

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2억원 초과~3억원 이하 아파트 3만556가구(7월) → 1만 7663가구(12월)

2억원 초과~3억원 이하 아파트도 7월에는 3만556가구가 존재했지만 12월 현재는 1만7663가구뿐이다.

역시 절반 수준으로 줄어든 것이다.

전체 가구에서 차지하는 비중은 2.44%에서 1.37%로 축소됐다.

바꿔말하면 서울 아파트의 약 99%는 3억원 이상이라는 말이다.

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서울 전 지역 투기과열지구, 9억원 이하 아파트 담보대출 LTV 40%,집구매시 현금 절반 가지고 있어야

현재 서울은 전 지역이 투기과열지구로 시가 9억원 이하 아파트는 주택담보대출비율(LTV) 40%, 9억원을 넘는 금액에 대해선 LTV 20%가 적용된다. 즉, 서울에서 집을 사려면 최소한 구매하려는 집 금액의 절반을 현금으로 지녀야 한다.

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1~2억원의 현금 보유 가정이 담보대출로 구입가능한 주택 금액 2~3억원대

이런 조건 하에서 근로소득으로 1~2억원을 모은 직장인이 있다고 가정했을때, 부모의 증여와 신용대출 없이 주택담보대출만으로 구입할 수 있는 주택 금액 한도는 2억~3억원대에 그친다.

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대출 막아 가용할 수 있는 금액 줄어, 3억원 아래 저가 아파트 사라지고 있어

대출을 막아 가용할 수 있는 금액은 줄어들었는데, 3억원 아래 저가 아파트는 갈수록 자취를 감추고 있다.

서울에서 대기업에 다니는 A씨(31)는 “내년에도 계속 집값이 오른다는데 신용대출마저 죄어버려 손발이 묶였다”며 “정부가 내게 마지막 남은 사다리마저 걷어찼다”고 말했다. 그는 “한 번 오른 집값이 쉽사리 떨어질 것 같지가 않아보인다”며 “이대로 영원히 무주택자로 살까봐 겁난다”고도 덧붙였다.

 

KB주택가격동향 - 12월 집값 상승세 계속 이어져, 서울 평균매매가격 10억 4299만원

28일 발표된 KB주택가격동향에 따르면 12월도 집값 상승세가 이어지고 있다. 이달 서울 아파트 평균 매매가격은 10억4299만원으로 조사됐다.

강북(14개구)은 8억1660만원, 강남(11개구)은 12억4198만원으로 나타났다. 또, 서울 평균 전세가격은 5억7582만원이며 강북이 4억6335만원, 강남이 6억7466만원으로 집계됐다.

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실수요자, 아파트외 주거용오피스텔, 빌라 등에 관심/ 오피스텔 자금조달계획 증빙자료 제출 제외, 오피스텔 매매 거래량 증가

실수요자들은 결국 아파트 외의 주거용 오피스텔과 빌라(다세대·연립주택)로 눈길을 돌리고 있다.

오피스텔은 70%까지 대출이 가능하고 자금조달계획서 증빙자료 제출도 제외된다.

상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과, 올해 11월 전국 오피스텔 매매 거래량은 4054건으로 조사됐다. 이는 지난해 동월 3747건 대비 307건(약 8.2%) 증가한 수치다.

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전세자금대출제한 3억원 이상 아파트에만 적용, 다세대·연립주택는 제외, 빌라 갭투자 가능

정부는 6·17대책을 통해 규제지역의 3억원 이상 아파트에 대해 전세자금 대출을 제한했지만, 다세대·연립주택은 적용 대상이 아니다. 빌라는 여전히 전세 대출을 통해 전세를 끼고 사는 ‘갭투자'가 가능한 셈이다.

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빌라매매 거래량, 7월 최고치 7287건, 이후 4000건 이상 거래

서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울 빌라 매매는 1∼5월 5000건을 밑돌다가 20∼30세대의 ‘패닉바잉’(공황구매)이 거셌던 7월 7287건으로 2008년 4월(7686건) 이후 12년 3개월만에 최고치를 기록했다. 이후 8월 4219건, 9월 4012건, 10월 4590건, 11월 4131건을 기록중이다.

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​부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격 2억원 이하 가구는 이제는 2842가구밖에 남아 있지 않다고 합니다.

이 물건들도 6개월 뒤 완전히 사라질 것이라고 하는데요.

2억원 초과~3억원 이하 아파트도 지난 7월에 3만556가구 → 12월 현재 1만 7663가구로 절반 이상이 줄어들었다고 합니다.

결국 서울 아파트의 약 99%는 3억원 이상이라고 합니다.

​그런데 1~2억원의 현금을 보유하고 있는 무주택 가정이 부모의 증여나 신용대출 없이 담보대출만 서울에 주택 구입가능한 금액은 2~3억원대라는 것입니다.

​이는 서울은 전 지역이 투기과열지구로 9억원 이하 아파트 담보대출을 받을려고 할때 LTV 40%적용을 받기 때문에 매매금액의 절반은 현금을 가지고 있어야 하기 때문입니다.

​결국 대출을 막아 가용할 수 있는 금액은 줄어 들었고, 3억원 아래 저가 아파트를 매입할려는 수요는 여전히 많은 상황에서 이들 물건자체도 사라지고 있는 것입니다.

​KB주택가격동향에 따르면 2020년 12월 서울 아파트 평균매매가격은 10억 4299만원 이라고 합니다.

그런데 이 수치도 점점 상승할 것으로 예상되면서 2021년에도 상승세가 이어질 것이라고 합니다.

​그렇다 보니 무주택 실수요자들은 아파트이외의 주거용오피스텔, 빌라 등에 관심을 많이 보이고 있다고 합니다.

특히 오피스텔의 경우에는 자금조달계획 증빙자료 제출을 안해도 되기 때문에 영끌을 통해서 매매자금을 마련할 방법을 모색할 수 있고, 다세대, 열립 주택등은 아파트에만 적용되는 3억원 이상 전세자금 대출에 대한 제한이 없기 때문에 빌라 갭투자가 가능하기 때문입니다.

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점점 무주택자들에게는 내집마련의 기회가 사라지고 있습니다.

지금이라도 내집마련을 해야 하는 시기라고 생각합니다.

그렇지만 가격만 맞다고 매매에 나서는 것만큼은 금물이라 생각되며 특히 주거용 오피스텔이나 빌라 등을 매매하고자 한다면 더욱 입지나 상품에 대한 가치 판단을 철저히 하셔야 한다고 생각합니다.

내가 가진 자금의 여력내에서 하는 것은 맞지만 그렇다고 한번 살면 몇년을 살아야 하는 내 집인데 추후 다시 되팔 것을 생각해야 하기 때문에 꼭 나중에 팔릴만한 집인지를 고민하시고 매매를 하셔야 한다고 생각합니다.

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​'뒷북'규제, 부의 대물림 확대시켰다…지방도 증여 급증

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020122815324129514

지방 집값이 상승하면서 수도권 위주 주택 증여가 지방까지 확산되고 있습니다. 전국적으로 규제지역으로 지정되면서 다주택자들이 강화된 세금을 분산시키기 위해서 증여를 하고 있기 때문입니다.

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2020년 11월 아파트 증여 전월대비 42% 상승 역대 두번째, 조정대상지역내 3억원 이상 아파트 증여시 취득세율 12%, 지방 위주 급증

28일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국의 아파트 증여는 9619건으로 전월 대비 42% 급증하며 월간 기준 역대 두 번째를 기록했다. 정부가 7·10 대책에서 올해 8월 12일부터 다주택자의 경우 조정대상지역 내 3억원 이상 아파트 증여시 취득세율을 3.5%에서 12%로 올린다고 예고하자 증여건수가 월간 역대 최고치를 찍은 지난 7월(1만4153건) 이후 다시 급증한 것이다.

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아파트 증여건수는 8월부터 10월까지 감소세, 11월 증여건수 증가, 지방 비규제지역의 풍선효과, 조정대상지역 지정이후 지방 다주택자 서둘러 아파트 증여

지난 7월 최고치였던 아파트 증여건수는 8월부터 10월까지 감소세였다. 8월 8668건, 9월 7299건, 10월 6775건으로 줄었다. 그러다 11월 증여건수가 증가한 것은 지방 비규제지역의 '풍선효과'를 유발한 규제지역 지정 때문으로 분석된다. 비규제지역인 지방 집값이 오르고 뒤늦게 조정대상지역으로 지정되면서 증여시 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 강화되자 지방 다주택자들이 아파트를 서둘러 증여한 것이다.

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비규제지역으로 남아 있던 지방과 경기도에서의 증여 크게 늘어, 경기도 2달새 2배 증가, 대전 4.2배, 대구 1.6배, 부산 1.5배, 광주 1.6배, 울산 1.7배

실제 11월 지역별 아파트 증여건수를 보면 서울보다 비규제지역이 남아 있는 지방과 경기도에서의 증여가 크게 늘었다. 서울의 아파트 증여건수는 9월 2843건, 10월 1744건, 11월 2400건으로 크게 늘지는 않았다.

같은 기간 일부 경기도의 아파트 증여 건수는 9월 1535건에서 10월 2086건, 11월 3209건으로 두 달 새 두배 가량으로 증가하고 서울 증여건수도 뛰어넘었다.

대전의 11월 아파트 증여건수는 590건으로 전달 140건의 4.2배 폭증했다. 같은 기간 대구 증여건수는 602건으로 1.6배, 부산은 618건으로 1.5배, 광주는 224건으로 1.6배, 울산은 103건으로 1.7배가 됐다.

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지방 집값 상승, 2020년 12월 17일 - 조정대상지역, 투기과열지구 추가 지정

지난 6월 경기·인천 전 지역과 대전, 충북 청주 오창·오송읍이 조정대상지역으로 지정될 때까지 정부는 세종, 대전, 청주를 제외한 대부분의 지방을 비규제지역으로 놔뒀다.

이후 지방 집값이 오르면서 지난달에서야 경기도 김포시와 부산 해운대·수영‧동래‧연제‧남구 등 5개구, 대구 수성구를 조정대상지역으로 묶었다. 지방 주택시장을 예의주시한다며 경고했지만 그래도 집값이 오르자 이달 광주, 울산, 창원, 전주 등 36개 지역을 조정대상지역으로 무더기 지정하기에 이르렀다.

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대부분의 지방, 조정대상지역 지정, 세금강화, 지방 다주택자 증여

대부분의 지방까지 조정대상지역으로 묶이며 세금이 강화됐고, 지방 다주택자들까지 증여 움직임에 동참하게 된 배경이다. 이춘란 리얼리치에셋 대표는 "지방에서는 아파트 증여가 많지 않았는데 조정대상지역으로 묶이면서 팔기가 어려워져 증여가 시작됐다"며 "그 전에는 '나이 들면 줘야지'라고 생각했는데 지금은 초등학생들에게까지 증여를 서두르며 부의 대물림이 심화해 사회가 아주 안 좋아졌다"고 진단했다.

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​2020년 12월 28일 한국부동산원에 따르면 2020년 11월 전국의 아파트 증여는 9619건으로 전월 대비 42% 급증하였다고 합니다.

이는 지방의 아파트에 대한 증여가 급증한 결과로 정부가 서울,수도권 등지를 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정함으로써 풍선효과로 지방 아파트가 가격이 상승하였고, 이 지방아파트가 가격이 상승함에 있어 지방 비규제지역도 조정대상지역 등 규제지역으로 묶일 것을 염두한 다주택자들이 증여를 하여 세금 부담을 덜기 위함이라 생각하고 있습니다.

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이는 정부는 올해 2020년 7·10 대책에서 2020년 08월 12일부터 다주택자의 경우 조정대상지역 내 3억원 이상 아파트 증여시 취득세율을 3.5%에서 12%로 올린다고 예고하고 있었기 때문입니다.

그렇다 보니 증여건수가 월간 역대 최고치를 찍은 07월(1만4153건) 이후 다시 조정대상지역으로 지정되기 직전인 11월달에 증여건수가 급증하였습니다.

​서울의 아파트 증여건수는 9월 2843건, 10월 1744건, 11월 2400건으로 크게 늘지는 않았지만 같은 기간 일부 경기도의 아파트 증여 건수는 9월 1535건에서 10월 2086건, 11월 3209건으로 두 달 새 두배 가량으로 증가하고 서울 증여건수을 뛰어 넘었고, 대전도 2020년 11월 아파트 증여건수는 590건으로 전달 140건의 4.2배 폭증했습니다.

2020년11월 대구 증여건수는 602건으로 1.6배, 부산은 618건으로 1.5배, 광주는 224건으로 1.6배, 울산은 103건으로 1.7배나 된다고 합니다.

​결국 비규제지역인 지방 집값이 오르고 뒤늦게 조정대상지역으로 지정되면서 증여시 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 강화되자 지방 다주택자들이 아파트를 서둘러 증여한 것이라 분석하고 있습니다.